Иностранные покупатели недвижимости в Таиланде часто принимают решение на эмоциях, под влиянием красивых презентаций и обещаний доходности. А потом выясняется, что не проверены документы, недооценены сроки, не просчитана аренда и не продуман способ управления объектом. В этой статье Денис Рочняк, основатель агентства MERU Estate и инвестор с 15-летним стажем, рассказывает про ошибки, которые встречаются чаще всего.
Ошибка № 2. Покупать у застройщика без реализованных проектов или с плохой репутацией
Если вы покупаете почти построенную недвижимость, то базовую проверку можно провести самостоятельно.
Рекомендую выяснить:
кто девелопер;
какие проекты уже сданы;
как соблюдал сроки;
что пишут о качестве.
Советую поговорить с теми, кто живет в Таиланде. Например, наша представительницы Люси десять лет живет в Паттайе и видит, как на протяжении девяти лет (!) пытаются достроить один известный проект. Кто-то наверняка покупает там квартиры по красивым рендерам застройщика, но мы бы, конечно, отговорили клиента от этой сделки.
На Пхукете тоже есть негативные кейсы: проект первым начал строиться после пандемии, но не завершен до сих пор. А вот в Бангкоке почти нет таких историй, так как свободной земли в столице крайне мало, строят только проверенные застройщики и всегда доводят проекты до финала.
Если сделка на ранних этапах, юрист нужен всегда – для проверки статуса земли, договоров, структуры платежей, ответственности сторон. Мы обычно первичный скрининг проводим сами, а уже потом подключаем юристов для анализа документов.
Из практики: на Пхукете сейчас более 400 проектов в стройке. Из них только чуть более 100 прошли нашу проверку и попали в каталог MERU Estate.
Наши критерии «надежного застройщика»:
есть история сдачи объектов;
можно оценить их качество в реальной эксплуатации (приехать и посмотреть, как выглядят комплексы через два-три года);
нет повторяющихся конфликтов с клиентами;
финансовая дисциплина;
документация в полном объеме;
сдача в срок или раньше;
готовность корректировать договор, когда это необходимо.
Простая формула: не обещает чудес – делает в срок и в заявленном стандарте.
Примеры недвижимости в Таиланде из каталога MERU Estate
12 800 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
272 м²33
Продажа пентхауса с крышей террасой площадью 147 кв.м., расположенного в буржуазном доме Palais du Printemps на бульваре de Belgique в районе Ботанического сада в Монако. Пентхаус после полной реновации, площадью 272 кв.м., включает прихожую, гостиную с открытой кухней и обеденной зоной, выходящие на балкон с красивым видом на город, 2 спальни с...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
VERDE by Vision: премиальная недвижимость в районе Dubai Sports City!
VERDE by Vision — современный жилой комплекс от Vision Developments, расположенный в динамичном районе Dubai Sports City, одном из активно развивающихся жилых и спортивных кластеров города. Проект ориентирован на комфортную городскую жизнь и долгосрочные инвестиции в...
DDA Real Estate
492 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
178 м²433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры со стильным дизайном и системой «умный дом» в Аланье в 750 м от пляжа
Стильные квартиры расположены в районе Оба в Аланье, который имеет быстро развивающуюся и плановую застройку. Регион Оба становится одним из любимых районов для инвестиций благодаря недавно построенным торговым центрам, больницам, частным школам и проектам элитного...
TEKCE
2 650 000 €
Квартира в Каннах, Франция
150 м²32
3 rooms, 2 bedrooms, 149.5 sq. m, Floor 1/6
✓ 1-й этаж из 6
✓ Отдельная кухня
✓ Лифт
✓ Подвал
✓ Место для парковки
✓ 1 туалет
✓ Без балкона
✓ Терраса (общая площадь 17,7 м²)
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): C
В сердце одной из самых востребованных резиденций на...
MIRAG INVEST DOO
1 150 000 €
Квартира в Каннах, Франция
81 м²32
3 rooms, 2 bedrooms, 80.5 sq. m, 7th floor
✓ 7-й этаж
✓ Подвал
✓ Парковка
✓ 1 туалет
✓ Нет балкона
✓ Ориентация: юг
✓ Прекрасный вид
✓ Без мебели
Диагностика энергетической эффективности (DPE): D; Индекс выбросов парниковых газов (GES): D
Великолепная квартира, расположенная на 7-м этаже охраняемой резиденции с консьержем, в...
MIRAG INVEST DOO
87 000 €
Квартира в Алании, Турция
60 м²21
ВНЖ при покупке
️Качественный ремонт
️1 км до моря
комплекса
️9 этаж
Инфраструктура:
сауна, фитнес, крытый бассейн, открытый бассейн, детская площадка, зона барбекю.
Renaissance Estate
202 000 €
Квартира в Алании, Турция
130 м²32
ВНЖ при покупке
Квартира продаётся с мебелью, готовый вариант для современного человека.
Все необходимое в пешей доступности.
Renaissance Estate
100 000 000 €
Отель, гостиница на Ивисе, Испания
20 м²
Предлагается четырёхзвёздочный курорт, расположенный в одном из самых востребованных районов Балеарских островов. Комплекс окружён средиземноморской растительностью и находится недалеко от побережья, предлагая просторные объекты и зоны для семейного отдыха и активного времяпрепровождения.В распоряжении гостей спортивные площадки, рекреационные...
GG Real Estate Barcelona
11 500 €
Квартира в Тааветти, Финляндия
57 м²211
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!!
В районе Taavetti, Luumäki, продаётся светлая и просторная двухкомнатная квартира 57m² на втором этаже.
Цена квартиры составляет 11500 евро.
Также имеется навес для машины, что делает повседневную жизнь более удобной.
Ежемесячные коммунальные...
Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ
349 329 €
Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
72 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Azure by Lapis — инновационный жилой проект в эмирате Ras Al Khaimah с акцентом на стиль, комфорт и инвестиции!
Проект Azure by Lapis от застройщика Lapis Properties расположен в районе Al Hamra Industrial / RAK Central (Эмират Ras Al Khaimah).
Удобства проекта включают: бассейн (или бассейны), фитнес-зал, зона для детей, йога/медитация. Это...
DDA Real Estate
73 000 €
Апартаменты в Дурресе, Албания
46 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Уютная двухкомнатная квартира в кедровом бору в шаговой доступности от моря и нового аквапарка. Популярный среди туристов зеленый пригород с новым променадом. 10 минут езды на машине до Дурреса.
ALBANIA EXPERT
1 350 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
145 м²433
Предлагается эксклюзивный пентхаус в городе Опатия с впечатляющим панорамным видом на весь Кварнер. Этот роскошный объект недвижимости в новом современном здании с гаражом и лифтом удовлетворит самых изысканных покупателей.
Общая площадь квартиры и вспомогательных помещений составляет 145,41 м², из которых 126,08 м² приходится на чистую...
MIRAG INVEST DOO
57 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
50 м²211
ВНЖ при покупке
Buy Properties in Turkey
235 000 €
Апартаменты в Трахони, Кипр
57 м²11
FOX Smart Estate Agency - Limassol Griva Digeni
373 750 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
50 м²311
1 bed, 1 bath, 1 reception, EPC Rating: B
✓ Удобное центральное расположение в Wandsworth
✓ Просторная двухместная спальня
✓ Почти 550 кв. футов
✓ Семейная ванная комната
✓ Собственный балкон
Современная квартира в популярном комплексе, с собственным балконом и почти 550 кв. футов жилой площади.
Имущество включает в себя прихожую,...
MIRAG INVEST DOO
600 000 €
Апартаменты у озера Гарда, Италия
120 м²322
Онлайн-показУдалённая сделка
Всего в нескольких шагах от главной набережной и недалеко от исторического центра Дезенцано-дель-Гарда, предлагаем на продажу элегантную квартиру на первом этаже с частным садом, расположенную в новом, современном жилом комплексе, состоящем из нескольких единиц недвижимости.
Недвижимость выделяется просторными комнатами и функциональной...
GH Estate
Цена по запросу
Коммерческая недвижимость в Риме, Италия
3000 м²
Поместье представляет собой старинную, элегантную дворянскую резиденцию восемнадцатого века, окруженную великолепным многовековым парком.
Каждый уголок, каждая деталь наполнены духом того времени.
В настоящее время поместье сдается в аренду под различные мероприятия, такие как свадьбы, конференции, встречи, концерты, съемка фильмов...и т.д....
Real Casa Italy
24 570 €
Квартира в Пори, Финляндия
36 м²111
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!!
Однокомнатная квартира в Пори
Год постройки – 1971. Общая площадь – 35,5 кв.м.
Гостиная, оборудованная кухня, санузел.
Цена – 24 570 евро + рассрочка от управляющей компании за проведенные ремонтные работы в размере 10 430 евро....
Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ
265 000 €
Апартаменты в Афинах, Греция
34 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
В сегменте городской недвижимости, где ключевую роль играют ликвидность и управляемость актива, апартамент в проекте Argentum Urban Studios представляет собой точное попадание в текущий инвестиционный спрос.
Студия площадью 34,4 кв.м — это не просто компактный формат, а продуманное решение для современной городской среды. Пространство...
DKG Development
745 000 €
Дом в Любляне, Словения
311 м²1054
Предлагается на продажу просторный дом в районе Чрнуче в Любляне, площадью 311 м², расположенный на участке 1187 м². Дом построен в 1966 году и прошёл обширную реконструкцию в 2001 году. Состоит из подвала, первого этажа, второго и третьего этажей. Дом разделён на три отдельные единицы, что позволяет использовать его как многофункциональное...
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Ошибка № 3. Ориентироваться только на низкую цену и радоваться «суперсделке»
Низкая цена сама по себе не зло. Но «подозрительно низкая цена» почти всегда означает, что ты не знаешь каких-то важных нюансов о проекте.
Чтобы понять, почему цена именно такая, я всегда смотрю на шесть факторов:
локация и спрос;
класс проекта;
стадия стройки;
репутация девелопера;
вид/планировка/ликвидность;
условия владения и будущей продажи.
Да, некоторые застройщики могут демпинговать, особенно на старте продаж. Но если не провести анализ, то велик риск, что сделка окажется проблемной. Например, стройка затянется в два раза или в отделке будут использованы некачественные материалы, что в свою очередь приведет к необходимости чаще проводить реновацию. Для покупателя это заморозка актива или упущенная прибыль.
Вот для примера комплекс в Паттайе от авторитетного застройщика Dusit Group с низким порогом входа, который прошел нашу проверку. Цены на квартиры здесь стартуют от €50 тыс. Обращайтесь, расскажем подробнее
Ошибка № 4. Покупать неликвидный юнит внутри хорошего проекта
Анализ важно проводить не только для всего комплекса, но и для конкретного юнита, который вы намерены приобрести.
Даже в качественных проектах встречаются неликвидные квартиры. Проблемы могут быть самые разные: от неудачной планировки до вида на стену или шумную улицу. Собственники таких апартаментов будут вынуждены снижать цену за аренду, а при перепродаже – соглашаться на дисконт.
Это одна из самых частых «скрытых» ошибок новичков.
Ошибка № 5. Верить красивым цифрам по доходу, не понимая, чем они подкреплены
Я настороженно отношусь к любым обещаниям «гарантированной высокой доходности», если за ними нет объяснений и расчетов. Доход в Таиланде – это не магия, он складывается из конкретных составляющих: локация + сезонность + качество управления + стратегия аренды (долгосрок/краткосрок) + конкуренция.
Средние показатели арендной доходности в Таиланде
Пхукет: 8–10% годовых от аренды в правильных проектах при адекватной модели управления;
Паттайя: 6–8%;
Бангкок: 6–7%.
Всё, что заметно выше рынка, должно подкрепляться понятными доказательствами и условиями.
Что можно и нужно запросить у застройщика и управляющей компании:
реальные кейсы УК по аналогичным объектам (с цифрами);
прогноз P&L (ADR/загрузка/комиссии/расходы);
условия договора управления: кто оплачивает коммуналку, ремонт, фонд обновления, какова комиссия УК;
ограничения: сезонность, правила краткосрочной аренды, тарифные рамки.
Именно на Пхукете сейчас самые высокие показатели доходности, а больше всего зарабатывают инвесторы, которые вкладываются в проекты на этапе стройки. Рекомендую обратить внимание на этот комплекс
Ошибка № 6. Подписывать договор и вносить деньги без полноценной юридической проверки
Это одна из самых дорогих ошибок, потому что исправить ее потом практически невозможно.
Что нужно проверить:
землю и право девелопера на строительство;
ограничения по зонированию/высотности/назначению;
разрешительную часть;
договор бронирования и основной договор: этапы платежей, штрафы, сроки, что считается «сдачей»;
схему владения (freehold/leasehold) и возможность перепродажи;
порядок регистрации права и передачи объекта.
И очень важный момент: юрист должен быть независимым, работать на вас, а не на девелопера. Юрист застройщика в первую очередь защищает его интересы и минимизирует его риски.
Ошибка № 7. Купить – и только потом думать, кто будет сдавать и обслуживать объект
В Таиланде управляющая компания – не «дополнительная опция», а ключевой элемент инвестиционной модели, особенно в курортных локациях.
В ее обязанности входит:
заселение/выселение, уборки, мелкие ремонты – это постоянный процесс;
динамическое ценообразование и маркетинг на площадках;
работа с отзывами и конфликтами;
уплата налогов и соблюдение правил сдачи;
контроль состояния жилья в тропическом климате (влажность, агрессивное солнце).
Качество управления напрямую влияет на загрузку, среднюю цену ночи, сохранность юнита, расходы на мелкий ремонт. И в итоге – ликвидность при перепродаже.
В некоторых комплексах сразу есть программы гарантированного дохода со сдачей через УК застройщика (обычно брендовые резиденции, крупные застройщики с историей на рынке), в некоторых сразу не предполагается наличие управляющей компании и инвесторам нужно искать сторонние сервисы.
Главное: модель управления должна быть понятна до покупки.
Ошибка № 8. Смотреть только на комплекс, а не на будущее района
Если вы хотите, чтобы ваша недвижимость дорожала быстрее среднего по рынку, важно оценить не только сам комплекс, но и перспективы развития локации. Мы анализируем транспортную доступность, инфраструктуру и планы по ее созданию, платежеспособный спрос, ограниченность предложения и даже бренд района.
Примеры логики по направлениям
Пхукет: сейчас на пике популярности район Банг-Тао, параллельно развиваются Най-Янг и Камала – через три-четыре года они по инфраструктуре приблизятся к Банг-Тао, поэтому их уже сейчас стоит рассматривать.
Паттайя: многое зависит от программы Восточного экономического коридора и транспортных проектов; Джомтьен сейчас один из самых востребованных для аренды.
Бангкок: важнее близость к метро и окружение «для жизни», а значит, смотрим районы Тонглор, Сатхон, Силом, Рама 9, Wireless Road.
Много информации о планах развития районов есть в открытом доступе: официальные публикации правительства Таиланда, программы развития, законы, статьи в местных СМИ. Нелишним будет пообщаться и с местными жителями, и с риелторами, которые живут и работают в Таиланде.
Это отличный пример строящегося ЖК в самом быстрорастущем деловом районе Бангкока, где квартиры с 2022 года уже подорожали на 45% и будут дальше расти. Цены сейчас стартуют от €100 тыс. Мы подготовили подробное досье по этому проекту – предоставим его вам по запросу
Ошибка № 9. Заходить на рынок с расчетом на быструю спекуляцию
Многие приезжают с идеей «куплю на котловане, через пару месяцев продам с плюсом». И это редко срабатывает. Сейчас рынок Таиланда стабилен, разумный горизонт планирования пять – семь лет.
Спекуляция на недвижимости в Таиланде возможна, но это не стратегия «для бытового инвестора». Она больше похожа на трейдинг: нужно, чтобы сложились условия, нужен расчет и честный ответ себе на вопрос «сколько я готов потерять?».
Ошибка № 10. Работать с неподходящими агентами или вообще без агента
Здесь риск простой: вы теряете деньги, время и нервы.
Самая частая проблема «неподходящих» риелторов – он сопровождает вас до первого контрактного платежа, получает свою комиссию и пропадает. А дальше остаются договоры, переговоры, приемка, регистрация, вопросы по управлению – и покупатель один на один со всем этим.
Покупать вообще без агента тоже нет смысла: вы ничего не сэкономите, наоборот, получите менее выгодное предложение от застройщика. Мы как агенты выстраиваем с ними долгосрочные отношения, регулярно приводим клиентов, соответственно – и они дают нам более интересные условия.
История из практики. Девушка (сама риелтор, но в другой стране) купила квартиру напрямую от застройщика, увидела нашу рекламу и обратилась к нам, чтобы узнать, за сколько мы продадим ей похожий вариант. Мы сделали для нее предложение с лучшими условиями по цене и договорились о мебельном пакете в подарок. В итоге девушка честно призналась, что просто перепроверяла нас и сожалеет, что не купила с нами.
Если вы сейчас планируете покупать напрямую от застройщика, советуем перед сделкой попробовать зайти в проект через брокера. Вы удивитесь, но условия для вас будут лучше.
Что спросить у агента, чтобы понять его уровень:
как давно он живет в локации;
есть ли у него собственная недвижимость/инвестиции в этом рынке;
кейсы клиентов: цель → что купили → почему → результат;
как он проверяет девелопера и документы;
как считает доходность (пусть покажет модель расходов);
какие проекты он сам бы не рекомендовал и почему;
кто решает вопросы после сделки.
И в целом при общении рекомендую обращать внимание на красные флаги. Для меня это: «берем срочно, потом разберемся», «документы не важны», «доходность гарантирована», «это самая низкая цена на острове», «не сравнивайте, просто бронируйте».
Я часто прошу клиентов – подождать и обдумать предложение. И считаю, что любое давление, манипуляции и уход от вопросов про управление, договор, перепродажу – повод остановиться.
Обращайтесь за бесплатной консультацией к специалистам MERU Estate
