В Германии падают цены. Давайте подумаем, как этим воспользоваться

Виталий Чупин, ГК Campus

– Ключевая цифра на рынке – сокращение числа сделок. Если сегодня ты хочешь продать недвижимость, это занимает больше времени, чем ещё два-три года назад.

Очевидно, что в первую очередь это проблема для продавцов – тех, кто по тем или иным причинам хочет продать в ближайшее время.

Детали: общий объём сделок с недвижимостью в Германии сократился с €111 млрд в 2021 году до €80 млрд в 2022 году и, наконец, до €32 млрд в 2023 году. Источник: международная консалтинговая корпорация PwC

Причина снижения спроса – ключевая ставка рефинансирования европейского Центробанка, которая определяет стоимость денег для ипотечников. В Германии 90% сделок проходит с привлечением кредита, даже несмотря на то, что у многих немцев есть накопления. Как только деньги стали существенно дороже – не 1,5%, а 4–5%, спрос упал.

Динамика предоставления ипотечных займов

Детали: синие столбцы – жилая недвижимость, бордовые – коммерческая. Источник: отчёт Ассоциации немецких банков

С рынка ушли инвесторы, рассчитывавшие на получение дохода от аренды. Раньше они, используя, условно, 10% собственного и 90% заёмного капитала, могли взять средства под 1% и сдавать квартиру, получая 4% в год. Экономика складывалась. Сейчас это не так.

Впрочем, в последние месяцы начался разворот. Если в декабре кредит стоил 5%, то в марте – около 4%. И да, люди перестали покупать недвижимость, но жить-то в ней они не перестали. Поэтому ставки аренды не снижаются, более того, они заметно выросли. Обратите внимание, какое интересное время: жильё дешевеет, аренда – нет. Да, в моменте для тех, кто полагался не на свои средства, экономика всё равно не билась из-за дорогих заёмных денег, но, когда ипотека подешевеет, мы придём к балансу, интересному и таким инвесторам. Я ожидаю, что это произойдёт уже во второй половине года.

– Снижение числа сделок – это в большей степени нежелание покупателей покупать или продавцов продавать?

– В первую очередь всё-таки это пассивность покупателей. Хотя, конечно, и продавцы «зажались». Тяжело осознавать, что твой актив стоит на 20% дешевле, чем ещё полтора года назад. Соответственно, многие не торопятся понижать цены, тем более если не было особой необходимости в деньгах. Потому что, если перед собственником стоит вопрос, продавать сегодня или через два года, конечно, он ответит: через два года.

– Есть официальная статистика цен. Вы с ней согласны? И с чем вы сравниваете нынешние показатели?

– За максимум мы берём, условно говоря, январь 2022 года – и сравниваем его с январём 24-го. И естественно, говоря про ощущения, я могу оценивать недвижимость Мюнхена, где мы работаем. Мне кажется, корректно говорить о падении цен на 15%.

Но это – цена предложения. А показатель 20% – это уже жизнь. Если ты хочешь продать и выставляешь цену, скажем в миллион евро, это никогда не значит, что ты за неё непременно продашь…

В IV квартале 2023 года цена в среднем снизилась на 7,1% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го. Если рассматривать результаты 2023 к 2022 году, падение выглядит ещё более значительным – минус 8,4%. Это самое серьёзное снижение с 2000 года. Источник: Федеральное статистическое ведомство Германии Destatis

– Можно ли сказать, что в Германии сейчас возможен торг?

– Два года назад такого понятия не существовало. То есть на рынке новостроек с покупателем в принципе не велись дискуссии, да и на вторичке возможности были ограничены. Результат в 2–3% уже был неплох.

Но будучи нацией финансово образованной, немцы прекрасно понимают ситуацию, поэтому сегодня торг однозначно уместен. Называть какие-то цифры я не стал бы, потому что каждый случай индивидуален. Ну, если вы настаиваете – ориентируйтесь в среднем на 10%.

Но, конечно, я говорю о «торге по-немецки», то есть это не слишком эмоциональный процесс. Он проходит обычно в виде предложений по e-mail, когда всё решается – или не решается – за две-три итерации. Стартовая цена – выпад покупателя – последнее слово продавца – финальное решение. И обе стороны однозначно сохраняют уважение к оппоненту.

– Два года назад у собственников в Германии был страх, связанный с ростом цен на электроэнергию. Он прошёл?

– Страхи были существенно выше, чем их последствия, хотя коммуналка действительно подорожала. Где-то на 10%, где-то на 20%, а где-то в два раза. Тяжелее всего пришлось владельцам очень старой недвижимости, например послевоенной вторички. Я слышал, хотя сам и не сталкивался, что в некоторых объектах, которые отапливались газом, платежи выросли аж в пять раз, хотя это уж совсем экстремальные примеры… В любом случае мы всегда рекомендовали и рекомендуем клиентам новостройки с высокой энергоэффективностью и низкими эксплуатационными расходами…

В целом же я смотрю на ситуацию так: да, коммунальные платежи в Германии высокие, но, если сравнивать покупательную способность населения и масштабы потребительской корзины, для подавляющего большинства они не являются чем-то запредельным.

Семья с доходом €5 тыс. платила коммуналку €200 в месяц. А теперь платит €400. Да, это заметно, но к тотальному обнищанию очевидно не ведёт. После того как цены на коммунальные услуги стабилизировались, люди приняли их. Немножко поворчали и успокоились.

– Другой вопрос. В 2022 году на многих собственников в моменте резко возросла кредитная нагрузка – в первую очередь под удар попали те, кто пользовался плавающей ставкой. Эти проблемы уже тоже в прошлом?

– Да, безусловно. Во-первых, многие в своё время брали кредит с фиксированной ставкой на десять лет – их эта проблема вообще не затронула. Во-вторых, важно понимать типичный портрет немецкого ипотечника. Кредитоспособность заёмщика проверяют очень серьёзно, даже если человек покупает квартиру не для того, чтобы жить самому. И трудовые договоры в Германии очень стабильные. Наконец, если ежемесячный платёж растёт, ипотечник всегда может связаться с банком и реструктурировать кредит.

Изменение спроса на ипотечные кредиты для домохозяйств Германии и влияющие на него факторы

Голубая линия – изменение спроса на ипотечные кредиты, красный столбец – оценка потребителями перспектив жилищного сегмента рынка, зелёный – индекс уверенности потребителей, сиреневый – уровень процентной ставки, коричневый цвет – дополнительные потребности граждан в финансировании (например – в реструктуризации кредита), оранжевый – привлечение альтернативных источников финансирования: накоплений или займов из других банков. Источник: BundesBank

– Можно ли сказать, что сейчас в Германии хорошая возможность для покупателей?

– Да, особенно для людей, имеющих свой капитал, которые не хотят или не могут пользоваться заёмными средствами. На сегодняшний день все потенциальные покупатели понимают, что снижение кредитной ставки, которое неизбежно начнётся в ближайшие месяцы, приведёт к росту стоимости недвижимости. А сами немцы ждут возвращения интересной схемы, когда доход от аренды выше, чем стоимости обслуживания кредита.

– Как практически купить что-то в Германии гражданину России? Это в принципе возможно?

– На рынке есть очень интересные объекты. Мы готовы просчитать экономику от аренды, полностью сопроводить сделку, принять объект в управление. То есть решить задачу пассивного дохода и дать необходимые консультации по налогам и т. д.

А возможностей для практической покупки несколько. Если у инвестора есть средства и статус в Евросоюзе, процедура практически не отличается от той, что работала два года назад.

Если средства инвестора находятся за пределами ЕС, есть два пути. Первый – это оплата недвижимости из третьих стран. Второй вариант – купить квартиру у россиянина, который хочет продать квартиру в Германии. Таких предложений, к сожалению, немного, но этот путь интересный, так как в этом случае возможен и абсолютно легален расчёт в рублях в России. Естественно, при регистрации сделки необходимо приехать в Германию, но в целом процесс идёт удалённо и абсолютно спокойно.

Что касается работы с инвесторами. В течение 15 лет у нас не было офиса в России, мы ВСЕГДА работали удалённо. Это не является проблемой. Разумеется, мы встречаемся с клиентами, знакомимся лично – например, в Москве. После этого мы предлагаем созданное под клиента решение – например, через открытие счетов в третьих странах.

Давайте знакомиться, общаться и находить решения.

12 и 13 апреля эксперты ГК Campus будут рады общению на выставке Property Show в Москве (Тишинская площадь, 1).

Для личной консультации пишите или звоните в WhatsaApp и Telegram.

Реклама. Campus Property Gbr, DE 317013141 (рег. номер), erid: 2SDnjdyqJzu

Хотите инвестировать в недвижимость Германии? Сотрудники Campus Property вас с удовольствием проконсультируют.