Как заработать на недвижимости Германии прямо сейчас? Неужели рынок восстановился? Или нынешняя ситуация позволяет уже рассчитывать на доход? Руководитель DEM Group Екатерина Демидова продолжает рассказ об актуальных вложениях в немецкую недвижимость.
В первой статье Екатерина рассказывала о краткосрочной аренде. Сегодня – о строительстве жилья.
Около 53% немцев по-прежнему живут в съемном жилье, которого в Германии катастрофически не хватает. По оценке Федерального института строительных, городских и пространственных исследований (BBSR), чтобы избежать дефицита, в стране ежегодно должно строиться не менее 320 тыс. единиц жилья. В планах предыдущего федерального правительства был ввод в эксплуатацию 400 тыс. юнитов каждый год, но в последние годы на фоне высоких процентных ставок сдается лишь 200 тыс.
Поэтому новостройки гарантированно будет востребованы и у покупателей, и – в дальнейшем – у арендаторов. Значит, строительство может принести выгоду!
Инвестиционная идея
Мы предлагаем инвестировать в строительство домов на 10–20 квартир или таунхаусов в небольших городах земли Северный Рейн – Вестфалия. Цифра 10 – актуальный минимум, в регионе есть и дома на четыре-пять квартир, но их строительство в текущих экономических условиях просто нерентабельно.
У инвестора есть две возможности. Или войти в сделку, приобретя участок, – то есть купить его (без разрешения на строительство) и заработать на получении этого разрешения, поскольку такая земля будет стоить дороже. Или – когда земля уже приобретена, разрешение на строительство получено, проект утвержден, а техника готова выйти на площадку – зарабатывать на строительстве и продаже новых квартир.
Как я сказала, инвестиционный процесс состоит из двух частей, каждую из которых можно рассматривать отдельно.
Всё начинается с подбора участка. Мы известны на рынке, у нас есть репутация, и к нам постоянно приходят с подобными предложениями или конечные собственники, или маклеры. В широком доступе – скажем, на ImmobilienScout – таких предложений нет.
Рассмотрим вариант, когда нам предлагают землю без разрешения на строительство, но его можно получить. Мы оцениваем локацию, консультируемся с архитектором, после чего принимаем решение. Если есть возможность – выкупаем лот сами, но чаще приглашаем инвестора.
Как правило, мы рассматриваем участки в 1-2 тыс. кв. м. Средние цены указать трудно даже в пределах одного района. Скажем, в Дюссельдорфе можно ориентироваться на €1 тыс. за кв. м, а в небольшом городе минимальная цена может составить €300 за квадрат.
Поскольку участок продается без разрешения на строительство, основная наша задача – получить его. Земля с разрешением и утвержденным проектом стоит на 30–40% дороже.
Получение разрешения в Германии сейчас не такой быстрый процесс, как до пандемии. В среднем он занимает год, самые быстрые кейсы – девять месяцев, но в консервативных расчетах мы закладываем полтора года. Варианты, которые мы в принципе готовы рассматривать, предполагают, что клиент сможет зарабатывать не менее 7,5% в год.
Разумеется, по завершении первого срока инвестор может не продавать участок с уже полученным разрешением, а начать строительство.
Этот бизнес мы развиваем уже семь лет, но в последние три года процесс пришлось корректировать. Если до пандемии результат давал практически любой проект, то сейчас одна оценка локации занимает время. К тому же в последние годы все увидели, что даже «надежная Германия» не дает абсолютных гарантий. Никто не может быть уверен, что конкретный участок подорожает.
С другой стороны, именно цена земли в среднем за последние два года не изменилась. То есть что-то подешевело, что-то подорожало, но далеко не факт, что первые варианты сейчас более перспективны.
Давать общие абстрактные рекомендации здесь бессмысленно. Даже в одном городе есть перспективные кварталы, а есть такие, в которые мы никогда не вложимся. Так что этот вариант более рискованный, чем представленная ранее краткосрочная аренда. Но и доход здесь очевидно больше.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Шаг № 2. Строительство и продажа
Большинство клиентов, вложившихся в земельные участки без подряда, из инвестиции не выходят. Тем не менее мы можем предложить инвесторам и земельные участки, уже имеющие разрешение.
Есть разрешение на строительство – значит, есть конкретный проект, рассчитанный и согласованный. Условно, окна или материал пола еще можно подбирать, но всё ограничивается такими мелочами. Инвестор – это важно – не участвует в разработке проекта. До него все вопросы решили специалисты: банковские сотрудники, архитекторы, консультанты. За редким исключением все они немцы, знающие рынок изнутри.
Когда разрешение на строительство получено, можно приступать к стройке. В этот же момент мы начинаем продавать квартиры или таунхаусы, принося прибыль инвестору.
Что надо учитывать на втором шаге
Последние два года строительный рынок Германии находился в кризисе, особенно если смотреть на него глазами девелоперов. Многие проекты в 22-23 году были отложены, случилось несколько знаковых банкротств.
Сейчас стартует меньше проектов, чем пять-шесть лет назад, но это не значит, что рынок встал. Просто обязателен более тщательный анализ и более точечные покупки.
Можно ли сейчас получить кредит под строительство в Германии
Землю инвестор почти всегда покупает за свои деньги – отчасти потому, что такой кредит получить сейчас сложно, отчасти потому, что лучше использовать заемные средства уже при строительстве. На этом этапе, если необходимо, наша компания берет на себя всю работу по привлечению банковского финансирования.
Большая часть сделок совершается с кредитом. Хотя исключения есть. Например, сейчас мы реализуем проект строительства таунхаусов, которые возводятся крупными блоками. Там инвестор готов вкладывать свои средства.
Как сделка оформляется юридически
Под проект мы всегда создаем отдельное юрлицо, в которое входим в равных долях с инвестором. Наша компания выступает генподрядчиком, то есть контролирует строительные работы.
Если землю покупал один инвестор, а на этапе строительства появляется другой, он фактически выкупает долю первого.
Какие дома мы строим
Обычно рассчитанные на средний класс – хорошие, качественные, современные, но без изысков. Люкс-сегмент не рассматриваем, потому что реального покупателя проще найти в среднем ценовом диапазоне.
Когда инвестор получает свою прибыль
Если раньше на этапе котлована мы продавали 90% юнитов, то сейчас – около 50%, остальные по ходу стройки, которая, как и раньше, занимает около двух лет.
Поэтому внесенный капитал, как правило, отбивается по ходу строительства, а прибыль распределяется после его окончания. Я считаю, это абсолютно нормально.
Сколько можно заработать на стройке
Консервативный прогноз без учета заемных средств – 20–25% за два года. Естественно, с банковским плечом доходность выше.
Может ли в таких проектах участвовать гражданин РФ
Безусловно. Главное – возможность перевести в Германию деньги. Естественно, сейчас такие платежи проходяттолько через третьи страны.
Примеры проектов DEM Group
145 800 €
Инвестиционный проект в Трире, Германия
334 м²27.73% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Проектом предусмотрено строительство доппельхауса с 4 отдельными входами на двух уровнях.
Площадь участка 883 м2
Общая жилая площадь: 334 м2
Разрешение на строительство получено! Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 145.800 евро
Доход инвестора составит 60.706 евро,...
DEM GROUP GmbH
350 000 €
Земля в Эссене, Германия
3.5 сот.
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается участок площадью ~ 353 м2
на участке можно построить дом на 4 квартиры, 4 этажа, площадью 413 м2
место очень хорошее - рядом много частных ухоженных домов.
рядом Baldeneysee
Комиссия для Покупателя + 4,76% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
372 500 €
Инвестиционный проект в Вуппертале, Германия
565 м²34.6% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Проектом предусмотрено строительство жилого дома на 11 квартир и подземным паркингом, в городе Вупперталь.
Общие предполагаемые затраты суммарно на участок и строительство 2 197 687 евро
Ожидаемая прибыль после продажи 509 813 евро.
Комиссия для покупателя + 4,76% к сумме инвестиций
Дополнительная информация может быть предоставлена по...
DEM GROUP GmbH
137 000 €
Квартира в Херне, Германия
113 м²
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагается на продажу 3 квартиры в городе Херне.
Квартиры расположены на 4 этаже.
Дом был построен в 1932 году и ухожен
Общая площадь квартир 113,63 м2
Hausgeld:486 Euro (в месяц, суммарно за все квартиры)
Рядом расположены остановки общественного транспорта, магазины, клиники, супермаркет REWE, музеи, больницы, - все рядом!...
DEM GROUP GmbH
Цена по запросу
Коттедж в Золингене, Германия
382 м²643
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается великолепный дом в одном из самых престижных районов города Золинген!
Этот роскошный дом с просторным участком 847 кв. м — это уникальное предложение для тех, кто ценит комфорт, стиль и высокий уровень жизни.
Основные характеристики:
Жилая площадь: 382 кв. м, оформлена как жилая
дом 2019 года постройки
4 спальни и 2...
DEM GROUP GmbH
1 257 421 €
Доходный дом в Оберхаузене, Германия
2037 м²12.57% в год
Продается пакет доходных домов в городе Оберхаузен и Бохум.
Дом в Оберхаузене:
1965 года постройки (железобетонные перекрытия)
В 2019-2023 году был сделан ремонт
11 квартир
Общая площадь дома 1139 м2:
- жилая площадь 794 м2
- площадь 1 ком помещения составляет 345м2
1 квартира свободна. Остальные сданы в аренду.
Доход в год...
DEM GROUP GmbH
675 000 €
Доходный дом в Хагене, Германия
690 м²6.56% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается доходный дом в городе Хаген.
Дом ухожен и расположен в самом центре города.
В доме 10 квартир + 1 квартира в пристройке, а также 10 гаражей.
Все выгодно сдано в аренду.
Доход в год: 45 288 евро (6,56%)
Дом был построен в 1953 году, капремонт в 1985 и в 2014
Особенно удобно рядом расположен городской ж/д вокзал, что...
DEM GROUP GmbH
400 000 €
Доходный дом в Крефельде, Германия
670 м²
Онлайн-показУдалённая сделка
Земельный участок под строительство многоквартирного дома в Крефельде
Местоположение: Inrather Str., 47803 Krefeld, Германия
Площадь участка: 670 м²
Тип объекта: Земельный участок для жилой застройки
Статус: Свободен, в продаже
Инвестиционный потенциал:
Разрешённое строительство: многоквартирный дом на 7 квартир + 5 гаражей...
DEM GROUP GmbH
77 000 €
Квартира в Херне, Германия
64 м²42
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается двухуровневая квартира в городе Херне
В квартире две стандартные комнаты и две маленькие комнаты выше уровнем
Два санузла.
Площадь квартиры 64,2 м2
На данный момент квартира сдана в аренду за 540 евро в месяц (арендаторы два года арендуют квартиру)
Hausgeld: 206 euro
Фактический годовой доход: 4008 евро
Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
880 000 €
Дом в Дюссельдорфе, Германия
180 м²5
Онлайн-показУдалённая сделка
Комфортная вилла с 4-мя спальнями, большой гостиной и кухней
ждет своих новых хозяев!
Площадь участка 5800 м2.
К дому принадлежит 3 гаража, большая парковка, территория участка огорожена забором, имеются автоматические ворота.
На территории есть собственный пруд с карпами, а также множество фруктовых и плодовых деревьев.
В доме...
DEM GROUP GmbH
580 000 €
Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия
391 м²5.45% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Дом очень удачно расположен в востребованном районе современной застройки.
Хорошая локация в районе.
в доме 7 квартир
6 гаражей
Дом полностью сдан.
Годовая арендная плата (Ist Jahresmiete): 31.596,00 €
Комиссия для Покупателя +4,76% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
449 000 €
Доходный дом в Эссене, Германия
257 м²4.78% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагается к продаже доходный дом в Германии
Площадь дома 257 м2
Площадь земельного участка 242 м2.
За домом находится очень красивая, просторная терраса с прилегающим к ней ухоженным садом.
Дом отапливается новой газовой системой центрального отопления.
С 2004 года весь дом сдан в аренду Heimstatt Engelbert, службе социального...
DEM GROUP GmbH
580 000 €
Доходный дом в Бохуме, Германия
500 м²10.35% в год
Онлайн-показУдалённая сделкаГотовый бизнес
Продается доходный дом в 44809 г. Бохум
Дом расположен в самом центре города Bochum
рядом сразу за домом удобно расположен продуктовый супермаркет REWE
Дом 1960 года постройки с железобетонными перекрытиями
В доме расположено 14 квартир
Все квартиры выгодно сданы в аренду
Дом приносит в год = 60045 евро (10,35%)
Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
2 650 000 €
Земля в Мёнхенгладбахе, Германия
3400 сот.
Онлайн-показУдалённая сделка
На продажу предлагается новая чистая фирма, с участком и разрешением на строительство в Мёнхенгладбахе С контрактом с якорным арендатором на 5 этажей. Всего запроектированы 2 здания по 3 этажа каждое. Размер участка ~3.400 м2 Разрешение на строительство – есть. Площадь нетто двух будущих 3-х этажных зданий ~3.300 м2 ( площадь брутто ~4.000...
DEM GROUP GmbH
370 000 €
Доходный дом в Вуппертале, Германия
237 м²6.38% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Доходный дом в Вуппертале представляет собой стабильный инвестиционный объект с уже сформированным арендным потоком.
Дом полностью сдан в аренду и приносит 23 640 евро годового дохода (чистая холодная аренда).
Объект обладает дополнительным потенциалом повышения доходности за счёт постепенной модернизации квартир и адаптации арендных ставок...
DEM GROUP GmbH
3 500 000 €
Магазин в Беккуме, Германия
1950 м²6.85% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
В Бекуме в центре города находится супермаркет.
Земельный участок площадью 4700 м2 доступен
= 1600 м2 арендованной площади
= 350 м2 складской площади.
итого общая площадь 1950 м2
Кроме того, этот объект имеет строительный резерв площадью около 1200 м2 со стоимостью около 600 000 eвро
Нынешние арендаторы этого объекта - нетто и офис...
DEM GROUP GmbH
37 500 €
Квартира в Вуппертале, Германия
25 м²1
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается квартира 25 м2 в городе Вуппреталь
Квартира расположена на мансардном этаже DG
Kaltmiete 220
Nebenkosten 80
Heizkosten 60
Warmmiete 360 Euro
Hausgeld: 264 Euro
В данный момент у квартиры есть арендатор.
Комиссия для покупателя: 1785 Евро, (уже включая НДС 19%)
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
10 875 000 €
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
2303 м²
Онлайн-показУдалённая сделка
год постройки 1968/ 2020 санирован
- площадь общая 2303 м2
- отель сдан в аренду договор подписан в конце 2019 года на 10 лет + 2х5 опция продления!
на первые 2 года есть страховка от банка в случае не уплаты аренды, а на последующие 8 лет есть гарантия от компании.
подписан договор аренды (а с ноября 2020 года заходит аренда)
Комиссия...
DEM GROUP GmbH
5 300 000 €
Земля в Гельзенкирхене, Германия
6262 м²
Онлайн-показУдалённая сделка
Описание
Комплекс зданий: 85 квартир и 23 офисных помещения, включая 103 подземных парковочных места и стоянки для велосипедов и колясок.
Эксклюзивно спланированная архитектура предусматривает семейные апартаменты и апартаменты для престарелых людей,
а также и офисные помещения.
Квартиры по площади от 38,46 м2 и до 105,5 м2.
Офисные...
DEM GROUP GmbH
549 000 €
Доходный дом в Золингене, Германия
551 м²5.71% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается доходный дом в городе Solingen.
В доме 6 квартир и 2 ком помещения
Центральное газовое отопление в доме - обновлено в 2015 году
С 1988 - 2015 году прошли плановые ремонтные работы в доме
Есть два парковочных места на улице
Фактический годовой доход: 33720 евро
Комиссия для покупателя + 4,76% от стоимости объекта....
.jpg)
.jpg)
