Как вкладывать деньги в недвижимость: 4 инвестиционных стратегии
6 августа 2018 года
4931
На примере Германии – страны, которую иностранцы традиционно выбирают с целью инвестиций – посмотрим, как можно зарабатывать на недвижимости, какие существуют классические стратегии, в чем плюсы и минусы каждой.
Ольга Мюллер, управляющий партнер IIG Real Estate Group, юрист-экономист, независимый оценщик недвижимости в Европе, член Королевской Академии RICS:
- Первоначально термин «стили инвестиций» использовался в области акций и ценных бумаг. Затем определённые виды стратегий появились в сфере инвестиций в недвижимость.
Слово «стратегия» означает продуманный подход в достижении цели. Чтобы выбрать стратегию, нужно знать цель. Цели разнятся в зависимости от предпочтений самого инвестора, от планируемого срока участия в инвестиции, расчёта доступных ресурсов и от ожидаемого дохода.
Итак, когда цель известна, можно выбирать инвестиционный подход и стратегические ориентиры. Существуют четыре основных стратегических стиля, которые обозначаются на английском языке.
1. Инвестиционная стратегия Core
Это долгосрочная инвестиция, которая планируется на срок 20-25 лет и более. Для приобретения объекта чаще всего используются только собственные средства или собственные средства плюс небольшая доля дополнительного финансирования.
Цель данного вида инвестирования - приобретение ликвидных объектов в крупных и средних городах с прогнозируемым стабильным доходом.
Привлекательными считаются объекты с центральным расположением категории 1А и якорными арендаторами. Место играет важнейшую роль и превалирует над доходностью. Инвестор смотрит далеко вперёд и цель инвестиции - не в получении быстрого дохода. Главное здесь - увеличить свой финансовый портфель статусной недвижимостью и объектами с историческим и культурным значением.
Ярким примером Core инвестиции может быть крупный торговый центр, доходный дом на первой линии в исторической части города или офисный центр в престижной деловой зоне.
Инвестиционный объект подбирается с учетом долгосрочного владения и часто рассматривается как инвестиция, которая может стать фундаментальным капиталом и будет передаваться по наследству. Например, такие объекты могут располагаться на знаменитом бульваре Курфюрстендамм (Kurfürstendamm) в Берлине или на Королевской аллее (Königsallee) в Дюссельдорфе.
Core - самый прогнозируемый вид инвестирования. Такая стратегия имеет наименьшее количество рисков и не зависит напрямую от колебаний на рынке, так как рассчитывается на долгий временной период. Показатели доходности могут составлять 3-4%, бывает и менее. Но, как говорилось ранее, это не главенствующий фактор в данном виде инвестиций.
Отмечу отдельно. Такую недвижимость, как отели и дома престарелых или доходные дома в крупных и средних городах, которую инвестор приобретает с расчётом длительного владения не менее 20 лет, можно также классифицировать как Core-инвестиция, но не в классическом её понимании. Tак как данные объекты могут иметь не самое центральное расположение, но всё же сохранят долгосрочность и стабильность Core-classic.
2. Инвестиционная стратегия Сore-plus
Стиль Core-plus отличается от Core-стратегии выбором объекта недвижимости. Основное внимание здесь уделяется инвестированию в уже существующие и арендованные объекты с учетом потенциала их дальнейшего развития.
Именно потенциал объекта играет основополагающую роль. Месторасположение, как и в предыдущем примере, является важной составляющей, которая напрямую отражается на перспективе инвестиции.
Так, краткосрочные договоры аренды дают возможность, по окончании их действия, пересмотреть условия существующей аренды. За счёт проведения реконструкции здания, обновления площадей и смены арендатора можно увеличить доход и сделать объект более ликвидным и привлекательным.
В этой инвестиционной стратегии часто рассматриваются торговые центры и супермаркеты в крупных и средних городах с расположением 1В и потенциалом развития. Владение объектом обычно составляет не менее 10 лет.
Как пример подобного рода инвестиции можно привести известную сеть торговых домов в Германии “Карштадт”. Универмаги всегда располагались в центральный районах городов страны и имели долгую историю с 1881 года. Но, формат крупных универмагов устарел и в 2000-х годах сеть начала терять свои позиции на рынке.
Часть филиалов закрыли, огромные торговые площади опустели. В 2014 году площади универмагов были выставлены на продажу. Нашлись новые покупатели, новые идеи по реконструкции и ревитализации, на которые возлагаются большие надежды.
Заемный капитал в данном стиле инвестиций используется довольно активно и может составлять около 50 процентов.
Инвестиции Core-plus также генерирует часть дохода за счёт повышения рыночной стоимости самого объекта. Месторасположение такие объектов обычно отличается хорошей проходимость и стабильным спросом у арендаторов.
При правильном подходе, потенциальная доходность выше, чем у традиционного вида инвестиций Core - 4-6%. Но здесь возрастает влияние от колебаний рынка, стратегии управления и менеджмента, из-за которых возникает вероятность риска инвестора.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
3.Инвестиционная стратегия Value-added
Цель инвестора в этом случае состоит в том, чтобы подобрать объект ниже
рыночной стоимости и повысить его ценность за счет обновления здания и/или смены арендатора. При этом стратегическая цель заключается не в повышении Cash-Flow (денежного потока), а в значительном увеличении стоимости объекта. В данном случае активно используется дополнительное финансирование и доля заемного капитала может достигать 60-70 процентов. Конечная цель инвестора - выгодная продажа объекта.
Например, был период, когда после воссоединения Берлина можно было купить доходный дом требующий реконструкции и произведя в нем качественный ремонт, продать эту недвижимость разделив на отдельные квартиры. При таких действиях доход от продажи резко возрастал. На данный момент найти такого рода объекты становится всё труднее и результат этой инвестиции предсказать сложно. К этому же типу можно отнести и различные манипуляции с аукционной недвижимостью, цель которых - купить дёшево, а продать дорого.
К этой категории относятся также объекты, которые находятся в регионах с активно развивающейся инфраструктурой и имеют прогнозируемый рост стоимости в ближайшие несколько лет.
Ожидаемое время удержания объекта намного короче, чем в случае с основными инвестициями - не более 5-7 лет. Доходность от Value-added стратегии значительно выше, чем у Core и Core-Plus и может составлять 8-10%, но и риски соответственно повышаются.
Это краткосрочный вид инвестиции, в которой используется в качестве объекта как уже существующая недвижимость, так и на этапе проекта.
Объект в стадии проекта может быть выведен на следующий этап проектирования. Получены соответствующие разрешение на строительство и вид деятельности, а также утвержденная техническая документация. Эти действия выводят данный проект на новый уровень его оценочной стоимости.
Инвесторы с такой стратегией выбирают малооценённые объекты или объекты с высокой степенью роста стоимости за счёт кардинальных изменений. Например, готовые здания часто подбираются с расчётом на серьёзную реконструкцию или полную перестройку. Недвижимость, являющуюся на данный момент неликвидной из-за сложной рыночной ситуации в регионе, отсутствия или низкой аренды и других негативных факторов, которые необходимо нивелировать в рамках репозиционирования. Располагаются такие объекты в средних и небольших городах и часто имеют пустующие площади.
Как пример можно привести схему покупки пакета жилых домов в периферийных районах и требующих серьёзных реконструкций.
Восстанавливают не только дома, но и окружающую инфраструктуру: реновируют местные учреждения, улучшают дворы, строят новые детские площадки и т.д. После таких действий целый квартал становится более привлекательным и комфортным для проживания, притягивая новых жильцов и автоматически повышая стоимость самой недвижимости.
Доходность этого вида инвестиции от 10% и выше. В отдельных случаях доходность от подобных сделок может достигать 20-30% и более. Время удержания объекта всегда краткосрочное и действия направлены на быструю перепродажу. При этом высокий доход подразумевает и высокие спекулятивные риски.
Однако эти факторы не всегда в прямой зависимости. Тщательное изучение ситуации, понимание рынка и взвешенный подход к инвестиции позволяют сбалансировать эти факторы и снизить риски. Совокупность таких действий помогут пройти путь к успешной инвестиции, которая будет соответствовать ожиданиям и принесёт желаемую прибыль.
Смотрите примеры коммерческой недвижимости в Германии, которые можно купить сейчас
6 300 000 €
Отель, гостиница во Франкфурте-на-Майне, Германия
2676 м2
Готовый бизнес
Подробное описание
4 * отель в районе аэропорта г. Франкфурт на Майне в хорошем состоянии. Доходность: 5,1% Количество номеров - 72.
Конференц - залы: 2. Год постройки: 1998. Последний ремонт: 2015. Длительность договора аренды с интернациональной отельной сетью ( 16 отелей): до 31.12.2034. Индексированный договор аренды: при увеличении...
Estate-Service24
3 300 000 €
Отель, гостиница в Драйайхе, Германия
2100 м2
Продается 4-звездочный отель с 42 просторными, светлыми и современными номерами (все номера по 45 м²). Общая площадь: 2100 м². Этажность: 5. Количество кроватей: 77. Количество парковочных мест: 47. Год постройки: 1994. Состояние: здание полностью отремонтировано. Последний ремонт: 2016. Качество оборудования: высокое. Отопление:...
Estate-Service24
2 540 000 €
Коммерческая недвижимость в Германии
1235 м2
Германия
Нижняя Саксония
Новый супермаркет Netto
Новое строящееся коммерческое здание в центре небольшого города (население 14 000 чел.) на северо-западе Германии, в федеральной земле Нижняя Саксония.
Сдача объекта в эксплуатацию: лето 2017
Договор с арендаторами уже подписан на 15 лет с опциями продления 3×5 лет....
ИНДОМ
1 631 340 €
Коммерческая недвижимость в Германии
1050 м2
Германия
Федеральная Земля Нижняя Саксония
Супермаркет Netto (12,5% годовых)
Коммерческое здание, сданное в долгосрочную аренду сетевому супермаркету Netto-Markt(группа Edeka, крупнейший поставщик пищевых продуктов в Германии, владеет 85% акций Netto Marken-Discount).
Netto - надёжный арендатор: один из крупнейших...
ИНДОМ
5 800 000 €
Магазин в Саарбрюккене, Германия
3000 м2
КредитГотовый бизнес
Торговый центр с якорным арендатором ROSSMANN
Торговый центр в 20 км от границы с Францией расположен в спальном районе. Выгодное расположение и современная парковка на 134 места обеспечивают постоянный поток покупателей. Покупательная способность в зоне охвата ТЦ существенно выше средней по Германии.
По новому зданию действует гарантия...
BiG Property
Цена по запросу
Магазин в Средней Франконии, Германия
5500 м2
Готовый бизнес
Торговый центр в Баварии -10 арендаторов
Специализированный торговый центр находится в центре баварского города недалеко от Нюрнберга.
Современный торговый центр с 10 арендаторами расположился в оживленном районе, всего в 4 мин от вокзала. Наряду с продуктовым дискаунтером NORMA, здесь работают частная клиника, аптека, магазины одежды и...
BiG Property
35 000 000 €
Инвестиционный проект в Берлине, Германия
8000 м2
Германия
г.Берлин
Инвестпроект в Берлине
Предложение для инвесторов!
Центр Берлина, 10 мин ходьбы от знаменитого бульвара Kurfürstendamm (Ku'damm).
Площадь земельного участка 1743 м2
На участке находится старый отель постройки 1967 года
Цена участка: 35 000 000€
Возможное использование объекта:
1....
ИНДОМ
2 500 000 €
Коммерческая недвижимость в Лейпциге, Германия
2220 м2
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА!Объект является основным торговым центром в инфраструктуре города. Якорный арендатор NORMA, договор аренды с 1994 года по 31.12.2023 года, не включая опции продления. Общая длительность договоров аренды по всем арендаторам 5,8 лет, без права расторжения. Есть одобренное финансирование 1.200.000€ под 1,75%, ставка фиксирована на 5...
NF Group
19 500 000 €
Отель, гостиница в Мюнхене, Германия
2850 м24.6% в год
Новый отель с 70 двухместными номерами. Каждые апартаменты оснащены ванной, душем, туалетом и кухней, также полностью меблированы. На первом этаже находятся кухня, буфет, комната для конференций, фитнесс – зал, сауна и прачечная.
Отель может быть приобретен как с договором аренды, так и без него.
Предварительная калькуляция рендитности...
Estate-Service24
6 750 000 €
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
1400 м2
Готовый бизнес
3 * Отель в центре Дюссельдорфа с 2 торговыми помещениям на 1 этаже (с договором с отельной сетью или для собственного управления).
Количество комнат: 40 (65 кроватей)
Площадь отеля: около 1400 м2
Площадь участка: 306 м2
Количество этажей: 6
Год постройки: 1955 / 2006 последний ремонт
Расположение и окрестность: отель располагается в...
Estate-Service24
2 500 000 €
Магазин в Касселе, Германия
1100 м25.4% в год
Кредит 1.8-2%Готовый бизнес
• Строящийся супермаркет в Гессене
• Срок окончания строительства: 1 квартал 2022
• Арендопригодная площадь: 1 100 кв.м
• Площадь земли: 6 000 кв.м
• Доход от аренды в год — 135 000 евро
• Арендатор – известная немецкая сеть супермаркетов, насчитывающая более 4 000 магазинов на территории...
Intermark Global
2 500 000 €
Магазин в Липпштадте, Германия
1500 м25% в год
Кредит 1.8-2%Готовый бизнес
•На первом этаже жилого дома
•Полная реновация в 2018 г.
•Арендопригодная площадь: 1 500 кв.м
•Доход от аренды в год – 125 000 евро
•Арендатор – известная немецкая сеть супермаркетов, основанная в 1920-х, насчитывающая более 4 300 магазинов на территории Германии, входит в один из крупнейших концернов...
Intermark Global
4 500 000 €
Коммерческая недвижимость в Дармштадте, Германия
2294 м25% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
площадь здания 2294 м2
участок земли 3847 м2
Объект приносит в год 223 000 евро.
объект продается как Asset - Deal.
Комиссия маклеру, - отдельно оплачиваемая покупателем + 5,95% от стоимости объекта.
DEM GROUP GmbH
11 000 000 €
Отель, гостиница в Мюнхене, Германия
2500 м24.5% в год
КредитГотовый бизнес
Здание сервисных апартаментов в Мюнхене
Мини-квартиры сдаются в среднесрочную аренду
70+ апартаментов с кухнями
Договор фиксированной аренды с арендатором на 10 лет + опции продления.
Имеется кредитная линия от немецкого банка на 3,3 млн. евро
Доходность 4.5%
Intermark Global
6 000 000 €
Доходный дом в Дармштадте, Германия
1300 м2
Доходный дом в престижном районе в Дармштадте.
Кол-во квартир: 21
Жилая площадь: 1300 м.кв.
Площадь участка: 500 м.кв.
Состояние объекта: ухоженное, ремонтные работы проводились своевременно.
Некоторые апартаменты в доме были отремонтированы в соответствии с высокими стандартами - современные напольные покрытия, ванные комнаты, кухни и...
Estate-Service24
495 000 €
Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
480 м28.14% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается ухоженный доходный дом в Дуйсбурге
Вдоме 8 квартир.
Сейчас не сдана только 1 квартира.
Она в хорошем состоянии и не требует ремонта.
Ее можно быстро сдать.
Площадь дома 480 м2
Годовой доход 44760 евро (9.04%)
Комиссия для покупателя +7,14% к стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
449 000 €
Доходный дом в Эссене, Германия
257 м24.78% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагается к продаже доходный дом в Германии
Площадь дома 257 м2
Площадь земельного участка 242 м2.
За домом находится очень красивая, просторная терраса с прилегающим к ней ухоженным садом.
Дом отапливается новой газовой системой центрального отопления.
С 2004 года весь дом сдан в аренду Heimstatt Engelbert, службе социального...
DEM GROUP GmbH
Цена по запросу
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
1 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается отель в центре города Дюссельдорф
За 15 минут вы можете добраться на автомобиле до аэропорта, выставочного комплекса и торговой улицы Кёнигсаллее.
Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта.
Подробности по запросу, после предоставления LOI и Kapitalnachweis.
DEM GROUP GmbH
145 800 €
Инвестиционный проект в Трире, Германия
334 м227.73% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Проектом предусмотрено строительство доппельхауса с 4 отдельными входами на двух уровнях.
Площадь участка 883 м2
Общая жилая площадь: 334 м2
Разрешение на строительство получено! Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 145.800 евро
Доход инвестора составит 60.706 евро,...
DEM GROUP GmbH
1 300 000 €
Коммерческая недвижимость в Госларе, Германия
2773 м2
Якорный арендатор -NP, кот. является дочерним предприятием EDEKA Group, на территории Германии более 400 филиалов. Договор аренды до 2049 года, без права расторжения до 31.12.2033 года. Арендатор Sonderpreis Baumarkt -Строительный сетевой магазин на рынке Германии с 1995 года и имеет более 200 магазинов. Договор аренды до 04.2028 года, без права...