Германия, Дюссельдорф, ул. Кёнигсаллее, 94
Версия
для печати
для печати
После падения на 7,1% за 2023 год цены на недвижимость Германии перешли к росту (Destatis):
Ставки аренды Германии выросли за год c января 2023-го (Saviils):
В июне 2024 года ЕЦБ впервые за два года снизил процентную ставки с 4,5 до 4,25%.
После поднятия процентных ставок по кредитам сделок действительно стало меньше – тут спорить бессмысленно. Произошло это примерно в середине 2022 года. В какой-то момент продажи просто встали.
Но даже после первых слухов о снижении ставок рынок ожил. В июне мы это очень почувствовали. Прежде всего по числу запросов со стороны самих немцев.
Для меня это даже удивительно, поскольку ставку хотя и снизили, но очень незначительно, всего на четверть процента. Снижение небольшое, а уже возобновились инвестиционные покупки, в первую очередь доходных домов. При этом сами немцы вновь начинают использовать заёмные средства.
В текущей статистике эта динамика, может, и не слишком заметна. Но официальные данные, которые приходят из открытых источников, запаздывают примерно на квартал. А мы находимся, что называется, «на передовой» и видим рост спроса.
В последние месяцы официального снижения цен уже нет, но по-прежнему есть возможность торга. То есть продавцы заявляют цену, но готовы обсуждать скидки при реальном интересе покупателей.
Одновременно ставки аренды растут совершенно бешеными темпами. И получается, что у нас появляются невероятные ещё пару лет назад варианты с доходностью около 7%, которые исчезли из-за высоких цен.
Лучше всего рынок «проглатывает» дешёвые объекты, то есть небольшие квартиры. Хорошо продаётся жильё на вторичном рынке, требующее ремонта. Могу даже сказать, что оно в дефиците.
Причин тому несколько. Среди прочих, в Германию приехало много украинцев, которые не против отремонтировать что-то сами, чтобы сэкономить. И среди арендаторов тоже много граждан Украины, которые своей активностью оказали большое давление именно на сегмент бюджетных квартир.
Такие варианты, на самом деле, самые лучшие именно для инвесторов. Если покупатель рассчитывает на максимальную прибыль, то доходные дома не должны быть элитными… Другой вопрос, что отдельная квартира не принесёт большой доход просто потому, что она стоит недорого. Поэтому мы предлагаем инвесторам доходные дома целиком.
Ситуация с динамикой цен и ставок плюс-минус одинаковая по всей Германии. Просто в одном регионе цены традиционно ниже, в другой выше. Например, Берлин – дорогой город с непонятными перспективами ограничений в арендной сфере.
Поэтому в регионе Северный Рейн – Вестфалия мы предлагаем инвестиционные объекты, а, например, в Берлине – для собственного проживания.
Эти доходные дома несколько лет назад покупались в кредит и оформлены на юридические лица. Сейчас их можно приобрести по схеме share deal – упрощённо, как доли в фирме.
Клиент, во-первых, экономит на налоге на покупку, который в этом случае отсутствует. Во-вторых, перенимает выгодные условия кредита, которые существовали ещё до кризиса и которые сейчас получить невозможно. (Не говоря о том, что россиянам кредит сейчас просто не дадут – но при этом сама покупка компании не запрещена.)
Доходность таких объектов может достигать фантастических 15%. Конечно, это не массовое предложение, оно связано с конкретной жизненной ситуацией собственника. Например, пакет объектов реализуют инвесторы из Израиля, которые вкладывают деньги в новое строительство, и им нужно высвободить часть средств. Как только они наберут необходимую сумму для вложений в стройку, то прекратят распродажи.
Для покупки такого объекта нужно вложить около €500 тыс. «своих» средств. Вы приобретаете недвижимость, стоящую в два-три раза дороже, с кредитом по низким ставкам.
Инвестиции в строительство по-прежнему могут принести максимальный доход. Рассмотрите проект в Вуппертале – дом на 11 квартир в эффектной локации. Он стоит на горе, из окон открывается вид на центр, пешеходную зону и ратушу.
Мы провели переформатирование: изначально в проекте было запланировано пять больших квартир. Но сейчас в нашей земле не слишком востребованы большие по площади апартаменты…
Разрешение на строительство получено, от инвестора требуется €485 тыс. собственных средств. Общий бюджет проекта – около €2 млн, на остальную сумму кредит выдаёт местный банк.
Наши предложения в Берлине – частично реконструированные жилые комплексы. Есть варианты на стадии строительства, сдающиеся через год, а есть уже готовые – заезжай и живи.
Типичное предложение – двухкомнатные квартиры от €350 тыс. Поверьте, для Берлина это очень хорошая цена.
Реклама. DEM GROUP GmbH, рег. номер DE285468687, erid: 2SDnjdypeoC
Заинтересованы в инвестициях в недвижимость Германии? Сотрудники DEM GROUP GmbH вас с удовольствием проконсультируют
Германия, Дюссельдорф, ул. Кёнигсаллее, 94
Фото: unsplash.com (Florian Wehde)
