Инвестиции в недвижимость Германии

Над материалом работали:

Филипп Березин Аналитик Prian

Екатерина Демидова Генеральный директор DEM GROUP Management

В первой статье Екатерина рассказывала о краткосрочной аренде. Сегодня – о строительстве жилья.

Около 53% немцев по-прежнему живут в съемном жилье, которого в Германии катастрофически не хватает. По оценке Федерального института строительных, городских и пространственных исследований (BBSR), чтобы избежать дефицита, в стране ежегодно должно строиться не менее 320 тыс. единиц жилья. В планах предыдущего федерального правительства был ввод в эксплуатацию 400 тыс. юнитов каждый год, но в последние годы на фоне высоких процентных ставок сдается лишь 200 тыс.

Поэтому новостройки гарантированно будет востребованы и у покупателей, и – в дальнейшем – у арендаторов. Значит, строительство может принести выгоду!

Инвестиционная идея

Мы предлагаем инвестировать в строительство домов на 10–20 квартир или таунхаусов в небольших городах земли Северный Рейн – Вестфалия. Цифра 10 – актуальный минимум, в регионе есть и дома на четыре-пять квартир, но их строительство в текущих экономических условиях просто нерентабельно.

У инвестора есть две возможности. Или войти в сделку, приобретя участок, – то есть купить его (без разрешения на строительство) и заработать на получении этого разрешения, поскольку такая земля будет стоить дороже. Или – когда земля уже приобретена, разрешение на строительство получено, проект утвержден, а техника готова выйти на площадку – зарабатывать на строительстве и продаже новых квартир.

Инвестиционный проект строительства доппельхауса в Трире

Шаг № 1. От подбора участка до его перепродажи

Как я сказала, инвестиционный процесс состоит из двух частей, каждую из которых можно рассматривать отдельно.

Всё начинается с подбора участка. Мы известны на рынке, у нас есть репутация, и к нам постоянно приходят с подобными предложениями или конечные собственники, или маклеры. В широком доступе – скажем, на ImmobilienScout – таких предложений нет.

Рассмотрим вариант, когда нам предлагают землю без разрешения на строительство, но его можно получить. Мы оцениваем локацию, консультируемся с архитектором, после чего принимаем решение. Если есть возможность – выкупаем лот сами, но чаще приглашаем инвестора.

Как правило, мы рассматриваем участки в 1-2 тыс. кв. м. Средние цены указать трудно даже в пределах одного района. Скажем, в Дюссельдорфе можно ориентироваться на €1 тыс. за кв. м, а в небольшом городе минимальная цена может составить €300 за квадрат.

Поскольку участок продается без разрешения на строительство, основная наша задача – получить его. Земля с разрешением и утвержденным проектом стоит на 30–40% дороже.

Получение разрешения в Германии сейчас не такой быстрый процесс, как до пандемии. В среднем он занимает год, самые быстрые кейсы – девять месяцев, но в консервативных расчетах мы закладываем полтора года. Варианты, которые мы в принципе готовы рассматривать, предполагают, что клиент сможет зарабатывать не менее 7,5% в год.

Разумеется, по завершении первого срока инвестор может не продавать участок с уже полученным разрешением, а начать строительство.

Инвестиционный проект на строительство жилого дома в Крефельде

Что нужно учитывать на первом шаге

Этот бизнес мы развиваем уже семь лет, но в последние три года процесс пришлось корректировать. Если до пандемии результат давал практически любой проект, то сейчас одна оценка локации занимает время. К тому же в последние годы все увидели, что даже «надежная Германия» не дает абсолютных гарантий. Никто не может быть уверен, что конкретный участок подорожает.

С другой стороны, именно цена земли в среднем за последние два года не изменилась. То есть что-то подешевело, что-то подорожало, но далеко не факт, что первые варианты сейчас более перспективны.

Давать общие абстрактные рекомендации здесь бессмысленно. Даже в одном городе есть перспективные кварталы, а есть такие, в которые мы никогда не вложимся. Так что этот вариант более рискованный, чем представленная ранее краткосрочная аренда. Но и доход здесь очевидно больше.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Шаг № 2. Строительство и продажа

Большинство клиентов, вложившихся в земельные участки без подряда, из инвестиции не выходят. Тем не менее мы можем предложить инвесторам и земельные участки, уже имеющие разрешение.

Есть разрешение на строительство – значит, есть конкретный проект, рассчитанный и согласованный. Условно, окна или материал пола еще можно подбирать, но всё ограничивается такими мелочами. Инвестор – это важно – не участвует в разработке проекта. До него все вопросы решили специалисты: банковские сотрудники, архитекторы, консультанты. За редким исключением все они немцы, знающие рынок изнутри.

Когда разрешение на строительство получено, можно приступать к стройке. В этот же момент мы начинаем продавать квартиры или таунхаусы, принося прибыль инвестору.

Что надо учитывать на втором шаге

Последние два года строительный рынок Германии находился в кризисе, особенно если смотреть на него глазами девелоперов. Многие проекты в 22-23 году были отложены, случилось несколько знаковых банкротств.

Сейчас стартует меньше проектов, чем пять-шесть лет назад, но это не значит, что рынок встал. Просто обязателен более тщательный анализ и более точечные покупки.

Инвестиционный проект на строительство жилого здания в Вуппертале

Важные вопросы

Можно ли сейчас получить кредит под строительство в Германии

Землю инвестор почти всегда покупает за свои деньги – отчасти потому, что такой кредит получить сейчас сложно, отчасти потому, что лучше использовать заемные средства уже при строительстве. На этом этапе, если необходимо, наша компания берет на себя всю работу по привлечению банковского финансирования.

Большая часть сделок совершается с кредитом. Хотя исключения есть. Например, сейчас мы реализуем проект строительства таунхаусов, которые возводятся крупными блоками. Там инвестор готов вкладывать свои средства.

Как сделка оформляется юридически

Под проект мы всегда создаем отдельное юрлицо, в которое входим в равных долях с инвестором. Наша компания выступает генподрядчиком, то есть контролирует строительные работы.

Если землю покупал один инвестор, а на этапе строительства появляется другой, он фактически выкупает долю первого.

Какие дома мы строим

Обычно рассчитанные на средний класс – хорошие, качественные, современные, но без изысков. Люкс-сегмент не рассматриваем, потому что реального покупателя проще найти в среднем ценовом диапазоне.

Когда инвестор получает свою прибыль

Если раньше на этапе котлована мы продавали 90% юнитов, то сейчас – около 50%, остальные по ходу стройки, которая, как и раньше, занимает около двух лет.

Поэтому внесенный капитал, как правило, отбивается по ходу строительства, а прибыль распределяется после его окончания. Я считаю, это абсолютно нормально.

Сколько можно заработать на стройке

Консервативный прогноз без учета заемных средств – 20–25% за два года. Естественно, с банковским плечом доходность выше.

Может ли в таких проектах участвовать гражданин РФ

Безусловно. Главное – возможность перевести в Германию деньги. Естественно, сейчас такие платежи проходят только через третьи страны.

Примеры проектов DEM Group

145 800 €

Инвестиционный проект в Трире, Германия

334 м² 27.73% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Проектом предусмотрено строительство доппельхауса с 4 отдельными входами на двух уровнях. Площадь участка 883 м2 Общая жилая площадь: 334 м2 Разрешение на строительство получено! Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 145.800 евро Доход инвестора составит 60.706 евро,...

DEM GROUP GmbH

350 000 €

Земля в Эссене, Германия

3.5 сот.

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается участок площадью ~ 353 м2 на участке можно построить дом на 4 квартиры, 4 этажа, площадью 413 м2 место очень хорошее - рядом много частных ухоженных домов. рядом Baldeneysee Комиссия для Покупателя + 4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

485 000 €

Инвестиционный проект в Вуппертале, Германия

565 м² 34.6% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Проектом предусмотрено строительство жилого дома на 11 квартир и подземным паркингом, в городе Вупперталь. Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 485 000 евро. Доход инвестора составит ~ 254 906 евро, (52% на вложенный капитал). Планируемый срок реализации проекта: 18...

DEM GROUP GmbH

250 000 €

Дом в Дюссельдорфе, Германия

90 м² 2

Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается половина дома 90м2 (доппельхаус), с участком земли 507 м2 Дом 1902 года постройки 2 этажа кухня 2 спальни гостиная санузел 3 парковочных машиноместа на участке есть дополнительные постройки. (их площадь отдельно тоже существует и не входит в указанную площадь объекта - 90 м2) Комиссия для покупателя +3,57% от...

DEM GROUP GmbH

2 180 128 €

Доходный дом в Реклингхаузене, Германия

1623 м² 6.04% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом, в самом центре города Реклингхаузен. Дом 1985 года постройки (железобетонные перекрытия) В доме 5 этажей и есть лифт. Дом расположен на центральной улице, в коммерческом центре города. Сочетание жилого и коммерческого использования, преимущественно с клиниками в коммерческих помещениях. С 2018 по 2023 года были...

DEM GROUP GmbH

263 658 €

Квартира в Тёнисфорсте, Германия

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаются квартиры в новостройке, в городе 47918 Tönisvorst. Очень выгодное расположение - рядом Дюссельдорф. Данная квартира WE-2, площадью 50,03 м2 Квартира находится на первом этаже (EG) rechts Состав помещений и их площадь: 2 комнаты 1 санузел 1 терраса W/E/K 23,71 m2 Bad 5,89...

DEM GROUP GmbH

125 000 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

34 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается небольшая квартира в городе Дюссельдорф Площадь квартиры 33,89 м2. Окна спальни выходят во внутренний двор. В 1995 проведен капитальный ремонт здания. Дом расположен в 3 км от центральной улицы Дюссельдорфа Недалеко центральный железнодорожный вокзал. Много магазинов, кафе, отличная транспортнаяmiete 440 Euro Nebenkosten...

DEM GROUP GmbH

495 000 €

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия

480 м² 9% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается ухоженный доходный дом в Дуйсбурге Вдоме 8 квартир. Сейчас не сдана только 1 квартира. Она в хорошем состоянии и не требует ремонта. Ее можно быстро сдать. Площадь дома 480 м2 Годовой доход 44760 евро (9.04%) Комиссия для покупателя +7,14% к стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

863 000 €

Дом в Бергиш-Гладбахе, Германия

305 м² 6

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается дом в 51429 Bergisch Gladbach, 305 м2 Эта двухуровневая архитектурная вилла предлагает уникальную возможность объединить жилое пространство с офисным под одной крышей. Благодаря особенностям рельефа каждый этаж имеет отдельный вход и электросчетчик, что позволяет двум поколениям одной семьи жить вместе, но в автономных зонах, либо...

DEM GROUP GmbH

60 000 €

Квартира в Дуйсбурге, Германия

59 м² 2

Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира в Дуйсбурге 2,5 комнаты этаж 3 OG Hausgeld: 190 Euro Доход от аренды в год, фактический 2760 (~ 4,48%) € Квартира требует ремонта. Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

2 400 000 €

Инвестиционный проект в Мёнхенгладбахе, Германия

1235 м² 50% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Проектом предусмотрена реконструкция здания под дом по уходу за престарелыми людьми. Разрешение на реконструкцию находится в процессе получения. Здание 1985 года постройки, в хорошем состоянии. Оно находится в центре города, недалеко от центральной пешеходной улицы. Рядом расположена вся необходимая инфраструктура. Площадь участка ~ 635 м2...

DEM GROUP GmbH

590 000 €

Дом в Ольденбурге, Германия

232 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается частный дом в земле Нижняя Саксония. Год постройки 2018 Участок земли 702 м2 Площадь дома 232,8 м2 Объект в прекрасном состоянии и ухожен! Комиссия для покупателя +2,38% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

549 000 €

Доходный дом в Золингене, Германия

551 м² 5.71% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом в городе Solingen. В доме 6 квартир и 2 ком помещения Центральное газовое отопление в доме - обновлено в 2015 году С 1988 - 2015 году прошли плановые ремонтные работы в доме Есть два парковочных места на улице Фактический годовой доход: 33720 евро Комиссия для покупателя + 4,76% от стоимости объекта....

DEM GROUP GmbH

1 500 000 €

Квартира в Берлине, Германия

161 м² 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в Берлине. Исторический дом, полностью санированный в 2023-2024 году В доме есть лифт. Все новое: сантехника, паркет, плитка, электрика, трубы, отопление. Состав квартиры: 4 комнаты, 2 санузла, лоджия 2 этаж (немецкий 1 OG). Уютный, тихий и красивый двор Доступны разные площади и планировки. Подробности по...

DEM GROUP GmbH

580 000 €

Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия

391 м² 5.45% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Дом очень удачно расположен в востребованном районе современной застройки. Хорошая локация в районе. в доме 7 квартир 6 гаражей Дом полностью сдан. Годовая арендная плата (Ist Jahresmiete): 31.596,00 € Комиссия для Покупателя +4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

470 000 €

Дом в Эммерих-ам-Райне, Германия

450 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается частный дом в городе Эммерих на Рейне Площадь дома 450м2 Объект ухожен! Масляное/электро отопление Комиссия для покупателя +2,38% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

172 000 €

Квартира в Золингене, Германия

53 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в городе Хаан Квартира только после ремонта! Площадь квартиры 53 м2 Есть балкон этаж 3 OG, в доме есть лифт 1,5 комнаты 1 парковочное место учтено в стоимости Есть келлер Современное газовое отопление Отличный вариант для личного проживания. Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости объекта. Подробности...

DEM GROUP GmbH

99 990 €

Квартира в Крефельде, Германия

72 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Продается квартира в 47798 Крефельде Большая ухоженная квартира площадью 72 м2 на 2 от земли этаже (1OG) Большое окно в гостинной комнате Отделка камнем пола Ухоженный современный санузел (керамическая плитка) Хорошее местоположение дома в центре города. Удобно добираться до Дюссельдорфа, и международного аэропорта Дюссельдорфа....

DEM GROUP GmbH

379 000 €

Дом в Ольденбурге, Германия

127 м² 5 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается ухоженный и очень уютный частный дом в стиле бунгало на одну семью, площадью 127 м2 Предусмотрено парковочное место Ухоженная территория зеленого участка, хорошие соседи Дом построен в 2005 году В доме современное газовое отопление Состав помещений: 5 комнат 3 спальни гостевая комната 2 санузла На верхнем этаже можно...

DEM GROUP GmbH

87 000 €

Квартира в Эссене, Германия

72 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается просторная квартира в Эссене Площадь квартиры 72 м2 (3 комнаты) Этаж 2 от земли (немецкий 1OG) Квартира сдана в аренду. Годовой доход фактический: 4092 евро Hausgeld 259 Euro Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

Посмотреть ещё 80 похожих объектов

Реклама. DEM GROUP GmbH, рег. номер DE285468687, erid: 2SDnjcVdM9f

Интересуют инвестиции в немецкую недвижимость? Задавайте вопросы экспертам DEM GROUP