10 ошибок иностранных покупателей недвижимости в Таиланде и как их не повторить

Фото: Anh Tuan To / Unsplash

Об авторе: Денис Рочняк Основатель агентства Meru Estate

Задать вопрос

Ошибка № 1. Покупать объект без разрешения на строительство или с неясным статусом документов

Главный риск здесь в том, что вы теряете управляемость. Если недвижимость продают без понятной «базы», покупатель становится заложником ситуации.

Что может пойти не так:

• сроки сдвигаются;
• концепция комплекса «упрощается»;
• материалы заменяются на более дешевые;
• планировки меняются;
• в худшем сценарии работы останавливаются из-за проблем с документами или землей, а значит, деньги «зависают» до выяснения (иногда «навсегда»).

Важно понимать: ранние продажи (presale) в Таиланде нормальная практика. Вопрос не в самом факте пресейла, а в прозрачности проекта и девелопера.

Что проверить при покупке квартиры на раннем этапе:

• земля и документы на нее: какое право, кто владелец, нет ли обременений;
• соблюдение ограничений: этажность, плотность застройки – на Пхукете это критично из-за регуляций по высоте и зонам;
• разрешительная часть и дорожная карта получения разрешений;
• готовность застройщика менять условия платежей, если полного пакета документов по закону пока нет;
• понятный договор: платежи привязаны к прогрессу, прописаны условия возврата и переуступки, прозрачная структура оплаты.

Ошибка № 2. Покупать у застройщика без реализованных проектов или с плохой репутацией

Если вы покупаете почти построенную недвижимость, то базовую проверку можно провести самостоятельно.

Рекомендую выяснить:

• кто девелопер;
• какие проекты уже сданы;
• как соблюдал сроки;
• что пишут о качестве.

Советую поговорить с теми, кто живет в Таиланде. Например, наша представительницы Люси десять лет живет в Паттайе и видит, как на протяжении девяти лет (!) пытаются достроить один известный проект. Кто-то наверняка покупает там квартиры по красивым рендерам застройщика, но мы бы, конечно, отговорили клиента от этой сделки.

На Пхукете тоже есть негативные кейсы: проект первым начал строиться после пандемии, но не завершен до сих пор. А вот в Бангкоке почти нет таких историй, так как свободной земли в столице крайне мало, строят только проверенные застройщики и всегда доводят проекты до финала.

Если сделка на ранних этапах, юрист нужен всегда – для проверки статуса земли, договоров, структуры платежей, ответственности сторон. Мы обычно первичный скрининг проводим сами, а уже потом подключаем юристов для анализа документов.

Из практики: на Пхукете сейчас более 400 проектов в стройке. Из них только чуть более 100 прошли нашу проверку и попали в каталог MERU Estate. 

Наши критерии «надежного застройщика»:

• есть история сдачи объектов;
• можно оценить их качество в реальной эксплуатации (приехать и посмотреть, как выглядят комплексы через два-три года);
• нет повторяющихся конфликтов с клиентами;
• финансовая дисциплина;
• документация в полном объеме;
• сдача в срок или раньше;
• готовность корректировать договор, когда это необходимо.

Простая формула: не обещает чудес – делает в срок и в заявленном стандарте.

Примеры недвижимости в Таиланде из каталога MERU Estate

840 668 €

Пентхаус в Майами, США

180 м² 3 2 3

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)

Square Estates LLC

93 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

85 м² 3 2 2

Объект под сдачу

LUXURY ESTATE TURKEY

890 000 €

Квартира в Каннах, Франция

119 м² 3 2

3 rooms, 2 bedrooms, 119 sq. m, 7th floor/7 ✓ Последний этаж ✓ 7-й этаж из 7 ✓ Лифт ✓ Подвал ✓ Парковка ✓ 2 туалета ✓ 3 террасы ✓ Ориентация: юг, запад, восток ✓ Прекрасный вид Диагностика энергетической эффективности (DPE): D; Индекс выбросов парниковых газов (GES): D Квартира типа 3P с террасой на крыше в Каннах, всего в...

MIRAG INVEST DOO

198 000 €

Квартира в Алании, Турция

130 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Супер выгодное предложение и для собственного проживания, отдыха и для дальнейшей перепродажи!! 2+1 в Аланье, 130 кВ.м., 8 этаж. Новая мебель и техника. Застекленный балкон. В доме большой бассейн и собственный подземный переход к морю.

Renaissance Estate

479 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

127 м² 3 3 2

Пентхаус с потрясающими панорамными видами в Вильяхойоса.Салон, 3 спальни, 2 ванные комнаты, полуоткрытая кухня, терраса, солярий.Материалы высокого качества. Пентхаус находится в комплексе, где есть общий бассейн, подземный паркинг и тропическая растительность.Город Вильяхойоса расположен на северо-востоке побережья Коста-Бланка, к северу от...

ESTATE BARCELONA

1 250 000 €

Квартира в Люксембурге, Люксембург

121 м² 2 2

surface: 121 m², rooms: 2, bathrooms: 2, garages: 1; ✓ Этаж недвижимости: 3 ✓ Количество комнат: 6 ✓ Терраса: 8.07 m² ✓ Класс энергоэффективности: D ✓ Класс термоизоляции: D ✓ Газовое отопление: Да ✓ Подвал: Да Исключительный двухуровневый пентхаус - Люксембург Этот великолепный двухуровневый пентхаус расположен на верхнем этаже...

MIRAG INVEST DOO

493 000 €

Апартаменты в Милане, Италия

89 м² 3 2

Современный жилой комплекс в Милане, 2025 года. Расположение: Жилой комплекс расположен по рядом с via Novara, в тихом жилом районе Милана. В пешей доступности находятся магазины, деловые центры, ипподром, стадион San Siro и больница San Carlo. Ближайшая станция метро – M5 San Siro Stadio. Архитектура и планировка: Комплекс...

Алиса Эстейт

4 950 000 €

Апартаменты в Монако, Монако

120 м² 3 2

Расположенные на тихой улице района «Экзотический Сад», эти четырёхкомнатные апартаменты площадью 120 кв.м. предлагают вид на море и мыс Кап-Мартен. Квартира включает просторную гостиную с балконом 10 кв.м. с морским видом, отдельную и полностью оборудованную кухню, три спальни и две ванные комнаты. Квартира продаётся с парковочном местом. -...

SERVICEAZUR

393 000 €

Вилла в Турции

240 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Виллы с видом на озеро Сапанджа в окружении природы в Сакарье, Сапанджа Сапанджа — уютный и живописный город в провинции Сакарья, знаменитый своим одноимённым озером, густыми лесами и чистым воздухом. Благодаря спокойной атмосфере и близости к Стамбулу и Анкаре, это популярное направление для отдыха на выходных. Здесь одинаково хорошо подойдёт...

TEKCE

258 801 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

65 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в исключительном жилом комплексе Azizi Ruby, расположенном в районе Jumeirah Village Circle (JVC)! Множество удобств, высококачественная отделка и меблированная кухня делают эти апартаменты идеальными как для жизни, так и для инвестиций с высоким доходом! Комплекс предлагает множество удобств, включая: - бассейн, - тренажерный...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

111 000 €

Земля в Колашине, Черногория

1313 м²

Участок рядом с горнолыжным курортом Колашин на севере Черногории.

Galeo

80 000 €

Квартира в Алании, Турция

100 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Апартаменты оформлены в современном стиле, имеют единый стандарт качества и стильные детали интерьера. В оформлении использованы первоклассные материалы.

Renaissance Estate

517 000 €

Апартаменты в Героскипу, Кипр

3 3 2

ВНЖ при покупке

3-комнатная резиденция. 3-комнатная резиденция создана для тех, кто ценит как просторное пространство, так и изысканный дизайн, что делает ее идеальным вариантом для семей или специалистов, работающих из дома. Просторная гостиная и столовая наполнены естественным светом благодаря панорамным окнам и выходят прямо на большую частную веранду. Этот...

MySpace Real Estate

60 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

63 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unikalni Imoti Bansko» предлагает к продаже ПОЛНОСТЬЮ ОТДЕЛАННУЮ И ГОТОВУЮ К МЕБЕЛИ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В ЗДАНИИ С НИЗКИМИ КОММУНАЛЬНЫМИ ПЛАТЕЖАМИ - 12 ЛЬВ В МЕСЯЦ, В ХОРОШЕМ МЕСТЕ - НА КОЛЬЦЕВОЙ ДОРОГЕ, ВЕДУЩЕЙ К ГОРНОЛЫЖНОМУ РАЙОНУ! 10 МИНУТ ПЕШКОМ ОТ ПАРКА! ОТДЕЛЬНЫЕ...

Уникални Имоти Банско ЕООД

192 000 €

Пентхаус в Искеле, Кипр

120 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в комплексе с бассейном у моря в Искеле, Богаз Искеле, Богаз на востоке Северного Кипра — живописный район, где лазурное море гармонично сочетается с зелеными пейзажами. Богаз с просторными пешеходными тропами, ресторанами морепродуктов и уютной береговой линией — популярное место для жизни и инвестиций, с удобным доступом к морю и...

TEKCE

189 000 €

Апартаменты в Турции

170 м² 5 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Недвижимость с видом на море по выгодной цене в Ялова Чинарджик Расположенный на берегу Мраморного моря, Ялова привлекает внимание своей спокойной атмосферой, разнообразными туристическими возможностями и близостью к таким мегаполисам, как Стамбул и Бурса. Чинарджик выделяется своими качественными пляжами и развлекательными возможностями, и его...

TEKCE

458 826 €

Вилла на Пхукете, Таиланд

391 м² 3 3

18 роскошных вилл; Уникальная концепция роскошных, но доступных вилл посреди удивительной природы Пхукета с исключительным видом на горы. Каждая вилла имеет жилую площадь минимум 280 кв.м. и площадь участка составит около 390 кв.м. и вверх. С видом на большой частный бассейн и высококачественную отделку вашего нового дома, нетронутая природа,...

NF Group

83 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Открытый бассейн Детская площадка, детский бассейн Открытая кухня Кондициоенры Развивающийся район Кол-во комнат: 1+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн круглосуточная охрана видеонаблюдение открытый бассейн беседки технический запас воды и водонасос закрытая территория наружное освещение...

TOLERANCE

350 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

124 м² 3 3 4

2-х этажная вилла в Вильямартин, Ориуэла-Коста. Салон, открытая кухня, 3 спальни, 4 ванные комнаты, терраса, солярий 42м2. Общая площадь 124 м2. На участке в 239 м2 есть частный бассейн 6х3 м, парковочное место.Вильямартин – это престижный жилой район с развитой инфраструктурой, особенно любимый европейцами. Он расположен на расстоянии 5 км от...

ESTATE BARCELONA

201 322 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

64 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Шикарные апартаменты и таунхаусы в новом жилом комьюнити Verdana 7 в районе Dubai Investments Park! Полностью меблированная кухня! Экологически чистый район Дубая! В окружении пышной зелени! Прекрасный вариант для жизни, перепродажи и сдачи в аренду! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: крытый паркинг,...

DDA Real Estate

Посмотреть ещё 80399 похожих объектов

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Ошибка № 3. Ориентироваться только на низкую цену и радоваться «суперсделке»

Низкая цена сама по себе не зло. Но «подозрительно низкая цена» почти всегда означает, что ты не знаешь каких-то важных нюансов о проекте.

Чтобы понять, почему цена именно такая, я всегда смотрю на шесть факторов:

• локация и спрос;
• класс проекта;
• стадия стройки;
• репутация девелопера;
• вид/планировка/ликвидность;
• условия владения и будущей продажи.

Да, некоторые застройщики могут демпинговать, особенно на старте продаж. Но если не провести анализ, то велик риск, что сделка окажется проблемной. Например, стройка затянется в два раза или в отделке будут использованы некачественные материалы, что в свою очередь приведет к необходимости чаще проводить реновацию. Для покупателя это заморозка актива или упущенная прибыль.

Вот для примера комплекс в Паттайе от авторитетного застройщика Dusit Group с низким порогом входа, который прошел нашу проверку. Цены на квартиры здесь стартуют от €50 тыс. Обращайтесь, расскажем подробнее

Ошибка № 4. Покупать неликвидный юнит внутри хорошего проекта

Анализ важно проводить не только для всего комплекса, но и для конкретного юнита, который вы намерены приобрести.

Даже в качественных проектах встречаются неликвидные квартиры. Проблемы могут быть самые разные: от неудачной планировки до вида на стену или шумную улицу. Собственники таких апартаментов будут вынуждены снижать цену за аренду, а при перепродаже – соглашаться на дисконт.

Это одна из самых частых «скрытых» ошибок новичков.

Ошибка № 5. Верить красивым цифрам по доходу, не понимая, чем они подкреплены

Я настороженно отношусь к любым обещаниям «гарантированной высокой доходности», если за ними нет объяснений и расчетов. Доход в Таиланде – это не магия, он складывается из конкретных составляющих: локация + сезонность + качество управления + стратегия аренды (долгосрок/краткосрок) + конкуренция.

Средние показатели арендной доходности в Таиланде

• Пхукет: 8–10% годовых от аренды в правильных проектах при адекватной модели управления;
• Паттайя: 6–8%;
• Бангкок: 6–7%.

Всё, что заметно выше рынка, должно подкрепляться понятными доказательствами и условиями.

Что можно и нужно запросить у застройщика и управляющей компании:

• реальные кейсы УК по аналогичным объектам (с цифрами);
• прогноз P&L (ADR/загрузка/комиссии/расходы);
• условия договора управления: кто оплачивает коммуналку, ремонт, фонд обновления, какова комиссия УК;
• ограничения: сезонность, правила краткосрочной аренды, тарифные рамки.

Именно на Пхукете сейчас самые высокие показатели доходности, а больше всего зарабатывают инвесторы, которые вкладываются в проекты на этапе стройки. Рекомендую обратить внимание на этот комплекс

Ошибка № 6. Подписывать договор и вносить деньги без полноценной юридической проверки

Это одна из самых дорогих ошибок, потому что исправить ее потом практически невозможно.

Что нужно проверить:

• землю и право девелопера на строительство;
• ограничения по зонированию/высотности/назначению;
• разрешительную часть;
• договор бронирования и основной договор: этапы платежей, штрафы, сроки, что считается «сдачей»;
• схему владения (freehold/leasehold) и возможность перепродажи;
• порядок регистрации права и передачи объекта.

И очень важный момент: юрист должен быть независимым, работать на вас, а не на девелопера. Юрист застройщика в первую очередь защищает его интересы и минимизирует его риски.

Ошибка № 7. Купить – и только потом думать, кто будет сдавать и обслуживать объект

В Таиланде управляющая компания – не «дополнительная опция», а ключевой элемент инвестиционной модели, особенно в курортных локациях.

В ее обязанности входит:

• заселение/выселение, уборки, мелкие ремонты – это постоянный процесс;
• динамическое ценообразование и маркетинг на площадках;
• работа с отзывами и конфликтами;
• уплата налогов и соблюдение правил сдачи;
• контроль состояния жилья в тропическом климате (влажность, агрессивное солнце).

Качество управления напрямую влияет на загрузку, среднюю цену ночи, сохранность юнита, расходы на мелкий ремонт. И в итоге – ликвидность при перепродаже.

В некоторых комплексах сразу есть программы гарантированного дохода со сдачей через УК застройщика (обычно брендовые резиденции, крупные застройщики с историей на рынке), в некоторых сразу не предполагается наличие управляющей компании и инвесторам нужно искать сторонние сервисы.

Главное: модель управления должна быть понятна до покупки.

Ошибка № 8. Смотреть только на комплекс, а не на будущее района

Если вы хотите, чтобы ваша недвижимость дорожала быстрее среднего по рынку, важно оценить не только сам комплекс, но и перспективы развития локации. Мы анализируем транспортную доступность, инфраструктуру и планы по ее созданию, платежеспособный спрос, ограниченность предложения и даже бренд района.

Примеры логики по направлениям

• Пхукет: сейчас на пике популярности район Банг-Тао, параллельно развиваются Най-Янг и Камала – через три-четыре года они по инфраструктуре приблизятся к Банг-Тао, поэтому их уже сейчас стоит рассматривать.
• Паттайя: многое зависит от программы Восточного экономического коридора и транспортных проектов; Джомтьен сейчас один из самых востребованных для аренды.
• Бангкок: важнее близость к метро и окружение «для жизни», а значит, смотрим районы Тонглор, Сатхон, Силом, Рама 9, Wireless Road.

Много информации о планах развития районов есть в открытом доступе: официальные публикации правительства Таиланда, программы развития, законы, статьи в местных СМИ. Нелишним будет пообщаться и с местными жителями, и с риелторами, которые живут и работают в Таиланде.

Это отличный пример строящегося ЖК в самом быстрорастущем деловом районе Бангкока, где квартиры с 2022 года уже подорожали на 45% и будут дальше расти. Цены сейчас стартуют от €100 тыс. Мы подготовили подробное досье по этому проекту – предоставим его вам по запросу

Ошибка № 9. Заходить на рынок с расчетом на быструю спекуляцию

Многие приезжают с идеей «куплю на котловане, через пару месяцев продам с плюсом». И это редко срабатывает. Сейчас рынок Таиланда стабилен, разумный горизонт планирования пять – семь лет.

Спекуляция на недвижимости в Таиланде возможна, но это не стратегия «для бытового инвестора». Она больше похожа на трейдинг: нужно, чтобы сложились условия, нужен расчет и честный ответ себе на вопрос «сколько я готов потерять?».

Когда это может сработать:

• топ-локация,
• сильный девелопер,
• дефицитный юнит (вид/этаж/планировка),
• вход с максимальными скидками и бонусами.

Ошибка № 10. Работать с неподходящими агентами или вообще без агента

Здесь риск простой: вы теряете деньги, время и нервы.

Самая частая проблема «неподходящих» риелторов – он сопровождает вас до первого контрактного платежа, получает свою комиссию и пропадает. А дальше остаются договоры, переговоры, приемка, регистрация, вопросы по управлению – и покупатель один на один со всем этим.

Покупать вообще без агента тоже нет смысла: вы ничего не сэкономите, наоборот, получите менее выгодное предложение от застройщика. Мы как агенты выстраиваем с ними долгосрочные отношения, регулярно приводим клиентов, соответственно – и они дают нам более интересные условия.

История из практики. Девушка (сама риелтор, но в другой стране) купила квартиру напрямую от застройщика, увидела нашу рекламу и обратилась к нам, чтобы узнать, за сколько мы продадим ей похожий вариант. Мы сделали для нее предложение с лучшими условиями по цене и договорились о мебельном пакете в подарок. В итоге девушка честно призналась, что просто перепроверяла нас и сожалеет, что не купила с нами.

Если вы сейчас планируете покупать напрямую от застройщика, советуем перед сделкой попробовать зайти в проект через брокера. Вы удивитесь, но условия для вас будут лучше.

Что спросить у агента, чтобы понять его уровень:

• как давно он живет в локации;
• есть ли у него собственная недвижимость/инвестиции в этом рынке;
• кейсы клиентов: цель → что купили → почему → результат;
• как он проверяет девелопера и документы;
• как считает доходность (пусть покажет модель расходов);
• какие проекты он сам бы не рекомендовал и почему;
• кто решает вопросы после сделки.

И в целом при общении рекомендую обращать внимание на красные флаги. Для меня это: «берем срочно, потом разберемся», «документы не важны», «доходность гарантирована», «это самая низкая цена на острове», «не сравнивайте, просто бронируйте».

Я часто прошу клиентов – подождать и обдумать предложение. И считаю, что любое давление, манипуляции и уход от вопросов про управление, договор, перепродажу – повод остановиться.

Обращайтесь за бесплатной консультацией к специалистам MERU Estate

Пхукет

https://meruestate.com/

estate.meru@gmail.com

+66 98 013 8581 (Telegram, Whatsapp)

Реклама. Meru Estate Co., LTD, рег. номер 0835566005694, erid: 2SDnjdd3TL5 

Условия цитирования материалов Prian.ru