Версия
для печати
для печати
Критерии выбора оптимального варианта зависят от того:
| Посуточно | Долгосрочно | |
| Локация | Оцениваем близость к главным туристическим достопримечательностям, морю, транспортным развязкам; смотрим на динамику турпотока в регион и длину курортного сезона | Главное – наличие рабочих мест или других точек притяжения (университеты, например, генерируют устойчивый спрос на аренду); оцениваем демографию в регионе |
| Тип недвижимости | Апартаменты в комплексе отельного типа с управляющей компанией – самый беспроблемный вариант: во-первых, УК берёт на себя все заботы по поиску арендаторов и выплачивает собственникам доход; во-вторых, этих объектов обычно не касаются ограничения на сдачу посуточно, которые действуют в разных странах. На рынке есть УК разных форматов: от маленьких локальных фирм до международных отельных брендов, которые управляют тысячами апарт-отелей по всему миру | Здесь выбор будет гораздо шире (по сути, для долгосрочной аренды подходят все типы жилой недвижимости), а при необходимости можно нанять риелтора для помощи с поиском жильцов |
| Планировки | Самый ходовой товар – студии и небольшие квартиры (альтернативы номерам в отелях), но надо учитывать тренды в разных странах, например, на Бали в Индонезии популярен отдых в частных виллах | На долгий срок сдаются самые разные форматы жилья – от 20-метровых студий до 200-метровых вилл |
| Состояние жилья | Для работы с туристами квартиру необходимо содержать в хорошем состоянии, регулярно обновлять интерьер, ремонтировать технику | Если спрос на аренду превышает предложение, то сдаётся даже “убитое” жильё, но естественно по сниженной арендной ставке |
| Инфраструктура дома | В курортных регионах у туристов востребованы ЖК, похожие на отели – наличие бассейна, фитнес-центра, спа-центра, ресепшн, прачечной, детской зоны, прочих услуг и сервисов | При долгосрочной аренде богатая “начинка” ЖК не критична, в эконом-сегменте она может даже отпугивать арендаторов, т.к. инфраструктура повышает расходы на обслуживание квартир, которые в этом сценарии оплачивает арендатор |
| Мебель и техника | Необходимо полное оснащение мебелью, техникой, бытовыми приборами | На рынке встречаются оба варианта: в одних странах, например, Германии – арендаторы въезжают в пустые квартиры со своей мебелью; в других, допустим, в Турции – объекты чаще сдаются с мебелью |
| Цена и доходность | Важна не только стоимость объекта, но и соотношение к средней арендной ставке в регионе, длине курортного сезона и конкуренции между аналогами; в теории на посуточной аренде можно заработать от 10% годовых и более, но на практике встречаются разные кейсы | Доходность в 5% годовых на большинстве рынков считается хорошей, в средних и маленьких городах она обычно выше, из-за более низкой стоимости квадратного метра; долгосрочная аренда приносит более стабильный и прогнозируемый доход |
Посуточная аренда даёт большую доходность летом, особенно в курортных районах; однако выше затраты и сезонные риски. Фактически сезон всего несколько десятков дней, не гарантирует 100% загрузки, к тому же встает вопрос рабочей силы, кто мог бы заниматься заселением гостей, уборкой апартамента. Долгосрочная аренда стабильнее и требует меньше участия.
Важно отталкиваться от целей владельца и условий рынка. От этого зависит стратегия, которую стоит выбрать.
Краткосрочная аренда обеспечивает более высокую доходность. Однако есть важные нюансы. При сдаче через управляющую компанию она, как правило, удерживает около 20% от общего дохода. Если же объект передаётся под управление отельному бренду, доля прибыли, остающаяся у собственника, может сократиться на 50-70%. Чем выше уровень сервиса и значимость бренда, тем меньше доход владельца.
Долгосрочная аренда, как отмечает специалист, приносит меньший доход, но при этом имеет ряд весомых преимуществ. Недвижимость изнашивается медленнее. Поток арендаторов более стабилен и не зависит от сезонных колебаний. Снижается объём ресурсов, затрачиваемых на управление недвижимостью, а доход становится более предсказуемым.
.jpg)
На практике многие инвесторы, особенно владельцы премиальных объектов, сознательно выбирают долгосрочную аренду. Для них приоритетом является сохранность недвижимости и стабильность дохода, даже если это означает отказ от части потенциальной прибыли.
Таким образом, выбор зависит от целей собственника. Если важно максимально быстро увеличить доход – лучше выбрать краткосрочную аренду. Если же приоритет – долгосрочная стабильность и сохранность актива, оптимальным решением станет сдача на длительный срок.
Полезные материалы для тех, кто хочет зарабатывать на аренде
Инвестиции в недвижимость Германии – 2025. Идея № 1 – краткосрочная аренда
Как получить лицензию на посуточную аренду квартиры в Турции
Когда определились с бюджетом, локацией и прочими характеристиками объекта – остаётся выбрать способ заключения сделки.
Здесь главное ограничение – доступность ипотеки для иностранцев в выбранной стране. Например, гражданам России в европейских юрисдикциях кредиты не дадут, а в Юго-Восточной Азии банки в целом не очень охотно кредитуют иностранцев.
Общее правило: для нерезидента ставка по кредиту будет выше, а проверки жёстче, чем для резидента. Но некоторые застройщики заключают договоры с банками, которые позволяют им привлекать финансирование на их проекты на льготных условиях.
Уточняйте у брокеров – можно ли получить ипотеку на квартиру, которая вам понравилась.
Первоначальный взнос – от 10% до 50%, на оставшуюся сумму – рассрочка, беспроцентная или с комиссией. В Турции, ОАЭ, Таиланде и многих других странах принято давать рассрочки до конца строительства без начисления процентов.
На строящееся жилье рассрочку готовы предоставить почти все девелоперы, но если постараться – можно найти и вариант «рассрочки на готовое жилье». Так что покупаем, сразу пускаем арендаторов – и они «отбивают» вам арендными платежами оставшуюся сумму, в большей или меньшей степени.
Некоторые проекты (обычно это крупные комплексы с отельными операторами) предлагают инвесторам гарантированный доход от аренды. В этом случае при покупке квартиры заключается сразу два договора – купли-продажи и управления.
По второму договору обычно фиксируется определённая сумма, которую УК выплачивает собственнику недвижимости на протяжении нескольких лет, независимо от того, как фактически сдавалась в аренду его квартира.
Важно оценить период действия этой гарантии, а также стартовую цену объекта – не является ли она завышенной.
Арендный бизнес в той или иной форме развит везде. Но будет ли у вас высокий доход от аренды – большой вопрос. Факторы, которые увеличивают рентабельность:
Советуем обратить внимание на страны, где, как показывает практика, инвестор получает больше прибыли.
| Страна | Рентабельность* | Популярные локации |
| ОАЭ | 5-9% | Дубай, Абу-Даби, Рас-эль-Хайма |
| Турция | 5-8% | Стамбул, Анталья, Аланья, Мерсин |
| Грузия | 6-9% | Тбилиси, Батуми |
| Таиланд | 5-8% | Паттайя, Пхукет, Бангкок |
| Индонезия | 6-9% | Бали |
| * Средняя рентабельность при долгосрочном контракте. При смешанной или посуточной аренде можно выйти на более высокие показатели. | ||
В европейских странах средняя доходность от аренды обычно ниже из-за высоких эксплуатационных расходов. Зато у этих рынков есть другие преимущества, главное из которых – надёжность и хронический дефицит жилья при росте населения.
| Страна | Рентабельность* | Популярные локации |
| Кипр | 4-7% | Лимассол, Пафос |
| Испания | 4-6% | Барселона, Малага, Аликанте |
| Греция | 4-6% | Афины, Салоники |
| Португалия | 4-6% | Лиссабон, Порту, Вила-Нова-ди-Гая, Фуншал |
| Черногория | 4-6% | Будва, Херцег-Нови, Бар |
| Германия | 3-5% | Берлин, Мюнхен, многие небольшие города |
| * Средняя рентабельность при долгосрочном контракте. При смешанной или посуточной аренде можно выйти на более высокие показатели. | ||
Основные риски, которые способны превратить «актив» в «пассив», связаны с неправильным выбором объекта на старте и отсутствием системы управления имуществом (проще говоря, кто и как будет сдавать недвижимость). Если эти вопросы грамотно решить, то покупка квартиры под сдачу в аренду превращается в прибыльный бизнес.
А главное преимущество связано с тем, что потенциальный доход собственника будет выше за счёт удорожания самой квартиры (на длинной дистанции недвижимость обычно растёт в цене, и в отличии от акций или криптовалюты, например, не может полностью обесцениться). Есть и дополнительные бонусы, которые привлекают инвесторов: возможность получить вид на жительство и защита от валютных рисков.
.png)
Вторичка обычно дешевле и доступна сразу, часто уже с ремонтом – быстрее выходит на окупаемость. Но также часто вторичное жилье требует больше вложений, так как подходит амортизационный срок на замену техники и мебели.
Первичка дает более современные планировки и более высокую ликвидность, но требует времени на сдачу и вложений в обустройство.
.png)
Платить налог на владение не нужно – в России он взимается только за имущество, находящееся на её территории. Однако ФНС требует уведомления о наличии иностранных счетов.
Зато в случае аренды – другой вопрос: налог на доход (НДФЛ) с аренды за рубежом обязателен в России – 13% для резидентов.
При этом можно зачесть налог, уплаченный за границей, если между странами есть соглашение об избежании двойного налогообложения: например, такое есть у РФ и Черногории. Для понимания: конкретно в Черногории налог на сдачу в аренду 15% для нерезидентов, 5% если проживаете более 6 месяцев. К тому же, если сдать в аренду через УК от застройщика, он берет эти расходы на себя.
Нюансы сдачи жилья в аренду, особенно на короткий срок (туристам), в каждой стране разные, в некоторых – ограничения довольно жесткие. Причем обязательное получение туристической лицензии при сдаче на краткосрок – лишь верхушка айсберга.
Если вы давно живете в стране, где планируете купить жильё под сдачу, и уже в курсе всех деталей – прекрасно; если же нет – обращайтесь к специалистам из базы PRIAN, чтобы подобрать подходящий объект, а также проконсультироваться, как не «попасть» на штрафы и лишние платежи, быть в курсе налогов и получать максимальный доход.
Фото allPhoto Bangkok / Unsplash
