Версия
для печати
для печати
Рассказывает Регина Боргер, генеральный директор управляющей компании WiP Immobilien GmbH из Мюнхена.
|
Эта история – настоящая черная дыра. На каждом этапе всплывали все новые сложности и конца им не было. Трудно поверить, что такое могло произойти в Мюнхене. Но все-таки это случилось. Считаю, что плохим опытом нужно делиться. Из него всегда можно извлечь уроки. Надеюсь, мой рассказ поможет вам совершать грамотные и обдуманные инвестиции в Германии. |
В 2015 году к нам в бюро позвонила дама из Москвы, собственница коммерческого объекта под Мюнхеном. Она искала управляющую компанию.
Арендатор у нее уже был – турок, который открыл в помещении торговую точку. Но с ним возникали проблемы. Он постоянно задерживал арендную плату. Жаловался на постоянные протечки, утверждал, что ставки завышены и надо делать ремонт, говорил, что у него нет денег... Мы поехали смотреть помещение.
Оказалось, что протечки действительно имеются и для такого помещения ставки и правда космические. Договорились с ним о том, что мы проведем ремонт и снизим арендную плату. В этом случае он обещал исправно перечислять деньги.
Когда женщина покупала объект, ей обещали доходность 7%. Для Мюнхена это нереально!
Здесь на жилой недвижимости зарабатывают 2-3%, на коммерческой – 3-4%, может быть, 5% – если очень повезет. Подобные условия должны были ее насторожить, но, видимо, жадность победила здравый смысл.
С реальными рыночными ставками рентабельность объекта падала до 4%, но собственнице было важно регулярно получать арендную плату, так как на недвижимости висел кредит. Она согласилась.
Пригласили ремонтную фирму, специалисты устранили протечку воды. Это обошлось в €14 000, но все оплатила страховая компания. Кстати, когда во время ремонта обнаружили, как турок устроил слив воды, все ужаснулись. Он проделал в фасаде дырку, вывел трубу на улицу, даже не подключил ее к канализации, и вода просто уходила в землю. Этот беспредел устранили. Если бы городские власти обнаружили слив отходов в грунтовые воды, штраф составил бы от €20 000.
Первые пару месяцев арендатор платил по графику, а потом ситуация повторилась.
Тогда мы предложили ему съехать. Он не захотел. Пришлось выгонять с адвокатом и понятыми. Когда его выселили, вздохнули с облегчением.
Правда, задолженность по аренде осталась. Но в этом случае лучше завершить отношения, пусть и с убытком, чем продолжать нести убытки регулярно.
Затем сдали объект новому арендатору – известной в Европе букмекерской конторе. Наниматель признавался, что столько документов, сколько я просила перед заключением договора, у него никто не требовал – финансовый отчет за три года, свидетельство из торговой палаты, рекомендации из других мест, где он раньше снимал помещения, даже справки о семейном положении. В общем, проверили его досконально.
Новый арендатор начал платить исправно, собственница стала регулярно получать деньги. Но конечно не те 7%, что ей обещали продавцы, а 4%.
Арендатор даже ремонт сделал – вложил €130 000, капитально отреставрировал полы, стены, буквально все. Просил у собственницы хотя бы €30 000 на обновление сантехники. Она отказалась. По-моему, это несправедливо, но решать ей. В итоге арендатор все работы провел за свой счет.
Наконец, собственница решила продать помещение. Она купила его в 2014 году за €850 000. Ее пожелание: «Хочу ту же сумму плюс €100 000».
Я ей ответила, что запрос неадекватен рынку. Красная цена объекта на момент покупки составляла €500 000. С учетом того, что мы нашли надежного арендатора, а он в свою очередь вложился в ремонт, сейчас можно продать максимум за €650 000.
Дело в том, что с документами у нее было, мягко говоря, не все гладко. Когда стали разбираться, что же она купила, за голову схватились. Ей продали помещение в 360 кв. м., из которых 100 метров – улица. В Германии есть так называемый устав разделения площадей, где можно посмотреть, чем является каждый квадратный метр. Странно, почему она это не проверила при покупке. Видимо, продавец ввел в заблуждение.
Таким образом третья часть ее собственности – воздух, за который она заплатила по €3500 за каждый «квадрат».
То есть если бы эти 100 метров были торговой площадью, то цена всего объекта и составила бы около €850 000. Но ведь это не так.
Мало того… Объект состоял из трех помещений. Одно из них – пристройка площадью 30 кв. м. Разрешение на ее строительство было получено в 2008 году, а вот регистрации права собственности на эту даму проведено не было. А это значит, что пристройка ей фактически не принадлежит.
Изучив поземельную книгу, выяснили, что предыдущий продавец, провернул хитрую схему. Посредник договорился с предыдущим собственником-турком о том, что он купит его объект за €650 000. Пошел к нотариусу и оформил предварительную запись в поземельную книгу. После того, как он внесет всю сумму, его бы зарегистрировали как собственника. Но этого шага сделано не было.
Посредник и не собирался платить деньги. Вместо этого он начал искать покупателя. Нашел эту даму и взял с нее на €200 000 больше. А сделку так и не дооформил.
Посредник был в сговоре с продавцом. Когда он предлагал москвичке этот объект, у него был договор аренды с собственником-турком на 10 лет. Он как раз и обеспечивал доходность в 7%, которую он ей обещал. За день до подписания договора купли-продажи они расторгли арендный договор и заключили новый с другим арендатором.
На этом этапе женщина должна была почувствовать опасность. Когда тебе прямо у нотариуса подсовывают новый договор, никак не подтверждают платежеспособность арендатора, стоило было насторожиться. Но видимо, обещанные 7% дохода вскружили клиентке голову. Какие проблемы потом были с арендатором, вы уже знаете.
Мы все это объяснили собственнице. И сказали, что максимум, на что она может рассчитывать, – это €650 000. Дама нам не поверила. На российской выставке она нашла какую-то фирму из Берлина, которая пообещала продать недвижимость за любые деньги. Покупатели, понятное дело, к ним не спешили.
Тем временем шел параллельный процесс. Это помещение находится в пассаже. Помимо нашей москвички там еще около 30 владельцев. Всем комплексом заинтересовался концерн. Стал предлагать мелким собственникам выкупить их части. Нам тоже предлагал – €250 000. Наша собственница отказалась, она же хотела миллион.
Концерн начал постепенно раскупать пассаж по частям. И вскоре получил более 50% голосов в товариществе собственников. А это значит, что он мог сам организовывать собрания и принимать любые решения.
Затем концерн нанял пятизвездочного эксперта – из тех, что делают экспертизу для Siemens и прочих гигантов. И этот специалист постановил, что все здание нуждается в реконструкции. И составил два предложения о ремонте – на €2 и €3 млн. Эти €5 млн предполагалось взять с собственников. На нашу долю приходилось около €200 000.
Я пошла к адвокату. Мы обсудили ситуацию и выяснили, что решение собрания собственников на €2 млн можно обжаловать. Вероятность выиграть в суде – 99%. А значит, наши расходы снизятся. Подтянули к делу еще одного мелкого собственника и подали иск.
А концерн тем временем тоже выяснил, что пристройка в 30 кв. м формально не принадлежит москвичке, а является общим имуществом всех членов товарищества собственников. Это значит, что собственники могут потребовать или делиться со всеми деньгами за аренду этих 30 кв.м., или попросить арендатора выехать, чтобы использовать это помещение в общих целях. Это привело бы к потере части аренды.
В общем, женщину начали шантажировать, предлагая продать объект дешево. До ремонта и появления нового надежного арендатора концерн был готов заплатить €250 000, сейчас предлагал €400 000.
Причем, он ставил условие: что готов купить недвижимость, только если она заберет свою жалобу из суда. Она согласилась.
Москвичка забрала иск. По законодательству Германии, кто забрал иск, платит все издержки по нему, включая затраты на адвоката второй стороны. А буквально через 2 недели нам пришло уведомление, что жалобу удовлетворили. Ее ведь подавали от имени двух собственников, и второй забирать ее не стал.
Вырученных денег москвичке едва хватило, чтобы заплатить кредит, который она брала на покупку этой недвижимости. Ни о каком доходе речи не было. Она и нам осталась должна крупную сумму за услуги.
Так как москвичка отказалась от своего иска, она должна заплатить все судебные издержки. Это около €30 000. Этот долг висит не на ней лично, а не ее компании (GmbH), на которую была оформлена собственность. Мы с ней договор расторгли. Насколько я знаю, она платить не намерена.
Она просто недооценивает серьезность ситуации. Если заинтересованные стороны начнут преследовать свою задолженность, эти деньги «повесят» на нее лично. При следующем въезде в Европу ее могут арестовать на границе.
Также она может попытаться продать компанию. И в этом случае подставит того, кто ее купит…
|
Как видите, в этой ситуации проблемы тянутся одна за другой нескончаемым потоком. Но если начинаешь анализировать, видишь, что настораживающие сигналы были.
Женщина должна была насторожиться, когда ей предложили недвижимость с доходностью вдвое выше, чем в среднем по рынку. Она должна была отказаться от подписания договора с непонятным и непроверенным арендатором. Будьте внимательны! Сделки с недвижимостью в любой стране, даже в такой стабильной, как Германия, всегда требуют тщательной проверки. Не верьте продавцам на слово. Работайте с надежными партнерами. |
Текст подготовила Анастасия Фалей
Фото pixabay.com
