Районы Будапешта для жизни и инвестиций

Как устроен Будапешт – взгляд со стороны

Главное деление венгерской столицы – на две части, на запад и восток, на гористую сторону Буду и равнинную сторону Пешт. В Буде жизнь течёт более размеренно, в Пеште, напротив, сосредоточение увеселительных заведений и бурная ночная жизнь. В Буде старинные усадьбы и исторические здания, а также относительно малоэтажная застройка (пять – семь этажей), много деревьев и парковых зон, в Пеште – плотная высотная застройка и редкая зелень.

Карта районов города Будапешт

Ряд улиц на Будайской стороне недоступны для общественного транспорта, в Пештской части хорошо развито метро, ходят трамваи (маршруты 4 и 6 – даже ночью) и троллейбусы. Трамвайное и автобусное сообщение развито по обоим берегам Дуная. Равномерно между Будой и Пештом распределены и достопримечательности.

Город делится на 23 района. Однако далеко не каждый из них подходит для туристических поездок и уж тем более инвестиций. На какие же обратить внимание и почему?

Лучшие районы Будапешта для жизни и инвестиций – взгляд изнутри

Илона Чик, Perfect Invest Hungary Kft

– Начнём со стороны Пешта. В этой части города основными районами, представляющими интерес для иностранных инвесторов, являются пятый, а также части шестого и седьмого, которые ограничиваются Большим бульварным кольцом.

Самый дорогой район – пятый. Здесь, рядом со зданием парламента, находится самая престижная недвижимость Будапешта.

За ним следует район № 6, здесь располагаются оперный театр и проспект Андраши, который ещё называют будапештскими Елисейскими Полями. В этом же районе, но уже за бульварным кольцом, начинается дипломатическая часть города с резиденциями иностранных представительств, виллами и престижными жилыми комплексами. Эта территория совсем небольшая, и заканчивается она площадью Героев и следующим за ней большим парком.

Венгерский государственный оперный театр в Будапеште

Почему недвижимость в этих районах интересна именно с инвестиционной точки зрения? Потому что все главные достопримечательности столицы находятся в шаговой доступности, и, как следствие, аренда очень дорогая.

Туристам, особенно молодёжи, интересна ещё часть района № 7, которая находится в пределах Большого бульварного кольца в окрестностях Синагоги (самой большой в Европе). Здесь же – на территории знаменитой пешеходной зоны Gozsdu udvar – сосредоточено большинство популярных клубов, баров, ресторанов и дискотек, которые работают и по ночам. В выходные дни эта и близлежащие территории превращаются в одну большую бесконечную вечеринку.

Знаменитая пешеходная зона Будапешта – Gozsdu udvar

Помимо питейных и увеселительных заведений, вблизи Gozsdu udvar есть и жилые дома. Апартаменты в них туристы часто выбирают для посуточной аренды.

Хочу выделить и район № 13. Это огромная офисная зона, которую называют будапештским Манхеттеном, – целый проспект из громадных современных бизнес-зданий.

Район расположен таким образом, что одна его часть выходит на берег Дуная, а по другую часть делового проспекта находится спальный район. Береговую линию, которая граничит с пятым районом, делят на престижные для жизни локации Riverside и Marina Part.

Вид на престижную локацию Будапешта – Riverside

Здешние комплексы – это не исторические здания, а современные корпуса, окружённые парками, беговыми и велодорожками, магазинами, подземными парковками и прочими благами инфраструктуры. Квадратные метры здесь стоят недёшево, самые дорогие квартиры – те, которые выходят окнами на Дунай и на пристань для яхт.

Кстати, во всех апартаментах здешних домов есть террасы, причём немаленькие – от 6 до 20–30 кв. м. А ещё здесь очень чистый воздух: всё дело в том, что проезжих дорог тут фактически нет, в район заезжают только местные жители, что, конечно, сокращает количество машин и выхлопных газов.

Также тут есть метро и огромный торговый центр Duna Plaza, в котором можно найти буквально всё: банки, кинотеатр, магазины на любой вкус, рестораны, парикмахерские и другие объекты сферы услуг.

Углубляясь по нашему «Манхеттену» от реки в город, мы попадаем на вторую – спальную – сторону тринадцатого района. Дома тут тоже все новые и современные, есть общественные площади и множество уютных зелёных дворов. Жильё уже дешевле, чем на берегу Дуная, и покупают его люди в основном под себя – для постоянного проживания. В части Riverside и Marina Part, напротив, недвижимость интересна инвесторам – из-за дорогой аренды.

Переходим в Буду. Здесь тоже есть несколько районов, которые могут быть интересны потенциальным покупателям недвижимости. Среди них я бы выделила престижные спальники № 2 и № 12.

Основная застройка второго района – виллы или небольшие (на четыре – шесть квартир) комплексы с отдельным двориком для каждого хозяина и видом на горы. Здесь приобретают жильё для себя люди обеспеченные, можно сказать, зажиточный класс. Также тут любят селиться дипломаты.

Двенадцатый район аналогичен второму: те же гористые рельефы, виллы и дома на несколько владельцев. Он тоже считается престижным местом – въезжают сюда люди высокого достатка и члены правительства. Магазинов и туристических развлечений тут нет, только жилые дома с большими отдельными участками, огороженные заборами.

Интересны оба этих района могут быть состоятельным иностранцам, которые ищут недвижимость Будапешта не для сдачи в аренду туристам, а именно для постоянного проживания, в том числе и для себя. В этой части города находятся международные школы, что актуально для семей с детьми.

В отдалённых районах (например, № 17, 18 и 22) недвижимость заметно дешевле. Тем не менее, по оценкам венгерских риелторов, иностранцы туда не вкладываются и не покупают там жильё для себя: непрестижно и невыгодно с инвестиционной точки зрения. Селятся в таких спальных панельных районах сами венгры, причём те, у кого ограничен бюджет, в частности молодые семьи, которые покупают первое жильё.

По итогам разговора с экспертом выделим следующие тезисы

Наиболее развитую инфраструктуру для жизни предлагает район № 13, однако и в остальных районах с этим проблем нет.
В историческом центре (пятый – седьмой районы) очень мало новостроек, на этом рынке представлены в основном старые дома конца XIX – начала XX века с просторными квартирами, высокими потолками, вензелями и лепниной.
До пандемии доходность от сдачи квартир в перечисленных районах составляла примерно 10% годовых (после оплаты услуг управляющей компании – порядка 7-8%). В те времена годовая загруженность была не менее 85%. Сейчас, когда туристов мало, на эти цифры рассчитывать рано, однако ожидается, что в ближайшем будущем, когда мир станет более мобильным, всё вернётся к прежним показателям.
Сейчас по-прежнему наиболее выгодно вкладываться в недвижимость исторического центра. Аренда востребована и в тринадцатом районе, особенно в зонах Riverside и Marina Part. А вот спальные районы, даже престижные (№ 2 и 12), инвесторы выбирают реже.

Вот что можно купить в Будапеште сегодня

966 000 €

Пентхаус в Будапеште, Венгрия

132 м² 4 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

12 район, рядом с немецкой школой, до метро 10 минут, в люксовом 3 этажном и 3-х квартирном доме (на этаже по квартире) с лифтом, квартира на 3 этаже с панорамой на город, 132 м2, 4 комнаты, 2 ванных, гостевой туалет, гостиная открытая с кухней, 50 м2 терраса и 10 м2 балкон. Квартира обставлена мебелью выполненной по заказу и оборудована по...

Perfect Invest Hungary Ltd.

358 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

76 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

3 район, на берегу Дуная, в комплексе Waterfront City, сданном в этом году, квартира на 2 этаже, 76 м2, 2 спальни, гостиная открытая с кухней, 2 ванных, хозяйственное помещение, терраса 13,5 м2 с частичным видом на Дунай. Отделка квартиры выполнена по дизайнерским разработкам. Все оборудование и мебель входят в цену. Дом построен по новейшим...

Perfect Invest Hungary Ltd.