Налоги в Германии. Сколько платят иностранцы, которые владеют немецкой недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов, которые купили недвижимость в Германии

Купить недвижимость в Германии имеет право гражданин абсолютно любой страны. Ограничений по типу имущества нет: это может быть жильё, коммерческий объект, земельный участок в любой федеральной земле. Но независимо от гражданства и места жительства, покупатели-нерезиденты должны платить в большинстве случаев такие же налоги, как и резиденты страны.

Нерезидент Германии – человек, который проживает в стране менее 183 дней в году, – платит налоги только на доходы, полученные в стране. Например, если вы ведёте бизнес в Германии, будь то даже сдача купленного жилья в аренду, вы обязаны платить налог на доход. Точно так же, как и налог на владение, передачу объекта, находящегося в Германии. При этом стоит помнить два момента.

1. Если вы гражданин/резидент, скажем, Беларуси или России, перед покупкой недвижимости в Германии вы обязательно должны уведомить свою налоговую об открытии счёта в зарубежном банке или об открытии юридического лица.
2. Между Германией и РФ (а также ещё 95 странами) подписан договор об избежании двойного налогообложения. То есть, заплатив налог в Германии и имея на руках соответствующие документы, платить налоги в России не придётся. 

Учтите, что в Германии очень строго относятся к должникам. Если имеется задолженность по уплате налогов, дело может закончиться немалым штрафом, лишением визы или даже вида на жительство. Если собственник долгое время не погашает задолженность, жильё может быть принудительно продано на аукционе.

Налоги при покупке недвижимости

Независимо от постоянного места жительства иностранца, при покупке недвижимости новый собственник должен уплатить налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). В зависимости от региона размер ставки варьируется в пределах 3,5–6,5%.

Ставки налога на покупку недвижимости в Германии в 2021 году

Как правило, налог и остальные дополнительные расходы (услуги нотариуса и риелтора, переоформление прав собственности) ложатся на покупателя. Продавец покрывает только удаление обременений из поземельной книги (если таковые имеются). Все обязательства прописываются в договоре.

Более подробно о расходах и процедуре покупки недвижимости в Германии читайте в других наших статьях

• Процедура приобретения недвижимости в Германии
• Удалённая покупка недвижимости в Германии. Кейсы для инвестиций
• Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии

Примеры объектов недвижимости в Германии

6 600 000 €

Квартира в Кёльне, Германия

6701 м²

Пакет из 72 квартир как выгодное капиталовложение недалеко от Кёльна! Надёжный доход!номер объекта::7499Вашему вниманию предлагаются 72 квартиры, расположенные в семи зданиях одного жилого комплекса. В зданиях постройки 1972-1974 гг. за последние 7 лет была проведена комплексная санация, включая ремонт и утепление фасада и крыши, замену окон и...

L&B Immobiliya

159 800 €

Квартира в Берлине, Германия

70 м² 2

Светлая 2-комнатная квартира с парковочным местом в зелёном районе!номер объекта::1610Предлагаемая вашему вниманию модернизированная квартира находится 3-ем этаже ухоженного дома, построенного в 1970 году в микрорайоне Lankwitz. Всего в доме 4 этажа, по всему периметру здания проходит подвальное помещение. В 2012 году здание было санировано и...

L&B Immobiliya

249 000 €

Квартира в Берлине, Германия

60 м² 2

Сданная в аренду 2-х комнатная квартира в красивом здании недалеко от центра Берлина!номер объекта::1780Предлагаемая Вашему вниманию 2-комнатная квартира расположена на 5-м этаже старинного дома постройки 1919-го года. Здание состоит из переднего и заднего корпусов, а так же бокового флигеля, где и находится данная квартира. Здание было...

L&B Immobiliya

3 377 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

307 м² 4 2 2

В продаже 4-х комнатная резиденция в центре Берлина с сервис-услугами от Ritz-Carlton Жилой проект расположен неподалеку от Бранденбургских ворот и Потсдамской площади. Это один из самых популярных и привлекательных районов в Берлине благодаря сочетанию исторической архитектуры с современными удобствами. Многие мировые компании, в том числе...

Prestige Property

898 000 €

Дом в Дортмунде, Германия

573 м² 6 1

Вашему вниманию представлен жилой дом с коммерческим помещением в историческом центре г.Дортмунда (земля — Северный Рейн-Вестфалия). Объект был построен в 1850 году на земельном участке площадью 799 кв.м. Последний ремонт был проведен в 2010 году. В ходе ремонта на первом этаже была заменена электропроводка, установлен подвесной потолок,...

EW Real Estate

1 215 920 €

Квартира в Берлине, Германия

81 м² 2 1 1

Вашему вниманию представлены новые 2-комнатные квартиры в Берлине (столица Германии), в районе Шарлоттенбург. Объекты расположены в элитном доме, который гармонично сочетается с исторически сложившейся городской и архитектурной структурой популярного квартала в центре города. Завершение строительства запланировано на 2022 год. Строительство дома...

EW Real Estate

2 800 000 €

Магазин в Беккуме, Германия

1950 м² 6.85% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

В Бекуме в центре города находится супермаркет. Земельный участок площадью 4700 м2 доступен = 1600 м2 арендованной площади = 350 м2 складской площади. итого общая площадь 1950 м2 Кроме того, этот объект имеет строительный резерв площадью около 1200 м2 со стоимостью около 600 000 eвро Нынешние арендаторы этого объекта - нетто и офис...

DEM GROUP GmbH

5 500 000 €

Отель, гостиница в Ганновере, Германия

5000 м²

Вашему вниманию представлена 4-звездочная гостиница, в сельской местности в пригороде Ганновера (земля — Нижняя Саксония). Объект был построен в начале 1990-х годов. Гостиница включает в себя 75 номеров и большие конференц-залы. Она идеально подходит для покупки оператором, который хочет самостоятельно управлять данным объектом. Стоимость...

EW Real Estate

1 500 000 €

Производство в Киле, Германия

1000 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в земле Шлезвиг-Гольштейн, к северу от Киля и Рендсбурга. Компания специализируется на земляных работах и дорожном строительстве. Кроме того, она оказывает услуги по строительству дренажных и канализационных систем, прокладке труб для централизованного теплоснабжения и работает вместе с партнерами...

EW Real Estate

1 400 000 €

Коммерческая недвижимость в Готе, Германия

2000 м²

Вашему вниманию представлен реабилитационный спортивный центр в г.Гота (земля — Тюрингия). Объект представляет собой 4-х этажное здание площадью около 2 000 кв.м., которое было построено в середине 1930-х годов на земельном участке около 3 500 кв.м. Здесь имеются подвал, цокольный этаж, первый этаж и мансарда. Лифт соединяет все 3 этажа,...

EW Real Estate

160 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

27 м² 1

Строящийся комплекс апартаментов на 49 юнитов площадью 24-66 кв.м, с отделкой. Опция меблировки доступна за отдельную плату. Удобства комплекса – террасы на крыше, прачечная, и подземный паркинг. Местоположение – Lichtenberg, развитый благоприятный район в 6 км от центра Берлина, с разнообразной инфраструктурой и отличной...

Intermark Real Estate

8 500 000 €

Производство в Дюссельдорфе, Германия

100 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области производства металлических конструкций, расположенный на севере Германии. Компания уже много десятилетий занимается производством конструкций из легкого металла и слесарными работами. Основное внимание здесь уделяется изготовлению и монтажу остекленных фасадов, окон и дверей,...

EW Real Estate

3 300 000 €

Производство в Берлине, Германия

500 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области производства компонентов из стеклопластика в Германии. Компания специализируется на производстве, сборке и обслуживании высококачественных компонентов из стеклопластика. Основное внимание уделяется производству резервуаров и трубных систем. В качестве решения проблем компания...

EW Real Estate

835 000 €

Квартира в Берлине, Германия

60 м² 2 1 1

Кредит

Комфортабельная квартира класса люкс в центре Берлина. Настоящий географический центр: самая премиальная зона Митте напрямую связана с самыми посещаемыми районами: Кройцберг, Шарлоттенбург и Пренцлауэр-Берг. Всего в нескольких минутах ходьбы от природного оазиса Тиргартен и набережной Шпрее.

EW Real Estate

3 357 500 €

Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия

775 м² 10% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом во Франкфурте. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Очень востребованный жилой район во франкфуртском районе Норденд-Ост на стыке Норденд-Вест и Борнхайм. Центральное расположение в оживленном и популярном районе Норденд предлагает множество магазинов для...

CM Real Estate

595 000 €

Квартира в Берлине, Германия

133 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Вашему вниманию предлагается квартира в Берлине. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Недвижимость находится в очень востребованном месте Берлина - Вильмерсдорф. В нескольких минутах ходьбы находятся всемирно известные учреждения Курфюрстендамм, Зоологический сад и Das KaDeWe. В непосредственной близости также...

CM Real Estate

590 750 €

Квартира в Ганновере, Германия

152 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Вашему вниманию предлагается квартира в Ганновере. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!* популярный и близкий к городу жилой район в непосредственной близости от городского леса Эйленриде* городской колорит и популярные жилые улицы с шармом модерна* на коротких расстояниях от центра города* Магазины для...

CM Real Estate

450 000 €

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия

496 м² 6.17% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Доходный дом в DuisburgПлощадь дома 476 м25 квартир сданы в аренду2 машиноместа сданы в аренду4 этажаОбъект сдан и приносит в год: 27.780 Евро (6,17%)Комиссия для Покупателя + 3,57% от стоимости объекта.Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

140 000 €

Квартира в Лейпциге, Германия

51 м² 2 1 1

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА: Квартира расположена на 3 -м этаже в здании, внесенном в список памятников архитектуры. При тщательной реконструкции в соответствии с гос. требованиями по охране исторических памятников архитектуры особое внимание было уделено оригинальному обновлению фасада, лестниц и перил, а также входных дверей. Эта 2-комнатная квартира с...

Частное лицо

7 908 000 €

Доходный дом в Берлине, Германия

1672 м² 16.5% в год

Удалённая сделка Готовый бизнес

Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в Берлине. В доме находятся 25 квартир и одно коммерческое помещение. Общая рентабельность: 4 % (аренда) + 12,5 % (рост цены объекта в год) = 16,5 % Прогноз цены объекта через 10 лет: примерно 15 075 000 евро Дом полностью арендован. Здание в хорошем состоянии. Есть управляющая компания. Не...

CM Real Estate

Посмотреть ещё 836 похожих объектов

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian.ru в Telegram Подписаться

Налоги на владение недвижимостью

Вместо налога на недвижимость в Германии на всех собственников распространяется обязанность платить поземельный налог (Grundsteuer), который регулируется Законом о налогах на недвижимость (Grundsteuergesetz, GrStG) от 1 декабря 1936 года.

Базовая ставка – всего 0,35% от оценочной стоимости имущества, но каждый муниципалитет отдельно устанавливает повышающий коэффициент. На последний влияет тип недвижимости, местонахождение, год постройки, площадь участка. Потому в среднем земельный налог выходит 1,0–2,8%.

Финальная сумма получается невысокой, если сравнивать с другими странами ЕС. К примеру, за квартиру 70–80 кв. м в крупном городе ежегодно придётся платить около €200–250, а за просторный дом – €600. В небольших городах ставки ниже.

Оплата. Если собственник владеет частным домом, он же и платит налог на землю. Если речь идёт о многоквартирном комплексе, в большинстве случаев налог должен платить собственник дома. Потому он распределяет сумму налога на всех жильцов и устанавливает периодичность выплат.

Чтобы внести платёж, можно пойти напрямую в налоговое управление, отправить деньги банковским переводом на счёт налоговой службы или заплатить онлайн через специальный портал Elster.

Налог при сдаче недвижимости в аренду

В зависимости от размера прибыли подоходный налог (Einkommensteuer) составляет 0–45%.

Налог уплачивается с чистой прибыли, то есть с суммы после вычета всех расходов и амортизации. Потому стоит сохранять все чеки, чтобы при подаче декларации снизить базу. В качестве вычитаемых расходов можно зачесть:

• оплату услуг управляющей компании;
• проценты по кредиту;
• коммунальные услуги;
• налог на землю;
• амортизацию (до 3% в год);
• расходы на ремонт, улучшение недвижимости.

Декларацию нужно подавать раз в год, до 31 июля года, следующего за отчётным.

Читайте также

• Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии
• Почему Германия – настоящий налоговый рай для иностранцев, инвестирующих в коммерческую недвижимость

В Германии на всех собственников распространяется обязанность платить поземельный налог (Grundsteuer). Базовая ставка – 0,35% от оценочной стоимости имущества

Налог при продаже недвижимости

Если вы продаёте недвижимость в течение десяти лет с момента её покупки, нужно заплатить спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Он высчитывается по ставке подоходного налога и уплачивается вместе с налогом на другие доходы за последний год. То есть к прочим доходам (зарплате, прибыли от аренды, дивидендам и т. д.) прибавляется прибыль от продажи недвижимости, и в зависимости от общей суммы применяется та или иная ставка.

Как и в случае с арендой, прибыль от продажи – это чистая разница между стоимостью покупки и продажи за вычетом: 

• всех дополнительных расходов на приобретение (налога на переход прав собственности, затрат на нотариуса, юриста, перерегистрацию и т. д.);
• трат на ремонт, улучшение жилья;
• процентов по ипотеке и т. д. 

Для физических лиц ставка варьируется от 14,77 до 47,475% в зависимости от суммы чистой прибыли. Юридические лица платят данный налог по единой ставке – 15,825%.

Особенности. Налог от продажи платить не нужно, если: 

• вы владеете недвижимостью более десяти лет;
• собственность использовалась только для личного проживания в год продажи и в течение двух предыдущих лет.

Оба правила не распространяются на юридических лиц – налог на прибыль от продажи недвижимости они в любом случае платят.

Налог на наследование и дарение

В отношении данного налога в Германии действует два типа налоговой обязанности.

• Ограниченная. Ни даритель, ни наследник не являются резидентами Германии. Тогда, если имущество находится в Германии, налог при его передаче уплачивать нужно, если за её пределами – нет.
• Неограниченная. Даритель либо наследник – резиденты страны. В таком случае налогом облагается любое передаваемое имущество, в какой бы стране оно ни находилось. При этом стоит учитывать, что соглашения об избежании двойного налогообложения касательно налога на наследование между Германией и Россией не подписано.

В общем случае база для налога на наследование и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) – рыночная стоимость передаваемого объекта. Ставка варьируется от 7 до 50% в зависимости от цены объекта. Есть налоговые вычеты, размер которых связан со степенью родства.

В некоторых случаях налог уплачивать не нужно. К примеру, если по наследству передаётся семейный дом.

Как сэкономить на налогах

Местные жители регулярно прибегают к помощи налоговых консультантов для составления деклараций, так как система достаточно сложная, при этом в ней предусмотрено множество легальных способов снизить налоговую нагрузку. Есть налоговые льготы для семей с детьми, для тех, кто реновирует своё жильё, для тех, кто использует помещение в квартире в качестве рабочего кабинета, и др.

Рекомендуем ещё перед покупкой недвижимости спланировать структуру сделки с учётом возможной экономии на налогах. Например, в некоторых случаях выгоднее оформить собственность на юридическое лицо и привлечь банковское финансирование.

Есть определённые тонкости и по части возврата налогов. Согласно данным Федерального статистического управления, девять из десяти человек, которые подают налоговую декларацию в Германии, получают возмещение, так как после перерасчёта нередко выявляется переплата. Потому, если вы подаёте декларацию вовремя и добровольно, можете написать заявление на возмещение за предыдущие четыре года. Ответ приходит в течение двух – шести месяцев.

Если же вы подадите декларацию не вовремя, за каждый месяц просрочки начисляется 0,25% от выставленной к уплате суммы. Если просрочите уплату налога – ежемесячная пеня составит 1%. То есть если вы должны заплатить налогов на €12 тыс., то ежемесячная пеня за не представленную вовремя декларацию – €30, а за неуплаченный налог – €120 в месяц.

Фото: Unsplash (Jan Bolz, Igor Flek)

Условия цитирования материалов Prian.ru