Как вкладывать деньги в недвижимость: 4 инвестиционных стратегии

Ольга Мюллер, управляющий партнер IIG Real Estate Group, юрист-экономист, независимый оценщик недвижимости в Европе, член Королевской Академии RICS:

- Первоначально термин «стили инвестиций» использовался в области акций и ценных бумаг. Затем определённые виды стратегий появились в сфере инвестиций в недвижимость.

Слово «стратегия» означает продуманный подход в достижении цели. Чтобы выбрать стратегию, нужно знать цель. Цели разнятся в зависимости от предпочтений самого инвестора, от планируемого срока участия в инвестиции, расчёта доступных ресурсов и от ожидаемого дохода.

Итак, когда цель известна, можно выбирать инвестиционный подход и стратегические ориентиры. Существуют четыре основных стратегических стиля, которые обозначаются на английском языке.

1. Инвестиционная стратегия Core

Это долгосрочная инвестиция, которая планируется на срок 20-25 лет и более. Для приобретения объекта чаще всего используются только собственные средства или собственные средства плюс небольшая доля дополнительного финансирования.

Цель данного вида инвестирования - приобретение ликвидных объектов в крупных и средних городах с прогнозируемым стабильным доходом.

Привлекательными считаются объекты с центральным расположением категории 1А и якорными арендаторами. Место играет важнейшую роль и превалирует над доходностью. Инвестор смотрит далеко вперёд и цель инвестиции - не в получении быстрого дохода. Главное здесь - увеличить свой финансовый портфель статусной недвижимостью и объектами с историческим и культурным значением. 

Ярким примером Core инвестиции может быть крупный торговый центр, доходный дом на первой линии в исторической части города или офисный центр в престижной деловой зоне.

Инвестиционный объект подбирается с учетом долгосрочного владения и часто рассматривается как инвестиция, которая может стать фундаментальным капиталом и будет передаваться по наследству. Например, такие объекты могут располагаться на знаменитом бульваре Курфюрстендамм (Kurfürstendamm) в Берлине или на Королевской аллее (Königsallee) в Дюссельдорфе.

Core - самый прогнозируемый вид инвестирования. Такая стратегия имеет наименьшее количество рисков и не зависит напрямую от колебаний на рынке, так как рассчитывается на долгий временной период. Показатели доходности могут составлять 3-4%, бывает и менее. Но, как говорилось ранее, это не главенствующий фактор в данном виде инвестиций.

• Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Германии

Отмечу отдельно. Такую недвижимость, как отели и дома престарелых или доходные дома в крупных и средних городах, которую инвестор приобретает с расчётом длительного владения не менее 20 лет, можно также классифицировать как Core-инвестиция, но не в классическом её понимании. Tак как данные объекты могут иметь не самое центральное расположение, но всё же сохранят долгосрочность и стабильность Core-classic.

2. Инвестиционная стратегия Сore-plus

Стиль Core-plus отличается от Core-стратегии выбором объекта недвижимости. Основное внимание здесь уделяется инвестированию в уже существующие и арендованные объекты с учетом потенциала их дальнейшего развития.   

Именно потенциал объекта играет основополагающую роль. Месторасположение, как и в предыдущем примере, является важной составляющей, которая напрямую отражается на перспективе инвестиции.

Так, краткосрочные договоры аренды дают возможность, по окончании их действия,  пересмотреть условия существующей аренды. За счёт проведения реконструкции здания, обновления площадей и смены арендатора можно увеличить доход и сделать объект более ликвидным и привлекательным.

В этой инвестиционной стратегии часто рассматриваются торговые центры и супермаркеты в крупных и средних городах с расположением 1В и потенциалом развития. Владение объектом обычно составляет не менее 10 лет.

Как пример подобного рода инвестиции можно привести известную сеть торговых домов в Германии “Карштадт”. Универмаги всегда располагались в центральный районах городов страны и имели долгую историю с 1881 года. Но, формат крупных универмагов устарел и в 2000-х годах сеть начала терять свои позиции на рынке.

Часть филиалов закрыли, огромные торговые площади опустели. В 2014 году площади универмагов были выставлены на продажу. Нашлись новые покупатели, новые идеи по реконструкции и ревитализации, на которые возлагаются большие надежды.

Заемный капитал в данном стиле инвестиций используется довольно активно и может составлять около 50 процентов. 

Инвестиции Core-plus также генерирует часть дохода за счёт повышения рыночной стоимости самого объекта. Месторасположение такие объектов обычно отличается хорошей проходимость и стабильным спросом у арендаторов.

При правильном подходе, потенциальная доходность выше, чем у традиционного вида инвестиций Core - 4-6%. Но здесь возрастает влияние от колебаний рынка, стратегии управления и менеджмента, из-за которых возникает вероятность риска инвестора.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

3.Инвестиционная стратегия Value-added

Цель инвестора в этом случае состоит в том, чтобы подобрать объект ниже

рыночной стоимости и повысить его ценность за счет обновления здания и/или смены арендатора. При этом стратегическая цель заключается не в повышении Cash-Flow (денежного потока), а в значительном увеличении стоимости объекта. В данном случае активно используется дополнительное финансирование и доля заемного капитала может достигать 60-70 процентов. Конечная цель инвестора - выгодная продажа объекта.

Например, был период, когда после воссоединения Берлина можно было купить доходный дом требующий реконструкции и произведя в нем качественный ремонт, продать эту недвижимость разделив на отдельные квартиры. При таких действиях доход от продажи резко возрастал. На данный момент найти такого рода объекты становится всё труднее и результат этой инвестиции предсказать сложно. К этому же типу можно отнести и различные манипуляции с аукционной недвижимостью, цель которых - купить дёшево, а продать дорого.

К этой категории относятся также объекты, которые находятся в регионах с активно развивающейся инфраструктурой и имеют прогнозируемый рост стоимости в ближайшие несколько лет.

Ожидаемое время удержания объекта намного короче, чем в случае с основными инвестициями - не более 5-7 лет. Доходность от Value-added стратегии значительно выше, чем у Core и Core-Plus и может составлять 8-10%, но и риски соответственно повышаются.

• Если вы хотите вкладывать деньги в жилую недвижимость, прочитайте эти советы.

4. Инвестиционная стратегия Opportunistic

Это краткосрочный вид инвестиции, в которой используется в качестве объекта как уже существующая недвижимость, так и на этапе проекта.

Объект в стадии проекта может быть выведен на следующий этап проектирования. Получены соответствующие разрешение на строительство и вид деятельности, а также утвержденная техническая документация. Эти действия выводят данный проект на новый уровень его оценочной стоимости.

Инвесторы с такой стратегией выбирают малооценённые объекты или объекты с высокой степенью роста стоимости за счёт кардинальных изменений. Например, готовые здания часто подбираются с расчётом на серьёзную реконструкцию или полную перестройку. Недвижимость, являющуюся на данный момент неликвидной из-за сложной рыночной ситуации в регионе, отсутствия или низкой аренды и других негативных факторов, которые необходимо нивелировать в рамках репозиционирования. Располагаются такие объекты в средних и небольших городах и часто имеют пустующие площади.

Как пример можно привести схему покупки пакета жилых домов в периферийных районах и требующих серьёзных реконструкций.

Восстанавливают не только дома, но и окружающую инфраструктуру: реновируют местные учреждения, улучшают дворы, строят новые детские площадки и т.д. После таких действий целый квартал становится более привлекательным и комфортным для проживания, притягивая новых жильцов и автоматически повышая стоимость самой недвижимости.

Доходность этого вида инвестиции от 10% и выше. В отдельных случаях доходность от подобных сделок может достигать 20-30% и более. Время удержания объекта всегда краткосрочное и действия направлены на быструю перепродажу. При этом высокий доход подразумевает и высокие спекулятивные риски.

Однако эти факторы не всегда в прямой зависимости. Тщательное изучение ситуации, понимание рынка и взвешенный подход к инвестиции позволяют сбалансировать эти факторы и снизить риски. Совокупность таких действий помогут пройти путь к успешной инвестиции, которая будет соответствовать ожиданиям и принесёт желаемую прибыль.

Смотрите примеры коммерческой недвижимости в Германии, которые можно купить сейчас

Цена по запросу

Магазин в Средней Франконии, Германия

5500 м²

Готовый бизнес

Торговый центр в Баварии -10 арендаторов Специализированный торговый центр находится в центре баварского города недалеко от Нюрнберга. Современный торговый центр с 10 арендаторами расположился в оживленном районе, всего в 4 мин от вокзала. Наряду с продуктовым дискаунтером NORMA, здесь работают частная клиника, аптека, магазины одежды и...

BiG Property

15 000 000 €

Инвестиционный проект в Гейдельберг, Германия

6500 м²

Кредит Готовый бизнес

Актуальный проект — комплекс жилых и коммерческих помещений. С арендаторами заключены долгосрочные договоры аренды. Среди них — крупные врачебные практики, аптека и магазин известной сети бытовой химии ROSSMANN. С якорным арендатором ROSSMANN заключен новый договор на 12 лет с опцией продления. Всего в получасе езды —...

BiG Property

14 300 000 €

Коммерческая недвижимость в Вуппертале, Германия

33900 м² 7% в год

ВНЖ при покупке Готовый бизнес

Логистический и складской центр с офисными помещениями в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия. Офисные помещения общей площадью около 9000 м.кв. сданы в аренду надежным арендаторам. Площадь участка: около 21 000 м.кв. Состояние объекта: хорошее, все текущие ремонтные работы проводились своевременно. Доходность: 7 % Расположение:...

Estate-Service24

830 000 €

Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия

870 м² 6.03% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Ухоженный объект, в хорошем состоянии. дом 1967 года 12 квартир 5 этажей центральное газовое отопление в квартирах на полу качественная плитка и ламинат Установлены современные стеклопакеты При полной аренде по цене 6,50 - 7 евро за квадратный метр, ежегодный доход составит от 62.946 до 67.788 евро. Комиссия для Покупателя +5,95%...

DEM GROUP GmbH

9 040 000 €

Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

3008 м² 4.81% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в Бранденбурге, недалеко от г. Потсдам. В настоящий момент идет его строительство, которое завершится в 2023 году. Объект будет построен на большом земельном участке площадью 14 300 кв.м. Около здания будет парковка на 125 машин. По данному объекту уже заключен договор аренды на 15 лет, который...

EW Real Estate

3 300 000 €

Производство в Берлине, Германия

500 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области производства компонентов из стеклопластика в Германии. Компания специализируется на производстве, сборке и обслуживании высококачественных компонентов из стеклопластика. Основное внимание уделяется производству резервуаров и трубных систем. В качестве решения проблем компания...

EW Real Estate

296 000 €

Отель, гостиница в Герлице, Германия

1900 м²

Вашему вниманию представляется здание отеля размером около 1900 м2, расположенное на участке примерно 800 м2. Здание было построено в 1891 году и требует ремонта. Возможно переоборудование здание в апартаменты или квартиры. Схемы планировок предоставим по запросу. Люккендорф относится к городу Ойбин, на юго-востоке Саксонии, на границе с...

L&B Immobiliya

28 000 000 €

Инвестиционный проект в Берлине, Германия

9000 м² 5.8% в год

Предлагаем коммерческий центр расположенный на окраине Берлина, в очень хорошем и пользующемся спросу месте. Год постройки 2018 Долгосрочные сроки аренды Площадь участка — около 9 000 кв.м. Площадь недвижимости — около 9 000 кв.м. Стоимость — 28 000 000 евро Аренда — около 1 600 000 евро/год Фактор —...

EW Real Estate

3 000 000 €

Офис в Берлине, Германия

659 м² 4.5% в год

Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость на юге Берлина (столица Германии). Объект представляет собой офисное помещение, которое занимает часть 4-этажного здания. Арендатором является стомотологическая клиника. Помещение оборудовано новейшим оборудованием в сфере стомотологии. Коммерческая недвижимость состоит из 5 единиц...

EW Real Estate

6 650 000 €

Магазин в Регенсбурге, Германия

2080 м²

Просторный участок площадью 8 088 м² расположен в месте с отличной проходимостью, прямо на трассе B8, в непосредственной близости от съезда в коммуну Пфаттер. На территории будет создано в общей сложности около 2 080 м² полезной площади, которая будет разделена между брендовым дискаунтером, современным центром физиотерапии и известной...

Campus Property

1 900 000 €

Магазин в Эрфурте, Германия

5717 м² 7.14% в год

Готовый бизнес

Коммерческое помещение в городе Рула, Германия Рула — город в Германии, в земле Тюрингия. Он расположен на высоте 440—530 метров на северной стороне Тюрингенского леса на Ренштайге. Входит в состав района Вартбург. Население составляет 6485 человека. Занимает площадь 38,51 км². Город подразделяется на 3 городских района. В 19...

Intermark Global

1 000 000 €

Инвестиционный проект в Берлине, Германия

1000 м²

Предлагаем Вашему вниманию долевое участие в приобретении и дальнейшем развитии компании по уходу за престарелыми в городе Берлин (столица Германии). В настоящее время в Германии всё более актуальными становятся амбулаторный и стационарный уход за пациентами и людьми преклонного возраста. В частности, ежегодный оборот амбулаторных и стационарных...

EW Real Estate

1 850 000 €

Производство в Берлине, Германия

60 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес — ювелирная мастерская в Германии. Эта ювелирная мастерская, работает в немецком мегаполисе более 35 лет. Предприниматель придает большое значение высокому качеству и специализируется на производстве и обработке особо качественных ювелирных изделий. Стабильная клиентская база состоит из...

EW Real Estate

16 000 000 €

Отель, гостиница в Шварцвальде, Германия

5000 м²

Вашему вниманию представлена 4-звездочная гостиница, расположенная в земле Баден-Вюртемберг. Гостиница имеет 70 номеров. Гостиница идеально подходит для покупки оператором, который хочет самостоятельно управлять данным объектом. Стоимость — 16 000 000 евро В целях конфиденциальности вся дальнейшая информация будет дана только по запросу с...

EW Real Estate

5 000 000 €

Магазин в Дрездене, Германия

3000 м²

Кредит Готовый бизнес

Готовый бизнес в пригороде Дрезден Уже на протяжении почти 20 лет якорным арендатором является компания EDEKA. Благодаря успеху торговой точки старый объект был снесен, и на его месте построен новый, в соответствии с актуальными стандартами строительства и современной концепцией арендатора. Успешный бизнес арендатора стал возмжен благодаря...

BiG Property

Цена по запросу

Доходный дом в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

5520 м²

Кредит

Резиденция для пожилых людей „У собора“ — один из реализованных нами инвестиционно-строительных проектов недалеко от Берлина. Надежный ТОП-арендатор и договор 25 лет Для данного объекта до начала строительства заключен долгосрочный договор аренды на 25 лет с надежным платежеспособным арендатором – лидером европейского...

BiG Property

171 300 €

Коммерческая недвижимость в Дрездене, Германия

34 м² 5.48% в год

Апартаменты в пятиэтажной замковой резиденции в посёлке Уист (в часе езды от Дрездена). Резиденция построена в 18 веке, сейчас проводится реставрация. На участке площадью более 3.500 кв.м. раскинулись сады в английском и барочном стилях, через земли протекает река Шпрее. Гарантированная арендная доходность с первого дня покупки

Intermark Global

20 000 000 €

Отель, гостиница во Франкфурте-на-Майне, Германия

2800 м²

Отель с центральным расположением во Франкфурте на Майне! Отель с договором аренды с центральным расположением во Франкфурте на Майне - недалеко от набережной Майна и главного вокзала города. Кол-во номеров: 130 Кол-во парковочных мест: более 30 Арендуемая площадь: около 2800 м.кв. Расположение: Франкфурт на Майне - бизнес-столица...

Estate-Service24

131 230 €

Коммерческая недвижимость в Лейпциге, Германия

26 м² 4% в год

Гостиничные номера в замке в федеральной земле Саксония-Анхальт, город Шкопау. Замок 16 века в стиле барокко на территории 50 000 кв.м., полностью отреставрирован. Функционирует как отель с ресторанами, барами, спа-центром и конференц-залами, которые арендуются отелем. Цена апартамента: от 131.230 евро Площадь: 26.25 - 95.59 кв.м....

Intermark Global

1 257 421 €

Доходный дом в Оберхаузене, Германия

2037 м² 12.57% в год

Продается пакет доходных домов в городе Оберхаузен и Бохум. Дом в Оберхаузене: 1965 года постройки (железобетонные перекрытия) В 2019-2023 году был сделан ремонт 11 квартир Общая площадь дома 1139 м2: - жилая площадь 794 м2 - площадь 1 ком помещения составляет 345м2 1 квартира свободна. Остальные сданы в аренду. Доход в год...

DEM GROUP GmbH

Посмотреть ещё 163 похожих объекта

Автор Ольга Мюллер

Фото pixabay.com, wikimedia.org

Условия цитирования материалов Prian.ru