Германия, Лейпциг, Филипп-Розенталь-Штр. 9
Версия
для печати
для печати
Говорить о начале кризиса пока рано. Скорее, сейчас мы наблюдаем стадию затишья. Любой рынок недвижимости, в частности немецкий, имеет цикличность. Сначала цены находятся на низком уровне, затем они растут, какое-то время держатся на определенном уровне, снова растут, чуть падают, а затем ещё сильнее падают. На этом цикл заканчивается – мы находимся именно в этом моменте.
Последние несколько лет специалисты недвижимости Германии говорили о том, что классический цикл затянулся. Обычно он длится семь-восемь лет. Но не в этот раз – нынешнему уже десятый год. Кто-то говорил, что это заход на второй круг, другие прогнозировали обрушение. Но всё было так спокойно и устойчиво, что никто не понимал, какой фактор повлияет на снижение цен.
Ещё раз: то, что цикл закончится, было предсказуемо. Просто мы не знали, что станет причиной. Сейчас мы поняли. Но конец цикла – это не приговор. В 2007-2008 годах было то же самое.
Говорить о том, что сделки не проходят вообще, неправильно. Процесс их дистанционного заключения не нов и работает давно. Хотя, конечно, сокращение заметно.
В Германии пока не сложилась такая ситуация, которая вынуждала бы владельцев недвижимости срочно продавать свои активы, тем более по сниженным ценам. Такая необходимость существует при острой нехватки финансов, когда обстоятельства давят на владельцев. Сейчас на рынке такого нет.
Но снижение цен, определённо, будет, потому что мы находимся на низкой границе цикла. Но произойдёт это ещё и по другой причине. Арендаторы, от которых зависит рентабельность объекта, не смогут в ближайшие годы платить аренду, как раньше. Денежный поток от объектов будет снижаться, и это будет отражаться на их стоимости. Предположим, недвижимость давала годовой доход в €100 тыс., то сейчас эта цифра будет на уровне €50 тыс. Да, стоимость сократится в два раза, но полного обесценивания не произойдёт.
Сейчас в Германии обсуждаются меры по защите арендаторов, чтобы им не расторгали договоры, предоставляли отсрочку по оплате, не применяли штрафные санкции и прочее. А суммы денежных вливаний, выделенных на это, только увеличиваются.
Но кризис не должен ложиться только на плечи собственников. Разрешить его – государственная задача. Поэтому наших арендаторов, которые заявили о невозможности платить, мы предупреждаем, что прежде они должны запросить и использовать все государственные дотации и субсидии.
Я предполагаю, что будет расти интерес к складским помещениям. На самом деле, логистические площади и сейчас входят в топ-3 наиболее предпочтительных объектов. Кроме этого, надёжными инвестиционными решениями являются продовольственный ритейл (единственный, кто не пострадал в текущей ситуации) и жильё для сдачи в долгосрочную аренду.
И одно из самых надёжных вложений – это муниципальные здания. Потому что у них самый ликвидный арендатор – государство, федеральная земля или коммуна.
Большие изменения ожидают офисный сегмент. Работодатели увидели возможность дистанционного сотрудничества и организации рабочего процесса. Многим было страшно начать, но, вынужденно сделав такой шаг, они могут не захотеть возвращаться к прошлой практике.
Преимуществ в удалённой работе много. В частности, люди понимают, что это экономит время и сокращается нагрузка на окружающую среду.
Думаю, вскоре мы увидим снижение интереса к коворкингу. В этих пространствах люди не могут быть изолированы друг от друга, они находятся в одном помещении. И это снизит на них спрос, как, впрочем, и на коливинг.
При этом классические бизнес-центры, думаю, всё-таки останутся. Но многим фирмам потребуется меньше площадей, чем это было раньше.
Пострадает и такой сегмент, как отели и квартиры, ориентированные на краткосрочную аренду. Неизвестно, когда ситуация с пандемией закончится и будут ли люди чувствовать себя в безопасности после неё. Сейчас мы подвержены страху. Думаю, что он будет сохраняться в обществе ещё в течение пяти лет, и всё это время отели будут страдать. Причём не только туристические, но и бизнес-сегмент.
Владельцы отелей должны думать наперёд и просчитывать риски и убытки. На мой взгляд, правильнее и выгоднее перепрофилировать некоторые из них под дома престарелых, например. Ведь продолжительность жизни европейцев увеличивается, и на данный момент наблюдается нехватка таких площадей.
Вы можете также посмотреть запись вебинара:
Если говорить о Германии, то не думаю, что немецкая курортная недвижимость пострадает. Этот сегмент будут поддерживать сами местные, которые станут меньше ездить за рубеж и больше передвигаться по стране.
Думаю, что аналогичная ситуация произойдёт в Испании и в Италии – курортные объекты будут востребованы в значительной степени у местного населения. Потому что такой миграции по миру, какой она была до коронавируса, больше не будет.
Предполагаю, что количество строек сократится. В связи с этим ослабнет и рост стоимости строительных работ. Это, в свою очередь, станет преимуществом – строить будет проще. Как минимум за счёт того, что упростят бюрократические требования со стороны государства. Ведь до сегодняшнего дня срок получения разрешения на строительство составлял по закону три месяца, а по факту доходил до года. По моим прогнозам, сейчас сроки сократятся.
Преимуществом рынка недвижимости Германии долгие годы была стабильность. Сейчас этого факторы лишились не только мы, но и многие другие страны. Инвестору стоит ориентироваться только на то, какие действия предпринимают власти. Если государство помогает сегментам, политики реагируют на ситуацию, выделяют субсидии и пособия, то и рынок становится менее рисковым. Другой вопрос – на сколько хватит государства …
По моему опыту, яма обычно длится от года до двух. Даже с открытием границ никто не кинется скупать зарубежную недвижимость. Инвесторы будут осторожничать, присматриваться к изменениям, искать новые форматы. Произойдёт переосмысление, и люди будут совершенно по-другому относиться к вопросу инвестирования.
Но факт остаётся фактом – недвижимость была и остаётся надёжным и стабильным инвестиционным активом. На фоне кризиса это особенно заметно. Но одновременно с этим это не тот актив, от которого можно быстро избавиться. Момент кризиса нужно переждать в любом случае. Недвижимость – актив на будущее.
Кроме этого, сейчас у инвесторов не из Германии появляется шанс получить в этой стране объект своей мечты. Раньше до хороших востребованных объектов зарубежным вкладчикам было не добраться, они все раскупались местными инвесторами. Сейчас, когда немцы приостановили свою инвестиционную активность, другие могут этим воспользоваться и купить объекты. Опыт 2007–2008 годов показывает, что именно тогда иностранные инвесторы купили самую лучшую недвижимость. Так что пользуйтесь ситуацией!
И, наконец, мир уже не будет прежним. Привлекательная ранее туристическая область показала провал, прогнозируется сокращение спроса к офисным помещениям. Однако стабильность и надёжность продемонстрировали другие сегменты – складские помещения и жильё для сдачи в долгосрочную аренду. Пересматривайте формат своей работы и выбирайте кризисоустойчивые направления.
Заинтересованы в инвестициях в немецкие квадратные метры – обращайтесь в компанию IIG Real Estate Consulting GmbH.
Германия, Лейпциг, Филипп-Розенталь-Штр. 9
Фото: shutterstock (590364863)
