Версия
для печати
для печати
Ситуация. Арендатор регулярно задерживает оплату квартиры.
Адвокат: Закон регулирует порядок перечисления аренды. Квартира должна быть оплачена до третьего рабочего дня каждого месяца. Если съёмщик постоянно или часто опаздывает, то это – повод для бессрочного расторжения договора. Но предварительно арендатора необходимо предупредить. Лучше всего – отправить ему официальное письменное предупреждение от собственника.
Ситуация. Арендатор без согласования с собственником жилья перекрашивает стены. Например, в розовый цвет.
Адвокат: Арендатор имеет право оформлять съемное жилье на свой вкус. Например, оклеивать квартиру обоями различного цвета, заменять половое покрытие, окрашивать стены, в том числе, в розовый или ярко-жёлтый цвет. Словом, делать косметический ремонт. В договоре можно указать, что при выезде съемщик обязуется привести квартиру в первоначальный вид. Допустим, прописать, что стены должны иметь нейтральный оттенок. А вот проводить серьезные строительные изменения можно только с согласия собственника.
Ситуация. Арендатор без согласования с собственником подселяет в квартиру друзей или родственников.
Адвокат: Без разрешения арендодателя квартирант не имеет права подселять других жильцов в съёмную квартиру. Также он не может сдавать всю квартиру кому-то ещё. Но арендатор может запросить разрешение у собственника, а в случае отказа расторгнуть договор либо добиваться исполнения своих требований через суд. Если речь идёт о пребывании гостей в квартире, то они могут оставаться максимум 6-8 недель. Эта регулировка однако не касается родственников. Не требует особого разрешения и нахождение в квартире супруга, родителей и детей.
Ситуация. Арендатор сдает квартиру в субаренду туристам посуточно.
Адвокат: Ещё одна возможность субаренды – сдача квартиры или отдельных комнат туристам и временным постояльцам. И в этом случае квартиросъёмщик должен иметь разрешение владельца. Если собственник даёт добро на посуточную субаренду и это ведёт к тому, что квартира сдается туристам большую часть года, то могут возникнуть проблемы с городским управлением. В Германии в связи с нехваткой жилья существует запрет на использование квартир не для постоянного проживания, а в других целях. Иными словами, превращать жилую недвижимость в отель запрещено. Если город узнает об этом, он может наложить запрет на субаренду, а в случае невыполнения запрета – высокий штраф.
Ситуация. В квартире происходит протечка воды и портится паркет.
Адвокат: В немецком жилищном законе действует принцип, по которому съемщик обязан платить оговоренную арендную плату, а владелец – содержать квартиру в безупречном состоянии на протяжении всего периода аренды. В качестве частичного исключения из этого принципа может послужить договоренность, что наниматель обязуется проводить мелкий (стоимостью до €150) либо косметический ремонт. В случае больших повреждений (поломка трубы, окон, санузла), собственник квартиры должен устранить проблему. Если же сам квартиросъемщик ответственен за неисправность, например, сломал окно или выбил дверь, то оплачивать ремонт должен он сам. Таким образом, собственник несет ответственность только за те повреждения, которые возникли в результате изнашивания и обычного использования квартиры.
Ситуация. Арендатор устраивает шумные вечеринки, конфликтует с соседями по дому.
Адвокат: Нарушение спокойствия в доме и ссоры с соседями могут привести к бессрочному расторжению договора аренды. Но и в этом случае собственник квартиры обязан предварительно предостеречь жильца и указать ему на несоответствующее договору поведение. В последующем судебном процессе владелец недвижимости должен будет доказать, что съемщик был предупрежден, и что он ответственен за нарушение спокойствия и конфликты с соседями.
Ситуация. Арендатор досрочно уезжает из квартиры, не заплатив за коммунальные услуги.
Адвокат: Арендатор не должен жить в снимаемой квартире. Его обязанность состоит только в том, чтобы оплачивать вовремя аренду и содержать недвижимость в сохранности. Если съемщик преждевременно выезжает из квартиры, то, несмотря на это, он обязан и далее платить за аренду и коммунальные услуги. Но у него, конечно же, есть возможность по обоюдному согласию с владельцем квартиры заранее расторгнуть договор.
Ситуация. Собственник решает, что хочет сам жить в квартире, и за месяц предупреждает арендатора о необходимости досрочного выезда.
Адвокат: Жилищное право Германии в целом предусматривает для собственника возможность расторгнуть договор с целью личного пользования недвижимостью. Причем, не важно, будет ли он жить в ней сам или там остановятся его родственники: дети, внуки, родители. Квартирой может пользоваться и обслуживающий персонал, если арендодатель проживает в том же доме. При этом владелец недвижимости должен соблюдать предписанные законом сроки расторжения договора аренды и изложить свой обоснованный интерес в расторжении. Сократить сроки можно только через обоюдную договоренность с квартиросъемщиком.
Ситуация. Собственник решает, что с нового года стоимость аренды повышается на 20%, и за месяц предупреждает об этом арендатора.
Адвокат: Повышение арендной платы в Германии строго регламентировано законом. В условиях обострившейся ситуации с жильем, правила были ужесточены. Повышать ставки можно не более, чем на 20% в течение трех лет, а в некоторых регионах – не более, чем на 15%. При этом с последнего повышения должно пройти по меньшей мере 15 месяцев. Кроме того, повышенные ставки начинают действовать только спустя три месяца после оглашения. В течение этого срока квартиросъемщик должен согласиться с новыми условиями. Если он этого не делает, то добиться своего можно в суде. При этом аренда не может быть завышена произвольно, ориентиром должна служить средняя стоимость схожего жилья в регионе. Для этого во многих городах проводятся специальные сборы данных по актуальным ценам на съемное жилье.
Ситуация. Наниматель перестает платить арендную плату и не хочет выезжать из квартиры.
Адвокат: Самый распространенный и болезненный для владельца квартиры конфликт – временное или полное прекращение оплаты аренды. В этом случае закон предусматривает бессрочное расторжение договора аренды. Уже при повторном отказе или неоплате суммы, превышающей месячный размер аренды, владелец вправе разорвать отношения с нанимателем. Но расторжением договора проблема, как правило, не решается. Арендатор часто продолжает занимать помещение, отказываясь добровольно уезжать. Единственный путь в решении этого конфликта – принудительное выселение из квартиры через суд. Это дорогостоящий судебный процесс, и он занимает какое-то время. Расходы несет владелец квартиры: оплата фирмы, занимающейся переездом, и услуг судебного исполнителя, складирование мебели и замена замка. Получается около €2000-3000.
Советует адвокат Люба Майр:
Покупая квартиру для сдачи в аренду в Германии, учитывайте, что немецкое жилищное сильно защищает интересы съемщиков. Закон содержит много регулировок, которые имеют императивный характер, т.е. применяются в обязательном порядке и не подлежат изменениям посредством договоренностей между собственниками и жильцами. В особенности, это касается права расторжения арендного договора и прав нанимателя на устранение недостатков жилья.
Договоры об аренде обычно заключаются письменно. Если документ подписывается более чем на один год, то он действует неограниченное время. Для арендодателей существуют уже заготовленные формуляры договоров. Но они не всегда соответствуют актуальной правовой ситуации и содержат ограниченное количество возможностей для индивидуальных регулировок.
Договор об аренде квартиры обычно заключается на неопределенное время. Договоры с коротким сроком действия возможны только в урегулированных законом случаях. Срок расторжения договора для квартиросъемщика установлен законом и составляет три месяца, расторжение не требует обоснования. Собственник жилья может расторгнуть договор с тем же сроком, однако только при определённых условиях, прописанных законом. По истечении 5 лет действия договора, срок расторжения продлевается до 6 месяцев, спустя 8 лет – до 9 месяцев. Эти регулировки не могут быть изменены частными договоренностями.
Острая проблема для Германии – нехватка жилья и резкое повышение арендной платы. По этой причине в последнее время ужесточилось жилищное законодательство, в особенности, касающееся стоимости аренды. Во время текущего парламентского созыва планируются дальнейшие изменения в этом направлении.
Когда вы станете владельцем квартиры в Германии, особенно, инвестиционной, вы наверняка столкнетесь со множеством вопросов, которые вам не приходилось решать ранее. Лучше заранее подготовиться, заручиться правовой поддержкой и получить представление о том, какие права и обязанности вы будете иметь в качестве собственника недвижимости.
Kanzlei Luba Mayr Bonn - адвокатское бюро в Бонне. Основано в 2006 году. Консультирует, в том числе, русскоязычных клиентов, предпринимателей и частных лиц.
Buschstraße 52
53113 Bonn
Germania
Текст подготовила Анастасия Фалей
Фото - pixabay.com
