Версия
для печати
для печати
(10).png)
Когда в 2014 году мы готовили материал о топовых курортах Албании, мы говорили о каждой локации отдельно. Сегодня объективнее рассуждать о курортах в целом – из-за комплексного подхода властей к их преобразованию.
За последние десять лет цены на недвижимость вдоль всего побережья выросли в 2–4 раза. Наиболее востребованными и дорогими по-прежнему остаются центральные набережные курортных городов, но с одной важной оговоркой – все они полностью преобразились.
Если раньше это были простые, построенные еще в социалистическом прошлом променады, то сегодня это современные европейские набережные с продуманной инфраструктурой. Особенно масштабные изменения коснулись Дурреса и Влёры, где набережные продлили на 15–20 км, обустроив широкие прогулочные зоны и общественные пространства, велодорожки, зоны озеленения. Яркое преображение заметно и в компактной Саранде, где набережную обновили полностью.
Это не только повысило привлекательность городов для туристов, но и значительно усилило интерес инвесторов к местной недвижимости.
Сегодня центральные набережные предлагают круглогодичную инфраструктуру, и цены здесь соответствующие: новостройки на первой-второй линии продаются по €1900–3500 за квадратный метр. Чем дальше от моря, тем дешевле.
На вторичном рынке минимальный порог входа начинается от €45–55 тыс. евро за студии, за однушки просят еще больше. Для сравнения, в 2014 году цены на первой линии стартовали от €18–20 тыс.
Самыми доступными вариантами по-прежнему остаются относительно удаленные локации – например, за автострадой в том же Дурресе, на третьей линии и далее во Влёре и в верхней части гористой Саранды. В 2014 году такие объекты стоили €400–450 за кв. м, к 2020 году цены поднялись до €650-750. Сейчас же минимальная стоимость квадратного метра – €1000.
Эксперт отмечает, что до 2020 года, пустующие новостройки в прибрежных городах даже вызывали обеспокоенность у местных властей. Однако сейчас спрос есть даже на удаленные объекты, и наметилась такая тенденция после пандемии.
Дело в том, что Албания одной из первых в Европе открылась после ковидных ограничений, и это спровоцировало настоящий туристический бум, который и по нынешнее время не идет на спад, а лишь набирает обороты.
(1).png)
Тогда страна внезапно привлекла внимание соседей-европейцев, и началось активное развитие инфраструктуры: строительство дополнительных международных аэропортов, развязок, туннелей, предлагающих удобную альтернативу горным серпантинам, реализация проектов запуска скоростных поездов, открытие цепочек всемирно известных отелей и местных 4-5-звездочных гостиниц по всему побережью и т.д., что вкупе повлекло увеличение турпотока на 20-25% ежегодно.
Так, в первом квартале 2025 г., по данным ООН, Албания заняла первое место в Европе по количеству въездов иностранных туристов, что составило +136% по сравнению с 2019-м.
Кроме того, расширяют свое присутствие авиакомпании, на рынок выходят новые перевозчики, добавляются десятки рейсов каждый год. Все это привело к тому, что в 2024 году иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 17%, по сравнению с предыдущим годом, по данным ЦБ Албании.
Логично, что если раньше первую-вторую линию можно было взять дешево (€20–30 тысяч), то вглубь никто и не уходил. Время прошло, и начали покупать подальше.
По словам Татьяны Баллиу, начиная с 2020–2022 годов и по сегодняшний день активно скупают вообще всё, что есть на побережье, даже в отдалении. Благодаря развитию внесезонной/круглогодичной инфраструктуры людей не пугает условная автострада на пути к пляжу или более удаленный от центральной набережной район, потому что до моря можно дойти пешком по мосту, доехать на транспорте…
И все-таки если выделять наиболее интересные локации Албании для инвесторов, список будет таким же, как и раньше.
Крупнейший портовый город с развитой инфраструктурой, близкий к Тиране и к главному международному аэропорту (20 минут на скоростном поезде, который планируют запустить в 2026 году).
(2).png)
После 2020 года началось активное развитие круглогодичной инфраструктуры даже в ранее отдаленных от центральной части районах. И довольно серьезно повлияли на это наши покупатели недвижимости.
Так, например, в Дурресе есть всем известный, плотно застроенный, развитый район Большой пляж. Благодаря тому, что после 2022 года наши поехали туда за недвижимостью, сейчас в этом квартале все ориентировано на круглогодичное проживание, а не только сезонное.
Такой же толчок к развитию получил район Старый Пляж во Влере, а также до недавнего времени чисто летний курортный городок Саранда. Хотя инвесторов с постсоветского пространства основными покупателями назвать трудно. Первенство остается за ближайшими географическими соседями – косоварами, итальянцами, македонцами, а также поляками, чехами, скандинавами.
.JPG)
Здесь в 2026 году откроется новый аэропорт, который примет трансатлантические рейсы.
Компактный албанский курорт напротив греческого острова Корфу с аэропортом (30 минут на скоростной лодке).
(3).png)
Три ключевых города албанского побережья – Дуррес, Влёра и Саранда – переживают настоящий строительный бум, и одним из катализаторов роста сектора недвижимости стало появление крупных международных девелоперов.
Так, в Дуррес зашел большой девелопер Emaar, который строил Бурдж-Халифу и целые кварталы Дубая. Сейчас же компания реализует масштабный проект в Албании стоимостью €3 млрд: на центральной набережной растет премиальный квартал, объекты в котором стартуют от €150 тысяч. Для Албании это беспрецедентный уровень!
Во Влёре идёт не менее амбициозный проект, аналог дубайских жилых комплексов – Vlorа Marina. Местные застройщики превращают портовую зону в элитный квартал первой линии с полной инфраструктурой.
Саранда – самый компактный из трёх городов – уже практически исчерпал свободные площадки для застройки в центре. Новые проекты смещаются в пригороды, которые фактически стали частью города благодаря развивающейся инфраструктуре.
Многие районы, которые еще недавно считались пригородными и/или сезонными, теперь официально включены в городскую черту, например, часть района Шкемби в 6 км от центра Дурреса или Разим в 10 км от Влеры. Города расширяются, поглощая окрестности, растут и цены, открывая новые возможности для инвестиций.
.jpg)
Ещё десять лет назад албанское побережье между Влёрой и Сарандой считались последними дикими пляжами Европы, уединенными бухтами с кристально чистой водой, куда редко ступала нога туриста. Сегодня каждый уголок Албанской Ривьеры исследован, здесь активно возводят элитные коттеджные поселки с ценниками от €2500 за квадратный метр.
(4).png)
Это уже не просто курортная недвижимость, а премиальный сегмент с пляжами, отмеченными «Голубым флагом», и видовыми виллами класса люкс с персональными бассейнами. Квартиры в новых комплексах оцениваются в €500 тысяч и выше, а цены на виллы стартуют от миллиона.
Для сравнения: в континентальной Европе за такие деньги, безусловно, тоже можно получить отдельно стоящий отличный дом, но скорее всего, «в середине нигде», здесь же – в новой эксклюзивной закрытой резиденции с премиум обслуживанием на первой линии Ионического моря.
Инфраструктура соответствует высоким стандартам: частные пляжи, марины для яхт, вертолетные площадки и продуманные ландшафтные зоны. При этом застройка ведется с учетом экологических норм: власти строго контролируют процесс, чтобы минимизировать вырубку лесов и сохранить природный баланс. Каждый проект проходит тщательную проверку.
Единственный албанский остров на стыке Ионического и Адриатического морей.
(5).png)
Албании, в отличие от соседней Греции, достался всего один остров под названием Сазан. Во второй половине прошлого века здесь располагалась военная база, в 90-е он пришёл в упадок и был заброшен.
Сегодня интерес к острову проявляет Иванка Трамп и ее муж бизнесмен Джаред Кушнер. В публичном пространстве они заявили о своем желании создать здесь элитный курорт, аналог черногорского Свети Стефана, еще более эксклюзивный.
На данный момент утвержденного проекта нет, но супруги неоднократно посещали Албанию, изучая потенциал Сазана. Говорят, сейчас разрабатывается мастер-план, детали которого, как ожидается, станут известны уже в этом году.
Власти, разумеется, с энтузиазмом смотрят на эту идею: это возможность превратить заброшенную территорию в премиальный туристический кластер.
Сейчас Сазан пустует. О прошлом напоминают лишь полуразрушенные советские бараки. Но если проект Трамп и Кушнера будет реализован, здесь появится курорт высочайшего уровня с сохранением природного ландшафта: по публичным заявлениям, застройка займёт лишь 8-10% территории, а остальное останется нетронутой зеленой зоной.
.JPG)
До 2019-2020 годов на албанском побережье действовал негласный мораторий на строительные разрешения, их выдавали буквально единицам, и только крупным игрокам с проектами элитной малоэтажной застройки.
С 2020-2021 годов политика изменилась: власти начали активно выдавать десятки разрешений, но с жесткими требованиями к качеству и экологичности. И если раньше контроль застройки был формальным, то теперь государство пристально следит за соблюдением норм на всех этапах, от проекта до сдачи объекта. Качество материалов и технологии строительства значительно выросли, что позволяет предлагать более качественное жилье.
Сейчас наблюдается лояльность к проектам европейского уровня: малоэтажным элитным комплексам с виллами и коттеджами, жилым резиденциям с бассейнами и озеленением, спортивными площадками и парковками, закрытым ЖК турецкого или европейского типа с продуманной инфраструктурой.
Албания полностью перевела кадастровые услуги в электронный формат, закрыв все физические отделения. Система стала прозрачнее, процедуры легче в исполнении.
Даже иностранцы получают полный доступ к государственным порталам, но для нерезидентов доступ несколько ограничен.
С 2022 года Албания ввела программу по выдаче ВНЖ при покупке недвижимости. Минимального ценового порога нет, главное иметь официально зарегистрированную собственность при установленном минимуме жилой площади в 30 кв.м. на 1 человека, 40 кв.м. на двоих и т.д.
Интересно, что эта программа не запрещает трудоустройство, также возможно воссоединение семьи с родителями – пенсионерами – и детьми до 30 лет.
Рост турпотока очень повлиял на арендный рынок – он за последние 5 лет пережил взлет. Сегодня средняя доходность колеблется в пределах 7–15%, в зависимости от типа объекта, локации и вида сдачи (посуточная/помесячная).
И ожидается, что рост ставок продолжится на этом же уровне: страна перестает быть чисто сезонным направлением, и аренда на центральных набережных и в ближайших пригородах востребована круглый год.
(6).png)
Помимо стандартных краткосрочных инвестиций в виде покупки квартир под апарт-отели для сдачи через Airbnb и Booking, среди местных и иностранных инвесторов в последние годы набирает популярность «флиппинг», т.е. покупка «бабушкиных квартир» на 1–3 линии, затем недорогой косметический ремонт и меблировка в скандинавском стиле и мгновенная перепродажа в 1,5-2 раза дороже, благодаря постоянно растущему спросу.
По мнению эксперта, рынок недвижимости Албании можно разделить на два периода: допандемийный и после. Основной бум пришелся, конечно, на время после пандемии. До 2020 года цены росли за счет развития инфраструктуры и умеренного интереса к стране, настоящий скачок произошел после.
(7).png)
На контрасте с совершенно смешными ценниками 2014 года можно было бы предположить, что возможность выгодной инвестиции в страну упущена и цены на недвижимость к 2025 году уже достигли своего потолка, но это не так.
Сегодня уже можно утверждать, что даже без учета грядущего вступления Албании в ЕС (хотя очевидно этот процесс станет дополнительным стимулом для удорожания недвижимости!), присутствуют базовые факторы, гарантирующие дальнейшее интенсивное развитие сектора недвижимости:
· в стране стабильная политическая и экономическая обстановка,
· власти уделяют особое внимание развитию урбанистики, городской и туристической инфраструктуры на побережье,
· принимаются законодательные акты, способствующие улучшению инвестиционного климата, регуляции деятельности акторов сектора недвижимости (девелоперов, риэлторов, нотариусов), расширению прав и привилегий иностранных покупателей (ВНЖ по недвижимости, доступ к гос. порталам) и крупных инвесторов (увеличение прозрачности тендеров).
Татьяна напоминает, что покупатели так же, как и 2014 году, не платят налог на покупку недвижимости в Албании, лишь единоразовый сбор кадастровой палаты, который в большинстве случаев не превышает нескольких сотен евро. В стране все еще нет даже полноценного ежегодного налога на содержание недвижимости.
Что касается процедуры продажи недвижимости, предполагающей налог в размере 15% от прибыли, то даже здесь власти дают сэкономить иностранцам. Во-первых, в Албании нет минимального срока владения недвижимостью. Во-вторых, в конце 2025 года ожидается очередная налоговая амнистия по переоценке недвижимости, когда те самые 15% можно будет заранее сократить до 5%.
Кроме того, со следующего года Албания планирует принимать трансатлантические рейсы из Америки и Канады. Так, в аэропорту Тираны практически достроили новый терминал и взлетно-посадочную полосу для больших боингов. А аэропорт во Влёре изначально строился под трансатлантические рейсы.
(8).png)
Упомяну несколько неожиданный фактор поддержки сектора недвижимости – албанцы-мигранты, которые не просто везут все заработанные за рубежом деньги обратно в страну, но инвестируют в первую очередь именно в недвижимость на побережье, чтобы сначала ее сдавать, а затем репатриироваться на родину и в старости жить на родном Средиземноморье (что сейчас делают пенсионеры-итальянцы и скандинавы).
При запуске рейсов из Северной Америки им станет еще проще добираться на родину, поэтому мы ожидаем очередную волну спроса и виток цен в ближайшее время.
По мнению Татьяны, все это поддерживает рынок жилья не хуже турпотока. Так что цены точно будут расти и дальше. Возможно, не такими высокими темпами, как раньше, но стабильно.
Люфт цен между актуальными и прогнозируемыми в любом случае будет, заработать можно. Понятно, что больше всех выиграли те, кто инвестировал в албанскую недвижимость еще в 2014 году, но и сейчас, на этапе активного развития инфраструктуры и туризма, есть шанс выгодно зайти на рынок. Это касается не только долгосрочных вложений (перепродажа), но и краткосрочных (сдача в аренду).
Кроме того, не стоит забывать, что покупка недвижимости дает право на вид на жительство, что делает Албанию привлекательной не только для инвестиций, но и для переезда.
Фото предоставлены Татьяной Баллиу
