Версия
для печати
для печати
Фаза взрывного роста на немецком рынке недвижимости подошла к концу, индустрия снижает темпы и готовится к стагнации. Профессионалы отрасли всё внимательнее следят за настроениями покупателей, стараясь удовлетворить все их требования. Клиентоориентированность и осторожность – вот девиз компаний в 2020 году.
С другой стороны, вопреки Brexit и общемировому падению темпов экономического развития кризис откладывается, а прогнозы на ближайшие два года всё равно благоприятные: «бетонное золото» остаётся конкурентоспособным направлением для среднесрочных и долгосрочных инвестиций. А теперь – к конкретике.
Предсказать траекторию развития в сегменте невероятно сложно, тем более что рынок прямо сейчас находится под влиянием новых факторов – которые совершенно не учитывались ещё несколько месяцев назад. Настроения профессионалов меж тем и в последние месяцы были сдержанными. Например, индикатор Центра европейских экономических исследований (ZEW) показывает, что в декабре 2019-го экономические ожидания игроков рынка ФРГ вышли из минуса в плюс. ZEW поднялся с −2,1 до 10,7 пункта. Это лучший показатель с февраля 2018-го.
Ганноверский банк Deutsche Hypothekenbank опубликовал по итогам года полный надежд отчёт Immobilienklima Index. Игроки отрасли после депрессивного ноября воспряли духом: оценки перспектив в декабре 2019-го подскочили во всех сегментах на 1–5%. За 12 месяцев рекордсменом оказалась торговая недвижимость (+4,2%), а отели, наоборот, провалились: −8,2%.
Кёльнский экономический институт (Institut der deutschen Wirtschaft (IW) оценивал ситуацию строже. Значения индекса IW за четвёртый квартал 2019-го немного подросли, но агенты упорно верят в худшее. Правда, без апокалипсиса: компании надеются на плавную стагнацию. В торговом и жилом сегментах профессионалы хандрят (−15,8 и −12,5 пункта соответственно), а разработчики проектов, наоборот, приободрились (2,4 пункта). Владельцы офисов ничего не ждут и сохраняют нейтралитет (0 пунктов).
Компании по-прежнему ожидают повышения строительной активности в 2020 году, а аналитики выделяют на рынке следующие тенденции:
Кёльнский экономический институт (IW) отмечает рост госфинансирования в городской инфраструктуре и социальном жилье. Для сравнения: коммерческий сектор в третьем квартале 2019 года получил на 15% больше инвестиций относительно третьего квартала 2015 года. Государственный жилищный сектор за аналогичный период прибавил 16%.
Следовательно, шансы на рост в 2020 году выше у жилья, что находится под крылом у власти. При этом свободный рынок тоже зависит от законотворчества (чего стоит, например, заморозка ставок на аренду жилья в Берлине), но живёт стабильно по законам капиталистических джунглей, несильно отставая от «тепличного» госсектора.
Показатели оборота коммерческой недвижимости в Германии разнятся. Каждый маклерский дом даёт свои цифры. Я ориентируюсь на данные, опубликованы в исследовании ZIA. По их данным, объёмы инвестиций в сегмент за 2019 год составили €72,6 млрд. Эти сведения касаются складских, торговых, офисных помещений и отелей.
12 самых крупных сделок (каждая от €0,5 млрд) были спешно заключены в четвёртом квартале 2019-го. Возможно, срочность связана с изменением законодательства в отношении share deals.
Сделка, включающая приобретение пакета акций в дополнение к покупке всех или части активов компании.
С 1 января 2020 года налог на передачу недвижимости RETT ужесточён. Теперь сделки по покупке акций и недвижимости немецких компаний менее выгодны. Тем временем спрос на офисы не падает. Только активное строительство сможет улучшить положение арендаторов.
Эксперты Savills отмечают грандиозный рост ставок на аренду офисов в крупных немецких городах. Плюс 33% за последние пять лет: средний месячный платёж в мегаполисе по итогам 2019-го равен €19 за кв. м. Его верхняя граница достигла €33 – рекорд тридцатилетия! К тому же процент свободных офисных площадей Берлина, Дюссельдорфа, Франкфурта, Гамбурга, Кёльна, Мюнхена и Штутгарта на конец декабря 2019-го составил в среднем лишь 3,1% (самый низкий показатель с 1992 года).
Если говорить о показателях коммерческой недвижимости Берлина, то оборот достиг отметки в €12,5 млрд, что на 70% (!) выше, чем в 2018 году. Количество сделок в сегменте по итогам года возросло на 42%. Большая часть объектов была приобретена фондами, а порядка 50% капитала поступили из-за рубежа. Инвесторов-россиян менее 3%.
Что характерно, четыре из пяти сделок – проекты или объекты на стадии строительства. Это совершенно новая тенденция на рынке Берлина и Германии в целом. Она сформировалась в связи с недостатком готовых объектов в продаже и их высокой ценой. Офисные квадраты пользуются огромнейшей популярностью, так как особого выбора места для приложения инвестиций просто нет.
Не все российские инвесторы готовы входить на немецкий рынок с пакетом объектов на стадии проектирования или строительства. Хотя опыт наших клиентов говорит о том, что шансов стать полноправным участником процессов в сегменте с таким портфелем намного больше, чем если искать готовую недвижимость.
В Берлине покупатель готов платить даже €10 тыс. за квадрат офисных площадей не в самых престижных районах – таких как Кройцберг. С другой стороны, покупатель стал требовательнее к местоположению и качеству помещений, поэтому в лучших столичных бизнес-центрах стоимость аренды офисов прибавит несколько процентов.
Предположительно в столице за 2020 год построят ещё 730 тыс. кв. м офисных площадей, что вдвое превзойдёт показатель 2019-го. Поэтому инвестору крайне важно точно оценивать ситуацию на рынке: спрос высок, но рынок быстро насыщается и есть риск перегрева. Отследить эту грань очень сложно, так как статистика обычно отстаёт от реальности.
По данным JLL, в топ-городах площади для белых воротничков расширят в пять раз – с 1,12 млн кв. м в 2019 году до 6,00 млн кв. м в 2021-м. Следовательно, процент пустующих помещений возрастёт, а спрос, наоборот, снизится. Арендаторы готовятся к новому раунду борьбы за выгодные объекты: аренда в мегаполисах подорожает на 3–4%, а вот чистая доходность пойдёт на спад.
Важнейшие данные по офисам в городах А-класса за 2018–2020 годы
| 2018 | 2019 | Тренд 2020 | |
|---|---|---|---|
| Оборот, кв. м | 517 000 | 530 000 | ▼ |
| Новостройки (произведено), кв. м | 110 000 | 182 000 | ▲ |
| Процент пустующих, % | 3,4 | 2,8 | ► |
| Верхняя граница арендных ставок (произведено), евро/кв. м | 30,9 | 33,9 | ▲ |
| Чистая доходность | 3,0 | 2,8 | ▼ |
|
▲ рост, ► без изменений, ▼ спад Источник: RIWIS-Datenbank der bulwiengesa AG |
|||
В Германии, по данным Евростата за 2018 год, своим жильём владеют только 49,1% населения. Миграции арендаторов внутри страны играют для сегмента определяющую роль. Ситуация в мегаполисах сложилась противоречивая. С одной стороны, арендаторы перебираются из «большой семёрки» в города-сателлиты, чтобы платить меньше; с другой – в рыночные отношения вмешивается государство (как, например, в Берлине). Арендные ставки искусственно занижаются, и жители из мелких населённых пунктов вновь возвращаются в столицу.
Всё это происходит на фоне замедления темпов урбанизации и снижения числа домохозяйств. Как следствие – рост спроса на жильё и казусы с ажиотажем вокруг привлекательных объектов.
В столице инвесторы расширяют портфели, учитывая стагнацию и стабильную прибыль, которую активы приносят до сих пор. Предположительно у 130,5 тыс. квартир в 2019 году сменились собственники. Квадрат за этот период в среднем по стране стоил €2,3 тыс. – плюс 8% в годовом исчислении.
Аналитики JLL зафиксировали, что объём рынка жилой недвижимости превысил отметку в €20 млрд по обороту и прибавил 7% по сравнению с прошлым годом.
Понятно, что и в том, и в другом случае после рекордного 2015 года с 25-миллиардным оборотом 2019-й стоит на втором месте. За счёт чего? За счёт роста цен.
В 2019 году спрос и предложение на жильё росли одинаковыми темпами. Эта тенденция может сохраниться в ближайшие годы. На крупнейших рынках Германии арендные ставки по новым договорам топчутся на месте. Рост цен сохранится, а доходность пойдёт на спад.
В Берлине большая часть предложений – проекты, как и в коммерческом сегменте. Оборот микроквартир в столице составил в 2019 году €940 млн, что на 60% выше, чем в 2018-м. Стоимость аренды микроапартаментов самая высокая, и для хорошей рентабельности активов инвесторы просто вынуждены вкладываться в этот сегмент.
В отличие от коммерческой недвижимости, тут 90% оборота сделали немецкие инвесторы. Иностранцам достался очень маленький кусок пирога, а число портфельных сделок сократилось примерно вдвое.
Из крупных событий на рынке можно выделить сделку квартирного кооператива DEGEVO по покупке 1200 столичных квартир в четвёртом квартале 2019-го года. GEWOBAG заплатила €920 млн за социальные квартиры (числом 6000). Были выкуплены объекты, проданные частным инвесторам. При этом в 2004 году за продажу 66 тыс. квартир эта фирма получила €405 млн, то есть каждая квартира – за €6 140, а в 2019 году этот портфель был выкуплен обратно по €153 тыс. за квартиру. Плачевно, что от этой сделки количество квартир на рынке Берлина не изменилось.
Фото: pixabay.com
