Есть мнение: инвесторам в жилую недвижимость Германии стоит избегать крупных городов

17 января 2017 года
| Рубрики: Рынки и цены, Мнения и прогнозы
Теги: Германия

Насколько в Германии велик риск образования «пузыря» на рынке недвижимости? В чем преимущество немецких городов со средним населением перед мегаполисами? Какие тенденции будут наблюдаться в 2017 году в сегментах торговой, жилой и офисной недвижимости? И какие законодательные изменения ждут покупателей? На эти вопросы отвечает руководитель компании Invest-in-Germany Ольга Мюллер.

- В сегменте торговой недвижимости стоимость аренды в 2016 году в большинстве городов Германии осталась на прежнем уровне, а вот стоимость покупки выросла. К этому привели высокий спрос на такие объекты, низкие процентные ставки и, с моей точки зрения, основная причина – недостаточное количество предложений на рынке.

В 2017 году ожидается такой же спрос на торговую недвижимость, как и в 2016-м. Здесь изменений не будет. Зато снизится популярность торговой недвижимости в сфере продаж электротоваров и в области торговых помещений с небольшими филиалистами.

В 2016 году вырос интерес к объектам специального назначения: отели, дома престарелых, студенческие апартаменты. Эта тенденция сохранится. Причина все та же – нехватка достаточного количества инвестиционных предложений.

Что касается жилой недвижимости, то в крупных городах в 2017 году, как и ранее, будет недоставать объектов для проживания, особенно в аренду.  Было бы ошибочно говорить, что на это как-то повлияли беженцы. Нет, эта тенденция зародилась намного раньше, просто ситуация с мигрантами сфокусировала внимание общественности на этой проблеме.

Достиг ли рынок недвижимости Германии пика, и находятся ли цены на уровне «мыльного пузыря»? Да, определенные риски есть, особенно в городах «большой семерки», в первую очередь, в Берлине. Но эта тенденция наблюдается только в области жилой недвижимости. И, скорее всего, спрос на дома и квартиры в 2017 году не упадет. Дело в том, что англичане увеличат свои инвестиции в этот сегмент. Выходцы из Туманного Альбиона очень любят вкладывать средства в Германию, и после того, как Великобритания выйдет из Евросоюза, их поток вырастет.

Поэтому никак нельзя ожидать, что цены на жилую недвижимость перестанут расти. А поскольку они в 2016 году уже были на грани образования «мыльного пузыря», то не исключено, что в 2017 году этот перегрев затронет отдельные сегменты рынка. Банки перестанут финансировать такие объекты, и цены рухнут. Вот почему я рекомендую инвесторам в жилую недвижимость обратить внимание на города категории B и C, то есть со средним населением, и временно уйти от инвестиций в крупных городах.

В сегменте офисной недвижимости в 2016 году в крупных городах Германии наблюдалась сокращение свободных площадей. Эта тенденция сохранится и в 2017 году. Площадей будет не хватать, аренда будет дорожать, не будет строиться достаточное количество зданий, так как в данный момент фокус у застройщиков и покупателей направлен больше на жилую и торговую недвижимость. Основными инвесторами в офисы в 2017 году будут американцы и англичане.

Что касается изменений законодательного порядка, здесь планируется два новшества. С одной стороны, власти собираются снизить налог на приобретение недвижимости или сделать его единым по стране, что будет означать для некоторых земель его повышение. Предпринимается это не для того, чтоб сделать инвесторам приятное, а для того, чтобы создать правовую основу для ужесточения сделок Share Deal (покупка недвижимости через доли компании). Если пока еще есть пути, чтобы не платить налог на приобретение в рамках Share Deal, то в будущем их нам отсекут.

Ну и второе поле борьбы в правительстве – это апартаменты для временного проживания в жилых домах. Такого рода бизнес создает серьезную конкуренцию отелям и влияет на рост арендных ставок. Поэтому будут и далее создаваться правовые нормы для ограничения краткосрочной аренды.



Автор Ольга Мюллер


Рубрика «Есть мнение» дает слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы - от погоды и цен, до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр - споры и комментарии приветствуются! 

*Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции

 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Вид на жительство в Европе без права работы – сравнительный обзор

Получение вида на жительство в Европе интересует многих состоятельных иностранцев, в том числе граждан России и стран постсоветского пространства. Предлагаем вашему вниманию обзорную статью о способах получения ВНЖ в наиболее привлекательных для иммиграции европейских странах. Читать

Лейпциг: так выглядит город надежды

Здесь будет много восклицательных знаков. Что поделать: невероятное впечатление произвел Лейпциг – просто незабываемое! Вот уж точно – «место для жизни». С учетом того, что лет 30 назад он практически не отличался от других городов восточной Германии (да и не худших образцов в России), остается восхищаться, завидовать и сокрушенно разводить руками: «Умеют же черти!» По порядку... Читать

Советы немецких юристов: конфликты с арендаторами и как их избежать

Какие права и обязанности есть у арендаторов в Германии? Когда можно поднимать плату за недвижимость? Что делать, если съемщик отказывается платить и не хочет выезжать из квартиры? И как правильно составить арендный договор, который учтет все необходимые условия? Prian.ru попросил опытных юристов рассказать о самых распространенных конфликтах между собственниками и арендаторами. Обязательно к прочтению всем, кто хочет зарабатывать на немецких квадратных метрах. Читать

Идеи для инвестиций: бизнес-апартаменты в Мюнхене с доходностью 4-7% годовых

Наверное, каждый, кто хоть немного интересуется инвестициями в зарубежную недвижимость, подумывал о Мюнхене. Это самый ликвидный локальный рынок Германии, где только за 2017 год жилье подорожало на 13,7%. Обратная сторона надежности вложений – низкая доходность, до 3% годовых. И высокий порог входа – обычно от полумиллиона евро. Если вас останавливало именно это, прочитайте нашу статью. Идея инвестиций в бизнес-апартаменты должна вам понравиться. Читать

Законные и фиктивные способы переезда в Германию

В Германии нет иммиграционной программы «ВНЖ за покупку недвижимости или инвестиции в государственные ценные бумаги», как в Испании или Греции. Зато есть другие возможности, которыми могут воспользоваться состоятельные иностранцы. К сожалению, далеко не все консультанты об этом знают. А может, и специально вводят людей в заблуждение. В результате интернет пестрит предложениями о создании бизнеса, который будет работать только на бумаге, заключении поддельных трудовых договоров или даже фиктивных браков. Читать