Версия
для печати
для печати
Во Франции нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов (жилые и коммерческие) в любых регионах страны.
Сделка требует тщательной подготовки. Прежде всего, нужно открыть счёт во французском банке. Также, с большой вероятностью, вам понадобятся услуги доверенного лица и / или риэлтора. Кроме того, до заключения основного договора придётся решить, на кого будет оформлено имущество. Возможные варианты: на одного из супругов, на обоих, на специальную компанию по управлению недвижимостью (SCI).
Владение недвижимостью во Франции не даёт автоматического права на получение ВНЖ, однако будет рассматриваться как существенное преимущество. К примеру, собственнику жилья будет проще оформить «визу визитёра», т.к. одно из двух основных требований – наличие постоянного адреса во Франции – он уже выполнил; останется только подтвердить доходы.
При проживании во Франции более 183 дней в году иностранец становится французским резидентом и у него появляется обязанность уплаты всех налогов. В любом случае он также платит налоги на недвижимость в стране. При этом от двойного налогообложения граждане России освобождены.
Начать поиск недвижимости во Франции проще всего со специализированных сайтов с объявлениями. Так вы получите представление о разнообразии предложений и о ценах. Безусловно, мы рекомендуем посмотреть объявления на нашем сайте.
Кроме того, стоит изучить крупные французские ресурсы:
Для знакомства с рынком полезно почитать статьи и новости – из них вы узнаете об особенностях законодательства, ценах, различиях между регионами и специфике самих объектов.
Если вы не готовы уделять этапу поисков много времени, можно сразу нанять агента и сформулировать ему свои пожелания.
Иногда агентства недвижимости или застройщики организуют смотровые туры для покупателей недвижимости во Франции, но чаще будущие собственники сами планируют поездку. Новый вариант, получивший развитие в условиях пандемии, – дистанционный просмотр. Вы остаётесь у себя дома, а агент представляет вам видеообзор недвижимости или едет на объект и показывает вам его в режиме реального времени.
Важный шаг – выбор компании, которая будет сопровождать вас в процессе сделки. Можно обратиться в агентство непосредственно во Франции или искать контакты в вашей стране: в представительстве французской/международной компании или в фирме, у которой есть партнёр во Франции.
Обратите внимание: у французского риэлтора должна быть «профессиональная карта» или сертификат, свидетельствующий о праве оказывать такие услуги.
Если вы не готовы обсуждать детали сделки по-английски или по-французски, выбирайте компании с русскоязычным персоналом или привлекайте к работе переводчиков. Все договоры составляются по-французски, и, если вы не владеете языком свободно, готовьтесь оплатить перевод (и внимательно его прочитать).
По закону, риэлтор не является обязательным участником сделки, поэтому вы можете оформить всё самостоятельно, то есть, сэкономить на гонораре агента и заплатить лишь нотариусу – без его участия обойтись нельзя. Но на практике иностранцу, без знания местных законов и особенностей рынка, сделать это будет затруднительно. Кроме того, обратите особое внимание на цены: иногда при сделке без риэлтора они завышены, так как продавец закладывает сэкономленную комиссию в итоговую цифру.
Итак, нотариус – единственный обязательный посредник при сделке. Он является гарантом её законности и безопасности, и потому он должен проверить юридическую чистоту документов и техническое состояние объекта. Кроме того, все расчёты проводятся через банковский счёт нотариуса. Он также занимается расчётом всех налогов и других сборов по оформлению сделки.
После того как выбор сделан, покупатель и продавец подписывают предварительный договор (compromis de vente) или односторонний договор (promesse de vente) – это более редкий тип соглашения, по сути, резервация объекта для конкретного покупателя.
Несмотря на то, что договор называется предварительным, это полноценный юридический документ, в котором оговариваются все параметры сделки, так что отнестись к нему нужно со всей серьёзностью. В частности, если вы собираетесь взять ипотеку, это должно быть отражено в договоре, как и действия в случае отказа в предоставлении кредита.
До подписания предварительного договора продавец обязан представить покупателю документы о техническом состоянии недвижимости. Также для проведения финансовых операций необходимо открыть счёт в местном банке.
Проверка технического состояния недвижимости
Проверка включает в себя проведение целого ряда диагностических тестов. В частности, измеряется площадь объекта на соответствие заявленному метражу, осуществляется проверка на наличие термитов, а также использование свинца и асбеста при строительстве.
Асбест как строительный материал был запрещен во Франции в 1996 году, после того как выяснилось, что он является причиной многих заболеваний. До того он использовался в качестве утеплителя. Если дом построен до 1 июля 1997 года, продавец обязан предоставить покупателю сертификат на отсутствие асбеста. Но стоит учесть, что документ выдается только на квартиру, а не на общую площадь (лестницы, коридоры и т. д.).
Вероятность обнаружить в своем доме другой запрещенный материал – свинец – невелика, поскольку свинцовые красители использовались в постройках, возведенных до 1948 года. Однако, если свинец присутствует, продавец обязан провести работы по удалению материала.
Помимо этого, должна быть произведена проверка на соответствие электрических и газовых сетей установленным нормам, а также на эффективность их использования. Кроме этого, в экспертизе может быть зафиксировано наличие дополнительных рисков, возникающих вследствие местонахождения объекта.
Все исследования проводятся экспертами, которые, по завершении процедур, выдают продавцу необходимые документы. Стоимость диагностики включена в цену недвижимости.
Если сроки поджимают, предварительный договор подписывается без результатов экспертизы. Но тогда в нем фиксируется, что к моменту подписания основного договора купли-продажи продавец обязан получить результаты проверки и без них покупатель имеет право отказаться от сделки без каких-либо обязательств.
Предварительный договор и задаток
Предварительный договор служит двусторонней гарантией: покупателю – что объект не будет продан никому другому даже по большей цене, продавцу – что покупатель не передумает. Его может составить нотариус или риэлтор, нотариальное заверение не требуется.
Одновременно покупатель вносит задаток: 10% от стоимости объекта (5% – при покупке строящейся недвижимости). Эти деньги будут храниться на специальном банковском счёте нотариуса. Все остальные платежи по сделке также будут проводиться через этот счёт.
По закону, после заключения предварительного договора у покупателя есть 10 дней на то, чтобы отказаться от дальнейшей сделки (délai de rétractation) и вернуть задаток (если в контракте не указаны иные условия расторжения сделки). По истечении этого срока деньги не возвращаются.
Также задаток можно вернуть, если банк отказывает в выдаче кредита или экспертиза на асбест дает отрицательные показатели. Правда, эта возможность существует только в том случае, если в предварительном договоре есть соответствующие условия.
Если сделка срывается по вине продавца, он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
Проверка юридической чистоты
Следует быть готовым к одной особенности французского законодательства. У мэрии каждого города есть право приобрести объект по цене, указанной в предварительном договоре, вместо покупателя (droit de préemption). Задаток в таком случае ему возвращается, но какой-либо дополнительной компенсации покупатель не получает.
Как правило, предварительный договор действует в течение трёх месяцев. В это время нотариус осуществляет проверку юридической чистоты сделки:
В период действия предварительного договора у покупателя также есть время на оформление ипотеки. После получения им согласия банка, а также проведения всех необходимых проверок заключается договор купли-продажи.
Для заключения основного договора купли-продажи стороны встречаются у нотариуса. Он является официальным лицом и представляет интересы покупателя и государства. Задача нотариуса – обеспечить юридическую чистоту сделки, за это он несет профессиональную ответственность, гарантируемую его страховой компанией.
Нотариусов может быть два – у покупателя и продавца. В этом случае нотариус продавца проводит юридическую проверку недвижимости, а через нотариуса покупателя осуществляются расчёты по сделке и заключается договор купли-продажи.
В нотариальной конторе от покупателя (физического лица) потребуют следующие документы:
При оформлении сделки особое внимание будет уделено семейному положению покупателя: состоящих в браке обязательно спросят о супружеском режиме: о том, как распределяется имущество, приобретаемое в браке. Обычно это фиксируется в брачном договоре. В зависимости от него, собственниками недвижимости могут стать оба супруга или только сам покупатель. Также можно совершить покупку через создаваемую специально для этого компанию по управлению недвижимостью (SCI).
После того как договор составлен, нотариус зачитывает его вслух. Если покупатель в недостаточной степени владеет языком, на сделке должен присутствовать присяжный переводчик. Затем в присутствии нотариуса стороны подписывают основной договор купли-продажи – акт продажи (acte de vente).
К моменту подписания основного договора вся необходимая сумма должна быть переведена на счёт нотариуса. При подписании право собственности переходит к покупателю, новый владелец получает ключи от объекта и первичный документ о праве собственности – аттестацию. После этого нотариус переводит деньги на счёт продавца. При подписании купчей покупатель оплачивает услуги нотариуса.
Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость. За этим следит нотариус.
После заключения договора купли-продажи нотариус обязан в течение нескольких дней зарегистрировать нового собственника в специальном регистрационном бюро – Хранилище ипотек (Conservation des hypothèques). В этом учреждении регистрируются все акты по продаже, обмену, дарению недвижимости, а также по оформлению ипотеки.
В целом государственная регистрация занимает два-три месяца. По её завершении новый владелец получает окончательный документ на право владения – свидетельство о собственности.
Если покупатель не имеет возможности приехать во Францию для проведения сделки, её можно оформить удалённо. Однако, если вы покупаете объект для собственного проживания, а не в инвестиционных целях, всё же желательно хотя бы однажды там побывать перед покупкой. Но юридические формальности можно выполнить и без приезда в страну.
Первый этап – предварительный договор. Его нужно будет подписать и отправить из своей страны экспресс-почтой. Для подписания основного договора купли-продажи от иностранного покупателя потребуется доверенность, которую нужно оформить на своего представителя во Франции или непосредственно на нотариуса. Если доверенность оформляется в стране вашего проживания, её надо перевести на французский и поставить апостиль.
Во время пандемии французские нотариусы научились работать дистанционно, так что процедура такой сделки уже отработана.
Дополнительные расходы по сделке покупатель выплачивает нотариусу единой суммой. В неё входят стоимость непосредственно услуг нотариуса и государственные налоги.
Пример расчётов
Воспользуемся калькулятором, который размещён на сайте Национального агентства по жилищным вопросам. Скажем, вы хотите купить квартиру в Париже на вторичном рынке за €500 тыс. В этом случае вам предстоит заплатить:
В ряде случаев предпочтительно покупать недвижимость не на физическое, а на юридическое лицо. Для таких ситуаций существует специальный тип компаний – SCI (société civile immobilière). За счёт его использования можно значительно расширить возможности владельцев, а именно:
Регистрацией такой компании обычно занимается нотариус в период между подписанием предварительного и основного договоров купли-продажи.
Иностранные физические и юридические лица имеют право покупать коммерческую недвижимость во Франции. В первую очередь, популярностью у инвесторов пользуются отели, но есть также спрос на рестораны, магазины, офисные помещения.
Сделка с коммерческой недвижимостью заключается по тем же правилам, с обязательным участием нотариуса.
В отличие от приобретения жилья, развитие предприятия даёт право на ВНЖ. Если сумма инвестиций превышает €30 тыс., а бизнес-план покажется иммиграционной службе перспективным, иностранец может переехать во Францию по программе «паспорт-талант».
К недвижимости такого рода относятся, например, средневековые замки. Их количество во Франции велико, и совершить подобную покупку при наличии соответствующих средств реально.
Однако владение таким объектом накладывает на собственника особые обязательства
Иностранцы тоже могут рассчитывать на ипотеку во Франции. Основным критерием для одобрения кредита является платежеспособность потенциального покупателя.
Условия в банках значительно различаются. По состоянию на осень 2020 года, ставка для нерезидентов находится в диапазоне от 1,25% до 2,25%, первый взнос может составлять всего 10%, но чаще находится на уровне 20% от стоимости жилья. Процент зависит от соотношения личного и банковского финансирования и срока кредита. Необходимое условие – размер выплат не должен превышать трети декларируемых доходов. Нерезидентам ипотека обычно предоставляется на срок до 20 лет.
Заявку на кредит можно предоставлять и заочно, не выезжая из страны вашего проживания. В этом случае документы на подпись будут отправлены заявителю по почте.
При оформлении ипотеки вам также может понадобиться переводчик: для переговоров с представителем банка и перевода документов.
Государство жестко контролирует деятельность застройщика и гарантирует покупателю безопасность. При этом основной договор купли-продажи не может быть подписан до момента возведения фундамента. В документе прописываются стоимость, точное описание объекта, его площадь (возможна погрешность 5%).
Резервационный взнос при покупке жилья у застройщика не может превышать 5% от цены объекта. График внесения платежей примерно следующий:
После окончания строительства покупатель получает досье, свидетельствующее об этом; акты соответствий; свидетельство, выданное мэрией города, и другие документы.
При сдаче объекта в эксплуатацию вступают в силу различные гарантии застройщика:
Немало земель на побережье и в горах Франции не подлежат застройке, поэтому перед покупкой необходимо уточнить, возможно ли строительство на определенном участке. Эту информацию можно получить по местному плану градостроительства района (PLU – Plan Local d’urbanisme). Ознакомиться с ним помогает агент.
При строительстве следует учитывать специальный коэффициент застройки (COS – Coefficient d’Occupation des Sols), который присваивается каждому участку. Например, при его величине 0,4 для участка в 1 тыс. кв. м площадь дома не может превышать 400 кв. м.
Также продавец недвижимости обязан предоставить информацию о загрязнении почвы из-за выбросов промышленных предприятий.
Если участок находится на берегу реки или в горах, в мэрии или префектуре можно запросить сведения о возможности наводнения или схода лавин. Кроме того, при покупке таких земель стоит иметь в виду, что придётся освободить публичный проход вдоль кромки воды или проезд для лыжников.
Так как государство имеет право преимущественной покупки земель, рекомендуется отправить в мэрию запрос, не зарезервирован ли участок для государственных целей.
При покупке земли в радиусе 500 м от памятника истории у властей потребуется получить разрешение на строительство.
Разрешение на стройку предоставляют два сертификата. Первый – Le certificat d’urbanisme ordinaire ou simplifié – уточняет возможный размер здания и зону строительства, но сам по себе не даёт права на застройку. Такое право предоставляет второй сертификат – Le certificat pré-opérationnel ou détaillé. Для его получения необходимо добавить в запрос документ, в котором описаны предполагаемые работы.
Владение недвижимостью на берегу накладывает на собственника определенные обязательства:
Выберите из 5002 предложений в нашем каталоге
Перейти в каталог
