Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии

Об авторе: Ольга Мюллер MRICS Управляющий партнёр IIG real estate consulting GmbH

Задать вопрос

Удалённые покупки недвижимости в Германии практиковались и ранее, особенно среди опытных инвесторов, но в условиях карантина этот способ становится единственно возможным и даже предпочтительным, если вы не хотите упустить горячее предложение.

В случае с дистанционными сделками особенно важно заручиться поддержкой опытного специалиста. Поэтому уделите особое внимание первому этапу – планированию инвестиций и поиску партнёра.

Этап 1. Планирование

Выбираем партнёра

От агентства в другой стране, с которым вы будете работать, зависит не только скорость и удобство взаимодействия, но и конечный результат: сможет ли ваша будущая недвижимость приносить доход или всё больше хлопоты. Значение квалификации маклера дополнительно возрастает, когда речь идёт о дистанционной сделке.

В Германии есть несколько типов маклеров, и полезно понимать, что наличие специального разрешения на маклерскую деятельность не равносильно образованию и опыту. На рынке можно встретить новичка, вообще не имеющего квалификации. С другой стороны, есть маклеры с высшим образованием, связанным с недвижимостью, эксперты с многолетним опытом, члены ассоциации RICS (Королевский институт дипломированных оценщиков, международная организация со штаб-квартирой в Лондоне). Квалификация MRICS – это своего рода знак качества на рынке профессиональной недвижимости. С кем работать и кому доверять свои деньги – выбор за вами, но при наличии сомнений лучше довериться консультанту.

Определяем приоритеты

Когда мы вместе с клиентом рассматриваем инвестиционные направления, то должны понимать, какую задачу ставит перед собой покупатель. Конечно, есть профессиональные инвесторы, которые вкладывают деньги в недвижимость из года в год, у них уже большой опыт. Но если вы новичок в этой области, необходимо прояснить ряд существенных моментов.

Итак, чтобы правильно выбрать объект недвижимости, нам нужно знать ответы на следующие вопросы. Каков горизонт планирования (на какой период рассчитывает инвестор)? Есть ли опыт инвестиций в Германии и в других странах? Допускал ли инвестор ошибки при инвестировании и какие были самыми неудачными? На какую среднюю рентабельность рассчитывает инвестор? Важна ли капитализация? Важна ли ликвидность объекта?

При этом не нужно бояться того, что закрыли границы. Да, это накладывает определённые ограничения. Но если вы уже давно присматривались к недвижимости и имеете представление о том, как выглядят объекты, сделку можно заключать удалённо.

Намечаем варианты

На начальном этапе мы подбираем объект недвижимости, исходя из запроса. Затем делаем его предварительную оценку: техническое состояние, экономические показатели, географическое положение и т. д. Всего будет около 20 критериев, которые дадут полную картину по выбранному объекту.

Этап 2. Просмотр объекта

Выехать на объект вы сейчас не можете, поэтому ознакомьтесь с будущей собственностью по видео. Покупка по картинке не рекомендуется, однако видео очень много может сказать о состоянии объекта.

Чтобы организовать съёмку, вам потребуется доверенное лицо. Консультант, маклер, друг – неважно, кто это будет. Главное, чтобы этот человек мог выехать на объект и снять его. Заранее определитесь с тем, на что ему нужно будет обращать внимание. Если съёмка объекта выполнена качественно, вы увидите и положительные стороны объекта, и его недостатки. По статистике на сегодня, 37% инвесторов готовы просматривать объект по видео.

Что можно купить с инвестиционными целями в Германии

464 860 €

Магазин в Берлине, Германия

35 м²

Вашему вниманию представлена новая коммерческая недвижимость в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Коммерческие помещения расположены на первом этаже в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В комплексе будет 219 квартир и...

EW Real Estate

3 500 000 €

Магазин в Штутгарте, Германия

840 м² 5.3% в год

Готовый бизнес

Сетевой магазин Rossmann с высокой доходностью в пригороде Штутгарта на первом этаже в жилом доме с длительным договором аренды. Доходность: 5,33 % Общая площадь: около 840 м.кв. Год постройки: 2020 Кол-во парковочных мест: 19 Об арендаторе Rossmann: Rossmann GmbH, основанная Дирком Росманном в 1972 году, насчитывает в общей...

Estate-Service24

2 500 000 €

Магазин в Липпштадте, Германия

1500 м² 5% в год

Кредит 1.8-2% Готовый бизнес

•На первом этаже жилого дома •Полная реновация в 2018 г. •Арендопригодная площадь: 1 500 кв.м •Доход от аренды в год – 125 000 евро •Арендатор – известная немецкая сеть супермаркетов, основанная в 1920-х, насчитывающая более 4 300 магазинов на территории Германии, входит в один из крупнейших концернов...

Intermark Global

Цена по запросу

Офис в Ульме, Германия

700 м²

Кредит

Офисный центр в Баварии — пример проекта, в котором наш холдинг инвестировал собственный капитал. Офисные помещения являются частью современного ансамбля из нескольких зданий. Здесь расположилось отделение крупного банка, рестораны и более 20 квартир класса люкс. Как и предполагалось авторами концепции, комплекс стал новым центром...

BiG Property

1 052 160 €

Доходный дом в Оберхаузене, Германия

1633 м² 15.32% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается пакет из 3-х доходных домов. Два дома в городе Оберхаузен (зеленый и синий дома на фото) и один дом в городе Марль. Оберхаузен: - правый дом (синий) построен в 1911 году - левый дом (свело зелёный) построен в 1955 году, имеет железобетонные перекрытия. Полная реновация левого дома (в 2016), 3 полные реновации правого дома...

DEM GROUP GmbH

3 500 000 €

Инвестиционный проект в Берлине, Германия

235 м² 4% в год

Предлагаем Вашему вниманию коммерческое помещение, на главной улице западного Берлина, Курфюрстендамм. Все здание впечатляет своим современным дизайном и высококачественными материалами. Помещение сдано в аренду. Площадь недвижимости — 235 кв.м. Год постройки — 2015 Аренда — 140 000 евро в год Стоимость — 3 500...

EW Real Estate

23 500 000 €

Офис в Карсте, Германия

10320 м² 4.69% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Коммерческая недвижимость в Германии в 41564 Kaarst, под Дюссельдорфом 10320 м2, (участок 10918 м²) Объект расположен в 15 минутах от аэропорта Количество арендаторов: 15 Парковочных мест: 23 + 55 Состояние нового объекта, не требует вложений. Дорогая отделка. Помещения сданы на 91% Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости...

DEM GROUP GmbH

12 500 000 €

Магазин в Берлине, Германия

4200 м² 5.7% в год

В пригороде Берлина, в земле Бранденбург на данный момент строится новый супермаркет, который будет сдан в эксплуатацию в 2025 году. Договор аренды с одним из крупнейших ритейлеров Германии заключён на 15 лет, плюс опции на продление договора аренды. Год постройки — 2025 Площадь недвижимости —4 200 кв.м. Стоимость — 12...

EW Real Estate

Цена по запросу

Магазин во Франкфурте-на-Майне, Германия

3800 м²

Кредит Готовый бизнес

Данный проект — пример надежного готового бизнеса для крупных инвесторов. Мы реализовали его в региональном центре региона Гессен с населением свыше 200 тысяч. Торговый центр с 7 арендаторами успешно работает уже несколько лет. У объекта оптимальное микрорасположение — это населенный жилой и коммерческий район в 15 минутах от...

BiG Property

45 000 000 €

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

12000 м² 4.44% в год

Вашему вниманию представлена новая гостиница расположенная в г. Дюссельдорф (земля — Северный Рейн-Вестфалия). Гостиница сдана в долгосрочную аренду на 20 лет и имеет опции на продление договора. Стоимость — 45 000 000 евро Доход от аренды — 2 000 000 евро/год Рентабельность — 4,44% В целях конфиденциальности вся...

EW Real Estate

5 900 000 €

Доходный дом в Кёльне, Германия

2250 м²

Пакет недвижимости в пригороде Кельна включает в себя 50 квартир, сданных в аренду, и 30 парковочных мест в подземном гараже. Стоимость: 5 900 000,--Евро Площадь: 2250 м2 Год постройки: 1995 Средняя площадь квартир составляет 50 м². В комплексе представлены квартиры с 1–3 комнатами. Оборудование: Объект находится в...

Estate-Service24

3 600 000 €

Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

1520 м² 5.55% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в г.Форст (земля Бранденбург). Объект построен в 2020 году. С апреля 2020 года объект сдан в аренду розничной сети Aldi. Договор аренды заключен на 15 лет, в нем предусмотрены 5 опций продления по 3 года каждая. Справочно: Aldi — сеть магазинов-дискаунтеров. Представлена в 18 странах мира,...

EW Real Estate

8 000 000 €

Доходный дом в Берлине, Германия

6000 м² 7.5% в год

Горячее предложение! Ожидается быстрая продажа ещё в этом году. Интересно? Оставь заявку! Коммерческая недвижимость представляет собой здание, полностью сданное в аренду одной из крупных социальных служб Берлина. Здание расположено в районе Шпандау. Год постройки — 1970 Площадь недвижимости — 6 000 кв.м. Стоимость — 8...

EW Real Estate

7 000 000 €

Производство во Франкфурте-на-Майне, Германия

100 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области торговли медицинскими товарами (B2B), с офисом во Франкфурте на Майне. Компания, основанная в 2013 году, специализируется на торговле лабораторными и медицинскими товарами, в частности в области интервенционной хирургии. В основном обслуживаются направления интервенционной кардиологии и...

EW Real Estate

12 000 000 €

Коммерческая недвижимость в Саарлуисе, Германия

9700 м² 5.5% в год

Готовый бизнес

Сетевой гипермаркет с филиалом KFC / + филиалы 2 других известных сетевых предприятий с длительными договорами аренды. Арендная площадь: около 9700 м.кв. Договор: более 10 лет Доходность: более 5 % Парковка: более 200 мест Расположение: федеральная земля Заарланд Заарланд, расположенный в западной части Германии, является...

Estate-Service24

3 603 000 €

Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

1315 м² 4.74% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в Бранденбурге, недалеко от г.Потсдам. В настоящий момент идет его строительство, которое завершится в 2022 году. Объект будет построен на большом земельном участке площадью 7 400 кв.м. По данному объекту уже заключен договор аренды на 20 лет, который начнет действовать после сдачи объекта в...

EW Real Estate

580 000 €

Доходный дом в Бохуме, Германия

500 м² 10.35% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Готовый бизнес

Продается доходный дом в 44809 г. Бохум Дом расположен в самом центре города Bochum рядом сразу за домом удобно расположен продуктовый супермаркет REWE Дом 1960 года постройки с железобетонными перекрытиями В доме расположено 14 квартир Все квартиры выгодно сданы в аренду Дом приносит в год = 60045 евро (10,35%) Комиссия для...

DEM GROUP GmbH

6 200 000 €

Офис в Берлине, Германия

1300 м²

Продаётся офисное здание, расположенное в непосредственной близости от Олимпийского стадиона. Офисные помещения площадью около 1 300 кв.м. расположены на 3 этажах, и дополнительно имеется подвальный этаж. Помещение может быть использовано как в личных целях, дак и для сдачи в аренду. Стоимость — 6 200 000 евро Общая площадь —...

EW Real Estate

14 200 000 €

Отель, гостиница во Франкфурте-на-Майне, Германия

1850 м²

Готовый бизнес

4* Бутик-отель в центре Франкфурта в районе ж/д вокзала. Отель был полностью модернизирован, включая систему отопления. Кол-во комнат: 55 Общая площадь: 1850 м.кв. Площадь участка: 350 м.кв. Договор аренды: с управляющей компанией/отельной сетью Расположение: Отель расположен в самом привлекательном с экономической точки зрения месте...

Estate-Service24

580 000 €

Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия

391 м² 5.45% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Дом очень удачно расположен в востребованном районе современной застройки. Хорошая локация в районе. в доме 7 квартир 6 гаражей Дом полностью сдан. Годовая арендная плата (Ist Jahresmiete): 31.596,00 € Комиссия для Покупателя +4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

Посмотреть ещё 169 похожих объектов

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Этап 3. Подписание доверенности

Из-за невозможности личного присутствия вам необходимо будет оформить доверенность на вашего представителя в Германии. В России вы сможете сделать её у нотариуса по специальной форме. Затем документ нужно будет апостилировать и перевести на немецкий язык, причём желательно сам перевод делать в Германии у присяжного переводчика. Пересылка доверенности происходит через почту или курьерскую службу.

Этап 4. Резервирование

Договор о бронировании подписывается удалённо, по электронной почте. Перечислить деньги можно будет на основании соглашения о резервировании.

Этап 5. Финансирование

Технически возможно получить кредит в банке и без личного визита, но каждый случай рассматривается индивидуально.

Этап 6. Проверка / due diligence

Проверка документов и потенциальных юридических рисков возможна дистанционно. Для этого не нужно личное присутствие. За всё время моей работы в сфере недвижимости личное присутствие клиента было минимальным. Обычно это знакомство с компанией, со мной, с объектом, открытие счёта и/или компании, сама сделка в нотариате. На всё это достаточно было приехать максимум два раза.

Всю документацию размещают в специальном облачном хранилище для конфиденциальной информации. Это лучше, чем отправить по почте. Во-первых, из соображений безопасности, а во-вторых, это более практично: документов много, и для удобства изучения лучше, чтобы они были рассортированы. В облачном хранилище все они разложены по отдельным папкам.

По результатам проверки клиент получает экспертное заключение по объекту в письменном виде.

Этап 7. Открытие юридического лица

Недвижимость часто оформляется на юридическое лицо. В этом случае можно применить стандартную процедуру оформления GmbH по доверенности.

1. Нотариус составляет доверенность на представителя в Германии и заявление о назначении директором третьего лица.
2. Учредители фирмы в России должны подписать доверенность, заверить в консульстве и выслать оригинал в немецкий нотариат.
3. Уполномоченный представитель открывает в нотариате GmbH.
4. Если директор – один из учредителей, то дополнительно нотариус готовит заявку на регистрацию директора в реестре и высылает учредителям.
5. Учредители заверяют свои подписи в консульстве и высылают документ в оригинале назад в нотариат.
6. Нотариус отдаёт заявку на регистрацию директора в реестр.

Этап 8. Подготовка нотариального договора

Договор готовит нотариус, адвокат или консультант, затем вносятся правки со стороны покупателя и продавца. Все эти правки согласуются сторонами. Делается перевод договора, и покупатель заверяет финальный текст, который потом заверяется доверенным лицом или представителем в нотариате. Таким образом исключается всякий риск искажения достигнутых договорённостей.

Этап 9. Открытие счёта в банке

На этом же этапе открывается и банковский счёт, через который будет вноситься основной капитал и проводиться основные денежные операции по кредиту. Открыть счёт в банке без личного присутствия можно, однако не каждый банк предоставляет такую возможность. Поэтому всегда хорошо, чтобы директор или прокурист (уполномоченное лицо) компании проживали в Германии. При покупке на физическое лицо открытие счёта необязательно, при желании его можно открыть позже.

Этап 10. Перевод денег в Германию

Деньги, в зависимости от условий договора купли-продажи, перечисляются на трастовый счёт нотариуса или напрямую продавцу. Важный шаг – проверка источника происхождения денежных средств, которую, по закону, инициирует получатель оплаты. Для её осуществления покупателю также нет необходимости находиться в Германии. От него требуется представить документы, которые подтверждают происхождение денег. Они также переводятся на немецкий язык. Все анкеты заполняются дистанционно, идентификацию можно выполнить через специальное приложение.

Этап 11. Нотариальное оформление сделки

Объект недвижимости приобретается дистанционно, непосредственно в сделке участвует доверенное лицо (специалист, доверенность на которого вы подписали на третьем этапе). Нотариусы в Германии работают с ним или по доверенности, или по поручению, без доверенности. В последнем случае покупатель должен подтвердить действительность сделки в консульстве Германии по месту жительства в течение 14 дней.

Этап 12. Договор управления и менеджмента

Договор можно составить на двух языках и отправить обычной почтой, заказать курьерскую доставку или послать электронной почтой.

Этап 13. Приём-передача объекта

Этим занимается управляющая компания, поэтому и здесь дистанция не помеха.

Этап 14. Договор с налоговым советником

Он потребуется, если покупатель платит налоги в Германии, а это должны делать и физические, и юридические лица.

Этап 15. Поступление первых арендных платежей

Деньги обычно приходят на трастовый счёт управляющей компании. Затем она по поручению собственника переводит платежи на выбранный им счёт в банке, который может находиться в любой стране мира.

Этап 16. Вступление во владение недвижимым имуществом

Регистрация права собственности всегда происходит дистанционно. Нотариусу делают поручение при заключении договора купли-продажи, и он, когда выполнены необходимые условия, отправляет в регистр соответствующее заявление. Потом выписка из регистра приходит по электронной почте или на адрес нотариуса, а он уже пересылает её покупателю.

Условия цитирования материалов Prian.ru