Версия
для печати
для печати
Рассуждая про уходящий год в нашей сфере, поначалу трудно избежать эйфории. Ну, должны быть довольны те, кто активно работал с российскими (украинскими, казахскими, азербайджанскими) покупателями. По крайней мере большинство. Год и по интересу к теме, и, очевидно, по числу реальных сделок был лучше предыдущего. А значит, и лучше предыдущих пяти.
Внутренний показатель, на который я могу ориентироваться, – число пользовательских обращений на Prian.ru по покупке конкретных объектов. Он вырос без малого на треть. Да, обращения – это ещё не конечные сделки, но прямая взаимосвязь здесь была и есть.
Точные цифры по числу сделок с указанием гражданства покупателей, как известно, или вовсе не публикуются, или поступят позднее. Но по некоторым рынкам – Турции, Испании, Финляндии – цифры и комментарии подтверждают наши наблюдения.
Особый барометр – лучшие за пять лет результаты офлайн-мероприятий, в первую очередь крупных выставок. Во-первых, их стало просто больше (в Москве целых четыре в сезон – это немало), и не было ни одной «проходной». Во-вторых, все организаторы заявили о рекордных ключевых показателях – число экспонентов и посетителей выросло на 10–30% с 2014 года. Даже субъективно по сравнению с тем, что происходило, скажем, в 2016 году, на этот раз всё куда бодрее и конструктивнее.
***
Турецкая недвижимость заслуживает отдельного абзаца. При общем замедлении спроса (число сделок в стране снизилось примерно на 20% – данные конца осени), иностранцы бьют рекорды. Рост продаж начался в середине 2018 года, к июлю 2019-го – в годовом исчислении – он достиг фантастических 68%, и даже сейчас, когда эффект низкой базы исчерпал себя, ясно, что окончательный результат будет рекордным.
Вот что бывает, когда сошлись все звёзды. Падение лиры и интереса со стороны местных жителей заставили строителей ориентироваться на щедрых иностранцев. Обновлённая программа получения гражданства при покупке недвижимости заинтересовала самых богатых из них. Наше искреннее уважение к турецкому отдыху, демократичному, немного бесшабашному, но настоящему морскому, обеспечило массовый спрос. Относительная стабильность Турции (хоть в стране и были внутренние протесты, всё равно есть общее ощущение, что «они справятся») подбодрила сомневающихся.
Но самая главная причина бума – сюда массово переезжают. Потому что это просто, причём всё делается легально. Здесь тебя если ограничивают – то несильно, если задают вопросы – то нечасто, если беспокоят – то реально по серьёзному поводу. Поэтому легко освоиться (не всем, но многим), найти какую-то работу, сформировать круг общения и т. д.
Конечно, важно и то, что Турция недорогая страна и более 80% запросов на покупку недвижимости – до 100 тысяч евро (аналогичный показатель только в Болгарии), но самое главное – она ПОНЯТНАЯ. Вроде принято говорить о «разном менталитете», но с каждым годом я всё больше убеждаюсь, что разница сильно преувеличена и к быту имеет небольшое отношение.
Поэтому Турция занимает уверенное второе место у российской аудитории (Испания всё ещё в лидерах) и первое (со значительным отрывом) – в странах и регионах со значительной долей мусульманского населения.
***
Сегодня иммиграция – главная цель интересующихся зарубежной недвижимостью. Это не только российская тенденция: уезжают в поисках лучшей жизни из всех «бывших республик СССР», причём не самые нуждающиеся.
У 52% потенциальных покупателей (данные традиционного осеннего опроса Prian.ru) цель – переезд. Это абсолютный рекорд, хотя в 2018 году цифры были очень похожие – около 50%.
Интерес к иммиграции лучше всего иллюстрирует ситуация на Кипре в первой половине 2019 года. Когда в январе пришло известие о грядущем ужесточении программы гражданства, несколько сотен заявителей поспешили «сдать на паспорт» (напомню – от двух миллионов евро). Кипрские риелторы нервничали, но ликовали. Процитирую одного: «Весной на Кипре не заработал только ленивый».
К осени ажиотаж спал, но по-другому и быть не могло. То, что происходило весной, было очевидной аномалией. К тому же квота для основных заявителей в 700 паспортов в год, ранее никогда не выбиравшаяся, на этот раз то ли уже выбрана, то ли почти.
Но посмотрите на интерес к недвижимости других стран, предлагающих иммиграционные программы, – уж там-то никаких слухов о скором закрытии не было. Греческую «золотую визу» в 2019 году получили около 450 россиян, заявителей и членов их семей. Ориентировочные цифры по Испании ещё выше – 600–650, более 10% запросов по Испании на Prian.ru приходится на объекты от €500 тыс.
В мировом масштабе несколько сотен сделок – невеликий результат. Но здесь российская тенденция совпадает с мировой: резидентов «за деньги» становится всё больше. Программа Греции, к слову, стала самой популярной из аналогичных в ЕС: на начало декабря ВНЖ за недвижимость получили 6 976 иностранцев, тогда как за весь 2018 год – около 5 500.
***
А что же с инвестициями, которые были главной целью покупателей в 13–14-м годах? Конечно, интерес никуда не делся. Но субъективно кажется, что вокруг стало меньше а) предложений, б) иллюзий. Причём если пункт «б» – наши внутренние проблемы, то отсутствие вариантов – история общемировая. Денег в мире много, банковские депозиты более чем скромны – за год ничего не изменилось.
Рассмотрим, разумеется, Германию. Каждый пятый (!), кто интересуется этой страной на Prian.ru, присматривается к вариантам от полумиллиона евро, и большинство ищут явно не банальные квартиры. Но коммерческие объекты в дефиците: немецкие риэлторы не первый год сигнализируют о трудностях в поиске инвестиционного решения, и это не кокетство (во всяком случае, не только кокетство) в попытке набить цену себе и объекту. Тот, кто на выставках общался с немецкими маклерами, наверняка обратил внимание: они сейчас всё чаще предлагают жильё, а магазины, офисы, склады подбирают под заказ.
Да и доходность обыкновенных квартир снижается – с учётом налогов в крупных городах она уже находится на грани рентабельности. Арендные ставки росли и продолжат рост, но само жильё дорожает ещё сильнее.
Пример Германии самый показательный, но снижение доходности фиксируют практически везде. Слово «инвестиции» как-то неожиданно мы заменили на «сохранение средств». И для этого подходящим способом можно считать покупку домика на море в той же Испании или Греции: много не заработаешь, так хоть не потеряешь. Цены-то пока растут.
***
Следующий год, по крайней мере первая его половина, вряд ли обернётся существенными потрясениями, способными повлиять на интерес русскоязычных покупателей. Курс доллара и евро стабилен, цены на основных рынках меняются на считаные проценты, и осталась всё-таки солидная группа людей с необходимыми средствами. По оценкам Capgemini, только в России насчитывается не менее 189 500 человек со сверхвысоким уровнем дохода (контролируют около 1,1 триллиона долларов США).
Другое дело, что платёжеспособных больше не становится. Состоятельные россияне, казахстанцы, украинцы диверсифицируют вложения, ищут запасной аэродром, рассматривают альтернативу отечественной недвижимости. А те, кого принято называть средним классом, тоже будут активны, но их возможности ограничиваются 100–150 тысячами евро – на эти деньги не разгуляешься.
Так что в последние часы декабря есть ощущение, что 2020 год будет похожим на 2019-й. Что, кстати, не так уж и плохо.
