a
Версия
для печати

Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии

Хотя границы ещё остаются закрытыми, рынок недвижимости не остановился, и в особенности это касается покупок с инвестиционными целями. В кризис появляются новые возможности, которых потом не будет. При выборе объекта для инвестиций обычно руководствуются не эмоциями, а точным расчётом, так что сделку можно совершить и на расстоянии.

Удалённые покупки недвижимости в Германии практиковались и ранее, особенно среди опытных инвесторов, но в условиях карантина этот способ становится единственно возможным и даже предпочтительным, если вы не хотите упустить горячее предложение.

В случае с дистанционными сделками особенно важно заручиться поддержкой опытного специалиста. Поэтому уделите особое внимание первому этапу – планированию инвестиций и поиску партнёра.

Этап 1. Планирование

Выбираем партнёра

От агентства в другой стране, с которым вы будете работать, зависит не только скорость и удобство взаимодействия, но и конечный результат: сможет ли ваша будущая недвижимость приносить доход или всё больше хлопоты. Значение квалификации маклера дополнительно возрастает, когда речь идёт о дистанционной сделке.

В Германии есть несколько типов маклеров, и полезно понимать, что наличие специального разрешения на маклерскую деятельность не равносильно образованию и опыту. На рынке можно встретить новичка, вообще не имеющего квалификации. С другой стороны, есть маклеры с высшим образованием, связанным с недвижимостью, эксперты с многолетним опытом, члены ассоциации RICS (Королевский институт дипломированных оценщиков, международная организация со штаб-квартирой в Лондоне). Квалификация MRICS – это своего рода знак качества на рынке профессиональной недвижимости. С кем работать и кому доверять свои деньги – выбор за вами, но при наличии сомнений лучше довериться консультанту.

Определяем приоритеты

Когда мы вместе с клиентом рассматриваем инвестиционные направления, то должны понимать, какую задачу ставит перед собой покупатель. Конечно, есть профессиональные инвесторы, которые вкладывают деньги в недвижимость из года в год, у них уже большой опыт. Но если вы новичок в этой области, необходимо прояснить ряд существенных моментов.

Итак, чтобы правильно выбрать объект недвижимости, нам нужно знать ответы на следующие вопросы. Каков горизонт планирования (на какой период рассчитывает инвестор)? Есть ли опыт инвестиций в Германии и в других странах? Допускал ли инвестор ошибки при инвестировании и какие были самыми неудачными? На какую среднюю рентабельность рассчитывает инвестор? Важна ли капитализация? Важна ли ликвидность объекта?

При этом не нужно бояться того, что закрыли границы. Да, это накладывает определённые ограничения. Но если вы уже давно присматривались к недвижимости и имеете представление о том, как выглядят объекты, сделку можно заключать удалённо.

Намечаем варианты

На начальном этапе мы подбираем объект недвижимости, исходя из запроса. Затем делаем его предварительную оценку: техническое состояние, экономические показатели, географическое положение и т. д. Всего будет около 20 критериев, которые дадут полную картину по выбранному объекту.

Этап 2. Просмотр объекта

Выехать на объект вы сейчас не можете, поэтому ознакомьтесь с будущей собственностью по видео. Покупка по картинке не рекомендуется, однако видео очень много может сказать о состоянии объекта.

Чтобы организовать съёмку, вам потребуется доверенное лицо. Консультант, маклер, друг – неважно, кто это будет. Главное, чтобы этот человек мог выехать на объект и снять его. Заранее определитесь с тем, на что ему нужно будет обращать внимание. Если съёмка объекта выполнена качественно, вы увидите и положительные стороны объекта, и его недостатки. По статистике на сегодня, 37% инвесторов готовы просматривать объект по видео.

Что можно купить с инвестиционными целями в Германии
Коммерческая недвижимость за 3 459 437 евро в Германии
3 459 437 €
Коммерческая недвижимость в Германии
1483 м2
Германия Северный Рейн-Вестфалия г.Варендорф Супермаркет, заправка, автомойка Коммерческий объект: супермаркет - филиал одной из крупнейших торговых сетей Германии, заправочная станция с автомойкой, игровой центр. Всего 2 здания. Площадь земельного участка: 6378м2 Год строительства: 1980 Капитальный ремонт был произведён в 2000...
ИНДОМ
Коммерческая недвижимость за 2 350 000 евро в Германии
2 350 000 €
Коммерческая недвижимость в Германии
1020 м2
Германия Северный Рейн-Вестфалия Супермаркет Netto в Бохуме Коммерческое здание после качественной реконструкции на одной из центральных улиц г.Бохум - крупного города в западной Германии. Окончание реконструкции (с увеличением торговой площади) и ремонта: конец 2016 года Состояние: новое Полезная площадь здания:...
ИНДОМ
Магазин во Франкфурте-на-Майне, Германия (цена по запросу)
Цена по запросу
Магазин во Франкфурте-на-Майне, Германия
3800 м2
Кредит Готовый бизнес
Данный проект — пример надежного готового бизнеса для крупных инвесторов. Мы реализовали его в региональном центре региона Гессен с населением свыше 200 тысяч. Торговый центр с 7 арендаторами успешно работает уже несколько лет. У объекта оптимальное микрорасположение — это населенный жилой и коммерческий район в 15 минутах от...
BiG Property
Магазин за 3 000 000 евро в Лейпциге, Германия
3 000 000 €
Магазин в Лейпциге, Германия
2500 м2
Готовый бизнес
Супермаркет NETTO - проверенный бизнес Супермаркет Netto недалеко от Ганновера уже более 18 лет успешно работает в данной точке. Новый договор подписан на выгодных для инвестора условиях — с повышением арендной ставки и опцией пролонгации. ВЫГОДНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ — ЗАЛОГ УСПЕШНОГО БИЗНЕСА Выбирая оптимальный объект для инвестора,...
BiG Property
Магазин за 9 000 000 евро в Тюбингене, Германия
9 000 000 €
Магазин в Тюбингене, Германия
3472 м2
Готовый бизнес
Kaufland — это возможность для инвесторов войти в крупный готовый бизнес на сумму 9,3 млн евро. Инвестор приобретает доли в компании, которая владеет земельным участком и гипермаркетом с готовым договором аренды 15 лет. Договор без возможности выхода заключен с крупнейшей сетевой компании с высшим кредитным рейтингом — Kaufland....
BiG Property
Отель, гостиница за 10 875 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
10 875 000 €
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
2303 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
год постройки 1968/ 2020 санирован - площадь общая 2303 м2 - отель сдан в аренду договор подписан в конце 2019 года на 10 лет + 2х5 опция продления! на первые 2 года есть страховка от банка в случае не уплаты аренды, а на последующие 8 лет есть гарантия от компании. подписан договор аренды (а с ноября 2020 года заходит аренда) Комиссия...
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 7 050 000 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
7 050 000 €
Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия
1000 м2
Многоквартирный дом в престижном районе Франкфурта – Вестенде с 20 квартирами (в основном 1 – и 2-х комнатные). Во дворе есть два парковочных места в гараже. Расположение и окрестности: ​объект расположен в самом престижном районе города - Westend, недалеко от финансового района и делового центра Франкфурта на Майне. Westend...
Estate-Service24
Магазин за 8 623 500 евро в Киле, Германия
8 623 500 €
Магазин в Киле, Германия
2725 м2 4.91% в год
Вашему вниманию представлен новый супермаркет в земле Шлезвиг-Гольштейн, недалеко от города Киль. В настоящий момент идет его строительство, которое завершится в 1 квартале 2023 года. Супермаркет будет расположен на большом земельном участке площадью 14 112 кв.м. Рядом с ним будет собственная автопарковка на 147 машиномест. По данному объекту...
EW Real Estate
Магазин за 11 815 000 евро в Эрфурте, Германия
11 815 000 €
Магазин в Эрфурте, Германия
4455 м2 4.9% в год
Вашему вниманию представлен новый супермаркет в земле Тюрингия, недалеко от города Эрфурт. В настоящий момент идет его строительство, которое завершится в 1 квартале 2023 года. Супермаркет будет расположен на большом земельном участке площадью 15 554 кв.м. Уже найдены арендаторы для данного объекта. С якорным арендатором заключен договор аренды...
EW Real Estate
Офис за 549 000 евро в Берлине, Германия
549 000 €
Офис в Берлине, Германия
115 м2
Вашему вниманию представлено коммерческое помещение в центре Берлина (столица Германии), вблизи бульвара Курфюрстендамм. Дом, в котором оно расположено, был построен в 1965 году. В настоящий момент идет его капитальный ремонт, он будет завершен в 2021 году. Представленное помещение имеет отличное расположение в самом центре столицы, всего в 2...
EW Real Estate
Отель, гостиница за 18 200 000 евро в Германии
18 200 000 €
Отель, гостиница в Германии
Германия Бавария г.Мюнхен Бизнес-отель в Мюнхене Перспективный бизнес-отель в Мюнхене, рядом с Олимпийским Парком. Капитальный ремонт был проведён в 2004 году Состояние хорошее, отель действующий. Отель расположен в 5,5 км от центра Мюнхена, в 5,3 км от центрального ж/д вокзала, в 24,5 км от международного аэропорта....
ИНДОМ
Коммерческая недвижимость за 3 450 000 евро в Германии
3 450 000 €
Коммерческая недвижимость в Германии
2628 м2
Германия Земля Нижняя Саксония г.Бад-Нендорф Торговый центр и квартиры Коммерческий объект в центре города Бад-Нендорф: торговый центр и квартиры. Население г.Бад-Нендорф 10510 чел. Арендаторы торгового центра: 1) супермаркет Penny (арендуемая площадь 1100 м2), договор на 15 лет с опцией продления 5 раз по 3 года; 2) Rossmann -...
ИНДОМ
Коммерческая недвижимость за 1 900 500 евро в Германии
1 900 500 €
Коммерческая недвижимость в Германии
1150 м2
Германия Земля Нижняя Саксония г.Вишхафен Строящийся супермаркет Строящееся коммерческое здание под супермаркет. Уже заключён договор с сетевым супермаркетом Netto на аренду на 15 лет с момента сдачи в эксплуатацию. Строительство началось в августе 2014 года. Площадь земельного участка: 8928м2 Коммерческая площадь для сдачи в...
ИНДОМ
Коммерческая недвижимость за 1 670 000 евро в Германии
1 670 000 €
Коммерческая недвижимость в Германии
1677 м2
Германия Нижняя Саксония г.Хильдесхайм Торговый комплекс Торговый комплекс, состоящий из двух одноэтажных коммерческих зданий, сданных в долгосрочную аренду супермаркету Netto-Markt Discount и магазину напитков Hol ab! Оба арендатора надежные и платежеспособные, имеют много филиалов по всей Германии. В настоящее время не сдано в...
ИНДОМ
Отель, гостиница за 80 000 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
80 000 000 €
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
20000 м2 4.4% в год
Вашему вниманию представлена новая 4-звездочная гостиница, расположенная в земле Северный Рейн-Вестфалия. Гостиница сдана в долгосрочную аренду известному оператору. Стоимость — 80 000 000 евро Доход от аренды — 3 500 000 евро/год Рентабельность — 4,4% В целях конфиденциальности вся дальнейшая информация будет дана только...
EW Real Estate
Офис за 3 100 000 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
3 100 000 €
Офис во Франкфурте-на-Майне, Германия
949 м2 3.9% в год
Готовый бизнес
Описание: пакет коммерческих помещений в новом проекте в пригороде Франкфурта на Майне с длительными индексированными договорами аренды. Доходность: 3,9 % Качество оборудования: высокое Договор аренды: с якорным арендатором - 20 лет Общая арендуемая площадь: около 949 м² Год постройки : 2021 Расположение: объект расположен в пригороде г....
Estate-Service24
Доходный дом за 20 000 000 евро в Ашаффенбурге, Германия
20 000 000 €
Доходный дом в Ашаффенбурге, Германия
3200 м2
Новый доходный дом (срок сдачи 2022) с высококачественной отделкой в баварском городе Ашафенбург. Кол-во квартир: 30 Жилая площадь: 3200 м.кв. Площадь участка: 2900 м.кв. Кол-во парковочных мест: 42 Ашаффенбург - университетский город районного значения в Германии в земле Бавария. Ашаффенбург знаменит многочисленными ярмарками и фестивалями,...
Estate-Service24
Доходный дом за 2 500 000 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
2 500 000 €
Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия
380 м2
Доходный трехэтажный многоквартирный дом с благоустроенным садом и 5 квартирами разной площади, частично с высококачественной меблировкой. Идеальная опция для собственного проживания в престижном районе и сдачи в аренду других квартир. Классическая архитектура в сочетании с благородными материалами высокого качества создают уютную современную...
Estate-Service24
Отель, гостиница за 4 500 000 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
4 500 000 €
Отель, гостиница во Франкфурте-на-Майне, Германия
3000 м2 8% в год
Готовый бизнес
Продается современный 4* отель во Франкфурте на Майне с рестораном и террасой в саду с интернациональной кухней. Общая площадь: около 3000 м.кв. Кол-во комнат: 62 2 Конференц – зала: вместимостью 150 человек Рендитность: более 8% Договор: возможно заключение нового длительного договора Парковка: около 40 мест Отель...
Estate-Service24
Коммерческая недвижимость за 1 300 000 евро в Госларе, Германия
1 300 000 €
Коммерческая недвижимость в Госларе, Германия
2773 м2
Якорный арендатор -NP, кот. является дочерним предприятием EDEKA Group, на территории Германии более 400 филиалов. Договор аренды до 2049 года, без права расторжения до 31.12.2033 года. Арендатор Sonderpreis Baumarkt -Строительный сетевой магазин на рынке Германии с 1995 года и имеет более 200 магазинов. Договор аренды до 04.2028 года, без права...
Mercury Group

Этап 3. Подписание доверенности

Из-за невозможности личного присутствия вам необходимо будет оформить доверенность на вашего представителя в Германии. В России вы сможете сделать её у нотариуса по специальной форме. Затем документ нужно будет апостилировать и перевести на немецкий язык, причём желательно сам перевод делать в Германии у присяжного переводчика. Пересылка доверенности происходит через почту или курьерскую службу.

Этап 4. Резервирование

Договор о бронировании подписывается удалённо, по электронной почте. Перечислить деньги можно будет на основании соглашения о резервировании.

Этап 5. Финансирование

Технически возможно получить кредит в банке и без личного визита, но каждый случай рассматривается индивидуально.

Этап 6. Проверка / due diligence

Проверка документов и потенциальных юридических рисков возможна дистанционно. Для этого не нужно личное присутствие. За всё время моей работы в сфере недвижимости личное присутствие клиента было минимальным. Обычно это знакомство с компанией, со мной, с объектом, открытие счёта и/или компании, сама сделка в нотариате. На всё это достаточно было приехать максимум два раза.

Всю документацию размещают в специальном облачном хранилище для конфиденциальной информации. Это лучше, чем отправить по почте. Во-первых, из соображений безопасности, а во-вторых, это более практично: документов много, и для удобства изучения лучше, чтобы они были рассортированы. В облачном хранилище все они разложены по отдельным папкам.

По результатам проверки клиент получает экспертное заключение по объекту в письменном виде.

Этап 7. Открытие юридического лица

Недвижимость часто оформляется на юридическое лицо. В этом случае можно применить стандартную процедуру оформления GmbH по доверенности.

  1. Нотариус составляет доверенность на представителя в Германии и заявление о назначении директором третьего лица.
  2. Учредители фирмы в России должны подписать доверенность, заверить в консульстве и выслать оригинал в немецкий нотариат.
  3. Уполномоченный представитель открывает в нотариате GmbH.
  4. Если директор – один из учредителей, то дополнительно нотариус готовит заявку на регистрацию директора в реестре и высылает учредителям.
  5. Учредители заверяют свои подписи в консульстве и высылают документ в оригинале назад в нотариат.
  6. Нотариус отдаёт заявку на регистрацию директора в реестр.

Этап 8. Подготовка нотариального договора

Договор готовит нотариус, адвокат или консультант, затем вносятся правки со стороны покупателя и продавца. Все эти правки согласуются сторонами. Делается перевод договора, и покупатель заверяет финальный текст, который потом заверяется доверенным лицом или представителем в нотариате. Таким образом исключается всякий риск искажения достигнутых договорённостей.

Этап 9. Открытие счёта в банке

На этом же этапе открывается и банковский счёт, через который будет вноситься основной капитал и проводиться основные денежные операции по кредиту. Открыть счёт в банке без личного присутствия можно, однако не каждый банк предоставляет такую возможность. Поэтому всегда хорошо, чтобы директор или прокурист (уполномоченное лицо) компании проживали в Германии. При покупке на физическое лицо открытие счёта необязательно, при желании его можно открыть позже.

Этап 10. Перевод денег в Германию

Деньги, в зависимости от условий договора купли-продажи, перечисляются на трастовый счёт нотариуса или напрямую продавцу. Важный шаг – проверка источника происхождения денежных средств, которую, по закону, инициирует получатель оплаты. Для её осуществления покупателю также нет необходимости находиться в Германии. От него требуется представить документы, которые подтверждают происхождение денег. Они также переводятся на немецкий язык. Все анкеты заполняются дистанционно, идентификацию можно выполнить через специальное приложение.

Этап 11. Нотариальное оформление сделки

Объект недвижимости приобретается дистанционно, непосредственно в сделке участвует доверенное лицо (специалист, доверенность на которого вы подписали на третьем этапе). Нотариусы в Германии работают с ним или по доверенности, или по поручению, без доверенности. В последнем случае покупатель должен подтвердить действительность сделки в консульстве Германии по месту жительства в течение 14 дней.

Этап 12. Договор управления и менеджмента

Договор можно составить на двух языках и отправить обычной почтой, заказать курьерскую доставку или послать электронной почтой.

Читайте также: Инвестиционные возможности зарубежной недвижимости в период кризиса

Этап 13. Приём-передача объекта

Этим занимается управляющая компания, поэтому и здесь дистанция не помеха.

Этап 14. Договор с налоговым советником

Он потребуется, если покупатель платит налоги в Германии, а это должны делать и физические, и юридические лица.

Этап 15. Поступление первых арендных платежей

Деньги обычно приходят на трастовый счёт управляющей компании. Затем она по поручению собственника переводит платежи на выбранный им счёт в банке, который может находиться в любой стране мира.

Этап 16. Вступление во владение недвижимым имуществом

Регистрация права собственности всегда происходит дистанционно. Нотариусу делают поручение при заключении договора купли-продажи, и он, когда выполнены необходимые условия, отправляет в регистр соответствующее заявление. Потом выписка из регистра приходит по электронной почте или на адрес нотариуса, а он уже пересылает её покупателю.

Как мы видим, дистанционное проведение сделки не только возможно, но и отличается от стандартной процедуры всего лишь несколькими дополнительными шагами.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Процедура покупки, Инвестиции

Читайте также

Италия радуется, Германия грустит, а в Грузии 30% «плюс»
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Трудности Германии, радости Испании, эксклюзив Prian. Видеообзор новостей от нашего портала
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков
В Германии падают цены. Давайте подумаем, как этим воспользоваться
Проблема или возможность?
ВНЖ в Германии для финансово независимых лиц. Правила и возможности
Чётких требований нет, но есть положительная практика
Восемь фактов о Берлине для тех, кто хочет купить там квартиру
Перспективный город

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Германии Апартаменты (квартиры) в Германии Дома (виллы) в Германии Элитная недвижимость в Германии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»

Европа упрощает, а Сальвадор раздаёт… бесплатно

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 19.04.2024
  • 283
  • 09.04.2024
  • 548
  • Партнерский материал