a
Версия
для печати

Процедура приобретения недвижимости в Германии

Немецкие законы разрешают иностранцам приобретать в полную собственность любые объекты. Все сделки проходят с участием нотариусов. Самые низкие налоги – в Баварии и Саксонии. В этом тексте мы собрали важную информацию для покупателей недвижимости – нюансы поиска объектов, процедура типичной сделки, дополнительные расходы… Изучайте и сохраняйте материал.
Содержание статьи

Права и обязанности иностранцев

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Германии

Гражданин любой страны, в том числе России, Украины, Беларуси и Казахстана, имеет право на приобретение коммерческой и жилой недвижимости, а также земельных участков во всех федеральных землях Германии.

В случае если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Германии

Покупка недвижимости в стране предоставляет визовые льготы. А именно – право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодие или до 180 дней в год. Однако чтобы въехать в страну для покупки недвижимости, потребуется оформить въездную визу.

Приобретение недвижимости в Германии не является основанием для оформления ВНЖ. О том, как можно получить вид на жительство в этой стране, читайте здесь.

Программы иммиграции
Германия
Иммиграция в Германию по еврейской линии
ПМЖ За 12 месяцев
Германия
Вид на жительство в Германии для предпринимателей
ВНЖ За 12 месяцев
от 100 000 €
Германия
Вид на жительство в Германии для финансово независимых лиц
ВНЖ За 6 месяцев
от 60 000 €

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Германии

Любой владелец собственности в Германии, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан платить налоги на недвижимость и возмещать коммунальные расходы. В Германии строго следят за должниками. Задолженность может привести к значительным штрафам и отказу в предоставлении визы. А долг может быть занесён в поземельную книгу, и при невыплате на протяжении длительного времени недвижимость, вероятно, будет принудительно продана на аукционе.

Обратите внимание!

Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Если вы знаете немецкий язык хотя бы на начальном уровне, то можете самостоятельно воспользоваться поиском недвижимости на крупнейшем тематическом портале Германии – Immobilien Scout 24. Здесь собрана большая база объектов во всех городах страны.

Вот ещё два популярных портала по поиску недвижимости:

База объектов недвижимости в Германии имеется и на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор по вашим требованиям – риелторы сами пришлют вам подборки подходящих объектов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Германии. Обратите внимание на актуальный обзор.

Примеры жилых объектов в Германии
Квартира за 35 000 евро в Вуппертале, Германия
35 000 €
Квартира в Вуппертале, Германия
25 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается однокомнатная квартира в Вуппертале. Квартира находится в доме 1990 года постройки, который расположен недалеко от университета. Квартира площадью 25 м² расположена на 2 этаже (это немецкий 1 OG). В доме подключено центральное газовое отопление. На данный момент квартира сдана в аренду. Hausgeld: 175 Euro Доход в год:...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 43 500 евро в Оберхаузене, Германия
43 500 €
Квартира в Оберхаузене, Германия
27 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартира в городе Oberhausen Прекрасная квартира, уже с арендатором. За арендатора платит город - стабильно и вовремя. В 2023 году был сделан ремонт в квартире. В доме были заменены все трубы. Дом 1973 года постройки, высококачественный: железобетонные перекрытия, хорошая звукоизоляция. Окна выходят на тихую улицу. Площадь квартиры...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 43 500 евро в Оберхаузене, Германия
43 500 €
Квартира в Оберхаузене, Германия
27 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартира в городе Oberhausen Прекрасная квартира, уже с арендатором. За арендатора платит город - стабильно и вовремя. В доме были заменены все трубы. Дом 1973 года постройки, высококачественный: железобетонные перекрытия, хорошая звукоизоляция. Окна выходят на тихую улицу. Площадь квартиры 27,11 м2 Все бытовые нужды в пешей...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 49 000 евро в Плауэне, Германия
49 000 €
Квартира в Плауэне, Германия
115 м2 1 1 1
продажа напрямую от собственника 1 комнатная квартира, 35 квадратов, в красивом старинном здании по выгодной цене! Предлагаемая Вашему вниманию квартира расположена на 5-ом этаже в старинном здании постройки 1900-го года. Здание является типичным для эпохи грюндерства, особенности таких построек – это высокие потолки с уникальной...
Частное лицо
Квартира за 60 000 евро в Дуйсбурге, Германия
60 000 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
58 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается квартира в Дуйсбурге, площадью 58 м2 Две комнаты + большой балкон Дом 1965 года постройки Квартира расположена на 3 этаже (2OG), есть лифт. Центральное отопление. Energieverbrauchskennwert 151,00 kWh/(m2*a). Рядом с озером Тоеппер, Фолькс парком и зоологическим садом. Сдана в аренду. Годовой доход: 2532 евро (4,22%)...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 61 500 евро в Дуйсбурге, Германия
61 500 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
59 м2 2
Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартира в Дуйсбурге 2,5 комнаты этаж 3 OG Hausgeld: 190 Euro Доход от аренды в год, фактический 2760 (~ 4,48%) € Квартира требует ремонта. Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Апартаменты за 62 000 евро в Бохуме, Германия
62 000 €
Апартаменты в Бохуме, Германия
42 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу
Апартамент в Бохуме, в составе отеля крупной сети Novum Hotels (Acora). Объект 1998 года постройки в самом центре Бохума. Общая площадь апартамента составляет 42.95 кв.м. Договор заключается на 5 лет - всегда новый Договор аренды продлен в 2022 году, минимум до конца 2027 года Годовой доход (фактический): 3096 (4,99%) Hausgeld 244...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 65 000 евро в Хагене, Германия
65 000 €
Квартира в Хагене, Германия
41 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Дом ухожен! Хорошее расположение в самом центре города и в районе. (рядом пешеходная зона центра города, все магазины и остановки все рядом) в основном это немецкий район (рядом парк, который очень красиво цветет весной) Дом построен в 1970 году в доме центральное отопление Квартира сдана в аренду за 390 Евро (KM 250 + NK...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 66 000 евро в Пассау, Германия
66 000 €
Квартира в Пассау, Германия
37 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается однокомнатная квартира в Баварии, в деревне Langfurth Есть балкон с прекрасным видом на горы и лес Квартира расположена на 2 этаже от земли Квартира свободна (использовалась собственником для отдыха) Зимой катание на лыжах, летом велопрогулки и так далее. Тут очень чистый и целебный воздух! Очень чистый воздух. Летом не...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 69 000 евро в Дуйсбурге, Германия
69 000 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
67 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается просторная двухкомнатная квартира в городе Дуйсбург Площадь 67 м2 Расположена на 3 этаже (это 2 OG немецкий) Дом построен в 1938/2012 Объект ухожен Центральное газовое отопление Объект удачно расположен в тихом жилом районе Дуйсбург-Бек. До автобусных и трамвайных линий 901, 907 и NE1 можно легко добраться всего за...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 70 000 евро в Золингене, Германия
70 000 €
Квартира в Золингене, Германия
36 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается небольшая квартира в городе Меттманн дом 1972 года постройки площадь квартиры 36 м2 Hausgeld: 135 Euro Квартира сдана в аренду и приносит 2460 Euro в год (3,51%). Комиссия для покупателя + 3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 78 000 евро в Херне, Германия
78 000 €
Квартира в Херне, Германия
64 м2 4 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается двухуровневая квартира в городе Херне В квартире две стандартные комнаты и две маленькие комнаты выше уровнем Два санузла. Площадь квартиры 64,2 м2 На данный момент квартира сдана в аренду за 540 евро в месяц (арендаторы два года арендуют квартиру) Hausgeld: 206 euro Фактический годовой доход: 4008 евро Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 79 000 евро в Плауэне, Германия
79 000 €
Квартира в Плауэне, Германия
90 м2 4 3 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
продажа напрямую от собственника 4-х комнатная квартира, 90 квадратов, с кухней и балконом. в красивом старинном здании по выгодной цене! продаю с мебелью и кухней и всей электротехникой. Заходи и живи. По желанию, мебель и кухню могу забрать. Предлагаемая Вашему вниманию квартира расположена на 3-ом этаже в старинном здании постройки...
Частное лицо
Квартира за 80 000 евро в Эркрате, Германия
80 000 €
Квартира в Эркрате, Германия
26 м2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается небольшая квартира в городе Эркрат. Квартира только после ремонта! Площадь квартры 26 м2 Первый этаж (высокий) Hausgeld: 127 Euro Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 82 500 евро в Оберхаузене, Германия
82 500 €
Квартира в Оберхаузене, Германия
54 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продаются две квартиры в городе Oberhausen Объекты уже с арендаторами. В 2023 году был сделан ремонт. В доме были заменены все трубы. Дом 1973 года постройки, высококачественный: железобетонные перекрытия, хорошая звукоизоляция. Окна выходят на тихую улицу. Площадь каждой квартиры 27,11 м2 Все бытовые нужды в пешей доступности....
DEM GROUP GmbH
Квартира за 90 000 евро в Эссене, Германия
90 000 €
Квартира в Эссене, Германия
72 м2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается просторная квартира в Эссене Площадь квартиры 72 м2 (3 комнаты) Этаж 2 от земли (немецкий 1OG) Квартира сдана в аренду. Годовой доход фактический: 4092 евро Hausgeld 259 Euro Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 92 000 евро в Эссене, Германия
92 000 €
Квартира в Эссене, Германия
52 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартира в Эссене, в районе Altendorf Адрес: Niederfeldstr.46, Essen, 1965 год постройки (качественные железобетонные перекрытия) Объект санирован в 2019 году. Квартира расположена на 2 этаже, площадь 52 кв.м. В квартире две комнаты. Hausgeld: 172 евро. Квартира сдана в аренду и приносит в год 5736 евро (6% годовых) Подробности...
DEM GROUP GmbH
Дом под реконструкцию за 99 000 евро в Альтенбурге, Германия
99 000 €
Дом под реконструкцию в Альтенбурге, Германия
237 м2 24
Предлагаем на продажу жилой дом, нуждающийся в полной реконструкции, расположенный в городе Альтенбург, земля Тюрингия. Дом был построен примерно в 1900 году на участке площадью 250 квадратных метров и имеет прихожую, три этажа, чердак и подвал. Не является памятником архитектуры. Дом нуждается в полной реконструкции. Все подключения газа,...
EW Real Estate
Квартира за 100 000 евро в Крефельде, Германия
100 000 €
Квартира в Крефельде, Германия
76 м2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается квартира в самом центре Крефельда. Квартира отремонтирована и свободна к заселению. Дом 1905 года постройки / ремонт в 2022-2023 Площадь квартиры 76 м2 Особенности: Объект расположен на 2 уровнях (этажах) - Maisonette 2OG + DG Центральное газовое отопление, высокие потолки, есть келлер Hausgeld: 271 Euro Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 110 000 евро в Дуйсбурге, Германия
110 000 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
125 м2 5
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается квартира в Дуйсбурге. Дом 1905 года постройки Хорошее расположение дома в районе Площадь квартиры 125 м2 5 комнат Мансардный этаж (DG) Рядом остановки общественного транспорта, магазины для покупок, аптеки. В целом - хорошая транспортная доступность Квартира сдана в аренду. Фактический годовой доход: 5700 евро (5,18%)...
DEM GROUP GmbH

Риелторы и юристы в Германии

В Германии участие риелтора в сделке необязательно, в отличие от нотариуса, который является необходимым звеном процесса покупки недвижимости. Вы можете подбирать объекты самостоятельно. Но, как правило, иностранцы обращаются в агентства недвижимости. Не последнюю роль в этом играет языковой барьер и недостаточное знание местного законодательства.

Недвижимость в Гамбурге
В Германии участие риелтора в сделке необязательно, в отличие от нотариуса, который является необходимым звеном процесса покупки недвижимости

Русскоязычные в Германии – одна из самых многочисленных групп иностранных покупателей недвижимости. Нередко в агентствах есть сотрудники, говорящие по-русски. У некоторых риелторских компаний есть представительские офисы в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве.

Смотрите список риелторов и застройщиков Германии.

Риелтор в Германии сопровождает покупателя от выбора объекта до оформления свидетельства о собственности. В обязанности специалиста входят:

  • ведение переговоров с продавцом;
  • предоставление консультации при подборе жилья;
  • решение вопросов с банками.

Обратите внимание!

Риелторская деятельность в Германии лицензируется. Поэтому обязательно поинтересуйтесь, есть ли у специалиста разрешение на ведение маклерской деятельности в соответствии с §34 GewO. Подтверждением профессионализма риелтора также является его членство в Ассоциации маклеров Германии (Verband Deutsher Makler).

Подписания договора купли-продажи недостаточно для передачи собственности. Права нового владельца нужно зарегистрировать в поземельной книге (Grundbuch) – об этом позаботится нотариус. Он проверит все аспекты сделки, после чего подаст заявку на внесение изменений.

Многие используют нотариуса для организации расчётов по сделке. В этом случае деньги переводятся на эскроу-счёт нотариуса (notaranderkonto) и хранятся на нём, пока не будут выполнены условия для передачи собственности.

Список всех лицензированных нотариусов Германии можно найти на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Этап 1. Открытие счёта в банке и проверка объекта

Открываем счёт в банке

Расчёты между продавцом и покупателем в Германии проходят по безналичному расчёту. Другие виды оплаты почти не используются. Оплачивать сделку можно как с немецкого, так и с любого другого иностранного счёта, в том числе и российского.

Юридических препятствий для иностранцев к открытию счетов в немецких банках нет, но у покупателей с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.

Недвижимость в Хиндельсхайме
Оплачивать сделку можно как с немецкого, так и с любого другого иностранного счёта, в том числе и российского

Для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счёта необходимо присутствовать лично. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, позволяющий каждому гражданину удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не распространяется на иностранцев.

С требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов желательно ознакомиться заранее. Чаще всего от иностранных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры, но некоторые банки могут потребовать и справку-рекомендацию.

Также может понадобиться почтовый адрес в Германии для пересылки документов (как правило, иностранцы указывают адрес риелтора) и знание немецкого или английского языка на разговорном уровне. В редких случаях банк просит справки о доходах.

Счёт открывается в евро. Договор на его обслуживание заключается после того, как банк проверит документы и данные клиента. Деньги на счёт можно вносить сразу после открытия.

Для оплаты с российского счёта необходимо представить в банк пакет документов, подтверждающих цель перевода. Как правило, достаточно оригинала договора купли-продажи с переводом на русский язык.

Проверяем объект

Первое, что рекомендуется сделать покупателю, – ознакомиться с содержанием поземельной книги (Grundbuch). Сделать это можно самостоятельно или с помощью нотариуса. В поземельной книге зафиксированы все настоящие и прошлые собственники, возможные обременения и т. д.

Обременения (например, ипотеку) покупатели перенимают только в том случае, если дают на то своё согласие. Покупатель переводит деньги на счёт продавца или напрямую на счёт кредитора только после получения разрешения банка на удаление обременений (Löschungsbewilligung), поэтому новоиспечённый собственник ничем не рискует. Погашать задолженности можно за счёт покупной стоимости. Если же её недостаточно, то покупатель и банк заключают договор о способе выплаты оставшегося долга.

Другие важные документы, касающиеся недвижимости, – жилищный устав (Teilungserklärung), протоколы собраний владельцев (Eigentümerversammlungsprotokolle), экономический план (Wirtschaftsplan) и расчёт коммунальных услуг (Nebenkostenabrechnung).

В жилищном уставе указаны доли частной и общей собственности на земельном участке и в сооружениях, расположенных на нём, а также всевозможные правила (выбора управляющего, содержания домашних животных и т. д.).

Из протоколов собраний владельцев (рассматриваются обычно три последних года) можно почерпнуть информацию о владельцах других квартир, принятых решениях о ремонте, обсуждаемых проблемах в доме и т. д.

Экономический план и расчёт коммунальных услуг показывает по пунктам суммы к ежемесячной оплате – жилищную плату (Hausgeld или Wohngeld). Отсюда видно, из чего складывается ежемесячная плата и как можно её оптимизировать.

Этап 2. Заключение договора

Продавец и покупатель встречаются у нотариуса для подписания договора. При этом одновременного присутствия сторон не требуется – к нотариусу первый и второй могут явиться поочерёдно. Обе стороны или их доверенные лица также могут заверить договоры у различных нотариусов в различных городах. Договор вступает в силу после его законного заверения обеими сторонами.

Заверение договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.

Жильё в Берлине
Заверение договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки

Учтите, что нотариус обязан прочесть договор купли-продажи вслух, а также ответить на любые дополнительные вопросы. После того как контракт прочитан и все моменты разъяснены, покупатель, продавец и нотариус ставят свои подписи на документе, и все получают его заверенные копии.

Задаток по закону не требуется, но большинство маклеров берут аванс в счёт своей комиссии либо в размере 1% от стоимости (с немецкими покупателями, не нуждающимися в переводе и сопровождении сделки), либо в размере всей комиссии (в случае с иностранными покупателями).

Примеры коммерческих объектов в Германии
Коммерческая недвижимость за 115 280 евро в Магдебурге, Германия
115 280 €
Коммерческая недвижимость в Магдебурге, Германия
19 м2 4% в год
Квартиры в замке на воде, расположенном на климатическом курорте в коммуне Флехтинген, земля Саксония-Анхальт. Замок площадью 6,400 кв.м. отреставрирован и модернизирован в 2021 году. К продаже доступно 100 помещений под квартиры, половина из них уже готовы к проживанию. Цена квартир: от 115.280 евро Площадь: 19.21 - 161.92 кв.м....
Intermark Global
Коммерческая недвижимость за 131 230 евро в Лейпциге, Германия
131 230 €
Коммерческая недвижимость в Лейпциге, Германия
26 м2 4% в год
Гостиничные номера в замке в федеральной земле Саксония-Анхальт, город Шкопау. Замок 16 века в стиле барокко на территории 50 000 кв.м., полностью отреставрирован. Функционирует как отель с ресторанами, барами, спа-центром и конференц-залами, которые арендуются отелем. Цена апартамента: от 131.230 евро Площадь: 26.25 - 95.59 кв.м....
Intermark Global
Инвестиционный проект за 145 800 евро в Трире, Германия
145 800 €
Инвестиционный проект в Трире, Германия
334 м2 27.73% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Проектом предусмотрено строительство доппельхауса с 4 отдельными входами на двух уровнях. Площадь участка 883 м2 Общая жилая площадь: 334 м2 Разрешение на строительство получено! Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 145.800 евро Доход инвестора составит 60.706 евро,...
DEM GROUP GmbH
Коммерческая недвижимость за 171 300 евро в Дрездене, Германия
171 300 €
Коммерческая недвижимость в Дрездене, Германия
34 м2 5.48% в год
Апартаменты в пятиэтажной замковой резиденции в посёлке Уист (в часе езды от Дрездена). Резиденция построена в 18 веке, сейчас проводится реставрация. На участке площадью более 3.500 кв.м. раскинулись сады в английском и барочном стилях, через земли протекает река Шпрее. Гарантированная арендная доходность с первого дня покупки
Intermark Global
Офис за 175 600 евро в Вердере, Германия
175 600 €
Офис в Вердере, Германия
101 м2 5.2% в год
Продаются офисные помещения в г.Вердер, земля Бранденбург. Купить помещения можно как по отдельности, так и вместе. Помещения сданы в аренду, арендаторы имеют различные опции на продление договора аренды. Арендатор Договор аренды до Опции кол-во / лет Площадь, кв.м. Аренда в год / евро Стоимость евро...
EW Real Estate
Коммерческая недвижимость за 200 900 евро в Верхней Франконии, Германия
200 900 €
Коммерческая недвижимость в Верхней Франконии, Германия
49 м2 4% в год
Кредит Готовый бизнес
Апартаменты в доме престарелых (новый проект) с длительным договором аренды в центре города Байрот. Все комнаты имеют собственную ванную комнату, на каждом этаже - общественные зоны для общения и отдыха. Преимущества: - Гарантированный уровень дохода для инвестора благодаря долгосрочному договору аренды с оператором - Кроме того,...
Estate-Service24
Коммерческая недвижимость за 210 800 евро в Магдебурге, Германия
210 800 €
Коммерческая недвижимость в Магдебурге, Германия
31 м2 4% в год
Апартаменты в замке в Бартенслебен, построен в середине 18 века в стиле барокко. Полностью отреставрирован в 2021 году и принадлежит к люксовому сегменту. Сейчас помещения в здании арендует компания, специализирующаяся на обеспечении жилья для людей, которые нуждаются в ежедневном уходе. Вокруг замка – озеро и леса. Цена апартаментов: от...
Intermark Global
Доходный дом за 265 000 евро в Крефельде, Германия
265 000 €
Доходный дом в Крефельде, Германия
213 м2 8.29% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается многоквартирный дом в городе Крефельд. В доме 6 квартир. Объект сдан в аренду и приносит 21983 евро в год. Дом оснащен этажным газовым отоплением и ночными накопителями тепла. Предусмотрено отдельное помещение для стиральной машины. Входная группа в доме выложена плиткой. Дом расположен на спокойной жилой улице, в центре...
DEM GROUP GmbH
Кафе, ресторан за 310 100 евро в Вердере, Германия
310 100 €
Кафе, ресторан в Вердере, Германия
132 м2 5.2% в год
Коммерческая недвижимость в пригороде Берлина. Доход 5,2% Продаются коммерческие помещения в г.Вердер, земля Бранденбург. Купить помещения можно как по отдельности, так и вместе. Объект расположен в оживленном районе, на первом этаже нового современного жилого комплекса. Рядом расположена вся необходимая инфраструктура, такая как: рестораны,...
EW Real Estate
Инвестиционный проект за 332 800 евро в Дюссельдорфе, Германия
332 800 €
Инвестиционный проект в Дюссельдорфе, Германия
182 м2 22.28% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Проектом предусмотрено строительство жилого комплекса с и рестораном и подземным паркингом в городе Дюссельдорф Площадь участка 1635 кв. м. Общая площадь квартир и таунхаусов 1820 кв. м. Площадь ресторана 200 кв.м. Таунхаусы 4 единицы Квартир 20 единиц Парковочных мест 18 единиц Парковочных мест (подземный паркинг) 20 единиц...
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 350 000 евро в Гельзенкирхене, Германия
350 000 €
Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия
320 м2 6.85% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается доходный дом в городе Гельзенкирхен Год постройки 1970 Жилая площадь 252,90 m2 Полезная площадь 67,65 m2 Земля 116,00 m2 Гаражи 3 Описание недвижимости Дом был построен в 1970 году как дом на 6 семей. В 2016 году дом был полностью перестроен. Квартиры на одном уровне были объединены. На 3 этаже была создана просторная...
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 390 000 евро в Крефельде, Германия
390 000 €
Доходный дом в Крефельде, Германия
221 м2 4.83% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Доходный дом удачно расположен в центре города Krefeld. Построен методом массивного строительства в 1900 году В доме 3 этажа. Центральное газовое отопление! Состав объекта: 4 квартиры и 2 коммерческих помещения. Годовой доход: Фактический: 18840 Евро (4.83%) Возможен: 24240 Евро (5.84%) Комиссия маклера для покупателя + 5,95%...
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 395 000 евро в Дуйсбурге, Германия
395 000 €
Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
250 м2 4.86% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Доходный дом в Германии, в Duisburg, 250 м² (участок земли 330м2) дом построен в 1915 году 3 этажа 5 квартир участок земли 330 м2 жилая площадь дома 250 м2 Дом приносит в год фактический доход: 19200 евро (~ 4,86%). Комиссия для покупателя +5,95% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Магазин за 400 000 евро в Лейпциге, Германия
400 000 €
Магазин в Лейпциге, Германия
1800 м2
Представляем Вашему вниманию супермаркет в г. Лаусиг (земля — Саксония). Объект построен в 1995 году. Супермаркет состоит из 3 отдельных зданий, которые соединены между собой арочной крышей. Имеется площадка для погрузочно-разгрузочных работ и открытая парковка на 120 машино-мест. Строение №1 включает в себя 4 отдельных помещения: 1052...
EW Real Estate
Доходный дом за 410 000 евро в Эммерих-ам-Райне, Германия
410 000 €
Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия
475 м2 8.09% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается доходный дом на границе с Голландией. Город Эммерих на Рейне. Общая площадь дома 475 м2 Участок площадью 469 м2 В доме семь квартир и 1 гараж Год постройки 1953, санирован в 2012 /2017 Дом сдан в аренду. Фактический годовой доход: 34 308 евро в год (8,36% годовых). Комиссия для покупателя + 4,76% к стоимости объекта.
DEM GROUP GmbH
Отель, гостиница за 425 000 евро в Гёттинген, Германия
425 000 €
Отель, гостиница в Гёттинген, Германия
900 м2 10% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается готовый бизнес - действующий отель в хорошем состоянии. В отеле 17 номеров, 15 парковочных мест, ресторан и 3 гаража. Гостевая терраса ресторана примерно на 40 посадочных мест. Площадь ресторана 85м2 Парковка плюс земля под зданием 1202 м2 Участок за зданием 2587 м2 Год постройки: 1961 Требуется частичная реновация: 7...
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 430 000 евро в Дуйсбурге, Германия
430 000 €
Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
496 м2 6.46% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Доходный дом в Duisburg Площадь дома 476 м2 5 квартир сданы в аренду 2 машиноместа сданы в аренду 4 этажа Объект сдан и приносит в год: 48.540 Евро (11,2%) Комиссия для покупателя + 3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 449 000 евро в Эссене, Германия
449 000 €
Доходный дом в Эссене, Германия
257 м2 4.78% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагается к продаже доходный дом в Германии Площадь дома 257 м2 Площадь земельного участка 242 м2. За домом находится очень красивая, просторная терраса с прилегающим к ней ухоженным садом. Дом отапливается новой газовой системой центрального отопления. С 2004 года весь дом сдан в аренду Heimstatt Engelbert, службе социального...
DEM GROUP GmbH
Магазин за 464 860 евро в Берлине, Германия
464 860 €
Магазин в Берлине, Германия
35 м2
Вашему вниманию представлена новая коммерческая недвижимость в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Коммерческие помещения расположены на первом этаже в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В комплексе будет 219 квартир и...
EW Real Estate
Доходный дом за 480 000 евро в Дуйсбурге, Германия
480 000 €
Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
562 м2 7.2% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается доходный дом в Дуйсбурге Площадь дома 562 м2 В доме 7 квартир и 10 машиномест Возможен расчет в рублях Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH

Этап 3. Оплата сделки

Имеется два варианта расчётов между покупателем и продавцом: оплата напрямую на счёт продавца или расчёт посредством трастового счёта нотариуса (Notaranderkonto).

На счёт продавца деньги перечисляются после получения от нотариуса письма с подтверждением, что выполнены все необходимые предпосылки (Preisfälligkeitsbescheinigung).

К предпосылкам оплаты относятся: предварительная регистрация прав собственности в пользу покупателя (Auflassungvormerkung); получение справки из банка о разрешении на снятие обременений (Löschungsbewilligung), если таковые имеются; получение разрешения управляющего при доме на продажу и покупку (Verwalterzustimmung).

Оплата посредством трастового счёта нотариуса используется, если стороны желают быстро передать собственность. Нотариус открывает эскроу-счёт конкретно на сделку после подписания договора купли-продажи, покупатель в течение оговорённого срока (обычно две – четыре недели) перечисляет туда покупную стоимость. После уплаты всей суммы покупателю передаются ключи, и он получает право заселяться в приобретённую недвижимость.

Доступ к трастовому счёту имеет исключительно нотариус, который после выполнения всех предпосылок (они перечислены выше) переводит деньги на счёт продавца.

Этап 4. Регистрация нового собственника

Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд (Grundbuchamt) заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. Только после этого и при условии выполнения других необходимых предпосылок сумма переводится на счёт продавца или нотариуса.

Получив всю сумму (в том числе на уплату налогов), нотариус высылает в поземельный суд заявку на внесение окончательной регистрации и одновременное стирание предварительной. Все занесённые данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.

Поскольку процедура окончательной регистрации может занять несколько недель, в договоре купли-продажи оговаривается дата экономического перехода прав собственности, начиная с которой покупатель перенимает все права и обязанности, связанные с владением недвижимостью: проживание, сдачу в аренду, оплату ежемесячных расходов и т. д. Для удобства расчётов экономический переход прав собственности назначается обычно на первое число месяца, следующего за выплатой покупной стоимости, или же на следующий день после оплаты.

Процедура сделки купли-продажи от начала подготовки документов до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге занимает от двух до четырёх месяцев. Иногда и дольше, если объект продаётся через банк, через управляющего по делам о неплатёжеспособности, опекунский суд; если привлекается ипотечный кредит и т. д.

Удалённая сделка

Недвижимость в Германии можно приобрести без визита в страну. Для проведения сделки покупатель оформляет нотариальную доверенность на представителя, например агента, или специальное согласие на совершение конкретной сделки от его имени (Genehmigung). Этот документ готовят у нотариуса в родной стране, затем апостилируют и переводят на немецкий язык. Оригинал отправляют в Германию почтой или курьерской службой.

Читайте подробнее о дистанционных сделках

Налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии

Налог на покупку недвижимости

Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он сейчас составляет 6%.

За уплату этого налога отвечают солидарно покупатель и продавец. В большинстве случаев в договоре указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки несёт покупатель.

Жильё во Франкфурте
Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer)

Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).

К расходам со стороны покупателя относятся: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.

Ставки налога на покупку недвижимости в Германии в 2020 году

Федеральная земля

Налоговая ставка

Берлин

6,0%

Бранденбург

6,5%

Баден-Вюртемберг

5,0%

Бремен

5,0%

Гамбург

4,5%

Нижняя Саксония

5,0%

Северный Рейн – Вестфалия

6,5%

Рейнланд-Пфальц

5,0%

Саар

6,5%

Саксония-Анхальт

5,0%

Шлезвиг-Гольштейн

6,5%

Тюрингия

6,5%

Бавария

3,5%

Гессен

6,0%

Мекленбург – Передняя Померания

6,0%

Саксония

3,5%

Читайте также: Налоги в Германии. Сколько платят иностранцы, которые владеют немецкой недвижимостью

Оплата услуг нотариуса

Нотариальные расходы рассчитываются по специальной таблице, в соответствии с которой взимается определённая сумма за каждую операцию. В среднем получается порядка 1,5% от рыночной цены, но если стоимость недвижимости низкая, то гонорар нотариуса может быть и выше – около 2-3%. И наоборот, при покупке дорогих объектов процент ниже среднего.

Расходы на регистрацию нового собственника

Расходы на регистрацию прав собственности в поземельной книге составляют в среднем 0,5% или до 1,0%, если стоимость недвижимости низкая.

Комиссия риелтора

Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% + НДС, и платит её в большинстве случаев покупатель.

Иногда комиссия или её часть взимается с продавца и включена в стоимость недвижимости.

По более дешёвым объектам маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.

Ипотека в Германии

Иностранцы могут рассчитывать на ипотеку в немецких банках. Но в этом случае вырастут затраты: за рассмотрение кредита ставка в среднем 1% от цены объекта.

С иностранными заёмщиками работают многие немецкие банки, например:

Типичные условия предоставления кредитов в Германии

Ставка для кредита на 30 лет

2,79%

Ставка для кредита на 15 лет

2,23%

Ставка для кредита на 5 лет и менее

3,12%

Обзор ситуации на рынке недвижимости Германии

По словам эксперта по недвижимости банка Landesbank Hessen-Thüringen Стефана Митропулоса, жилищный рынок страны на удивление устойчив, несмотря на ослабление экономики из-за коронавируса. По его мнению, спада не предвидится – лишь небольшое замедление: вместо привычных 5-6% квартиры и дома в Германии подорожают в 2021 году на 4%, сообщает местное издание DW.

Ранее ожидалось, что многолетний бум на немецком жилищном рынке закончится из-за снижения доходов населения, роста безработицы и ослабления экономики. Но в третьем квартале 2020-го дома и квартиры в стране подорожали на 7,8% за год, согласно данным Федерального статистического ведомства, а по версии портала Global Property Guide – на 12,4%.

Доходность же от аренды в мегаполисах последние несколько лет падает. По итогам третьего квартала 2020 года в центре Берлина она составляет 2,99% годовых до вычета налогов, во Франкфурте – 3,70%, в Мюнхене – 2,86%.

Читайте также: Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии?

Резюме: это надо запомнить

  • Ограничений на покупку недвижимости в Германии для россиян и граждан стран СНГ нет. Если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
  • Покупка недвижимости предоставляет право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодие или до 180 дней в год. Но не является основанием для оформления ВНЖ.
  • Ключевое звено сделки, которое обеспечивает её чистоту и безопасность, – нотариус. Без него не проводится ни одна транзакция.
  • Стандартная процедура покупки занимает в Германии два – четыре месяца.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Недвижимость, Процедура покупки, Налоги и сборы

Читайте также

Недвижимость Германии – оплата в рублях и гарантированный доход. Как это возможно?
Действительно уникальное решение
Европа упрощает, а Сальвадор раздаёт… бесплатно
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Восемь фактов о Берлине для тех, кто хочет купить там квартиру
Перспективный город
Европа манит покупателей недвижимости. По-прежнему
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Германии Дома (виллы) в Германии Недорогая недвижимость в Германии Земельные участки в Германии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»