Иностранные покупатели недвижимости в Таиланде часто принимают решение на эмоциях, под влиянием красивых презентаций и обещаний доходности. А потом выясняется, что не проверены документы, недооценены сроки, не просчитана аренда и не продуман способ управления объектом. В этой статье Денис Рочняк, основатель агентства MERU Estate и инвестор с 15-летним стажем, рассказывает про ошибки, которые встречаются чаще всего.
Ошибка № 2. Покупать у застройщика без реализованных проектов или с плохой репутацией
Если вы покупаете почти построенную недвижимость, то базовую проверку можно провести самостоятельно.
Рекомендую выяснить:
кто девелопер;
какие проекты уже сданы;
как соблюдал сроки;
что пишут о качестве.
Советую поговорить с теми, кто живет в Таиланде. Например, наша представительницы Люси десять лет живет в Паттайе и видит, как на протяжении девяти лет (!) пытаются достроить один известный проект. Кто-то наверняка покупает там квартиры по красивым рендерам застройщика, но мы бы, конечно, отговорили клиента от этой сделки.
На Пхукете тоже есть негативные кейсы: проект первым начал строиться после пандемии, но не завершен до сих пор. А вот в Бангкоке почти нет таких историй, так как свободной земли в столице крайне мало, строят только проверенные застройщики и всегда доводят проекты до финала.
Если сделка на ранних этапах, юрист нужен всегда – для проверки статуса земли, договоров, структуры платежей, ответственности сторон. Мы обычно первичный скрининг проводим сами, а уже потом подключаем юристов для анализа документов.
Из практики: на Пхукете сейчас более 400 проектов в стройке. Из них только чуть более 100 прошли нашу проверку и попали в каталог MERU Estate.
Наши критерии «надежного застройщика»:
есть история сдачи объектов;
можно оценить их качество в реальной эксплуатации (приехать и посмотреть, как выглядят комплексы через два-три года);
нет повторяющихся конфликтов с клиентами;
финансовая дисциплина;
документация в полном объеме;
сдача в срок или раньше;
готовность корректировать договор, когда это необходимо.
Простая формула: не обещает чудес – делает в срок и в заявленном стандарте.
Примеры недвижимости в Таиланде из каталога MERU Estate
188 000 €
Апартаменты в Ларнаке, Кипр
64 м²111
Этот современный жилой проект сочетает элегантный дизайн, комфорт и продуманную функциональность, создавая привлекательную среду для жизни и инвестиций. Расположенный в востребованном районе Ливадия в Ларнаке, он обеспечивает лёгкий доступ ко всей необходимой городской инфраструктуре.
Комплекс состоит из трёх современных зданий с апартаментами с...
Cyprus Sotheby's International Realty
264 177 €
Квартира в Шардже, ОАЭ
125 м²322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Al Ghaf Tower — современный жилой комплекс на побережье Sharjah с панорамной архитектурой.
Al Ghaf Tower — жилой комплекс от застройщика Tiger, расположенный в прибрежном районе Al Khan 2 в эмирате Sharjah. Проект сочетает современную архитектуру, панорамное остекление и функциональные жилые пространства, формируя комфортную среду для...
DDA Real Estate
519 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
48 м²11
surface: 48 m², rooms: 1, bathrooms: 1;
✓ Этаж объекта: 5
✓ Год постройки: 1977
✓ Балкон: Да
✓ Класс энергоэффективности: G
✓ Класс теплоизоляции: Blank
Предлагаем на продажу светлую квартиру с одной спальней, расположенную по адресу 244, rue de Luxembourg, в L-8077 Bertrange. Эта недвижимость площадью примерно 48 м² является...
MIRAG INVEST DOO
249 000 €
Квартира в Вантаа, Финляндия
93 м²431
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Maija Software
15 000 €
Коттедж в Иисалми, Финляндия
35 м²1
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!!
На собственном участке площадью 9500 м² расположен недостроенный дом 30 / 35 m² для отдыха и другие старые постройки прибрежного пейзажа Mäntylahti.
На участке есть собственная скважина, но нет подключения к электричеству. На участке есть...
Matrix Estate Ltd
720 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
255 м²543
Объект под сдачу
LUXURY ESTATE TURKEY
103 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
110 м²322
Объект под сдачу
LUXURY ESTATE TURKEY
4 305 500 €
Квартира в Женеве, Швейцария
384 м²954
384 m², 5 bedrooms, 4 bathrooms, 9 rooms
✓ Дружественный для детей
✓ Камин
✓ Вид
✓ Парковка
✓ Гараж
✓ Бассейн
Вессийская вилла с бассейном и непревзойденным видом на Салев — это настоящий уют в живописной обстановке. Изысканный индивидуальный дом расположен в сельскохозяйственной зоне, что позволяет наслаждаться красотой природы и...
MIRAG INVEST DOO
96 000 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
44 м²111
Удалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Siam Oriental Oasis — жилой комплекс в одном из самых престижных и зелёных районов Паттайи, на холме Пратамнак, в 400 метрах от моря.
Подходит для постоянного проживания, аренды и инвестиций.
Детали предложения:
Площадь: 44 м²
Этаж: 2
Квота: иностранная
Цена: 3,600,000 THB
Предложение с возможностью беспроцентной...
Sunshine Agency Co., Ltd
170 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
58 м²11
ВНЖ при покупке
Комплекс будет расположен на склоне холма Будванской ривьеры, в Бечичи в живописном экологически чистом месте, с уникальным городским ландшафтом. Удаленность от городского шума, а также обилие растительности создаёт атмосферу для отдыха и спокойствия. Горный воздух не только создает приятную прохладу летом, но и оказывает восстанавливающее...
DOO "Monteonline"
1 200 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
145 м²32
surface: 145 m², rooms: 3, bathrooms: 2, garages: 2
✓ Этаж недвижимости: 1
✓ Лифт: Да
✓ Год постройки: 1974
✓ Оборудованная кухня: Да
✓ Сад: Да
✓ Энергетический класс: 463
✓ Класс теплоизоляции: 200
✓ Отопление на жидком топливе: Да
✓ Подвал: Да
Квартира светлая, расположена в идиллическом месте всего в 10 минутах от центра...
MIRAG INVEST DOO
935 000 €
Апартаменты в ОАЭ
140 м²434
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты в районе Мейдан, Дубай, от бренда Tonino Lamborghini
Оцените итальянский стиль дизайна и архитектуры в проекте Tonino Lamborghini Residences. Комплекс расположен на участке площадью 300 000 кв. футов в районе Nad Al Sheba 1, Мейдан. Он состоит из четырех угловых зданий, объединенных вокруг прямоугольного внутреннего двора. Планировка...
TEKCE
180 000 €
Квартира в Гориции, Италия
76 м²321
Предлагается к продаже элегантная и современно обустроенная квартира в одном из самых престижных районов Горизии. Расположенная в недавно отреставрированном здании 90-х годов, эта собственность предлагает гармонию, комфорт и перспективное инвестирование. Благодаря близости к центру города, до которого можно добраться пешком, вы станете...
MIRAG INVEST DOO
445 911 €
Вилла на пляже Банг Тао, Таиланд
280 м²33
Премиальные виллы в северной части острова / BT-376P
Элитные виллы от надёжного застройщика с 20-летним опытом на Пхукете. Закрытый комплекс вилл в перспективном развивающемся районе недалеко от пляжей и аэропорта предлагает приватность, стиль и высокий комфорт для жизни и инвестиций.
Детали объекта:
Сдача:
До моря: 7500 м
Спальни: 3...
Exotic Property
425 000 €
Квартира в Энкаме, Андорра
67 м²22
67 m 2, 2 Habitacions, 2 Banys, Inclòs
Элегантная и просторная квартира в стадии строительства на продаже в приходе Энкамп. Расположена в самом центре с доступностью всех услуг и магазинов. Она находится в одной из самых важных жилых зон страны, так как центр города находится всего в нескольких километрах от центральной части страны. Благодаря...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
09 Life Residences — полностью меблированный жилой комплекс в DLRC с инфраструктурой для повседневной жизни.
09 Life Residences — жилой комплекс от застройщика Deniz Development, представленный Seeniun Properties и расположенный в районе DLRC в Dubai.
Жителям 09 Life Residences доступны:
— бассейн;
— фитнес-зал;
— детский бассейн;
—...
DDA Real Estate
350 000 €
Апартаменты в Пафосе, Кипр
94 м²322
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОбъект под сдачу
2 спальные новые апартаменты рядом с морем, ТЦ Кинг Мол и университетом в р-не Юниверсал.
ПМЖ по ускоренной схеме, Рассрочка платежей.
Откройте для себя совершенно новую резиденцию, сочетающую современную элегантность и повседневные удобства. Этот элитный жилой комплекс идеально расположен в одном из самых тихих и в то же время доступных...
ABC CYPRUS HOMES
285 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
91 м²322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с видом на море в жилом комплексе в Кестеле, Аланья
Квартиры расположены в районе Кестель — одном из престижных прибрежных районов Аланьи. Кестель отличается просторными улицами, развитой инфраструктурой, современными спортивными объектами и чистыми пляжами. Это место идеально подходит для комфортной жизни и инвестиций.
Квартиры на...
TEKCE
1 432 328 €
Вилла в Абу-Даби, ОАЭ
250 м²433
Онлайн-показ
На данный жилой комплекс идет сбор EOI!
Вилла в новом жилом комплексе Jacob & Co в районе Al Jarf! Полностью меблированная кухня! Премиальные удобства! Отличное расположение! На берегу моря! Апартаменты для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: детская игровая площадка, доступ к...
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Ошибка № 3. Ориентироваться только на низкую цену и радоваться «суперсделке»
Низкая цена сама по себе не зло. Но «подозрительно низкая цена» почти всегда означает, что ты не знаешь каких-то важных нюансов о проекте.
Чтобы понять, почему цена именно такая, я всегда смотрю на шесть факторов:
локация и спрос;
класс проекта;
стадия стройки;
репутация девелопера;
вид/планировка/ликвидность;
условия владения и будущей продажи.
Да, некоторые застройщики могут демпинговать, особенно на старте продаж. Но если не провести анализ, то велик риск, что сделка окажется проблемной. Например, стройка затянется в два раза или в отделке будут использованы некачественные материалы, что в свою очередь приведет к необходимости чаще проводить реновацию. Для покупателя это заморозка актива или упущенная прибыль.
Вот для примера комплекс в Паттайе от авторитетного застройщика Dusit Group с низким порогом входа, который прошел нашу проверку. Цены на квартиры здесь стартуют от €50 тыс. Обращайтесь, расскажем подробнее
Ошибка № 4. Покупать неликвидный юнит внутри хорошего проекта
Анализ важно проводить не только для всего комплекса, но и для конкретного юнита, который вы намерены приобрести.
Даже в качественных проектах встречаются неликвидные квартиры. Проблемы могут быть самые разные: от неудачной планировки до вида на стену или шумную улицу. Собственники таких апартаментов будут вынуждены снижать цену за аренду, а при перепродаже – соглашаться на дисконт.
Это одна из самых частых «скрытых» ошибок новичков.
Ошибка № 5. Верить красивым цифрам по доходу, не понимая, чем они подкреплены
Я настороженно отношусь к любым обещаниям «гарантированной высокой доходности», если за ними нет объяснений и расчетов. Доход в Таиланде – это не магия, он складывается из конкретных составляющих: локация + сезонность + качество управления + стратегия аренды (долгосрок/краткосрок) + конкуренция.
Средние показатели арендной доходности в Таиланде
Пхукет: 8–10% годовых от аренды в правильных проектах при адекватной модели управления;
Паттайя: 6–8%;
Бангкок: 6–7%.
Всё, что заметно выше рынка, должно подкрепляться понятными доказательствами и условиями.
Что можно и нужно запросить у застройщика и управляющей компании:
реальные кейсы УК по аналогичным объектам (с цифрами);
прогноз P&L (ADR/загрузка/комиссии/расходы);
условия договора управления: кто оплачивает коммуналку, ремонт, фонд обновления, какова комиссия УК;
ограничения: сезонность, правила краткосрочной аренды, тарифные рамки.
Именно на Пхукете сейчас самые высокие показатели доходности, а больше всего зарабатывают инвесторы, которые вкладываются в проекты на этапе стройки. Рекомендую обратить внимание на этот комплекс
Ошибка № 6. Подписывать договор и вносить деньги без полноценной юридической проверки
Это одна из самых дорогих ошибок, потому что исправить ее потом практически невозможно.
Что нужно проверить:
землю и право девелопера на строительство;
ограничения по зонированию/высотности/назначению;
разрешительную часть;
договор бронирования и основной договор: этапы платежей, штрафы, сроки, что считается «сдачей»;
схему владения (freehold/leasehold) и возможность перепродажи;
порядок регистрации права и передачи объекта.
И очень важный момент: юрист должен быть независимым, работать на вас, а не на девелопера. Юрист застройщика в первую очередь защищает его интересы и минимизирует его риски.
Ошибка № 7. Купить – и только потом думать, кто будет сдавать и обслуживать объект
В Таиланде управляющая компания – не «дополнительная опция», а ключевой элемент инвестиционной модели, особенно в курортных локациях.
В ее обязанности входит:
заселение/выселение, уборки, мелкие ремонты – это постоянный процесс;
динамическое ценообразование и маркетинг на площадках;
работа с отзывами и конфликтами;
уплата налогов и соблюдение правил сдачи;
контроль состояния жилья в тропическом климате (влажность, агрессивное солнце).
Качество управления напрямую влияет на загрузку, среднюю цену ночи, сохранность юнита, расходы на мелкий ремонт. И в итоге – ликвидность при перепродаже.
В некоторых комплексах сразу есть программы гарантированного дохода со сдачей через УК застройщика (обычно брендовые резиденции, крупные застройщики с историей на рынке), в некоторых сразу не предполагается наличие управляющей компании и инвесторам нужно искать сторонние сервисы.
Главное: модель управления должна быть понятна до покупки.
Ошибка № 8. Смотреть только на комплекс, а не на будущее района
Если вы хотите, чтобы ваша недвижимость дорожала быстрее среднего по рынку, важно оценить не только сам комплекс, но и перспективы развития локации. Мы анализируем транспортную доступность, инфраструктуру и планы по ее созданию, платежеспособный спрос, ограниченность предложения и даже бренд района.
Примеры логики по направлениям
Пхукет: сейчас на пике популярности район Банг-Тао, параллельно развиваются Най-Янг и Камала – через три-четыре года они по инфраструктуре приблизятся к Банг-Тао, поэтому их уже сейчас стоит рассматривать.
Паттайя: многое зависит от программы Восточного экономического коридора и транспортных проектов; Джомтьен сейчас один из самых востребованных для аренды.
Бангкок: важнее близость к метро и окружение «для жизни», а значит, смотрим районы Тонглор, Сатхон, Силом, Рама 9, Wireless Road.
Много информации о планах развития районов есть в открытом доступе: официальные публикации правительства Таиланда, программы развития, законы, статьи в местных СМИ. Нелишним будет пообщаться и с местными жителями, и с риелторами, которые живут и работают в Таиланде.
Это отличный пример строящегося ЖК в самом быстрорастущем деловом районе Бангкока, где квартиры с 2022 года уже подорожали на 45% и будут дальше расти. Цены сейчас стартуют от €100 тыс. Мы подготовили подробное досье по этому проекту – предоставим его вам по запросу
Ошибка № 9. Заходить на рынок с расчетом на быструю спекуляцию
Многие приезжают с идеей «куплю на котловане, через пару месяцев продам с плюсом». И это редко срабатывает. Сейчас рынок Таиланда стабилен, разумный горизонт планирования пять – семь лет.
Спекуляция на недвижимости в Таиланде возможна, но это не стратегия «для бытового инвестора». Она больше похожа на трейдинг: нужно, чтобы сложились условия, нужен расчет и честный ответ себе на вопрос «сколько я готов потерять?».
Ошибка № 10. Работать с неподходящими агентами или вообще без агента
Здесь риск простой: вы теряете деньги, время и нервы.
Самая частая проблема «неподходящих» риелторов – он сопровождает вас до первого контрактного платежа, получает свою комиссию и пропадает. А дальше остаются договоры, переговоры, приемка, регистрация, вопросы по управлению – и покупатель один на один со всем этим.
Покупать вообще без агента тоже нет смысла: вы ничего не сэкономите, наоборот, получите менее выгодное предложение от застройщика. Мы как агенты выстраиваем с ними долгосрочные отношения, регулярно приводим клиентов, соответственно – и они дают нам более интересные условия.
История из практики. Девушка (сама риелтор, но в другой стране) купила квартиру напрямую от застройщика, увидела нашу рекламу и обратилась к нам, чтобы узнать, за сколько мы продадим ей похожий вариант. Мы сделали для нее предложение с лучшими условиями по цене и договорились о мебельном пакете в подарок. В итоге девушка честно призналась, что просто перепроверяла нас и сожалеет, что не купила с нами.
Если вы сейчас планируете покупать напрямую от застройщика, советуем перед сделкой попробовать зайти в проект через брокера. Вы удивитесь, но условия для вас будут лучше.
Что спросить у агента, чтобы понять его уровень:
как давно он живет в локации;
есть ли у него собственная недвижимость/инвестиции в этом рынке;
кейсы клиентов: цель → что купили → почему → результат;
как он проверяет девелопера и документы;
как считает доходность (пусть покажет модель расходов);
какие проекты он сам бы не рекомендовал и почему;
кто решает вопросы после сделки.
И в целом при общении рекомендую обращать внимание на красные флаги. Для меня это: «берем срочно, потом разберемся», «документы не важны», «доходность гарантирована», «это самая низкая цена на острове», «не сравнивайте, просто бронируйте».
Я часто прошу клиентов – подождать и обдумать предложение. И считаю, что любое давление, манипуляции и уход от вопросов про управление, договор, перепродажу – повод остановиться.
Обращайтесь за бесплатной консультацией к специалистам MERU Estate
