Какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду – вопрос не только вкуса и финансовых возможностей инвестора. Нужно учитывать и локацию, и площадь недвижимости, и ее тип, и наличие управляющей компании, и спрос: та квартира, которая будет сдаваться влёт на долгосрок, может показаться неинтересной туристам. Нюансов много – поговорим о главных.
Какие квартиры пользуются спросом для аренды: на что обратить внимание при выборе
Критерии выбора оптимального варианта зависят от того:
кому вы хотите сдавать недвижимость – туристам или местным (экспаты, которые надолго приехали в новую страну, тоже входят в эту категорию), то есть посуточно или долгосрочно;
как вы будете ее сдавать – самостоятельно или с помощью управляющей компании.
Посуточно
Долгосрочно
Локация
Оцениваем близость к главным туристическим достопримечательностям, морю, транспортным развязкам; смотрим на динамику турпотока в регион и длину курортного сезона
Главное – наличие рабочих мест или других точек притяжения (университеты, например, генерируют устойчивый спрос на аренду); оцениваем демографию в регионе
Тип недвижимости
Апартаменты в комплексе отельного типа с управляющей компанией – самый беспроблемный вариант: во-первых, УК берёт на себя все заботы по поиску арендаторов и выплачивает собственникам доход; во-вторых, этих объектов обычно не касаются ограничения на сдачу посуточно, которые действуют в разных странах. На рынке есть УК разных форматов: от маленьких локальных фирм до международных отельных брендов, которые управляют тысячами апарт-отелей по всему миру
Здесь выбор будет гораздо шире (по сути, для долгосрочной аренды подходят все типы жилой недвижимости), а при необходимости можно нанять риелтора для помощи с поиском жильцов
Планировки
Самый ходовой товар – студии и небольшие квартиры (альтернативы номерам в отелях), но надо учитывать тренды в разных странах. Например, на Бали в Индонезии популярен отдых в частных виллах
На долгий срок сдаются самые разные форматы жилья – от 20-метровых студий до 200-метровых вилл
Состояние жилья
Для работы с туристами квартиру необходимо содержать в хорошем состоянии, регулярно обновлять интерьер, ремонтировать технику
Если спрос на аренду превышает предложение, то сдается даже убитое жильё, но, естественно, по сниженной арендной ставке
Инфраструктура дома
В курортных регионах у туристов востребованы ЖК, похожие на отели, – с бассейном, фитнес-центром, спа-центром, ресепшном, прачечной, детской зоной, прочими услугами и сервисами
При долгосрочной аренде богатая начинка ЖК не критична, в эконом-сегменте она может даже отпугивать арендаторов, так как инфраструктура повышает расходы на обслуживание квартир, которые в этом сценарии оплачивает арендатор
Мебель и техника
Необходимо полное оснащение мебелью, техникой, бытовыми приборами
На рынке встречаются оба варианта: в одних странах, например в Германии, арендаторы въезжают в пустые квартиры со своей мебелью; в других, допустим в Турции, объекты чаще сдаются с мебелью
Цена и доходность
Важна не только стоимость объекта, но и отношение к средней арендной ставке в регионе, длине курортного сезона и конкуренции между аналогами; в теории на посуточной аренде можно заработать от 10% годовых и более, но на практике встречаются разные кейсы
Доходность в 5% годовых на большинстве рынков считается хорошей, в средних и маленьких городах она обычно выше из-за более низкой стоимости квадратного метра; долгосрочная аренда приносит более стабильный и прогнозируемый доход
Что выгоднее – долгосрочная или краткосрочная аренда?
Виктория Валенская
руководитель международного агентства недвижимости
Посуточная аренда дает большую доходность летом, особенно в курортных районах. Однако выше затраты и сезонные риски. Фактически сезон всего несколько десятков дней, не гарантирует 100% загрузки, к тому же встает вопрос рабочей силы, кто мог бы заниматься заселением гостей, уборкой апартаментов. Долгосрочная аренда стабильнее и требует меньше участия.
Важно отталкиваться от целей владельца и условий рынка. От этого зависит, какую стратегию стоит выбрать.
Краткосрочная аренда обеспечивает более высокую доходность. Однако есть важные нюансы. При сдаче через управляющую компанию она, как правило, удерживает около 20% от общего дохода. Если же объект передается под управление отельному бренду, доля прибыли, остающаяся у собственника, может сократиться на 50–70%. Чем выше уровень сервиса и значимость бренда, тем меньше доход владельца.
Долгосрочная аренда, как отмечает специалист, приносит меньший доход, но при этом имеет ряд весомых преимуществ. Недвижимость изнашивается медленнее. Поток арендаторов более стабилен и не зависит от сезонных колебаний. Снижается объем ресурсов, затрачиваемых на управление недвижимостью, а доход становится более предсказуемым.
На практике многие инвесторы, особенно владельцы премиальных объектов, сознательно выбирают долгосрочную аренду. Для них приоритетом является сохранность недвижимости и стабильность дохода, даже если это означает отказ от части потенциальной прибыли.
Таким образом, выбор зависит от целей собственника. Если важно максимально быстро увеличить доход – лучше выбрать краткосрочную аренду. Если же приоритет – долгосрочная стабильность и сохранность актива, оптимальным решением станет сдача на длительный срок.
Полезные материалы для тех, кто хочет зарабатывать на аренде
Как купить квартиру для сдачи в аренду за рубежом: основные способы
Когда определились с бюджетом, локацией и прочими характеристиками объекта – остается выбрать способ заключения сделки.
Покупка в ипотеку
Здесь главное ограничение – доступность ипотеки для иностранцев в выбранной стране. Например, гражданам России в европейских юрисдикциях кредиты не дадут, а в Юго-Восточной Азии банки в целом не очень охотно кредитуют иностранцев.
Общее правило: для нерезидента ставка по кредиту будет выше, а проверки жестче, чем для резидента. Но некоторые застройщики заключают договоры с банками, которые позволяют им привлекать финансирование на их проекты на льготных условиях.
Можно ли получить ипотеку на квартиру, которая вам понравилась, – уточняйте у брокеров.
Покупка в рассрочку
Первоначальный взнос – от 10 до 50%, на оставшуюся сумму – рассрочка, беспроцентная или с комиссией. В Турции, ОАЭ, Таиланде и многих других странах принято давать рассрочки до конца строительства без начисления процентов.
На строящееся жилье рассрочку готовы предоставить почти все девелоперы, но если постараться – можно найти и вариант «рассрочки на готовое жилье». Так что покупаем, сразу пускаем арендаторов – и они «отбивают» вам арендными платежами оставшуюся сумму, в большей или меньшей степени.
Покупка с гарантией дохода
Некоторые проекты (обычно это крупные комплексы с отельными операторами) предлагают инвесторам гарантированный доход от аренды. В этом случае при покупке квартиры заключается сразу два договора: купли-продажи и управления.
По второму договору обычно фиксируется определенная сумма, которую УК выплачивает собственнику недвижимости на протяжении нескольких лет, независимо от того, как фактически сдавалась в аренду его квартира.
Важно оценить период действия этой гарантии, а также стартовую цену объекта – не завышена ли она.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
В какой стране лучше купить квартиру для сдачи в аренду
Арендный бизнес в той или иной форме развит везде. Но будет ли у вас высокий доход от аренды – большой вопрос. Факторы, которые увеличивают рентабельность:
низкие налоги на покупку, содержание и сдачу недвижимости в аренду;
длинный курортный сезон и большие туристические потоки;
безвизовый режим и различные программы иммиграции, которые стимулируют приток экспатов в страну;
развитые сервисы (управляющие компании и т. п.).
Советуем обратить внимание на страны, где, как показывает практика, инвестор получает больше прибыли.
* Средняя рентабельность при долгосрочном контракте. При смешанной или посуточной аренде можно выйти на более высокие показатели.
В европейских странах средняя доходность от аренды обычно ниже из-за высоких эксплуатационных расходов. Зато у этих рынков есть другие преимущества, главные из которых – надежность и хронический дефицит жилья при росте населения.
* Средняя рентабельность при долгосрочном контракте. При смешанной или посуточной аренде можно выйти на более высокие показатели.
Выгодно ли покупать квартиру под сдачу в аренду за рубежом
Основные риски, которые способны превратить «актив» в «пассив», связаны с неправильным выбором объекта на старте и отсутствием системы управления имуществом (проще говоря, кто и как будет сдавать недвижимость). Если эти вопросы грамотно решить, то покупка квартиры под сдачу в аренду превращается в прибыльный бизнес.
А главное преимущество связано с тем, что потенциальный доход собственника будет выше за счет удорожания самой квартиры (на длинной дистанции недвижимость обычно растет в цене и, в отличие от акций или криптовалюты например, не может полностью обесцениться). Есть и бонусы, которые привлекают инвесторов: возможность получить вид на жительство и защита от валютных рисков.
Примеры квартир в разных странах, которые продаются сейчас
239 000 €
Квартира в Доброте, Черногория
62 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE!
ВЕЛИКОЛЕПНАЯ ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ М МОРЕ В ДОБРОТЕ!
*возможна оплата в валюте РФ в Москве
ПЛОЩАДЬ: 62 м2
ЛОКАЦИЯ:...
CULTURE international real estate agency
950 000 €
Квартира в Любляне, Словения
177 м2433
Предлагается к продаже полностью обновленная квартира в историческом центре города. Расположенная на втором этаже трехэтажного дома, построенного в 1520 году и полностью реконструированного в 2012 году по самым современным стандартам качества и безопасности, она обеспечивает комфорт и престиж проживания.
Общая площадь составляет 176,9 м²....
MIRAG INVEST DOO
295 000 €
Таунхаус в Пафосе, Кипр
151 м232
BLUE SKY HOUSES
72 000 €
Квартира в Алании, Турция
65 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира 1+1 в Оба — комфорт и развитая инфраструктура
RFA Estate предлагает уютную квартиру в престижном районе Оба, Аланья. Площадь — 65 м², 2-й этаж, полностью меблирована и оснащена бытовой техникой. Планировка: гостиная с кухней открытого типа, спальня, ванная и просторный балкон. Отлично подходит для жизни, отдыха или...
RFA Estate
142 000 €
Квартира в Алании, Турция
110 м222
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Эти апартаменты - это ваше просторное убежище, где каждый день наполнен светом и свободой. Общая площадь 110 м2 создает ощущение простора, а кухня, гостиная и две спальни предоставляют вам все, что нужно для комфортной жизни.Этот комплекс - это место, где вы можете полностью расслабиться и наслаждаться каждым моментом. Здесь вы найдете обильную...
RestProperty
710 000 €
Квартира в Барселоне, Испания
163 м223
ВНЖ при покупке
Эта элитная квартира расположена в самом центре Барселоны, в нескольких шагах от Рамблас, и предлагает исключительное качество жизни в одном из самых знаковых районов города. Находясь в Готическом квартале, объект сочетает историческое очарование с богатой культурной и гастрономической средой.Площадь квартиры составляет 163 м². Планировка...
GG Real Estate Barcelona
265 200 €
Квартира в Водняне, Хорватия
90 м222
Продается 3-комнатная квартира в отличном месте, Воднян.
Квартира площадью 90 м2 расположена на 2 этаже и состоит из: 2 спален, двух ванных комнат, кухни, гостиной, столовой и балкона на двух этажах.
В квартире есть 2 парковочных места и кладовая на первом этаже.
Рядом все магазины, школа, детский сад, заправка, аптека, поликлиника.
5 км от...
ALMA DOM
379 500 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
69 м2211
Апартаменты с 1 спальней в новом комплексе с видом на море. Просторные апартаменты с одной спальней, расположенные на 5-м этаже нового жилого комплекса комфорт-класса (завершение строительства – 2025 год).
Идеальный вариант для тех, кто ищет готовое решение — «заехать и жить». Основные преимущества:
Абсолютно новая квартира, полностью...
VALUE.ONE
185 000 €
Квартира в Будве, Черногория
54 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.БУДВА.СЧАCТЬЕ
МЕБЛИРОВАННАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ !
*одна спальня, одна ванная комната
*документы без обременений — готовы к сделке
ПЛОЩАДЬ: 54 м2
ЛОКАЦИЯ: ЛОКАЦИЯ:...
CULTURE international real estate agency
145 000 €
Апартаменты в Обзоре, Болгария
84 м2211
КОД:16775. Предлагаем Вашему вниманию двухкомнатный апартамент в готовом комплексе апартаментов, в самом сердце города Обзора, который отстоит на 50 км от городов Варна и Бургас, тоесть двух международных аэропортов.
Уникальное расположение комплекса. Расстояние от экологически чистого и шикарного пляжа 150 метров. Пляж города длиной 16 км....
STEFANOV INVEST
165 000 €
Квартира в Алании, Турция
90 м2321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Трехкомнатная квартира в районе Аланьи – Махмутлар с видом на море.
Предлагаем к продаже меблированную трехкомнатную квартиру на первой береговой линии, общей площадью 90 м2, расположенную на 5-м этаже 12-ти этажного дома 2018 года постройки.
Планировка включает в себя гостиную совмещенную с кухней, две спальные комнаты, одну ванную...
TURKEY INVEST PROPERTY
120 000 €
Квартира в Алании, Турция
55 м2212
Онлайн-показУдалённая сделка
Выставлена на продажу квартира 1+1 площадью 55 кв.м, расположенная в Алании, район Махмутлар. Полностью меблированная дорогой мебелью квартира готова к проживанию, вторичная недвижимость. В данной квартиры собственники проживали максимум 1 месяц. Квартира расположена на 5 этаже в комплексе с бассейном, сауной, турецкий хамам, детская площадка,...
Ozdence Construction Company & Real Estate Agency
475 000 €
Апартаменты в Пафосе, Кипр
97 м222
ВНЖ при покупке
Будущий элитный жилой проект, расположенный в Пафосе будет построен на участке площадью9 100 кв. метрови состоять изпяти отдельных зданий.
Проект включает72 роскошныеквартиры, каждая из которых будет отделана по самым высоким стандартам.Закрытая территория комплексаобеспечит жителям повышенный уровень безопасности и приватности.
Жителям будет...
BLUE SKY HOUSES
90 000 €
Квартира в Бяле, Болгария
88 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира общей площадью 88 кв.м., из которых 63 кв.м. — чистая площадь, 8 кв.м. — террасы, 11 кв.м. — общие части и кладовая/подвал 6 кв.м. Расположена на третьем этаже. Ориентация: восток, юг и запад. Планировка: коридор-прихожая, гостиная с кухней, выход на панорамную террасу, ванная с туалетом, спальня с выходом на вторую...
IBG Property
125 351 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
67 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Роскошный комплекс с удобствами отеля будет построен к Июню 2026 года в Искеле рядом с пляжем Лонг-Бич. Лонг бич – это самое популярное место среди туристов ,так как пляж длиной в несколько километров чистой , прозрачно- бирюзовой воды не оставит вас равнодушными. В комплексе будет множество бассейнов, игровых площадок, кафе и ресторанов,...
Leverage Investments
270 000 €
Апартаменты в Кьюси, Италия
172 м2522
В самом сердце исторического центра древних этруссков - города Кьюзи (провинция Сиены) в Тоскане на продажу отремонтированная и готовая к проживанию квартира "Over the rainbow" на двух уровнях (на четвертом и на пятом этажах старинного палаццо) общей площадью около 160 кв.м. Общий вход в здание с улицы, затем стоит подняться 70 ступенек на...
Great Estate
499 200 €
Квартира в Патонге, Таиланд
151 м2222
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
До моря 1700 м, Готов к заезду
О комплексе:
Роскошные апартаменты на южном склоне Патонга с захватывающим видом на залив и Андаманское море. Комплекс включает 20 юнитов с панорамными окнами, распределенных по 3 зданиям, каждая с 3 этажами и террасой на крыше. Доступны 2BR и 3BR апартаменты площадью от 125 до 247 кв. м, а также пентхаусы с...
Tumanov Group
168 000 €
Квартира в Морини, Черногория
54 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.26.13.12699
Представляем вам двухкомнатную квартиру, расположенную в прекрасном комплексе с бассейном и спа-центром в Моринье, в Боко-Которском заливе, Черногория.
Находясь на первом этаже, эта жемчужина площадью 54 кв.м предлагает безупречное сочетание комфорта и стиля. Гостиная и кухня с открытой планировкой создают приятную...
DOO TradeGoria
360 000 €
Апартаменты в Ларнаке, Кипр
163 м2332
ВНЖ при покупке
Этот новый элегантный жилой комплекс, расположенный в тихом районе Камарес, Ларнака, прекрасно сочетает комфорт и удобство, обеспечивая жильцам легкий доступ к центру города, школам, супермаркетам, торговому центру Metropolis Mall и Международному аэропорту Ларнаки.
Комплекс предлагает стильные апартаменты с 2 и 3 спальнями, а также эксклюзивный...
Cyprus Sotheby's International Realty
903 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
148 м2333
ВНЖ при покупке
Расположенный в Лимассоле, всего в 700 м от лазурного моря, этот комплекс состоит из пяти элегантных многоквартирных домов с коллекцией стильных апартаментов различной планировки на любой вкус.
Воплощая в себе все преимущества жизни у моря, комплекс предлагает ландшафтные сады, зону барбекю, уютные лаунж-зоны и богатую внутреннюю...
Вторичка обычно дешевле и доступна сразу, часто уже с ремонтом, а потому быстрее выходит на окупаемость. Но также часто вторичное жилье требует больше вложений, так как подходит амортизационный срок техники и мебели – требуется замена.
Первичка дает более современные планировки и более высокую ликвидность, но требует времени на сдачу и вложений в обустройство.
Нужно ли платить налоги за недвижимость за рубежом?
Виктория Валенская
руководитель международного агентства недвижимости
Платить налог на владение не нужно – в России он взимается только за имущество, находящееся на ее территории. Однако ФНС требует уведомления о наличии иностранных счетов.
Зато в случае аренды – другой вопрос: налог на доход (НДФЛ) с аренды за рубежом обязателен в России – 13% для резидентов.
При этом можно зачесть налог, уплаченный за границей, если между странами есть соглашение об избежании двойного налогообложения, – например, такое есть у РФ и Черногории. Для понимания: конкретно в Черногории налог на сдачу в аренду 15% для нерезидентов, 5% – если проживаете более шести месяцев. К тому же, если сдать в аренду через УК от застройщика, он берёт эти расходы на себя.
Резюме
Нюансы сдачи жилья в аренду, особенно на короткий срок (туристам), в каждой стране разные. В некоторых ограничения довольно жесткие, и обязательное получение туристической лицензии при сдаче на краткосрок – лишь верхушка айсберга.
Если вы давно живете в стране, где планируете купить жилье под сдачу, и уже в курсе всех деталей – прекрасно; если же нет – обращайтесь к специалистам из базы Prian, чтобы подобрать подходящий объект, а также проконсультироваться, как не «попасть» на штрафы и лишние платежи, быть в курсе налогов и получать максимальный доход.
.jpg)
.png)
.png)
