Куда инвестировать? Виды торговой недвижимости в Германии

20 декабря 2016 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Торговая недвижимость – самый популярный сектор у тех, кто планирует вкладывать деньги в немецкие коммерческие площади. Рассмотрим, какие форматы торговли встречаются в Германии, каковы средние арендные ставки и куда лучше инвестировать иностранцам. В проблеме помогает разобраться Ольга Мюллер, управляющий партнер компании IIG Real Estate GmbH Invest-in-Germany.

Торговый центр

 

1. Торговый центр, молл

Популярный в Германии формат. Количество торговых центров с 2000 по 2015 годы удвоилось.

Представляет собой здание площадью от 5 000 до 120 000 кв. м, в котором размещается большое количество магазинов разной специализации – продукты, одежда, косметика, бытовая техника, гастрономия и т.д. Торговый центр обязательно должен иметь достаточное число парковочных мест. Но главная особенность – наличие единой управляющей компании, которая занимается обслуживанием арендаторов и маркетинговым продвижением всего комплекса.

По расположению торговые центры делятся на районные, городские и региональные. Первые обслуживают конкретный район и у них, как правило, якорным арендатором становится продуктовый магазин. Вторые располагаются в центре города и помимо продовольственных имеют других якорных арендаторов, а также развитую сеть услуг. Региональные рассчитаны на широкую зону охвата и предлагают самый большой выбор качественных товаров.

 

2. Мультифункциональный торгово-развлекательный центр

В отдельную группу можно выделить многофункциональные торгово-развлекательные центры, которые в отличие от классических моллов делают ставку на услуги и развлечения. Они приглашают соответствующих арендаторов – фитнесс-центр, кинотеатр, казино, боулинг, салон красоты, детские аттракционы и т.д. Соседние торговые площади живут за счет потока людей, который привлекают «якоря».

В Германии, в отличие от России, этот формат торговли не очень популярен. Соответственно, и предложений подобной недвижимости немного.

 

3. Центр специализированных магазинов

Специфический для Германии вид торговой недвижимости, который не встречается в странах СНГ. Доля таких центров на рынке превышает 20% от общего числа торговых точек. Именно в специализированных центрах большинство немецких семей совершают недельные закупки.

Представляет собой группу (от четырех и более) одноэтажных магазинов, объединенных по ассортименту или комплексу потребностей, и расположенных на одном участке площадью от 5000 кв. м. Размещаются они за пределами городов, имеют хорошую транспортную доступность, высокий трафик и достаточное число парковочных мест.

В отличие от классических торговых центров, у них более узкий ассортимент, дисконтные цены, отсутствует дополнительный сервис и развлечения. Как правило, 1-2 сетевых дискаунтера занимают до 80% площади, формируют ядро центра и становятся магнитом для мелких продавцов.

Безусловно, есть в Германии и отдельностоящие специализированные магазины, не объединенные в центры – строительные, мебельные, магазины текстиля, обуви и т.д.

 

4. Оутлет

По форме оутлет похож на центр специализированных магазинов. Это также группа торговых помещений, объединенная на одном участке и расположенная за городом. Но в этом случае магазины подбираются по принципу скидочной политики. Обычно 70-80% площадей занимают продавцы одежды, обуви, косметики, которая только в оутлете предлагается со скидками до 90%.

 

Продовольственный магазин самообслуживания

 

5. Продовольственный магазин самообслуживания

Известный и понятный нам формат торговли популярен также и в Германии. Это магазин, где покупатели без помощи продавцов заполняют свои корзины. Самые известные в Германии продуктовые сети – это Penny, Lidl, Aldi, NORMA, Plus, Netto, Edeka, Rewe, Metro, Kaufland, Globus.

По площади магазины бывают: маленькие (до 400 кв. м торговой площади), средние (400-800 кв. м), супермаркеты (400 – 1500 кв. м), большие (1500 – 5000 кв. м) и гипермакеты (от 5000 кв. м). По типу делятся на традиционные супермаркеты, дискаунтеры (узкий ассортимент и низкие цены), магазины полного ассортимента и био-магазины (специализируются на эко-продуктах). 

Располагаются как в отдельностоящих одноэтажных зданиях, так и на первых этажах жилых или офисных центров. Супермаркеты обычно находятся в обжитых районах, в пешей доступности от жилых кварталов.

 

6. Торговый дом, универмаг

Это крупный торговый центр, площадью от 5 000 кв. м, с ассортиментом от 35 000 до 60 000 наименований. Причем 70% предложений – непродовольственные товары. В отличие от классического торгового центра, универмаг представляет собой единый магазин, не разделенный на блоки (аналоги в странах СНГ – это магазины ЦУМ и ГУМ).

Торговые дома располагаются в отдельно стоящих зданиях, в центральной части городов или в обжитых спальных районах.

 

7. Стрит-ритейл

Торговые точки площадью до нескольких сотен квадратных метров, расположенные на улицах с высокой проходимостью. Их главная особенность – вход с улицы и наличие витрины.

Арендные ставки в объектах стрит-ритейла начисляются не так, как в других видах торговой недвижимости и зависят от расположения относительно витрины. Например, на центральной улице Берлина Курфюрстендамм стоимость аренды квадратного метра может достигать €300 в месяц. Максимальная сумма платится за первые семь метров у витрины, по мере отдаления от нее ставки снижаются.  

 

8. Коммерческая площадь в жилом доме

На первых этажах многих жилых домов имеются коммерческие помещения, которые могут быть сданы в аренду под торговлю. Как правило, их снимают магазины первой необходимости – булочные, аптеки, магазины цветов.

В отличие от объектов стрит-ритейла, они не располагаются на улицах с высокой проходимостью и арендные ставки здесь начисляются стандартно, вне зависимости от расстояния до витрины. Площадь подобных объектов может быть как 10, так и 100-200 кв. м.

 

9. Интернет-торговля

В Германии во многих сферах онлайн-магазины постепенно вытесняют стационарную торговлю. Доля продаж через интернет неуклонно растет и уже превышает 13%. Поэтому интернет-магазин условно можно выделить в отдельный вид торговой недвижимости.

С точки зрения инвестора, отличие от покупки традиционных объектов состоит в том, что вы приобретаете не просто сданную в аренду торговую площадь, а покупаете готовый бизнес с работающими системами закупки, продаж, доставки, маркетинга.

 

Арендные ставки и сроки окупаемости торговой недвижимости в Германии

Вид недвижимости

Средние арендные ставки,
за кв. м в мес.

Срок окупаемости инвестиции, лет

Супермаркет

€8-19

10-15

Дискаунтер

€8-19

10-15

Магазин полного ассортимента

€9-15

10-15

Гипермаркет

€8-15

10-14

Специализированные магазины

€5-20

10-14

Центр специализированных магазинов

€10-20

12-16

Строительный магазин

€5-12

9-14

Мебельный магазин

€4-8

8-12

Торговый дом, универмаг

€7-23

12-20

Торговый центр, молл

€8-37 – в городе
€15-25 – за городом

15-22 – в городе
15-25 – за городом

Оутлет

€25-40

14-16

Ольга МюллерОльга Мюллер, MRICS - управляющий партнер компании IIG Real Estate GmbH Invest-in- German.ru, юрист-экономист, член Королевской ассоциации сертифицированных экспертов в области недвижимости RICS, доцент в Европейской Академии Оценщиков.

– Я бы рекомендовала инвестировать в объекты категорий 3 и 5. Почему? Центры специализированных магазинов и различные виды магазинов самообслуживания – это самые ликвидные продукты торговой недвижимости в Германии. А ликвидность – это показатель востребованности, надежности, по сути, показатель успеха вашей инвестиции.

Конечно, очень много нюансов нужно учитывать при выборе конкретного инвестиционного объекта. Оцените местоположение магазина и качество инфраструктуры, проанализируйте уровень безработицы в выбранном районе и покупательскую способность населения. Посмотрите, кто является арендатором торговой площади, насколько это крупная и надежная компания и каковы ее финансовые показатели на текущий период. Внимательно изучите договор аренды, особенно условия, при которых он может быть расторгнут и то, как распределяются эксплуатационные расходы. Не забудьте провести оценку технического состояния здания и рассчитать возможные денежные вливания на ближайшие 10 лет.

Все это поможет составить объективную картину. Могу точно сказать, что все инвесторы, которые тщательно отнесутся к выбору объекта, не разочаруются в немецком рынке коммерческой недвижимости.


 

Подготовила Анастасия Фалей
Фото pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
25 вопросов об иммиграции в Германию

Как можно получить немецкий ВНЖ? Сколько денег понадобится для этого? Где гарантии, что моей семье не откажут? Когда мы сможем претендовать на гражданство Германии? Самые популярные вопросы от тех, кто хочет оформить вид на жительство, и ответы на них от эксперта по инвестиционной иммиграции – в этом материале. Сохраните эту статью в закладки. А если понадобятся более подробные ответы – обращайтесь, специалисты вас проконсультируют. Читать

Работа в Германии: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать?

Германия – привлекательная для иммигрантов страна. Здесь высокий уровень жизни, низкая безработица, хорошее социальное обеспечение. Даже в маленьком немецком городе – красиво и убрано. Климат в стране мягкий, продукты – качественные, а расходы в соотношении со средним заработком позволяют не только комфортно жить, но и путешествовать. Так насколько сложно устроиться на работу в Германии и какие особенности следует учесть? Давайте разберемся. Читать

Почему вкладывать в недвижимость Германии больше невыгодно

Рынок недвижимости Германии уже не тот. Объекты, на которых привыкли зарабатывать инвесторы, больше не приносят желаемый доход. Искать рентабельные предложения становится все сложнее. С какими рисками сталкиваются иностранцы, и что делать тем, кто хочет вкладывать в немецкое «бетонное золото»? Читать

Фоторепортаж: инвесторы в недвижимость Германии встретились в Москве

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости Германии? Сколько составит чистый доход инвестора? Как получить ВНЖ для себя и семьи? Вопросы надежности вложений, налогообложения и доходности обсуждались в течение двух дней на Международном форуме «Германия – инвесторам» в Москве. Читать

Черная дыра: страшная история о недвижимости в Германии

Германия – надежная страна для инвестиций в недвижимость. Это действительно так. Немецкий рынок – четкий, прозрачный, законный. Но даже здесь можно наломать дров, наделать ошибок, связаться не с теми партнерами и в результате получить не доход, а головную боль. Пример такой «боли» в этом материале… Читать