Версия
для печати
для печати
Ольга Катрич – директор департамента международных проектов Intermark Global
Сергей Струев – старший юрист Intermark Global
***
На рынке четвёртой экономики мира в последние годы сложилась парадоксальная ситуация. Темпы ввода жилья замедлились, снизился спрос. Предложений на рынке всё равно не хватает, а цены снижаются. В третьем квартале 2023 года жильё подешевело на 10,2% к аналогичному кварталу прошлого года, что является крупнейшим падением с 2000 года. К началу 2024 года снижение цен затронуло как многоквартирные, так и частные дома и составило около 7% (данные Destat).
Падение цен не стимулирует немцев покупать. Процент по ипотеке для них является некомфортным. При этом 58% людей живут в арендованных квартирах и домах.
Сочетание высокого арендного спроса и сниженных цен создаёт очень интересные условия для инвестиций со стороны иностранцев. Тем более тех, кто не может рассчитывать на ипотечные кредиты.
Мы разработали инвестиционное решение в Германии с рядом преимуществ.
1. Разумный порог входа
€130 тыс. – минимальная сумма инвестиций в премиальные апартаменты для сдачи в аренду. Располагаются они в «объектах культурного наследия» – отреставрированных и модернизированных замках в землях Саксония и Саксония-Анхальт. Проекты работают или как отели, или как резиденции, предназначенные для проживания людей преклонного возраста, нуждающихся в ежедневном уходе.
2. Гарантированная доходность до 5,48% годовых
На инвестора переоформляется договор аренды с операторами (застройщиками) сроком действия на 10–20 лет без права расторжения – это обеспечивает надёжный высококачественный арендный поток. Выплаты не зависят от коммерческих показателей загрузки объектов, то есть являются безусловными и гарантируются договором.
3. Ежемесячные выплаты
Регулярные выплаты, а также инфраструктура партнёров Intermark, обеспечивающая ежемесячные платежи в любую точку мира, в том числе в рублях на территорию РФ. Возможность индексации арендных ставок защищает инвестора от инфляции.
4. Возможность оплаты в рублях
Оплата может производиться из России напрямую с соблюдением всех необходимых требований законодательства всех заинтересованных стран.
5. Безопасность сделки
Купля-продажа проводится через нотариуса и строго регламентируется немецким законодательством, что гарантирует защищённость всех сторон сделки, а также достоверность сведений о приобретаемом объекте. К приобретению предлагаются конкретные квадратные метры, а не долевое участие.
6. Защищённость инвестора
Немецкий закон надёжно защищает права собственника недвижимости. На сегодняшний день ни один инвестор не был ограничен в правах собственности.
7. Налоговые льготы
Инвестиционные предложения располагаются в объектах, попадающих под режим культурного наследия. Благодаря повышенной ставке амортизации база по подоходному налогу обнуляется.
8. Опция buy back
Этой возможностью можно воспользоваться минимум через пять лет владения объектом. Выкуп по цене первоначальной продажи, за вычетом расходов по сделке, осуществляет застройщик.
На продажу выставлены готовые объекты, поэтому рассрочка не предусмотрена.
Сначала выплачивается депозит в размере €10 тыс. для резервации объекта. После согласования и подписания основного договора с немецким застройщиком, проверки сделки нотариусом и начала перерегистрации права собственности производится уплата основной суммы инвестиций.
Получив всю сумму (в том числе на уплату налогов), нотариус высылает в регистрационную палату заявку на внесение окончательной регистрации и одновременное стирание предварительной. Инвестор становится полноправным собственником.
***
Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). Размер налога варьируется в зависимости от федеральной земли. В Саксонии и Саксонии-Анхальт он составляет 5–5,5%.
Услуги нотариуса в среднем составят 1,5% от стоимости недвижимости.
Ежегодные расходы – уплата налога с дохода. Но поскольку покупается «объект культурного наследния» – замок, сделка попадает под категорию Denkmalschutz. Благодаря этому налогооблагаемая база уменьшается и де-факто составляет 0%. То есть собственник не платит налог на доход физического лица.
В Германии также существуют льготы на продажу. Если между покупкой и продажей недвижимости прошло более десяти лет, собственник (физическое лицо) налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer) не выплачивает.
Можно сказать, что разработка конкретной схемы в большей степени юридическая, а не финансовая задача.
В Германии нет запрета на приобретение гражданами России недвижимого имущества в стране. Российские законы также не ограничивают своих граждан в правах на приобретение недвижимости за рубежом. Но – есть ограничения, касающиеся расчётов за эту недвижимость.
Основное условие проведения платежа с использованием иностранного счёта – его декларирование в Федеральной налоговой службе. То есть, если у вас есть счёт за рубежом и вы его раскрыли, на него можно зачислять до $1 млн в месяц. И затем с него, например, закрывать сделку купли-продажи.
***
Для прохождения процедуры комплаенса на стороне продавца необходимо подготовить ряд документов, объясняющих происхождение денежных средств: налоговые декларации за предыдущие годы, банковские выписки, справки о начислении доходов по ценным бумагам, информацию о состоянии банковского и брокерского счетов и т. д.
.jpg)
Апартаменты в пятиэтажной замковой резиденции в посёлке Уист (в часе езды от Дрездена). Резиденция предназначена для проживания людей преклонного возраста под присмотром.
Объект построен в XVIII веке и сейчас реставрируется. На участке площадью более 3,5 тыс. кв. м разбиты сады в английском и барочном стилях, протекает река Шпрее.
Гарантированная арендная доходность с первого дня покупки.
Обратите внимание! Это не отель – инвестор не может проживать в своей собственности!
***
В чём привлекательность? Арендатором выступает, по сути, немецкое государство. Оно через страховые фонды финансирует оператора (немецкого застройщика) домов-замков. Задача последнего – обеспечить возложенные на него функции по уходу за пожилыми людьми.
Инвестор, как собственник апартаментов, заключает договор аренды с оператором.
***
Пребывание в заведениях такого уровня – удовольствие не из дешёвых – от €2,5 тыс. до €7 тыс. в месяц. Такие расходы могут позволить себе не все, поэтому многие немцы заранее планируют приобретение такой «страховки». На протяжении многих лет они выплачивают взносы в страховые компании, чтобы иметь возможность уже в пожилом возрасте обеспечить себе проживание и уход.
Замок XVI века в стиле барокко на территории 50 тыс. кв. м. Полностью отреставрирован. Работает как отель с ресторанами, барами, спа-центром и конференц-залами, которые арендуются отелем.
Помимо конкретного номера в отеле, инвестор приобретает также долю коммерческой площади пропорционально его метражу. Соответственно, помимо арендного потока от использования номера, собственник получает доход от использования коммерческих площадей.
Основные клиенты – бизнесмены, участники корпоративных мероприятий и компаний DHL, Sparkasse, Deutsche Bahn, Deutsche Bank, Siemens, VW, Telekom, а также различные государственные учреждения.
Квартиры в замке на воде, расположенном на климатическом курорте в коммуне Флехтинген. Замок площадью 6,4 тыс. кв. м отреставрирован и модернизирован в 2021 году. К продаже доступно 100 помещений под квартиры, половина из них уже готовы к проживанию.
Реклама. ООО Интермарк Инвестиции, ИНН 9704117812, erid:2SDnjeG7brZ
Фото предоставлены компанией Intermark Global
