Налоги в Германии. Сколько платят иностранцы, которые владеют немецкой недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов, которые купили недвижимость в Германии

Купить недвижимость в Германии имеет право гражданин абсолютно любой страны. Ограничений по типу имущества нет: это может быть жильё, коммерческий объект, земельный участок в любой федеральной земле. Но независимо от гражданства и места жительства, покупатели-нерезиденты должны платить в большинстве случаев такие же налоги, как и резиденты страны.

Нерезидент Германии – человек, который проживает в стране менее 183 дней в году, – платит налоги только на доходы, полученные в стране. Например, если вы ведёте бизнес в Германии, будь то даже сдача купленного жилья в аренду, вы обязаны платить налог на доход. Точно так же, как и налог на владение, передачу объекта, находящегося в Германии. При этом стоит помнить два момента.

1. Если вы гражданин/резидент, скажем, Беларуси или России, перед покупкой недвижимости в Германии вы обязательно должны уведомить свою налоговую об открытии счёта в зарубежном банке или об открытии юридического лица.
2. Между Германией и РФ (а также ещё 95 странами) подписан договор об избежании двойного налогообложения. То есть, заплатив налог в Германии и имея на руках соответствующие документы, платить налоги в России не придётся. 

Учтите, что в Германии очень строго относятся к должникам. Если имеется задолженность по уплате налогов, дело может закончиться немалым штрафом, лишением визы или даже вида на жительство. Если собственник долгое время не погашает задолженность, жильё может быть принудительно продано на аукционе.

Налоги при покупке недвижимости

Независимо от постоянного места жительства иностранца, при покупке недвижимости новый собственник должен уплатить налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). В зависимости от региона размер ставки варьируется в пределах 3,5–6,5%.

Ставки налога на покупку недвижимости в Германии в 2021 году

Как правило, налог и остальные дополнительные расходы (услуги нотариуса и риелтора, переоформление прав собственности) ложатся на покупателя. Продавец покрывает только удаление обременений из поземельной книги (если таковые имеются). Все обязательства прописываются в договоре.

Более подробно о расходах и процедуре покупки недвижимости в Германии читайте в других наших статьях

• Процедура приобретения недвижимости в Германии
• Удалённая покупка недвижимости в Германии. Кейсы для инвестиций
• Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии

Примеры объектов недвижимости в Германии

699 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

119 м² 4 3 2

Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...

NF Group

85 000 €

Отель, гостиница в Цвиккау, Германия

660 м²

Вашему вниманию предлагается 4-х этажное здание отеля «Golden Loewe». Общая площадь составляет 660 кв.м., включая 16 номеров, 2 квартиры для собственника (или люкс номера) . На первом этаже находится ресторан на 30 посадочных мест. Также есть возможность сделать внутри Биргартен тоже примерно на 30 посадочных мест. Есть огромный...

L&B Immobiliya

131 000 €

Квартира в Гельзенкирхене, Германия

85 м² 4 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Просторная 4-комнатная квартира с отличной доходностью в Гельзенкирхене (Роттхаузен) Основные характеристики: Общая площадь: 85 м² Планировка: 3 спальни, 1 просторная гостиная, кухня, ванная, коридор, подвал Подвал: общая площадь ок. 87 м² Год постройки: 1910 Капитальная реновация: 2020 Цена покупки: 131.000 €...

Элемента

57 000 €

Доходный дом в Ростоке, Германия

230 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Дом свободный - под ремонт по очень низкой цене! Местоположение: 17098 Friedland Рядом красивый собор (церковь) ~ 1910 года постройки площадь дома ~ 230 м2 участок земли 231 м2 6 квартир 3 этажа 2 отдельных входа Комиссия для покупателя +4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

Цена по запросу

Квартира в Мюнхене, Германия

275 м² 5

Оплата в рублях

Цена по запросу. Просторная и элегантная квартира расположена в самом сердце Мюнхена около знаменитой улице Maximilianstrasse, в окружении исторических достопримечательностей и культурных жемчужин города. Всего в нескольких минутах пешком находятся легендарная Баварская государственная опера, музеи и галереи, магазины премиальных брендов, а...

Campus Property

720 000 €

Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия

65 м² 2 1 1

2-х комнатная квартира в высотке Франкфурта с балконом и встроенной кухней в престижном центральном районе. Это жилье для тех, кто ценит городской комфорт, высокие стандарты энергоэффективности и эстетику современной архитектуры. Оснащение и преимущества: Панорамное остекление: В квартире всегда много естественного света....

Estate-Service24

47 000 €

Доходный дом в Плауэне, Германия

280 м²

Здание находится на одной из престижных улиц Плауэн. Небольшая прогулка по улице показывает, что почти все здания в этом районе уже отремонтированы и отличаются высоким качеством. Большинство жителей района, по всей видимости, относятся к обеспеченным слоям населения. Здание предназначено для капитального ремонта, однако недавно в нём были...

L&B Immobiliya

9 075 000 €

Магазин в Баварском Лесу, Германия

3650 м² 5.45% в год

Удалённая сделка Кредит Готовый бизнес

Торговый центр расположен в данной локации с 1999 года, в 2019 прошел полную реновацию с расширением торговых площадей в связи с все более растущим числом покупателей. Арендный договор перезаключен еще на 15 лет, до конца 2034 года. Якорный арендатор EDEKA. ЕDEKA- это сеть супермаркетов полного ассортимента, за 121 год существования EDEKA...

BiG Property

1 995 000 €

Пентхаус в Берлине, Германия

188 м² 2

Пентхаус расположен в центре Берлина на 7-ом этаже жилого здания. Пентхаус площадью 188,25 кв. м включает террасу на крыше площадью 150 кв. м, гостиную с панорамными окнами, полностью оснащенную кухню, 2 спальни, гардеробную. Техническое оснащение включает подогрев полов, систему кондиционирования. Есть возможность приобретения машиноместа...

NF Group

1 890 000 €

Вилла во Франкфурте-на-Майне, Германия

439 м² 10 5 3

Дом расположен в небольшом уютном посёлке в Райнхессене, одном из самых известных винодельческих регионов Германии, в непосредственной близости от Франкфурта и знаменитого курорта Висбаден. Этот потрясающий дом площадью 439 м? включает три ванные комнаты, два гостевых туалета, четыре просторные спальни, главную спальню с собственной ванной...

NF Group

830 000 €

Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия

870 м² 6.03% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Ухоженный объект, в хорошем состоянии. дом 1967 года 12 квартир 5 этажей центральное газовое отопление в квартирах на полу качественная плитка и ламинат Установлены современные стеклопакеты При полной аренде по цене 6,50 - 7 евро за квадратный метр, ежегодный доход составит от 62.946 до 67.788 евро. Комиссия для Покупателя +5,95%...

DEM GROUP GmbH

3 000 000 €

Магазин в Верхней Баварии, Германия

900 м² 4.8% в год

Удалённая сделка Готовый бизнес

Супермаркет типа drogerie с арендатором, Бавария Сдача в 4 кв. 2021 г. Арендопригодная площадь: 900 кв.м Доход от аренды в год – 144 000 евро Арендатор – европейская сеть магазинов типа drogerie с более 3700 магазинами в Европе. Компания была основана в Германии в 1970-х годах, в 2020 г. оборот...

Intermark Global

2 700 000 €

Магазин в Дрездене, Германия

1500 м²

Готовый бизнес

Супермакет Netto Супермаркет Netto в одном из наиболее привлекательных для инвестиций регионе — Нижней Саксонии. Объект построен проверенным немецким застройщиком. Данный проект — один из примеров реализованных транзакций BiG Property. Чтобы узнать об актуальных инвестиционных проектах холдинга и выбрать оптимальный для вас,...

BiG Property

95 000 €

Квартира в Реклингхаузене, Германия

65 м² 3 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Уютная квартира в самом сердце Реклингхаузена — отличная инвестиция! Предлагается к продаже светлая и комфортная 2-комнатная квартира площадью 65 м², расположенная в центральной части города Recklinghausen. Основные преимущества: Просторная планировка: 2 комнаты, отдельная спальня Расположение на 2 этаже ухоженного дома...

Элемента

1 900 000 €

Магазин в Эрфурте, Германия

5717 м² 7.14% в год

Готовый бизнес

Коммерческое помещение в городе Рула, Германия Рула — город в Германии, в земле Тюрингия. Он расположен на высоте 440—530 метров на северной стороне Тюрингенского леса на Ренштайге. Входит в состав района Вартбург. Население составляет 6485 человека. Занимает площадь 38,51 км². Город подразделяется на 3 городских района. В 19...

Intermark Global

950 000 €

Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия

528 м²

Предлагаются 12 хорошо сданных в аренду, качественно отремонтированных квартир 1–2 комнаты в Пирмасенсе. Общая жилая площадь составляет около 528 м². Квартиры расположены в 2 соседних зданиях, построенных капитально в 1900 и 1938 годах. Окна: пластиковые с изоляционным стеклом, с шумоизоляцией со стороны улицы Входные двери:...

L&B Immobiliya

550 000 €

Дом в Гельзенкирхене, Германия

600 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ! В продаже два дома в Гельзенкирхене, которые в настоящее время полностью освобождены и требуют капитального ремонта. Это даёт инвестору возможность реализовать объект «с нуля» — провести модернизацию, задать новую ценовую политику и сформировать качественный арендный портфель. Метражи домов...

Элемента

15 800 000 €

Офис в Берлине, Германия

5490 м²

Готовый бизнес

Классическое административное офисное здание в хорошем состоянии с длительными договорами аренды. Объект полностью сдан в аренду. Арендаторы: государственные и социальные учреждения. Договора: длительные ( 10 лет и более) с опцией продления 3х5 лет. Расположение: объект расположен в Берлине в районе с хорошей инфраструктурой и удобным...

Estate-Service24

599 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

98 м² 3 2 2

Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...

NF Group

289 000 €

Квартира в Берлине, Германия

35 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

К покупке предлагаются квартиры в новом жилом комплексе, непосредственно в немецкой столице. Рядом университет, спорткомплекс, парк и отличная транспортная доступность. Место очень комфортно для проживания – все необходимое рядом, при этом вокруг не шумно. Площадь квартиры 34,53 m2 Квартира расположена на 2 этаже (1OG) Есть балкон...

DEM GROUP GmbH

Посмотреть ещё 236 похожих объектов

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Налоги на владение недвижимостью

Вместо налога на недвижимость в Германии на всех собственников распространяется обязанность платить поземельный налог (Grundsteuer), который регулируется Законом о налогах на недвижимость (Grundsteuergesetz, GrStG) от 1 декабря 1936 года.

Базовая ставка – всего 0,35% от оценочной стоимости имущества, но каждый муниципалитет отдельно устанавливает повышающий коэффициент. На последний влияет тип недвижимости, местонахождение, год постройки, площадь участка. Потому в среднем земельный налог выходит 1,0–2,8%.

Финальная сумма получается невысокой, если сравнивать с другими странами ЕС. К примеру, за квартиру 70–80 кв. м в крупном городе ежегодно придётся платить около €200–250, а за просторный дом – €600. В небольших городах ставки ниже.

Оплата. Если собственник владеет частным домом, он же и платит налог на землю. Если речь идёт о многоквартирном комплексе, в большинстве случаев налог должен платить собственник дома. Потому он распределяет сумму налога на всех жильцов и устанавливает периодичность выплат.

Чтобы внести платёж, можно пойти напрямую в налоговое управление, отправить деньги банковским переводом на счёт налоговой службы или заплатить онлайн через специальный портал Elster.

Налог при сдаче недвижимости в аренду

В зависимости от размера прибыли подоходный налог (Einkommensteuer) составляет 0–45%.

Налог уплачивается с чистой прибыли, то есть с суммы после вычета всех расходов и амортизации. Потому стоит сохранять все чеки, чтобы при подаче декларации снизить базу. В качестве вычитаемых расходов можно зачесть:

• оплату услуг управляющей компании;
• проценты по кредиту;
• коммунальные услуги;
• налог на землю;
• амортизацию (до 3% в год);
• расходы на ремонт, улучшение недвижимости.

Декларацию нужно подавать раз в год, до 31 июля года, следующего за отчётным.

Читайте также

• Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии
• Почему Германия – настоящий налоговый рай для иностранцев, инвестирующих в коммерческую недвижимость

В Германии на всех собственников распространяется обязанность платить поземельный налог (Grundsteuer). Базовая ставка – 0,35% от оценочной стоимости имущества

Налог при продаже недвижимости

Если вы продаёте недвижимость в течение десяти лет с момента её покупки, нужно заплатить спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Он высчитывается по ставке подоходного налога и уплачивается вместе с налогом на другие доходы за последний год. То есть к прочим доходам (зарплате, прибыли от аренды, дивидендам и т. д.) прибавляется прибыль от продажи недвижимости, и в зависимости от общей суммы применяется та или иная ставка.

Как и в случае с арендой, прибыль от продажи – это чистая разница между стоимостью покупки и продажи за вычетом: 

• всех дополнительных расходов на приобретение (налога на переход прав собственности, затрат на нотариуса, юриста, перерегистрацию и т. д.);
• трат на ремонт, улучшение жилья;
• процентов по ипотеке и т. д. 

Для физических лиц ставка варьируется от 14,77 до 47,475% в зависимости от суммы чистой прибыли. Юридические лица платят данный налог по единой ставке – 15,825%.

Особенности. Налог от продажи платить не нужно, если: 

• вы владеете недвижимостью более десяти лет;
• собственность использовалась только для личного проживания в год продажи и в течение двух предыдущих лет.

Оба правила не распространяются на юридических лиц – налог на прибыль от продажи недвижимости они в любом случае платят.

Налог на наследование и дарение

В отношении данного налога в Германии действует два типа налоговой обязанности.

• Ограниченная. Ни даритель, ни наследник не являются резидентами Германии. Тогда, если имущество находится в Германии, налог при его передаче уплачивать нужно, если за её пределами – нет.
• Неограниченная. Даритель либо наследник – резиденты страны. В таком случае налогом облагается любое передаваемое имущество, в какой бы стране оно ни находилось. При этом стоит учитывать, что соглашения об избежании двойного налогообложения касательно налога на наследование между Германией и Россией не подписано.

В общем случае база для налога на наследование и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) – рыночная стоимость передаваемого объекта. Ставка варьируется от 7 до 50% в зависимости от цены объекта. Есть налоговые вычеты, размер которых связан со степенью родства.

В некоторых случаях налог уплачивать не нужно. К примеру, если по наследству передаётся семейный дом.

Как сэкономить на налогах

Местные жители регулярно прибегают к помощи налоговых консультантов для составления деклараций, так как система достаточно сложная, при этом в ней предусмотрено множество легальных способов снизить налоговую нагрузку. Есть налоговые льготы для семей с детьми, для тех, кто реновирует своё жильё, для тех, кто использует помещение в квартире в качестве рабочего кабинета, и др.

Рекомендуем ещё перед покупкой недвижимости спланировать структуру сделки с учётом возможной экономии на налогах. Например, в некоторых случаях выгоднее оформить собственность на юридическое лицо и привлечь банковское финансирование.

Есть определённые тонкости и по части возврата налогов. Согласно данным Федерального статистического управления, девять из десяти человек, которые подают налоговую декларацию в Германии, получают возмещение, так как после перерасчёта нередко выявляется переплата. Потому, если вы подаёте декларацию вовремя и добровольно, можете написать заявление на возмещение за предыдущие четыре года. Ответ приходит в течение двух – шести месяцев.

Если же вы подадите декларацию не вовремя, за каждый месяц просрочки начисляется 0,25% от выставленной к уплате суммы. Если просрочите уплату налога – ежемесячная пеня составит 1%. То есть если вы должны заплатить налогов на €12 тыс., то ежемесячная пеня за не представленную вовремя декларацию – €30, а за неуплаченный налог – €120 в месяц.

Фото: Unsplash (Jan Bolz, Igor Flek)

Условия цитирования материалов Prian.ru