Немецкие законы разрешают иностранцам приобретать в полную собственность любые объекты. Все сделки проходят с участием нотариусов. Самые низкие налоги – в Баварии и Саксонии. В этом тексте мы собрали важную информацию для покупателей недвижимости – нюансы поиска объектов, процедура типичной сделки, дополнительные расходы… Изучайте и сохраняйте материал.
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Германии
Гражданин любой страны, в том числе России, Украины, Беларуси и Казахстана, имеет право на приобретение коммерческой и жилой недвижимости, а также земельных участков во всех федеральных землях Германии.
В случае если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Германии
Покупка недвижимости в стране предоставляет визовые льготы. А именно – право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодие или до 180 дней в год. Однако чтобы въехать в страну для покупки недвижимости, потребуется оформить въездную визу.
Приобретение недвижимости в Германии не является основанием для оформления ВНЖ. О том, как можно получить вид на жительство в этой стране, читайте здесь.
Программы иммиграции
Германия
Иммиграция в Германию по еврейской линии
Сроки получения: 12 мес.
Германия
Вид на жительство в Германии для предпринимателей
Сроки получения: 12 мес. Расходы от 100 000 €
Германия
Вид на жительство в Германии для финансово независимых лиц
Сроки получения: 6 мес. Расходы от 60 000 €
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Германии
Любой владелец собственности в Германии, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан платить налоги на недвижимость и возмещать коммунальные расходы. В Германии строго следят за должниками. Задолженность может привести к значительным штрафам и отказу в предоставлении визы. А долг может быть занесён в поземельную книгу, и при невыплате на протяжении длительного времени недвижимость, вероятно, будет принудительно продана на аукционе.
Обратите внимание!
Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.
Поиск недвижимости в Германии
Если вы знаете немецкий язык хотя бы на начальном уровне, то можете самостоятельно воспользоваться поиском недвижимости на крупнейшем тематическом портале Германии – Immobilien Scout 24. Здесь собрана большая база объектов во всех городах страны.
Вот ещё два популярных портала по поиску недвижимости:
База объектов недвижимости в Германии имеется и на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор по вашим требованиям – риелторы сами пришлют вам подборки подходящих объектов.
Уютная 1-комнатная квартира в курортном комплексе в Баварии!номер объекта::8788Вашему вниманию представляется меблированная 1-комнатная квартира (WE 137), расположенная на 2-м этаже главного здания в курортном комплексе в Баварском лесу. Комплекс был построенн в 1994 году. Квартира требует ремонта. Она состоит из ванной c душевой кабинкой,...
L&B Immobiliya
12 500 €
Квартира в Баварском Лесу, Германия
22 м21
Уютная 1-комнатная квартира в курортном комплексе в Баварии!номер объекта::8790Вашему вниманию представляется меблированная 1-комнатная квартира (WE 136), расположенная на 2-м этаже главного здания в курортном комплексе в Баварском лесу. Комплекс был построенн в 1994 году. Квартира в хорошем состоянии и имеет набор мебели. Она состоит из ванной...
L&B Immobiliya
39 500 €
Квартира в Вуппертале, Германия
45 м22
Сданная в аренду квартира по очень выгодной цене!номер объекта::7519Предлагаемая вашему вниманию квартира находится на верхем мансардном этаже ухоженого 5-этажного дома постройки 1955-го года. В доме поэтажное газовое отопление.
Площадь квартиры составляет около 45 м2, она состоит из жилой комнаты, спальни, кухни, ванной комнаты и прихожей. За...
L&B Immobiliya
39 900 €
Квартира в Лейпциге, Германия
31 м21
1-комнатная квартира с ремонтом всего ок. 23км. от Лейпцига!номер объекта::6403Вашему вниманию предлагается 1-комнатная квартира в ухоженом и модернизированом здании, всего 4 этажа + нерасстроенная мансарда. По периметру здания проходит подвальное помещение, отопление центральное газовое. Вокруг здания зеленая территория, есть парковочные места....
L&B Immobiliya
40 000 €
Квартира в Оберхаузене, Германия
30 м21
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается небольшая квартира в городе Оберхаузен, общей площадью 30 кв.м, Расположена на 2 этаже многоквартирного жилого дома.
Объект 1979 года постройки. В квартире был проведен ремонт в 2019 году. Дом качественный с железобетонными перекрытиями
Квартира сдана в аренду. Доход от сдачи квартиры в аренду: 2196 евро в год.
Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
45 000 €
Квартира в Хагене, Германия
24 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
квартира в 58093 Hagen, Emst
маленькая квартира площадью 24,07 м2
ухоженный дом качественный с железобетонными перекрытиями и с лифтами
объект ухожен!
Хаус мастер живет в самом доме
есть балконы
в основном сами немцы живут в доме
квартира расположена на 6OG этаже
квартира сдана в аренду c 09. 2002 года за 143 евро в месяц (103KM +40NK)...
DEM GROUP GmbH
47 000 €
Квартира в Вуппертале, Германия
35 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Качественный дом был построен в 1975 году (дом с железобетонными перекрытиями).
Есть балкон.
Квартира сдана в аренду.
В цену входит машиноместо в подземном гараже.
Доход от аренды в месяц 190 € x 12 месяцев = 2280 €
Hausgeld: 109€, Rücklage 51€
В квартире в апреле 2020 года был сделан ремонт - положены новые полы...
DEM GROUP GmbH
48 250 €
Квартира в Оберхаузене, Германия
27 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается небольшая квартира в городе Оберхаузен, общей площадью 27,11 кв.м. Расположена на 4 этаже многоквартирного жилого дома. Объект 1937 года постройки. В квартире был проведен ремонт в 2018 году.
Квартира свободна. Ее можно сдать в аренду ориентировочно за 420 евро в месяц (KM320+NK100)
Дом очень удобно расположен как по отношению к...
DEM GROUP GmbH
52 000 €
Квартира в Гладбекке, Германия
83 м23
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира в городе Гладбек
Площадь: 83 м2
Mieteinnahmen p.a. (Soll) 5.959,08 €
Mieteinnahmen p.a. (Ist) 2.599,08 €
Комиссия для покупателя + 2975 евро к стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
55 000 €
Квартира в Эссене, Германия
20 м21
Практично спланированная и отремонтированная 1-комнатная квартира!номер объекта::7523Предлагаемая вашему вниманию квартира находится на 3-м этаже ухоженного дома 1980-го года постройки. Всего в доме 4 этажа, есть лифт, под домом есть подвал, отопление центральное газовое. В пользвовании жильцов имеется стиральное помещение, расположенное в...
L&B Immobiliya
64 000 €
Квартира в Эссене, Германия
40 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит
Уважаемые дамы и господа,
Я хотел бы представить вам прекрасную квартиру с одной из самых привлекательных цен "в городе Эссен" для вас или для капиталовложений!
Описание недвижимости:
Квартиры находятся в доме, который был построен в 1958 году и отремонтирован в 2013 году, поэтому дом полностью комфортен для проживания. Общая...
Частное лицо
64 000 €
Квартира в Эссене, Германия
40 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается двухкомнатная квартира в городе Эссен, общей площадью 40 кв.м, Расположена на 4 этаже многоквартирного жилого дома. Объект 1958 года постройки, в центре города Essen. В квартире был проведен ремонт в 2013 году. Объект сдан в аренду.
Квартира включает в себя большую открытую гостиную с кухней площадью 19,8 кв.м, спальню (15,3 кв.м) и...
DEM GROUP GmbH
65 000 €
Квартира в Хагене, Германия
41 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Дом ухожен!
Хорошее расположение в самом центре города и в районе.
(рядом пешеходная зона центра города, все магазины и остановки все рядом)
в основном это немецкий район
(рядом парк, который очень красиво цветет весной)
Дом построен в 1970 году
в доме центральное отопление
Квартира сдана в аренду за 390 Евро
(KM 250 + NK 140)=390 Евро...
DEM GROUP GmbH
66 000 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
59 м22
Удалённая сделка
Квартира в Дуйсбурге
2,5 комнаты
этаж 3 OG
Hausgeld: 190 Euro
Доход от аренды в год, фактический 2760 (~ 4,2%) €
Требуется замена отопительной системы - возможна хорошая скидка к к стоимости.
Комиссия для Покупателя +3,57% к стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
68 000 €
Земля в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия
1002 м2
Лесной участок в красивой местности недалеко от Потсдама, пока не предусмотренный под застройку.номер объекта::2539Вашему вниманию представляется земельный участок площадью около 1002 м2, на котором расположен лес. В настоящий момент застройка участка не предусмотрена. Тем не менее на соседних участках построены дома и окончательное решение...
L&B Immobiliya
76 925 €
Квартира в Лейпциге, Германия
34 м21
Надёжная инвестиция! Сданная в аренду 1-комнатная квартира в лучшем районе Лейпцига!номер объекта::6075Вашему вниманию предлагается 1-комнатная квартира на 1-ом этаже старинного дома постройки 1900- го года. В 2001-ом году прошла модернизация дома, отопление газовое центральное.
Квартира площадью ок. 34 м2 состоит из просторной жилой комнаты,...
L&B Immobiliya
79 000 €
Квартира в Херне, Германия
61 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Комиссия для Покупателя +4,76% к стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
79 700 €
Квартира в Лейпциге, Германия
50 м22
Отличная инвестиция! 2-х уровневая квартира в старинном ухоженном доме!номер объекта::6081Вашему вниманию предлагается 2-х комнатная квартира на верхнем мансардном этаже старинного дома. Дом постройки начала прошлого века является типичным для эпохи грюндерства. Особенности таких построек это высокие потолки с уникальной лепкой, красивый фасад,...
L&B Immobiliya
79 900 €
Квартира в Лейпциге, Германия
36 м21
Светлая просторная 1 - комнатная квартира для постоянного проживания или сдачи в аренду!номер объекта::6046Вашему вниманию предлагается 1- комнатная квартира, расположенная в ухоженом современном доме постройки 1996-го года В доме всего четыре этажа, отопление центральное.
Квартира находится на 1-м этаже. Площадь 36,42 м2 распределяется на...
L&B Immobiliya
84 000 €
Квартира в Лейпциге, Германия
65 м22
Идеальная 2-комнатная квартира для инвестирования!номер объекта::6037Вашему вниманию представляется просторная 2-комнатная квартира с классической планировкой, расположенная на 3-ем этаже старинного здания, построенного в 1900 году и санированного в 1999 году. Квартира состоит из просторной светлой залы, спальни, кухни и ванной комнаты с ванной...
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Риелторы и юристы в Германии
В Германии участие риелтора в сделке необязательно, в отличие от нотариуса, который является необходимым звеном процесса покупки недвижимости. Вы можете подбирать объекты самостоятельно. Но, как правило, иностранцы обращаются в агентства недвижимости. Не последнюю роль в этом играет языковой барьер и недостаточное знание местного законодательства.
В Германии участие риелтора в сделке необязательно, в отличие от нотариуса, который является необходимым звеном процесса покупки недвижимости
Русскоязычные в Германии – одна из самых многочисленных групп иностранных покупателей недвижимости. Нередко в агентствах есть сотрудники, говорящие по-русски. У некоторых риелторских компаний есть представительские офисы в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве.
Риелтор в Германии сопровождает покупателя от выбора объекта до оформления свидетельства о собственности. В обязанности специалиста входят:
ведение переговоров с продавцом;
предоставление консультации при подборе жилья;
решение вопросов с банками.
Обратите внимание!
Риелторская деятельность в Германии лицензируется. Поэтому обязательно поинтересуйтесь, есть ли у специалиста разрешение на ведение маклерской деятельности в соответствии с §34 GewO. Подтверждением профессионализма риелтора также является его членство в Ассоциации маклеров Германии (Verband Deutsher Makler).
Подписания договора купли-продажи недостаточно для передачи собственности. Права нового владельца нужно зарегистрировать в поземельной книге (Grundbuch) – об этом позаботится нотариус. Он проверит все аспекты сделки, после чего подаст заявку на внесение изменений.
Многие используют нотариуса для организации расчётов по сделке. В этом случае деньги переводятся на эскроу-счёт нотариуса (notaranderkonto) и хранятся на нём, пока не будут выполнены условия для передачи собственности.
Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью
Этап 1. Открытие счёта в банке и проверка объекта
Открываем счёт в банке
Расчёты между продавцом и покупателем в Германии проходят по безналичному расчёту. Другие виды оплаты почти не используются. Оплачивать сделку можно как с немецкого, так и с любого другого иностранного счёта, в том числе и российского.
Юридических препятствий для иностранцев к открытию счетов в немецких банках нет, но у покупателей с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.
Оплачивать сделку можно как с немецкого, так и с любого другого иностранного счёта, в том числе и российского
Для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счёта необходимо присутствовать лично. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, позволяющий каждому гражданину удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не распространяется на иностранцев.
С требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов желательно ознакомиться заранее. Чаще всего от иностранных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры, но некоторые банки могут потребовать и справку-рекомендацию.
Также может понадобиться почтовый адрес в Германии для пересылки документов (как правило, иностранцы указывают адрес риелтора) и знание немецкого или английского языка на разговорном уровне. В редких случаях банк просит справки о доходах.
Счёт открывается в евро. Договор на его обслуживание заключается после того, как банк проверит документы и данные клиента. Деньги на счёт можно вносить сразу после открытия.
Для оплаты с российского счёта необходимо представить в банк пакет документов, подтверждающих цель перевода. Как правило, достаточно оригинала договора купли-продажи с переводом на русский язык.
Проверяем объект
Первое, что рекомендуется сделать покупателю, – ознакомиться с содержанием поземельной книги (Grundbuch). Сделать это можно самостоятельно или с помощью нотариуса. В поземельной книге зафиксированы все настоящие и прошлые собственники, возможные обременения и т. д.
Обременения (например, ипотеку) покупатели перенимают только в том случае, если дают на то своё согласие. Покупатель переводит деньги на счёт продавца или напрямую на счёт кредитора только после получения разрешения банка на удаление обременений (Löschungsbewilligung), поэтому новоиспечённый собственник ничем не рискует. Погашать задолженности можно за счёт покупной стоимости. Если же её недостаточно, то покупатель и банк заключают договор о способе выплаты оставшегося долга.
Другие важные документы, касающиеся недвижимости, – жилищный устав (Teilungserklärung), протоколы собраний владельцев (Eigentümerversammlungsprotokolle), экономический план (Wirtschaftsplan) и расчёт коммунальных услуг (Nebenkostenabrechnung).
В жилищном уставе указаны доли частной и общей собственности на земельном участке и в сооружениях, расположенных на нём, а также всевозможные правила (выбора управляющего, содержания домашних животных и т. д.).
Из протоколов собраний владельцев (рассматриваются обычно три последних года) можно почерпнуть информацию о владельцах других квартир, принятых решениях о ремонте, обсуждаемых проблемах в доме и т. д.
Экономический план и расчёт коммунальных услуг показывает по пунктам суммы к ежемесячной оплате – жилищную плату (Hausgeld или Wohngeld). Отсюда видно, из чего складывается ежемесячная плата и как можно её оптимизировать.
Этап 2. Заключение договора
Продавец и покупатель встречаются у нотариуса для подписания договора. При этом одновременного присутствия сторон не требуется – к нотариусу первый и второй могут явиться поочерёдно. Обе стороны или их доверенные лица также могут заверить договоры у различных нотариусов в различных городах. Договор вступает в силу после его законного заверения обеими сторонами.
Заверение договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.
Заверение договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки
Учтите, что нотариус обязан прочесть договор купли-продажи вслух, а также ответить на любые дополнительные вопросы. После того как контракт прочитан и все моменты разъяснены, покупатель, продавец и нотариус ставят свои подписи на документе, и все получают его заверенные копии.
Задаток по закону не требуется, но большинство маклеров берут аванс в счёт своей комиссии либо в размере 1% от стоимости (с немецкими покупателями, не нуждающимися в переводе и сопровождении сделки), либо в размере всей комиссии (в случае с иностранными покупателями).
Примеры коммерческих объектов в Германии
100 000 €
Инвестиционный проект в Кёльне, Германия
313 м27.5% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Доля в инвест проекте.
Планируется построить жилой дом, площадью 313 м2,
внизу которого будет расположено учреждение по уходу за пожилыми людьми (на которое уже есть покупатель)
ниже паркинг на 14 гаражей
рядом с домом парковка на 12 мест
Уже получено разрешение на строительство.
Планируемый срок проекта 15 месяцев
От инвестора требуется...
DEM GROUP GmbH
100 000 €
Инвестиционный проект в Фельберте, Германия
1628 м27.5% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Инвестиционный проект по строительству жилья в Германии, с гарантированной доходностью 7,5% годовых!
Проект предполагает строительство комплекса жилых домов и группы гаражей под Крефельдом.
Инвестору предлагается участие в проекте из расчета внесения собственных средств 100.000 Евро.
Собственные средства вносятся инвестором в качестве...
DEM GROUP GmbH
100 000 €
Офис в Бремене, Германия
55 м2
Представляем Вашему вниманию коммерческое помещение в г. Бремен.
Помещение расположено на первом этаже многоэтажного дома. Оно включает в себя торговое помещение (около 34 кв.м.), кухню (6 кв.м.), коридор (3 кв.м.) и туалет (2 кв.м.) В окнах и дверях установлены пластиковые и алюминиевые стеклопакеты с изоляционным остеклением. Напольное...
EW Real Estate
150 000 €
Доходный дом в Касселе, Германия
290 м2
Дом под рекнострукцию (памятник архитектуры 1890г.)площадь дома 290 м2 участок земли 901 м2участок досьтаточно большой и позволяет построить на нем еще один домКомиссия для Покупателя +3,57% к стоимости объекта.Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
160 910 €
Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия
25 м2
Вашему вниманию представлены новые коммерческие помещения в г. Берлин (столица Германии), в районе Лихтенберг. Объекты расположены на 1-ом этаже в жилого комплекса, который был построен в 2020 году. При строительстве использовались современные технологии строительства и высококачественные немецкие строительные материалы. Жилой комплекс состоит...
EW Real Estate
179 500 €
Доходный дом в Германии
270 м2
Германия
Федеральная земля Северный Рейн-Вестфалия
Доходный дом (4 квартиры)
Дом на 4 семьи в спокойном районе в г.Дёрентруп (население 8 500 чел.).
Рядом находятся все необходимые объекты инфраструктуры:
детский сад, школа, магазин, булочная, аптека.
Всего в здании 4 квартиры, площадь каждой квартиры примерно...
ИНДОМ
198 000 €
Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
200 м24.25% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
дом под ремонт год постройки 19154 квартирыдве квартиры сданы в аренду две не сданы в аренду.Две сданные квартиры приносят 700 евро в месяц.или 8400 евро в год.Комиссия для Покупателя + 5,95% к стоимости объекта.Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
200 000 €
Офис в Берлине, Германия
53 м2
Вашему вниманию представлено коммерческое помещение в г.Берлин (столица Германии), в районе Букков. Дом построен в 1996 году, в нем расположеноз 5 квартир и 2 коммерческих помещения. Помещение расположено на первом этаже 4-этажного дома. В нем имеется 3 комнаты и санузел. Во всех комнатах установлены пластиковые окна. Также за данным помещением...
EW Real Estate
200 900 €
Коммерческая недвижимость в Верхней Франконии, Германия
49 м24% в год
КредитГотовый бизнес
Апартаменты в доме престарелых (новый проект) с длительным договором аренды в центре города Байрот. Все комнаты имеют собственную ванную комнату, на каждом этаже - общественные зоны для общения и отдыха.
Преимущества:
- Гарантированный уровень дохода для инвестора благодаря долгосрочному договору аренды с оператором
- Кроме того,...
Estate-Service24
208 250 €
Доходный дом в Германии
94 м213% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в Саксонии. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Краткое описаниеНебольшой двухквартирный дом с садом в тихом и центральном месте. Объект Полностью подвальный двухквартирный дом был построен в 1951 году в добротной конструкции. Он расположен в северной...
CM Real Estate
242 250 €
Доходный дом в Германии
293 м214% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в земле Гессен. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Отдельные районы Эшенбурга (Эйбельсхаузен, Айерсхаузен, Хирценхайн, Рот, Зиммерсбах и Виссенбах) лежат на Дитцхёльце и его боковых долинах, которые встречаются на западе с предгорьями Ротхааргебирге или...
CM Real Estate
255 000 €
Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
213 м25.68% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Доходный дом в Германии после ремонта.
Полностью сдан в аренду
Годовой доход фактический 14.500 (~ 5,68%) €
Комиссия для Покупателя +4,76% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
269 000 €
Офис в Берлине, Германия
55 м2
Вашему вниманию представлено коммерческое помещение в центре Берлина (столица Германии), в популярном месте Шарлоттенбурга, на берегу канала Ландвер(Шпрее). Объект расположен в старом здании 1905 года постройки и представляет собой офис площадью 55 кв.м. состоящий из двух комнат.
Здание в котором находится офис, было модернизировано в...
EW Real Estate
271 150 €
Доходный дом в Германии
100 м213% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в Саксонии. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Сетевой рынок находится примерно в 1 км от дома, в противном случае в деревне есть все удобства ежедневного обслуживания, аптека, школа, банки и т. Д. ПОЖАЛУЙСТА, АБСОЛЮТНО НИКАКИХ БРОКЕРСКИХ...
CM Real Estate
272 000 €
Доходный дом в Магдебурге, Германия
220 м212% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в Магдебурге. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Частный дом расположен в Альт-Ольвенштедте в тихом месте и предлагает хорошую инфраструктуру. Все вещи для повседневных нужд находятся в пределах легкой досягаемости на территории дома, например, есть большой...
CM Real Estate
272 000 €
Доходный дом в Германии
201 м214% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в земле Гессен. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!КомиссияКомиссия покупателя при покупке: 18.000,- € включая НДС, подлежащий уплате после заключения договора. Указанная комиссия считается фиксированной исходя из цены предложения. Снижение покупной цены не...
CM Real Estate
276 159 €
Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия
71 м2
Коммерческие помещения, сданные в аренду с отличным расположением!номер объекта::1691Вашему вниманию предлагаются два коммерческих помещения на 1-м этаже переднего корпуса старинного здания постройки 1889-го года. Всего в доме пять этажей и нерасстроенная мансарда, под домом есть подвал. В 2009 году проводились некоторые санационные и ремонтные...
L&B Immobiliya
286 875 €
Доходный дом в Германии
237 м212% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в Баварии. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!В случае заинтересованности в этом и других предлaгаемых к обзору нами объектах Вы можете оставить нам заявку. Сотрудники компании CM REAL ESTATE свяжутся с Вами в ближайшее время и предоставят Вашему вниманию...
CM Real Estate
339 150 €
Доходный дом в Германии
270 м212% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в Баварии. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!В случае заинтересованности в этом и других предлaгаемых к обзору нами объектах Вы можете оставить нам заявку. Сотрудники компании CM REAL ESTATE свяжутся с Вами в ближайшее время и предоставят Вашему вниманию...
CM Real Estate
340 000 €
Доходный дом в Германии
205 м214% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в земле Гессен. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Частный дом, 2-этажный, без подвала, полностью оборудован. Мансарда, жилая площадь 204,53 м², с гаражом и погребом, заменяющими комнатами на первом этаже, а также 2 террасами и 3 пристройками (холл, бывшая...
Имеется два варианта расчётов между покупателем и продавцом: оплата напрямую на счёт продавца или расчёт посредством трастового счёта нотариуса (Notaranderkonto).
На счёт продавца деньги перечисляются после получения от нотариуса письма с подтверждением, что выполнены все необходимые предпосылки (Preisfälligkeitsbescheinigung).
К предпосылкам оплаты относятся: предварительная регистрация прав собственности в пользу покупателя (Auflassungvormerkung); получение справки из банка о разрешении на снятие обременений (Löschungsbewilligung), если таковые имеются; получение разрешения управляющего при доме на продажу и покупку (Verwalterzustimmung).
Оплата посредством трастового счёта нотариуса используется, если стороны желают быстро передать собственность. Нотариус открывает эскроу-счёт конкретно на сделку после подписания договора купли-продажи, покупатель в течение оговорённого срока (обычно две – четыре недели) перечисляет туда покупную стоимость. После уплаты всей суммы покупателю передаются ключи, и он получает право заселяться в приобретённую недвижимость.
Доступ к трастовому счёту имеет исключительно нотариус, который после выполнения всех предпосылок (они перечислены выше) переводит деньги на счёт продавца.
Этап 4. Регистрация нового собственника
Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд (Grundbuchamt) заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. Только после этого и при условии выполнения других необходимых предпосылок сумма переводится на счёт продавца или нотариуса.
Получив всю сумму (в том числе на уплату налогов), нотариус высылает в поземельный суд заявку на внесение окончательной регистрации и одновременное стирание предварительной. Все занесённые данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.
Поскольку процедура окончательной регистрации может занять несколько недель, в договоре купли-продажи оговаривается дата экономического перехода прав собственности, начиная с которой покупатель перенимает все права и обязанности, связанные с владением недвижимостью: проживание, сдачу в аренду, оплату ежемесячных расходов и т. д. Для удобства расчётов экономический переход прав собственности назначается обычно на первое число месяца, следующего за выплатой покупной стоимости, или же на следующий день после оплаты.
Процедура сделки купли-продажи от начала подготовки документов до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге занимает от двух до четырёх месяцев. Иногда и дольше, если объект продаётся через банк, через управляющего по делам о неплатёжеспособности, опекунский суд; если привлекается ипотечный кредит и т. д.
Удалённая сделка
Недвижимость в Германии можно приобрести без визита в страну. Для проведения сделки покупатель оформляет нотариальную доверенность на представителя, например агента, или специальное согласие на совершение конкретной сделки от его имени (Genehmigung). Этот документ готовят у нотариуса в родной стране, затем апостилируют и переводят на немецкий язык. Оригинал отправляют в Германию почтой или курьерской службой.
Налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии
Налог на покупку недвижимости
Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он сейчас составляет 6%.
За уплату этого налога отвечают солидарно покупатель и продавец. В большинстве случаев в договоре указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки несёт покупатель.
Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer)
Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).
К расходам со стороны покупателя относятся: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.
Ставки налога на покупку недвижимости в Германии в 2020 году
Нотариальные расходы рассчитываются по специальной таблице, в соответствии с которой взимается определённая сумма за каждую операцию. В среднем получается порядка 1,5% от рыночной цены, но если стоимость недвижимости низкая, то гонорар нотариуса может быть и выше – около 2-3%. И наоборот, при покупке дорогих объектов процент ниже среднего.
Расходы на регистрацию нового собственника
Расходы на регистрацию прав собственности в поземельной книге составляют в среднем 0,5% или до 1,0%, если стоимость недвижимости низкая.
Комиссия риелтора
Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% + НДС, и платит её в большинстве случаев покупатель.
Иногда комиссия или её часть взимается с продавца и включена в стоимость недвижимости.
По более дешёвым объектам маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.
Ипотека в Германии
Иностранцы могут рассчитывать на ипотеку в немецких банках. Но в этом случае вырастут затраты: за рассмотрение кредита ставка в среднем 1% от цены объекта.
С иностранными заёмщиками работают многие немецкие банки, например:
Типичные условия предоставления кредитов в Германии
Ставка для кредита на 30 лет
2,79%
Ставка для кредита на 15 лет
2,23%
Ставка для кредита на 5 лет и менее
3,12%
Обзор ситуации на рынке недвижимости Германии
По словам эксперта по недвижимости банка Landesbank Hessen-Thüringen Стефана Митропулоса, жилищный рынок страны на удивление устойчив, несмотря на ослабление экономики из-за коронавируса. По его мнению, спада не предвидится – лишь небольшое замедление: вместо привычных 5-6% квартиры и дома в Германии подорожают в 2021 году на 4%, сообщает местное издание DW.
Ранее ожидалось, что многолетний бум на немецком жилищном рынке закончится из-за снижения доходов населения, роста безработицы и ослабления экономики. Но в третьем квартале 2020-го дома и квартиры в стране подорожали на 7,8% за год, согласно данным Федерального статистического ведомства, а по версии портала Global Property Guide – на 12,4%.
Доходность же от аренды в мегаполисах последние несколько лет падает. По итогам третьего квартала 2020 года в центре Берлина она составляет 2,99% годовых до вычета налогов, во Франкфурте – 3,70%, в Мюнхене – 2,86%.
Ограничений на покупку недвижимости в Германии для россиян и граждан стран СНГ нет. Если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
Покупка недвижимости предоставляет право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодие или до 180 дней в год. Но не является основанием для оформления ВНЖ.
Ключевое звено сделки, которое обеспечивает её чистоту и безопасность, – нотариус. Без него не проводится ни одна транзакция.
Стандартная процедура покупки занимает в Германии два – четыре месяца.
