Районы Будапешта для жизни и инвестиций

Как устроен Будапешт – взгляд со стороны

Главное деление венгерской столицы – на две части, на запад и восток, на гористую сторону Буду и равнинную сторону Пешт. В Буде жизнь течёт более размеренно, в Пеште, напротив, сосредоточение увеселительных заведений и бурная ночная жизнь. В Буде старинные усадьбы и исторические здания, а также относительно малоэтажная застройка (пять – семь этажей), много деревьев и парковых зон, в Пеште – плотная высотная застройка и редкая зелень.

Карта районов города Будапешт

Ряд улиц на Будайской стороне недоступны для общественного транспорта, в Пештской части хорошо развито метро, ходят трамваи (маршруты 4 и 6 – даже ночью) и троллейбусы. Трамвайное и автобусное сообщение развито по обоим берегам Дуная. Равномерно между Будой и Пештом распределены и достопримечательности.

Город делится на 23 района. Однако далеко не каждый из них подходит для туристических поездок и уж тем более инвестиций. На какие же обратить внимание и почему?

Лучшие районы Будапешта для жизни и инвестиций – взгляд изнутри

Илона Чик, Perfect Invest Hungary Kft

– Начнём со стороны Пешта. В этой части города основными районами, представляющими интерес для иностранных инвесторов, являются пятый, а также части шестого и седьмого, которые ограничиваются Большим бульварным кольцом.

Самый дорогой район – пятый. Здесь, рядом со зданием парламента, находится самая престижная недвижимость Будапешта.

За ним следует район № 6, здесь располагаются оперный театр и проспект Андраши, который ещё называют будапештскими Елисейскими Полями. В этом же районе, но уже за бульварным кольцом, начинается дипломатическая часть города с резиденциями иностранных представительств, виллами и престижными жилыми комплексами. Эта территория совсем небольшая, и заканчивается она площадью Героев и следующим за ней большим парком.

Венгерский государственный оперный театр в Будапеште 

Почему недвижимость в этих районах интересна именно с инвестиционной точки зрения? Потому что все главные достопримечательности столицы находятся в шаговой доступности, и, как следствие, аренда очень дорогая.

Туристам, особенно молодёжи, интересна ещё часть района № 7, которая находится в пределах Большого бульварного кольца в окрестностях Синагоги (самой большой в Европе). Здесь же – на территории знаменитой пешеходной зоны Gozsdu udvar – сосредоточено большинство популярных клубов, баров, ресторанов и дискотек, которые работают и по ночам. В выходные дни эта и близлежащие территории превращаются в одну большую бесконечную вечеринку.

Знаменитая пешеходная зона Будапешта – Gozsdu udvar

Помимо питейных и увеселительных заведений, вблизи Gozsdu udvar есть и жилые дома. Апартаменты в них туристы часто выбирают для посуточной аренды.

Хочу выделить и район № 13. Это огромная офисная зона, которую называют будапештским Манхеттеном, – целый проспект из громадных современных бизнес-зданий.

Район расположен таким образом, что одна его часть выходит на берег Дуная, а по другую часть делового проспекта находится спальный район. Береговую линию, которая граничит с пятым районом, делят на престижные для жизни локации Riverside и Marina Part.

Вид на престижную локацию Будапешта – Riverside

Здешние комплексы – это не исторические здания, а современные корпуса, окружённые парками, беговыми и велодорожками, магазинами, подземными парковками и прочими благами инфраструктуры. Квадратные метры здесь стоят недёшево, самые дорогие квартиры – те, которые выходят окнами на Дунай и на пристань для яхт.

Кстати, во всех апартаментах здешних домов есть террасы, причём немаленькие – от 6 до 20–30 кв. м. А ещё здесь очень чистый воздух: всё дело в том, что проезжих дорог тут фактически нет, в район заезжают только местные жители, что, конечно, сокращает количество машин и выхлопных газов.

Также тут есть метро и огромный торговый центр Duna Plaza, в котором можно найти буквально всё: банки, кинотеатр, магазины на любой вкус, рестораны, парикмахерские и другие объекты сферы услуг.

Углубляясь по нашему «Манхеттену» от реки в город, мы попадаем на вторую – спальную – сторону тринадцатого района. Дома тут тоже все новые и современные, есть общественные площади и множество уютных зелёных дворов. Жильё уже дешевле, чем на берегу Дуная, и покупают его люди в основном под себя – для постоянного проживания. В части Riverside и Marina Part, напротив, недвижимость интересна инвесторам – из-за дорогой аренды.

Переходим в Буду. Здесь тоже есть несколько районов, которые могут быть интересны потенциальным покупателям недвижимости. Среди них я бы выделила престижные спальники № 2 и № 12.

Основная застройка второго района – виллы или небольшие (на четыре – шесть квартир) комплексы с отдельным двориком для каждого хозяина и видом на горы. Здесь приобретают жильё для себя люди обеспеченные, можно сказать, зажиточный класс. Также тут любят селиться дипломаты.

Двенадцатый район аналогичен второму: те же гористые рельефы, виллы и дома на несколько владельцев. Он тоже считается престижным местом – въезжают сюда люди высокого достатка и члены правительства. Магазинов и туристических развлечений тут нет, только жилые дома с большими отдельными участками, огороженные заборами.

Интересны оба этих района могут быть состоятельным иностранцам, которые ищут недвижимость Будапешта не для сдачи в аренду туристам, а именно для постоянного проживания, в том числе и для себя. В этой части города находятся международные школы, что актуально для семей с детьми.

По итогам разговора с экспертом выделим следующие тезисы

• Наиболее развитую инфраструктуру для жизни предлагает район № 13, однако и в остальных районах с этим проблем нет.
• В историческом центре (пятый – седьмой районы) очень мало новостроек, на этом рынке представлены в основном старые дома конца XIX – начала XX века с просторными квартирами, высокими потолками, вензелями и лепниной.
• До пандемии доходность от сдачи квартир в перечисленных районах составляла примерно 10% годовых (после оплаты услуг управляющей компании – порядка 7-8%). В те времена годовая загруженность была не менее 85%. Сейчас, когда туристов мало, на эти цифры рассчитывать рано, однако ожидается, что в ближайшем будущем, когда мир станет более мобильным, всё вернётся к прежним показателям.
• Сейчас по-прежнему наиболее выгодно вкладываться в недвижимость исторического центра. Аренда востребована и в тринадцатом районе, особенно в зонах Riverside и Marina Part. А вот спальные районы, даже престижные (№ 2 и 12), инвесторы выбирают реже.

Вот что можно купить в Будапеште сегодня

840 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

100 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

5 район, исторический центр, около пешеходной улицы Ваци, в красивом историческом доме с лифтом, квартира на 5 этаже, 100 м2, открытая с гостиной кухня, 3 спальнии, 2 ванных, гостевой туалет, гардеробная, квартира полностью отремонтирована и обставлена по классу люкс: окна из натурального дерева, дубовый паркет, хрустальные раковаины, высокого...

Perfect Invest Hungary Ltd.

420 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

80 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

6 район, исторический центр, на маленькой тихой улице параллельной проспекту Андраши, рядом с Оперой и площадью Лист Ференц, квартира 80 м2, 2 спальни, 2 ванных, открытая с кухней гостиная, после полного капитального ремонта, на 4 этаже полностью обставленная по дизайнерским разработкам. Квартира очень светлая с двумя балконами. Окна смотрят на...

Perfect Invest Hungary Ltd.

355 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

78 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

7 район, исторический центр, не далеко от Астории, в хорошем доме с лифтом, на 3 этаже квартира 78 м2 после полного капитального ремонта. Открытая с гостиной кухня, 2 сальни, 2 ванных. Квартира полностью обставлена и оборудована по дизайнерским разработкам.

Perfect Invest Hungary Ltd.

690 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

125 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Эта потрясающая, со вкусом отремонтированная квартира площадью 121 кв. м с элементами дизайна расположена в центре Будапешта, прямо рядом с Оперным театром. Это идеальное место для любителей классической музыки, чтобы расслабиться под музыку Оперы, звучащую через открытые окна по вечерам. Однако, несмотря на центральное расположение, это...

Unique Properties kft.

1 980 000 €

Дом в Будапеште, Венгрия

250 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Эксклюзивный дом на продажу на вершине Иштенхедь в 12-м районе с панорамным видом на Дунай. Жилая площадь трехэтажного современного двухквартирного дома составляет 210 кв. м + террасы. Терраса на крыше площадью 39 кв. м предлагает прекрасный панорамный вид на Парламент и холмы Буды. Современный дом расположен в DNW, гостиная с американской...

Unique Properties kft.

2 000 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

150 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира расположена в престижном месте с видом на самую знаковую достопримечательность Будапешта. Из нее открывается захватывающий ничем не заслоненный вид на здание парламента и Дунай, панорамный вид, который вряд ли кто-то превзойдет. Когда вы входите в эту потрясающую квартиру площадью 150 м² с тремя спальнями и тремя ванными комнатами,...

Unique Properties kft.

6 000 000 €

Особняк в Будапеште, Венгрия

1000 м² 8 6 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Это замечательное, 1,9-га, самодостаточное, автономное поместье расположено в зеленой зоне на окраине Будапешта. До центра города, автомагистралей: M0, M1, M7, торговых центров или легко добраться на общественном транспорте можно добраться примерно за 10 минут. Оно полностью приватно, соседние участки не могут быть застроены. Классическая...

Unique Properties kft.

13 200 000 €

Замок в Будапеште, Венгрия

3133 м² 17 15 7

Онлайн-показ Удалённая сделка

Unique Properties kft.

269 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Unique Properties kft.

790 000 €

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия

700 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Unique Properties kft.

564 000 €

Дом в Будапеште, Венгрия

240 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Unique Properties kft.

799 000 €

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия

1350 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Unique Properties kft.

610 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

82 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Исторический центр Будапешта, дом расположен на границе 5-го и 6-го районов. В пешей доступности Парламент, Базилика, Опера, остров Маргит, торговые и бизнес-центры, а также несколько учебных заведений. Ухоженная улица с широким тротуаром и высокими деревьями, 5 минут до метро. Классический дом в очень хорошем состоянии, современный стеклянный...

Perfect Invest Hungary Ltd.

620 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

86 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Откройте для себя потрясающую возможность в самом центре города! Расположенная на оживленном перекрестке улиц Сас и Зриньи, эта совершенно новая эксклюзивная квартира ждет своего взыскательного владельца. Этот современный дом площадью 86,2 кв. м имеет две элегантно оформленные спальни, стильную ванную комнату с 2 отдельными туалетами и...

Unique Properties kft.

160 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

41 м²

Открыта предварительная регистрация! Квартиры от застройщика Сроки сдачи комплекса: конец 2026 года - первое полугодие 2027 года В 11 районе Будапешта начинается строительство современного комплекса. Всего в 5 минутах ходьбы станция метро M4, а до межмодального транспортного узла в Kelenföldе нужно ехать всего 7 минут. Кроме того...

WESTINVEST

165 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

24 м²

Новостроенные квартиры от застройщика Сдача комплекса от третьего квартала 2026 года до 1 полугодия 2027 года В XI районе Будапешта, в его части под названием Уйбуда предлагаем на продажу квартиры от застройщика. Комплекс не просто новый жилой квартал, а инновационный проект, предлагающий исключительную возможность для тех, кто...

WESTINVEST

1 450 000 €

Отель, гостиница в Будапеште, Венгрия

270 м²

В отличном месте, в 7-м районе Будапешта на улице Надькорут, продается действующий 9-комнатный апарт-отель. Эта покупка — прекрасная возможность для дальновидного инвестора. Поскольку центральное расположение района обеспечивает стабильный поток туристов, правительственные ограничения на Airbnb побудят больше туристов переключиться на...

Immotrading GmbH

9 000 000 €

Отель, гостиница в Будапеште, Венгрия

11500 м²

На продажу выставлен инвестиционный объект в популярном 16-м районе Будапешта. Расположение / транспорт / инфраструктура: 16-й район Будапешта, известный также под названием Kőbánya ("каменоломня"), расположен в центре восточной части города Пешт. До центра Noszlopy можно легко добраться как на машине, так и на общественном транспорте: -...

Immotrading GmbH

4 000 000 €

Отель, гостиница в Будапеште, Венгрия

471 м²

Этот апарт-отель расположен недалеко от площади Деак тер. Площадь Деак является основным транспортным узлом в 5-м районе, поэтому до основных туристических достопримечательностей легко добраться. В этом районе много ночных клубов, ресторанов, баров и культурных достопримечательностей, что делает его идеальной отправной точкой для знакомства с...

Immotrading GmbH

1 250 000 €

Отель, гостиница в Будапеште, Венгрия

226 м²

БУТИК-ОТЕЛЬ НА 10 НОМЕРОВ БУДАПЕШТ, 1-Й РАЙОН 1 250 000 ЕВРО + НДС ПРЕКРАСНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ – 226 КВ.М. – 10 КОМНАТ С СОБСТВЕННЫМИ ВАННЫМИ КОМНАТАМИ ПРИБЫЛЬ: 1000 ЕВРО/КОМНАТА/МЕСЯЦ Если вы хотите стать владельцем недвижимости недалеко от Будайской крепости, то вам может быть интересен данный объект – бутик-отель с прекрасными характеристиками,...

Immotrading GmbH

Посмотреть ещё 192 похожих объекта

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Объекты для жизни и дохода – что купить

Ниже – топ-9 объектов Будапешта по мнению Илоны Чик, которые можно приобрести прямо сейчас. Все они с ремонтом и обставлены мебелью, а потому пригодны и для жизни, и для сдачи в аренду, то есть могут приносить доход уже с момента покупки.

Вариант № 1. Идеальные апартаменты для сдачи в аренду

Это двухкомнатные апартаменты (€195 тыс.) площадью 49 кв. м в седьмом районе. Новых домов в историческом центре крайне мало, а потому этот комплекс 2008 года – просто находка. В нём есть консьерж, фитнес-центр и охраняемая парковка, а ещё магазины, ресторан, салон красоты и детская площадка во дворе.

Что рядом: весь исторический центр и туристический пассаж Gozsdu udvar.

Для чего подходит: для сдачи в длительную или краткосрочную аренду.

Вариант № 2. Современная квартира в туристической зоне

Ещё одна двушка в относительно новом доме (2008 года) по меркам седьмого района. Она чуть больше предыдущей (57 кв. м) и, соответственно, дороже (€200 тыс.). В остальном вариант аналогичен: в доме есть консьерж и другая социальная инфраструктура.

Что рядом: весь исторический центр и туристический пассаж Gozsdu udvar.

Для чего подходит: для жизни и аренды любого типа.

Вариант № 3. Трёхкомнатная квартира с большой террасой

Эта трёхкомнатная квартира (60 кв. м) тоже находится в центре, но уже в районе № 6, на улице Кирай, в знаменитом доме 2006 года Кирай-удвар. Панорамные окна квартиры и десятиметровая терраса выходят на зелёный двор.

Что рядом: проспект Андраши, Венгерский государственный оперный театр, по другую сторону дороги, то есть уже в седьмом районе, – Gozsdu udvar.

Для чего подходит: инвестиционный вариант для сдачи в аренду.

Вариант № 4. Дизайнерская квартира в красивом доме

Квартира в районе № 6 на тихой улице в шикарном отреставрированном доме с высокими (3,8 м) потолками и панорамным лифтом. Площадь – почти 100 кв. м. Сделан качественный дизайнерский ремонт, квартира полностью оборудована и обставлена.  

Что рядом: оперный театр.

Для чего подходит: для сдачи в долгосрочную аренду сотрудникам крупных компаний. Кстати, квартира уже сдана на длительный срок и приносит более 6% годовых.

Вариант № 5. Квартира класса люкс в центре Будапешта

Седьмой район, историческое здание и трёхкомнатная квартира класса люкс (€290 тыс.). Несмотря на то что дом не новый, он в идеальном состоянии: выполнен ремонт, заменены коммуникации, работает лифт. Сама квартира (98 кв. м) тоже после капитального, к тому же дизайнерского ремонта. В ней две ванные комнаты и огромная американская кухня.

Что рядом: прямо напротив дома – станция метро Blaha Lujza tér, в 800 м – Большая синагога.

Для чего подходит: для сдачи в долгосрочную и посуточную аренду.

Вариант № 6. Студенческие апартаменты в районе № 7

Этот объект (107 кв. м) представляет собой одну квартиру, поделённую на двое апартаментов, которые могут сдаваться как отдельные квартиры: предусмотрены разделённые коммунальные счётчики. Общая стоимость объекта €345 тыс., по отдельности – €155 тыс. и €190 тыс. Хотя квартира находится за пределами исторического центра, её можно выгодно сдать в аренду студентам.

Что рядом: городской парк и ветеринарный институт.

Для чего подходит: для сдачи в постоянную аренду студентам и получения 5-6% годовых.

Вариант № 7. Просторная квартира в малоэтажном комплексе

Это типичный для второго района дом, рассчитанный на три квартиры. В здании, расположенном в зелёном посольском районе, продаётся только первый этаж общей площадью 193 кв. м. В стоимость объекта (€1 млн) входит два парковочных места в подземном гараже и одно во дворе, а также складское помещение на подземном этаже.

Что рядом: парк, престижный район, где расположены многие посольства и дипломатические представительства.

Для чего подходит: для личного проживания.

Вариант № 8. Квартира с частным кинотеатром в центре Будапешта

Это пятый район – исторический центр. Здесь в старинном доме с высокими потолками продаются огромные (175 кв. м) апартаменты. В квартире проведён капитальный ремонт, она оснащена системой «умный дом», оборудована техникой и мебелью высокого класса. Есть даже частный кинотеатр!

Что рядом: базилика.

Для чего подходит: для сдачи в долгосрочную (два-три года) и дорогостоящую (€2-3 тыс. в месяц) аренду менеджерам высшего звена. Им, как правило, оплачивает жильё компания.

Вариант № 9. Квартира с видом на Дунай

Завершающий эту подборку объект находится в районе № 13. Квартира площадью 55 кв. м стоит €192 тыс. В ней есть отдельная спальня, гостиная, раздельный санузел и просторный шестиметровый балкон, откуда открывается панорама на Дунай и Будайские горы. В самом комплексе есть бассейн, сауна и тренажёрный зал.

Что рядом: Дунай и остров Маргит через мост.

Для чего подходит: и для личного проживания, и для долгосрочной аренды.

Фото: база объектов prian.ru, wikipedia

Условия цитирования материалов Prian.ru