a
Версия
для печати

Удалённая покупка недвижимости в Германии. Кейсы для инвестиций

  • 2306
Рубль катится вниз, минимальные цены на нефть тому способствуют. Проценты по валютным депозитам в российских банках стремятся к нулю. Неудивительно, что многие боятся за накопления. О том, как сохранить деньги в немецкой недвижимости, мы поговорили с генеральным директором DEM Group GmbH Екатериной Демидовой. Эти стратегии можно реализовать даже в условиях карантина. 

Стратегия № 1: дистанционная покупка доходной квартиры

Объекты: квартиры в городах-стотысячниках 
Сумма инвестиций: от €40 тыс.
Доходность: 6–7% годовых без учёта налогов


Софт для подбора объекта «на удалёнке»

Пока границы государств закрыты на карантин, инвесторы заключают сделки не покидая своего города. Для удалённого подбора недвижимости достаточно договориться с риэлтором о видеотрансляции. Подойдут видеозвонки в социальных сетях и мессенджерах, FaceTime, Zoom, WhatsApp и другие программы.

Екатерина Демидова
Екатерина Демидова
генеральный директор
DEM Group GmbH

Наш сотрудник недавно выезжал на объект, чтобы устроить для клиента видеотрансляцию по WhatsApp. Ещё один хороший инструмент – Google maps. Можно посмотреть улицу, расположение объекта и убедиться, что ни кладбища, ни свалки рядом нет.

Локация: миллионники vs стотысячники

Интерес покупателей давно не ограничивается немецкими городами «большой семёрки» – Берлином, Гамбургом, Мюнхеном, Кёльном, Франкфуртом-на-Майне, Штутгартом, Дюссельдорфом.

Учитывая высокую стоимость квадратного метра и ограничения на повышение арендных ставок (например, в Берлине одобрили заморозку аренды на пять лет), доходность за пределами мегаполисов будет выше. 

С капиталом до €100 тыс. можно рассматривать доходные квартиры, например, в Вуппертале, Эссене, Крефельде и других городах с населением от 300 тыс. человек, расположенных рядом с мегаполисами. Жильё в них пользуется спросом.

Крефельд, Германия, город весной

Крефельд, Германия

«В среднем такие квартиры приносят порядка 6–7% годового дохода после оплаты ЖКХ, но без учёта налогов. И речь идёт не только о квартирах за €100 тыс. Есть шансы найти объект и за €40–60 тыс. В городах поменьше, но рядом с крупными средняя цена двухкомнатной квартиры будет именно в этом диапазоне», – рассказывает эксперт.

Как правило, доходные квартиры продаются с подписанным договором аренды – по нему можно проследить, сколько платит съёмщик. 

Примеры доходных квартир в Германии
Квартира за 32 000 евро в Оберхаузене, Германия
32 000 €
Квартира в Оберхаузене, Германия
27 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается квартира в Оберхаузене. В 2023 году был сделан ремонт в квартире. В доме были заменены все трубы. Дом высококачественный, железобетонные перекрытия, хорошая звукоизоляция. Окна выходят на тихую улицу. Рядом с домом - профессиональный паркинг автомашин, магазины и остановки все рядом - в пешей доступности. Hausgeld: ~ 120...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 35 000 евро в Вуппертале, Германия
35 000 €
Квартира в Вуппертале, Германия
25 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается однокомнатная квартира в Вуппертале. Квартира находится в доме 1990 года постройки, который расположен недалеко от университета. Квартира площадью 25 м² расположена на 2 этаже (это немецкий 1 OG). В доме подключено центральное газовое отопление. На данный момент квартира сдана в аренду. Hausgeld: 175 Euro Доход в год:...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 37 500 евро в Вуппертале, Германия
37 500 €
Квартира в Вуппертале, Германия
25 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается квартира 25 м2 в городе Вуппреталь Квартира расположена на мансардном этаже DG Kaltmiete 220 Nebenkosten 80 Heizkosten 60 Warmmiete 360 Euro Hausgeld: 264 Euro В данный момент у квартиры есть арендатор. Комиссия для покупателя: 1785 Евро, (уже включая НДС 19%) Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 41 000 евро в Гельзенкирхене, Германия
41 000 €
Квартира в Гельзенкирхене, Германия
35 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу
Продается 1,5-комнатная квартира площадью 35 кв.м в городе Гельзенкирхен, земля Северный Рейн-Вестфалия. Квартира состоит из кухни-гостиной (кухня встроенная), одной спальни, совмещенного санузла и прихожей. Мансардные окна. За квартирой закреплена кладовая в подвальном помещении. Квартира на мансардном 4 этаже четырехэтажного дома 1972...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 60 000 евро в Дуйсбурге, Германия
60 000 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
58 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается квартира в Дуйсбурге, площадью 58 м2 Две комнаты + большой балкон Дом 1965 года постройки Квартира расположена на 3 этаже (2OG), есть лифт. Центральное отопление. Energieverbrauchskennwert 151,00 kWh/(m2*a). Рядом с озером Тоеппер, Фолькс парком и зоологическим садом. Сдана в аренду. Годовой доход: 2532 евро (4,22%)...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 61 500 евро в Дуйсбурге, Германия
61 500 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
59 м2 2
Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартира в Дуйсбурге 2,5 комнаты этаж 3 OG Hausgeld: 190 Euro Доход от аренды в год, фактический 2760 (~ 4,48%) € Квартира требует ремонта. Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 68 000 евро в Эссене, Германия
68 000 €
Квартира в Эссене, Германия
23 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Квартира для инвестирования в Essen! мебелированная однокомнатная квартира с балконом площадь квартиры 23 м2 дом 1988 года постройки (объект ухожен!) квартира выгодно сдана в аренду (хорошо подходит как вложение капитала с целью получать доход от аренды) фактический доход в год: 6600 Евро Комиссия для покупателя +5,96% от стоимости...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 70 000 евро в Золингене, Германия
70 000 €
Квартира в Золингене, Германия
36 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается небольшая квартира в городе Меттманн дом 1972 года постройки площадь квартиры 36 м2 Hausgeld: 135 Euro Квартира сдана в аренду и приносит 2460 Euro в год (3,51%). Комиссия для покупателя + 3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 78 000 евро в Херне, Германия
78 000 €
Квартира в Херне, Германия
64 м2 4 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается двухуровневая квартира в городе Херне В квартире две стандартные комнаты и две маленькие комнаты выше уровнем Два санузла. Площадь квартиры 64,2 м2 На данный момент квартира сдана в аренду за 540 евро в месяц (арендаторы два года арендуют квартиру) Hausgeld: 206 euro Фактический годовой доход: 4008 евро Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 87 000 евро в Эссене, Германия
87 000 €
Квартира в Эссене, Германия
72 м2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается просторная квартира в Эссене Площадь квартиры 72 м2 (3 комнаты) Этаж 2 от земли (немецкий 1OG) Квартира сдана в аренду. Годовой доход фактический: 4092 евро Hausgeld 259 Euro Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 100 000 евро в Эссене, Германия
100 000 €
Квартира в Эссене, Германия
52 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартира в Эссене, в районе Altendorf Адрес: Niederfeldstr.46, Essen, 1965 год постройки (качественные железобетонные перекрытия) Объект санирован в 2019 году. Квартира расположена на 2 этаже, площадь 52 кв.м. В квартире две комнаты. Hausgeld: 172 евро. Квартира сдана в аренду и приносит в год 5736 евро (6% годовых) Подробности...
DEM GROUP GmbH

Читайте также: Германия на фоне коронавируса – быт, настроения, рынок недвижимости

Удалённая сделка: способы регистрации

Чтобы оформить сделку на покупку доходной недвижимости удалённо, достаточно воспользоваться услугами нотариуса в вашем городе. Договор купли-продажи может быть подписан двумя способами: по доверенности или по специальному согласию на совершение сделки (Genehmigung).

Оригинал документа заверяется, подписанный Genehmigung отправляется продавцу квартиры в Германию. Это легко заменяет поездку в ФРГ.

Совет

Подробно изучите договор, при необходимости сделайте перевод, обсудите с юристом сложные моменты.

Екатерина Демидова
Екатерина Демидова
генеральный директор
DEM Group GmbH

Genehmigung подтверждает, что мы от имени клиента в Германии заключили договор. Этот вариант даже лучше, чем доверенность, потому что согласие дано на конкретную сделку. Некоторые клиенты принципиально не предоставляют доверенность, так как опасаются злоупотреблений.От нас покупатель на руки получит в итоге два документа: договор купли-продажи и подтверждение прав на собственность (выписку из Земельной книги). 

Перевод средств: нужен ли счёт в немецком банке?

Перечислять средства за квартиру можно напрямую из российского банка в немецкий, то есть открывать собственный счёт в Германии на этапе покупки необязательно. Но в последующем он понадобится: арендатору нужно куда-то перечислять деньги.

«Для покупателей мы открываем подсчета, на которые получаем аренду, оплачиваем коммунальные услуги, а разницу переводим на российский счёт клиента. Таким образом, собственнику недвижимости из России нет необходимости регистрировать зарубежный счёт. Такой упрощённый подход набирает популярность», – делится мыслями эксперт.

Квартира в Вуппертале

Пример доходной квартиры в Вуппертале

Перспективы отрасли: пандемия и неплательщики

В кризис проявляются устойчивые сегменты рынка. Офлайн-бизнес закрыт на карантин, поэтому владельцам торговой и офисной недвижимости сейчас непросто. Краткосрочная аренда из-за отмены международного авиасообщения тоже оказалась в затруднительном положении. Но для доходной жилой недвижимости и долгосрочной аренды ситуация осталась благоприятной.

«Для нас в целом ситуация складывается прекрасная, – утверждает Екатерина. – Мы всегда специализировались на доходных квартирах и жилой недвижимости в аренду. Как раз эта часть рынка не просела в связи с пандемией. Жильцы как платили, так и платят за съём».

В связи с пандемией люди сидят по домам, а немецкие власти готовы помочь материально тем, кто не в состоянии платить за арендованное жильё. Для сохранения рабочих мест государство выплачивает трудящимся специальное пособие (Kurzarbeitergeld) на случай неоплачиваемого отпуска или сокращения рабочих часов в связи с пандемией. Время простоя предприятия финансируется, чтобы не сокращать количество рабочих мест и оставить кадрам возможность вернуться к своим обязанностям, как только экономическая ситуация выправится.

«Например, работодатель говорит, что теперь будет платить половину зарплаты за сокращение рабочих часов и перевод на удалёнку, а государство увеличивает эту сумму до 60% от брутто-зарплаты для одиноких людей и до 67% для тех, у кого есть хотя бы один ребёнок. Сумма к выплате на руки для работника будет ещё больше в процентном отношении от обычной зарплаты, так как часть социальных отчислений и с него, и с работодателя при этом снимается», – поясняет Екатерина.

Стратегия № 2: инвестиции в строительство

Проекты: многоквартирные дома в Крефельде и Вуппертале
Сумма вложений: от €100 тыс.
Доходность: от 7,5% в год
Строительство: доходность выше


Многие строительные проекты в Германии – например, жилые здания или офисные центры – реализуются с привлечением средств инвесторов. Как правило, речь идёт о крупных суммах – от €500 тыс., а чаще даже от миллиона евро. Но некоторые девелоперы готовы рассматривать коллективные инвестиции. В этом случае порог входа в проект снижается, а доходность всё равно будет выше, чем в случае с покупкой готовой квартиры. 

Екатерина Демидова
Екатерина Демидова
генеральный директор
DEM Group GmbH

Мы сейчас предлагаем инвесторам три новых проекта в Крефельде, Вуппертале и Кёльне. Сделка проходит по договору долевого участия. Минимальная инвестиция – €100 тыс.Мы гарантируем доходность в 7,5% годовых, так как в нашей собственности находится земельный участок под проект. Условия сделки не только подтверждены документально, но и гарантированы имуществом компании. Мы готовы вносить в соглашение обременение, которое запрещает нам продавать землю не рассчитавшись с инвестором.

Ещё один гарант частного инвестора – надёжный партнёр. Эти девелоперские проекты реализуются при поддержке немецкого банка (Sparkasse, немецкий аналог Сбербанка). Процесс строительства проверяется регулярно, в том числе представителями банка.

Sparkasse, немецкий банк

Офис банка Sparkasse

Если вы крупный инвестор

Инвестировать в эти строительные проекты можно не только коллективно, но и индивидуально. В этом случае инвестор становится учредителем компании, которая ведёт стройку. Порог входа – от €550 тыс. до €1 млн. Ожидаемая доходность всего проекта – 36–42%. Срок реализации – два года. 

Инвестиционный проект в Вуппертале, Германия

Инвестиционный проект в Вуппертале, Германия

В среднем инвестиции возвращаются за два года, для учредителей – по факту реализации квартир. При этом стоит учитывать имеющийся дефицит новостроек на немецком рынке. Большая часть объектов покупается на стадии проекта, а заказы от покупателей расписаны на год вперёд.

Перспективы отрасли: стройка продолжается

«Единственное, что сейчас работает в ФРГ, это стройка. Во время карантина не только продуктовые магазины и аптеки, но и стройки продолжают свою деятельность. Парадоксально, но факт», – утверждает Екатерина Демидова.

Немецкие учёные предсказывают быстрое восстановление экономики Германии (уже к 2021 году). Но пока ситуация неопределённая. Из-за этого многие инвесторы, которые традиционно активны на этом рынке, заняли выжидательную позицию. А значит, появилось больше объектов, чем обычно, а за покупку ни с кем не придётся соперничать.

Екатерина Демидова
Екатерина Демидова
генеральный директор
DEM Group GmbH

Сейчас можно купить объекты по хорошей цене. Как только ситуация наладится, люди поедут в Германию за недвижимостью, цены пойдут вверх. Поэтому я считаю, что не стоит ждать, а надо вкладываться во что-то стабильное. Начиная от доходной квартиры, заканчивая строительными проектами.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Инвестиции, Недвижимость, Процедура покупки

Читайте также

Европа по-прежнему открыта и другие новости
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Восемь фактов о Берлине для тех, кто хочет купить там квартиру
Перспективный город
Захотели €1 – получили €20 млн
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Недвижимость Германии – оплата в рублях и гарантированный доход. Как это возможно?
Действительно уникальное решение
Испания и Венгрия тормозят… по-разному
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Европа: где дорожает и что дешевеет
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»

Захотели €1 – получили €20 млн

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 08.11.2024
  • 160

Инвестиции в недвижимость Германии – осень 2024. Вновь актуально!

Взгляд эксперта на возможности немецкого рынка

  • 08.10.2024
  • 1238
  • Партнерский материал