Версия
для печати
для печати
Консультант – ведущий специалист по недвижимости компании Albania Expert, переводчик Министерства юстиции Албании Татьяна Баллиу.
Рынок недвижимости Албании открытый. Иностранцы имеют те же права, что и местные жители, а значит, могут покупать в собственность объекты жилой и коммерческой недвижимости как физические лица на всей территории страны. Исключение – земли сельскохозяйственного назначения площадью более 1 тыс. кв. м. В этом случае покупателю необходимо будет открыть юридическое лицо.
Зарегистрировать фирму можно в Албании и на территории страны проживания инвестора. Но иностранное юрлицо купить в собственность землю сможет только создав совместное предприятие с албанцами или зарегистрировав филиал в Албании. При этом земля переходит в собственность компании после того, как в неё инвестирована сумма как минимум в размере её троекратной стоимости.
В 2022 году правительство Албании внесло заключительные поправки в закон «Об иностранцах», который закрепил за ними право на получение ВНЖ на основании приобретения недвижимости.
Претендовать на получение статуса резидента можно выполнив следующие условия.
Читайте личный опыт: Как екатеринбуржец выбрал направление для иммиграции, купил недвижимость и оформил ВНЖ Албании по новым правилам
.jpg "Гирокастра")
При приобретении недвижимости с покупателя не взимается никаких налогов. Но он оплачивает услугу перерегистрации объекта на своё имя в Национальном кадастровом агентстве (€90) и вносит небольшой муниципальный сбор, если сделка заключается на первичном рынке. Это единоразовая выплата за переход титульных прав к покупателю от продавца – строительной компании. Размер сбора меняется в зависимости от района страны и варьируется от €3 до €10 за кв. м.
При проведении операций купли-продажи с объектами вторичного рынка муниципальный сбор не взимается.
Также при заключении сделки на первичном рынке (при покупке у застройщика) покупатель обязан застраховать жильё. Это требование действует с 1 января 2020 года и касается как резидентов, так и нерезидентов страны.
Стоимость страховки сроком на десять лет составляет 1% от цены недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.
К слову, оплатить услугу перерегистрации, внести муниципальный сбор и оформить страховку можно у нотариуса.
Собственнику необходимо ежегодно платить налог на жилую недвижимость в размере 0,05% от минимальной кадастровой стоимости недвижимости в конкретном районе и налог с аренды – 15% от выручки.
В отличие от большинства других прибрежных стран, в Албании пока ещё не введён туристический налог и нет налога на роскошь. Отсутствует налог на наследство, а налог на дарение составляет всего 3%.
При желании поиском, выбором и покупкой недвижимости в Албании можно заняться самостоятельно. Но на практике, не разбираясь в особенностях местного законодательства, не зная языка, пройти всю процедуру без помощи специалистов сложно.
Чтобы помочь покупателю определиться с выбором объекта, некоторые агентства организовывают специальные ознакомительные туры на несколько дней. Потенциальный покупатель получает возможность ближе познакомиться со страной, вживую увидеть различные объекты недвижимости, а также проконсультироваться с экспертом.
Профессиональные агентства недвижимости сделают юридическую проверку документов, по которым оформлен объект; удостоверятся, что на нём нет обременений, а также долгов по коммунальным услугам и налогам; узнают, не наложен ли дополнительный запрет в пользу третьих лиц, правомочна ли регистрация права собственности и пр.
Работая с иностранными покупателями агентства недвижимости, кроме полного сопровождения сделки стараются оказать максимальное содействие и после заключения договора купли-продажи. А именно – консультируют по бытовым вопросам, рекомендуют магазины и школы, а некоторые компании могут взять объект в управление.
Процедура покупки недвижимости иностранцами в Албании чётко регламентирована законодательством и состоит из нескольких этапов.
Чтобы закрепить объект за собой, покупатель заключает с продавцом предварительный договор, или договор задатка.
Для оформления договора задатка иностранным гражданам необходимо при себе иметь заграничный паспорт и документальное подтверждение наличия средств и их происхождения. Сумма задатка включается в сумму платы за недвижимость. Продавец, помимо паспорта, должен представить документы, подтверждающие его право на владение (свидетельство или сертификат о праве на собственность, в народе называемый hipoteka).
Для подписания документа стороны встречаются у нотариуса, который в обязательном порядке проверяет недвижимость. Он делает запрос в Национальное кадастровое агентство, которое в течение пары дней присылает всю необходимую актуальную информацию об объекте в электронном виде. В документе указывается расположение недвижимости, ФИО владельца, площадь, а также сведения об имеющихся обременениях в истории объекта и т. д.
Данная выписка из кадастрового агентства действительна 30 дней, в течение которых должен быть заключён предварительный договор (в ином случае нотариусу надо будет делать запрос повторно). За это время покупатель может провести дополнительную проверку объекта, например, если появились разногласия о соответствии границ недвижимости указанным в планировке. Такая проверка осуществляется сертифицированным топографом за счёт покупателя. Стоимость – около €1 за кв. м.
После этого нотариус составляет текст договора и заверяет его. В документе указываются личные данные и реквизиты сторон, информация об объекте, стоимость сделки, сроки и условия оплаты, дата заключения договора, гарантии. Обязательно прописываются права и обязанности сторон. В случае если покупатель не выполняет своих обязательств, он теряет задаток. Если сделка срывается по вине продавца, тогда он возвращает задаток покупателю в двукратном размере.
Договор составляется на албанском и русском языках в трёх-четырёх экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу.
Затем нотариус блокирует объект в кадастровом агентстве на срок, прописанный в договоре. После этого никто не может совершать с недвижимостью никакие юридические действия.
И наконец, покупатель вносит задаток. Обычно это 10–30% от стоимости недвижимости. Размер предоплаты зависит от продавца и его склонности пойти на уступку. Оставшаяся сумма выплачивается постепенно.
Продавец либо даёт расписку покупателю за полученную сумму аванса, либо расчёт осуществляется на транзитный счёт нотариуса и факт передачи наличных средств отражается в договоре. Выплатой задатка покупатель резервирует за собой объект.
Оплата объекта осуществляется в срок от недели (при 100% оплате) до нескольких месяцев (при рассрочке) с момента подписания договора о задатке. Согласно действующему законодательству Албании покупатель перечисляет деньги на транзитный расчётный счёт нотариуса, что способствует прозрачности сделки.
На этом этапе вносится последний платёж. Основной договор купли-продажи подписывается, когда покупатель полностью перевёл всю сумму по договору на транзитный счёт нотариуса.
Если сделка заключается с девелопером, то нотариальная купчая или окончательный контракт, который закрепляет за покупателем право владения недвижимостью в Албании, подписывается после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Об этом в государственном реестре делается запись, подтверждающая официальный переход титульных прав собственника.
На подписании окончательного договора купли-продажи обязательно присутствует сертифицированный Министерством юстиции Албании переводчик с того языка, которым владеет покупатель. Либо основной договор составляется в письменном виде сразу на двух языках: албанском и родном языке покупателя (в четырёх экземплярах), либо переводчиком осуществляется устный перевод договора на албанском и факт присутствия переводчика и полного понимания покупателем исходного текста отражается в договоре на албанском языке.
В документе указываются личные данные и реквизиты сторон, кадастровый номер недвижимости и его цена. Затем происходит его подписание и закрепление нотариальной подписью и подписью сертифицированного переводчика.
.jpg)
После того как нотариус заверил договор купли-продажи, сделка регистрируется в Национальном кадастровом агентстве и вносится запись о новом собственнике жилого имущества. Таким образом осуществляется переход права собственности.
Албанское законодательство предусматривает выдачу свидетельства о праве собственности на имя нового владельца в течение 30 рабочих дней (не более) после регистрации нотариусом договора купли-продажи в кадастровом агентстве.
Свидетельство может получить как сам покупатель, так и его доверенное лицо. Сегодня свидетельство выдают как в бумажном, так и в электронном виде (нотариус напрямую направляет новому собственнику ссылку для скачивания документа).
Читайте отзывы покупателей недвижимости в Албании
Если новый владелец, будучи гражданином другой страны, не может присутствовать при оформлении сделки лично, вместо него может явиться сотрудник албанского агентства недвижимости либо иное надёжное физическое лицо.
Важно правильно оформить на него доверенность на представление ваших интересов в присутственных местах Албании. Она должна включать полный объём функций, быть заверена нотариусом и переведена на албанский язык лицензированным переводчиком. Апостиль на доверенность, составленную на территории России с целью использования в Албании, проставлять не требуется.
Здесь расходы ниже, чем в большинстве стран Европы!
При покупке недвижимости с покупателя не взимаются никакие налоги!
Сумма высчитывается в зависимости от предоставленных услуг, стоимости объекта и его площади. Гонорар нотариуса составит примерно €150- €450 согласно установленным государственным тарифам (0,23%-0,35% от стоимости сделки).
Комиссия агента по недвижимости делится между покупателем (1%) и продавцом (2%). В некоторых случаях вознаграждение агента уже включено в цену.
Если клиенту потребуются услуги переводчика и этот сервис не включён в комиссионные агентства, то стоимость сопровождения сделки у нотариуса стоит от €45/час, €350/день.
При покупке недвижимости в новостройке необходимо оформить страховку на 10 лет. Это требование действует с 1 января 2020 года и распространяется как на резидентов, так и на нерезидентов страны.
Стоимость страховки на десять лет составит около 1% от цены недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.
При покупке новостройки необходимо будет заплатить за подключение воды и электричества в квартире. Плата производится единожды в местном отделении коммунальной службы в размере €170–200 за услугу (включая покупку и установку счётчиков).
.jpg "Берат")
Албания не входит в Европейский союз. Но новости о намерении стать частью ЕС подогревают местный рынок недвижимости. На росте цен сказываются и увеличивающиеся расходы на проведение строительства (к слову, на долю этого сектора приходится около 10% албанской экономики).
Затраты на строительство в балканской стране в первом квартале 2022 года выросли на рекордные 5% в ежегодном эквиваленте. Для сравнения, в этот же период прошлого года рост составлял 0,6%. Главным образом это происходит из-за повышения цен на строительные материалы и электроэнергию. Стоит отметить и повышение интереса к инвестициям в квадратные метры в связи с недавно появившейся возможностью претендовать на получение ВНЖ на основании приобретения недвижимости.
В результате совокупности факторов за последние семь лет недвижимость Албании выросла в цене больше чем на 50%, сообщает центробанк страны. Цены в 2021 году выросли на 8,4%. Самый значительный рост аналитики отмечают в столице Тиране, где квартиры и коттеджи подорожали примерно на 12,3%.
Даже пандемия не стала помехой для жилищного рынка Албании. В первом полугодии 2020-го цены на недвижимость в среднем поднялись на 4,9%. Не было отмечено спада активности девелоперов и существенного снижения темпов строительства в Албании. Данные албанского Национального статистического института показывают, что разрешения на строительство выдавались даже в пик пандемии (за исключением побережья).
После отступления кризиса активность строительной индустрии начала расти.
Так, в первом квартале 2022 года количество выданных разрешений на реализацию девелоперских проектов увеличилось почти на 60% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Возможно, это связано с тем, что в последнее время в стране растёт кредитование застройщиков.
Тем не менее стоимость албанских квадратных метров до сих пор невысокая по сравнению с другими странами, имеющими выход к морю. Самые доступные варианты – в пригородах курортных городов. К примеру, вблизи Дурреса легко найти квартиры по цене от €550 за кв. м. В итоге купить хорошую студию или квартиру 1+1 за €35–50 тыс. всё ещё вполне реально. Однако ценник в прибрежных городах, где изначально наблюдался дефицит квартир небольшого метража (Влера, Саранда), стартует уже с €45 тыс.
Покупают албанские дома и квартиры как местные жители, так и нерезиденты (в том числе албанцы, которые проживают за пределами страны).
Средний срок продажи квартир в целом по стране немного вырос по сравнению с первым полугодием 2022 года. В Тиране время экспозиции составляет 9,4 месяца, что почти сопоставимо с результатами первых шести месяцев года. А вот для прибрежной зоны среднее время продажи выросло с 7,6 месяца в начале года до 11–12,9 месяца.
Фото: Unsplash (Secret Travel Guide, Abenteuer Albanien, Polina Rytova, Datingjungle), wikimedia (Pudelek)
.jpg "Пляж Дерми")
