Как купить недвижимость в Германии: процедура покупки

Для покупки нужен лишь действующий заграничный паспорт и деньги. Физическое лицо, независимо от гражданства, имеет право на покупку земли, жилой и коммерческой недвижимости во всех федеральных землях Германии.

Если покупка оформляется на юридическое лицо, то нужен документ из Торговой Палаты (Handelskammer), подтверждающий законность деятельности компании.

С чего начинать процесс покупки

Для выбора объекта лучше всего обратиться в агентство недвижимости, а затем совершить ознакомительный тур с целью предварительного осмотра объекта. Конечно, можно совершить покупку удаленно, обратившись в агентство через интернет, затем приехать для заключения сделки, однако большинство покупателей предпочитает сначала взглянуть на жилье лично. При личном присутствии можно купить жилье и у частного лица. Хотя покупка через агентство, как правило, оказывается надежнее.

При удаленном приобретении вы можете оформить доверенность на своего представителя. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и содержать апостиль.

Как добраться

Удобнее всего добираться в Германию самолетом. Из Москвы и Санкт-Петербурга рейсы следуют во многие крупные города: Берлин, Гамбург, Ганновер, Дюссельдорф, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне. Стоимость билетов туда-обратно – от €250 до €500.

Более дешевый, но менее удобный способ – путешествие на поезде: сначала надо добраться до Бреста, потом – через территорию Польши в Германию. Дорога из Белорусии занимает менее суток и обходится примерно €130 в одну сторону.

Есть и прямые поезда в Германию. Берлинский поезд имеет вагоны из Москвы (27 часов в пути) и Петербурга (37 часов). Брюссельский поезд проходит через западные районы Германии (34 часа из Москвы). Из Калининграда ходят ежедневные прицепные вагоны в Берлин (15 часов). Раз в неделю ходит поезд Саратов-Берлин (47 часов) с прицепными вагонами из Новосибирска (88 часов), Уфы (71 час), Ростова (56 часов), Екатеринбурга (67 часов), Самары (62 часа), Челябинска (78 часов), Омска (80 часов). Тарифы чуть ниже, чем на авиабилеты.

Можно добраться до Германии и автобусом. Из Москвы ходят рейсы в Гамбург (через Берлин и Бранденбург) и Ганновер, дорога длится около двух суток. Из Петербурга через Ригу автобусы следуют в Бонн, Штутгарт и Мюнхен: такая поездка занимает почти два дня. Стоимость билетов туда-обратно – от €150–200.

Многие предпочитают приезжать в Германию на своем личном транспорте. Из России, как правило, едут через Белоруссию и Украину по территории Польши. Такая поездка занимает около полутора суток. Жители Санкт-Петербурга и всего Северо-запада России предпочитают ездить на личном автотранспорте в Германию через Прибалтику или Скандинавию.

Открытие счета в немецком банке

Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются путем безналичного расчета. Другие способы практически не используются. Оплата может производиться, как с немецкого, так и с любого другого зарубежного счета, в том числе и российского. Юридических ограничений для открытия иностранцами счетов в немецком банке нет, но у клиентов с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии весьма строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.

Для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счета необходимо присутствовать лично. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, когда каждый гражданин может удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не действует в отношении иностранцев.

С требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов желательно ознакомиться заранее. Чаще всего от иностранных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры, но некоторые банки могут потребовать и справку-рекомендацию.

Счет открывается в евро. Договор на его обслуживание заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после открытия.

Для оплаты с российского счета необходимо предоставление в банк пакета документов, подтверждающих цель перевода денежных средств. Как правило, достаточно оригинала договора купли-продажи с переводом на русский язык. Не помешают и дополнительные документы, такие как счет нотариуса и уведомление на оплату на русском языке с указанием полных банковских реквизитов.

Как проходит сделка купли-продажи

Первое, что рекомендуется сделать покупателю, – это ознакомиться с содержанием Поземельной книги (Grundbuch). Сделать это можно либо самостоятельно, либо с помощью нотариуса. В Поземельной книге зафиксированы все настоящие и будущие собственники земли, возможные обременения ипотеками и т.д.

Стоит обратить внимание на то, что обременения ипотеками, зарегистрированные в поземельной книге, перенимаются покупателями только в том случае, если они дают на то свое согласие. Любые обременения ипотеками или банковскими кредитами должны быть удалены из поземельной книги в процессе переоформления прав собственности. Только после получения разрешения банка на удаление обременений (Löschungsbewilligung) деньги переводятся на счет продавца или напрямую на счет кредитора, поэтому покупатель ничем не рискует. Погашение обременений происходит либо полностью за счет покупной стоимости или ее части, либо, если покупной стоимости не достаточно, часть задолженности покрывается за счет покупной стоимости, а по поводу оставшейся части между покупателем и банком заключается договоренность о способе ее погашения.

После проверки состояния недвижимости в Поземельной книге продавец и покупатель как правило встречаются у нотариуса. При этом одновременного присутствия сторон для заключения договора не требуется – допускается поочередная явка к нотариусу. Заверка договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.

Перерегистрация прав собственности в Германии происходит в два этапа: предварительная регистрация прав собственности (Auflassungsvormerkung) и окончательная регистрация (Grundbucheintragung).

Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд (Grundbuchamt) заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. Только после этого, а также выполнения других необходимых предпосылок, сумма переводится на счет продавца покупателем напрямую или нотариусом с трастового счета. После получения продавцом покупной стоимости и оплаты налога на приобретение недвижимости, нотариусом высылается в поземельный суд заявка на внесение окончательной регистрации с одновременным стиранием предварительной. Все занесенные данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.

Поскольку процедура окончательной регистрации прав собственности может занять определенное время, в договоре купли-продажи, как правило, оговаривается дата "экономического перехода прав собственности" – дата, начиная с которой покупатель перенимает все права и обязанности, связанные с владением недвижимостью: проживание, сдача в аренду, оплата ежемесячных расходов и т.д. Для удобства расчетов экономический переход прав собственности назначается обычно на 1-е число месяца, следующего за оплатой покупной стоимости.

Полная процедура сделки купли-продажи и перерегистрации прав собственности от начала подготовки документов на покупку до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге занимает в среднем от 2 до 4 месяцев, но иногда и дольше, если объект продается через банк, управляющего по делам о неплатежеспособности, опекунский суд, с привлечением ипотечного кредита и т.д.

Рассчеты между продавцом и покупателем

Имеется два варианта расчетов между покупателем и продавцом: оплата напрямую на счет продавца или расчет посредством трастового счета нотариуса (Notaranderkonto).

Первый вариант применяется практически всегда в случае покупки недвижимости лицами, постоянно проживающими в Германии. В этом случае оплата производится на счет продавца после получения от нотариуса письма с указанием о выполнении всех необходимых предпосылок (Preisfälligkeitsbescheinigung).

К предпосылкам оплаты относятся: произведение предварительной регистрации прав собственности в пользу покупателя (Auflassungvormerkung), получение справки от банка о разрешении на стирание обременений (Löschungsbewilligung), если таковые имеются, получение разрешения управляющего при доме на продажу и покупку (Verwalterzustimmung).

Оплата посредством трастового счета нотариуса используется в основном в случае покупки недвижимости иностранными гражданами, не проживающими постоянно в Германии.

В этом случае все расчеты, связанные с оформлением сделки купли-продажи (оплата покупной стоимости, налога на приобретение недвижимости, мелких судебных издержек на переоформление прав собственности, разрешения управляющего и др.), производятся нотариусом через специальный трастовый счет. Трастовый счет открывается нотариусом конкретно на данную сделку после подписания договора купли-продажи, куда покупатель в течение оговоренного срока (обычно 2-4 недели) вносит покупную стоимость и дополнительные расходы.

Доступ к трастовому счету имеет исключительно нотариус, который по мере поступления счетов оплачивает все необходимые расходы, а также после выполнения всех необходимых предпосылок к оплате (указанных выше) - покупную стоимость на счет продавца.

Сопутствующие расходы

Обязательным условием внесения нового собственника в Поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Как правило, он составляет 3,5% от покупной цены. Некоторые регионы, например Берлин, увеличили ставку налога до 6%. Следует помнить, что покупатель и продавец солидарно отвечают за уплату данного налога. В большинстве случаев в договоре купли-продажи указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель.

Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).

Расходами со стороны покупателя являются: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.

Ставка налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) зависит от федеральной земли, в которой расположена покупаемая недвижимость.

Размер налога на приобретение недвижимости распределяется следующим образом:

Пока не произойдет оплата налога на приобретение недвижимости, в поземельной книге не будет произведена окончательная перерегистрация прав собственности на покупателя.

Нотариальные расходы рассчитываются нотариусом по специальной нотариальной таблице, в соответствии с которой взимается определенная сумма за каждую операцию, проводимую в процессе оформления сделки купли-продажи. Средний размер нотариальных расходов составляет примерно 1,5%, но если стоимость покупаемой недвижимости - низкая, то размер нотариальных расходов может быть и выше, около 2-3%. И наоборот, если стоимость недвижимости - высокая, то процент нотариальных расходов может быть ниже среднего.

Расходы на перерегистрацию прав собственности в поземельной книге составляют в среднем 0,5% или до 1%, если стоимость недвижимости - более низкая.

Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% + НДС, и оплачивает ее в большинстве случаев покупатель.

В некоторых случаях комиссия или ее часть оплачивается продавцом и включена в покупную стоимость объекта недвижимости.

По более дешевым объектам недвижимости маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.

Конкретный пример: квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м

• Стоимость недвижимости: €65000
• Налог на приобретение: €3250
• Услуги нотариуса (ориентировочно): €1700
• Мелкие судебные издержки (ориентировочно): €550
• Комиссия маклера с учетом НДС – 7,14%: €4.641
• Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами: €75.141

Особенности покупки различных типов недвижимости

Покупка строящегося жилья

Предложений на вторичном рынке в Германии больше, нежели на первичном: последние в основном можно встретить в крупных городах. Большинство новостроек – это предложения класса «люкс». Подобная покупка может оказаться выгодной, так как элитное жилье постоянно растет в цене и по окончании строительства объект можно будет продать.

Процедура покупки строящегося жилья – такая же, как и готового. По договоренности с застройщиком возможна рассрочка платежа. Гарантия на строительство на первичном рынке Германии составляет пять лет после передачи объекта покупателю. Если в течение этого срока покупатель обнаружит какие-либо недостатки постройки, то фирма обязана устранить их за свой счет.

Неуплата по зафиксированному в договоре графику платежей влечет за собой штрафные санкции. Если же обязательства не выполняет продавец (не укладывается в срок или сворачивает строительство), расходы покупателя будут возмещены в полном объеме.

Правила и стоимость строительства в Германии

Многие покупатели недвижимости в Германии, особенно в небольших городах и сельской местности, предпочитают не покупать, а строить жилье. Иностранцы могут свободно покупать землю под застройку, к тому же это обходится дешевле, чем приобретение готового дома. Возможна и покупка старого объекта по низкой цене с дальнейшим переоборудованием.

Квадратный метр жилья при строительстве обходится от €600 до €1,5 тыс. Земля с подведенными коммуникациями оценивается в €100-800 за кв. м. Однако при строительстве вся ответственность за подготовку, планирование и выполнение работ ложится на плечи покупателя.

При покупке участка земли важно быть уверенным в том, что на нем разрешено строить жилой дом. План жилья владелец земли должен согласовать с местными властями. У компании-застройщика необходимо узнать, включены ли в стоимость строительных работ дополнительные расходы: измерительные расчеты, предварительная подготовка участка создание подъезда к дому и гаражу, дорожек и тротуара, установление забора и террасы, организация освещения, вывоз строительного мусора.

Могут возникнуть спорные вопросы при сооружении и отделке самого дома. Поэтому, если вы решили затеять строительство, надо обратиться в солидную фирму, где могут дать совет квалифицированные эксперты.

Ипотека в Германии

Иностранные граждане имеют возможность получить ипотечный кредит на покупку недвижимости, если при этом соблюдается ряд условий.

Каждый банк выдвигает собственные требования к заемщику и покупаемой недвижимости, но наиболее часто банки требуют следующего:

• наличие у заемщика 50% собственного капитала, наличие постоянного дохода, достаточного для выплаты кредита, содержания недвижимости и обеспечения личных нужд;
• стоимость недвижимости не должна быть ниже 50000-60000 евро, недвижимость должна находиться в ликвидном районе, желательно быть в жилом состоянии и желательно сдаваться в аренду.

Срок кредитования может определяться заемщиком самостоятельно при согласовании с банком. От срока кредитования будет зависеть процентная ставка по кредиту и сумма погашения тела кредита. Актуальные процентные ставки по ипотечным кредитам составляют в настоящий момент в среднем 1,5-3% годовых.

Аренда жилья в Германии

В Германии широко развит рынок аренды, так как спрос на съемное жилье всегда существует. Немецкое законодательство стоит на стороне арендатора. Размер арендной платы зависит прежде всего от месторасположения недвижимости и составляет примерно от 4 до 15 евро за м² холодной аренды, т.е. без учета коммунальных расходов. Минимальные арендные платы (в районе 4-5 евро/м²) оплачиваются, как правило, социальной службой за проживание получателей социальной помощи.

Самые низкие арендные ставки наблюдаются в землях Саксония, Саксония-Ангальт, Бранденбург. Самые высокие - в городах Мюнхен, Франкфурт-на-Майне, Гейдельберг, Гамбург и Штутгарт. Средняя арендная плата в Берлине составляет в 2016 году около €10 за кв. м. Практически во всех городах наблюдается постоянный рост арендных ставок на новые договора аренды. Арендную плату по уже существующему договору аренду владелец имеет право повышать на 10% за три года или до уровня средних арендных ставок того или иного района и качества недвижимости (Mietspiegel).

Практически все договора аренды заключаются в Германии на бессрочной основе с указанием сроков расторжения договора. Согласно немецкому законодательству арендатор имеет право расторгнуть договор аренды при уведомлении об этом арендодателя за 3 месяца. Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды с целью собственного проживания при уведомлении арендатора за 3 месяца, если тот проживает в квартире менее 5 лет, за 6 месяцев - если тот проживает от 5 до 8 лет или 9 месяцев, если тот проживает в квартире более 8 лет.

В договоре также описываются права и обязанности сторон, указывается размер ежемесячной платы, залога и дополнительных расходов. Предоплата не должна превышать трех месяцев.

Квартирант обязан следить за порядком в жилье. Если в договоре указано, что объект сдается после ремонта, то после его расторжения арендатор обязан сдать помещение в том же состоянии. В противном случае залог не возвращается, а используется владельцем для оплаты нового ремонта.

Регистрация юридического лица

Зачастую недвижимость покупают на юридическое лицо: многие иностранные фирмы приобретают как нежилые помещения (офисы, склады), так и жилье для своих сотрудников. Наиболее привлекательной организационно-правовой формой для иностранного бизнеса является общество с ограниченной ответственностью (GmbH). В качестве частного предпринимателя нерезиденту ЕС выступать нельзя, а создание акционерного общества хоть и возможно, но сопряжено с трудностями по оформлению документов.

Учредителями GmbH могут быть одно или более физических или юридических лиц, в том числе иностранные лица и лица без гражданства. Они отвечают только своими взносами, но не личным имуществом. Учредители назначают одного или нескольких управляющих фирмы, хотя бы один из которых должен быть гражданином ЕС или иметь возможность въезда в ЕС в любое время, например на основании мультивизы. Полученная по итогам года прибыль распределяется соответственно размерам долей участников компании.

Размер уставного капитала GmbH должен составлять не менее €25 тыс. Он является имуществом юридического лица, формируется из оговоренных в учредительном договоре вкладов учредителей. Вклады должны быть сделаны в денежной форме или в виде передаваемых обществу вещей. Лучше вносить уставный капитал в денежной форме, так как передача вещей требует предоставления экспертизы стоимости, что значительно замедляет процедуру учреждения.

Участники GmbH подписывают учредительный договор, необходимый даже тогда, когда учредителем является одно лицо. В нем должны в обязательном порядке содержаться следующие сведения: наименование фирмы, официальный юридический адрес, виды деятельности, размер уставного капитала, распределение долей между учредителями, назначение и полномочия управляющих.

Договор заверяется у нотариуса. Затем новое общество регистрируется в суде, о чем делается запись в торговом реестре. С этого момента GmbH обретает статус юридического лица. В среднем процедура занимает шесть-восемь недель.

За помощь в создании материала благодарим Любовь Баумгертнер, компания L&B Immobiliya.

Условия цитирования материалов Prian.ru