Инвестиции в недвижимость в Германии: краткосрочная аренда

Над материалом работали:

Филипп Березин Аналитик Prian

Екатерина Демидова Генеральный директор DEM GROUP Management

Первая идея — относительно новая в нашем портфеле, но уже себя зарекомендовавшую. Мы развиваем ее больше года. Это…

Получение дохода от краткосрочной аренды

На первый взгляд, ничего нового в этой идее — вы зарабатываете, сдавая квартиры посуточно. Просто на других рынках такая схема чуть ли не самая популярная, но в Германии все иначе. У немцев популярнее долгосрочная сдача.

Впрочем, и тут есть своя специфика.

Инвестиционная идея

Инвестор приобретает многоквартирный дом, квартиры в котором уже сдаются — обычно на долгий срок. Значит текущая доходность известна, и новый собственник может на нее рассчитывать.

Главное: краткосрочная аренда в Германии обычно приносит существенно больший доход.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Кто и на каких условиях сдает квартиры

Это самое интересное! Конечно, инвестор не работает сам. Мы говорим о пассивном доходе. Наша управляющая компания, с которой собственник заключает договор, решает все вопросы, связанные с поиском арендаторов, их заселением и обслуживанием дома.

По договору УК ОБЯЗУЕТСЯ выплачивать владельцу сумму не меньшую, чем он получал бы при долгосрочной аренде. Вся прибыль сверх этой суммы за вычетом коммунальных и эксплуатационных расходов делится в соотношении 40/60 (40% получает владелец).

Какие риски у такой инвестиции

Первый риск: удастся ли быстро выселить тех, кто снимает на долгий срок? Это задача наших юристов, но замечу, что переоценивать привязанность жильцов к конкретному дому не стоит. Абсолютное большинство арендаторов меняет место жительство в срок до 5 лет. Мы же, подбирая дома, заранее анализируем шансы освободить площади, и в рассматриваемых проектах арендаторы съезжают максимум за 9 месяцев.

Второй вопрос — риск: а будут ли пользоваться спросом арендные квартиры? Тут главное – выбрать «правильный» объект. А ещё в большей степени — правильную локацию.

Очевидно, что основные риски несет не инвестор, а УК.

Какие дома предлагаются покупателям

DEM GROUP работает в регионе Северный Рейн-Вестфалия, и мы предлагаем проекты в небольших городах нашей федеральной земли. Это дома:

в городах, где регулярно проходят крупные мероприятия, например, спортивные. Наш первый и самый удачный проект расположен в Гельзенкирхене, где играет команда «Шальке 04» и регулярно проходят музыкальные концерты.

Понимаю опасения инвесторов, ведь футбольные фанаты – не самые приятные арендаторы. Но, поверьте, страховка и юридическая поддержка решают все проблемы. А высокая заполняемость и более высокая цена аренды в данном случае позволяет тратиться на мелкий ремонт.

в центре городов, рядом с парками, курортными объектами, пешеходными зонами, локальными достопримечательностями. Например, проект в центре города Херне зарабатывает огромные деньги во время ярмарок – Рождественская считается чуть ли не самой роскошной в Германии.

Со второй половины ноября по конец декабря Херне становится крупнейшим рождественским парком Европы. Здесь проходит великолепный фестиваль — развлечения на площади 25 тыс. кв. м для людей всех возрастов! Надо ли говорить, каким спросом пользуются квартиры под краткосрочную сдачу в эти дни!

Cranger Weihnachtszauber — крупнейший мобильный рождественский тематический парк Европы

Пример. Инвестиционный проект в Херне

Дом на 7 квартир с 5 парковочными местами. В настоящий момент все сданы в краткосрочную аренду (расчеты указаны без учета налогов).

Текущая ситуация	Цена: €350 тыс. Месячный доход: €2,7 тыс. Годовой доход: €32,4 тыс.
Дополнительные расходы на ремонт при переводе на посуточную аренду	Меблировка и оснащение: €6 тыс. × 7 = €42 тыс.
Потенциал при посуточной сдаче (с учётом комиссии агрегаторов)	Квартира 1 — пристройка с отдельным входом: € 130/сутки Квартира 2 — самая большая: €110/сутки Квартиры 3-7 — стандартные: €5 × 85 = €425/сутки Итого: €665/сутки
Валовый доход (при средней загрузке в 70%)	€19 950 × 0.7 = €13 965/мес. €13 965 × 12 = 167 580 €/год
Ежемесячные расходы	Коммунальные платежи: €2,5 тыс./мес. Уборка и сервис: €2 250/мес. Итого: €4 750/мес
Чистый доход	€13 965 – €4 750 = €9 215/мес. €9 215 × 12 = €110 580/год
Распределение прибыли	Фиксированная выплата владельцу: €32,4 тыс./год Дополнительная прибыль: €110 580 – €32 400 = €78 180/год Доля инвестора: €78 180 × 40% = €31 272/год

Итак, фактически инвестор получает «вторую аренду» без роста риска. Окупаемость дополнительных вложений в меблировку – около 16 месяцев. А затем — стабильная пассивная прибыль без дополнительных затрат.

В нашем портфеле несколько подобных проектов. Ознакомиться с ними можно в галерее ниже. На все вопросы с удовольствием отвечу дополнительно.

Объекты в Германии от DEM GROUP — они подходят под сдачу в аренду:

580 000 €

Доходный дом в Бохуме, Германия

500 м² 10.35% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Готовый бизнес

Продается доходный дом в 44809 г. Бохум Дом расположен в самом центре города Bochum рядом сразу за домом удобно расположен продуктовый супермаркет REWE Дом 1960 года постройки с железобетонными перекрытиями В доме расположено 14 квартир Все квартиры выгодно сданы в аренду Дом приносит в год = 60045 евро (10,35%) Комиссия для...

DEM GROUP GmbH

420 000 €

Доходный дом в Вуппертале, Германия

371 м² 10.42% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Готовый бизнес

Продается доходный дом в 42339 г. Вупперталь Рядом с домом расположена станция Schwebebahn,подвесная монорельса (аналог городского трамвая - метро) по городу Wuppertal В доме 2 квартиры на 2 этаже и 3 этаже, есть гастрономия на 1 этаже, 2 машиноместа, и есть ком помещение Частично сданный в аренду дом приносит ~ 10,42% в год Комиссия...

DEM GROUP GmbH

350 000 €

Доходный дом в Херне, Германия

362 м² 8.18% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом в 44623 г. Херне В доме 7 квартир и 5 гаражей, расположенных на улице во дворе Все квартиры в доме сданы в аренду В доме центральное газовое отопление Дом приносит на данный момент фактический доход в год 28 650 евро (8,18%) Есть возможность увеличить рентабельность до 32 424 евро в год (9,26%) Комиссия для...

DEM GROUP GmbH

Посмотреть ещё 76984 похожих объекта

Реклама. DEM GROUP GmbH, рег. номер DE285468687, erid: 2SDnjcdHeKX

Интересуют инвестиции в немецкую недвижимость? Специалисты DEM GROUP помогут с выбором.