Какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду – вопрос не только вкуса и финансовых возможностей инвестора. Нужно учитывать и локацию, и площадь недвижимости, и ее тип, и наличие управляющей компании, и спрос: та квартира, которая будет сдаваться влёт на долгосрок, может показаться неинтересной туристам. Нюансов много – поговорим о главных.
Какие квартиры пользуются спросом для аренды: на что обратить внимание при выборе
Критерии выбора оптимального варианта зависят от того:
кому вы хотите сдавать недвижимость – туристам или местным (экспаты, которые надолго приехали в новую страну, тоже входят в эту категорию), то есть посуточно или долгосрочно;
как вы будете ее сдавать – самостоятельно или с помощью управляющей компании.
Посуточно
Долгосрочно
Локация
Оцениваем близость к главным туристическим достопримечательностям, морю, транспортным развязкам; смотрим на динамику турпотока в регион и длину курортного сезона
Главное – наличие рабочих мест или других точек притяжения (университеты, например, генерируют устойчивый спрос на аренду); оцениваем демографию в регионе
Тип недвижимости
Апартаменты в комплексе отельного типа с управляющей компанией – самый беспроблемный вариант: во-первых, УК берёт на себя все заботы по поиску арендаторов и выплачивает собственникам доход; во-вторых, этих объектов обычно не касаются ограничения на сдачу посуточно, которые действуют в разных странах. На рынке есть УК разных форматов: от маленьких локальных фирм до международных отельных брендов, которые управляют тысячами апарт-отелей по всему миру
Здесь выбор будет гораздо шире (по сути, для долгосрочной аренды подходят все типы жилой недвижимости), а при необходимости можно нанять риелтора для помощи с поиском жильцов
Планировки
Самый ходовой товар – студии и небольшие квартиры (альтернативы номерам в отелях), но надо учитывать тренды в разных странах. Например, на Бали в Индонезии популярен отдых в частных виллах
На долгий срок сдаются самые разные форматы жилья – от 20-метровых студий до 200-метровых вилл
Состояние жилья
Для работы с туристами квартиру необходимо содержать в хорошем состоянии, регулярно обновлять интерьер, ремонтировать технику
Если спрос на аренду превышает предложение, то сдается даже убитое жильё, но, естественно, по сниженной арендной ставке
Инфраструктура дома
В курортных регионах у туристов востребованы ЖК, похожие на отели, – с бассейном, фитнес-центром, спа-центром, ресепшном, прачечной, детской зоной, прочими услугами и сервисами
При долгосрочной аренде богатая начинка ЖК не критична, в эконом-сегменте она может даже отпугивать арендаторов, так как инфраструктура повышает расходы на обслуживание квартир, которые в этом сценарии оплачивает арендатор
Мебель и техника
Необходимо полное оснащение мебелью, техникой, бытовыми приборами
На рынке встречаются оба варианта: в одних странах, например в Германии, арендаторы въезжают в пустые квартиры со своей мебелью; в других, допустим в Турции, объекты чаще сдаются с мебелью
Цена и доходность
Важна не только стоимость объекта, но и отношение к средней арендной ставке в регионе, длине курортного сезона и конкуренции между аналогами; в теории на посуточной аренде можно заработать от 10% годовых и более, но на практике встречаются разные кейсы
Доходность в 5% годовых на большинстве рынков считается хорошей, в средних и маленьких городах она обычно выше из-за более низкой стоимости квадратного метра; долгосрочная аренда приносит более стабильный и прогнозируемый доход
Что выгоднее – долгосрочная или краткосрочная аренда?
Виктория Валенская
руководитель международного агентства недвижимости
Посуточная аренда дает большую доходность летом, особенно в курортных районах. Однако выше затраты и сезонные риски. Фактически сезон всего несколько десятков дней, не гарантирует 100% загрузки, к тому же встает вопрос рабочей силы, кто мог бы заниматься заселением гостей, уборкой апартаментов. Долгосрочная аренда стабильнее и требует меньше участия.
Важно отталкиваться от целей владельца и условий рынка. От этого зависит, какую стратегию стоит выбрать.
Краткосрочная аренда обеспечивает более высокую доходность. Однако есть важные нюансы. При сдаче через управляющую компанию она, как правило, удерживает около 20% от общего дохода. Если же объект передается под управление отельному бренду, доля прибыли, остающаяся у собственника, может сократиться на 50–70%. Чем выше уровень сервиса и значимость бренда, тем меньше доход владельца.
Долгосрочная аренда, как отмечает специалист, приносит меньший доход, но при этом имеет ряд весомых преимуществ. Недвижимость изнашивается медленнее. Поток арендаторов более стабилен и не зависит от сезонных колебаний. Снижается объем ресурсов, затрачиваемых на управление недвижимостью, а доход становится более предсказуемым.
На практике многие инвесторы, особенно владельцы премиальных объектов, сознательно выбирают долгосрочную аренду. Для них приоритетом является сохранность недвижимости и стабильность дохода, даже если это означает отказ от части потенциальной прибыли.
Таким образом, выбор зависит от целей собственника. Если важно максимально быстро увеличить доход – лучше выбрать краткосрочную аренду. Если же приоритет – долгосрочная стабильность и сохранность актива, оптимальным решением станет сдача на длительный срок.
Полезные материалы для тех, кто хочет зарабатывать на аренде
Как купить квартиру для сдачи в аренду за рубежом: основные способы
Когда определились с бюджетом, локацией и прочими характеристиками объекта – остается выбрать способ заключения сделки.
Покупка в ипотеку
Здесь главное ограничение – доступность ипотеки для иностранцев в выбранной стране. Например, гражданам России в европейских юрисдикциях кредиты не дадут, а в Юго-Восточной Азии банки в целом не очень охотно кредитуют иностранцев.
Общее правило: для нерезидента ставка по кредиту будет выше, а проверки жестче, чем для резидента. Но некоторые застройщики заключают договоры с банками, которые позволяют им привлекать финансирование на их проекты на льготных условиях.
Можно ли получить ипотеку на квартиру, которая вам понравилась, – уточняйте у брокеров.
Покупка в рассрочку
Первоначальный взнос – от 10 до 50%, на оставшуюся сумму – рассрочка, беспроцентная или с комиссией. В Турции, ОАЭ, Таиланде и многих других странах принято давать рассрочки до конца строительства без начисления процентов.
На строящееся жилье рассрочку готовы предоставить почти все девелоперы, но если постараться – можно найти и вариант «рассрочки на готовое жилье». Так что покупаем, сразу пускаем арендаторов – и они «отбивают» вам арендными платежами оставшуюся сумму, в большей или меньшей степени.
Покупка с гарантией дохода
Некоторые проекты (обычно это крупные комплексы с отельными операторами) предлагают инвесторам гарантированный доход от аренды. В этом случае при покупке квартиры заключается сразу два договора: купли-продажи и управления.
По второму договору обычно фиксируется определенная сумма, которую УК выплачивает собственнику недвижимости на протяжении нескольких лет, независимо от того, как фактически сдавалась в аренду его квартира.
Важно оценить период действия этой гарантии, а также стартовую цену объекта – не завышена ли она.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
В какой стране лучше купить квартиру для сдачи в аренду
Арендный бизнес в той или иной форме развит везде. Но будет ли у вас высокий доход от аренды – большой вопрос. Факторы, которые увеличивают рентабельность:
низкие налоги на покупку, содержание и сдачу недвижимости в аренду;
длинный курортный сезон и большие туристические потоки;
безвизовый режим и различные программы иммиграции, которые стимулируют приток экспатов в страну;
развитые сервисы (управляющие компании и т. п.).
Советуем обратить внимание на страны, где, как показывает практика, инвестор получает больше прибыли.
* Средняя рентабельность при долгосрочном контракте. При смешанной или посуточной аренде можно выйти на более высокие показатели.
В европейских странах средняя доходность от аренды обычно ниже из-за высоких эксплуатационных расходов. Зато у этих рынков есть другие преимущества, главные из которых – надежность и хронический дефицит жилья при росте населения.
* Средняя рентабельность при долгосрочном контракте. При смешанной или посуточной аренде можно выйти на более высокие показатели.
Выгодно ли покупать квартиру под сдачу в аренду за рубежом
Основные риски, которые способны превратить «актив» в «пассив», связаны с неправильным выбором объекта на старте и отсутствием системы управления имуществом (проще говоря, кто и как будет сдавать недвижимость). Если эти вопросы грамотно решить, то покупка квартиры под сдачу в аренду превращается в прибыльный бизнес.
А главное преимущество связано с тем, что потенциальный доход собственника будет выше за счет удорожания самой квартиры (на длинной дистанции недвижимость обычно растет в цене и, в отличие от акций или криптовалюты например, не может полностью обесцениться). Есть и бонусы, которые привлекают инвесторов: возможность получить вид на жительство и защита от валютных рисков.
Примеры квартир в разных странах, которые продаются сейчас
1 705 391 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
355 м2333
Metropolitan Premium Properties
1 400 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
179 м232
ВНЖ при покупке
Расположенный всего в 50 метрах от моря в одном из самых престижных районов Лимассола, эксклюзивный жилой комплекс предоставляет уникальную возможность насладиться прибрежной жизнью с преимуществами городской инфраструктуры. В состав проекта входит бутик-коллекция из 37 тщательно спроектированных двух- и трёхспальныхквартир, а также 7 роскошных...
BLUE SKY HOUSES
1 720 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
120 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Эксклюзивные апартаменты с дизайном от Cavalli в Дубай Харбор
Район Дубай Харбор (Dubai Harbour) расположен между культовой Пальма Джумейра и островом Блювотерс (Bluewaters), на равном расстоянии от международного аэропорта Дубая и до международного аэропорта Аль-Мактум, в нескольких минутах езды от самых популярных достопримечательностей города...
TEKCE
335 000 €
Квартира в Афинах, Греция
98 м2321
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 98 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла.
У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт.
Отремонтированная и полностью меблированная квартира площадью 98...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
330 000 €
Пентхаус в Фетхие, Турция
125 м2433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры в Фетхие, Чалыш, в шаговой доступности от пляжа и всей инфраструктуры
Чалыш — один из самых популярных и спокойных районов Фетхие, где природа гармонично сочетается с комфортом современной жизни. Этот прибрежный район славится своим протяжённым песчаным пляжем, прозрачным морем и потрясающими закатами, которые делают его привлекательным...
TEKCE
141 058 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
35 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
WandaVista LAYA Resort (Phase 2)
КОМФОРТ | СДАЧА 4 КВ. 2024 ГОДА | ПЛЯЖ BANG TAO
LAYA Resort - отель под управлением одного из самых крупных отельных операторов Китая "Wanda Vista"
Идеальное расположение, всего в 400 м. от пляжа BangTao (Layan)
LAYA Resort (Phase 1)
LAYA Resort (Phase 2) предлагает студии, 1-спальные,...
MG Group
390 000 €
Мезонет в Салониках, Греция
128 м2432
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 128 кв.м в пригороде города Салоники на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Четвертый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты.
Пятый этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты.
Из окон открывается вид на город. У объекта есть отопление. В...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
1 700 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
125 м223
ВНЖ при покупке
Апартаменты с видом на море расположены в жилом комплексе в Лимасоле, в 50 метрах от моря.Апартаменты включают 2 спальни, 3 ванные комнаты, полностью оборудованную кухню, совмещенную с гостиной. Апартаменты расположены на 7-м этаже и полностью меблированы.К услугам жильцов предоставляются высококлассные услуги управляющей компании,...
NF Group
450 000 €
Квартира в Будве, Черногория
90 м232
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения !!! ШИКАРНАЯ КВАРТИРА С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ В ДОМЕ КЛАССА ПРЕМИУМ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ!!! ПЛОЩАДЬ: 90 м2 + паркинг ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА ЧЕРНОГОРИЯ: 450 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК Первая береговая линия ВНЖ (вид на жительство)...
CULTURE international real estate agency
1 000 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
129 м2443
ВНЖ при покупке
Ощутите новый уровень прибрежной жизни в этом великолепном пентхаусе, расположенном в престижном районе Айос Тихонас — всего в нескольких минутах от пляжа. Просторная резиденция включает четыре спальни и три ванные комнаты, предлагая продуманное сочетание уюта и функциональности. Это идеальное решение для семей или тех, кто ценит просторное...
Cyprus Sotheby's International Realty
584 000 €
Пентхаус в Торремолиносе, Испания
83 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с панорамным видом на море в Торремолиносе, Коста-дель-Соль
Торремолинос — одно из самых популярных и динамичных мест на Коста-дель-Соль, сочетающее в себе космополитичную атмосферу, великолепные пляжи и широкий выбор удобств. Город идеально подходит как для постоянного проживания, так и для отдыха. Здесь находятся знаменитые пляжи...
TEKCE
527 390 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
113 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Инвестиционный объект! Доход от 7%!
Рассрочка!
Мебель включена в стоимость!
Великолепный вид на море!
AYANA Heights - в окружении национальных парков и тропической растительности, недалеко от знаменитого пляжа Банг Тао. Это уединенный рай с легким доступом ко всем городским удобствам.
Удобства: 3 бассейна и водопад,...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
133 000 €
Квартира в Анталии, Турция
160 м2542
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
PRO TEAM ESTATE
140 000 €
Апартаменты в Анталии, Турция
115 м2431
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Элитные квартиры в 800 м от больницы и трамвайной остановки в Кепезе, Анталия
Предлагаются современные квартиры в районе Февзи Чакмак, расположенном в Кепезе — одном из развивающихся районов Анталии. Инвестиционная привлекательность локации активно растет благодаря новым жилым проектам и удобной транспортной инфраструктуре, включая трамвайное...
TEKCE
1 880 000 €
Апартаменты в Аташехире, Турция
364 м2532
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Инвестиционные квартиры в выгодном месте в Стамбуле, Аташехир
Квартиры расположены в районе Аташехир на азиатской стороне Стамбула, который славится высоким уровнем образования и стандартов жизни. Аташехир представляет собой современный и развивающийся район, где активно реализуются инвестиционные проекты и проекты по городской трансформации....
TEKCE
875 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
173 м232
ВНЖ при покупке
Расположенный в престижном районе, проект олицетворяет собой роскошную жизнь и инвестиционную привлекательность ЛимассолаКомплекс находится в спокойном жилом квартале, окружённом престижными виллами и уютными малоэтажными зданиями, что обеспечивает высокий уровень уединённости и комфорта. Проект представляет собой современную концепцию,...
BLUE SKY HOUSES
170 200 €
Квартира в Будве, Черногория
74 м221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В БУДВЕ В ЖИВОПИНОЙ ЛОКАЦИИ С ВИДОМ НА ГОРЫ!!!
Возможна оплата на счет в РФ или наличными!
ПЛОЩАДЬ: 74 м2
КВАРТИРА С ОЧЕНЬ ВЫСОКИМ АРЕНДНЫМ ПОТЕНЦИАЛОМ!!
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА
ЦЕНА: 170 200 евро (выгодная...
CULTURE international real estate agency
288 763 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
84 м2212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты в современном комплексе V1V1D Residence в районе Jumeirah Village Triangle (JVT)! Премиальные удобства! Поблизости находятся все ключевые локации Дубая! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: лобби, бассейн, терраса у бассейна с шезлонгами, детский бассейн, детская игровая комната, открытая...
DDA Real Estate
556 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
106 м222
ВНЖ при покупке
Расположенный в самом сердце Гермасойи, всего в 500 метрах от прекрасного пляжа Лимассола, объект недвижимости переосмысливает понятие апартаментов на Кипре, сочетая современную элегантность с уникальным расположением в престижном туристическом районе.
Погрузитесь в атмосферу непревзойдённого комфорта, стиля и средиземноморской роскоши — это...
BLUE SKY HOUSES
127 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
52 м2211
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 1+1, 52m², €127,000
Квартира, 2+1, 110m², €210,000
Квартира, 3+1 (Duplex), 121m², €295,000
Квартира, 4+1 (Duplex), 184m², €430,000Добро пожаловать в уникальную возможность окунуться в роскошную жизнь в оживленном районе Оба в Алании. Этот эксклюзивный проект стратегически расположен, предлагая идеальное сочетание спокойствия...
Вторичка обычно дешевле и доступна сразу, часто уже с ремонтом, а потому быстрее выходит на окупаемость. Но также часто вторичное жилье требует больше вложений, так как подходит амортизационный срок техники и мебели – требуется замена.
Первичка дает более современные планировки и более высокую ликвидность, но требует времени на сдачу и вложений в обустройство.
Нужно ли платить налоги за недвижимость за рубежом?
Виктория Валенская
руководитель международного агентства недвижимости
Платить налог на владение не нужно – в России он взимается только за имущество, находящееся на ее территории. Однако ФНС требует уведомления о наличии иностранных счетов.
Зато в случае аренды – другой вопрос: налог на доход (НДФЛ) с аренды за рубежом обязателен в России – 13% для резидентов.
При этом можно зачесть налог, уплаченный за границей, если между странами есть соглашение об избежании двойного налогообложения, – например, такое есть у РФ и Черногории. Для понимания: конкретно в Черногории налог на сдачу в аренду 15% для нерезидентов, 5% – если проживаете более шести месяцев. К тому же, если сдать в аренду через УК от застройщика, он берёт эти расходы на себя.
Резюме
Нюансы сдачи жилья в аренду, особенно на короткий срок (туристам), в каждой стране разные. В некоторых ограничения довольно жесткие, и обязательное получение туристической лицензии при сдаче на краткосрок – лишь верхушка айсберга.
Если вы давно живете в стране, где планируете купить жилье под сдачу, и уже в курсе всех деталей – прекрасно; если же нет – обращайтесь к специалистам из базы Prian, чтобы подобрать подходящий объект, а также проконсультироваться, как не «попасть» на штрафы и лишние платежи, быть в курсе налогов и получать максимальный доход.
.jpg)
.png)
.png)
