Есть мнение: инвесторам в жилую недвижимость Германии стоит избегать крупных городов

- В сегменте торговой недвижимости стоимость аренды в 2016 году в большинстве городов Германии осталась на прежнем уровне, а вот стоимость покупки выросла. К этому привели высокий спрос на такие объекты, низкие процентные ставки и, с моей точки зрения, основная причина – недостаточное количество предложений на рынке.

В 2017 году ожидается такой же спрос на торговую недвижимость, как и в 2016-м. Здесь изменений не будет. Зато снизится популярность торговой недвижимости в сфере продаж электротоваров и в области торговых помещений с небольшими филиалистами.

В 2016 году вырос интерес к объектам специального назначения: отели, дома престарелых, студенческие апартаменты. Эта тенденция сохранится. Причина все та же – нехватка достаточного количества инвестиционных предложений.

Что касается жилой недвижимости, то в крупных городах в 2017 году, как и ранее, будет недоставать объектов для проживания, особенно в аренду. Было бы ошибочно говорить, что на это как-то повлияли беженцы. Нет, эта тенденция зародилась намного раньше, просто ситуация с мигрантами сфокусировала внимание общественности на этой проблеме.

Достиг ли рынок недвижимости Германии пика, и находятся ли цены на уровне «мыльного пузыря»? Да, определенные риски есть, особенно в городах «большой семерки», в первую очередь, в Берлине. Но эта тенденция наблюдается только в области жилой недвижимости. И, скорее всего, спрос на дома и квартиры в 2017 году не упадет. Дело в том, что англичане увеличат свои инвестиции в этот сегмент. Выходцы из Туманного Альбиона очень любят вкладывать средства в Германию, и после того, как Великобритания выйдет из Евросоюза, их поток вырастет.

Поэтому никак нельзя ожидать, что цены на жилую недвижимость перестанут расти. А поскольку они в 2016 году уже были на грани образования «мыльного пузыря», то не исключено, что в 2017 году этот перегрев затронет отдельные сегменты рынка. Банки перестанут финансировать такие объекты, и цены рухнут. Вот почему я рекомендую инвесторам в жилую недвижимость обратить внимание на города категории B и C, то есть со средним населением, и временно уйти от инвестиций в крупных городах.

В сегменте офисной недвижимости в 2016 году в крупных городах Германии наблюдалась сокращение свободных площадей. Эта тенденция сохранится и в 2017 году. Площадей будет не хватать, аренда будет дорожать, не будет строиться достаточное количество зданий, так как в данный момент фокус у застройщиков и покупателей направлен больше на жилую и торговую недвижимость. Основными инвесторами в офисы в 2017 году будут американцы и англичане.

Что касается изменений законодательного порядка, здесь планируется два новшества. С одной стороны, власти собираются снизить налог на приобретение недвижимости или сделать его единым по стране, что будет означать для некоторых земель его повышение. Предпринимается это не для того, чтоб сделать инвесторам приятное, а для того, чтобы создать правовую основу для ужесточения сделок Share Deal (покупка недвижимости через доли компании). Если пока еще есть пути, чтобы не платить налог на приобретение в рамках Share Deal, то в будущем их нам отсекут.

Ну и второе поле борьбы в правительстве – это апартаменты для временного проживания в жилых домах. Такого рода бизнес создает серьезную конкуренцию отелям и влияет на рост арендных ставок. Поэтому будут и далее создаваться правовые нормы для ограничения краткосрочной аренды.

Автор Ольга Мюллер

Рубрика «Есть мнение» дает слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы - от погоды и цен, до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр - споры и комментарии приветствуются!