Как заработать на недвижимости Германии прямо сейчас? Неужели рынок восстановился? Или нынешняя ситуация позволяет уже рассчитывать на доход? Руководитель DEM Group Екатерина Демидова продолжает рассказ об актуальных вложениях в немецкую недвижимость.
В первой статье Екатерина рассказывала о краткосрочной аренде. Сегодня – о строительстве жилья.
Около 53% немцев по-прежнему живут в съемном жилье, которого в Германии катастрофически не хватает. По оценке Федерального института строительных, городских и пространственных исследований (BBSR), чтобы избежать дефицита, в стране ежегодно должно строиться не менее 320 тыс. единиц жилья. В планах предыдущего федерального правительства был ввод в эксплуатацию 400 тыс. юнитов каждый год, но в последние годы на фоне высоких процентных ставок сдается лишь 200 тыс.
Поэтому новостройки гарантированно будет востребованы и у покупателей, и – в дальнейшем – у арендаторов. Значит, строительство может принести выгоду!
Инвестиционная идея
Мы предлагаем инвестировать в строительство домов на 10–20 квартир или таунхаусов в небольших городах земли Северный Рейн – Вестфалия. Цифра 10 – актуальный минимум, в регионе есть и дома на четыре-пять квартир, но их строительство в текущих экономических условиях просто нерентабельно.
У инвестора есть две возможности. Или войти в сделку, приобретя участок, – то есть купить его (без разрешения на строительство) и заработать на получении этого разрешения, поскольку такая земля будет стоить дороже. Или – когда земля уже приобретена, разрешение на строительство получено, проект утвержден, а техника готова выйти на площадку – зарабатывать на строительстве и продаже новых квартир.
Как я сказала, инвестиционный процесс состоит из двух частей, каждую из которых можно рассматривать отдельно.
Всё начинается с подбора участка. Мы известны на рынке, у нас есть репутация, и к нам постоянно приходят с подобными предложениями или конечные собственники, или маклеры. В широком доступе – скажем, на ImmobilienScout – таких предложений нет.
Рассмотрим вариант, когда нам предлагают землю без разрешения на строительство, но его можно получить. Мы оцениваем локацию, консультируемся с архитектором, после чего принимаем решение. Если есть возможность – выкупаем лот сами, но чаще приглашаем инвестора.
Как правило, мы рассматриваем участки в 1-2 тыс. кв. м. Средние цены указать трудно даже в пределах одного района. Скажем, в Дюссельдорфе можно ориентироваться на €1 тыс. за кв. м, а в небольшом городе минимальная цена может составить €300 за квадрат.
Поскольку участок продается без разрешения на строительство, основная наша задача – получить его. Земля с разрешением и утвержденным проектом стоит на 30–40% дороже.
Получение разрешения в Германии сейчас не такой быстрый процесс, как до пандемии. В среднем он занимает год, самые быстрые кейсы – девять месяцев, но в консервативных расчетах мы закладываем полтора года. Варианты, которые мы в принципе готовы рассматривать, предполагают, что клиент сможет зарабатывать не менее 7,5% в год.
Разумеется, по завершении первого срока инвестор может не продавать участок с уже полученным разрешением, а начать строительство.
Этот бизнес мы развиваем уже семь лет, но в последние три года процесс пришлось корректировать. Если до пандемии результат давал практически любой проект, то сейчас одна оценка локации занимает время. К тому же в последние годы все увидели, что даже «надежная Германия» не дает абсолютных гарантий. Никто не может быть уверен, что конкретный участок подорожает.
С другой стороны, именно цена земли в среднем за последние два года не изменилась. То есть что-то подешевело, что-то подорожало, но далеко не факт, что первые варианты сейчас более перспективны.
Давать общие абстрактные рекомендации здесь бессмысленно. Даже в одном городе есть перспективные кварталы, а есть такие, в которые мы никогда не вложимся. Так что этот вариант более рискованный, чем представленная ранее краткосрочная аренда. Но и доход здесь очевидно больше.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Шаг № 2. Строительство и продажа
Большинство клиентов, вложившихся в земельные участки без подряда, из инвестиции не выходят. Тем не менее мы можем предложить инвесторам и земельные участки, уже имеющие разрешение.
Есть разрешение на строительство – значит, есть конкретный проект, рассчитанный и согласованный. Условно, окна или материал пола еще можно подбирать, но всё ограничивается такими мелочами. Инвестор – это важно – не участвует в разработке проекта. До него все вопросы решили специалисты: банковские сотрудники, архитекторы, консультанты. За редким исключением все они немцы, знающие рынок изнутри.
Когда разрешение на строительство получено, можно приступать к стройке. В этот же момент мы начинаем продавать квартиры или таунхаусы, принося прибыль инвестору.
Что надо учитывать на втором шаге
Последние два года строительный рынок Германии находился в кризисе, особенно если смотреть на него глазами девелоперов. Многие проекты в 22-23 году были отложены, случилось несколько знаковых банкротств.
Сейчас стартует меньше проектов, чем пять-шесть лет назад, но это не значит, что рынок встал. Просто обязателен более тщательный анализ и более точечные покупки.
Можно ли сейчас получить кредит под строительство в Германии
Землю инвестор почти всегда покупает за свои деньги – отчасти потому, что такой кредит получить сейчас сложно, отчасти потому, что лучше использовать заемные средства уже при строительстве. На этом этапе, если необходимо, наша компания берет на себя всю работу по привлечению банковского финансирования.
Большая часть сделок совершается с кредитом. Хотя исключения есть. Например, сейчас мы реализуем проект строительства таунхаусов, которые возводятся крупными блоками. Там инвестор готов вкладывать свои средства.
Как сделка оформляется юридически
Под проект мы всегда создаем отдельное юрлицо, в которое входим в равных долях с инвестором. Наша компания выступает генподрядчиком, то есть контролирует строительные работы.
Если землю покупал один инвестор, а на этапе строительства появляется другой, он фактически выкупает долю первого.
Какие дома мы строим
Обычно рассчитанные на средний класс – хорошие, качественные, современные, но без изысков. Люкс-сегмент не рассматриваем, потому что реального покупателя проще найти в среднем ценовом диапазоне.
Когда инвестор получает свою прибыль
Если раньше на этапе котлована мы продавали 90% юнитов, то сейчас – около 50%, остальные по ходу стройки, которая, как и раньше, занимает около двух лет.
Поэтому внесенный капитал, как правило, отбивается по ходу строительства, а прибыль распределяется после его окончания. Я считаю, это абсолютно нормально.
Сколько можно заработать на стройке
Консервативный прогноз без учета заемных средств – 20–25% за два года. Естественно, с банковским плечом доходность выше.
Может ли в таких проектах участвовать гражданин РФ
Безусловно. Главное – возможность перевести в Германию деньги. Естественно, сейчас такие платежи проходяттолько через третьи страны.
Примеры проектов DEM Group
145 800 €
Инвестиционный проект в Трире, Германия
334 м227.73% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Проектом предусмотрено строительство доппельхауса с 4 отдельными входами на двух уровнях.
Площадь участка 883 м2
Общая жилая площадь: 334 м2
Разрешение на строительство получено! Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 145.800 евро
Доход инвестора составит 60.706 евро,...
DEM GROUP GmbH
485 000 €
Инвестиционный проект в Вуппертале, Германия
565 м234.6% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Проектом предусмотрено строительство жилого дома на 11 квартир и подземным паркингом, в городе Вупперталь.
Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 485 000 евро.
Доход инвестора составит ~ 254 906 евро, (52% на вложенный капитал).
Планируемый срок реализации проекта: 18...
DEM GROUP GmbH
350 000 €
Земля в Эссене, Германия
3.5 сот.
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается участок площадью ~ 353 м2
на участке можно построить дом на 4 квартиры, 4 этажа, площадью 413 м2
место очень хорошее - рядом много частных ухоженных домов.
рядом Baldeneysee
Комиссия для Покупателя + 4,76% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
263 658 €
Квартира в Тёнисфорсте, Германия
50 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагаются квартиры в новостройке, в городе 47918 Tönisvorst.
Очень выгодное расположение - рядом Дюссельдорф.
Данная квартира WE-2, площадью 50,03 м2
Квартира находится на первом этаже (EG) rechts
Состав помещений и их площадь:
2 комнаты
1 санузел
1 терраса
W/E/K
23,71
m2
Bad
5,89...
DEM GROUP GmbH
5 300 000 €
Земля в Гельзенкирхене, Германия
6262 м²
Онлайн-показУдалённая сделка
Описание
Комплекс зданий: 85 квартир и 23 офисных помещения, включая 103 подземных парковочных места и стоянки для велосипедов и колясок.
Эксклюзивно спланированная архитектура предусматривает семейные апартаменты и апартаменты для престарелых людей,
а также и офисные помещения.
Квартиры по площади от 38,46 м2 и до 105,5 м2.
Офисные...
DEM GROUP GmbH
475 000 €
Квартира в Берлине, Германия
60 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира в новостройке, в центре Берлина
К покупке предлагаются квартиры в новом жилом комплексе, непосредственно в немецкой столице. Рядом университет, спорткомплекс, парк и отличная транспортная доступность. Место очень комфортно для проживания - все необходимое рядом, при этом вокруг не шумно.
Площадь квартиры 59.67 м²
Квартира...
DEM GROUP GmbH
390 000 €
Доходный дом в Крефельде, Германия
221 м24.83% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Доходный дом удачно расположен в центре города Krefeld.
Построен методом массивного строительства в 1900 году
В доме 3 этажа.
Центральное газовое отопление!
Состав объекта:
4 квартиры и 2 коммерческих помещения.
Годовой доход:
Фактический: 18840 Евро (4.83%)
Возможен: 24240 Евро (5.84%)
Комиссия маклера для покупателя + 5,95%...
DEM GROUP GmbH
37 500 €
Квартира в Вуппертале, Германия
25 м21
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается квартира 25 м2 в городе Вуппреталь
Квартира расположена на мансардном этаже DG
Kaltmiete 220
Nebenkosten 80
Heizkosten 60
Warmmiete 360 Euro
Hausgeld: 264 Euro
В данный момент у квартиры есть арендатор.
Комиссия для покупателя: 1785 Евро, (уже включая НДС 19%)
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
449 000 €
Доходный дом в Эссене, Германия
257 м24.78% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагается к продаже доходный дом в Германии
Площадь дома 257 м2
Площадь земельного участка 242 м2.
За домом находится очень красивая, просторная терраса с прилегающим к ней ухоженным садом.
Дом отапливается новой газовой системой центрального отопления.
С 2004 года весь дом сдан в аренду Heimstatt Engelbert, службе социального...
DEM GROUP GmbH
350 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
75 м232
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается 3-х комнатная отремонтированная квартира в самом центре Dusseldorf, - район Pempelfort
Квартира расположена на 5 этаже (в доме есть лифт),
Состав помещений:
3 комнаты (2 спальни квадратной формы, большая гостиная комната, просторная кухня, большая прихожия, балкон с красивым панорамным видом на город выходит в тихий двор)
в...
DEM GROUP GmbH
549 000 €
Доходный дом в Золингене, Германия
551 м25.71% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается доходный дом в городе Solingen.
В доме 6 квартир и 2 ком помещения
Центральное газовое отопление в доме - обновлено в 2015 году
С 1988 - 2015 году прошли плановые ремонтные работы в доме
Есть два парковочных места на улице
Фактический годовой доход: 33720 евро
Комиссия для покупателя + 4,76% от стоимости объекта....
DEM GROUP GmbH
362 808 €
Квартира в Виллихе, Германия
76 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Продаются квартиры в новостройке, в 47877 Willich
В доме всего 7 квартир.
Предлагаемая квартира:
WE03 площадь квартиры 75,69 м2
2 комнаты, 2 санузла, есть балкон
Квартира расположена на втором этаже справа (немецкий 1 OG)
Рядом много магазинов, аптеки, кафе и рестораны, школы, остановки общественного транспорта.
Место для паркинга...
DEM GROUP GmbH
23 500 000 €
Офис в Карсте, Германия
10320 м24.69% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Коммерческая недвижимость в Германии в 41564 Kaarst, под Дюссельдорфом 10320 м2, (участок 10918 м²)
Объект расположен в 15 минутах от аэропорта
Количество арендаторов: 15
Парковочных мест: 23 + 55
Состояние нового объекта, не требует вложений. Дорогая отделка.
Помещения сданы на 91%
Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости...
DEM GROUP GmbH
432 258 €
Квартира в Тёнисфорсте, Германия
85 м2322
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагаются квартиры в новостройке, в городе 47918 Tönisvorst.
Очень выгодное расположение - рядом Дюссельдорф.
Данная квартира WE-4, площадью 85 м2
Квартира находится на втором этаже (1OG) rechts
Состав помещений и их площадь:
3 комнаты
2 санузла
1 балкон
W/E/K
35,7
m2
Bad
5,89...
DEM GROUP GmbH
5 500 000 €
Магазин в Дюссельдорфе, Германия
1100 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается торговое помещение в Дюссельдорфе
Год постройки здания: 2020
Состояние объекта: как новый
Центральное газовое отопление
Прекрасное расположение
Распределенные эксплуатационные расходы 1600 евро
Объект приносит в год гарантированный доход в размере 240 000 евро
договор по аренде заключен на 10 лет
Комиссия для покупателя...
DEM GROUP GmbH
2 400 000 €
Инвестиционный проект в Мёнхенгладбахе, Германия
1235 м250% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Проектом предусмотрена реконструкция здания под дом по уходу за престарелыми людьми.
Разрешение на реконструкцию находится в процессе получения.
Здание 1985 года постройки, в хорошем состоянии. Оно находится в центре города, недалеко от центральной пешеходной улицы. Рядом расположена вся необходимая инфраструктура.
Площадь участка ~ 635 м2...
DEM GROUP GmbH
Цена по запросу
Коттедж в Золингене, Германия
382 м2643
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается великолепный дом в одном из самых престижных районов города Золинген!
Этот роскошный дом с просторным участком 847 кв. м — это уникальное предложение для тех, кто ценит комфорт, стиль и высокий уровень жизни.
Основные характеристики:
Жилая площадь: 382 кв. м, оформлена как жилая
дом 2019 года постройки
4 спальни и 2...
DEM GROUP GmbH
1 257 421 €
Доходный дом в Оберхаузене, Германия
2037 м212.57% в год
Продается пакет доходных домов в городе Оберхаузен и Бохум.
Дом в Оберхаузене:
1965 года постройки (железобетонные перекрытия)
В 2019-2023 году был сделан ремонт
11 квартир
Общая площадь дома 1139 м2:
- жилая площадь 794 м2
- площадь 1 ком помещения составляет 345м2
1 квартира свободна. Остальные сданы в аренду.
Доход в год...
DEM GROUP GmbH
426 000 €
Квартира в Виллихе, Германия
94 м232
Онлайн-показУдалённая сделка
Доступное жилье в небольшом уютном немецком городе на западе Германии, в 20 минутах от Дюссельдорфа.
Продаются квартиры в новом доме на 11 квартир, в центре города Willich
Квартира №4 площадью 94,17 м2 расположена на 2 этаже
Доступны разные площади и планировки.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
379 000 €
Дом в Ольденбурге, Германия
127 м2532
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается ухоженный и очень уютный частный дом в стиле бунгало на одну семью, площадью 127 м2
Предусмотрено парковочное место
Ухоженная территория зеленого участка, хорошие соседи
Дом построен в 2005 году
В доме современное газовое отопление Состав помещений:
5 комнат
3 спальни
гостевая комната
2 санузла
На верхнем этаже можно...