Какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду – вопрос не только вкуса и финансовых возможностей инвестора. Нужно учитывать и локацию, и площадь недвижимости, и ее тип, и наличие управляющей компании, и спрос: та квартира, которая будет сдаваться влёт на долгосрок, может показаться неинтересной туристам. Нюансов много – поговорим о главных.
Какие квартиры пользуются спросом для аренды: на что обратить внимание при выборе
Критерии выбора оптимального варианта зависят от того:
кому вы хотите сдавать недвижимость – туристам или местным (экспаты, которые надолго приехали в новую страну, тоже входят в эту категорию), то есть посуточно или долгосрочно;
как вы будете ее сдавать – самостоятельно или с помощью управляющей компании.
Посуточно
Долгосрочно
Локация
Оцениваем близость к главным туристическим достопримечательностям, морю, транспортным развязкам; смотрим на динамику турпотока в регион и длину курортного сезона
Главное – наличие рабочих мест или других точек притяжения (университеты, например, генерируют устойчивый спрос на аренду); оцениваем демографию в регионе
Тип недвижимости
Апартаменты в комплексе отельного типа с управляющей компанией – самый беспроблемный вариант: во-первых, УК берёт на себя все заботы по поиску арендаторов и выплачивает собственникам доход; во-вторых, этих объектов обычно не касаются ограничения на сдачу посуточно, которые действуют в разных странах. На рынке есть УК разных форматов: от маленьких локальных фирм до международных отельных брендов, которые управляют тысячами апарт-отелей по всему миру
Здесь выбор будет гораздо шире (по сути, для долгосрочной аренды подходят все типы жилой недвижимости), а при необходимости можно нанять риелтора для помощи с поиском жильцов
Планировки
Самый ходовой товар – студии и небольшие квартиры (альтернативы номерам в отелях), но надо учитывать тренды в разных странах. Например, на Бали в Индонезии популярен отдых в частных виллах
На долгий срок сдаются самые разные форматы жилья – от 20-метровых студий до 200-метровых вилл
Состояние жилья
Для работы с туристами квартиру необходимо содержать в хорошем состоянии, регулярно обновлять интерьер, ремонтировать технику
Если спрос на аренду превышает предложение, то сдается даже убитое жильё, но, естественно, по сниженной арендной ставке
Инфраструктура дома
В курортных регионах у туристов востребованы ЖК, похожие на отели, – с бассейном, фитнес-центром, спа-центром, ресепшном, прачечной, детской зоной, прочими услугами и сервисами
При долгосрочной аренде богатая начинка ЖК не критична, в эконом-сегменте она может даже отпугивать арендаторов, так как инфраструктура повышает расходы на обслуживание квартир, которые в этом сценарии оплачивает арендатор
Мебель и техника
Необходимо полное оснащение мебелью, техникой, бытовыми приборами
На рынке встречаются оба варианта: в одних странах, например в Германии, арендаторы въезжают в пустые квартиры со своей мебелью; в других, допустим в Турции, объекты чаще сдаются с мебелью
Цена и доходность
Важна не только стоимость объекта, но и отношение к средней арендной ставке в регионе, длине курортного сезона и конкуренции между аналогами; в теории на посуточной аренде можно заработать от 10% годовых и более, но на практике встречаются разные кейсы
Доходность в 5% годовых на большинстве рынков считается хорошей, в средних и маленьких городах она обычно выше из-за более низкой стоимости квадратного метра; долгосрочная аренда приносит более стабильный и прогнозируемый доход
Что выгоднее – долгосрочная или краткосрочная аренда?
Виктория Валенская
руководитель международного агентства недвижимости
Посуточная аренда дает большую доходность летом, особенно в курортных районах. Однако выше затраты и сезонные риски. Фактически сезон всего несколько десятков дней, не гарантирует 100% загрузки, к тому же встает вопрос рабочей силы, кто мог бы заниматься заселением гостей, уборкой апартаментов. Долгосрочная аренда стабильнее и требует меньше участия.
Важно отталкиваться от целей владельца и условий рынка. От этого зависит, какую стратегию стоит выбрать.
Краткосрочная аренда обеспечивает более высокую доходность. Однако есть важные нюансы. При сдаче через управляющую компанию она, как правило, удерживает около 20% от общего дохода. Если же объект передается под управление отельному бренду, доля прибыли, остающаяся у собственника, может сократиться на 50–70%. Чем выше уровень сервиса и значимость бренда, тем меньше доход владельца.
Долгосрочная аренда, как отмечает специалист, приносит меньший доход, но при этом имеет ряд весомых преимуществ. Недвижимость изнашивается медленнее. Поток арендаторов более стабилен и не зависит от сезонных колебаний. Снижается объем ресурсов, затрачиваемых на управление недвижимостью, а доход становится более предсказуемым.
На практике многие инвесторы, особенно владельцы премиальных объектов, сознательно выбирают долгосрочную аренду. Для них приоритетом является сохранность недвижимости и стабильность дохода, даже если это означает отказ от части потенциальной прибыли.
Таким образом, выбор зависит от целей собственника. Если важно максимально быстро увеличить доход – лучше выбрать краткосрочную аренду. Если же приоритет – долгосрочная стабильность и сохранность актива, оптимальным решением станет сдача на длительный срок.
Полезные материалы для тех, кто хочет зарабатывать на аренде
Как купить квартиру для сдачи в аренду за рубежом: основные способы
Когда определились с бюджетом, локацией и прочими характеристиками объекта – остается выбрать способ заключения сделки.
Покупка в ипотеку
Здесь главное ограничение – доступность ипотеки для иностранцев в выбранной стране. Например, гражданам России в европейских юрисдикциях кредиты не дадут, а в Юго-Восточной Азии банки в целом не очень охотно кредитуют иностранцев.
Общее правило: для нерезидента ставка по кредиту будет выше, а проверки жестче, чем для резидента. Но некоторые застройщики заключают договоры с банками, которые позволяют им привлекать финансирование на их проекты на льготных условиях.
Можно ли получить ипотеку на квартиру, которая вам понравилась, – уточняйте у брокеров.
Покупка в рассрочку
Первоначальный взнос – от 10 до 50%, на оставшуюся сумму – рассрочка, беспроцентная или с комиссией. В Турции, ОАЭ, Таиланде и многих других странах принято давать рассрочки до конца строительства без начисления процентов.
На строящееся жилье рассрочку готовы предоставить почти все девелоперы, но если постараться – можно найти и вариант «рассрочки на готовое жилье». Так что покупаем, сразу пускаем арендаторов – и они «отбивают» вам арендными платежами оставшуюся сумму, в большей или меньшей степени.
Покупка с гарантией дохода
Некоторые проекты (обычно это крупные комплексы с отельными операторами) предлагают инвесторам гарантированный доход от аренды. В этом случае при покупке квартиры заключается сразу два договора: купли-продажи и управления.
По второму договору обычно фиксируется определенная сумма, которую УК выплачивает собственнику недвижимости на протяжении нескольких лет, независимо от того, как фактически сдавалась в аренду его квартира.
Важно оценить период действия этой гарантии, а также стартовую цену объекта – не завышена ли она.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
В какой стране лучше купить квартиру для сдачи в аренду
Арендный бизнес в той или иной форме развит везде. Но будет ли у вас высокий доход от аренды – большой вопрос. Факторы, которые увеличивают рентабельность:
низкие налоги на покупку, содержание и сдачу недвижимости в аренду;
длинный курортный сезон и большие туристические потоки;
безвизовый режим и различные программы иммиграции, которые стимулируют приток экспатов в страну;
развитые сервисы (управляющие компании и т. п.).
Советуем обратить внимание на страны, где, как показывает практика, инвестор получает больше прибыли.
* Средняя рентабельность при долгосрочном контракте. При смешанной или посуточной аренде можно выйти на более высокие показатели.
В европейских странах средняя доходность от аренды обычно ниже из-за высоких эксплуатационных расходов. Зато у этих рынков есть другие преимущества, главные из которых – надежность и хронический дефицит жилья при росте населения.
* Средняя рентабельность при долгосрочном контракте. При смешанной или посуточной аренде можно выйти на более высокие показатели.
Выгодно ли покупать квартиру под сдачу в аренду за рубежом
Основные риски, которые способны превратить «актив» в «пассив», связаны с неправильным выбором объекта на старте и отсутствием системы управления имуществом (проще говоря, кто и как будет сдавать недвижимость). Если эти вопросы грамотно решить, то покупка квартиры под сдачу в аренду превращается в прибыльный бизнес.
А главное преимущество связано с тем, что потенциальный доход собственника будет выше за счет удорожания самой квартиры (на длинной дистанции недвижимость обычно растет в цене и, в отличие от акций или криптовалюты например, не может полностью обесцениться). Есть и бонусы, которые привлекают инвесторов: возможность получить вид на жительство и защита от валютных рисков.
Примеры квартир в разных странах, которые продаются сейчас
344 000 €
Пентхаус в Анталии, Турция
116 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры в рассрочку в Анталии, Муратпаша, в проекте «City Nest», рядом со всей необходимой инфраструктурой
Квартиры в Анталии расположены в районе Синан округа Муратпаша. Район Синан в последнее время активно благоустраивается и обновляется, что благопритяно сказывается на его имидже и популярности.
Стильные квартиры расположены в нескольких...
TEKCE
1 249 000 €
Квартира в Великобритании
51 м2111
Этот проект был первоначально спроектирован и построен в конце 19 века Гибсоном и Расселом, командой архитекторов, известных своим стилем мягкого барокко. Перенесемся в сегодняшний день: это эффектное здание было тщательно отреставрировано отмеченными наградами архитекторами Apt (ранее известной как Robin Partington & Partners).
Хотя...
Mercury Group
125 000 €
Квартира в Анталии, Турция
60 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Строительство комплекса было завершено в июле 2024 года, комплекс был построен одной из ведущих строительных компаний Анталии:
Крытая и открытая парковка, круглосуточная охрана, турецкая баня, сауна, фитнес, детская игровая площадка, крытый и открытый бассейн, лобби, спа, баскетбольная площадка, теннисный корт, турецкая баня, зоны с камелиями...
PRO TEAM ESTATE
278 000 €
Квартира у озера Комо, Италия
90 м2421
Предлагаем на продажу интересную недвижимость в жилом комплексе, расположенном в зелёном ухоженном парке, в двух шагах от озера и центра города.
Квартира находится на третьем и последнем этаже и имеет автономное отопление.
Состоит из:
светлая гостиная с открытой кухней и выходом на просторную террасу, две спальни, из которых одна тоже с...
GH Estate
280 000 €
Мезонет в Ситонии, Греция
103 м2422
ВНЖ при покупке
Два апартамента с возможностью дополнительной застройки – Инвестиционный потенциал
Недвижимость состоит из двух апартаментов по 51,5 кв.м каждый. Один из них был отремонтирован в 2007 году. В наличии общая кладовая в подвале площадью около 15 кв.м.
Участок позволяет дополнительную застройку на 75 кв.м
Двойной доступ: с провинциальной...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
2 350 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
225 м232
ВНЖ при покупке
Новый инновационный бизнес-центр расположен в Лимассоле — самом космополитичном городе Кипра. Знаковый проект, спроектированный всемирно признанными архитекторами находится всего в нескольких метрах от моря, с захватывающим видом на побережье и вблизи центра города, с удобным выездом на автомагистраль.
Самое высокое коммерческое здание на Кипре...
BLUE SKY HOUSES
127 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
65 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, просторная терраса (11 м2), прихожая.
Удобства: Удобная планировка. Вид на живописный сад с террасы. Качественный ремонт: полы, плитка, сантехника. Мебель и техника, вся необходимая кухонная утварь. Стильные предметы декора. Сплит-система, бойлер. Управляющая компания. Оплата в ЧГ на...
GATE Realty
187 500 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
144 м2321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Трехкомнатная квартира в комплексе «Helios», Святой Влас. Возможна рассрочка платежа до конца 2026 года.
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 144
Этаж: 7/7
До моря: 400 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год
Комплекс...
Happy Home
3 400 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
115 м221
Расположенная в резиденции Les Ligures, в районе Монако Jardin Exotique, эта 3-комнатная квартира предлагает 115 кв.м. общей жилой площади, включая 33 кв.м. террасы. -
Апартаменты состоят из двух спален, гостиной, выходящей на террасу с видом на Княжество и полностью оборудованной отдельной кухни. Одна из спален имеет свою ванную комнату с...
SERVICEAZUR
1 350 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
160 м2322
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Люксовый апартамент в здании Elena, Porto Montenegro.
Площадь апартамента — 160 м2.
Планировка квартиры
прихожая, гостиная открытой планировки с обеденной зоной, кухней и выходом на L-образную террасу с видом на море 2 спальни с ванными комнатами (одна из спален — детская). Из каждой спальни — выход на вторую террасу с...
AdriaMoment
335 000 €
Квартира в Барселоне, Испания
90 м2431
Кредит от 2.5%
Очень светлая и просторная квартира недалеко от центра Барселоны и рядом с самым перспективным и развивающимся районом города - 22@. В квартире просторный зал площадью 21м2, балкон, три спальни, большой сан.узел и просторная отдельная кухня . В квартире недавно сделан ремонт. Отличный вариант по невысокой цене в спокойном районе со всеми...
EuropaHome
129 200 €
Квартира в Анталии, Турция
70 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Комплекс, построенный в 2025 году в центре Антальи, состоит из двух блоков. Он расположен всего в 1 км от Старого города и в 700 метрах от моря. Он также находится в нескольких минутах ходьбы от школ, рынков, ресторанов, кафе, общественного транспорта и других удобств.
Комплекс располагает крытой парковкой, детской игровой площадкой, беседкой...
PRO TEAM ESTATE
400 000 €
Квартира в Стамбуле, Турция
91 м222
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Предлагается стильная Квартира с планировкой 2+1 и общей площадью 91 м², в Стамбул. Количество спален: 2, ванных комнат: 2. В комплексе имеются: Открытый бассейн, Спутниковое ТВ, Кафе / Ресторан, Детская площадка, Видеонаблюдение, Фитнес, Турецкий хамам, Игровая комната, Магазины / ТЦ.
RestProperty
350 000 €
Мезонет в Салониках, Греция
120 м2432
ВНЖ при покупке
Продается дуплекс площадью 120 кв.м в пригороде города Салоники. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Пятый этаж состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты.
Шестой этаж состоит из 3 спальных комнат, одной душевой комнаты.
Из окон открывается вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. В здании...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
127 200 €
Квартира в Окурджаларе, Турция
75 м22
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
На продажу представлена квартира планировкой 2+1, которая расположена в открытом районе для оформления внж – Окурджалар. Район начинает свое развитие на рынке недвижимости Алании и поэтому сейчас в этом районе представлены хорошие стартовые цены. Жилой комплекс расположен в 600 м от моря и представляет собой 3 блока на 141 квартиру. На участке...
RestProperty
130 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
85 м2211
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 1, , 85m², €130,000Добро пожаловать в ваш новый рай в самом сердце Тюрклера, где элегантность сочетается с современным комфортом. Этот изысканный дом 1+1, расположенный всего в 300 метрах от первозданного побережья, предлагает уникальное сочетание изысканности и доступности. Эта жемчужина площадью 85 квадратных метров,...
LUXURY ESTATE TURKEY
270 000 €
Квартира в Кубельесе, Испания
50 м2311
Проект нового строительства в городке Кубельес разработан престижной дизайнерской студией MiAS Architects. Его светлые квартиры с 1–4 спальнями имеют гибкую типологию: к квартирам с 2 и 3 спальнями можно добавить дополнительную спальню (при необходимости), чтобы преобразовать их в 3 и 4 спальни соответственно. Кроме того, все они имеют...
LUXBARCELONA
90 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
113 м232
ID 33591768
Цена: 90 000 евро
Населённый пункт: Солнечный берег
Комнат: 3
Общая площадь: 113 кв.м.
Этаж: 4/6
Оплата за обслуживание: 1070 евро в год
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагаем на продажу...
OAZIS REALTY
155 000 €
Квартира в Фажане, Хорватия
30 м211
Предлагаем однокомнатную квартиру в Фажане, недалеко от моря и пляжа.
Он состоит из кладовой, ванной комнаты, кухни и гостиной, а также террасы. Полностью меблирована.
Подогрев пола в ванной.
Газовое центральное отопление.
Кладовая в подвале здания. Парковочное место.
ИНФОРМАЦИЯ:
ALMA DOM
120 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
94 м232
ID34073618
На продажу предлагается:
Апартаменты с 2 спальнями в комплексе Роял Сан
Цена: 120000 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 3
Общая площадь: 94 кв.м
На 4 этаже
Такса поддержки: 1598 евро
Этап строительства: завершен, Акт 16
Оплата: 5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Royal San -...
Вторичка обычно дешевле и доступна сразу, часто уже с ремонтом, а потому быстрее выходит на окупаемость. Но также часто вторичное жилье требует больше вложений, так как подходит амортизационный срок техники и мебели – требуется замена.
Первичка дает более современные планировки и более высокую ликвидность, но требует времени на сдачу и вложений в обустройство.
Нужно ли платить налоги за недвижимость за рубежом?
Виктория Валенская
руководитель международного агентства недвижимости
Платить налог на владение не нужно – в России он взимается только за имущество, находящееся на ее территории. Однако ФНС требует уведомления о наличии иностранных счетов.
Зато в случае аренды – другой вопрос: налог на доход (НДФЛ) с аренды за рубежом обязателен в России – 13% для резидентов.
При этом можно зачесть налог, уплаченный за границей, если между странами есть соглашение об избежании двойного налогообложения, – например, такое есть у РФ и Черногории. Для понимания: конкретно в Черногории налог на сдачу в аренду 15% для нерезидентов, 5% – если проживаете более шести месяцев. К тому же, если сдать в аренду через УК от застройщика, он берёт эти расходы на себя.
Резюме
Нюансы сдачи жилья в аренду, особенно на короткий срок (туристам), в каждой стране разные. В некоторых ограничения довольно жесткие, и обязательное получение туристической лицензии при сдаче на краткосрок – лишь верхушка айсберга.
Если вы давно живете в стране, где планируете купить жилье под сдачу, и уже в курсе всех деталей – прекрасно; если же нет – обращайтесь к специалистам из базы Prian, чтобы подобрать подходящий объект, а также проконсультироваться, как не «попасть» на штрафы и лишние платежи, быть в курсе налогов и получать максимальный доход.
.jpg)
.png)
.png)
