Налоги в Германии. Сколько платят иностранцы, которые владеют немецкой недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов, которые купили недвижимость в Германии

Купить недвижимость в Германии имеет право гражданин абсолютно любой страны. Ограничений по типу имущества нет: это может быть жильё, коммерческий объект, земельный участок в любой федеральной земле. Но независимо от гражданства и места жительства, покупатели-нерезиденты должны платить в большинстве случаев такие же налоги, как и резиденты страны.

Нерезидент Германии – человек, который проживает в стране менее 183 дней в году, – платит налоги только на доходы, полученные в стране. Например, если вы ведёте бизнес в Германии, будь то даже сдача купленного жилья в аренду, вы обязаны платить налог на доход. Точно так же, как и налог на владение, передачу объекта, находящегося в Германии. При этом стоит помнить два момента.

1. Если вы гражданин/резидент, скажем, Беларуси или России, перед покупкой недвижимости в Германии вы обязательно должны уведомить свою налоговую об открытии счёта в зарубежном банке или об открытии юридического лица.
2. Между Германией и РФ (а также ещё 95 странами) подписан договор об избежании двойного налогообложения. То есть, заплатив налог в Германии и имея на руках соответствующие документы, платить налоги в России не придётся. 

Учтите, что в Германии очень строго относятся к должникам. Если имеется задолженность по уплате налогов, дело может закончиться немалым штрафом, лишением визы или даже вида на жительство. Если собственник долгое время не погашает задолженность, жильё может быть принудительно продано на аукционе.

Налоги при покупке недвижимости

Независимо от постоянного места жительства иностранца, при покупке недвижимости новый собственник должен уплатить налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). В зависимости от региона размер ставки варьируется в пределах 3,5–6,5%.

Ставки налога на покупку недвижимости в Германии в 2021 году

Как правило, налог и остальные дополнительные расходы (услуги нотариуса и риелтора, переоформление прав собственности) ложатся на покупателя. Продавец покрывает только удаление обременений из поземельной книги (если таковые имеются). Все обязательства прописываются в договоре.

Более подробно о расходах и процедуре покупки недвижимости в Германии читайте в других наших статьях

• Процедура приобретения недвижимости в Германии
• Удалённая покупка недвижимости в Германии. Кейсы для инвестиций
• Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии

Примеры объектов недвижимости в Германии

1 575 000 €

Квартира в Берлине, Германия

137 м² 5 4 3

Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...

NF Group

1 350 000 €

Квартира в Берлине, Германия

110 м² 3 2 1

Кредит

Эксклюзивная уютная квартира с тремя комнатами, в которой сделан качественный ремонт из дорогостоящих строительных материалов. Продаётся с эксклюзивной мебелью. Есть собственная парковка в подземном гараже. Квартира расположена в самом центре самого роскошного и популярного поселка вилл Берлина - Грюневальда. В этом районе разместились...

EW Real Estate

324 000 €

Квартира в Берлине, Германия

27 м² 1

аселение дома запланировано на 2 квартал 2027 г. Дом соответствует самым высоким стандартам центральной жизни — как с точки зрения городского образа жизни, так и качества жизни. Всего в двух шагах от Потсдамской площади, в модном районе Митте, в непосредственной близости от креативного Шенеберга и оживленного Кройцберга, вы сможете...

EW Real Estate

2 500 000 €

Производство в Берлине, Германия

100 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области оказания услуг в сфере ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства), расположенный в центре Германии. На протяжении многих лет компании успешно оказывает классические услуги связанные с недвижимостью. Сюда входят услуги по уборке, озеленению, уходу за деревьями и вырубке, а также очистка...

EW Real Estate

Цена по запросу

Магазин в Средней Франконии, Германия

5500 м²

Готовый бизнес

Торговый центр в Баварии -10 арендаторов Специализированный торговый центр находится в центре баварского города недалеко от Нюрнберга. Современный торговый центр с 10 арендаторами расположился в оживленном районе, всего в 4 мин от вокзала. Наряду с продуктовым дискаунтером NORMA, здесь работают частная клиника, аптека, магазины одежды и...

BiG Property

4 000 000 €

Магазин в Нюрнберге, Германия

1200 м²

Супермаркет в центре города Собственный капитал: от 1,1 млн евро Кредитное плечо: согласовывается с немецким банком при поддержке BiG Property. Супермаркет с пекарней расположен в центре города в развитом регионе Германии. Дискаунтер построен в соответствии с современными строительными нормами и актуальной архитектурной концепцией...

BiG Property

5 300 000 €

Магазин во Франкфурте-на-Одере, Германия

2250 м² 5.7% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в земле Бранденбург. Объект был построен в 2024 году и сдан в долгосрочную аренду одному из крупнейших ритейлеров Германии. Стоимость — 5 300 000 евро Площадь — 2 250 кв.м. Доход от аренды — 300 000 евро/год Рентабельность — 5,7% Не упустите возможность приобрести...

EW Real Estate

389 000 €

Дом в Херне, Германия

320 м² 6 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Жилой дом с 2 квартирами и офисным помещением в Херне-Ванне Продаётся просторный жилой дом, который сочетает в себе жилые и коммерческие возможности. Отличный вариант как для собственного проживания, так и для инвестиций. Цена: 389.000 € + 3,57 % маклерский провизион РАССЧЕТ ДОХОДНОСТИ ПО ЗАПРОСУ!!! Основные характеристики:...

Элемента

80 355 €

Квартира в Дуйсбурге, Германия

65 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Современная инвестицонная квартира — 6,56% годовой доходности! Цена: 80355 € (Торг уместен) Прекрасная цена!!! Адрес: 47139 Дуйсбург — Meiderich/Beeck Предлагается к покупке обновлённая в 2022 году и просторная квартира в тихом районе Дуйсбург-Бик , расположенная на 3-ем этаже ухоженного многоквартирного дома. Дом...

Элемента

3 300 000 €

Земля в Берлине, Германия

3205 м²

Кредит

Уникальный шанс приобрести огромный участок с видом на воду в лучшем районе Западного Берлина. План строительства разработала знаменитая компания Bonanni Architects в 2019 году. План готов к реализации. Тихое место с доступом к столичным районам Потсдам, Западный Берлин и Шпандау.

EW Real Estate

1 890 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

207 м² 3

Пентхаус с панорамной террасой расположен в Берлине, рядом с самым большим городским парком Тиргартен. Пентхаус был построен в 2018 году в здании 1985 года.Апартаменты площадью 207 кв. м включают гостиную с панорамными окнами, полностью оборудованную кухню, 2 спальни, просторную основную спальню. Техническое оснащение включает подогрев...

NF Group

28 000 000 €

Инвестиционный проект в Берлине, Германия

9000 м² 5.8% в год

Предлагаем коммерческий центр расположенный на окраине Берлина, в очень хорошем и пользующемся спросу месте. Год постройки 2018 Долгосрочные сроки аренды Площадь участка — около 9 000 кв.м. Площадь недвижимости — около 9 000 кв.м. Стоимость — 28 000 000 евро Аренда — около 1 600 000 евро/год Фактор —...

EW Real Estate

1 485 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

117 м²

Построенное в прекрасных 1920-х годах, здание предстает в новом свете более чем 100 лет спустя. В ходе полного капитального ремонта оно было оснащено удобствами для высококлассного образа жизни и теперь задает высокие стандарты в своей сфере. Современные, исключительно комфортабельные квартиры оформлены с любовью к деталям и являются уникальным...

NF Group

580 000 €

Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия

391 м² 5.45% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Дом очень удачно расположен в востребованном районе современной застройки. Хорошая локация в районе. в доме 7 квартир 6 гаражей Дом полностью сдан. Годовая арендная плата (Ist Jahresmiete): 31.596,00 € Комиссия для Покупателя +4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

397 000 €

Квартира в Берлине, Германия

50 м² 1 1

Жилой проект Wohnpanorama – это комфортная городская жизнь с видом на парк Am Gleisdreieck, расположенный в ярком и модном районе Берлина. Здесь Берлин предстаёт именно таким, каким он нравится многим: красочный, разнообразный, никогда не скучающий, с интересными барами, ресторанами и культурными событиями. Парковая зона площадью более 30 га с...

NF Group

1 300 000 €

Земля в Дуйсбурге, Германия

2000 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается земельный участок в 47506 Neukirchen-Vluyn Площадь участка 2000 м2 Запущен процесс получения разрешения на строительство 2000 м2 жилой площади. Рядом гольф поле, водоемы, частные дома, обеспеченные соседи. Комиссия для покупателя +4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу, после предоставления LOI.

DEM GROUP GmbH

2 400 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

224 м² 5 4 3

Продается роскошная 5-конатная квартира в старинном доме на 3 этаже старинного дома в вильгельминском стиле, полностью отремонтированного в 2020 году. Квартира находится всего в 200-метрах от Курфюрстендамм, в районе Берлин — Шарлоттенбург. Просторная квартира была отремонтирована по самым высоким стандартам, с использованием...

EW Real Estate

1 000 000 €

Инвестиционный проект в Берлине, Германия

1000 м²

Предлагаем Вашему вниманию долевое участие в приобретении и дальнейшем развитии компании по уходу за престарелыми в городе Берлин (столица Германии). В настоящее время в Германии всё более актуальными становятся амбулаторный и стационарный уход за пациентами и людьми преклонного возраста. В частности, ежегодный оборот амбулаторных и стационарных...

EW Real Estate

350 000 €

Доходный дом в Херне, Германия

362 м² 8.18% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом в 44623 г. Херне В доме 7 квартир и 5 гаражей, расположенных на улице во дворе Все квартиры в доме сданы в аренду В доме центральное газовое отопление Дом приносит на данный момент фактический доход в год 28 650 евро (8,18%) Есть возможность увеличить рентабельность до 32 424 евро в год (9,26%) Комиссия для...

DEM GROUP GmbH

80 000 000 €

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

20000 м² 4.4% в год

Вашему вниманию представлена новая 4-звездочная гостиница, расположенная в земле Северный Рейн-Вестфалия. Гостиница сдана в долгосрочную аренду известному оператору. Стоимость — 80 000 000 евро Доход от аренды — 3 500 000 евро/год Рентабельность — 4,4% В целях конфиденциальности вся дальнейшая информация будет дана только...

EW Real Estate

Посмотреть ещё 407 похожих объектов

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Налоги на владение недвижимостью

Вместо налога на недвижимость в Германии на всех собственников распространяется обязанность платить поземельный налог (Grundsteuer), который регулируется Законом о налогах на недвижимость (Grundsteuergesetz, GrStG) от 1 декабря 1936 года.

Базовая ставка – всего 0,35% от оценочной стоимости имущества, но каждый муниципалитет отдельно устанавливает повышающий коэффициент. На последний влияет тип недвижимости, местонахождение, год постройки, площадь участка. Потому в среднем земельный налог выходит 1,0–2,8%.

Финальная сумма получается невысокой, если сравнивать с другими странами ЕС. К примеру, за квартиру 70–80 кв. м в крупном городе ежегодно придётся платить около €200–250, а за просторный дом – €600. В небольших городах ставки ниже.

Оплата. Если собственник владеет частным домом, он же и платит налог на землю. Если речь идёт о многоквартирном комплексе, в большинстве случаев налог должен платить собственник дома. Потому он распределяет сумму налога на всех жильцов и устанавливает периодичность выплат.

Чтобы внести платёж, можно пойти напрямую в налоговое управление, отправить деньги банковским переводом на счёт налоговой службы или заплатить онлайн через специальный портал Elster.

Налог при сдаче недвижимости в аренду

В зависимости от размера прибыли подоходный налог (Einkommensteuer) составляет 0–45%.

Налог уплачивается с чистой прибыли, то есть с суммы после вычета всех расходов и амортизации. Потому стоит сохранять все чеки, чтобы при подаче декларации снизить базу. В качестве вычитаемых расходов можно зачесть:

• оплату услуг управляющей компании;
• проценты по кредиту;
• коммунальные услуги;
• налог на землю;
• амортизацию (до 3% в год);
• расходы на ремонт, улучшение недвижимости.

Декларацию нужно подавать раз в год, до 31 июля года, следующего за отчётным.

Читайте также

• Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии
• Почему Германия – настоящий налоговый рай для иностранцев, инвестирующих в коммерческую недвижимость

В Германии на всех собственников распространяется обязанность платить поземельный налог (Grundsteuer). Базовая ставка – 0,35% от оценочной стоимости имущества

Налог при продаже недвижимости

Если вы продаёте недвижимость в течение десяти лет с момента её покупки, нужно заплатить спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Он высчитывается по ставке подоходного налога и уплачивается вместе с налогом на другие доходы за последний год. То есть к прочим доходам (зарплате, прибыли от аренды, дивидендам и т. д.) прибавляется прибыль от продажи недвижимости, и в зависимости от общей суммы применяется та или иная ставка.

Как и в случае с арендой, прибыль от продажи – это чистая разница между стоимостью покупки и продажи за вычетом: 

• всех дополнительных расходов на приобретение (налога на переход прав собственности, затрат на нотариуса, юриста, перерегистрацию и т. д.);
• трат на ремонт, улучшение жилья;
• процентов по ипотеке и т. д. 

Для физических лиц ставка варьируется от 14,77 до 47,475% в зависимости от суммы чистой прибыли. Юридические лица платят данный налог по единой ставке – 15,825%.

Особенности. Налог от продажи платить не нужно, если: 

• вы владеете недвижимостью более десяти лет;
• собственность использовалась только для личного проживания в год продажи и в течение двух предыдущих лет.

Оба правила не распространяются на юридических лиц – налог на прибыль от продажи недвижимости они в любом случае платят.

Налог на наследование и дарение

В отношении данного налога в Германии действует два типа налоговой обязанности.

• Ограниченная. Ни даритель, ни наследник не являются резидентами Германии. Тогда, если имущество находится в Германии, налог при его передаче уплачивать нужно, если за её пределами – нет.
• Неограниченная. Даритель либо наследник – резиденты страны. В таком случае налогом облагается любое передаваемое имущество, в какой бы стране оно ни находилось. При этом стоит учитывать, что соглашения об избежании двойного налогообложения касательно налога на наследование между Германией и Россией не подписано.

В общем случае база для налога на наследование и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) – рыночная стоимость передаваемого объекта. Ставка варьируется от 7 до 50% в зависимости от цены объекта. Есть налоговые вычеты, размер которых связан со степенью родства.

В некоторых случаях налог уплачивать не нужно. К примеру, если по наследству передаётся семейный дом.

Как сэкономить на налогах

Местные жители регулярно прибегают к помощи налоговых консультантов для составления деклараций, так как система достаточно сложная, при этом в ней предусмотрено множество легальных способов снизить налоговую нагрузку. Есть налоговые льготы для семей с детьми, для тех, кто реновирует своё жильё, для тех, кто использует помещение в квартире в качестве рабочего кабинета, и др.

Рекомендуем ещё перед покупкой недвижимости спланировать структуру сделки с учётом возможной экономии на налогах. Например, в некоторых случаях выгоднее оформить собственность на юридическое лицо и привлечь банковское финансирование.

Есть определённые тонкости и по части возврата налогов. Согласно данным Федерального статистического управления, девять из десяти человек, которые подают налоговую декларацию в Германии, получают возмещение, так как после перерасчёта нередко выявляется переплата. Потому, если вы подаёте декларацию вовремя и добровольно, можете написать заявление на возмещение за предыдущие четыре года. Ответ приходит в течение двух – шести месяцев.

Если же вы подадите декларацию не вовремя, за каждый месяц просрочки начисляется 0,25% от выставленной к уплате суммы. Если просрочите уплату налога – ежемесячная пеня составит 1%. То есть если вы должны заплатить налогов на €12 тыс., то ежемесячная пеня за не представленную вовремя декларацию – €30, а за неуплаченный налог – €120 в месяц.

Фото: Unsplash (Jan Bolz, Igor Flek)

Условия цитирования материалов Prian.ru