Какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду – вопрос не только вкуса и финансовых возможностей инвестора. Нужно учитывать и локацию, и площадь недвижимости, и ее тип, и наличие управляющей компании, и спрос: та квартира, которая будет сдаваться влёт на долгосрок, может показаться неинтересной туристам. Нюансов много – поговорим о главных.
Какие квартиры пользуются спросом для аренды: на что обратить внимание при выборе
Критерии выбора оптимального варианта зависят от того:
кому вы хотите сдавать недвижимость – туристам или местным (экспаты, которые надолго приехали в новую страну, тоже входят в эту категорию), то есть посуточно или долгосрочно;
как вы будете ее сдавать – самостоятельно или с помощью управляющей компании.
Посуточно
Долгосрочно
Локация
Оцениваем близость к главным туристическим достопримечательностям, морю, транспортным развязкам; смотрим на динамику турпотока в регион и длину курортного сезона
Главное – наличие рабочих мест или других точек притяжения (университеты, например, генерируют устойчивый спрос на аренду); оцениваем демографию в регионе
Тип недвижимости
Апартаменты в комплексе отельного типа с управляющей компанией – самый беспроблемный вариант: во-первых, УК берёт на себя все заботы по поиску арендаторов и выплачивает собственникам доход; во-вторых, этих объектов обычно не касаются ограничения на сдачу посуточно, которые действуют в разных странах. На рынке есть УК разных форматов: от маленьких локальных фирм до международных отельных брендов, которые управляют тысячами апарт-отелей по всему миру
Здесь выбор будет гораздо шире (по сути, для долгосрочной аренды подходят все типы жилой недвижимости), а при необходимости можно нанять риелтора для помощи с поиском жильцов
Планировки
Самый ходовой товар – студии и небольшие квартиры (альтернативы номерам в отелях), но надо учитывать тренды в разных странах. Например, на Бали в Индонезии популярен отдых в частных виллах
На долгий срок сдаются самые разные форматы жилья – от 20-метровых студий до 200-метровых вилл
Состояние жилья
Для работы с туристами квартиру необходимо содержать в хорошем состоянии, регулярно обновлять интерьер, ремонтировать технику
Если спрос на аренду превышает предложение, то сдается даже убитое жильё, но, естественно, по сниженной арендной ставке
Инфраструктура дома
В курортных регионах у туристов востребованы ЖК, похожие на отели, – с бассейном, фитнес-центром, спа-центром, ресепшном, прачечной, детской зоной, прочими услугами и сервисами
При долгосрочной аренде богатая начинка ЖК не критична, в эконом-сегменте она может даже отпугивать арендаторов, так как инфраструктура повышает расходы на обслуживание квартир, которые в этом сценарии оплачивает арендатор
Мебель и техника
Необходимо полное оснащение мебелью, техникой, бытовыми приборами
На рынке встречаются оба варианта: в одних странах, например в Германии, арендаторы въезжают в пустые квартиры со своей мебелью; в других, допустим в Турции, объекты чаще сдаются с мебелью
Цена и доходность
Важна не только стоимость объекта, но и отношение к средней арендной ставке в регионе, длине курортного сезона и конкуренции между аналогами; в теории на посуточной аренде можно заработать от 10% годовых и более, но на практике встречаются разные кейсы
Доходность в 5% годовых на большинстве рынков считается хорошей, в средних и маленьких городах она обычно выше из-за более низкой стоимости квадратного метра; долгосрочная аренда приносит более стабильный и прогнозируемый доход
Что выгоднее – долгосрочная или краткосрочная аренда?
Виктория Валенская
руководитель международного агентства недвижимости
Посуточная аренда дает большую доходность летом, особенно в курортных районах. Однако выше затраты и сезонные риски. Фактически сезон всего несколько десятков дней, не гарантирует 100% загрузки, к тому же встает вопрос рабочей силы, кто мог бы заниматься заселением гостей, уборкой апартаментов. Долгосрочная аренда стабильнее и требует меньше участия.
Важно отталкиваться от целей владельца и условий рынка. От этого зависит, какую стратегию стоит выбрать.
Краткосрочная аренда обеспечивает более высокую доходность. Однако есть важные нюансы. При сдаче через управляющую компанию она, как правило, удерживает около 20% от общего дохода. Если же объект передается под управление отельному бренду, доля прибыли, остающаяся у собственника, может сократиться на 50–70%. Чем выше уровень сервиса и значимость бренда, тем меньше доход владельца.
Долгосрочная аренда, как отмечает специалист, приносит меньший доход, но при этом имеет ряд весомых преимуществ. Недвижимость изнашивается медленнее. Поток арендаторов более стабилен и не зависит от сезонных колебаний. Снижается объем ресурсов, затрачиваемых на управление недвижимостью, а доход становится более предсказуемым.
На практике многие инвесторы, особенно владельцы премиальных объектов, сознательно выбирают долгосрочную аренду. Для них приоритетом является сохранность недвижимости и стабильность дохода, даже если это означает отказ от части потенциальной прибыли.
Таким образом, выбор зависит от целей собственника. Если важно максимально быстро увеличить доход – лучше выбрать краткосрочную аренду. Если же приоритет – долгосрочная стабильность и сохранность актива, оптимальным решением станет сдача на длительный срок.
Полезные материалы для тех, кто хочет зарабатывать на аренде
Как купить квартиру для сдачи в аренду за рубежом: основные способы
Когда определились с бюджетом, локацией и прочими характеристиками объекта – остается выбрать способ заключения сделки.
Покупка в ипотеку
Здесь главное ограничение – доступность ипотеки для иностранцев в выбранной стране. Например, гражданам России в европейских юрисдикциях кредиты не дадут, а в Юго-Восточной Азии банки в целом не очень охотно кредитуют иностранцев.
Общее правило: для нерезидента ставка по кредиту будет выше, а проверки жестче, чем для резидента. Но некоторые застройщики заключают договоры с банками, которые позволяют им привлекать финансирование на их проекты на льготных условиях.
Можно ли получить ипотеку на квартиру, которая вам понравилась, – уточняйте у брокеров.
Покупка в рассрочку
Первоначальный взнос – от 10 до 50%, на оставшуюся сумму – рассрочка, беспроцентная или с комиссией. В Турции, ОАЭ, Таиланде и многих других странах принято давать рассрочки до конца строительства без начисления процентов.
На строящееся жилье рассрочку готовы предоставить почти все девелоперы, но если постараться – можно найти и вариант «рассрочки на готовое жилье». Так что покупаем, сразу пускаем арендаторов – и они «отбивают» вам арендными платежами оставшуюся сумму, в большей или меньшей степени.
Покупка с гарантией дохода
Некоторые проекты (обычно это крупные комплексы с отельными операторами) предлагают инвесторам гарантированный доход от аренды. В этом случае при покупке квартиры заключается сразу два договора: купли-продажи и управления.
По второму договору обычно фиксируется определенная сумма, которую УК выплачивает собственнику недвижимости на протяжении нескольких лет, независимо от того, как фактически сдавалась в аренду его квартира.
Важно оценить период действия этой гарантии, а также стартовую цену объекта – не завышена ли она.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
В какой стране лучше купить квартиру для сдачи в аренду
Арендный бизнес в той или иной форме развит везде. Но будет ли у вас высокий доход от аренды – большой вопрос. Факторы, которые увеличивают рентабельность:
низкие налоги на покупку, содержание и сдачу недвижимости в аренду;
длинный курортный сезон и большие туристические потоки;
безвизовый режим и различные программы иммиграции, которые стимулируют приток экспатов в страну;
развитые сервисы (управляющие компании и т. п.).
Советуем обратить внимание на страны, где, как показывает практика, инвестор получает больше прибыли.
* Средняя рентабельность при долгосрочном контракте. При смешанной или посуточной аренде можно выйти на более высокие показатели.
В европейских странах средняя доходность от аренды обычно ниже из-за высоких эксплуатационных расходов. Зато у этих рынков есть другие преимущества, главные из которых – надежность и хронический дефицит жилья при росте населения.
* Средняя рентабельность при долгосрочном контракте. При смешанной или посуточной аренде можно выйти на более высокие показатели.
Выгодно ли покупать квартиру под сдачу в аренду за рубежом
Основные риски, которые способны превратить «актив» в «пассив», связаны с неправильным выбором объекта на старте и отсутствием системы управления имуществом (проще говоря, кто и как будет сдавать недвижимость). Если эти вопросы грамотно решить, то покупка квартиры под сдачу в аренду превращается в прибыльный бизнес.
А главное преимущество связано с тем, что потенциальный доход собственника будет выше за счет удорожания самой квартиры (на длинной дистанции недвижимость обычно растет в цене и, в отличие от акций или криптовалюты например, не может полностью обесцениться). Есть и бонусы, которые привлекают инвесторов: возможность получить вид на жительство и защита от валютных рисков.
Примеры квартир в разных странах, которые продаются сейчас
149 000 €
Квартира в Каваче, Черногория
50 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Уютная квартира с одной спальней и двумя просторными террасами в тихом пригороде Тивата.
Квартира находится в современном здании, в поселке Пржице, неподалёку от Котора. Из квартиры открывается вид на Тиватский залив. В пешей доступности имеется детская площадка и родник с чистейшей водой.
Квартира располагается на 1 этаже и состоит из...
First Realty
170 000 €
Квартира в Австрии
52 м²2
В Хайде предлагается на продажу 2‑комнатная квартира площадью около 52 м². Квартира расположена в тихом жилом комплексе и имеет удобную планировку.
Состояние помещений частично устаревшее, требуется ремонт, что даёт возможность оформить пространство по своему вкусу.
Планировка согласно чертежу
Гостиная, 25,83 м²
Спальня, 20,31 м²...
Immotrading GmbH
49 024 €
Апартаменты в Таиланде
35 м²211
Непревзойденная материковая жизнь и островная атмосфера в Саттахипе, Таиланд. Квартира Sea Zen с 1 спальней, готовая к заселению. Насладитесь захватывающим видом на теннисный корт из своей квартиры на втором этаже, полностью меблированной и оснащенной современной техникой. Жилая площадь 35 кв.м с просторной ванной комнатой и лоджией. В ЖК Sea...
Habita International Estates Ltd
336 415 €
Апартаменты на Пхукете, Таиланд
87 м²321
Кондоминиум с современным итальянским дизайном и видом на залив предлагает 49 апартаментов на пяти этажах. Доступны три варианта отделки. Однокомнатные квартиры идеально подходят для комфортной жизни, а двухкомнатные с двумя ванными комнатами обеспечивают простор. Каждая квартира имеет жилую террасу, что делает это место идеальным для тех, кто...
Intermark Global
829 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
85 м²21
surface: 85 m², rooms: 2, bathrooms: 1, garages: 1;
✓ Этаж имущества: 1
✓ Лифт: Да
✓ Количество комнат: 1
✓ Год строительства: 2008
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Раздельные туалеты: 1
✓ Балкон: Да
✓ Класс энергосбережения: E
✓ Класс теплоизоляции: E
✓ Газовое отопление: Да
✓ Подвал: Да
✓ Прачечная: Да
Откройте для себя эту...
MIRAG INVEST DOO
136 000 €
Квартира в Алании, Турция
82 м²32
ВНЖ при покупке
Комплексрасположен в живописном районе Оба, всего в 3 км от центра Алании. Расстояние от международного аэропорта Анталии до Авсаллара 130 км, от международного аэропорта Газипаша – 40 км.
Символом района Оба является апельсин: почти везде растут апельсиновые деревья, а ближе к горам находятся апельсиновые сады.
Оба – богат инфраструктурой....
Renaissance Estate
605 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
120 м²52
surface: 120 m², rooms: 5, bathrooms: 2
✓ Количество комнат: 7
✓ Год строительства: 1948
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Отдельные туалеты: 1
✓ Терраса: Да
✓ Сад: Да
✓ Класс энергоэффективности: Blank
✓ Класс термоизоляции: Blank
✓ Газовое отопление: Да
✓ Подвал: Да
Откройте для себя этот очаровательный дом, идеальный для семьи,...
MIRAG INVEST DOO
362 000 €
Апартаменты в Бейликдюзю, Турция
210 м²542
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Просторные квартиры рядом с пристанью для яхт в Стамбуле, Бейликдюзю
Просторные квартиры расположены в районе Каваклы в Бейликдюзю, Стамбул. Бейликдюзю активно развивается с каждым днём благодаря новым жилым проектам, недавно построенной яхтенной пристани и крупным торговым центрам. Этот район представляет собой современное и планомерно...
TEKCE
259 000 €
Квартира в Каннах, Франция
37 м²1
1 room, 36.5 m², 2nd floor
✓ 2-й этаж
✓ Лифт
✓ 1 отдельный туалет
✓ Без балкона
✓ Ориентация: юг
✓ Без видов на соседей
✓ Не меблирован
✓ Недоступно для людей с ограниченной подвижностью
Диагностика энергетической эффективности (DPE): B; Индекс выбросов парниковых газов (GES): A
В непосредственной близости от центра Канн и...
MIRAG INVEST DOO
58 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
36 м²
ID 34191278
На продажу предлагается:
Студия в комплексе Магнолия Резиденс 2
Цена: 58500
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 1
Общая площадь: 36 кв.м
На 1 этаже
Такса поддержки: 432 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Комплекс "Магнолия Резиденс-2"...
OAZIS REALTY
235 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
45 м²
Новый жилой комплекс премиум класса в Алании.
Всего 128 квартир: 68 (1+1), 34 (дуплекс), 14 (2+1 Сад), 10 (2+1), 2 (3+1 Сад)
Квартиры оснащены:
- Бытовая техника (BOSCH)
- Кондиционер в каждой комнате
- Подогрев полов в ванных комнатах
- Мгновенный водонагреватель
Инфраструктура комплекса:
- Открытый, закрытый и детский бассейны...
Intermark Global
61 109 €
Студия в Хургаде, Египет
51 м²111
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Напрямую от застройщика
Atlantis Hurghada
Проект Atlantis от Castello Development — это элитный жилой и инвестиционный комплекс, расположенный в самом сердце Хургады, на пересечении улицы Хадоба и туристическим променадом Мамша. Atlantis — это идеальное сочетание современного стиля жизни, гостиничного сервиса и высокой...
Castello
892 000 €
Апартаменты в Бенидорме, Испания
122 м²22
ВНЖ при покупке
TM Tower расположен в Бенидорме, всего в 150 метрах от пляжа Поненте, райского уголка на Коста-Бланке, известного на международном уровне как один из самых оживленных городов испанского побережья и лучшие выборы для жизни или отдыха без каких-либо компромиссов. Окружение высокого комфорта, где главная цель – достичь исключительного качества жизни.
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
191 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
88 м²43
ВНЖ при покупке
Районрасположен в 180 км к востоку от Анталии, на равнине Газипаша, на побережье Средиземного моря, имеет длину 10 км и ширину 7 км. Он окружен Таврскими горами, простирающимися с запада на восток примерно на 35 км вглубь суши.
Наш проект, расположенный в районе Газипаша, является самым быстроразвивающемся регионом в последнее время.
Он...
Renaissance Estate
653 000 €
Апартаменты в Михасе, Испания
200 м²433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Эксклюзивные квартиры в Михас Гольф на Коста-дель-Соль, для ценителей комфорта и жизни в гармонии с природой
Михас Гольф (Mijas Golf) — престижный и благоустроенный жилой район на побережье Коста-дель-Соль, знаменитый своими двумя великолепными полями для гольфа на 18 лунок: Los Lagos и Los Olivos. Этот район, окруженный зелеными холмами и...
TEKCE
265 000 €
Апартаменты в Торревьехе, Испания
60 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Современные квартиры с 1–2 спальнями в 150 метрах от пляжа в Торревьехе
Торревьеха — оживленный прибрежный город на побережье Коста-Бланка, известный своими пляжами, природными бассейнами, прогулочной набережной и культурными мероприятиями круглый год. Мягкий климат и более 300 солнечных дней в году делают его отличным местом как для жизни, так...
TEKCE
1 270 000 €
Квартира в Каннах, Франция
97 м²43
4 rooms, 3 bedrooms, 97 sq. m, Floor 6/6
✓ Последний этаж
✓ 6-й этаж из 6
✓ Открытая кухня
✓ Лифт
✓ Гараж
✓ 1 туалет
✓ Без балкона
✓ Терраса (всего 23 м²)
✓ Ориентация: восток
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): B
Расположен в идеальном месте, в очень востребованном...
MIRAG INVEST DOO
2 857 410 €
Апартаменты на Пхукете, Таиланд
610 м²541
Комплекс апартаментов расположен в живописном районе и отличается современным западным стилем, а также использованием экологически чистых и качественных материалов. Из комплекса открываются прекрасные виды на тропический лес и море, что создает атмосферу уединения и гармонии с природой. В стоимость входит апартамент с дизайнерским ремонтом, а...
Intermark Global
2 945 036 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
246 м²434
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Потрясающие апартаменты в новом проекте Vitalia Palm Jumeirah Residences в районе Palm Jumeirah! Шикарный вид на море! Топ-локация! Легкий доступ к основным направлениям Дубая! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: тренажерный зал, ресторан, медицинский центр, детская площадка, салон красоты, барбекю,...
DDA Real Estate
163 613 €
Апартаменты в Баваро, Доминиканская Республика
80 м²322
Онлайн-показУдалённая сделка
Новый проект в самом сердце Баваро, это больше, чем просто строительство, это предложение, сочетающее стратегическое расположение, продуманный дизайн и планирование, ориентированное на благополучие и долгосрочную ценность. Проект, предназначенный для того, чтобы прожить его сегодня и насладиться им завтра.
Преимущества:
Бассейн
Спортивный...
Вторичка обычно дешевле и доступна сразу, часто уже с ремонтом, а потому быстрее выходит на окупаемость. Но также часто вторичное жилье требует больше вложений, так как подходит амортизационный срок техники и мебели – требуется замена.
Первичка дает более современные планировки и более высокую ликвидность, но требует времени на сдачу и вложений в обустройство.
Нужно ли платить налоги за недвижимость за рубежом?
Виктория Валенская
руководитель международного агентства недвижимости
Платить налог на владение не нужно – в России он взимается только за имущество, находящееся на ее территории. Однако ФНС требует уведомления о наличии иностранных счетов.
Зато в случае аренды – другой вопрос: налог на доход (НДФЛ) с аренды за рубежом обязателен в России – 13% для резидентов.
При этом можно зачесть налог, уплаченный за границей, если между странами есть соглашение об избежании двойного налогообложения, – например, такое есть у РФ и Черногории. Для понимания: конкретно в Черногории налог на сдачу в аренду 15% для нерезидентов, 5% – если проживаете более шести месяцев. К тому же, если сдать в аренду через УК от застройщика, он берёт эти расходы на себя.
Резюме
Нюансы сдачи жилья в аренду, особенно на короткий срок (туристам), в каждой стране разные. В некоторых ограничения довольно жесткие, и обязательное получение туристической лицензии при сдаче на краткосрок – лишь верхушка айсберга.
Если вы давно живете в стране, где планируете купить жилье под сдачу, и уже в курсе всех деталей – прекрасно; если же нет – обращайтесь к специалистам из базы Prian, чтобы подобрать подходящий объект, а также проконсультироваться, как не «попасть» на штрафы и лишние платежи, быть в курсе налогов и получать максимальный доход.
.jpg)
.png)
.png)
