Версия
для печати
для печати
Рынок недвижимости Албании открытый. Иностранцы имеют те же права, что и местные жители, а значит, могут покупать в собственность объекты жилой и коммерческой недвижимости как физические лица на всей территории страны. Исключение – земли сельскохозяйственного назначения площадью более 1 тыс. кв. м. В этом случае покупателю необходимо открыть юридическое лицо.
Зарегистрировать фирму можно в Албании и на территории страны проживания инвестора. Но иностранное юрлицо купить в собственность землю сможет только создав совместное предприятие с албанцами или зарегистрировав филиал в Албании.
В 2022 году правительство Албании внесло поправки в закон «Об иностранцах», который закрепил за ними право на получение ВНЖ на основании приобретения недвижимости.
Претендовать на получение статуса резидента можно выполнив следующие условия.
Читайте личный опыт: Как екатеринбуржец выбрал направление для иммиграции, купил недвижимость и оформил ВНЖ Албании по новым правилам
.jpg "Гирокастра")
При покупке у застройщика покупатель обязан застраховать жилье. Это требование действует с 1 января 2020 года и касается как резидентов, так и нерезидентов страны. Стоимость такой страховки на десять лет составляет 1% от цены недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.
***
Собственнику необходимо ежегодно платить налог на жилую недвижимость – 0,05% от минимальной кадастровой стоимости недвижимости в конкретном районе для жилой недвижимости и 0,2% для коммерческой. Если собственник сдает недвижимость в аренду – нужно платить налог на прибыль в размере 15% от выручки.
Обратите внимание! В Албании многие собственники сдают недвижимость в аренду нелегально. В конце 2024 года правительство анонсировало создание платформы E-Visitor, которая с 2025 года будет собирать точные данные о количестве посетителей и бронирований с популярных платформ Airbnb и Booking.
В отличие от большинства прибрежных стран, в Албании пока еще не введен туристический налог и нет налога на роскошь. Отсутствует налог на наследство, а налог на дарение составляет всего 3%.
Процедура покупки недвижимости иностранцами в Албании четко регламентирована законодательством и состоит из нескольких этапов.
Чтобы закрепить объект за собой, покупатель заключает с продавцом предварительный договор, или договор задатка.
Для его оформления иностранным гражданам необходимо представить заграничный паспорт, подтвердить наличие средств и показать их происхождение. Продавец помимо паспорта должен представить документы, подтверждающие его право на владение (свидетельство или сертификат о праве на собственность, в народе называемый hipoteka).
В предварительном договоре указываются личные данные и реквизиты сторон, информация об объекте, стоимость сделки, сроки и условия оплаты, дата заключения договора, гарантии. Обязательно прописываются права и обязанности сторон. Договор составляется на албанском и языке покупателя в нескольких экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу.
Затем нотариус блокирует объект в кадастровом агентстве на срок, прописанный в договоре.
Наконец, покупатель вносит задаток, от 10 до 30% от стоимости недвижимости. Размер предоплаты зависит от продавца и его готовности снизить сумму.
Обратите внимание! В начале 2025 года Правительство Албании усилило борьбу против отмывания денег и обязало сообщать о подозрительных операциях с наличными средствами на сумму более миллиона леков (около €10 тыс.). Для тех, кто в рамки «не помещается», единственный вариант внести задаток – банковский перевод.
Для подписания договора резервации стороны встречаются у нотариуса, который проверяет недвижимость. Он делает запрос в Национальное кадастровое агентство, которое в течение пары дней присылает всю необходимую актуальную информацию об объекте в электронном виде. В документе указывается расположение недвижимости, ФИО владельца, площадь, а также сведения об имеющихся обременениях в истории объекта и т. д.
Данная выписка действительна 30 дней, в течение которых должен быть заключен предварительный договор (если его не успели заключить, нотариусу надо делать запрос повторно). За это время покупатель может провести дополнительную проверку объекта, например, если появились разногласия о соответствии границ недвижимости указанным в планировке.
Такую проверку может сделать сертифицированный топограф – разумеется, за счет покупателя. Стоимость работ – около €1 за кв. м.
Оплата объекта проводится в срок от недели (при 100% оплате) до нескольких месяцев (при рассрочке) с момента подписания договора о задатке. Согласно действующему законодательству Албании покупатель перечисляет деньги на транзитный расчетный счет нотариуса, что способствует прозрачности сделки.
Основной договор купли-продажи подписывается, когда покупатель перевел всю сумму по договору на транзитный счет нотариуса.
Если сделка заключается с девелопером, нотариальная купчая или окончательный контракт, который закрепляет за покупателем право владения недвижимостью в Албании, подписывается после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Об этом в государственном реестре делается запись, подтверждающая переход титульных прав собственника.
На подписании окончательного договора купли-продажи обязательно присутствует сертифицированный Министерством юстиции Албании переводчик. В документе указываются личные данные и реквизиты сторон, кадастровый номер недвижимости и ее цена. Затем происходит подписание, закрепление нотариальной подписью и подписью сертифицированного переводчика.
.jpg)
После того как нотариус заверил договор купли-продажи, сделка регистрируется в Национальном кадастровом агентстве и вносится запись о новом собственнике жилого имущества.
Албанское законодательство предусматривает выдачу свидетельства о праве собственности на имя нового владельца в течение 30 рабочих дней (не более) после регистрации нотариусом договора купли-продажи в кадастровом агентстве.
Свидетельство может получить как сам покупатель, так и его доверенное лицо. Сегодня свидетельство выдают как в бумажном, так и в электронном виде (нотариус напрямую направляет новому собственнику ссылку для скачивания документа).
Читайте отзывы покупателей недвижимости в Албании
Если новый владелец – гражданин другой страны не может присутствовать при оформлении сделки лично, вместо него на сделке может присутствовать сотрудник албанского агентства недвижимости либо другое лицо, на которое выписана доверенность.
Она должна включать полный объем функций, быть заверена нотариусом и переведена на албанский язык лицензированным переводчиком. Апостиль на доверенность, составленную на территории другой страны для использования в Албании, проставлять не требуется.
Главное – они здесь ниже, чем в большинстве стран Европы!
При покупке недвижимости с покупателя не взимаются никакие налоги!
Зависит от предоставленных услуг, стоимости объекта и его площади. Гонорар нотариуса составит примерно €150– 450 согласно установленным государственным тарифам (0,23–0,35% от стоимости сделки).
Обычно делится между покупателем (1%) и продавцом (2%). В некоторых случаях вознаграждение агента уже включено в цену.
Если клиенту потребуются услуги переводчика и этот сервис не включен в комиссионные агентства, то стоимость сопровождения сделки у нотариуса стоит от €45 в час, €350 в день.
При покупке недвижимости в новостройке необходимо оформить страховку на десять лет. Это требование действует с 1 января 2020 года и распространяется как на резидентов, так и на нерезидентов страны.
Стоимость страховки на десять лет составит около 1% от цены недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.
При покупке новостройки необходимо оплатить подключение воды и электричества в квартире. Плата производится единоразово в местном отделении коммунальной службы. Ориентировочный размер €170–200 за услугу (включая покупку и установку счетчиков).
.jpg "Берат")
...последние несколько лет стремительно растут. С 2020 по 2024 год в среднем по стране недвижимость подорожала более чем на 30%.
В столице страны и на популярных курортах цены идут вверх еще более интенсивно. Основные причины роста – увеличивающийся внутренний спрос и благоприятные условия ипотечного кредитования.
Яркий пример – Дуррес – крупнейший портовый город на Албанской Ривьере. В течение последних четырех лет цены на жилье в Дурресе увеличивались примерно на 20% ежегодно. В некоторых районах города стоимость квадратного метра выросла на €0,8–1 тыс., до €1,5–2 тыс.
Рядом с морем еще в 2020 году можно было найти апартаменты за €20–40 тыс., а теперь те же объекты стоят в районе €100 тыс.
...также влияет на рост цен. По данным Trading Economics, минимальный размер оплаты труда в Албании подняли с 34 тыс. леков в месяц ($340) в 2023 году до 40 тыс. ($400) в 2024-м.
Кредиты берут не только на покупку для собственного проживания, но и в инвестиционных целях, ведь туристическая отрасль в стране процветает. С января по сентябрь 2024 года Албанию посетили почти 10 миллионов иностранцев – лучший показатель за всю историю. Впрочем, иностранцам без ВНЖ в Албании получить ипотеку в 2025 году почти нереально.
|
Город |
Ставка за сутки в высокий сезон |
Ставка за сутки в низкий сезон |
|
Тирана |
До €50 |
€40 |
|
Дуррес |
До €85 |
€15–30 |
|
Влёра и Саранда |
До €96 |
€60–80 |
|
Другие города |
€70 |
€10–20 |
Источник: Albania News
На рост цен также влияет повышенный спрос иностранцев. На их долю приходится почти каждая третья сделка в стране! В число зарубежных покупателей входят и албанцы-эмигранты, которые переехали за границу, но предпочитают инвестировать в недвижимость своей страны.
И помните, Албания не входит в Европейский союз. Но даже новости о намерении стать частью ЕС подогревают местный рынок недвижимости.
Тем не менее стоимость албанских квадратных метров до сих пор невысока по сравнению с другими странами, имеющими выход к морю. Самые доступные варианты – в пригородах курортных городов. К примеру, в окрестностях Дурреса найти квартиры 1+1 за €35–50 тыс. вполне реально.
Если вы присматриваетесь к рынку, задавайте вопросы специалистам на Prian. Они с радостью проконсультируют по любым вопросам.
А для понимания того, что и за сколько продается сегодня в Албании, загляните в нашу базу объектов.
Фото: Unsplash (Secret Travel Guide, Abenteuer Albanien, Polina Rytova, Datingjungle), wikimedia (Pudelek)
.jpg "Пляж Дерми")
