Как купить недвижимость в Албании в 2025 году

Об авторе: Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Задать вопрос

Права и обязанности иностранных покупателей 

Граждане каких стран имеют право покупать недвижимость в Албании

Рынок недвижимости Албании открытый. Иностранцы имеют те же права, что и местные жители, а значит, могут покупать в собственность объекты жилой и коммерческой недвижимости как физические лица на всей территории страны. Исключение – земли сельскохозяйственного назначения. Их можно приобретать либо с уже готовым разрешением на строительство до 3,5 сотки, либо на юридическое лицо. 

Дает ли покупка недвижимости в Албании право на визу и ВНЖ

В 2022 году правительство Албании внесло поправки в закон № 79/2021 «Об иностранцах», который, в частности, закрепил за ними право на получение ВНЖ на основании приобретения недвижимости и утвердил миграционную программу «Владение собственной недвижимостью» и право получения по данной программе временного вида на жительство.

Претендовать на получение статуса резидента можно выполнив следующие условия.

• Необходимо подтвердить право собственности на приобретенный объект недвижимости и его пригодность для проживания. Коммерческие объекты и объекты без подтверждения права собственности (новое строительство, объекты в процессе сдачи в эксплуатацию и пр.) под программу не подойдут.
• Иностранец, претендующий на ВНЖ, обязан владеть не менее чем 50% недвижимого имущества и не менее чем 30 кв. м при одном 100-процентном собственнике, 40 кв. м при двух собственниках (50/50).
• Для сохранения статуса ВНЖ необходимо сохранять приобретенный актив в собственности. Если заявитель планирует в дальнейшем претендовать на ПМЖ и гражданство, он может отсутствовать в стране не более десяти месяцев за пять лет, при этом каждый из периодов отсутствия не должен превышать 180 дней в год.
• ВНЖ предоставляется на срок до одного года с возможностью ежегодного продления. После пяти лет в статусе ВНЖ можно подавать документы на ПМЖ, а еще через два года – на гражданство.

Читайте личный опыт: Как екатеринбуржец выбрал направление для иммиграции, купил недвижимость и оформил ВНЖ Албании по новым правилам

Гирокастра, Албания

Обязанности иностранных собственников недвижимости

Собственнику необходимо ежегодно платить налог – 0,05% от минимальной кадастровой стоимости в конкретном районе для жилой недвижимости и 0,2% для коммерческой.

Важно! Хотя в законодательстве закреплена необходимость платить налоги на имущество, процедура его исчисления и взимания фактически не организована. В крупных городах, например Тиране или Дурресе, большинство собственников платят налоги, а в других городах и регионах – нет. Ставку по налогу утверждают муниципалитеты из расчета за квадратный метр. 

Если собственник сдает недвижимость в аренду – нужно платить налог на прибыль в размере 15% от выручки.

В отличие от большинства прибрежных стран, в Албании пока еще не введен туристический налог. Отсутствует налог на наследство и налог на дарение для родственников по прямой линии.

Знаменитая центральная площадь Сканденберга в столице Тиране

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Процедура покупки недвижимости иностранцами в Албании четко регламентирована законодательством и состоит из нескольких этапов.

Этап 1. Резервация объекта и внесение задатка

Формально необязательный этап, но чтобы закрепить объект за собой, покупатель заключает с продавцом предварительный договор, или договор задатка.

Для его оформления иностранным гражданам необходимо представить заграничный паспорт. Продавец, помимо паспорта, должен представить документы, подтверждающие его право на владение: свидетельство о праве собственности и выписку из реестра недвижимости (картела).

Нотариус блокирует объект в кадастровом агентстве на срок, прописанный в договоре.

Наконец, покупатель вносит задаток, обычно от 10 до 30% от стоимости недвижимости – размер предоплаты зависит от продавца и его готовности снизить сумму.

Обратите внимание! В начале 2025 года правительство Албании усилило борьбу против отмывания денег и обязало сообщать о подозрительных операциях с наличными средствами на сумму более миллиона леков (около €10 тыс.). Для тех, кто в рамки «не помещается», единственный вариант внести задаток – банковский перевод. 

Для подписания договора резервации стороны встречаются у нотариуса лично или через доверенного в присутствии официального переводчика. Дальше нотариус готовит все необходимые документы для сделки и проверяет недвижимость.

Он делает запрос в Национальное кадастровое агентство, которое присылает всю необходимую актуальную информацию об объекте в электронном виде (процесс может занять час, а может месяц). В документе указывается расположение недвижимости, ФИО владельца, площадь, а также сведения об имеющихся обременениях в истории объекта и т. д.

Данная выписка действительна 90 дней, в течение которых должен быть заключен предварительный договор (если его не успели заключить, нотариусу надо делать запрос повторно). 

Этап 2. Заключение договора купли-продажи

На подписании договора купли-продажи обязательно присутствует сертифицированный Министерством юстиции Албании переводчик. В документе указываются личные данные и реквизиты сторон, кадастровый номер недвижимости и ее цена. Затем происходит подписание, закрепление нотариальной подписью и подписью сертифицированного переводчика.

Этап 3. Оплата сделки

После подписания основного договора купли-продажи, согласно действующему законодательству Албании, покупатель перечисляет деньги на транзитный расчетный счет нотариуса, что способствует прозрачности сделки.

Оплата производится согласно установленным в договоре срокам, но не позднее 30 дней с момента заключения договора. В случае если наступила просрочка по платежу, возможно начисление штрафа за каждый день просрочки в размере €3 и выше.

Курортный город Ксамил, Албания

Этап 4. Регистрация права собственности

После того как нотариус заверил договор купли-продажи, сделка регистрируется в Национальном кадастровом агентстве и вносится запись о новом собственнике жилого имущества.

Албанское законодательство предусматривает выдачу свидетельства о праве собственности на имя нового владельца в течение двух – четырех недель после регистрации нотариусом договора купли-продажи в кадастровом агентстве.

Свидетельство может получить как сам покупатель, так и его доверенное лицо. Сегодня свидетельство выдают в электронном виде (нотариус напрямую направляет новому собственнику ссылку для скачивания документа).

Читайте отзывы покупателей недвижимости в Албании

• Спонтанная покупка квартиры для отдыха и сдачи в аренду в Радхиме
• Квартира для отдыха в Саранде
• Инвестиционная квартира «с перспективами» в Дурресе

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Удаленная сделка  

Если новый владелец – гражданин другой страны не может присутствовать при оформлении сделки лично, вместо него на сделке может присутствовать сотрудник албанского агентства недвижимости либо другое лицо, на которое выписана доверенность.

Она должна включать полный объем функций, быть заверена нотариусом и переведена на албанский язык лицензированным переводчиком. Если доверенность оформляет не албанский нотариус, на документ требуется проставить апостиль.

Дополнительные расходы

Налог на приобретение недвижимости

При покупке недвижимости с покупателя не взимаются никакие налоги! А вот продавец обязан уплатить налог 15%.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности

• Сумма пошлины – от €50 и обычно не превышает €100. 
• Если покупается новостройка, придется заплатить еще и муниципальный сбор. Он составляет от 0,1 до 2,5% стоимости договора в зависимости от района Албании.

Оплата услуг нотариуса

Зависит от предоставленных услуг, стоимости объекта и его площади. Гонорар нотариуса составит примерно €450 согласно установленным государственным тарифам (1% от стоимости сделки).

Комиссия риелтора

Обычно делится между покупателем (1%) и продавцом (3%). В некоторых случаях вознаграждение агента уже включено в цену. Иногда комиссия указывается отдельно как фиксированная сумма, поэтому стоит уточнять этот момент у своего риелтора.

Услуги переводчика

Если клиенту потребуются услуги переводчика и этот сервис не включен в комиссионные агентства, то стоимость сопровождения сделки составит от €15 за страницу.

Подключение коммуникаций

При покупке новостройки необходимо оплатить подключение воды и электричества в квартире.

• Заключение нового контракта на водоснабжение – €190
• Заключение нового контракта на электроснабжение – €300

При наличии действующего либо приостановленного контракта возможна его активация и смена владельца за гораздо меньшие средства. 

Берат, Албания

Особенности местного рынка

Цены на недвижимость в Албании

...последние несколько лет стремительно растут. С 2020 по 2024 год в среднем по стране недвижимость подорожала более чем на 30%.

В столице страны и на популярных курортах цены идут вверх еще более интенсивно. Основная причина роста –увеличивающийся внутренний спрос.

Яркий пример – Дуррес – крупнейший портовый город на Албанской Ривьере. В течение последних четырех лет цены на жилье в Дурресе увеличивались примерно на 20% ежегодно. В некоторых районах города стоимость квадратного метра выросла на €0,8–1 тыс., до €1,5–3,5 тыс.

Рядом с морем еще в 2020 году можно было найти апартаменты за €20–40 тыс., а теперь те же объекты стоят в районе €100 тыс.

Рост зарплат 

...также влияет на рост цен. По данным Trading Economics, минимальный размер оплаты труда в Албании подняли с 34 тыс. леков в месяц ($340) в 2023 году до 40 тыс. ($400) в 2024-м. 

Средние ставки по ипотечным кредитам 3–4%

Кредиты берут не только на покупку для собственного проживания, но и в инвестиционных целях, ведь туристическая отрасль в стране процветает. С января по сентябрь 2024 года Албанию посетили почти 10 миллионов иностранцев – лучший показатель за всю историю. Впрочем, иностранцам в Албании получить ипотеку в 2025 году нереально.  

На рост цен также влияет растущий спрос иностранцев, а также албанских эмигрантов, которые переехали за границу, но предпочитают инвестировать в недвижимость своей страны.

И хотя Албания не входит в Европейский союз, даже новости о намерении стать частью ЕС подогревают местный рынок недвижимости.

• Подробный рассказ о причинах роста цен на недвижимость в Албании читайте в нашей статье «Почему квартиры в Албании дорожают: пять причин»

Тем не менее стоимость албанских квадратных метров до сих пор невысока по сравнению с другими странами, имеющими выход к морю. Самые доступные варианты – в пригородах курортных городов. К примеру, в окрестностях крупных курортов найти квартиры 1+1 за €35–50 тыс. тяжело. Цены на студии в 2024 году достигали €60–70.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранный гражданин вправе покупать недвижимость в Албании.
• Владение объектом является отдельным основанием для подачи документов на вид на жительство.
• При покупке недвижимости с покупателя никакие налоги не взимаются.
• Процедура покупки недвижимости для иностранцев в Албании регламентирована законодательством и прозрачна.
• За чистоту сделки отвечает нотариус и риелтор. Участие переводчика обязательно.
• Продавец не может забрать деньги за недвижимость до тех пор, пока покупатель не получит на руки свидетельство о праве собственности.

Если вы присматриваетесь к рынку, задавайте вопросы специалистам на Prian. Они с радостью проконсультируют по любым вопросам.

А для понимания того, что и за сколько продается сегодня в Албании, загляните в нашу базу объектов.

Примеры объектов недвижимости в Албании, которые можно купить прямо сейчас

1 200 €

Квартира в Дурресе, Албания

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в строящемся доме в городе Дуррес, Албания. Квартира расположена в туристическом районе Голем, 300 метров до моря. Есть варианты студий, квартир с 1 и 2 спальнями. Окончание строительства в 2027 году. Возможна рассрочка платежа, оплата по частям. Готовы организовать онлайн показ и удалённое оформление документов, в...

Albania4you

25 000 €

Коммерческая недвижимость в Тиране, Албания

14 м²

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

Продаётся парковочное место

Lux-Albania HOME

42 000 €

Офис во Влёре, Албания

40 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

50 000 €

Квартира в Тиране, Албания

50 м² 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

В продаже апартаменты в строящемся доме. Срок окончания строительства — 2026 год. Дом расположен в городе Тирана, район Камеза. До центра города — всего 4 километра. Район отличается тихим и зелёным окружением.

Lux-Albania HOME

50 000 €

Квартира в Дурресе, Албания

38 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

Продается квартира в строящемся доме город Дуррес, район Черет. Очень близко до моря. Квартира расположена в туристическом районе. Рядом кафе, рестораны, магазины. Дом в стадии строительства, есть разные варианты квартир, планировок. Застройщик предоставляет рассрочку до момента сдачи в эксплуатацию. Готовы организовать онлайн показ...

Albania4you

53 500 €

Квартира в Тиране, Албания

50 м² 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

В продаже апартаменты в строящемся доме. Срок окончания строительства — 2026 год. Дом расположен в городе Тирана, район Камеза. До центра города — всего 4 километра. Район отличается тихим и зелёным окружением.

Lux-Albania HOME

55 000 €

Квартира в Тиране, Албания

50 м² 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

В продаже апартаменты в строящемся доме. Срок окончания строительства — 2026 год. Дом расположен в городе Тирана, район Камеза. До центра города — всего 4 километра. Район отличается тихим и зелёным окружением.

Lux-Albania HOME

55 000 €

Квартира в Дурресе, Албания

50 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Уютная полностью оборудованная студия в шаговой доступности от пляжей Адриатического моря в ближайшем пригороде Дурреса.

ALBANIA EXPERT

57 000 €

Квартира в Дурресе, Албания

36 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Продается квартира в городе Дуррес, Албания. Квартира с террасой 36 кв.м. Без лифта Квартира расположена в туристическом районе Пляж. Рядом кафе, рестораны, магазины, вся инфраструктура. Готовы организовать онлайн показ и удалённое оформление документов, в том числе ВНЖ. Предоставляем полный перечень услуг в Албании - трансфер, прокат...

Albania4you

58 000 €

Квартира во Влёре, Албания

37 м² 1 1 1

Есть свидетельство о праве собственности Район, в котором расположена квартира, — это развитый район со всеми необходимыми для комфортной жизни услугами. Квартира расположена на 5 этаже и имеет естественное освещение в течение всего дня. Орикум расположен в очень выгодном месте, равноудалённом от основных достопримечательностей района...

Lux-Albania HOME

59 900 €

Квартира в Дурресе, Албания

40 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Двухкомнатная квартира "заходи и живи", меблированная в классическом стиле и приятной палитре, находится в круглогодично функционирующем городском районе Пляж в 150 м от моря. Помимо развитой инфраструктуры (супермаркеты, рестораны, аптеки, школы, детские площадки и т.д.) и транспортной доступности до любой точки страны (аэропорт,...

ALBANIA EXPERT

60 000 €

Квартира в Тиране, Албания

65000 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Объект под сдачу

В настоящее время в Тиране, строительный комплекс предлагает на продажу квартиры различных типов, площадью от 65 м2 до 130 м2.

Lux-Albania HOME

60 000 €

Квартира в Дурресе, Албания

39 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в городе Дуррес, Албания. Квартира расположена в туристическом районе Шкемби. Отличный ремонт, 5 этаж без лифта, местоположение 2 линия от моря, шорошая цена. Рядом кафе, рестораны, магазины Готовы организовать онлайн показ и удалённое оформление документов, в том числе ВНЖ. Предоставляем полный перечень услуг в...

Albania4you

66 000 €

Апартаменты во Влёре, Албания

36 м² 1 1 1

Недавно построенный комплекс в Орикуме предлагает отличную возможность для тех, кто ищет тихое и современное место для жизни. Здания оснащены современным оборудованием и предлагают комфортную и уютную обстановку, гармонично сочетающуюся с прекрасной окружающей природой. Комплекс расположен недалеко от пляжа, что обеспечивает быстрый доступ к...

Lux-Albania HOME

67 000 €

Квартира в Дурресе, Албания

56 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в строящемся доме город Дуррес, район Голем. 100 метров до моря. Квартира расположена в туристическом районе. Рядом кафе, рестораны, магазины. Дом в стадии строительства, есть разные варианты квартир, планировок. Застройщик предоставляет рассрочку до момента сдачи в эксплуатацию. Готовы организовать онлайн показ и...

Albania4you

69 000 €

Апартаменты в Дурресе, Албания

46 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уютная двухкомнатная квартира в кедровом бору в шаговой доступности от моря и нового аквапарка. Популярный среди туристов зеленый пригород с новым променадом. 10 минут езды на машине до Дурреса.

ALBANIA EXPERT

70 000 €

Квартира в Дурресе, Албания

65 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

Lux-Albania HOME

70 000 €

Квартира в Дурресе, Албания

65 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Объект под сдачу

Квартира 1+1 / 65 м2 в Големе / Дурресе

Lux-Albania HOME

70 000 €

Квартира в Дурресе, Албания

68 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в городе Дуррес, Албания. Квартира расположена в туристическом районе Мали и Робит Рядом кафе, рестораны. Готовы организовать онлайн показ и удалённое оформление документов, в том числе ВНЖ. Предоставляем полный перечень услуг в Албании - трансфер, прокат авто, аренда апартаментов, ремонт и др. Квартир гораздо...

Albania4you

75 000 €

Апартаменты во Влёре, Албания

70 м² 2 1 1

Район, в котором расположена квартира, — это развитый район со всеми необходимыми для комфортной жизни услугами. Квартира расположена на 6-м этаже и имеет естественное освещение в течение всего дня. Орикум расположен в очень выгодном месте, равноудалённом от основных достопримечательностей района Влёра. Расстояния: Туннель Логара...

Lux-Albania HOME

Посмотреть ещё 104 похожих объекта

Благодарим за помощь в подготовке статьи Эвелину Чела, лицензированного переводчика при минюсте Албании и эксперта компании Lux-Albania HOME, и Майка Б., автора телеграм-канала «В Албании – жить!»

Фото: Unsplash (Secret Travel Guide, Abenteuer Albanien, Polina Rytova, Datingjungle), wikimedia (Pudelek)

Условия цитирования материалов Prian.ru