Инвестиции в недвижимость Германии

Над материалом работали:

Филипп Березин Аналитик Prian

Екатерина Демидова Генеральный директор DEM GROUP Management

В первой статье Екатерина рассказывала о краткосрочной аренде. Сегодня – о строительстве жилья.

Около 53% немцев по-прежнему живут в съемном жилье, которого в Германии катастрофически не хватает. По оценке Федерального института строительных, городских и пространственных исследований (BBSR), чтобы избежать дефицита, в стране ежегодно должно строиться не менее 320 тыс. единиц жилья. В планах предыдущего федерального правительства был ввод в эксплуатацию 400 тыс. юнитов каждый год, но в последние годы на фоне высоких процентных ставок сдается лишь 200 тыс.

Поэтому новостройки гарантированно будет востребованы и у покупателей, и – в дальнейшем – у арендаторов. Значит, строительство может принести выгоду!

Инвестиционная идея

Мы предлагаем инвестировать в строительство домов на 10–20 квартир или таунхаусов в небольших городах земли Северный Рейн – Вестфалия. Цифра 10 – актуальный минимум, в регионе есть и дома на четыре-пять квартир, но их строительство в текущих экономических условиях просто нерентабельно.

У инвестора есть две возможности. Или войти в сделку, приобретя участок, – то есть купить его (без разрешения на строительство) и заработать на получении этого разрешения, поскольку такая земля будет стоить дороже. Или – когда земля уже приобретена, разрешение на строительство получено, проект утвержден, а техника готова выйти на площадку – зарабатывать на строительстве и продаже новых квартир.

Инвестиционный проект строительства доппельхауса в Трире

Шаг № 1. От подбора участка до его перепродажи

Как я сказала, инвестиционный процесс состоит из двух частей, каждую из которых можно рассматривать отдельно.

Всё начинается с подбора участка. Мы известны на рынке, у нас есть репутация, и к нам постоянно приходят с подобными предложениями или конечные собственники, или маклеры. В широком доступе – скажем, на ImmobilienScout – таких предложений нет.

Рассмотрим вариант, когда нам предлагают землю без разрешения на строительство, но его можно получить. Мы оцениваем локацию, консультируемся с архитектором, после чего принимаем решение. Если есть возможность – выкупаем лот сами, но чаще приглашаем инвестора.

Как правило, мы рассматриваем участки в 1-2 тыс. кв. м. Средние цены указать трудно даже в пределах одного района. Скажем, в Дюссельдорфе можно ориентироваться на €1 тыс. за кв. м, а в небольшом городе минимальная цена может составить €300 за квадрат.

Поскольку участок продается без разрешения на строительство, основная наша задача – получить его. Земля с разрешением и утвержденным проектом стоит на 30–40% дороже.

Получение разрешения в Германии сейчас не такой быстрый процесс, как до пандемии. В среднем он занимает год, самые быстрые кейсы – девять месяцев, но в консервативных расчетах мы закладываем полтора года. Варианты, которые мы в принципе готовы рассматривать, предполагают, что клиент сможет зарабатывать не менее 7,5% в год.

Разумеется, по завершении первого срока инвестор может не продавать участок с уже полученным разрешением, а начать строительство.

Инвестиционный проект на строительство жилого дома в Крефельде

Что нужно учитывать на первом шаге

Этот бизнес мы развиваем уже семь лет, но в последние три года процесс пришлось корректировать. Если до пандемии результат давал практически любой проект, то сейчас одна оценка локации занимает время. К тому же в последние годы все увидели, что даже «надежная Германия» не дает абсолютных гарантий. Никто не может быть уверен, что конкретный участок подорожает.

С другой стороны, именно цена земли в среднем за последние два года не изменилась. То есть что-то подешевело, что-то подорожало, но далеко не факт, что первые варианты сейчас более перспективны.

Давать общие абстрактные рекомендации здесь бессмысленно. Даже в одном городе есть перспективные кварталы, а есть такие, в которые мы никогда не вложимся. Так что этот вариант более рискованный, чем представленная ранее краткосрочная аренда. Но и доход здесь очевидно больше.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Шаг № 2. Строительство и продажа

Большинство клиентов, вложившихся в земельные участки без подряда, из инвестиции не выходят. Тем не менее мы можем предложить инвесторам и земельные участки, уже имеющие разрешение.

Есть разрешение на строительство – значит, есть конкретный проект, рассчитанный и согласованный. Условно, окна или материал пола еще можно подбирать, но всё ограничивается такими мелочами. Инвестор – это важно – не участвует в разработке проекта. До него все вопросы решили специалисты: банковские сотрудники, архитекторы, консультанты. За редким исключением все они немцы, знающие рынок изнутри.

Когда разрешение на строительство получено, можно приступать к стройке. В этот же момент мы начинаем продавать квартиры или таунхаусы, принося прибыль инвестору.

Что надо учитывать на втором шаге

Последние два года строительный рынок Германии находился в кризисе, особенно если смотреть на него глазами девелоперов. Многие проекты в 22-23 году были отложены, случилось несколько знаковых банкротств.

Сейчас стартует меньше проектов, чем пять-шесть лет назад, но это не значит, что рынок встал. Просто обязателен более тщательный анализ и более точечные покупки.

Инвестиционный проект на строительство жилого здания в Вуппертале

Важные вопросы

Можно ли сейчас получить кредит под строительство в Германии

Землю инвестор почти всегда покупает за свои деньги – отчасти потому, что такой кредит получить сейчас сложно, отчасти потому, что лучше использовать заемные средства уже при строительстве. На этом этапе, если необходимо, наша компания берет на себя всю работу по привлечению банковского финансирования.

Большая часть сделок совершается с кредитом. Хотя исключения есть. Например, сейчас мы реализуем проект строительства таунхаусов, которые возводятся крупными блоками. Там инвестор готов вкладывать свои средства.

Как сделка оформляется юридически

Под проект мы всегда создаем отдельное юрлицо, в которое входим в равных долях с инвестором. Наша компания выступает генподрядчиком, то есть контролирует строительные работы.

Если землю покупал один инвестор, а на этапе строительства появляется другой, он фактически выкупает долю первого.

Какие дома мы строим

Обычно рассчитанные на средний класс – хорошие, качественные, современные, но без изысков. Люкс-сегмент не рассматриваем, потому что реального покупателя проще найти в среднем ценовом диапазоне.

Когда инвестор получает свою прибыль

Если раньше на этапе котлована мы продавали 90% юнитов, то сейчас – около 50%, остальные по ходу стройки, которая, как и раньше, занимает около двух лет.

Поэтому внесенный капитал, как правило, отбивается по ходу строительства, а прибыль распределяется после его окончания. Я считаю, это абсолютно нормально.

Сколько можно заработать на стройке

Консервативный прогноз без учета заемных средств – 20–25% за два года. Естественно, с банковским плечом доходность выше.

Может ли в таких проектах участвовать гражданин РФ

Безусловно. Главное – возможность перевести в Германию деньги. Естественно, сейчас такие платежи проходят только через третьи страны.

Примеры проектов DEM Group

350 000 €

Земля в Эссене, Германия

3.5 сот.

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается участок площадью ~ 353 м2 на участке можно построить дом на 4 квартиры, 4 этажа, площадью 413 м2 место очень хорошее - рядом много частных ухоженных домов. рядом Baldeneysee Комиссия для Покупателя + 4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

485 000 €

Инвестиционный проект в Вуппертале, Германия

565 м² 34.6% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Проектом предусмотрено строительство жилого дома на 11 квартир и подземным паркингом, в городе Вупперталь. Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 485 000 евро. Доход инвестора составит ~ 254 906 евро, (52% на вложенный капитал). Планируемый срок реализации проекта: 18...

DEM GROUP GmbH

145 800 €

Инвестиционный проект в Трире, Германия

334 м² 27.73% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Проектом предусмотрено строительство доппельхауса с 4 отдельными входами на двух уровнях. Площадь участка 883 м2 Общая жилая площадь: 334 м2 Разрешение на строительство получено! Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 145.800 евро Доход инвестора составит 60.706 евро,...

DEM GROUP GmbH

590 000 €

Дом в Ольденбурге, Германия

232 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается частный дом в земле Нижняя Саксония. Год постройки 2018 Участок земли 702 м2 Площадь дома 232,8 м2 Объект в прекрасном состоянии и ухожен! Комиссия для покупателя +2,38% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

289 000 €

Квартира в Берлине, Германия

35 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

К покупке предлагаются квартиры в новом жилом комплексе, непосредственно в немецкой столице. Рядом университет, спорткомплекс, парк и отличная транспортная доступность. Место очень комфортно для проживания – все необходимое рядом, при этом вокруг не шумно. Площадь квартиры 34,53 m2 Квартира расположена на 2 этаже (1OG) Есть балкон...

DEM GROUP GmbH

630 000 €

Квартира в Берлине, Германия

78 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в Берлине. Исторический дом, полностью санированный в 2023-2024 году В доме есть лифт. Все новое: сантехника, паркет, плитка, электрика, трубы, отопление. Состав квартиры: 2 комнаты, санузел, балкон 2 этаж (немецкий 1 OG). Уютный, тихий и красивый двор Доступны разные площади и планировки. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

480 000 €

Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия

950 м² 6.53% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается доходный дом в Emmerich am Rhein Рядом, на площади расположен супермаркет NETTO. Состав дома: Квартиры: EG: ca. 70 m2 OG 1: ca 90 m2 OG 2: ca. 60 m2 OG 3: ca.100 m2 DG 1:ca. 50 m2 DG 2:ca. 30 m2 Коммерческие помещения: Gewerbe 1:ca 100m2 Gewerbe 2:ca 250m2 Gewerbe 3:ca 200m2 Инвестиция состоит из двух блоков...

DEM GROUP GmbH

580 000 €

Доходный дом в Бохуме, Германия

500 м² 10.35% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Готовый бизнес

Продается доходный дом в 44809 г. Бохум Дом расположен в самом центре города Bochum рядом сразу за домом удобно расположен продуктовый супермаркет REWE Дом 1960 года постройки с железобетонными перекрытиями В доме расположено 14 квартир Все квартиры выгодно сданы в аренду Дом приносит в год = 60045 евро (10,35%) Комиссия для...

DEM GROUP GmbH

830 000 €

Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия

870 м² 6.03% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Ухоженный объект, в хорошем состоянии. дом 1967 года 12 квартир 5 этажей центральное газовое отопление в квартирах на полу качественная плитка и ламинат Установлены современные стеклопакеты При полной аренде по цене 6,50 - 7 евро за квадратный метр, ежегодный доход составит от 62.946 до 67.788 евро. Комиссия для Покупателя +5,95%...

DEM GROUP GmbH

390 000 €

Доходный дом в Крефельде, Германия

221 м² 4.83% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Доходный дом удачно расположен в центре города Krefeld. Построен методом массивного строительства в 1900 году В доме 3 этажа. Центральное газовое отопление! Состав объекта: 4 квартиры и 2 коммерческих помещения. Годовой доход: Фактический: 18840 Евро (4.83%) Возможен: 24240 Евро (5.84%) Комиссия маклера для покупателя + 5,95%...

DEM GROUP GmbH

379 000 €

Дом в Ольденбурге, Германия

127 м² 5 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается ухоженный и очень уютный частный дом в стиле бунгало на одну семью, площадью 127 м2 Предусмотрено парковочное место Ухоженная территория зеленого участка, хорошие соседи Дом построен в 2005 году В доме современное газовое отопление Состав помещений: 5 комнат 3 спальни гостевая комната 2 санузла На верхнем этаже можно...

DEM GROUP GmbH

394 490 €

Квартира в Дуйсбурге, Германия

102 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Это новый замечательный проект в прекрасном экологическом месте в западной Германии вблизи огромных озер. В проекте два очень комфортных здания, в которых вам предлагаются квартиры на ваш выбор. Несмотря на малую этажность в наших домах будут комфортные новые лифты. Отдельно также вы можете купить машиноместо, стоимость 10 000 Евро....

DEM GROUP GmbH

580 000 €

Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия

391 м² 5.45% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Дом очень удачно расположен в востребованном районе современной застройки. Хорошая локация в районе. в доме 7 квартир 6 гаражей Дом полностью сдан. Годовая арендная плата (Ist Jahresmiete): 31.596,00 € Комиссия для Покупателя +4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

430 000 €

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия

496 м² 8.9% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Доходный дом в Duisburg Площадь дома 476 м2 5 квартир сданы в аренду 2 машиноместа сданы в аренду 4 этажа Объект сдан и приносит в год: 38 100 евро Комиссия для покупателя + 3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

375 000 €

Доходный дом в Крефельде, Германия

457 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается инвестиционный проект в городе 47803 Krefeld земельный участок 670 м2 под строительство нового дома на 7 квартир и 2 гаража разрешение на строительство в конце 1 квартала 2025 года площадь жилая дома 457 м2 капитал инвестора 375 000 евро затраты на строительство ~1 607 222 Евро планируемая продажа построенного объекта ~...

DEM GROUP GmbH

87 000 €

Квартира в Эссене, Германия

72 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается просторная квартира в Эссене Площадь квартиры 72 м2 (3 комнаты) Этаж 2 от земли (немецкий 1OG) Квартира сдана в аренду. Годовой доход фактический: 4092 евро Hausgeld 259 Euro Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

790 000 €

Доходный дом в Вуппертале, Германия

450 м² 6.35% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается добротный доходный дом с железобетонными перекрытиями, в городе Вупперталь В доме 8 квартир и 8 гаражей, а также одно коммерческое помещение Объект полностью сдан в аренду! Годовой доход: 56.539 евро (6,35%) Комиссия для покупателя +4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

675 000 €

Доходный дом в Хагене, Германия

690 м² 6.56% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом в городе Хаген. Дом ухожен и расположен в самом центре города. В доме 10 квартир + 1 квартира в пристройке, а также 10 гаражей. Все выгодно сдано в аренду. Доход в год: 45 288 евро (6,56%) Дом был построен в 1953 году, капремонт в 1985 и в 2014 Особенно удобно рядом расположен городской ж/д вокзал, что...

DEM GROUP GmbH

533 500 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

78 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартиры премиум класса в престижном районе, на границе Дюссельдорфа. Предлагаются квартиры в новом доме, в Дюссельдорф (Meerbusch) Площадь квартиры 77,72 м2 2 комнаты, 2 санузла, есть балкон Квартира на втором этаже - это немецкий 1OG этаж расстояние до детского садика 0,86 km расстояние до Grundschule 0,93 km расстояние до...

DEM GROUP GmbH

40 000 €

Квартира в Пассау, Германия

37 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается однокомнатная квартира в Баварии, в деревне Langfurth Есть балкон с прекрасным видом на горы и лес Квартира расположена на 2 этаже от земли Квартира свободна (использовалась собственником для отдыха) Зимой катание на лыжах, летом велопрогулки и так далее. Тут очень чистый и целебный воздух! Очень чистый воздух. Летом не...

DEM GROUP GmbH

Посмотреть ещё 79 похожих объектов

Реклама. DEM GROUP GmbH, рег. номер DE285468687, erid: 2SDnjcVdM9f

Интересуют инвестиции в немецкую недвижимость? Задавайте вопросы экспертам DEM GROUP