Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии

Об авторе: Ольга Мюллер MRICS Управляющий партнёр IIG real estate consulting GmbH

Задать вопрос

Удалённые покупки недвижимости в Германии практиковались и ранее, особенно среди опытных инвесторов, но в условиях карантина этот способ становится единственно возможным и даже предпочтительным, если вы не хотите упустить горячее предложение.

В случае с дистанционными сделками особенно важно заручиться поддержкой опытного специалиста. Поэтому уделите особое внимание первому этапу – планированию инвестиций и поиску партнёра.

Этап 1. Планирование

Выбираем партнёра

От агентства в другой стране, с которым вы будете работать, зависит не только скорость и удобство взаимодействия, но и конечный результат: сможет ли ваша будущая недвижимость приносить доход или всё больше хлопоты. Значение квалификации маклера дополнительно возрастает, когда речь идёт о дистанционной сделке.

В Германии есть несколько типов маклеров, и полезно понимать, что наличие специального разрешения на маклерскую деятельность не равносильно образованию и опыту. На рынке можно встретить новичка, вообще не имеющего квалификации. С другой стороны, есть маклеры с высшим образованием, связанным с недвижимостью, эксперты с многолетним опытом, члены ассоциации RICS (Королевский институт дипломированных оценщиков, международная организация со штаб-квартирой в Лондоне). Квалификация MRICS – это своего рода знак качества на рынке профессиональной недвижимости. С кем работать и кому доверять свои деньги – выбор за вами, но при наличии сомнений лучше довериться консультанту.

Определяем приоритеты

Когда мы вместе с клиентом рассматриваем инвестиционные направления, то должны понимать, какую задачу ставит перед собой покупатель. Конечно, есть профессиональные инвесторы, которые вкладывают деньги в недвижимость из года в год, у них уже большой опыт. Но если вы новичок в этой области, необходимо прояснить ряд существенных моментов.

Итак, чтобы правильно выбрать объект недвижимости, нам нужно знать ответы на следующие вопросы. Каков горизонт планирования (на какой период рассчитывает инвестор)? Есть ли опыт инвестиций в Германии и в других странах? Допускал ли инвестор ошибки при инвестировании и какие были самыми неудачными? На какую среднюю рентабельность рассчитывает инвестор? Важна ли капитализация? Важна ли ликвидность объекта?

При этом не нужно бояться того, что закрыли границы. Да, это накладывает определённые ограничения. Но если вы уже давно присматривались к недвижимости и имеете представление о том, как выглядят объекты, сделку можно заключать удалённо.

Намечаем варианты

На начальном этапе мы подбираем объект недвижимости, исходя из запроса. Затем делаем его предварительную оценку: техническое состояние, экономические показатели, географическое положение и т. д. Всего будет около 20 критериев, которые дадут полную картину по выбранному объекту.

Этап 2. Просмотр объекта

Выехать на объект вы сейчас не можете, поэтому ознакомьтесь с будущей собственностью по видео. Покупка по картинке не рекомендуется, однако видео очень много может сказать о состоянии объекта.

Чтобы организовать съёмку, вам потребуется доверенное лицо. Консультант, маклер, друг – неважно, кто это будет. Главное, чтобы этот человек мог выехать на объект и снять его. Заранее определитесь с тем, на что ему нужно будет обращать внимание. Если съёмка объекта выполнена качественно, вы увидите и положительные стороны объекта, и его недостатки. По статистике на сегодня, 37% инвесторов готовы просматривать объект по видео.

Что можно купить с инвестиционными целями в Германии

3 000 000 €

Магазин в Бремене, Германия

1500 м²

Готовый бизнес

Надежный арендатор и оптимальное расположение Проект "Дискаунтер Netto" реализован в сотрудничестве с одним из известных застройщиков Германии. Объект расположен в густонаселенном районе города на севере Германии рядом с вокзалом. Данное расположение с уверенностью обеспечивает долгосрочную надежную рентабельность. С арендатором...

BiG Property

5 500 000 €

Доходный дом в Кёльне, Германия

2250 м²

Пакет недвижимости в пригороде Кельна включает в себя 50 квартир, сданных в аренду, и 30 парковочных мест в подземном гараже. Площадь: 2250 м2 Год постройки: 1995 Средняя площадь квартир составляет 50 м². В комплексе представлены квартиры с 1–3 комнатами. Оборудование: Объект находится в очень хорошем, ухоженном...

Estate-Service24

830 000 €

Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия

870 м² 6.03% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Ухоженный объект, в хорошем состоянии. дом 1967 года 12 квартир 5 этажей центральное газовое отопление в квартирах на полу качественная плитка и ламинат Установлены современные стеклопакеты При полной аренде по цене 6,50 - 7 евро за квадратный метр, ежегодный доход составит от 62.946 до 67.788 евро. Комиссия для Покупателя +5,95%...

DEM GROUP GmbH

950 000 €

Доходный дом в Мёнхенгладбахе, Германия

663 м² 6.3% в год

Онлайн-показ

Доходный дом в Мёнхенгладбахе включает 10 квартир и расположен в центральной части города. Магазины, рестораны и учреждения повседневного спроса находятся в пешей доступности. Сочетание центрального расположения и отличной инфраструктуры делает этот район устойчиво привлекательным для арендаторов и инвесторов. Все квартиры сданы долгосрочно....

Phideon Immobilien GmbH

45 700 000 €

Коммерческая недвижимость во Франкфурте-на-Майне, Германия

15500 м² 5.5% в год

Пакет коммерческих помещений, включает в себя 3 объекта (жилые и коммерческие единицы), сданные в аренду в регионе Франкфурта на Майне. Общая жилая арендуемая площадь: около 5600 м2 Общая коммерческая арендуемая площадь: около 9800 м2 Общая площадь участка: около 11 940 м2 Доходность: около 4,7 % Портфель включает 124 единицы из...

Estate-Service24

5 000 000 €

Магазин в Дрездене, Германия

3000 м²

Кредит Готовый бизнес

Готовый бизнес в пригороде Дрезден Уже на протяжении почти 20 лет якорным арендатором является компания EDEKA. Благодаря успеху торговой точки старый объект был снесен, и на его месте построен новый, в соответствии с актуальными стандартами строительства и современной концепцией арендатора. Успешный бизнес арендатора стал возмжен благодаря...

BiG Property

2 800 000 €

Магазин в Касселе, Германия

4514 м² 6.21% в год

Готовый бизнес

Супермаркет Penny в городе Кассель. Кассель — город в Германии в земле Гессен на реке Фульда. Население 196 тыс. человек.В Касселе находится штаб-квартира компании WINGAS GmbH, совместного предприятия российского концерна «Газпром» и немецкого Wintershall, крупнейшего дистрибьютора нефти и газа в ФРГ. WINGAS GmbH...

Intermark Global

85 000 €

Отель, гостиница в Цвиккау, Германия

660 м²

Вашему вниманию предлагается 4-х этажное здание отеля «Golden Loewe». Общая площадь составляет 660 кв.м., включая 16 номеров, 2 квартиры для собственника (или люкс номера) . На первом этаже находится ресторан на 30 посадочных мест. Также есть возможность сделать внутри Биргартен тоже примерно на 30 посадочных мест. Есть огромный...

L&B Immobiliya

1 257 421 €

Доходный дом в Оберхаузене, Германия

2037 м² 12.57% в год

Продается пакет доходных домов в городе Оберхаузен и Бохум. Дом в Оберхаузене: 1965 года постройки (железобетонные перекрытия) В 2019-2023 году был сделан ремонт 11 квартир Общая площадь дома 1139 м2: - жилая площадь 794 м2 - площадь 1 ком помещения составляет 345м2 1 квартира свободна. Остальные сданы в аренду. Доход в год...

DEM GROUP GmbH

Цена по запросу

Магазин во Франкфурте-на-Майне, Германия

3800 м²

Кредит Готовый бизнес

Данный проект — пример надежного готового бизнеса для крупных инвесторов. Мы реализовали его в региональном центре региона Гессен с населением свыше 200 тысяч. Торговый центр с 7 арендаторами успешно работает уже несколько лет. У объекта оптимальное микрорасположение — это населенный жилой и коммерческий район в 15 минутах от...

BiG Property

5 250 000 €

Магазин в Хайльбронне, Германия

1400 м²

Готовый бизнес

НОВЫЙ СУПЕРМАРКЕТ NETTO В РЕГИОНЕ ХАЙЛЬБРОНН / БАДЕН-ВЮРТТЕМБЕРГ С ДЛИТЕЛЬНЫМ ИНДЕКСИРОВАННЫМ ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ! Стоимость: €5 250 000 Доходность: 4,5 % Общая площадь: 1 400 м² Площадь участка: около 4 400 м² Количество парковочных мест: около 60 Договор аренды: более 10 лет Индексация: предусмотрена договором...

Estate-Service24

3 000 000 €

Магазин в Верхней Баварии, Германия

900 м² 4.8% в год

Удалённая сделка Готовый бизнес

Супермаркет типа drogerie с арендатором, Бавария Сдача в 4 кв. 2021 г. Арендопригодная площадь: 900 кв.м Доход от аренды в год – 144 000 евро Арендатор – европейская сеть магазинов типа drogerie с более 3700 магазинами в Европе. Компания была основана в Германии в 1970-х годах, в 2020 г. оборот...

Intermark Global

15 900 000 €

Коммерческая недвижимость во Франкфурте-на-Майне, Германия

9000 м²

Готовый бизнес

ЖИЛЫЕ И КОММЕРЧЕСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ В ПРИГОРОДЕ ФРАНКФУРТА НА МАЙНЕ. Предлагаемая инвестиция включает в себя 5 зданий в хорошем состоянии c жилыми и коммерческими помещениями и парковочными местами в подземном гараже и на открытой парковке. Цена: 15 900 000,-- Евро Общая арендная площадь: около 9000 м2 Площадь участка: около 7000 м2 Кол-во...

Estate-Service24

4 000 000 €

Магазин в Оффенбурге, Германия

1600 м² 4.9% в год

Кредит 1.8-2% Готовый бизнес

•На первом этаже жилого дома •Сдача в 4 кв. 2021 г. •Арендопригодная площадь: 1 600 кв.м •Доход от аренды в год – 196 000 евро •Арендатор – международная сеть супермаркетов с более 10 тыс. магазинов в более 40 странах. Сеть была основана в 1930-х в Германии, в 2020 г. оборот группы составил более 90...

Intermark Global

449 000 €

Доходный дом в Эссене, Германия

257 м² 4.78% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается к продаже доходный дом в Германии Площадь дома 257 м2 Площадь земельного участка 242 м2. За домом находится очень красивая, просторная терраса с прилегающим к ней ухоженным садом. Дом отапливается новой газовой системой центрального отопления. С 2004 года весь дом сдан в аренду Heimstatt Engelbert, службе социального...

DEM GROUP GmbH

1 200 000 €

Коммерческая недвижимость в Нюрнберге, Германия

1056 м² 6.04% в год

Готовый бизнес

Коммерческое помещение в Нюрнберге, Германия Нюрнберг - город в центральной части Баварии, расположенный в 170 км к северу от Мюнхена. Население города – приблизительно 500 000 человек. Нюрнберг является крупнейшим экономическим и культурным центром Германии. Город занимает одно из первых мест по производству информационных технологий и...

Intermark Global

171 300 €

Коммерческая недвижимость в Дрездене, Германия

34 м² 5.48% в год

Апартаменты в пятиэтажной замковой резиденции в посёлке Уист (в часе езды от Дрездена). Резиденция построена в 18 веке, сейчас проводится реставрация. На участке площадью более 3.500 кв.м. раскинулись сады в английском и барочном стилях, через земли протекает река Шпрее. Гарантированная арендная доходность с первого дня покупки

Intermark Global

13 000 000 €

Магазин в Нойштадте, Германия

6000 м²

Готовый бизнес

Микс надёжных арендаторов Торговый центр в крупном региональном центре — один из проектов, который был реализован BiG Property для иностранного инвестора и успешно работает уже несколько лет. Якорный арендатор — лидер рынка Германии EDEKA. Долгосрочный договор и выгодный микс арендаторов гарантируют стабильный арендный доход....

BiG Property

265 000 €

Доходный дом в Крефельде, Германия

213 м² 8.29% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается многоквартирный дом в городе Крефельд. В доме 6 квартир. Объект сдан в аренду и приносит 21983 евро в год. Дом оснащен этажным газовым отоплением и ночными накопителями тепла. Предусмотрено отдельное помещение для стиральной машины. Входная группа в доме выложена плиткой. Дом расположен на спокойной жилой улице, в центре...

DEM GROUP GmbH

14 200 000 €

Отель, гостиница во Франкфурте-на-Майне, Германия

1850 м²

Готовый бизнес

4* Бутик-отель в центре Франкфурта в районе ж/д вокзала. Отель был полностью модернизирован, включая систему отопления. Кол-во комнат: 55 Общая площадь: 1850 м.кв. Площадь участка: 350 м.кв. Договор аренды: с управляющей компанией/отельной сетью Расположение: Отель расположен в самом привлекательном с экономической точки зрения месте...

Estate-Service24

Посмотреть ещё 95 похожих объектов

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Этап 3. Подписание доверенности

Из-за невозможности личного присутствия вам необходимо будет оформить доверенность на вашего представителя в Германии. В России вы сможете сделать её у нотариуса по специальной форме. Затем документ нужно будет апостилировать и перевести на немецкий язык, причём желательно сам перевод делать в Германии у присяжного переводчика. Пересылка доверенности происходит через почту или курьерскую службу.

Этап 4. Резервирование

Договор о бронировании подписывается удалённо, по электронной почте. Перечислить деньги можно будет на основании соглашения о резервировании.

Этап 5. Финансирование

Технически возможно получить кредит в банке и без личного визита, но каждый случай рассматривается индивидуально.

Этап 6. Проверка / due diligence

Проверка документов и потенциальных юридических рисков возможна дистанционно. Для этого не нужно личное присутствие. За всё время моей работы в сфере недвижимости личное присутствие клиента было минимальным. Обычно это знакомство с компанией, со мной, с объектом, открытие счёта и/или компании, сама сделка в нотариате. На всё это достаточно было приехать максимум два раза.

Всю документацию размещают в специальном облачном хранилище для конфиденциальной информации. Это лучше, чем отправить по почте. Во-первых, из соображений безопасности, а во-вторых, это более практично: документов много, и для удобства изучения лучше, чтобы они были рассортированы. В облачном хранилище все они разложены по отдельным папкам.

По результатам проверки клиент получает экспертное заключение по объекту в письменном виде.

Этап 7. Открытие юридического лица

Недвижимость часто оформляется на юридическое лицо. В этом случае можно применить стандартную процедуру оформления GmbH по доверенности.

1. Нотариус составляет доверенность на представителя в Германии и заявление о назначении директором третьего лица.
2. Учредители фирмы в России должны подписать доверенность, заверить в консульстве и выслать оригинал в немецкий нотариат.
3. Уполномоченный представитель открывает в нотариате GmbH.
4. Если директор – один из учредителей, то дополнительно нотариус готовит заявку на регистрацию директора в реестре и высылает учредителям.
5. Учредители заверяют свои подписи в консульстве и высылают документ в оригинале назад в нотариат.
6. Нотариус отдаёт заявку на регистрацию директора в реестр.

Этап 8. Подготовка нотариального договора

Договор готовит нотариус, адвокат или консультант, затем вносятся правки со стороны покупателя и продавца. Все эти правки согласуются сторонами. Делается перевод договора, и покупатель заверяет финальный текст, который потом заверяется доверенным лицом или представителем в нотариате. Таким образом исключается всякий риск искажения достигнутых договорённостей.

Этап 9. Открытие счёта в банке

На этом же этапе открывается и банковский счёт, через который будет вноситься основной капитал и проводиться основные денежные операции по кредиту. Открыть счёт в банке без личного присутствия можно, однако не каждый банк предоставляет такую возможность. Поэтому всегда хорошо, чтобы директор или прокурист (уполномоченное лицо) компании проживали в Германии. При покупке на физическое лицо открытие счёта необязательно, при желании его можно открыть позже.

Этап 10. Перевод денег в Германию

Деньги, в зависимости от условий договора купли-продажи, перечисляются на трастовый счёт нотариуса или напрямую продавцу. Важный шаг – проверка источника происхождения денежных средств, которую, по закону, инициирует получатель оплаты. Для её осуществления покупателю также нет необходимости находиться в Германии. От него требуется представить документы, которые подтверждают происхождение денег. Они также переводятся на немецкий язык. Все анкеты заполняются дистанционно, идентификацию можно выполнить через специальное приложение.

Этап 11. Нотариальное оформление сделки

Объект недвижимости приобретается дистанционно, непосредственно в сделке участвует доверенное лицо (специалист, доверенность на которого вы подписали на третьем этапе). Нотариусы в Германии работают с ним или по доверенности, или по поручению, без доверенности. В последнем случае покупатель должен подтвердить действительность сделки в консульстве Германии по месту жительства в течение 14 дней.

Этап 12. Договор управления и менеджмента

Договор можно составить на двух языках и отправить обычной почтой, заказать курьерскую доставку или послать электронной почтой.

Этап 13. Приём-передача объекта

Этим занимается управляющая компания, поэтому и здесь дистанция не помеха.

Этап 14. Договор с налоговым советником

Он потребуется, если покупатель платит налоги в Германии, а это должны делать и физические, и юридические лица.

Этап 15. Поступление первых арендных платежей

Деньги обычно приходят на трастовый счёт управляющей компании. Затем она по поручению собственника переводит платежи на выбранный им счёт в банке, который может находиться в любой стране мира.

Этап 16. Вступление во владение недвижимым имуществом

Регистрация права собственности всегда происходит дистанционно. Нотариусу делают поручение при заключении договора купли-продажи, и он, когда выполнены необходимые условия, отправляет в регистр соответствующее заявление. Потом выписка из регистра приходит по электронной почте или на адрес нотариуса, а он уже пересылает её покупателю.

Условия цитирования материалов Prian.ru