Жилая недвижимость Германии: квартирный помощник

Партнерский материал
26 сентября 2016 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Кто и как будет следить за вашей квартирой в ваше отсутствие? Всегда ли сами немцы довольны управляющей компанией? Какого арендатора можно назвать хорошим? Вашему вниманию ответы и рассуждения от экспертов компании WIP Immobilien GmbH.


Обычная ситуация: вы владелец квартиры, но сами постоянно в ней не живете. За пустующей площадью должен кто-то присматривать – очевидно, ваш помощник, частное лицо или компания.

Регина Боргер, генеральный директор WiP Immobilien GmbH: «Что значит защищать интересы собственника? Следить за экономической составляющей, чтобы владелец получал доход; и за техническим состоянием квартиры, чтобы ее стоимость не уменьшалась, а росла».

Андрей Денисов, руководитель департамента продаж WiP Immobilien GmbH: «Большинство клиентов покупает с инвестиционными целями, и они не хотят сталкиваться с ситуацией, когда им нужно будет разбираться с арендатором. По опыту, если клиент идет в немецкую компанию, из-за разницы менталитетов он не понимает, о чем речь».

Чтобы быть в курсе всего, что происходит в вашем доме, вы поручаете кому-то следить за квартирой.  

Этот кто-то вступает в отношения с ТСЖ вашего дома, с управляющей компанией, с другими соседями. Например, он представляет вас на собраниях, которые в Германии отнюдь не бесполезная формальность.

Сталкиваясь с проблемами ЖКХ у себя на родине, мы начинаем идеализировать заграницу. Возможно, порядка здесь больше. Но Германия тоже не рай, и между собственником и управляющей компанией вашего дома возникают противоречия.

Регина Боргер: «Недвижимость – это большие деньги, за которыми надо следить. Поэтому собственники ходят на собрания, активно участвуют во всех обсуждениях. Они хотят, чтобы их недвижимость оставалась в хорошем состоянии как на техническом, так и на экономическом уровне.

Думаю, в Германии собственники недовольны своей управляющей компанией где-то в 20% случаев. Обычная причина – реакция на жалобы. Компании тянут с разрешением противоречий, а значит, на них нужно постоянно наседать.

Как же надо разбираться со спорными моментами? Если мы не согласны с годовым отчетом, который нам предоставила управляющая фирма, после согласования с собственником передаем документы нашему адвокату. И вместе с ним выстраиваем план действий».

Безусловно, пустующая квартира не требует внимания постоянно. Ваш партнер будет приезжать сюда только в случае необходимости.   

Регина Боргер: «Конечно, наша работа в основном проходит не в разъездах по квартирам, а в офисе. В конкретный дом мы приезжаем на собрание собственников или в случае какого-то форс-мажора. Ну, и еще один вариант, если у владельца квартиры есть особый запрос: например, он хочет настроить телевидение на родном языке или что-то подобное».

Недвижимость в Германии

Ситуация, когда владелец квартиры приезжает в нее два-три раза в год случается, но относительно редко. Куда чаще, пустующая площадь сдается в долгосрочную аренду. А на вашего партнера ложатся дополнительные обязанности – например, поиск арендатора.   

Регина Боргер: «Что значит хороший арендатор? Это тот, кто платит аренду вовремя, кто не жалуется из-за каждого пустяка, кто содержит квартиру в хорошем состоянии».

Андрей Денисов: «Мюнхен – специфический город. Если мы утром объявляем о сдаче квартиры, к вечеру на просмотр может прийти до 20 человек. Поэтому существует система отбора «правильного» арендатора, который будет и платить вовремя, и не доставит нам проблем. Мы узнаем, где кандидат жил раньше, какой состав его семьи. Запрашиваем выписку из бюро кредитных историй или письмо от предыдущего арендодателя о том, что аренда платилась всегда вовремя.  Смотрим его рабочий договор: где и как долго он работает».  

Сдача квартиры в аренду - это пассивный доход.

Слово «пассивный» отражает нежелание собственника погружаться в процесс. Задача представителя – решить все проблемы, не дергая хозяина жилья. Конечно, в некоторых случаях это невозможно. К тому же ваш партнер может столкнуться с самой диковиной ситуацией.

Регина Боргер: «Вот недавно пришло письмо от нашего арендатора из Индии. В углу ее квартиры появилась плесень. А причина проста: квартиру неправильно топили и неправильно проветривали. Ну что поделать – в Индии не умеют топить и не умеют проветривать, зимы там нет. Кажется, проблема совершенно смешная, но нам придется научить женщину делать это.

В общем случае если есть какая-то проблема у арендатора, мы связываемся с собственником, обозначаем ее, предлагаем варианты решения. Собственник сам определяет, какой вариант выбрать.

Но случай с арендатором из Индии не такой. Да, арендодатель хочет, чтобы плесень убрали, но вина за случившееся лежит не на собственнике, который не должен нести затраты. Наша задача – объяснить арендатору, в чем ее проблема и как ее решить».

Квартира в Германии

Когда собственник начинает сдавать квартиру в аренду, он вступает в финансовые отношения с Германией. Формально урегулировать эти отношения помогает налоговый консультант. Но он решает все технические финансовые задачи. Если же ваш вопрос более творческий - например, как увеличить прибыль от аренды – за этим тоже лучше обращаться к вашему партнеру. 

Регина Боргер: «Налогового советника лучше выбирать исходя из его опыта и владения несколькими языками. Мы, например, работаем с аудитором, говорящим на русском, венгерском, английском языках. Но вообще налоговая отчетность проводится удаленно. Не нужно все время ходить в налоговую, к налоговому советнику. Встречи бывают, но очень редко. Только когда они действительно вам нужны».

Итак, общение с управляющей компанией. Собрания ТСЖ. Ремонтные работы. Поиск арендатора. Общение с ним. После приобретения квартиры в Германии у вас появляются не только права, но и обязанности. При ближайшем рассмотрении их не так уж и мало. Так что в большинстве случаев поиск помощника или партнера – это необходимость. А значит, покупая квартиру, вам лучше иметь ответ на вопрос: «кто бы это мог быть?».


WIP IMMOBILIEN GMBH
AM TECHNOLOGIEPARK 16 . 82229 SEEFELD BEI MÜNCHEN

ТЕЛЕФОН В ГЕРМАНИИ:     +49 8152- 999 2940
ТЕЛЕФОН В РОССИИ:     +7 928 229 69 62
ФАКС:     +49 8152- 999 2950
SKYPE:    DIPLOMAT1971

INFO@WIP-BAVARIA.DE
WWW.WIP-BAVARIA.DE

Автор: Филипп Березин / Author: Philipp Berezin
Съемка: Шамхал Эйвазов /  Сameraman: Shamkhal Eivazov

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

Идеи для инвестиций: дома престарелых в Германии с гарантированной доходностью

Все знают, что в Германии, где каждый второй житель снимает квартиру, можно зарабатывать на аренде. Сегодня мы расскажем о не самой очевидной схеме получения прибыли, которая, по словам экспертов, куда интереснее рядовой покупки недвижимости. Итак, апартаменты в доме престарелых с фиксированной доходностью 4,5-5% годовых – что это такое и как на этом зарабатывать? Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Парадоксы рынка: морские курорты Германии

Когда речь заходит о морских курортах, мысль о Германии вряд ли кому-то приходит в голову. А ведь в стране есть море, даже два – Северное и Балтийское. Да, теплыми их не назовешь, но всем знакомое Рижское взморье тоже не в тропиках. А немецкое побережье с его нетронутой природной красотой уже многие годы остается магнитом для местных покупателей. Чем же оно интересно? Читать

Prian.ru представляет новый фильм о красивой жизни в Германии

«Где жить?» — вечный вопрос, стоящий перед любым человеком. Разумеется, у всех есть свои интересы, требования, возможности. И все же есть нечто, безусловно важное для каждого из нас. Что находится рядом с домом, в котором я живу? Какие возможности открывает передо мной мой город? Удобно ли здесь мне и моей семье? В новом фильме мы покажем, какой красивой и комфортной может быть жизнь в Германии. Читать