Налоги в Германии. Сколько платят иностранцы, которые владеют немецкой недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов, которые купили недвижимость в Германии

Купить недвижимость в Германии имеет право гражданин абсолютно любой страны. Ограничений по типу имущества нет: это может быть жильё, коммерческий объект, земельный участок в любой федеральной земле. Но независимо от гражданства и места жительства, покупатели-нерезиденты должны платить в большинстве случаев такие же налоги, как и резиденты страны.

Нерезидент Германии – человек, который проживает в стране менее 183 дней в году, – платит налоги только на доходы, полученные в стране. Например, если вы ведёте бизнес в Германии, будь то даже сдача купленного жилья в аренду, вы обязаны платить налог на доход. Точно так же, как и налог на владение, передачу объекта, находящегося в Германии. При этом стоит помнить два момента.

1. Если вы гражданин/резидент, скажем, Беларуси или России, перед покупкой недвижимости в Германии вы обязательно должны уведомить свою налоговую об открытии счёта в зарубежном банке или об открытии юридического лица.
2. Между Германией и РФ (а также ещё 95 странами) подписан договор об избежании двойного налогообложения. То есть, заплатив налог в Германии и имея на руках соответствующие документы, платить налоги в России не придётся. 

Учтите, что в Германии очень строго относятся к должникам. Если имеется задолженность по уплате налогов, дело может закончиться немалым штрафом, лишением визы или даже вида на жительство. Если собственник долгое время не погашает задолженность, жильё может быть принудительно продано на аукционе.

Налоги при покупке недвижимости

Независимо от постоянного места жительства иностранца, при покупке недвижимости новый собственник должен уплатить налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). В зависимости от региона размер ставки варьируется в пределах 3,5–6,5%.

Ставки налога на покупку недвижимости в Германии в 2021 году

Как правило, налог и остальные дополнительные расходы (услуги нотариуса и риелтора, переоформление прав собственности) ложатся на покупателя. Продавец покрывает только удаление обременений из поземельной книги (если таковые имеются). Все обязательства прописываются в договоре.

Более подробно о расходах и процедуре покупки недвижимости в Германии читайте в других наших статьях

• Процедура приобретения недвижимости в Германии
• Удалённая покупка недвижимости в Германии. Кейсы для инвестиций
• Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии

Примеры объектов недвижимости в Германии

426 000 €

Квартира в Виллихе, Германия

94 м² 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Доступное жилье в небольшом уютном немецком городе на западе Германии, в 20 минутах от Дюссельдорфа. Продаются квартиры в новом доме на 11 квартир, в центре города Willich Квартира №4 площадью 94,17 м2 расположена на 2 этаже Доступны разные площади и планировки. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

632 126 €

Квартира в Берлине, Германия

58 м² 1 1

Новый жилой проект в Пренцлауэр-Берг – одном из самых популярных и респектабельных жилых районов Берлина с уникальной архитектурой, где сохранилось множество великолепных зданий эпохи Грюндерства (середина XIX века) и зданий начала XX века. Это район с устоявшимся высоким качеством жизни и оптимальной инфраструктурой. Новый клубный жилой проект...

NF Group

350 000 €

Земля в Эссене, Германия

3.5 сот.

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается участок площадью ~ 353 м2 на участке можно построить дом на 4 квартиры, 4 этажа, площадью 413 м2 место очень хорошее - рядом много частных ухоженных домов. рядом Baldeneysee Комиссия для Покупателя + 4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

596 900 €

Квартира в Берлине, Германия

50 м² 2

Заселение дома запланировано на 2027 год. Добро пожаловать в новый жилой район, сочетающий в себе роскошь, экологичность и уникальные концепции жизни. Откройте для себя свой новый дом в самом сердце старинного района вилл — оазис элегантности и эксклюзивности. Здесь, в берлинском районе Целендорф, строится 138 квартир, элегантно...

EW Real Estate

369 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

53 м² 2

Квартира с 1 спальней в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько художественных...

NF Group

2 400 000 €

Земля в Берлине, Германия

1560 м²

Вашему вниманию представлен земельный участок с проектом строительства в г.Берлин, в районе Панков. Разрешение на строительство получено. Проектом предусмотрено строительство жилого дома общей площадью около 2 224 кв.м., на 20 жилых единиц и 20 подземных парковочных мест, на участке площадью около 1 560,00 кв.м. Стоимость — 2 400 000...

EW Real Estate

18 400 €

Квартира в Херне, Германия

71 м² 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Инвестиционная недвижимость в Германии ВНИМАНИЕ - АУКЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ!!! Тип недвижимости: Eigentumswohnung (квартира в составе многоквартирного дома) Площадь квартиры: 71 м², расположена в Dachgeschoss (верхний этаж) Дополнительно: закреплён индивидуальный Kellerraum (кладовая), № X по поэтажному плану Объект свободен и не...

Элемента

1 690 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

112 м² 2

Апартаменты расположены на берегу реки Шпрее в Берлине.Апартаменты площадью 112 кв. м включают 2 спальни, полностью оборудованную кухню с островом, гостиную и столовую открытого плана, террасу с садом и открытое парковочное место. В апартаментах панорамные окна с видом на реку. Техническое оснащение включает подогрев полов.

NF Group

875 900 €

Квартира в Берлине, Германия

99 м² 4

Этот дом подойдет каждому: на любой жизненный этап, для любого размера семьи, для любых жизненных потребностей — в общем, на все случаи жизни. По своей полноте и размеру комплекс идеально соответствует «Новой солодовне» и непринужденно переосмысливает кажущийся контраст между современностью и историей. Первое впечатление...

EW Real Estate

799 000 €

Офис в Берлине, Германия

174 м² 4.1% в год

Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость в г.Берлин (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. Объект был построен в 2018 году. Состояние объекта — новый. Помещение расположено на первом этаже здания. Оно состоит из внутренней площади 126 кв.м., террасы 45,27 кв.м. и балкона 2,28 кв.м. Фасадная часть витрины имеет длину 15...

EW Real Estate

220 000 €

Квартира в Вуппертале, Германия

110 м² 5 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается помещение на 1 этаже, в городе Вупперталь. Очень красивое место в центре города с прекрасным видом на город. Вы можете приобрести эту прекрасную недвижимость под светлую квартиру, офис, практику и даже хороший хостел. Дом 1985 года постройки Центральное газовое отопление 5 комнат Помещение сдано в аренду и приносит...

DEM GROUP GmbH

1 194 868 €

Апартаменты в Берлине, Германия

151 м² 2

Современный лофт расположен в районе Фридрихсхайн в Берлине.Апартаменты площадью 151 кв. м включают полностью оборудованную кухню с островом, гостиную, 2 спальни, гардеробную, балкон. Высота потолков в апартаментах – 3,30 м.В стоимость апартаментов включено машиноместо в подземном паркинге.

NF Group

145 000 €

Квартира в Эссене, Германия

54 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Вниманию будущих собственников! Продаётся уютная 2,5-комнатная квартира с балконом в одном из самых востребованных районов — Essen-West / Holsterhausen Цена: 145.000 € + 3,57% Адрес: 45147 Essen-West – Holsterhausen Площадь: 54 м² Этаж: 2 Спальня: 1 Ванная: 1 (с современной ванной!) Основные преимущества...

Элемента

2 873 000 €

Магазин в Верхней Баварии, Германия

1601 м²

Новый супермаркет с гарантией, кредит до 76 % Один из последних проектов BiG Property — ALDI. Собственный капитал инвестора — от 1 млн евро. Средний годовой доход от 210 тысяч евро в год Рентабельность инвестиций с учетом финансирования 10,2% годовых в евро Долгосрочный договор 16 лет с опцией продления 6*3 Защита...

BiG Property

8 000 000 €

Доходный дом в Берлине, Германия

6000 м² 7.5% в год

Горячее предложение! Ожидается быстрая продажа ещё в этом году. Интересно? Оставь заявку! Коммерческая недвижимость представляет собой здание, полностью сданное в аренду одной из крупных социальных служб Берлина. Здание расположено в районе Шпандау. Год постройки — 1970 Площадь недвижимости — 6 000 кв.м. Стоимость — 8...

EW Real Estate

1 314 232 €

Квартира в Берлине, Германия

131 м² 5 3 2

Вашему вниманию представлены новые 5-комнатные квартиры в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Квартиры будут расположены в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В нем будет 219 квартир и 8 коммерческих помещений. Имеется...

EW Real Estate

790 000 €

Доходный дом в Вуппертале, Германия

450 м² 6.35% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается добротный доходный дом с железобетонными перекрытиями, в городе Вупперталь В доме 8 квартир и 8 гаражей, а также одно коммерческое помещение Объект полностью сдан в аренду! Годовой доход: 56.539 евро (6,35%) Комиссия для покупателя +4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

419 900 €

Квартира в Берлине, Германия

37 м² 2

Заселение дома запланировано на 2 квартал 2027 г. Дом соответствует самым высоким стандартам центральной жизни — как с точки зрения городского образа жизни, так и качества жизни. Всего в двух шагах от Потсдамской площади, в модном районе Митте, в непосредственной близости от креативного Шенеберга и оживленного Кройцберга, вы сможете...

EW Real Estate

1 450 000 €

Вилла в Берлине, Германия

226 м² 5

Мечтаете жить в Берлине, как в Италии? Вероятно, это лучший способ описать средиземноморский характер этой прибрежной виллы. Вилла, построена в 2009 году. Из просторного входа можно попасть на два полноценных этажа, оформленных в непринужденном роскошном стиле. На первом этаже находится просторная гостиная-столовая и еще одна необычная...

EW Real Estate

895 000 €

Квартира в Берлине, Германия

84 м² 3 2 2

Вашему вниманию представлены 3 -х комнатные апартаменты, площадью 84,0 квадратных метра, с террасой и балконом в самом центре Берлина (столица Германии). Дом построен в 2019 году. При его строительстве были использованы качественные немецкие строительные материалы и технологии строительства. Апартаменты имеют большие панорамные окна, из...

EW Real Estate

Посмотреть ещё 407 похожих объектов

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Налоги на владение недвижимостью

Вместо налога на недвижимость в Германии на всех собственников распространяется обязанность платить поземельный налог (Grundsteuer), который регулируется Законом о налогах на недвижимость (Grundsteuergesetz, GrStG) от 1 декабря 1936 года.

Базовая ставка – всего 0,35% от оценочной стоимости имущества, но каждый муниципалитет отдельно устанавливает повышающий коэффициент. На последний влияет тип недвижимости, местонахождение, год постройки, площадь участка. Потому в среднем земельный налог выходит 1,0–2,8%.

Финальная сумма получается невысокой, если сравнивать с другими странами ЕС. К примеру, за квартиру 70–80 кв. м в крупном городе ежегодно придётся платить около €200–250, а за просторный дом – €600. В небольших городах ставки ниже.

Оплата. Если собственник владеет частным домом, он же и платит налог на землю. Если речь идёт о многоквартирном комплексе, в большинстве случаев налог должен платить собственник дома. Потому он распределяет сумму налога на всех жильцов и устанавливает периодичность выплат.

Чтобы внести платёж, можно пойти напрямую в налоговое управление, отправить деньги банковским переводом на счёт налоговой службы или заплатить онлайн через специальный портал Elster.

Налог при сдаче недвижимости в аренду

В зависимости от размера прибыли подоходный налог (Einkommensteuer) составляет 0–45%.

Налог уплачивается с чистой прибыли, то есть с суммы после вычета всех расходов и амортизации. Потому стоит сохранять все чеки, чтобы при подаче декларации снизить базу. В качестве вычитаемых расходов можно зачесть:

• оплату услуг управляющей компании;
• проценты по кредиту;
• коммунальные услуги;
• налог на землю;
• амортизацию (до 3% в год);
• расходы на ремонт, улучшение недвижимости.

Декларацию нужно подавать раз в год, до 31 июля года, следующего за отчётным.

Читайте также

• Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии
• Почему Германия – настоящий налоговый рай для иностранцев, инвестирующих в коммерческую недвижимость

В Германии на всех собственников распространяется обязанность платить поземельный налог (Grundsteuer). Базовая ставка – 0,35% от оценочной стоимости имущества

Налог при продаже недвижимости

Если вы продаёте недвижимость в течение десяти лет с момента её покупки, нужно заплатить спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Он высчитывается по ставке подоходного налога и уплачивается вместе с налогом на другие доходы за последний год. То есть к прочим доходам (зарплате, прибыли от аренды, дивидендам и т. д.) прибавляется прибыль от продажи недвижимости, и в зависимости от общей суммы применяется та или иная ставка.

Как и в случае с арендой, прибыль от продажи – это чистая разница между стоимостью покупки и продажи за вычетом: 

• всех дополнительных расходов на приобретение (налога на переход прав собственности, затрат на нотариуса, юриста, перерегистрацию и т. д.);
• трат на ремонт, улучшение жилья;
• процентов по ипотеке и т. д. 

Для физических лиц ставка варьируется от 14,77 до 47,475% в зависимости от суммы чистой прибыли. Юридические лица платят данный налог по единой ставке – 15,825%.

Особенности. Налог от продажи платить не нужно, если: 

• вы владеете недвижимостью более десяти лет;
• собственность использовалась только для личного проживания в год продажи и в течение двух предыдущих лет.

Оба правила не распространяются на юридических лиц – налог на прибыль от продажи недвижимости они в любом случае платят.

Налог на наследование и дарение

В отношении данного налога в Германии действует два типа налоговой обязанности.

• Ограниченная. Ни даритель, ни наследник не являются резидентами Германии. Тогда, если имущество находится в Германии, налог при его передаче уплачивать нужно, если за её пределами – нет.
• Неограниченная. Даритель либо наследник – резиденты страны. В таком случае налогом облагается любое передаваемое имущество, в какой бы стране оно ни находилось. При этом стоит учитывать, что соглашения об избежании двойного налогообложения касательно налога на наследование между Германией и Россией не подписано.

В общем случае база для налога на наследование и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) – рыночная стоимость передаваемого объекта. Ставка варьируется от 7 до 50% в зависимости от цены объекта. Есть налоговые вычеты, размер которых связан со степенью родства.

В некоторых случаях налог уплачивать не нужно. К примеру, если по наследству передаётся семейный дом.

Как сэкономить на налогах

Местные жители регулярно прибегают к помощи налоговых консультантов для составления деклараций, так как система достаточно сложная, при этом в ней предусмотрено множество легальных способов снизить налоговую нагрузку. Есть налоговые льготы для семей с детьми, для тех, кто реновирует своё жильё, для тех, кто использует помещение в квартире в качестве рабочего кабинета, и др.

Рекомендуем ещё перед покупкой недвижимости спланировать структуру сделки с учётом возможной экономии на налогах. Например, в некоторых случаях выгоднее оформить собственность на юридическое лицо и привлечь банковское финансирование.

Есть определённые тонкости и по части возврата налогов. Согласно данным Федерального статистического управления, девять из десяти человек, которые подают налоговую декларацию в Германии, получают возмещение, так как после перерасчёта нередко выявляется переплата. Потому, если вы подаёте декларацию вовремя и добровольно, можете написать заявление на возмещение за предыдущие четыре года. Ответ приходит в течение двух – шести месяцев.

Если же вы подадите декларацию не вовремя, за каждый месяц просрочки начисляется 0,25% от выставленной к уплате суммы. Если просрочите уплату налога – ежемесячная пеня составит 1%. То есть если вы должны заплатить налогов на €12 тыс., то ежемесячная пеня за не представленную вовремя декларацию – €30, а за неуплаченный налог – €120 в месяц.

Фото: Unsplash (Jan Bolz, Igor Flek)

Условия цитирования материалов Prian.ru