Версия
для печати
для печати
На фоне общего падения цен на недвижимость в Германии Берлин выглядит презентабельно.
По данным аналитиков Guthmann, за 2023 год цены здесь снизились всего на 3,2%. Средняя стоимость квадратного метра в феврале 2024 года – €5320.
В то же время арендные ставки выросли на 11,9% за год. Кстати, в Берлине стоимость аренды одна из самых высоких в стране – около €18 за кв. м (для новостроек – на 50% выше). Прибавьте к этому недостаток новых предложений, и становится совершенно ясно, что инвестиции в местную недвижимость очень перспективны.
С этим согласны и аналитики PwC – аудиторской компании из «большой четвёрки» самых авторитетных в мире. Они включили Берлин в топ-5 европейских городов для инвестиций в недвижимость в 2024 году.
Несмотря на то что город давно не разделяет стена, различия на рынке недвижимости всё ещё заметны.
Особенно это касается старого фонда. Для Восточного Берлина характерны панельные дома (Plattenbauten) с типовыми квартирами. В Западном таких гораздо меньше.
На ценах это тоже отражается. Немецкие «хрущёвки» стоят в разы дешевле, чем новостройки, но они тоже востребованы и содержатся в хорошем состоянии.
Интересно, что новая застройка в последние годы шла преимущественно в Восточном Берлине – так что выбор предложений там шире, а цены часто ниже.
|
Район |
Локация |
Вторичный рынок |
Первичный рынок |
||
|
Цена, € / кв. м |
Динамика за год |
Цена, € / кв. м |
Динамика за год |
||
|
Шарлоттенбург (Charlottenburg) |
Запад |
6 160 |
+2,1% |
9 900 |
-10,4% |
|
Фридрихсхайн (Friedrichshain) |
Восток |
5 860 |
+2,9% |
9 130 |
-4,5% |
|
Кёпеник (Köpenick) |
Восток |
4 600 |
-4,8% |
7 050 |
-10,4% |
|
Кройцберг (Kreuzberg) |
Запад |
6 490 |
-6,3% |
9 930 |
-6,0% |
|
Лихтенберг (Lichtenberg) |
Восток |
4 530 |
-2,4% |
6 740 |
+1,5% |
|
Марцан-Хеллерсдорф (Marzahn-Hellersdorf) |
Восток |
3 800 |
-10,3% |
5 280 |
-1,2% |
|
Митте (Mitte) |
Восток |
8 060 |
-9,2% |
11 720 |
-9,8% |
|
Нойкёльн (Neukölln) |
Запад |
4 520 |
-7,7% |
8 500 |
+10,5% |
|
Панков (Pankow) |
Восток |
4 780 |
-5,2% |
7 180 |
-6,1% |
|
Пренцлауер-Берг (Prenzlauer Berg) |
Восток |
6 710 |
-0,9% |
11 460 |
-3,2% |
|
Райникендорф (Reinickendorf) |
Запад |
4 150 |
-4,1% |
7 130 |
-1,5% |
|
Шёнеберг (Schöneberg) |
Запад |
5 750 |
-2,0% |
11 180 |
+2,9% |
|
Шпандау (Spandau) |
Запад |
3 950 |
-2,7% |
6 290 |
+2,1% |
|
Штеглитц (Steglitz) |
Запад |
4 870 |
-0,7% |
7 560 |
-7,6% |
|
Темпельхоф (Tempelhof) |
Запад |
4 380 |
-1,2% |
6 340 |
-5,5% |
|
Тиргартен (Tiergarten) |
Запад |
8 360 |
+5,5% |
10 000 |
-18,5% |
|
Трептов (Treptow) |
Восток |
4 120 |
-5,7% |
6 170 |
-4,1% |
|
Веддинг (Wedding) |
Запад |
4 400 |
-5,1% |
7 400 |
-4,5% |
|
Вайсензее (Weißensee) |
Восток |
4 730 |
-3,6% |
8 360 |
-3,4% |
|
Вильмерсдорф (Wilmersdorf) |
Запад |
6 500 |
-0,9% |
11 300 |
+12,5% |
|
Целендорф (Zehlendorf) |
Запад |
5 270 |
-12,1% |
11 200 |
+11,1% |
Самые дешёвые квартиры Берлина надо искать в районе Марцан-Хеллерсдорф – это большой жилой округ на востоке столицы. Там находится парк отдыха Марцан площадью около 100 га, типовые жилые здания эпохи ГДР, исторические кварталы довоенных времён и, конечно же, новостройки.
Около трети территории города покрыто лесами, садами и парковыми зонами.
Самые известные и живописные – Тиргартен, Трептов-парк, Берлинский ботанический сад (один из крупнейших и старейших в Европе), народный парк Фридрихсхайн, Кёрнерпарк, Грюнвальд (самая большая зелёная зона в городе – около 3 тыс. га).
Выделяется известный жилой комплекс Сесилиенгартен. Он был построен в 20-х годах XX века в стиле модерн и оформлен множеством зелёных зон.
Близость к зелёным зонам, особенно в мегаполисах, влияет на востребованность и стоимость недвижимости. Такие объекты всегда пользуются спросом. А значит, легко продаются и сдаются в аренду, то есть дают перспективы хорошего заработка.
Население Берлина составляет около 3,57 млн человек. Это не только столица, но и крупный финансово-экономический, туристический и культурный центр. А также седьмой по численности городской регион ЕС.
По прогнозам, к 2030 году население Берлина достигнет 3,75 млн. Темпы роста далеко не самые высокие. Но при этом только 15% горожан являются собственниками жилья. Остальные – арендуют.
Это говорит о том, что стабильный постепенно растущий интерес к аренде обеспечен. Даже если вынести за скобки спрос со стороны иностранцев.
Средний возраст жителя города – чуть более 42 лет.
На берлинцев до 45 лет приходится 56% населения. Если брать наиболее экономически активный сегмент – от 25 до 65 лет, – 57%, что обеспечивает потенциально высокий внутренний спрос как на аренду, так и на покупку местной недвижимости.
Кроме того, 22% жителей немецкой столицы – иностранцы более чем из 170 стран мира. Среди них больше всего выходцев из Турции, Польши и Украины.
В 2023-м немецкую столицу посетили 12,1 млн человек. Почти на 16% больше, чем годом ранее. Выросло и количество ночёвок – 29,6 млн (+11,5%). И хоть допандемийных показателей достичь пока не удалось, положительная динамика налицо.
Высок процент внутреннего туризма. Почти две трети отдыхающих – 7,8 млн человек – приехали в Берлин из других городов Германии.
Всё это говорит в пользу инвестирования в местную недвижимость с прицелом на краткосрочную аренду. Тем более что в Берлине нет выраженной сезонности. Можно стабильно зарабатывать на отдыхающих круглый год.
Ночёвки туристов в районах Берлина в 2023 году
Самые востребованные у туристов районы Берлина
Здесь гости столицы проводят больше всего ночей.
Важно, что с 2018 года количество мест размещения для туристов в городе практически не выросло. А значит, конкуренции можно не бояться.
Транспортная система Берлина – одна из самых развитых в Европе. Она включает автобусы, трамваи, паромы, речные трамваи, региональные поезда, а также наземные электрички и метро.
Последние – самые распространённые и удобные виды городского транспорта. Сеть метрополитена включает 10 линий и 173 станции. Железнодорожная сеть городской электрички насчитывает 327 км и включает 16 маршрутов и 166 станций. Благодаря этому жителям комфортно добираться до любой точки города.
Хорошая доступность отдалённых районов города позитивно влияет на интерес к местной недвижимости. Востребованы и центральные, и спальные кварталы.
По данным рейтинга Numbeo (сайт с данными о потребительских ценах в городах мира), Берлин занимает 114-ю строчку из 370 возможных по дороговизне жизни в мире.
Стоимость основных коммунальных услуг (электричество, отопление, охлаждение, вода, мусор) здесь высока – 4-е место из 43 городов Западной Европы. А по размеру арендных ставок Берлин входит в сотню самых дорогих городов мира (из 370).
Впрочем, и зарплаты в Берлине выше, чем в среднем по Германии. Так что местные могут себе позволить платить за жильё.
Это говорит о том, что, несмотря на общую тенденцию по стране, столичная недвижимость вряд ли будет заметно дешеветь.
Источники информации: 1) guthmann.estate, 2) businesslocationcenter, 3) Statistik Berlin-Brandenburg, 4) The Official Website of Berlin, 5) Numbeo
Фото: Unsplash (Silvan Arnet), коллаж wikipedia (Angela M. Arnold, Angela M. Arnold, Angela M. Arnold), wikipedia (Emmridet), wikipedia (Standardizer)
