Процедура приобретения недвижимости в Германии

Содержание

• Права и обязанности иностранных покупателей
• Поиск недвижимости в Германии
• Открытие счета в банке и проверка объекта
• Заключение договора
• Оплата сделки
• Регистрация нового собственника
• Дополнительные расходы на покупку недвижимости в Германии
• Резюме

Права иностранцев на покупку недвижимости

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Германии?

Гражданин любой страны, в том числе России, Украины, Беларуси и Казахстана, имеет право на приобретение коммерческой и жилой недвижимости, а также земельных участков во всех федеральных землях Германии.

В случае, если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой Палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Германии?

Покупка недвижимости в стране предоставляет визовые льготы. А именно – право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Однако для въезда в страну для покупки недвижимости потребуется оформить въездную визу.

Приобретение недвижимости в Германии не является основанием для оформления ВНЖ. О том, как можно получить вид на жительство в этой стране, читайте здесь.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Германии?

Любой владелец собственности в Германии, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать налоги на недвижимость и коммунальные расходы. В Германии строго следят за должниками. Даже минимальная задолженность может привести к значительным штрафам и отказу в предоставлении визы или даже лишению ВНЖ. А долг может быть занесен в поземельную книгу, и при невыплате на протяжении длительного времени недвижимость может быть принудительно продана на аукционе.

Поиск недвижимости в Германии

Если вы знаете немецкий язык хотя бы на начальном уровне, то можете воспользоваться самостоятельным поиском недвижимости на крупнейшем тематическом портале Германии – Immobilien Scout 24. Здесь собрана большая база объектов во всех городах страны.

Подробная база объектов недвижимости в Германии имеется и на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Германии. Обратите внимание на свежий обзор.

Как искать риэлтора в Германии?

В Германии участие риэлтора в сделке не обязательно, в отличие от нотариуса, который является необходимым звеном процесса покупки недвижимости. И вы можете подбирать объекты самостоятельно. Но, как правило, иностранцы редко решаются на подобный шаг и обращаются в агентства недвижимости. Не последнюю роль в этом играет языковой барьер и недостаточное знание местного законодательства.

Россияне в Германии – одни из самых многочисленных покупателей недвижимости. Нередко в агентствах недвижимости есть сотрудники, говорящие по-русски. У некоторых риэлторских компаний есть представительские офисы в Москве и Санкт-Петербурге.

Смотрите список риэлторов и застройщиков Германии.

Риэлтор в Германии сопровождает покупатиеля от выбора объекта до оформления свидетельства о собственности. В обязанности такого риэлтора входят также:

• Ведение переговоров с продавцом
• Предоставление консультации при подборе жилья
• Решение вопросов с банками

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Этап 1. Открытие счета в банке и проверка объекта

Открываем счет в банке

Расчеты между продавцом и покупателем в Германии проходят по безналичному расчету. Другие виды оплаты почти не используются. Оплачивать сделку можно как с немецкого, так и с любого другого иностранного счета, в том числе и российского. Юридических препятствий для открытия иностранцами счетов в немецких банках нет, но у покупателей с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.

Для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счета необходимо присутствовать лично. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, когда каждый гражданин может удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не действует в отношении иностранцев.

С требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов желательно ознакомиться заранее. Чаще всего от иностранных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры, но некоторые банки могут потребовать и справку-рекомендацию. Также некоторые банки требуют наличие у заявителя почтового адреса в Германии для пересылки документов (возможно указание адреса риэлтора, который помогает в открытии банковского счета) и знание немецкого или английского языка на разговорном уровне. В редких случаях банк может попросить справки о доходах.

Счет открывается в евро. Договор на его обслуживание заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после открытия.

Для оплаты с российского счета необходимо предоставление в банк пакета документов, подтверждающих цель перевода денежных средств. Как правило, достаточно оригинала договора купли-продажи с переводом на русский язык. Не помешают и дополнительные документы, такие как счет нотариуса и уведомление на оплату на русском языке с указанием полных банковских реквизитов.

Проверяем объект

Первое, что рекомендуется сделать покупателю, – это ознакомиться с содержанием Поземельной книги (Grundbuch). Сделать это можно либо самостоятельно, либо с помощью нотариуса. В Поземельной книге зафиксированы все настоящие и будущие собственники земли, возможные обременения ипотеками и т.д.

Стоит обратить внимание на то, что обременения ипотеками, зарегистрированные в поземельной книге, покупатели перенимают только в том случае, если они дают на то свое согласие. Любые задолженности по кредитам на покупку жилья должны быть удалены из поземельной книги в процессе переоформления прав собственности.

Покупатель переводит деньги на счет продавца или напрямую на счет кредитора только после получения разрешения банка на удаление обременений (Löschungsbewilligung), поэтому новоиспеченный собственник ничем не рискует. Погашать задолженности можно за счет покупной стоимости или ее части. Если же ее недостаточно, то часть долга покрывается за счет покупной стоимости, а покупатель и банк заключают между собой договоренность о способе погашения по поводу оставшейся части.

Другими важными документами, касающимися недвижимости, являются жилищный устав «Teilungserklärung», протоколы собраний владельцев «Eigentümerversammlungsprotokolle», экономический план «Wirtschaftsplan» и расчет коммунальных услуг „Nebenkostenabrechnung“.

В жилищном уставе указаны доли частной и общей собственности на земельном участке и в сооружениях, расположенных на нем, а также всевозможные правила (выбора управляющего, содержания домашних животных и т.д.).

Из протоколов собраний владельцев за последние годы (рассматриваются обычно три последних) можно почерпнуть много важной информации о владельцах других квартир в доме, о принятых решениях о ремонте, обсуждаемых проблемах в доме и т.д.

Экономический план и расчет коммунальных услуг показывает по пунктам суммы, подлежащие к ежемесячной оплате, называемой жилищной платой «Hausgeld» или «Wohngeld». Отсюда можно увидеть, из чего складывается ежемесячная плата и как можно ее оптимизировать или снизить.

Этап 2. Заключение договора

Продавец и покупатель встречаются у нотариуса для подписания договора. При этом одновременного присутствия сторон не требуется – к нотариусу и первый и второй могут явиться поочередно. Обе стороны или их доверенные лица также могут заверить договора у различных нотариусов в различных городах. Договор вступает в силу после его законного заверения обеими сторонами.  Заверение договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.

Учтите, что нотариус обязан прочесть договор купли-продажи вслух в присутствии продавца и покупателя, а также ответить на любые дополнительные вопросы. После того, как контракт прочитан и все моменты разъяснены, покупатель, продавец и нотариус ставят свои подписи на документе и все получают его заверенные копии.

Задаток по закону не требуется, но большинство маклеров берут аванс в счет своей комиссии в размере либо 1%  от стоимости (с немецкими покупателями, не нуждающимися в переводе и сопровождении сделки) либо в размере всей комиссии (в случае с иностранными покупателями).

Этап 3. Оплата сделки  

Имеется два варианта расчетов между покупателем и продавцом: оплата напрямую на счет продавца или расчет посредством трастового счета нотариуса (Notaranderkonto).

Первый вариант применяется практически всегда. В этом случае оплата производится на счет продавца после получения от нотариуса письма с указанием о выполнении всех необходимых предпосылок (Preisfälligkeitsbescheinigung).

К предпосылкам оплаты относятся: произведение предварительной регистрации прав собственности в пользу покупателя (Auflassungvormerkung), получение справки от банка о разрешении на стирание обременений (Löschungsbewilligung), если таковые имеются, получение разрешения управляющего при доме на продажу и покупку (Verwalterzustimmung).

Оплата посредством трастового счета нотариуса используется только в случае, если стороны желают быстрый переход владения.

В этом случае оплата покупной стоимости производится на специальный трастовый счет нотариуса. Трастовый счет открывается нотариусом конкретно на данную сделку после подписания договора купли-продажи, куда покупатель в течение оговоренного срока (обычно 2-4 недели) вносит покупную стоимость. После оплаты на трастовый счет производится передача ключей, и покупатель уже имеет право заселяться в приобретенную недвижимость.

Доступ к трастовому счету имеет исключительно нотариус, который после выполнения всех необходимых предпосылок к оплате (указанных выше) оплачивает покупную стоимость на счет продавца.

Этап 4. Регистрация нового собственника

Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд (Grundbuchamt) заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. Только после этого, а также выполнения других необходимых предпосылок, сумма переводится на счет продавца покупателем напрямую или нотариусом с трастового счета.

После получения продавцом покупной стоимости и оплаты налога на приобретение недвижимости, нотариусом высылается в поземельный суд заявка на внесение окончательной регистрации с одновременным стиранием предварительной. Все занесенные данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.

Поскольку процедура окончательной регистрации прав собственности может занять определенное время, в договоре купли-продажи, как правило, оговаривается дата "экономического перехода прав собственности" – дата, начиная с которой покупатель перенимает все права и обязанности, связанные с владением недвижимостью: проживание, сдача в аренду, оплата ежемесячных расходов и т.д. Для удобства расчетов экономический переход прав собственности назначается обычно на 1-е число месяца, следующего за оплатой покупной стоимости или же на следующий день после оплаты.

Полная процедура сделки купли-продажи и перерегистрации прав собственности от начала подготовки документов на покупку до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге занимает в среднем от двух до четырех месяцев, но иногда и дольше, если объект продается через банк, управляющего по делам о неплатежеспособности, опекунский суд, с привлечением ипотечного кредита и т.д.

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?

Да, можно. При удаленном приобретении вы оформляете доверенность на своего представителя. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и содержать апостиль.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии

Налог на покупку недвижимости

Обязательным условием внесения нового собственника в Поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он сейчас составляет 6%. Следует помнить, что покупатель и продавец солидарно отвечают за уплату данного налога. В большинстве случаев в договоре купли-продажи указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель.

Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).

Расходами со стороны покупателя являются: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.

Ставка налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) зависит от федеральной земли, в которой расположена покупаемая недвижимость.

Размер налога на приобретение недвижимости распределяется следующим образом:

Пока не произойдет оплата налога на приобретение недвижимости, в поземельной книге не будет произведена окончательная перерегистрация прав собственности на покупателя.

Оплата услуг нотариуса

Нотариальные расходы рассчитываются нотариусом по специальной нотариальной таблице, в соответствии с которой взимается определенная сумма за каждую операцию, проводимую в процессе оформления сделки купли-продажи. Средний размер нотариальных расходов составляет примерно 1,5%, но если стоимость покупаемой недвижимости - низкая, то размер нотариальных расходов может быть и выше, около 2-3%. И наоборот, если стоимость недвижимости - высокая, то процент нотариальных расходов может быть ниже среднего.

Расходы на регистрацию нового собственника

Расходы на перерегистрацию прав собственности в поземельной книге составляют в среднем 0,5% или до 1%, если стоимость недвижимости - более низкая.

Оплата комиссии риэлтора

Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% + НДС, и оплачивает ее в большинстве случаев покупатель.

В некоторых случаях комиссия или ее часть оплачивается продавцом и включена в покупную стоимость объекта недвижимости.

По более дешевым объектам недвижимости маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.

Конкретный пример: квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м

• Стоимость недвижимости: €65000
• Налог на приобретение: €3250
• Услуги нотариуса (ориентировочно): €1700
• Мелкие судебные издержки (ориентировочно): €550
• Комиссия маклера с учетом НДС – 7,14%: €4641
• Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами: €75 141

Резюме: это надо запомнить

• Ограничений на покупку недвижимости в Германии для россиян и граждан стран СНГ нет. В случае, если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой Палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
• Покупка недвижимости в стране предоставляет право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Но приобретение собственности не является основанием для оформления ВНЖ.
• Ключевое звено сделки, которое обеспечивает ее чистоту и безопасность, - нотариус. Без него не проводится ни одна транзакция.
• Стандартная процедура покупки занимает в Германии два-четыре месяца.
  
   

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала исполнительного директора компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер.

Подготовила Ольга Петегирич
Фото Unsplash.com

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен и будьте в курсе самых интересных и полезных новостей о недвижимости за рубежом.

Условия цитирования материалов Prian.ru