Налоги в Германии. Сколько платят иностранцы, которые владеют немецкой недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов, которые купили недвижимость в Германии

Купить недвижимость в Германии имеет право гражданин абсолютно любой страны. Ограничений по типу имущества нет: это может быть жильё, коммерческий объект, земельный участок в любой федеральной земле. Но независимо от гражданства и места жительства, покупатели-нерезиденты должны платить в большинстве случаев такие же налоги, как и резиденты страны.

Нерезидент Германии – человек, который проживает в стране менее 183 дней в году, – платит налоги только на доходы, полученные в стране. Например, если вы ведёте бизнес в Германии, будь то даже сдача купленного жилья в аренду, вы обязаны платить налог на доход. Точно так же, как и налог на владение, передачу объекта, находящегося в Германии. При этом стоит помнить два момента.

1. Если вы гражданин/резидент, скажем, Беларуси или России, перед покупкой недвижимости в Германии вы обязательно должны уведомить свою налоговую об открытии счёта в зарубежном банке или об открытии юридического лица.
2. Между Германией и РФ (а также ещё 95 странами) подписан договор об избежании двойного налогообложения. То есть, заплатив налог в Германии и имея на руках соответствующие документы, платить налоги в России не придётся. 

Учтите, что в Германии очень строго относятся к должникам. Если имеется задолженность по уплате налогов, дело может закончиться немалым штрафом, лишением визы или даже вида на жительство. Если собственник долгое время не погашает задолженность, жильё может быть принудительно продано на аукционе.

Налоги при покупке недвижимости

Независимо от постоянного места жительства иностранца, при покупке недвижимости новый собственник должен уплатить налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). В зависимости от региона размер ставки варьируется в пределах 3,5–6,5%.

Ставки налога на покупку недвижимости в Германии в 2021 году

Как правило, налог и остальные дополнительные расходы (услуги нотариуса и риелтора, переоформление прав собственности) ложатся на покупателя. Продавец покрывает только удаление обременений из поземельной книги (если таковые имеются). Все обязательства прописываются в договоре.

Более подробно о расходах и процедуре покупки недвижимости в Германии читайте в других наших статьях

• Процедура приобретения недвижимости в Германии
• Удалённая покупка недвижимости в Германии. Кейсы для инвестиций
• Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии

Примеры объектов недвижимости в Германии

20 000 000 €

Отель, гостиница во Франкфурте-на-Майне, Германия

2800 м²

Отель с центральным расположением во Франкфурте на Майне! Отель с договором аренды с центральным расположением во Франкфурте на Майне - недалеко от набережной Майна и главного вокзала города. Кол-во номеров: 130 Кол-во парковочных мест: более 30 Арендуемая площадь: около 2800 м.кв. Расположение: Франкфурт на Майне - бизнес-столица...

Estate-Service24

580 000 €

Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия

391 м² 5.45% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Дом очень удачно расположен в востребованном районе современной застройки. Хорошая локация в районе. в доме 7 квартир 6 гаражей Дом полностью сдан. Годовая арендная плата (Ist Jahresmiete): 31.596,00 € Комиссия для Покупателя +4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

12 500 000 €

Магазин в Берлине, Германия

4200 м² 5.7% в год

В пригороде Берлина, в земле Бранденбург на данный момент строится новый супермаркет, который будет сдан в эксплуатацию в 2025 году. Договор аренды с одним из крупнейших ритейлеров Германии заключён на 15 лет, плюс опции на продление договора аренды. Год постройки — 2025 Площадь недвижимости —4 200 кв.м. Стоимость — 12...

EW Real Estate

669 758 €

Квартира в Берлине, Германия

64 м² 1 1

Новый современный жилой комплекс возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. На продажу выставлены 184 квартиры с 1-3 спальнями площадью 60-136 кв.м, расположенные в...

NF Group

2 095 000 €

Кафе, ресторан в Берлине, Германия

203 м²

Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость на 1-ом этаже нового дома в центре Берлина (столица Германии), в районе Шёнеберг. Дом был построен в 2019 году одним из известных застройщиков в Берлине. При его строительстве были использованы высококачественные строительные материалы и современные технологии строительства. Дом...

EW Real Estate

950 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

134 м² 3

Роскошные апартаменты с арендатором расположены в Берлине в здании 1923 года с частным садом. В 2003-2006 году в апартаментах была произведена полная реновация.Апартаменты включают просторную террасу, гостиную с камином, столовую, полностью оборудованную кухню, 3 спальни.

NF Group

632 126 €

Квартира в Берлине, Германия

58 м² 1 1

Новый жилой проект в Пренцлауэр-Берг – одном из самых популярных и респектабельных жилых районов Берлина с уникальной архитектурой, где сохранилось множество великолепных зданий эпохи Грюндерства (середина XIX века) и зданий начала XX века. Это район с устоявшимся высоким качеством жизни и оптимальной инфраструктурой. Новый клубный жилой проект...

NF Group

8 365 000 €

Магазин в Киле, Германия

2510 м² 5.03% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в Шлезвиг-Гольштейн, недалеко от г. Киль. В настоящий момент идет его строительство, которое завершится в 3 квартале 2021 года. Объект будет построен на большом земельном участке площадью 10 550 кв.м. Около здания имеется собственная парковка на 100 авто. По данному объекту уже заключен договор...

EW Real Estate

199 000 €

Квартира в Берлине, Германия

55 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в Берлине Дом построен в 1971 году. В 2017 году был полностью изменен дизайн фасадов и отремонтированы балконы. Продаваемая квартира расположена на 3-м этаже. В доме есть лифт! Жилая площадь около 54,92 кв. м разделена на спальню, выходящую во внутренний двор, гостиную с выходом на балкон, прихожую с практичной кладовой,...

DEM GROUP GmbH

1 685 000 €

Доходный дом в Виттенберге, Германия

1904 м² 6.9% в год

Жилой и коммерческий дом в центре Виттенберге — редкая возможность для инвесторов, которые ищут сочетание стабильности и доходности. Здание 1994 года постройки предлагает около 1 900 м² сдаваемых площадей, разделённых на 10 единиц: 6 коммерческих арендаторов (включая KIK, медицинскую практику, издательство, салон красоты и...

EW Real Estate

380 000 €

Квартира в Берлине, Германия

78 м² 3 1 1

В районе Кройцберг предлагается 3,5-комнатная квартира площадью 78 м². Дом был построен в 1914 году и до сих пор сохраняет свой исторический шарм. Квартира находится на цокольном этаже и располагает садом. Обратите внимание: с 2011 года она сдана в аренду. Арендная плата составляет 468 евро в месяц, дополнительные расходы — 297...

L&B Immobiliya

590 000 €

Производство в Цвиккау, Германия

10160 м²

Участок, который ранее использовался для логистики и производства расположен рядом с автобаном A4, перед въездом в город Глаухау, земля Саксония. В непосредственной близости расположен транспортный ж/д-узел, которые позволяет использовать этот участок, не только для перевалок грузов на грузовом транспорте, но и на поездах. В настоящее время...

EW Real Estate

3 000 000 €

Магазин в Лейпциге, Германия

1000 м²

Кредит

Готовый бизнес Rossmann, гарантия, договор 15 лет Проект реализован BiG Property в партнерстве с проверенным застройщиком в соответствии с современными строительными нормами и новым концептом арендатора. После приобретения управление объектом и компанией осуществляет профессиональная команда. Инвестор получает две вещи: доход и отчетность....

BiG Property

729 900 €

Апартаменты в Берлине, Германия

86 м² 1 1

Проект реконструкции исторического здания 1881 года, внесенного в список исторических памятников, расположен в популярном и престижном районе Кройцберг-Бергманкиз. Знаменитый район привлекает людей со всего мира своим богатым разнообразием культур и стилей жизни, яркой арт-сценой и бурлящим творческим сообществом. Проект включает квартиры с 2-6...

NF Group

4 100 000 €

Коммерческая недвижимость в Дессау, Германия

1450 м² 4.3% в год

Готовый бизнес

Описание: 4-этажный медицинский центр с врачебными кабинетами (урология, ЛОР, гастроэнтеролог, физиотерапия, аптека, парикмахерская и др.). Все помещения сданы в аренду с дальнейшей опцией продления. Зданию принадлежит также 30 парковочных мест в гараже. Площадь участка: 4700 м.кв. Расположение: город в Саксонии-Анхальт с населением...

Estate-Service24

220 000 €

Квартира в Вуппертале, Германия

110 м² 5 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается помещение на 1 этаже, в городе Вупперталь. Очень красивое место в центре города с прекрасным видом на город. Вы можете приобрести эту прекрасную недвижимость под светлую квартиру, офис, практику и даже хороший хостел. Дом 1985 года постройки Центральное газовое отопление 5 комнат Помещение сдано в аренду и приносит...

DEM GROUP GmbH

2 600 000 €

Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия

380 м²

Доходный трехэтажный многоквартирный дом с благоустроенным садом и 5 квартирами разной площади, частично с высококачественной меблировкой. Идеальная опция для собственного проживания в престижном районе и сдачи в аренду других квартир. Классическая архитектура в сочетании с благородными материалами высокого качества создают уютную...

Estate-Service24

4 000 000 €

Магазин в Нюрнберге, Германия

1200 м²

Супермаркет в центре города Собственный капитал: от 1,1 млн евро Кредитное плечо: согласовывается с немецким банком при поддержке BiG Property. Супермаркет с пекарней расположен в центре города в развитом регионе Германии. Дискаунтер построен в соответствии с современными строительными нормами и актуальной архитектурной концепцией...

BiG Property

1 690 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

109 м² 2 2

Апартаменты расположены в районе Фридрихсхайн на берегу реки Шпрее. Из апартаментов открываются панорамные виды на Кройцберг, знаменитый мост Обербаумбрюкке и скульптуру Молекулярного человека. Апартаменты включают 2 спальни, 2 ванные комнаты, гостиную, полностью оборудованную кухню, объединенную со столовой, террасу. Расположение:...

NF Group

15 800 000 €

Офис в Берлине, Германия

5490 м²

Готовый бизнес

Классическое административное офисное здание в хорошем состоянии с длительными договорами аренды. Объект полностью сдан в аренду. Арендаторы: государственные и социальные учреждения. Договора: длительные ( 10 лет и более) с опцией продления 3х5 лет. Расположение: объект расположен в Берлине в районе с хорошей инфраструктурой и удобным...

Estate-Service24

Посмотреть ещё 407 похожих объектов

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Налоги на владение недвижимостью

Вместо налога на недвижимость в Германии на всех собственников распространяется обязанность платить поземельный налог (Grundsteuer), который регулируется Законом о налогах на недвижимость (Grundsteuergesetz, GrStG) от 1 декабря 1936 года.

Базовая ставка – всего 0,35% от оценочной стоимости имущества, но каждый муниципалитет отдельно устанавливает повышающий коэффициент. На последний влияет тип недвижимости, местонахождение, год постройки, площадь участка. Потому в среднем земельный налог выходит 1,0–2,8%.

Финальная сумма получается невысокой, если сравнивать с другими странами ЕС. К примеру, за квартиру 70–80 кв. м в крупном городе ежегодно придётся платить около €200–250, а за просторный дом – €600. В небольших городах ставки ниже.

Оплата. Если собственник владеет частным домом, он же и платит налог на землю. Если речь идёт о многоквартирном комплексе, в большинстве случаев налог должен платить собственник дома. Потому он распределяет сумму налога на всех жильцов и устанавливает периодичность выплат.

Чтобы внести платёж, можно пойти напрямую в налоговое управление, отправить деньги банковским переводом на счёт налоговой службы или заплатить онлайн через специальный портал Elster.

Налог при сдаче недвижимости в аренду

В зависимости от размера прибыли подоходный налог (Einkommensteuer) составляет 0–45%.

Налог уплачивается с чистой прибыли, то есть с суммы после вычета всех расходов и амортизации. Потому стоит сохранять все чеки, чтобы при подаче декларации снизить базу. В качестве вычитаемых расходов можно зачесть:

• оплату услуг управляющей компании;
• проценты по кредиту;
• коммунальные услуги;
• налог на землю;
• амортизацию (до 3% в год);
• расходы на ремонт, улучшение недвижимости.

Декларацию нужно подавать раз в год, до 31 июля года, следующего за отчётным.

Читайте также

• Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии
• Почему Германия – настоящий налоговый рай для иностранцев, инвестирующих в коммерческую недвижимость

В Германии на всех собственников распространяется обязанность платить поземельный налог (Grundsteuer). Базовая ставка – 0,35% от оценочной стоимости имущества

Налог при продаже недвижимости

Если вы продаёте недвижимость в течение десяти лет с момента её покупки, нужно заплатить спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Он высчитывается по ставке подоходного налога и уплачивается вместе с налогом на другие доходы за последний год. То есть к прочим доходам (зарплате, прибыли от аренды, дивидендам и т. д.) прибавляется прибыль от продажи недвижимости, и в зависимости от общей суммы применяется та или иная ставка.

Как и в случае с арендой, прибыль от продажи – это чистая разница между стоимостью покупки и продажи за вычетом: 

• всех дополнительных расходов на приобретение (налога на переход прав собственности, затрат на нотариуса, юриста, перерегистрацию и т. д.);
• трат на ремонт, улучшение жилья;
• процентов по ипотеке и т. д. 

Для физических лиц ставка варьируется от 14,77 до 47,475% в зависимости от суммы чистой прибыли. Юридические лица платят данный налог по единой ставке – 15,825%.

Особенности. Налог от продажи платить не нужно, если: 

• вы владеете недвижимостью более десяти лет;
• собственность использовалась только для личного проживания в год продажи и в течение двух предыдущих лет.

Оба правила не распространяются на юридических лиц – налог на прибыль от продажи недвижимости они в любом случае платят.

Налог на наследование и дарение

В отношении данного налога в Германии действует два типа налоговой обязанности.

• Ограниченная. Ни даритель, ни наследник не являются резидентами Германии. Тогда, если имущество находится в Германии, налог при его передаче уплачивать нужно, если за её пределами – нет.
• Неограниченная. Даритель либо наследник – резиденты страны. В таком случае налогом облагается любое передаваемое имущество, в какой бы стране оно ни находилось. При этом стоит учитывать, что соглашения об избежании двойного налогообложения касательно налога на наследование между Германией и Россией не подписано.

В общем случае база для налога на наследование и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) – рыночная стоимость передаваемого объекта. Ставка варьируется от 7 до 50% в зависимости от цены объекта. Есть налоговые вычеты, размер которых связан со степенью родства.

В некоторых случаях налог уплачивать не нужно. К примеру, если по наследству передаётся семейный дом.

Как сэкономить на налогах

Местные жители регулярно прибегают к помощи налоговых консультантов для составления деклараций, так как система достаточно сложная, при этом в ней предусмотрено множество легальных способов снизить налоговую нагрузку. Есть налоговые льготы для семей с детьми, для тех, кто реновирует своё жильё, для тех, кто использует помещение в квартире в качестве рабочего кабинета, и др.

Рекомендуем ещё перед покупкой недвижимости спланировать структуру сделки с учётом возможной экономии на налогах. Например, в некоторых случаях выгоднее оформить собственность на юридическое лицо и привлечь банковское финансирование.

Есть определённые тонкости и по части возврата налогов. Согласно данным Федерального статистического управления, девять из десяти человек, которые подают налоговую декларацию в Германии, получают возмещение, так как после перерасчёта нередко выявляется переплата. Потому, если вы подаёте декларацию вовремя и добровольно, можете написать заявление на возмещение за предыдущие четыре года. Ответ приходит в течение двух – шести месяцев.

Если же вы подадите декларацию не вовремя, за каждый месяц просрочки начисляется 0,25% от выставленной к уплате суммы. Если просрочите уплату налога – ежемесячная пеня составит 1%. То есть если вы должны заплатить налогов на €12 тыс., то ежемесячная пеня за не представленную вовремя декларацию – €30, а за неуплаченный налог – €120 в месяц.

Фото: Unsplash (Jan Bolz, Igor Flek)

Условия цитирования материалов Prian.ru