Налоги в Германии. Сколько платят иностранцы, которые владеют немецкой недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов, которые купили недвижимость в Германии

Купить недвижимость в Германии имеет право гражданин абсолютно любой страны. Ограничений по типу имущества нет: это может быть жильё, коммерческий объект, земельный участок в любой федеральной земле. Но независимо от гражданства и места жительства, покупатели-нерезиденты должны платить в большинстве случаев такие же налоги, как и резиденты страны.

Нерезидент Германии – человек, который проживает в стране менее 183 дней в году, – платит налоги только на доходы, полученные в стране. Например, если вы ведёте бизнес в Германии, будь то даже сдача купленного жилья в аренду, вы обязаны платить налог на доход. Точно так же, как и налог на владение, передачу объекта, находящегося в Германии. При этом стоит помнить два момента.

1. Если вы гражданин/резидент, скажем, Беларуси или России, перед покупкой недвижимости в Германии вы обязательно должны уведомить свою налоговую об открытии счёта в зарубежном банке или об открытии юридического лица.
2. Между Германией и РФ (а также ещё 95 странами) подписан договор об избежании двойного налогообложения. То есть, заплатив налог в Германии и имея на руках соответствующие документы, платить налоги в России не придётся. 

Учтите, что в Германии очень строго относятся к должникам. Если имеется задолженность по уплате налогов, дело может закончиться немалым штрафом, лишением визы или даже вида на жительство. Если собственник долгое время не погашает задолженность, жильё может быть принудительно продано на аукционе.

Налоги при покупке недвижимости

Независимо от постоянного места жительства иностранца, при покупке недвижимости новый собственник должен уплатить налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). В зависимости от региона размер ставки варьируется в пределах 3,5–6,5%.

Ставки налога на покупку недвижимости в Германии в 2021 году

Как правило, налог и остальные дополнительные расходы (услуги нотариуса и риелтора, переоформление прав собственности) ложатся на покупателя. Продавец покрывает только удаление обременений из поземельной книги (если таковые имеются). Все обязательства прописываются в договоре.

Более подробно о расходах и процедуре покупки недвижимости в Германии читайте в других наших статьях

• Процедура приобретения недвижимости в Германии
• Удалённая покупка недвижимости в Германии. Кейсы для инвестиций
• Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии

Примеры объектов недвижимости в Германии

5 500 000 €

Магазин в Дюссельдорфе, Германия

1100 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается торговое помещение в Дюссельдорфе Год постройки здания: 2020 Состояние объекта: как новый Центральное газовое отопление Прекрасное расположение Распределенные эксплуатационные расходы 1600 евро Объект приносит в год гарантированный доход в размере 240 000 евро договор по аренде заключен на 10 лет Комиссия для покупателя...

DEM GROUP GmbH

1 215 000 €

Квартира в Берлине, Германия

125 м² 3

Историческое жилое и коммерческое здание 1900 года предлагает тщательно и роскошно отреставрированные апартаменты на всех этажах. При обустройстве дома акцент был сделан на смешении исторического и современного. Новые лифты, элегантные лестницы и недавно спроектированный зеленый двор — это лишь некоторые детали дома. Окна на южную...

EW Real Estate

767 118 €

Квартира в Берлине, Германия

78 м² 3 2

Вашему вниманию представлены новые 3-5-комнатные квартиры в одном из лучших мест западной части Берлина, в районе известным преобладанием вилл — Целендорф. В настоящий момент идет строительство дома, которое завершится во 2-м квартале 2025 года. Здесь строятся всего 9 квартир, расположенных на четырех этажах, и в сочетании с эксклюзивной...

EW Real Estate

3 329 390 €

Квартира в Берлине, Германия

182 м² 4

Вашему вниманию представлена новая 4-комнатная квартира в Берлине (столица Германии), в районе Шарлоттенбург. Объект расположен в элитном доме, который гармонично сочетается с исторически сложившейся городской и архитектурной структурой популярного квартала в центре города. Дом построен по современным технологиям строительства с использованием...

EW Real Estate

730 000 €

Квартира в Берлине, Германия

85 м² 3

Вашему вниманию представлена новая 3-комнатная квартира в жилом комплексе в Берлине, район Вильмерсдорф. На земельном участке площадью 1843 кв.м. в 2020 году были построены два современных жилых здания. При строительстве дома использовались исключительно высококачественные немецкие материалы и современные технологии строительства. Комплекс...

EW Real Estate

1 900 000 €

Магазин в Эрфурте, Германия

5717 м² 7.14% в год

Готовый бизнес

Коммерческое помещение в городе Рула, Германия Рула — город в Германии, в земле Тюрингия. Он расположен на высоте 440—530 метров на северной стороне Тюрингенского леса на Ренштайге. Входит в состав района Вартбург. Население составляет 6485 человека. Занимает площадь 38,51 км². Город подразделяется на 3 городских района. В 19...

Intermark Global

599 000 €

Квартира в Берлине, Германия

98 м² 3 2 2

Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...

NF Group

35 000 000 €

Вилла в Берлине, Германия

1500 м²

По просьбе собственника минимальное количества данных. Более подробно после запроса и подписания NDA. Площадь участка — более 2 500 кв.м. Жилая площадь — более 1 500 кв.м. Стоимость — 35 000 000 евро Комиссия — 3,57% Не упустите возможность приобрести виллу в Берлине! В случае заинтересованности в этом и...

EW Real Estate

2 500 000 €

Магазин в Касселе, Германия

1100 м² 5.4% в год

Кредит 1.8-2% Готовый бизнес

• Строящийся супермаркет в Гессене • Срок окончания строительства: 1 квартал 2022 • Арендопригодная площадь: 1 100 кв.м • Площадь земли: 6 000 кв.м • Доход от аренды в год — 135 000 евро • Арендатор – известная немецкая сеть супермаркетов, насчитывающая более 4 000 магазинов на территории...

Intermark Global

3 800 000 €

Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

1653 м²

Кредит

Готовый арендный бизнес! Новый комплекс включает в себя: Супермаркет, АЗС, автомойку, игорный зал. После приобретения компания BiG Property обеспечивает комплексное административно-коммерческое управление. tel:+4917669364746

BiG Property

Цена по запросу

Земля в Тюбингене, Германия

700 м²

Предлагаем Вам различные земельные участки, каждый из которых находится под застройкой в ​​Баден-Вюртемберге. В зависимости от проекта на этих участках можно построить многоквартирные дома от 6 до 68 квартир. Проекты MFH либо все еще находятся на стадии планирования, либо имеется предварительный запрос на строительство, либо разрешение на...

EW Real Estate

533 500 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

78 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартиры премиум класса в престижном районе, на границе Дюссельдорфа. Предлагаются квартиры в новом доме, в Дюссельдорф (Meerbusch) Площадь квартиры 77,72 м2 2 комнаты, 2 санузла, есть балкон Квартира на втором этаже - это немецкий 1OG этаж расстояние до детского садика 0,86 km расстояние до Grundschule 0,93 km расстояние до...

DEM GROUP GmbH

3 603 000 €

Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

1315 м² 4.74% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в Бранденбурге, недалеко от г.Потсдам. В настоящий момент идет его строительство, которое завершится в 2022 году. Объект будет построен на большом земельном участке площадью 7 400 кв.м. По данному объекту уже заключен договор аренды на 20 лет, который начнет действовать после сдачи объекта в...

EW Real Estate

3 000 000 €

Магазин в Лейпциге, Германия

2500 м²

Готовый бизнес

Супермаркет NETTO - проверенный бизнес Супермаркет Netto недалеко от Ганновера уже более 18 лет успешно работает в данной точке. Новый договор подписан на выгодных для инвестора условиях — с повышением арендной ставки и опцией пролонгации. ВЫГОДНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ — ЗАЛОГ УСПЕШНОГО БИЗНЕСА Выбирая оптимальный объект для инвестора,...

BiG Property

2 000 000 €

Производство в Дюссельдорфе, Германия

100 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области борьбы с вредителями в западной части Германии. Компания имеет более чем 30-летний опыт работы в области профессиональной борьбы с вредителями, с концепцией полного обслуживания как для частных, так и для и коммерческих клиентов. Консультационные услуги, профилактика и срочные вызовы также...

EW Real Estate

2 800 000 €

Магазин в Касселе, Германия

4514 м² 6.21% в год

Готовый бизнес

Супермаркет Penny в городе Кассель. Кассель — город в Германии в земле Гессен на реке Фульда. Население 196 тыс. человек.В Касселе находится штаб-квартира компании WINGAS GmbH, совместного предприятия российского концерна «Газпром» и немецкого Wintershall, крупнейшего дистрибьютора нефти и газа в ФРГ. WINGAS GmbH...

Intermark Global

495 000 €

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия

480 м² 9% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается ухоженный доходный дом в Дуйсбурге Вдоме 8 квартир. Сейчас не сдана только 1 квартира. Она в хорошем состоянии и не требует ремонта. Ее можно быстро сдать. Площадь дома 480 м2 Годовой доход 44760 евро (9.04%) Комиссия для покупателя +7,14% к стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

2 500 000 €

Коммерческая недвижимость в Лейпциге, Германия

2220 м²

СРОЧНАЯ ПРОДАЖА!Объект является основным торговым центром в инфраструктуре города. Якорный арендатор NORMA, договор аренды с 1994 года по 31.12.2023 года, не включая опции продления. Общая длительность договоров аренды по всем арендаторам 5,8 лет, без права расторжения. Есть одобренное финансирование 1.200.000€ под 1,75%, ставка фиксирована на 5...

NF Group

670 000 €

Квартира в Берлине, Германия

93 м² 3 2 2

Предлагаем Вашему вниманию 3-комнатную квартиру в жилом комплексе «Парк Карре» прямо возле Фолькспарк Вильмерсдор. Окна от пола до потолка Паркет Echo в квартире Половое отопление Центральное отопление Оборудованная кухня Высококачественный интерьер В ванной комнате есть и ванна, и душ Окно в ванной Гостевой туалет...

EW Real Estate

3 000 000 €

Офис в Берлине, Германия

659 м² 4.5% в год

Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость на юге Берлина (столица Германии). Объект представляет собой офисное помещение, которое занимает часть 4-этажного здания. Арендатором является стомотологическая клиника. Помещение оборудовано новейшим оборудованием в сфере стомотологии. Коммерческая недвижимость состоит из 5 единиц...

EW Real Estate

Посмотреть ещё 372 похожих объекта

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Налоги на владение недвижимостью

Вместо налога на недвижимость в Германии на всех собственников распространяется обязанность платить поземельный налог (Grundsteuer), который регулируется Законом о налогах на недвижимость (Grundsteuergesetz, GrStG) от 1 декабря 1936 года.

Базовая ставка – всего 0,35% от оценочной стоимости имущества, но каждый муниципалитет отдельно устанавливает повышающий коэффициент. На последний влияет тип недвижимости, местонахождение, год постройки, площадь участка. Потому в среднем земельный налог выходит 1,0–2,8%.

Финальная сумма получается невысокой, если сравнивать с другими странами ЕС. К примеру, за квартиру 70–80 кв. м в крупном городе ежегодно придётся платить около €200–250, а за просторный дом – €600. В небольших городах ставки ниже.

Оплата. Если собственник владеет частным домом, он же и платит налог на землю. Если речь идёт о многоквартирном комплексе, в большинстве случаев налог должен платить собственник дома. Потому он распределяет сумму налога на всех жильцов и устанавливает периодичность выплат.

Чтобы внести платёж, можно пойти напрямую в налоговое управление, отправить деньги банковским переводом на счёт налоговой службы или заплатить онлайн через специальный портал Elster.

Налог при сдаче недвижимости в аренду

В зависимости от размера прибыли подоходный налог (Einkommensteuer) составляет 0–45%.

Налог уплачивается с чистой прибыли, то есть с суммы после вычета всех расходов и амортизации. Потому стоит сохранять все чеки, чтобы при подаче декларации снизить базу. В качестве вычитаемых расходов можно зачесть:

• оплату услуг управляющей компании;
• проценты по кредиту;
• коммунальные услуги;
• налог на землю;
• амортизацию (до 3% в год);
• расходы на ремонт, улучшение недвижимости.

Декларацию нужно подавать раз в год, до 31 июля года, следующего за отчётным.

Читайте также

• Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии
• Почему Германия – настоящий налоговый рай для иностранцев, инвестирующих в коммерческую недвижимость

В Германии на всех собственников распространяется обязанность платить поземельный налог (Grundsteuer). Базовая ставка – 0,35% от оценочной стоимости имущества

Налог при продаже недвижимости

Если вы продаёте недвижимость в течение десяти лет с момента её покупки, нужно заплатить спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Он высчитывается по ставке подоходного налога и уплачивается вместе с налогом на другие доходы за последний год. То есть к прочим доходам (зарплате, прибыли от аренды, дивидендам и т. д.) прибавляется прибыль от продажи недвижимости, и в зависимости от общей суммы применяется та или иная ставка.

Как и в случае с арендой, прибыль от продажи – это чистая разница между стоимостью покупки и продажи за вычетом: 

• всех дополнительных расходов на приобретение (налога на переход прав собственности, затрат на нотариуса, юриста, перерегистрацию и т. д.);
• трат на ремонт, улучшение жилья;
• процентов по ипотеке и т. д. 

Для физических лиц ставка варьируется от 14,77 до 47,475% в зависимости от суммы чистой прибыли. Юридические лица платят данный налог по единой ставке – 15,825%.

Особенности. Налог от продажи платить не нужно, если: 

• вы владеете недвижимостью более десяти лет;
• собственность использовалась только для личного проживания в год продажи и в течение двух предыдущих лет.

Оба правила не распространяются на юридических лиц – налог на прибыль от продажи недвижимости они в любом случае платят.

Налог на наследование и дарение

В отношении данного налога в Германии действует два типа налоговой обязанности.

• Ограниченная. Ни даритель, ни наследник не являются резидентами Германии. Тогда, если имущество находится в Германии, налог при его передаче уплачивать нужно, если за её пределами – нет.
• Неограниченная. Даритель либо наследник – резиденты страны. В таком случае налогом облагается любое передаваемое имущество, в какой бы стране оно ни находилось. При этом стоит учитывать, что соглашения об избежании двойного налогообложения касательно налога на наследование между Германией и Россией не подписано.

В общем случае база для налога на наследование и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) – рыночная стоимость передаваемого объекта. Ставка варьируется от 7 до 50% в зависимости от цены объекта. Есть налоговые вычеты, размер которых связан со степенью родства.

В некоторых случаях налог уплачивать не нужно. К примеру, если по наследству передаётся семейный дом.

Как сэкономить на налогах

Местные жители регулярно прибегают к помощи налоговых консультантов для составления деклараций, так как система достаточно сложная, при этом в ней предусмотрено множество легальных способов снизить налоговую нагрузку. Есть налоговые льготы для семей с детьми, для тех, кто реновирует своё жильё, для тех, кто использует помещение в квартире в качестве рабочего кабинета, и др.

Рекомендуем ещё перед покупкой недвижимости спланировать структуру сделки с учётом возможной экономии на налогах. Например, в некоторых случаях выгоднее оформить собственность на юридическое лицо и привлечь банковское финансирование.

Есть определённые тонкости и по части возврата налогов. Согласно данным Федерального статистического управления, девять из десяти человек, которые подают налоговую декларацию в Германии, получают возмещение, так как после перерасчёта нередко выявляется переплата. Потому, если вы подаёте декларацию вовремя и добровольно, можете написать заявление на возмещение за предыдущие четыре года. Ответ приходит в течение двух – шести месяцев.

Если же вы подадите декларацию не вовремя, за каждый месяц просрочки начисляется 0,25% от выставленной к уплате суммы. Если просрочите уплату налога – ежемесячная пеня составит 1%. То есть если вы должны заплатить налогов на €12 тыс., то ежемесячная пеня за не представленную вовремя декларацию – €30, а за неуплаченный налог – €120 в месяц.

Фото: Unsplash (Jan Bolz, Igor Flek)

Условия цитирования материалов Prian.ru