Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии

Об авторе: Ольга Мюллер MRICS Управляющий партнёр IIG real estate consulting GmbH

Задать вопрос

Удалённые покупки недвижимости в Германии практиковались и ранее, особенно среди опытных инвесторов, но в условиях карантина этот способ становится единственно возможным и даже предпочтительным, если вы не хотите упустить горячее предложение.

В случае с дистанционными сделками особенно важно заручиться поддержкой опытного специалиста. Поэтому уделите особое внимание первому этапу – планированию инвестиций и поиску партнёра.

Этап 1. Планирование

Выбираем партнёра

От агентства в другой стране, с которым вы будете работать, зависит не только скорость и удобство взаимодействия, но и конечный результат: сможет ли ваша будущая недвижимость приносить доход или всё больше хлопоты. Значение квалификации маклера дополнительно возрастает, когда речь идёт о дистанционной сделке.

В Германии есть несколько типов маклеров, и полезно понимать, что наличие специального разрешения на маклерскую деятельность не равносильно образованию и опыту. На рынке можно встретить новичка, вообще не имеющего квалификации. С другой стороны, есть маклеры с высшим образованием, связанным с недвижимостью, эксперты с многолетним опытом, члены ассоциации RICS (Королевский институт дипломированных оценщиков, международная организация со штаб-квартирой в Лондоне). Квалификация MRICS – это своего рода знак качества на рынке профессиональной недвижимости. С кем работать и кому доверять свои деньги – выбор за вами, но при наличии сомнений лучше довериться консультанту.

Определяем приоритеты

Когда мы вместе с клиентом рассматриваем инвестиционные направления, то должны понимать, какую задачу ставит перед собой покупатель. Конечно, есть профессиональные инвесторы, которые вкладывают деньги в недвижимость из года в год, у них уже большой опыт. Но если вы новичок в этой области, необходимо прояснить ряд существенных моментов.

Итак, чтобы правильно выбрать объект недвижимости, нам нужно знать ответы на следующие вопросы. Каков горизонт планирования (на какой период рассчитывает инвестор)? Есть ли опыт инвестиций в Германии и в других странах? Допускал ли инвестор ошибки при инвестировании и какие были самыми неудачными? На какую среднюю рентабельность рассчитывает инвестор? Важна ли капитализация? Важна ли ликвидность объекта?

При этом не нужно бояться того, что закрыли границы. Да, это накладывает определённые ограничения. Но если вы уже давно присматривались к недвижимости и имеете представление о том, как выглядят объекты, сделку можно заключать удалённо.

Намечаем варианты

На начальном этапе мы подбираем объект недвижимости, исходя из запроса. Затем делаем его предварительную оценку: техническое состояние, экономические показатели, географическое положение и т. д. Всего будет около 20 критериев, которые дадут полную картину по выбранному объекту.

Этап 2. Просмотр объекта

Выехать на объект вы сейчас не можете, поэтому ознакомьтесь с будущей собственностью по видео. Покупка по картинке не рекомендуется, однако видео очень много может сказать о состоянии объекта.

Чтобы организовать съёмку, вам потребуется доверенное лицо. Консультант, маклер, друг – неважно, кто это будет. Главное, чтобы этот человек мог выехать на объект и снять его. Заранее определитесь с тем, на что ему нужно будет обращать внимание. Если съёмка объекта выполнена качественно, вы увидите и положительные стороны объекта, и его недостатки. По статистике на сегодня, 37% инвесторов готовы просматривать объект по видео.

Что можно купить с инвестиционными целями в Германии

55 000 000 €

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

10000 м²

Вашему вниманию представлена 4-звездочная гостиница расположенная в г. Дюссельдорф (земля Северный Рейн-Вестфалия). Гостиница имеет около 150 номеров. Гостиница идеально подходит для покупки оператором, который хочет самостоятельно управлять данным объектом. Стоимость — 55 000 000 евро В целях конфиденциальности вся дальнейшая информация...

EW Real Estate

1 200 000 €

Коммерческая недвижимость в Нюрнберге, Германия

1056 м² 6.04% в год

Готовый бизнес

Коммерческое помещение в Нюрнберге, Германия Нюрнберг - город в центральной части Баварии, расположенный в 170 км к северу от Мюнхена. Население города – приблизительно 500 000 человек. Нюрнберг является крупнейшим экономическим и культурным центром Германии. Город занимает одно из первых мест по производству информационных технологий и...

Intermark Global

1 200 000 €

Производство в Берлине, Германия

1000 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области порошковой окраски в центре Германии. Компания известна в регионе высоким качеством и короткими сроками поставки, несмотря на большой портфель заказов. Штат сотрудников состоит из 10 сотрудников. Товарооборот компании составляет более 1 млн. евро, с прибылью (EBIT) в размере более 200 000...

EW Real Estate

16 000 000 €

Отель, гостиница в Шварцвальде, Германия

5000 м²

Вашему вниманию представлена 4-звездочная гостиница, расположенная в земле Баден-Вюртемберг. Гостиница имеет 70 номеров. Гостиница идеально подходит для покупки оператором, который хочет самостоятельно управлять данным объектом. Стоимость — 16 000 000 евро В целях конфиденциальности вся дальнейшая информация будет дана только по запросу с...

EW Real Estate

670 000 €

Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия

463 м² 5.66% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Доходный дом в самом центре города Gelsenkirchen, в 3-х минутах от от центральной пешеходной улицы. Доходный дом на 8 квартир. В 2021 году сделан ремонт. (стоимость с учетом ремонта). Доход от аренды 40 470 евро/год. Год постройки 1911/1965/2003/2021 г. Этажность 1-2-3-4 Жилая площадь 463 м2 Коммерческие/жилые единицы 8 квартир....

DEM GROUP GmbH

2 250 000 €

Магазин в Саарбрюккене, Германия

900 м²

Кредит Готовый бизнес

Супермаркет бытовой химии dm уже четыре года успешно работает в одном из крупнейших городов региона Саар. Магазин расположен непосредственно у автомагистрали всего в двух километрах от местного вокзала, откуда за полчаса можно добраться до столицы региона Саарбрюккена. Собственный капитал инвестора: от 900 тысяч евро. Успех арендатора в...

BiG Property

13 000 000 €

Магазин в Трире, Германия

9000 м²

Готовый бизнес

Ключевые арендаторы торгового центра — лидеры европейского рынка, продуктовый дискаунтер Lidl и сеть по продаже товаров для сада. Долгосрочные договоры подписаны с компаниями на 18 и 15 лет. На территории объекта также работают пекарня, парикмахерская и газетный киоск. Несомненные преимущества объекта — его расположение...

BiG Property

11 815 000 €

Магазин в Эрфурте, Германия

4455 м² 4.9% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в земле Тюрингия, недалеко от города Эрфурт. В настоящий момент идет его строительство, которое завершится в 1 квартале 2023 года. Супермаркет будет расположен на большом земельном участке площадью 15 554 кв.м. Уже найдены арендаторы для данного объекта. С якорным арендатором заключен договор аренды...

EW Real Estate

2 500 000 €

Магазин в Дрездене, Германия

1285 м²

Готовый бизнес

Супермаркет NETTO - проверенный бизнес Данный готовый арендный бизнес в процветающем городе позволяет инвестору приобрести годовой доход от 180 304 тысяч евро с собственным вложением от 900 тысяч евро. Основные параметры: Немецкий банк оценил объект как надежный - возможность более 70% финансирования. Мин. собственный капитал...

BiG Property

3 250 000 €

Производство в Берлине, Германия

100 м²

Вашему вниманию представлена растущая компания-разработчик программного обеспечения SaaS для управления встречами, пейджинговых систем и систем контроля пропуска в Германии. Компания занимается разработкой, продажей и эксплуатацией систем управления назначениями, пейджинговых систем и систем контроля допуска, в первую очередь для государственных...

EW Real Estate

3 500 000 €

Инвестиционный проект в Берлине, Германия

235 м² 4% в год

Предлагаем Вашему вниманию коммерческое помещение, на главной улице западного Берлина, Курфюрстендамм. Все здание впечатляет своим современным дизайном и высококачественными материалами. Помещение сдано в аренду. Площадь недвижимости — 235 кв.м. Год постройки — 2015 Аренда — 140 000 евро в год Стоимость — 3 500...

EW Real Estate

5 100 000 €

Магазин в Верхней Баварии, Германия

2116 м²

Готовый бизнес

Супермаркет EDEKA в Баварии Новый супермаркет крупнейшей торговой сети EDEKA расположен в крупном городе. Федеральная дорога B8 связывает город с автомагистралями А3 и А45. Еще более благоприятным делает данное местоположение близость к жилым районам и центру города. В дополнение к якорному арендатору EDEKA, на участке ведется сторительство...

BiG Property

10 875 000 €

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

2303 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

год постройки 1968/ 2020 санирован - площадь общая 2303 м2 - отель сдан в аренду договор подписан в конце 2019 года на 10 лет + 2х5 опция продления! на первые 2 года есть страховка от банка в случае не уплаты аренды, а на последующие 8 лет есть гарантия от компании. подписан договор аренды (а с ноября 2020 года заходит аренда) Комиссия...

DEM GROUP GmbH

171 300 €

Коммерческая недвижимость в Дрездене, Германия

34 м² 5.48% в год

Апартаменты в пятиэтажной замковой резиденции в посёлке Уист (в часе езды от Дрездена). Резиденция построена в 18 веке, сейчас проводится реставрация. На участке площадью более 3.500 кв.м. раскинулись сады в английском и барочном стилях, через земли протекает река Шпрее. Гарантированная арендная доходность с первого дня покупки

Intermark Global

9 075 000 €

Магазин в Баварском Лесу, Германия

3650 м² 5.45% в год

Удалённая сделка Кредит Готовый бизнес

Торговый центр расположен в данной локации с 1999 года, в 2019 прошел полную реновацию с расширением торговых площадей в связи с все более растущим числом покупателей. Арендный договор перезаключен еще на 15 лет, до конца 2034 года. Якорный арендатор EDEKA. ЕDEKA- это сеть супермаркетов полного ассортимента, за 121 год существования EDEKA...

BiG Property

580 000 €

Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия

391 м² 5.45% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Дом очень удачно расположен в востребованном районе современной застройки. Хорошая локация в районе. в доме 7 квартир 6 гаражей Дом полностью сдан. Годовая арендная плата (Ist Jahresmiete): 31.596,00 € Комиссия для Покупателя +4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

650 000 €

Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия

350 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом в 46446 Emmerich am Rhein В доме 9 квартир и 1 коммерческое помещение Все помещения сданы в аренду. Комиссия для покупателя + 4,76% к стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

13 000 000 €

Магазин в Нойштадте, Германия

6000 м²

Готовый бизнес

Микс надёжных арендаторов Торговый центр в крупном региональном центре — один из проектов, который был реализован BiG Property для иностранного инвестора и успешно работает уже несколько лет. Якорный арендатор — лидер рынка Германии EDEKA. Долгосрочный договор и выгодный микс арендаторов гарантируют стабильный арендный доход....

BiG Property

210 800 €

Коммерческая недвижимость в Магдебурге, Германия

31 м² 4% в год

Апартаменты в замке в Бартенслебен, построен в середине 18 века в стиле барокко. Полностью отреставрирован в 2021 году и принадлежит к люксовому сегменту. Сейчас помещения в здании арендует компания, специализирующаяся на обеспечении жилья для людей, которые нуждаются в ежедневном уходе. Вокруг замка – озеро и леса. Цена апартаментов: от...

Intermark Global

15 900 000 €

Коммерческая недвижимость во Франкфурте-на-Майне, Германия

9000 м²

Готовый бизнес

ЖИЛЫЕ И КОММЕРЧЕСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ В ПРИГОРОДЕ ФРАНКФУРТА НА МАЙНЕ. Предлагаемая инвестиция включает в себя 5 зданий в хорошем состоянии c жилыми и коммерческими помещениями и парковочными местами в подземном гараже и на открытой парковке. Цена: 15 900 000,-- Евро Общая арендная площадь: около 9000 м2 Площадь участка: около 7000 м2 Кол-во...

Estate-Service24

Посмотреть ещё 172 похожих объекта

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Этап 3. Подписание доверенности

Из-за невозможности личного присутствия вам необходимо будет оформить доверенность на вашего представителя в Германии. В России вы сможете сделать её у нотариуса по специальной форме. Затем документ нужно будет апостилировать и перевести на немецкий язык, причём желательно сам перевод делать в Германии у присяжного переводчика. Пересылка доверенности происходит через почту или курьерскую службу.

Этап 4. Резервирование

Договор о бронировании подписывается удалённо, по электронной почте. Перечислить деньги можно будет на основании соглашения о резервировании.

Этап 5. Финансирование

Технически возможно получить кредит в банке и без личного визита, но каждый случай рассматривается индивидуально.

Этап 6. Проверка / due diligence

Проверка документов и потенциальных юридических рисков возможна дистанционно. Для этого не нужно личное присутствие. За всё время моей работы в сфере недвижимости личное присутствие клиента было минимальным. Обычно это знакомство с компанией, со мной, с объектом, открытие счёта и/или компании, сама сделка в нотариате. На всё это достаточно было приехать максимум два раза.

Всю документацию размещают в специальном облачном хранилище для конфиденциальной информации. Это лучше, чем отправить по почте. Во-первых, из соображений безопасности, а во-вторых, это более практично: документов много, и для удобства изучения лучше, чтобы они были рассортированы. В облачном хранилище все они разложены по отдельным папкам.

По результатам проверки клиент получает экспертное заключение по объекту в письменном виде.

Этап 7. Открытие юридического лица

Недвижимость часто оформляется на юридическое лицо. В этом случае можно применить стандартную процедуру оформления GmbH по доверенности.

1. Нотариус составляет доверенность на представителя в Германии и заявление о назначении директором третьего лица.
2. Учредители фирмы в России должны подписать доверенность, заверить в консульстве и выслать оригинал в немецкий нотариат.
3. Уполномоченный представитель открывает в нотариате GmbH.
4. Если директор – один из учредителей, то дополнительно нотариус готовит заявку на регистрацию директора в реестре и высылает учредителям.
5. Учредители заверяют свои подписи в консульстве и высылают документ в оригинале назад в нотариат.
6. Нотариус отдаёт заявку на регистрацию директора в реестр.

Этап 8. Подготовка нотариального договора

Договор готовит нотариус, адвокат или консультант, затем вносятся правки со стороны покупателя и продавца. Все эти правки согласуются сторонами. Делается перевод договора, и покупатель заверяет финальный текст, который потом заверяется доверенным лицом или представителем в нотариате. Таким образом исключается всякий риск искажения достигнутых договорённостей.

Этап 9. Открытие счёта в банке

На этом же этапе открывается и банковский счёт, через который будет вноситься основной капитал и проводиться основные денежные операции по кредиту. Открыть счёт в банке без личного присутствия можно, однако не каждый банк предоставляет такую возможность. Поэтому всегда хорошо, чтобы директор или прокурист (уполномоченное лицо) компании проживали в Германии. При покупке на физическое лицо открытие счёта необязательно, при желании его можно открыть позже.

Этап 10. Перевод денег в Германию

Деньги, в зависимости от условий договора купли-продажи, перечисляются на трастовый счёт нотариуса или напрямую продавцу. Важный шаг – проверка источника происхождения денежных средств, которую, по закону, инициирует получатель оплаты. Для её осуществления покупателю также нет необходимости находиться в Германии. От него требуется представить документы, которые подтверждают происхождение денег. Они также переводятся на немецкий язык. Все анкеты заполняются дистанционно, идентификацию можно выполнить через специальное приложение.

Этап 11. Нотариальное оформление сделки

Объект недвижимости приобретается дистанционно, непосредственно в сделке участвует доверенное лицо (специалист, доверенность на которого вы подписали на третьем этапе). Нотариусы в Германии работают с ним или по доверенности, или по поручению, без доверенности. В последнем случае покупатель должен подтвердить действительность сделки в консульстве Германии по месту жительства в течение 14 дней.

Этап 12. Договор управления и менеджмента

Договор можно составить на двух языках и отправить обычной почтой, заказать курьерскую доставку или послать электронной почтой.

Этап 13. Приём-передача объекта

Этим занимается управляющая компания, поэтому и здесь дистанция не помеха.

Этап 14. Договор с налоговым советником

Он потребуется, если покупатель платит налоги в Германии, а это должны делать и физические, и юридические лица.

Этап 15. Поступление первых арендных платежей

Деньги обычно приходят на трастовый счёт управляющей компании. Затем она по поручению собственника переводит платежи на выбранный им счёт в банке, который может находиться в любой стране мира.

Этап 16. Вступление во владение недвижимым имуществом

Регистрация права собственности всегда происходит дистанционно. Нотариусу делают поручение при заключении договора купли-продажи, и он, когда выполнены необходимые условия, отправляет в регистр соответствующее заявление. Потом выписка из регистра приходит по электронной почте или на адрес нотариуса, а он уже пересылает её покупателю.

Условия цитирования материалов Prian.ru