Товарищество собственников в Германии: советы юристов покупателям недвижимости

Товарищество собственников в Германии – что это такое

Товарищество собственников есть не во всех жилых зданиях Германии. Например, если вы купите целый доходный дом, все квартиры, лестничные клетки и другие общие помещения будут принадлежать только вам. А значит, вы единолично сможете решать, как их обслуживать и сколько денег на них тратить. В этом преимущество крупных инвесторов.

Читайте также: Куда инвестировать? Жилая или торговая недвижимость. Плюсы, минусы, нюансы

Но все-таки большинство сделок проходит с рядовыми квартирами. Следовательно, в доме появляется несколько собственников отдельного имущества, которые также владеют общими частями здания – лестницы, лифт, двор, парковка и т.п. Чтобы регулировать отношения между всеми собственниками, в правовом смысле необходимо создать юрлицо.

«Товарищество создается двумя способами, – рассказывает адвокат, специалист в области права недвижимости Люба Майр. – В одном случае несколько владельцев квартир производят разделение имущества и фиксируют его посредством договора. Такой договор называется декларацией о разделении жилищной собственности и заверяется нотариусом. На ее основе в земельном кадастре создаются земельные книги жилых помещений. Таким образом, возникает собственность на каждую из квартир и общая собственность товарищества.  

Второй способ: один из владельцев, например, застройщик многоквартирного дома, может произвести разделение имущества и нотариально заверить его. В таком случае товарищество создается посредством продажи первой квартиры новому владельцу».

Какие у немецкого ТСЖ права и обязанности

В Германии есть закон «О жилищном имуществе». Он обязует собственников управлять домом, отвечая общим интересам. В том числе, делать достаточные взносы в резервный фонд для ремонта и обслуживания здания. Речь идет как о крупном ремонте – крыши или фасада, так и о содержании в хорошем состоянии лестничных клеток и придомовой территории. Расходы на это обязуется нести товарищество собственников.

Закон определяет самые общие правила. Гораздо более конкретный и важный для покупателя квартиры документ – Декларация о разделении жилищной собственности.

«Помимо формального разделения собственности в первой части декларации, в ее второй части содержится еще и так называемый Общественный устав или Устав собственников общего имущества, – поясняет адвокат Люба Майр. – Этот устав регулирует отношения владельцев квартир между собой и может содержать отличные от закона «О жилищном имуществе» правила, если закон это допускает.

Например, регулировки о праве голоса на собрании собственников квартир, особых правах отдельных собственников (допустим, на пользование садом или парковкой) и содержании домашних животных. Там также могут быть прописаны условия назначения управляющего, установления обязательных платежей и взносов членов товарищества, составления годового плана финансово-хозяйственной деятельности».

Именно в Уставе собственников общего имущества могут содержаться частные ограничения для владельцев квартир.

Допустим, важный для многих покупателей недвижимости в Германии вопрос – сдача квартиры в аренду. По статистике Prian.ru, именно ради инвестиций совершается львиная доля таких сделок. Если товарищество собственников решит, что туристы, которые останавливаются в вашей квартире, мешают покою других жильцов, оно может внести поправки в Общественный устав и запретить всем членам ТСЖ сдавать жилье посуточно.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Как ТСЖ в Германии принимает решения

Орган самоуправления ТСЖ – общее собрание владельцев квартир. По закону, оно должно проводиться хотя бы раз в год.

«Согласно §23 закона «О жилищном имуществе», общее собрание собственников квартир – это орган самоуправления, а также орган принятия решений и орган волеизъявления собственников, – говорит адвокат Люба Майр. – По закону (§24, пункт 4), собственник квартиры должен получить приглашение на собрание самое позднее за 14 дней до назначенного дня. Решения могут приниматься лишь в том случае, если число присутствующих собственников составляет более 50%».

На общем собрании обсуждаются следующие темы:

• годовой финансовый отчет, общий отчет и отдельные расчеты
• назначение или отзыв управляющего
• годовой план финансово-хозяйственной деятельности
• принятие решений об особых финансовых распределениях
• выборы управляющей комиссии
• строительные работы
• пользование общим имуществом
• размер взносов в резервный фонд

«Постановления, принятые общим собранием, оформляются протоколом, в котором перечисляются решения собственников по вопросам, поставленным на голосование. Протокол вместе с принятыми на собрании решениями пересылается собственникам квартир», – добавляет адвокат.

Что делать, если собственник не согласен с решением ТСЖ

Актуальный для многих иностранных собственников недвижимости в Германии вопрос – как участвовать в собрании ТСЖ, если ты живешь за границей. Обычно это решается через своего представителя – управляющего квартирой, который отстаивает интересы собственника на этой встрече.

Читайте также: Управление недвижимостью в Германии. Полезные советы

Но в Декларации могут быть ограничения и на этот счет. Например, там может быть прописано, что представлять собственника на общем собрании может только супруг, член семьи или другой собственник. Если такой пометки нет, значит, действуют общие правила о заместительстве.

Даже если собственник (или его представитель) пришел на собрание, он может быть недоволен общим мнением. Если вы считаете, что постановление ТСЖ нарушает ваши права, вы можете обжаловать принятое решение через суд.

«Большинство судебных споров в области права TCЖ ведутся как раз на основании обжалования жильцами принятых на собрании товарищества решений, – рассказывает юрист-консультант в области права недвижимости Светлана Тейс. – В этом случае важно, чтобы заявление об обжаловании было подано в суд в течение одного месяца с момента принятия решения».

Просто игнорировать Устав и идти на конфликт с ТСЖ – нельзя. В законе «О жилищном имуществе» предусмотрена возможность изъятия недвижимости товариществом. Если вы будете серьезно и грубо нарушать обязанности, другие члены ТСЖ могут вынудить вас продать собственность.

В качестве причин изъятия, как поясняет юрист, в судебной практике признаются:

• длительные и грубейшие нарушения закона, установленных прав и обязанностей согласно §14 (WEG);
• создание невыносимых условий для совместного проживания;
• рукоприкладство, угрозы, продолжающиеся тяжелые оскорбления, выражения недоверия к другим собственникам жилья и управляющему;
• задолженности, превышающие более чем 3% имущественного ценза квартиры более чем 3 месяца.

На что обращать внимание при выборе квартиры в Германии

С Декларацией, Уставом и товариществом собственников должны считаться все жильцы дома. Например, если ТСЖ решит, что все должны скинуться по €5000 на покраску фасада, придется платить. Или судиться, что в Германии тоже недешево.

Чтобы подобные решения не стали для вас неприятным сюрпризом, еще на этапе выбора объекта воспользуйтесь рекомендациями юристов в области недвижимости.

Советует юрист-консультант  адвокатского бюро Luba Mayr Светлана Тейс (Svetlana Theis):

• Закон дает каждому владельцу один голос на общем собрании, но вес голосов различается в зависимости от вашей доли собственности. В правилах проживания (Gemeinschaftsordnung) может быть установлен порядок принятия решений по управлению объектом в зависимости от долевого владения. Поэтому мы рекомендуем внимательно изучить Декларацию о разделении долей  собственности (Teilungserklärung) и Устав ТСЖ (Gemeinschaftsordnung), так как именно эти документы регулируют доли, что конкретно относится к вашей будущей собственности, какие права и обязанности вы приобретаете вместе с этой недвижимостью.
   
• Необходимо тщательно ознакомиться как минимум с тремя последними протоколами собрания товарищества. Смотрите, какие были приняты решения, на основании этого можно понять, какие проблемы имеются, или, к примеру, планируется ли ремонт вашего объекта. Очень важны также решения, связанные с проведенными или текущими судебными тяжбами.
   
• Обязательно изучите годовой отчет по коммунальным услугам (Hausgeldabrechnung) и хозяйственный план (Wirtschaftsplan). Там указано, какие расходы несет общество ежегодно, и какая их часть придется на вашу долю, если вы станете членом этого товарищества.
   
• Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, особенно в старом доме, обязательно обратите внимания на то, достаточно ли у товарищества накоплений (Instandhaltungsrücklagen) на ремонтные работы или, наоборот, предстоят в будущем крупные вложения для членов товарищества.
   
• Помните, приобретая собственность в Германии, вы автоматически становитесь членом товарищества собственников. К этой недвижимости прикреплена уже управляющая компания, услуги которой вы принимаете с момента подписания договора купли-продажи. Выйти из товарищества можно только, продав свою собственность.
   

Читайте также: Черная дыра. Страшная история о недвижимости в Германии

Kanzlei Luba Mayr Bonn - адвокатское бюро в Бонне. Основано в 2006 году. Консультирует, в том числе, русскоязычных клиентов, предпринимателей и частных лиц.

• Члены коллегии адвокатов (Rechtsanwaltskammer Köln)
• Члены федерального сообщества адвокатов (Deutscher Anwaltsverein)
• Члены сообщества адвокатов г. Бoнн (Bonner Anwaltverein)

Buschstraße 52
53113 Bonn
Germania

Условия цитирования материалов Prian.ru