Пир во время чумы, или Как недвижимость Германии готовится к кризису

Об авторе: Ольга Мюллер MRICS
Управляющий партнёр
IIG real estate consulting GmbH

В октябре 2019 года в Мюнхене на международную выставку недвижимости Expo Real собрались более 2 тыс. компаний и 46 тыс. участников. Это событие я – да и не только я – называю барометром рынка, так как выставка чётко обрисовывает текущую ситуацию и настроения инвесторов, профессионального сообщества. Своими наблюдениями, прогнозами и выводами о проблемах и перегибах немецкого рынка хочу поделиться с вами.

Золотые горы повсюду, а настроения мрачные

На рынке Германии сложилась интересная ситуация: много капиталов, инвесторов – такое впечатление, что деньги текут рекой. Участники устраивают роскошные вечеринки и приёмы, на которых для гостей готовят знаменитые повара – небожители гастрономического Олимпа с мишленовскими звёздами в кудрях.

Expo Real 2019 мишленовский повар готовит изысканные угощения для приглашённых

Expo Real-2019. Повар готовит изысканные угощения для участников выставки

С другой стороны, цены высоки, спрос на недвижимость есть, но не хватает востребованных предложений (новых квартир и современных офисов в крупных городах). Этот дисбаланс заставляет специалистов пессимистично оценивать ситуацию на немецком рынке.

Согласно опросу Expo Real, из 100 компаний более половины рассчитывают на ухудшение экономических показателей своего бизнеса в ближайший год. При этом каждый второй участник опроса уверен, что цены на недвижимость будут и дальше расти. В целом настроения как в кризисном 2014 году.

Expo Real 2019 опрос участников выставки недвижимости в Германии

Характерная картинка. Меня пригласили на одну из вечеринок, как раз с мишленовским поваром. То есть люкс – круче не бывает. Но это вызывает странные ощущения, будто инвесторам некуда тратить деньги – нет альтернативы.

Торговые площади и жильё в сложной ситуации

Ситуация на рынке торговой и жилой недвижимости разочаровала игроков рынка больше всего. В торговле спрос на недвижимость существенно снизился, но не только из-за недостатка предложений. На это повлияли и рост стоимости, и снижение рентабельности (средний результат по Германии сейчас составляет порядка 3,5% в мегаполисах и 5% – в провинциях).

В жилищном секторе влияние на рынок оказывают новые законопроекты: заморозка арендных ставок в Берлине, референдум в Мюнхене против уплотнения застройки. Нехватка участков, высокие расходы на строительство не упрощают задачу инвесторам. В итоге ограничений много, а импульсов для развития строительства мало.

Доходность от объектов недвижимости в Германии по категориям график

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Желание покупать и инвестировать улетучивается

Согласно опросу Efec, в Берлине у трёх из четырёх покупателей недвижимости законодательные и рыночные изменения негативно повлияли на желание заключать сделки. 28% планируют сократить инвестиции в столицу. Застройщики видят плюсы: новостройки станут более конкурентоспособными, так как новые правила касаются вторичной недвижимости. Следовательно, спрос на новые дома и квартиры вырастет.

Некоторые институциональные инвесторы считают цены в Германии неприемлемыми и переводят капиталы в другие страны. Их участие на немецком рынке снизилось с 70% в 2018-м до 54% в 2019 году. Среди них 4% (рост с 0,8% в прошлом году) хотят инвестировать в Северную Америку, 9% – в Азию или Океанию, а 30% – в другие страны ЕС.

Expo Real-2019, Мюнхен

Вместе с тем стенды не из Германии на Expo Real были как бы на вторых ролях. Я наблюдала за работой коллег из России и Болгарии. Их экспозиции были симпатичные, и предложения имелись в большом количестве, но, очевидно, не столь велик у инвесторов интерес к риску – мне показалось, на многих стендах было мало посетителей.

Что делать?

Актуальная статистика за третий квартал 2019 года показывает, что около 60% инвесторов в немецкую недвижимость – из Германии. Но это не значит, что спрос среди немцев вырос или у иностранцев снизился. Цифра говорит скорее о том, что у самих немцев больше возможностей «ухватить» объект недвижимости, так как они могут быстрее реагировать на новые предложения.

график происхождение капитала в сфере немецкой недвижимости

Сейчас хороший инвестиционный объект продать легко: достаточно сделать два-три звонка постоянным клиентам. Многие предложения до рынка просто не доходят. Что делать иностранным инвесторам в таком случае? Работать с консультантами, маклерами и быть готовыми очень быстро реагировать.

Ольга Мюллер на выставке Expo Real-2019

На «подумать» времени просто нет. Если проверка документов и подготовка сделки затягиваются, за это время приходят ещё три покупателя, которые, делая надбавку к цене, забирают эти объекты. В результате преимущество у опытных инвесторов, которые могут навскидку за два-три дня просмотреть все документы и готовы к какому-то риску.

На рынке сложились парадоксальные условия: у инвесторов достаточно денег, но цены выросли до такой степени, что готовности покупать нет. Даже при низких процентных ставках по кредиту покупка остаётся невыгодной. Отсюда небольшой спад инвестиционной активности.

Объёмы сделок купли-продажи в Германии на рынке недвижимости

Если же говорить о реальных возможностях, советую присмотреться к объектам жилой недвижимости, особенно к домам, которые можно перестроить в жильё для престарелых – с безбарьерной средой. Это самый перспективный вариант: предложения в этом сегменте пока ещё есть. Если, конечно, не рассчитывать на города «большой семёрки».

По вопросам сотрудничества с IIG Real Estate GmbH обращайтесь