Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости

По статистике Prian.ru, Германия входит в ТОП-5 стран, популярных у русскоязычных покупателей недвижимости. Главная цель сделок - инвестиции.

Ольга Мюллер, управляющий партнер IIG Real Estate Group, юрист-экономист, независимый оценщик недвижимости в Европе, член Королевской Академии RICS:

Ольга Мюллер Недвижимость Германии – востребованный объект для инвестиций среди россиян. Во-первых, инвесторов привлекает надежность страны. Экономический климат позволяет просчитать перспективы сделки на 20-30-40 лет вперед.

Второй фактор привлекательности – высокий процент дохода в евро относительно, например, вкладов в России или других странах. Третий – отсутствие интересных отечественных вариантов для инвестирования, в том числе в области недвижимости.

Тем не менее, объекты недвижимости Германии не одинаковы по рентабельности, отличаются своим потенциалом и степенью риска для инвестора. И тут есть прямая зависимость. Чем выше риск, тем выше вероятность заработать большую сумму в короткой перспективе. Чем ниже риск, тем более стабильный, но менее высокий процент рентабельности объекта.

Жилая недвижимость

Квартиры, доходные дома, жилые комплексы

Самая безопасная инвестиция – многоквартирный дом. В Германии только 40% жилых квартир находятся в частной собственности. Это означает, что рынок арендного жилья процветает, причем у самых разных слоев населения. Даже низкая рождаемость не подрывает его – наоборот, создает дефицит на квартиры для одного-двух человек.

Эксперты прогнозируют, что спрос на арендуемое жилье вырастет к 2025 году на 6%.

Инвестору этот факт гарантирует надежный денежный поток и устойчивую рентабельность. Но только если речь идет именно о приобретении жилого дома. Купить отдельную квартиру и попытаться получить из этого выгоду сложно: каждый десятый собственник несет в Германии убытки. Однако такая покупка может быть интересна с точки зрения возможной капитализации, а не регулярного дохода.

Жилые дома в Берлине

В крупных городах до 90% населения живет в аренду. Продолжительность проживания в одной квартире в среднем – 9 лет.

Немецкое законодательство сводит риски инвесторов к минимуму. В Гражданском кодексе четко прописаны взаимоотношения арендодателя и арендатора: сроки и причины расторжения договоров, условия арендной ставки, обязанности тех и других.

К тому же инвестору не обязательно даже вникать во все эти тонкости. В Германии развита система управления недвижимостью. Управляющая компания, которая обойдется владельцу здания всего в €20 с квартиры, избавит его от любого взаимодействия с жильцами дома. Если учесть, что большая часть коммунальных услуг оплачивается самими арендаторами, а расходы по техническому содержанию здания редко превышают 50 центов за кв. метр, то стабильная прибыль не подлежит сомнению.

Срок эксплуатации многоквартирных домов составляет в среднем 80 лет. Каждые 40 лет жилая недвижимость требует серьезного ремонта.

Немецкие банки охотно дают кредиты на покупку жилых домов и комплексов. Из-за минимальных рисков данного вида инвестиций ставки ипотечного кредита на сегодняшний день – от 2,0 до 2,5 фиксированных процента на 10 лет.

Рентабельность объектов жилой недвижимости составляет от 2,8 до 7% и зависит от месторасположения и технического состояния здания, а также количества арендаторов.

Этот тип недвижимости оптимально подходит для консервативных инвесторов, ожидающих от своих вложений минимальную степень риска и максимальную надежность. Сроки таких инвестиций колеблются от 5 до 100 лет.

Читайте также: Как вкладывать деньги в недвижимость - 4 инвестиционных стратегии

Коммерческая недвижимость

Магазины, рестораны, супермаркеты, торговые центры, офисные здания

К желающим вложиться в коммерческую недвижимость банкиры не так благосклонны. Большинство банков готовы финансировать приобретение таких объектов, лишь имея гарантию, что договор аренды с арендатором совпадает со сроком финансирования. Также банк выставляет определенные требования к ликвидности арендатора, размеру арендной ставки, техническому состоянию здания.

Отношения между арендаторами и собственниками в данном случае регулируется законом лишь частично. Права и обязанности сторон, а так же то, кто оплачивает коммунальные услуги, и прочие нюансы прописываются в договорах.

Срок эксплуатации коммерческой недвижимости колеблется от 30 лет для торговой до 60 для офисной. Каждые 30 лет рекомендуется проводить реконструкцию здания. Нередки случаи полного сноса зданий и возведения новых на прежнем месте.

Торговый центр в Германии

Это направление требует от инвестора высоких компетенций, потому что дает как широкие возможности, так и серьезные риски. Договор аренды обычно заключается на 10-15 лет. И именно от его качества зависит итоговая рентабельность.

Существует и веский плюс для инвестиций в коммерческую недвижимость. Этот тип объектов, хоть и сопряжен с определенными рисками, может принести значительно большую прибыль. Уровень рентабельности коммерческой недвижимости составляет от 4% до 10%; зависит от местоположения и технического состояния здания, а так же от срока арендного договора, ликвидности арендаторов и потенциала для развития.

Вклад в такой тип объектов подходят для тех, кто готов к прогнозируемому риску и ориентирован на срок инвестиций от 5 до 30 лет.

Читайте также: Куда инвестировать? Виды торговой недвижимости в Германии

Примеры коммерческой недвижимости в Германии

Коммерческая недвижимость за 1 900 500 евро в Нижней Саксонии, Германия

Коммерческая недвижимость в Нижней Саксонии, Германия; 1 900 500 €; Площадь 1150 м²; ИНДОМ

Доходный дом за 3 050 000 евро в Тюрингии, Германия

Доходный дом в Тюрингии, Германия; 3 050 000 €; Площадь 1845 м²; L&B Immobiliya

Магазин за 7 200 000 евро в Гессене, Германия

Магазин в Гессене, Германия; 7 200 000 €; Площадь 5276.7 м²; EW Real Estate

Доходный дом за 370 000 евро в Саксонии, Германия

Доходный дом в Саксонии, Германия; 370 000 €; Площадь 365 м²; L&B Immobiliya

Доходный дом за 349 000 евро в Саксонии, Германия

Доходный дом в Саксонии, Германия; 349 000 €; Площадь 633 м²; L&B Immobiliya

Отель, гостиница за 5 000 000 евро в Дрездене, Германия

Отель, гостиница в Дрездене, Германия; 5 000 000 €; Площадь 2850 м²; EW Real Estate

Доходный дом за 2 450 000 евро в Саксонии, Германия

Доходный дом в Саксонии, Германия; 2 450 000 €; Площадь 718 м²; L&B Immobiliya

Доходный дом в Саксонии, Германия; 2 450 000 €; Площадь 718 м²; Nedvishimost DE

Коммерческая недвижимость за 850 000 евро в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия

Коммерческая недвижимость в земле Северный Рейн-Вестфалия; 850 000 €; Площадь 400 м²; EW Real Estate

Магазин за 870 000 евро в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия

Магазин в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия; 870 000 €; Площадь 5617 м²; Fuchs Real Estate

Магазин за 3 100 000 евро в Северной Баварии (Франконии), Германия

Магазин в Северной Баварии (Франконии), Германия; 3 100 000 €; Площадь 10800 м²; WIP Immobilien GmbH

Магазин за 2 500 000 евро в Саксонии, Германия

Магазин в Саксонии, Германия; 2 500 000 €; Площадь 1285 м²; BiG Property

Коммерческая недвижимость за 1 400 000 евро в Германии

Коммерческая недвижимость в Германии; 1 400 000 €; Площадь 1089 м²; Experto International g...

Коммерческая недвижимость за 2 300 000 евро в Берлине, Германия

Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия; 2 300 000 €; Площадь 700 м²; EW Real Estate

Отель, гостиница за 9 000 100 евро в Южной Баварии, Германия

Отель, гостиница в Южной Баварии, Германия; 9 000 100 €; Площадь 10000 м²; WIP Immobilien GmbH

Доходный дом за 4 200 000 евро в Берлине, Германия

Доходный дом в Берлине, Германия; 4 200 000 €; Площадь 1460 м²; EW Real Estate

Коммерческая недвижимость за 340 000 евро в Крефельде, Германия

Коммерческая недвижимость в Крефельде, Германия; 340 000 €; Площадь 190 м²; Experto International g...

Доходный дом за 277 000 евро в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия

Доходный дом в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия; 277 000 €; Площадь 400 м²; DEM GROUP GmbH

Магазин за 1 499 000 евро в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия

Магазин в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия; 1 499 000 €; Площадь 1880 м²; EW Real Estate

Коммерческая недвижимость за 1 850 000 евро в Дрездене, Германия

Коммерческая недвижимость в Дрездене, Германия; 1 850 000 €; Площадь 2415 м²; Experto International g...

Посмотреть ещё 787 похожих объектов

Недвижимость специального назначения

Отели, общежития, дома престарелых, больницы, здания муниципалитета, индустриальные помещения

На такие объекты распространяются определенные требования. Например, нормы пожарной безопасности, специальные разрешения на ведение той или иной деятельности и прочее.

Поэтому при выборе недвижимости необходимо тщательно проверить, какие подводные камни могут встретиться на пути. Учесть требования муниципалитета, а также технические и финансовые затраты, которые могут быть с ними сопряжены. Стоит быть готовым к тому, что коммунальные расходы будут несколько выше, так как на таких объектах убираются чаще, количество мусора больше.

Рентабельность подобных объектов во многом зависит от профессионализма управляющего и надежности арендаторов. Дело в том, что в случае банкротства арендатора, найти ему замену будет непросто, так как изначально здание строилось под определенные нужды и запросы.

Записывайтесь на онлайн-курс для инвесторов: "Как приобрести инвестиционную недвижимость Германии"

Таким образом, управление таким активом потребует большего контроля и времени. Даже если все коммунальные расходы в соответствии с договором несет арендатор, управляющая компания строго контролирует выполнение норм и условий договора.

Банки понимают все вышеперечисленные риски, потому выделяют деньги на такие проекты крайне неохотно, к тому же не во всех финансовых учреждениях есть специалисты, способные сделать необходимую для получения кредита оценку здания. Чаще всего такие объекты получают финансирование через государственные программы или Банк реконструкции и развития.

Больница в Германии

Отличительная особенность – прямая зависимость получаемого дохода от успеха арендатора. Управление такой недвижимостью требует от инвестора глубоких знаний, в том числе, в области операционной деятельности нанимателя. Обычно профессиональные инвесторы специализируется только на одном из видов специальной недвижимости.

Но в инвестициях в особую недвижимость есть и огромное преимущество – договор с арендатором в таких случаях обычно подписывается на очень долгий срок: он может достигать 30 лет.

Сроки эксплуатации таких объектов колеблются от 60 лет для общежития до 75 лет для зданий муниципалитета. Рентабельность особой недвижимости составляет от 4% до 8% – на нее влияют те же факторы, как в случае с жилыми или коммерческими зданиями.

Инвестировать в особую недвижимость стоит только тем, кто разбирается в особенностях этих направлений. Инвестор должен быть способен провести тщательный технический, стратегический, юридический и финансовый анализ объекта.

Типичный инвестиционный период для особой недвижимости – от 25 лет и выше.

Читайте также: Идеи для инвестиций – дома престарелых в Германии с гарантированной доходностью

В какую недвижимость инвестировать: сравнительная таблица

	Доходные жилые дома и комплексы	Коммерческая торговая недвижимость	Недвижимость специального назначения
Типы договора аренды	Бессрочный	10-15 лет	25-30 лет
Количество арендаторов	10-100	1-10	1
Управление 1000 кв. м (16 квартир, 1 супермаркет)	€4 480	€3 300	€3 300
Коммунальные расходы	Большинство расходов несет арендатор, по закону	Часть расходов несет собственник, по договору	Часть расходов несет собственник, по договору
Срок эксплуатации здания	80 лет	40 лет	60-75 лет
Стоимость обслуживания здания	€5 360	€2 680	От €2 680
Простои	2%	4%	4%
Капитализация	В среднем, 3%	Зависит от местоположения и длительности договора, не исключено падение стоимости объекта	Зависит от местоположения, длительности договора и ликвидности арендатора, не исключено падение стоимости объекта
Ликвидность	Высокая, зависит от местоположения	Высокая, зависит от срока договора аренды	Средняя
Рентабельность	От 3% до 7%, зависит от местоположения и технического состояния здания	От 4% до 10%, зависит от местоположения, технического состояния здания, востребованности формата, срока договора, ликвидности арендатора	От 4% до 8%, зависит от местоположения, технического состояния здания, востребованности формата, срока договора, ликвидности арендатора
Стоимость участка	Кадастровая	Кадастровая, плюс стоимость разрешения	Кадастровая
Выбор предложений	Большое количество предложений online	Большинство предложений offline	Большинство предложений offline
Типичные цены	От €150 000 до €1 000 000	От €500 000 до €2 000 000	От €1 000 000 до €5 000 000
Типичные риски	Устаревшие планировки и внутренняя отделка квартир	При сокращении срока договора на аренду падает стоимость объекта	Банкротство оператора

Высокодоходные инвестиции

Строительство, спекулятивные сделки

Все вышеперечисленные типы объектов способны принести долгосрочный прогнозируемый доход. Но как мы помним, чем ниже риск, тем ниже и прибыль на вложенные средства. Если инвестор готов рисковать, то и в Германии – которую традиционно считают стабильной страной, где недвижимость не приносит сверхприбылей – можно удвоить капитал за несколько лет.

Например, участвовать в строительстве можно в качестве финансового инвестора (Joint Venture) или выступать застройщиком. Если в первом случае доход составит до 8% в год и потребует минимального количества усилий, то во втором случае можно рассчитывать на доход от 15% до 30% за проект при условии активного участия инвестора в течение нескольких лет.

Еще один путь – спекулятивные инвестиции. Инвестор, хорошо ориентируясь на рынке, покупает недвижимость в регионах с ожидаемым подъемом цен и продает в скором времени на пике. Иногда для увеличения стоимости объекты требуют небольших капиталовложений на ремонт, проектную документацию или получение разрешений. Также не исключен вариант повышения стоимости благодаря оптимизации имеющихся договоров аренды. Рентабельность такого проекта обычно составляет от 30% до 100% за 5 лет.

Ольга Мюллер: В 2018 году мы рекомендуем определиться с целью инвестиций и выбрать объект в зависимости от целей. Также есть и стратегия диверсификации капитала. Как она выглядит?

70% средств можно вложить в низкорискованные проекты с рентабельностью 3-5%. Это могут быть доходные дома, коммерческая недвижимость или объекты специального назначения.

30% можно вложить в объекты спекулятивного типа инвестиций с потенциальным доходом до 30%. Конечно, такие сделки стоит проводить только под контролем опытных консультантов, чтобы не ошибиться с выбором и расчетами.

Особая сложность в этом процессе - поиск выгодного предложения, так как интересные объекты долго в продаже не задерживаются.

Примеры объектов от компании IIG Real Estate