Инвестиции в недвижимость Германии – осень 2024. Вновь актуально!

Виталий Чупин, ГК Campus

Идея 1. «Как ни парадоксально прозвучит, но даже в последние годы немецкая недвижимость подтвердила статус стабильного актива. Все изменения у нас происходили, но плавно. Да, иногда кривая цен могла пойти более круто вверх или вниз, но резких скачков не было и нет.

Понятно, что в недвижимости вообще не бывает коллапсов, характерных, скажем, для акций, которые могут просесть процентов на 20 за час. Но для Германии это ещё более плавный процесс. Цены снижались примерно полтора года, потом полгода барахтались возле дна, а сейчас потихонечку поползли наверх».

Официально! По данным крупной площадки по недвижимости Германии Immowelt, цены на жильё выросли в 11 из 15 крупнейших городов страны.

Средняя цена квадратного метра квартир на вторичном рынке в III квартале 2024 года / динамика в квартальном исчислении

Мюнхен: €8190 / -0,1%

Гамбург: €5977 / +2,2%

Франкфурт: €5652 / +1,0%

Берлин: €4859 / +1,1%

Кёльн: €4776 / -0,8%

Штутгарт: €4681 / +2,4%

Дюссельдорф: €4296 / +2,3%

Нюрнберг: €3426 / +2,7%

Ганновер: €3321 / +0,5%

Бремен: €3020 / +2,2%

Дортмунд: €2580 / +3,7%

Эссен: €2481 / +1,3%

Дуйсбург: €1861 / +1,6%

Дрезден: €2623 / +3,3%

Единственным исключением из общей тенденции стал Лейпциг, где цены просели на целых 4,3%, до €2283 за кв. м.

Средняя цена квадратного метра квартир на вторичном рынке в III квартале 2024 года. Источник: BUILD.de

Идея 2. «Снижение цен 2022–24 годов последовало за ростом – причём относительно бурным. Моё глубокое убеждение, что без геополитических проблем, которые привели к энергетическому кризису, падения не было бы вовсе. Цены росли бы – возможно, не так сильно, как до 2022 года.

Динамика цен на жилую недвижимость Германии. Источник: Destatis

Произошедшее упрощённо выглядит так. Энергетический кризис привел к повышению центробанками ключевой ставки. Затем обычные банки подняли ставки ипотечные, и экономика недвижимости перестала складываться. Инвесторы перестали покупать, через некоторое время цены начали снижаться.

Динамика изменения ипотечных ставок в Германии

Динамика ипотечных ставок в Германии. Источник: Trading Economics

Если совсем сильно упрощать – Европа перестала покупать дешёвый российский газ. Ведь электроэнергия определяет себестоимость любого продукта…»

Динамика ставок аренды в Германии. Источник: Deutsche Bundesbank

Динамика ставок аренды от Deutsche Bundesbank

Идея 3. «Германия всегда славилась возможностью заработать на аренде. К 2022 году показатели доходности естественным образом снизились, так как отношение ставки аренды к цене жилья стало минимальным.

Но надо понимать, почему это произошло. В это же время резко подешевела ипотека. Инвесторы в 2015 году брали её, скажем, под 3%, а в 2022-м – под 1%. Этим достигалась экономия.

Последние два года ставки аренды снова растут быстрее цен, ведь существенно упавший спрос покупателей не отменил того, что людям надо где-то жить. Да, немцы по-прежнему нация арендаторов. Просто с 2016 по 2022 год все, кто мог получить ипотеку, покупали, а не арендовали. Ведь ты мог взять деньги практически бесплатно».

Идея 4. «Мой самый умеренный прогноз – в ближайшие три года цены в Германии вырастут на 10%. Но я считаю, что рост будет более существенным – около 20%. При этом, если мы говорим о возможностях для инвесторов, в крупных городах и динамика цен и доходность будут расти быстрее. Тут ничего не изменилось – мегаполисы всё ещё самый надёжный сегмент.

Поэтому, если вы консервативный инвестор, по-прежнему надо вкладываться в новостройки. Точную цифру, сколько они принесут, я не назову – это может быть как 5, так и 10% годовых. Но принесут – это точно.

А вот если вы готовы к более рискованным вложениям, лучше посмотреть на дешёвую вторичку. Она, безусловно, более высокодоходная, особенно если сдавать её беженцам, которых в Германии сейчас очень много.

Естественно, если сдаёшь беженцам, появляются свои риски, но я бы их не преувеличивал. Востребовано будет всё. Сейчас в Германии рынок арендодателя в его самом жёстком виде».

Идея 5. «Рынок коммерческой недвижимости чувствует себя хорошо. С важной оговоркой: если смотреть на него глазами собственников. Такие инвестиции ведь не спекулятивные. Люди владели супермаркетом и продолжают владеть им, получая свой процент.

Для инвесторов всё сложнее. Действительно хороших объектов на рынке мало, а деньги – кредиты – по-прежнему дорогие».

Идея 6. «Россияне могут инвестировать в недвижимость Германии и сейчас. Да, нельзя пользоваться ипотекой. Да, открытие счёта без ВНЖ невозможно, поэтому нужно искать схемы взаиморасчёта. Но практически возможность есть.

Что важнее – сузился круг потенциальных продавцов. Ведь чтобы произвести оплату, скажем, из банка Казахстана, к этому готов должен быть и продавец. Застройщики, разумеется, более охотно идут на такие сделки. А вот условная бабушка, скорее всего, упадёт в обморок от предложения получить деньги откуда-то издалека, и разговор будет окончен.

То есть вы не можете купить какой-то конкретный объект, даже выставленный на продажу. Но рынок всё равно достаточно широк, и у нас есть предложения».

11 и 12 октября в Москве пройдет знаменитая выставка Invest Show (Тишинская пл., 1). Эксперты ГК Campus тоже участвуют в мероприятии и с радостью ответят на все вопросы.

Реклама. Campus Property Gbr, рег. номер: DE 317013141, erid: 2SDnjechijk

Хотите инвестировать в недвижимость Германии? Сотрудники Campus Property вас с удовольствием проконсультируют.