Идеи для инвестиций: дома престарелых в Германии с гарантированной доходностью

13 июня 2017 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Все знают, что в Германии, где каждый второй житель снимает квартиру, можно зарабатывать на аренде. Сегодня мы расскажем о не самой очевидной схеме получения прибыли, которая, по словам экспертов, куда интереснее рядовой покупки недвижимости. Итак, апартаменты в доме престарелых с фиксированной доходностью 4,5-5% годовых – что это такое и как на этом зарабатывать?

Предпосылки

Население Германии стареет. Сегодня каждому четвертому жителю страны больше 60 лет. Аналитики прогнозируют, что в ближайшие 20 лет потребность в домах, где могут оказать профессиональную помощь пожилым людям, вырастет на 45-50%.

Доля возрастного населения в ГерманииЧто представляет собой типичный дом престарелых в Германии?

Это капитальное здание, в котором создана безбарьерная среда, есть комната отдыха, столовая, кафетерий, парикмахерская, часто отделение банка. У дома своя зеленая зона, дорожки для прогулок, беседки для отдыха. Рядом вся инфраструктура – остановка общественного транспорта, супермаркет и т.п.

В Германии распространены дома престарелых с разными типами обслуживания: апартаменты с кнопками спецвызова и питанием, комнаты для лежачих больных, проживание без ухода, но с возможностью его получить в любой момент. Как правило, все направления представлены в одном доме и его обслуживает одна управляющая компания.

«Определение престарелых на спецпроживание – современная и актуальная тенденция в Европе, – рассказывает Надя Принц, руководитель компании Prinz-Dom Immobilien. – Здесь никто никогда насильно не разрушал веру, здесь люди всегда живут с мыслью, что придет твое время, твой час. И умереть нужно достойно, в комфорте и с должным уходом. Это философская база отношения к домам престарелых».

Число людей, которым необходим профессиональный уходКроме того, среднее поколение в Германии очень завязано на работу. Более 50% работающих людей не покупают, а арендуют недвижимость. И в этом случае потеря должности, например, из-за необходимости ухода за больным отцом, нежелательна.

Это вопрос можно решить по-разному. В Германии все работающие люди отчисляют определенный процент от доходов на возможный уход в старости. Если хотите, вы можете ухаживать за стариками сами, а больничные кассы и соцслужбы будут оплачивать ваши расходы. Но многие предпочитают услуги профессионального медперсонала, которых как раз и нанимают в домах престарелых.

«Дети могут посещать там родителей, гулять, общаться, но, если они заняты, то стариков накормят и обмоют специалисты. В Германии даже есть «детские сады» для престарелых. Вы живете с мамой, а когда уходите на работу, отвозите ее (или за ней приезжает машина) в специальный зал, где пожилые общаются между собой, играет живая музыка, есть газеты, журналы, рукоделие, дежурит врач. А вечером старики возвращаются домой, - говорит Надя Принц.

Дома престарелых в Германии не имеют ничего общего с богадельнями. Там чисто, аккуратно, никаких запахов, у каждого пациента отдельная комната. Все старушки – с педикюром, со стрижками.

Впрочем, инвестора, который вкладывается в этот тип недвижимости, не должно волновать, что там происходит. За организацию быта постояльцев отвечает управляющий. Для инвестора – это просто прибыльный бизнес, который в разы интереснее, чем покупка квартиры для сдачи в аренду».

 

Суть схемы

Дом престарелых в Германии

Инвестор покупает апартаменты в доме престарелых. Составной частью договора купли-продажи является 20-летний договор аренды с управляющей компанией. В договоре прописана фиксированная арендная ставка.

Это пассивная инвестиция. Инвестор не занимается поиском жильцов, организацией быта и услуг, маркетингом и другими задачами – это заботы управляющего. После покупки апартамента собственник только отслеживает поступление ежемесячной платы.
 

Размер арендной платы прописывается в договоре и не зависит от успешности конкретного дома престарелых. Иначе говоря, это инвестиция с гарантированным доходом.

Можно покупать апартаменты в готовых или строящихся домах. Эксперты рекомендуют новые квартиры с только что заключенными договорами аренды.

«В Германии не так много фирм, которые допущены к строительству домов престарелых и знают все ГОСТы. Здесь своя специфика, – отмечает Надя Принц. – Но выбор у инвестора есть. Сейчас большая часть апартаментов раскупается на стадии строительства. Имеется и вторичный рынок, но я советую иностранцам покупать новые квартиры.

Здесь все просто: вы заключаете сразу два договора. Первый – купли-продажи, второй – аренды на 20 лет с возможностью продления 2 раза по 5 лет. Можете оплачивать свою покупку частями, по мере завершения этапов строительства. А это значит, что сумма будет выплачиваться 7 долями, что тоже удобно, нет необходимости сразу вносить все деньги».

 

Правовая основа

Сделка с апартаментами в доме престарелых заключается так же, как и с любой другой жилой недвижимостью в Германии.

Договор аренды вместе с договором купли-продажи инвестор подписывает у нотариуса. Право собственности на купленный апартамент и долю в общих помещениях и участке земли заносится в Поземельную книгу.

Владелец в любой момент может продать свою недвижимость. Причем, если инвестор покупает целый этаж в доме престарелых, то каждый апартамент регистрируется как отдельный объект и может быть продан независимо от остальных.

 

Порог входа

Минимальный размер инвестиций €150 000.

Это цена одноместного апартамента или примерно 52 кв. м, сданных в аренду, где одна половина площади приходится на комнату, другая – на общие помещения в долевой собственности (коридоры, кухня, столовая, комната отдыха, зимний сад и т.п.)

Следует учесть и обязательные платежи по сделке, которые будут у инвестора:

  • Налог на покупку недвижимости – 3,5-6,5% (в зависимости от Федеральной земли, где расположен объект)
  • Услуги нотариуса, перевод договора – 1,5%
  • Услуги маклера – 3,57%

 

Доходность

Типичный дом престарелых

В договоре прописывается фиксированная ставка арендной платы. В среднем €12 за кв. м в месяц. Для сравнения: аренда обычного жилья €6-10 за «квадрат» в месяц.

Предусмотрена индексация платежей – повышение арендной платы наступает через три года после ввода объекта в эксплуатацию.
 

Один апартамент (52 кв. м) принесет собственнику €7500 в год.

Не забывайте: это гарантированный доход, который не зависит от востребованности конкретного дома.

Доходность по этой схеме составляет 4,5-5% в год. Все обязательные платежи по содержанию дома вносит управляющий, на нем же – возможные расходы по ремонту.

В последующем инвестор платит только за управление и налог на долю в земельном участке. Эти расходы составят около €250 в год.

Важно учесть, что при покупке одного-двух апартаментов, доход от их сдачи в аренду не будет облагаться налогом в Германии.

 

Выход из инвестиции

Выход из инвестиции происходит путем простой продажи недвижимости. Причем, никаких ограничений по сроку владения объектом в этой схеме не предусмотрено.

«Стоимость апартаментов в домах престарелых растет, как и обычной жилой недвижимости, – добавляет Надя Принц. – Даже если, скажем, через 25 лет на рынке наступит стагнация, то апартамент к этому времени уже окупится, а инвестор остается с капитально построенными площадями, которые могут быть переделаны под любой вид жилой недвижимости.

Мне лично очень нравится это направление инвестиций. Когда ко мне обращаются за консультациями, и я советую вкладывать в «дом престарелых», русские клиенты часто отказываются. Мне кажется, многих отпугивает само слово, как и слово «смерть». Начинают говорить, что может быть вложиться в супермаркет или офисный центр…

Одного клиента склонила к разнонаправленным объектам, в том числе, и к апартаментам в доме престарелых. Прошло несколько лет, и стало понятно, что самой надежной и «без головной боли» инвестицией оказалась именно эта – апартаменты в доме престарелых.

Деньги поступают, как часы, никаких ремонтов, неуплаты аренды, смены нанимателей, адвокатов, никакой бюрократии. И те объекты, которые потенциально позволяли заработать 7% годовых, на практике принесли меньше, чем жестко оговоренные 5% за инвестиции в дом престарелых».

 

Подготовила Анастасия Фалей
Фото предоставлены компанией Prinz-Dom Immobilien

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Вид на жительство в Европе без права работы – сравнительный обзор

Получение вида на жительство в Европе интересует многих состоятельных иностранцев, в том числе граждан России и стран постсоветского пространства. Предлагаем вашему вниманию обзорную статью о способах получения ВНЖ в наиболее привлекательных для иммиграции европейских странах. Читать

Лейпциг: так выглядит город надежды

Здесь будет много восклицательных знаков. Что поделать: невероятное впечатление произвел Лейпциг – просто незабываемое! Вот уж точно – «место для жизни». С учетом того, что лет 30 назад он практически не отличался от других городов восточной Германии (да и не худших образцов в России), остается восхищаться, завидовать и сокрушенно разводить руками: «Умеют же черти!» По порядку... Читать

Советы немецких юристов: конфликты с арендаторами и как их избежать

Какие права и обязанности есть у арендаторов в Германии? Когда можно поднимать плату за недвижимость? Что делать, если съемщик отказывается платить и не хочет выезжать из квартиры? И как правильно составить арендный договор, который учтет все необходимые условия? Prian.ru попросил опытных юристов рассказать о самых распространенных конфликтах между собственниками и арендаторами. Обязательно к прочтению всем, кто хочет зарабатывать на немецких квадратных метрах. Читать

Идеи для инвестиций: бизнес-апартаменты в Мюнхене с доходностью 4-7% годовых

Наверное, каждый, кто хоть немного интересуется инвестициями в зарубежную недвижимость, подумывал о Мюнхене. Это самый ликвидный локальный рынок Германии, где только за 2017 год жилье подорожало на 13,7%. Обратная сторона надежности вложений – низкая доходность, до 3% годовых. И высокий порог входа – обычно от полумиллиона евро. Если вас останавливало именно это, прочитайте нашу статью. Идея инвестиций в бизнес-апартаменты должна вам понравиться. Читать

Законные и фиктивные способы переезда в Германию

В Германии нет иммиграционной программы «ВНЖ за покупку недвижимости или инвестиции в государственные ценные бумаги», как в Испании или Греции. Зато есть другие возможности, которыми могут воспользоваться состоятельные иностранцы. К сожалению, далеко не все консультанты об этом знают. А может, и специально вводят людей в заблуждение. В результате интернет пестрит предложениями о создании бизнеса, который будет работать только на бумаге, заключении поддельных трудовых договоров или даже фиктивных браков. Читать