Версия
для печати
для печати
Главные опасения экспертов касаются именно жилой недвижимости Германии. В течение пяти последних лет стоимость жилья в стране не просто росла, но и опережала темпы увеличения стоимости аренды. Разница между двумя показателями в 2016 году достигла максимума.
Особенное внимание в отчете уделено рынкам жилой недвижимости Мюнхена и Берлина, где разрыв между ценами на покупку и аренду самый большой по стране. Главным немецким мегаполисам прогнозируют ни много, ни мало, обвал цен. Есть небольшая вероятность, что он произойдет уже в 2017 году, но, скорее всего, потрясение ждет рынок в 2018-м.
Повышенную тревожность вызывают города «большой семёрки» (категория А). По мнению экспертов Центрального Комитета, стоимость квадратного метра в Дюссельдорфе переоценена на 36%, во Франкфурте и Гамбурге – на 40%, в Кёльне – на 50%, в Берлине, Штутгарте и Мюнхене – на все 75%.
Жилая недвижимость в Берлине, Штутгарте и Мюнхене переоценена на 75%.
При этом в Берлине, Мюнхене и, возможно, в Гамбурге, роста арендных ставок не ожидается. Доля вакантных площадей по итогам 2016-го сократилась до 3%, но растет количество строительных проектов. В стадии подготовки и завершения работ находятся 300 000 единиц жилья. Соответственно, в 2017-м появится много новых площадей.
Также на ускоряющийся рост цен повлияла низкая процентная ставка по кредитам. В 2016 году впервые основная процентная ставка Центробанка снизилась до нуля. Таким образом банки вынуждены выдавать больше кредитов. Особенно с учетом того, что европейский Центробанк с марта 2017 года начал штрафовать банки на 0,4%, если они «паркуют» у него свои деньги, а не выдают в виде кредитов.
Еще один фактор роста цен – высокая привлекательность недвижимости для инвесторов, при недостатке предложений.
Что касается цен на аренду, то ожидания дополнительного роста, связанные с большим количеством беженцев, не оправдались. Насколько в последующие месяцы ситуация с беженцами повлияет на стоимость аренды ещё не понятно, но пока нет никаких причин обуславливать возможный рост именно этим фактором.
В метрополиях спрос на недвижимость снизится, а количество предложений увеличится, так как в крупные города станет приезжать меньше людей. Особенно это будет заметно в Берлине, Мюнхене и Гамбурге, где цены на жилье выросли до такой степени, что многие предпочитают жить в окрестностях. На основании этого эксперты ожидают, что в метрополиях снизится количество жителей за счет их переезда в пригород.
Будет более активно развиваться новое строительство жилья. Уже сейчас есть достаточное для удовлетворения спроса число проектов, которые будут реализованы в ближайший год.
Что касается кризисных явлений, то вследствие переоцененности недвижимости, рынок обрушится сначала в Берлине, потом в Мюнхене, потом в Гамбурге и Франкфурте. Исходя из рыночного опыта можно ожидать падения цен на треть или минимум на четверть.
Цены на недвижимость в крупнейших городах Германии
в ближайшие годы упадут на 25-30%.
Несмотря на это, опасений по поводу общего экономического положения Германии нет.
В среднем по стране растут зарплаты – на 5,5% в год, что также отражается на готовности брать кредиты. Упала безработица до 4,1% – самый низкий уровень в Европе после Чехии. Рост ВВП – на 1,9% по итогам 2016-го и, согласно прогнозам, на 1,3% в 2017-м.
Ожидается, что с лета 2018-го ставка рефинансирования пойдет вверх. В связи с этим правительство рассматривает новые возможности регулирования кредитования в стране. Планируется ввести максимальную величину займа и минимальную ставку для погашения тела кредита.
Кроме того, за пределами метрополий, в более мелких городах, рост цен на жилье продолжится.
Общий оборот на рынке коммерческой недвижимости за 2016 год составил €52,9 млрд. Высокий показатель, хотя на €2,6 млрд ниже, чем в 2015-м. Только на офисы приходится 47% от общего оборота. При этом 55% всех денег инвестировано в объекты в городах «большой семерки» (Мюнхен, Берлин, Дюссельдорф, Гамбург, Франкфурт, Кельн и Штутгарт).
Количество вакантных предложений в данном сегменте рынка остается недостаточным для удовлетворения спроса. Поэтому цены продолжат расти, а количество свободных площадей – сокращаться. И это несмотря на запуск новых строительных проектов, подчеркивается в докладе.
Каждый второй инвестор в коммерческую недвижимость Германии выбирает офисы.
Большим спросом пользуются и продолжат пользоваться офисные помещения. В последние годы в Германию приехало много высокопрофессиональных специалистов. Поэтому именно в данном сегменте наблюдается наибольший дефицит предложений, а соответственно, и рост цен.
По итогам 2016 года:
Аренда офисов также пользуется популярностью и дорожает:
В сегменте отелей транзакционный оборот в 2016 году составил €5 млрд, что на €0,6 млрд, больше, чем годом ранее. Отличительной особенностью 2016 года стала переориентация инвесторов с городов «большой семёрки», на более мелкие (категории «В» и «С»), такие как Мангейм, Аугсбург, Ганновер, Эссен, Бремен, Вюртцбург, Фрайбург, Гейдельберг, Гютерсло и Хайльбронн.
Рентабельность инвестиций в коммерческую недвижимость в крупных городах – 3,6% годовых, в маленьких – 5,7%.
Если говорить о международном сравнении стоимости гостиничного номера в Германии, то она находится на низком уровне по сравнению, например, с Лондоном или Парижем. Cогласно Hotel-Valution-Index Мюнхен в 2015 году занял только 8-е место. Гостиничный номер здесь оценивается в €300 740. В том же рейтинге Гамбург занял 17-е место, Франкфурт – 15-е, Берлин – 18-е. Лидером же стал Париж, где гостиничный номер оценивается в €700 000.
Что касается торговой недвижимости, то она пользуется повышенным спросом, как среди местных, так и среди иностранных покупателей. Рекордным по обороту был 2015 год – €18,1 млрд, а вот минувший 2016-й стал менее успешным – оборот €12,8 млрд.
И этому есть причины. В Германии активно развивается интернет-торговля. В 2016 году она заняла нишу в размере 12,2% от общего оборота рынка. Прогнозируется, что в 2017-м дистанционная торговля вырастет до 12,8%. Уже сейчас многие стационарные торговые точки перешли на дополнительные предложения через онлайн и Click &Collect.
Традиционные магазины в течение минувшего года теряли оборот и на конец 2016-го их доля на рынке составила 17,5%. Специализированные магазины понесли незначительные потери и сделали оборот в 16,6% от общего. У магазинов самообслуживания и торговых дискаунтеров оборот остался стабилен – на уровне 8,4%, и 16,3%, соответственно. А вот продуктовые магазины полного ассортимента увеличили свою рыночную нишу до 10,8%.
Если говорить о рентабельности торговой недвижимости, то в метрополиях она составляет до 4%. В Мюнхене самые дорогие объекты продаются с рентабельностью в 3,1%, следом идёт Берлин с 3,4%. Дюссельдорф, Гамбург и Франкфурт достигли отметки рентабельности в 3,5%, Кёльн – 3,6%, Штутгарт – 3,7%.
Эксперты Центрального Комитета считают, что интерес к коммерческой недвижимости будет оставаться высоким. Новых проектов все равно не хватит для удовлетворения спроса.
Что касается аренды офисных помещений, то их востребованность также останется высокой, так как вакантных предложений не хватает. Свободные площади будут сокращаться, а арендные ставки повсеместно расти. Скорее всего, в 2017 году рентабельность данного типа недвижимости снизится незначительно. А в дальнейшем и вовсе прекратит падать.
Рентабельность отлей в 2016 году снизилась до отметки менее 5%. Но дальнейшее падение должно прекратиться. При этом, в связи с тем, что предложений в крупнейших метрополиях мало, а стоимость отелей в больших городах Германии высока, инвесторы переключаются на города категории «В» и «С».
В сегменте торговой недвижимости ожидается рост покупательской способности на 2,9% (€22 239). Но так как цены продолжат расти из-за дефицита предложений, количество транзакций будет сокращаться.
Благодарим за помощь в подготовке материала MRICS, управляющего партнера IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s GmbH, юриста-экономиста и сертифицированного оценщика Ольгу Мюллер.
Текст подготовила Екатерина Холодова
Фото: Филипп Березин
