Поиск по статьям

Куда инвестировать? Виды торговой недвижимости в Германии

20 декабря 2016 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Торговая недвижимость – самый популярный сектор у тех, кто планирует вкладывать деньги в немецкие коммерческие площади. Рассмотрим, какие форматы торговли встречаются в Германии, каковы средние арендные ставки и куда лучше инвестировать иностранцам. В проблеме помогает разобраться Ольга Мюллер, управляющий партнер компании IIG Real Estate GmbH Invest-in-Germany.

Торговый центр

 

1. Торговый центр, молл

Популярный в Германии формат. Количество торговых центров с 2000 по 2015 годы удвоилось.

Представляет собой здание площадью от 5 000 до 120 000 кв. м, в котором размещается большое количество магазинов разной специализации – продукты, одежда, косметика, бытовая техника, гастрономия и т.д. Торговый центр обязательно должен иметь достаточное число парковочных мест. Но главная особенность – наличие единой управляющей компании, которая занимается обслуживанием арендаторов и маркетинговым продвижением всего комплекса.

По расположению торговые центры делятся на районные, городские и региональные. Первые обслуживают конкретный район и у них, как правило, якорным арендатором становится продуктовый магазин. Вторые располагаются в центре города и помимо продовольственных имеют других якорных арендаторов, а также развитую сеть услуг. Региональные рассчитаны на широкую зону охвата и предлагают самый большой выбор качественных товаров.

 

2. Мультифункциональный торгово-развлекательный центр

В отдельную группу можно выделить многофункциональные торгово-развлекательные центры, которые в отличие от классических моллов делают ставку на услуги и развлечения. Они приглашают соответствующих арендаторов – фитнесс-центр, кинотеатр, казино, боулинг, салон красоты, детские аттракционы и т.д. Соседние торговые площади живут за счет потока людей, который привлекают «якоря».

В Германии, в отличие от России, этот формат торговли не очень популярен. Соответственно, и предложений подобной недвижимости немного.

 

3. Центр специализированных магазинов

Специфический для Германии вид торговой недвижимости, который не встречается в странах СНГ. Доля таких центров на рынке превышает 20% от общего числа торговых точек. Именно в специализированных центрах большинство немецких семей совершают недельные закупки.

Представляет собой группу (от четырех и более) одноэтажных магазинов, объединенных по ассортименту или комплексу потребностей, и расположенных на одном участке площадью от 5000 кв. м. Размещаются они за пределами городов, имеют хорошую транспортную доступность, высокий трафик и достаточное число парковочных мест.

В отличие от классических торговых центров, у них более узкий ассортимент, дисконтные цены, отсутствует дополнительный сервис и развлечения. Как правило, 1-2 сетевых дискаунтера занимают до 80% площади, формируют ядро центра и становятся магнитом для мелких продавцов.

Безусловно, есть в Германии и отдельностоящие специализированные магазины, не объединенные в центры – строительные, мебельные, магазины текстиля, обуви и т.д.

 

4. Оутлет

По форме оутлет похож на центр специализированных магазинов. Это также группа торговых помещений, объединенная на одном участке и расположенная за городом. Но в этом случае магазины подбираются по принципу скидочной политики. Обычно 70-80% площадей занимают продавцы одежды, обуви, косметики, которая только в оутлете предлагается со скидками до 90%.

 

Продовольственный магазин самообслуживания

 

5. Продовольственный магазин самообслуживания

Известный и понятный нам формат торговли популярен также и в Германии. Это магазин, где покупатели без помощи продавцов заполняют свои корзины. Самые известные в Германии продуктовые сети – это Penny, Lidl, Aldi, NORMA, Plus, Netto, Edeka, Rewe, Metro, Kaufland, Globus.

По площади магазины бывают: маленькие (до 400 кв. м торговой площади), средние (400-800 кв. м), супермаркеты (400 – 1500 кв. м), большие (1500 – 5000 кв. м) и гипермакеты (от 5000 кв. м). По типу делятся на традиционные супермаркеты, дискаунтеры (узкий ассортимент и низкие цены), магазины полного ассортимента и био-магазины (специализируются на эко-продуктах). 

Располагаются как в отдельностоящих одноэтажных зданиях, так и на первых этажах жилых или офисных центров. Супермаркеты обычно находятся в обжитых районах, в пешей доступности от жилых кварталов.

 

6. Торговый дом, универмаг

Это крупный торговый центр, площадью от 5 000 кв. м, с ассортиментом от 35 000 до 60 000 наименований. Причем 70% предложений – непродовольственные товары. В отличие от классического торгового центра, универмаг представляет собой единый магазин, не разделенный на блоки (аналоги в странах СНГ – это магазины ЦУМ и ГУМ).

Торговые дома располагаются в отдельно стоящих зданиях, в центральной части городов или в обжитых спальных районах.

 

7. Стрит-ритейл

Торговые точки площадью до нескольких сотен квадратных метров, расположенные на улицах с высокой проходимостью. Их главная особенность – вход с улицы и наличие витрины.

Арендные ставки в объектах стрит-ритейла начисляются не так, как в других видах торговой недвижимости и зависят от расположения относительно витрины. Например, на центральной улице Берлина Курфюрстендамм стоимость аренды квадратного метра может достигать €300 в месяц. Максимальная сумма платится за первые семь метров у витрины, по мере отдаления от нее ставки снижаются.  

 

8. Коммерческая площадь в жилом доме

На первых этажах многих жилых домов имеются коммерческие помещения, которые могут быть сданы в аренду под торговлю. Как правило, их снимают магазины первой необходимости – булочные, аптеки, магазины цветов.

В отличие от объектов стрит-ритейла, они не располагаются на улицах с высокой проходимостью и арендные ставки здесь начисляются стандартно, вне зависимости от расстояния до витрины. Площадь подобных объектов может быть как 10, так и 100-200 кв. м.

 

9. Интернет-торговля

В Германии во многих сферах онлайн-магазины постепенно вытесняют стационарную торговлю. Доля продаж через интернет неуклонно растет и уже превышает 13%. Поэтому интернет-магазин условно можно выделить в отдельный вид торговой недвижимости.

С точки зрения инвестора, отличие от покупки традиционных объектов состоит в том, что вы приобретаете не просто сданную в аренду торговую площадь, а покупаете готовый бизнес с работающими системами закупки, продаж, доставки, маркетинга.

 

Арендные ставки и сроки окупаемости торговой недвижимости в Германии

Вид недвижимости

Средние арендные ставки,
за кв. м в мес.

Срок окупаемости инвестиции, лет

Супермаркет

€8-19

10-15

Дискаунтер

€8-19

10-15

Магазин полного ассортимента

€9-15

10-15

Гипермаркет

€8-15

10-14

Специализированные магазины

€5-20

10-14

Центр специализированных магазинов

€10-20

12-16

Строительный магазин

€5-12

9-14

Мебельный магазин

€4-8

8-12

Торговый дом, универмаг

€7-23

12-20

Торговый центр, молл

€8-37 – в городе
€15-25 – за городом

15-22 – в городе
15-25 – за городом

Оутлет

€25-40

14-16

Ольга МюллерОльга Мюллер, MRICS - управляющий партнер компании IIG Real Estate GmbH Invest-in- German.ru, юрист-экономист, член Королевской ассоциации сертифицированных экспертов в области недвижимости RICS, доцент в Европейской Академии Оценщиков.

– Я бы рекомендовала инвестировать в объекты категорий 3 и 5. Почему? Центры специализированных магазинов и различные виды магазинов самообслуживания – это самые ликвидные продукты торговой недвижимости в Германии. А ликвидность – это показатель востребованности, надежности, по сути, показатель успеха вашей инвестиции.

Конечно, очень много нюансов нужно учитывать при выборе конкретного инвестиционного объекта. Оцените местоположение магазина и качество инфраструктуры, проанализируйте уровень безработицы в выбранном районе и покупательскую способность населения. Посмотрите, кто является арендатором торговой площади, насколько это крупная и надежная компания и каковы ее финансовые показатели на текущий период. Внимательно изучите договор аренды, особенно условия, при которых он может быть расторгнут и то, как распределяются эксплуатационные расходы. Не забудьте провести оценку технического состояния здания и рассчитать возможные денежные вливания на ближайшие 10 лет.

Все это поможет составить объективную картину. Могу точно сказать, что все инвесторы, которые тщательно отнесутся к выбору объекта, не разочаруются в немецком рынке коммерческой недвижимости.


 

Подготовила Анастасия Фалей
Фото pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Типичные ошибки инвесторов в недвижимость

Прочитайте эту статью, прежде чем вкладывать деньги в недвижимость за рубежом. Читать

Доходные квартиры в Германии – что важно знать

Инвестировать в немецкую недвижимость можно даже с небольшим бюджетом. Самое очевидное решение для всех, кто имеет 30-50-100 тысяч евро – купить квартиру для сдачи в аренду. В чем особенности таких объектов? Как выбирать жилье, которое будет приносить стабильный доход? И сколько можно заработать? Разбираемся вместе с экспертами из немецкой земли Северный Рейн – Вестфалия. Читать

Рынок премиальной недвижимости Германии: цены, продажи, спрос

Какие объекты в Германии относятся к категории премиум-класса? В каких городах чаще всего покупают такую недвижимость? И во сколько она обходится? Мы выбрали самые важные факты из свежего отчета компании Von Poll Immobilien и делимся ими с вами. Читать

Альтернатива Германии. В каких странах инвестиции в недвижимость более интересны

Стоит ли инвестору искать другую страну для приложения своих капиталов. Читать

Советы немецкого юриста: как составить арендный договор

Обязательно прочитайте эту статью, если вы планируете зарабатывать на аренде недвижимости за границей. Читать