Версия
для печати
для печати
В Великобритании нет ограничений на покупку недвижимости для резидентов других стран.
Объект можно приобрести в свободное владение (freehold) или долгосрочную аренду (leasehold). Свободное владение подразумевает, что и земля, и все расположенные на ней постройки находятся в собственности владельца.
При долгосрочной аренде право собственности распространяется только на строения, а земля передаётся от владельца новому покупателю в аренду на длительный период – от года до 999 лет. При покупке следует заранее узнавать продолжительность аренды земельного участка, а также сумму регулярных выплат. Небольшой срок аренды может снизить стоимость объекта.
С точки зрения рисков между этими двумя статусами – freehold и leasehold – нет разницы. Законодательство строго охраняет покупателя, который при приобретении в leasehold может быть уверен, что владелец земли самопроизвольно не расторгнет договор аренды.
Помимо двух упомянутых и самых распространённых, в Великобритании существуют следующие варианты собственности.
Share of Freehold – недвижимостью владеет коллектив «лизхолдеров» (арендаторов жилья). Чаще всего такой тип владения распространяется на многоквартирные дома. Это означает, что вы владеете квартирой на правах аренды плюс долей безусловного права собственности на всё здание, в котором она находится, и на землю, на которой стоит это здание. В этом случае платить земельную ренту не нужно.
Сommonhold – владение с элементами общественной собственности. Квартира в этом случае принадлежит владельцу, а общие помещения (лестницы, лифты и пр.) – «ассоциации собственников жилья».
Покупка недвижимости не гарантирует получения ВНЖ или гражданства страны.
Изучать предложения о продаже недвижимости в Великобритании можно в интернете, специализированных печатных изданиях и на тематических выставках.
Посмотрите базу недвижимости в Великобритании на Prian.ru. К нам на портал загружают объекты, которые обычно пользуются спросом у иностранцев. Вы можете также оставить заявку на подбор недвижимости по вашим требованиям – риелторы сами вышлют подборки подходящих вариантов.
Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Великобритании.
Также есть множество сайтов на английском языке для поиска недвижимости – перечислим некоторые из них:
В сделке обычно участвуют агент, продающий недвижимость (его услуги оплачивает продавец); два юриста, оформляющие недвижимость, – один со стороны продавца, другой со стороны покупателя; сюрвейер (surveyor), которого назначает покупатель для проверки качества недвижимости и её оценки (по желанию). Если используется ипотека, сюрвейер назначается банком. В некоторых случаях покупатель приобретает недвижимость через своего агента, который занимается подбором объекта, подходящего под заданные параметры и пожелания.
Проверкой состояния недвижимости и чистоты сделки занимается исключительно юрист покупателя. Именно он взаимодействует с юристом продавца и другими организациями.
Стоит отметить, что сделками с недвижимостью занимаются особые юристы, conveyancers. Это особая «каста», их работу контролирует Общество юристов – Law Society. У каждой юридической компании есть страховка, покрывающая страховые случаи, возникшие вследствие человеческих ошибок.
Смотрите список компаний, которые работают на рынке Великобритании и могут проконсультировать вас по-русски.
Начинать стоит с определения параметров желаемой недвижимости. В зависимости от ваших целей – для собственного проживания или для инвестиций – они могут варьироваться. Нужно понимать различие между районами и даже улицами, учитывать тип объекта, бюджет покупки, наличие сада, гаража, этажность, удалённость общественного транспорта и т. д. Если покупатель не обладает достаточной информацией, то лучше предварительно побеседовать с агентом по поиску недвижимости.
Одновременно с поиском дома или квартиры необходимо задуматься о выборе юриста, который будет вести сделку со стороны покупателя, а также подготовить денежные средства, так как их наличие необходимо будет продемонстрировать уже в начале переговоров о покупке.
После того как объект покупки найден, покупатель (или его представитель) делает продавцу предложение о покупке (offer). Этот документ оформляется агентом или юристом покупателя. Он не имеет юридической силы. Именно на этой стадии согласовываются с агентом по недвижимости условия резервирования. Здесь учитываются готовность продавца, сроки оформления, популярность объекта и состояние рынка недвижимости.
Чаще всего просто делают предложение о покупке, где указывают обещаемый срок закрытия сделки, предлагаемую цену, финансовую ситуацию покупателя. Если на дом или квартиру берут кредит, то необходимо представить письмо из банка, гарантирующее одобрение ипотечного займа, а если используются личные средства, то требуется письмо из банка, подтверждающее их наличие.
Необходимо понимать, что в случае получения нескольких предложений о покупке продавец часто делает выбор, учитывая не только предлагаемую сумму, но и положение покупателя и гарантии закрытия сделки.
Когда продавец принял предложение о покупке, юрист покупателя получает от юриста продавца пакет документов на недвижимость для проверки данных о собственниках и записей в земельном кадастре. По результатам проверки он готовит отчёт о правах владения, который предоставляется покупателю на изучение перед обменом контрактами.
В ходе юридической проверки покупатель может заказать отдельную техническую и инженерную проверку (survey) помещений, для того чтобы получить отчёт о состоянии конструкций, использованных строительных материалах и рекомендации по необходимым строительным работам.
Проверка технического состояния недвижимости очень рекомендована для своевременного выявления потенциальных проблем.
Если по результатам проверки покупатель не меняет своего намерения совершить покупку, то подписывается договор купли-продажи и происходит обмен (подписывается два экземпляра). При обмене выплачивается задаток в 10% от стоимости, и сделка фиксируется. Отказаться от сделки после подписания договора очень сложно.
Если покупатель или продавец всё же по какой-либо причине хотят выйти из сделки, то другая сторона может потребовать депозит в 10% от цены, дополнительную компенсацию или даже заставить завершить сделку через суд.
В договоре прописывается дата завершения сделки. Обмен контрактами и завершение транзакции могут пройти в один и тот же день, но это только в случае, если недвижимость приобретается без привлечения банковского финансирования. Дата завершения сделки не может быть изменена после подписания договора.
На завершающем этапе сделки покупатель переводит оставшуюся сумму на счёт своего юриста, откуда деньги поступают на счёт юриста покупателя.
После этого покупателю передаются права собственности, и он платит гербовый сбор (stamp duty land tax). Покупка регистрируется в Государственном управлении Великобритании по налоговым и таможенным сборам (HMRC), куда необходимо отправить свидетельство об уплате гербового сбора в Земельный кадастр (Land Registry).
Заплатить гербовый сбор необходимо в течение 14 дней со дня заключения сделки. За несвоевременную уплату могут наложить штраф около €100–200.
Регистрацию оформляет юрист покупателя после завершения сделки и получения ключей. В среднем она может занять от двух до шести недель в зависимости от загруженности Земельного кадастра.
Приобрести недвижимость можно без личного визита в Великобританию.
Для этого достаточно предоставить вашему юристу доверенность на совершение сделки. Вся переписка ведётся по электронной почте, подписанные документы можно отправить курьером, личных встреч с продавцом нет. Все документы тщательно проверяют.
Для идентификации личности юристы просят фото клиента с открытым паспортом. Адрес проживания покупателя можно подтвердить, к примеру, квитанцией на оплату коммунальных услуг. Доходы лучше подтверждать справкой 2-НДФЛ или выпиской о доходах с бизнеса и пр. Подписанный договор отправляется экспресс-почтой.
Денежные средства за сделку клиент переводит на счёт британского юриста, а он в свою очередь переведёт их на счёт застройщика или юриста продавца. Также ваш юрист отправит документы в Земельный кадастр, чтобы зарегистрировать право собственности.
Крупнейшей статьёй расходов при покупке является гербовый сбор (stamp duty – подробнее о налоге на государственном сайте по-английски), который рассчитывается в зависимости от стоимости и может достигать 15%.
Для физических лиц гербовым сбором облагаются сделки, сумма которых превышает €146 615 (для жилой недвижимости) и €175 939 (для коммерческой недвижимости и земельных участков). Stamp duty как резиденты, так и нерезиденты страны выплачивают единоразово в момент совершения сделки.
Ранее вся собственность облагалась гербовым сбором по единой ставке, однако с 4 декабря 2014 года налог рассчитывается по прогрессивной шкале: его сумма зависит от разницы между стоимостью недвижимости и установленным порогом ставки.
Cтавки гербового сбора для физических лиц в Великобритании (жилая недвижимость), согласно данным официального сайта правительства Великобритании, составляют:
Так, при покупке недвижимости стоимостью €346 013 гербовый сбор составит €5 571:
Для юридических лиц при сделках с недвижимостью стоимостью более чем на €586 463 гербовый сбор взимается по ставке 15%.
Что же касается Шотландии, то с 1 апреля 2015 года при покупке недвижимости гербовый сбор здесь не взимается. Однако покупатель недвижимости должен уплатить налог на сделки с землёй и строениями (land and buildings transaction tax), который также рассчитывается по прогрессивной шкале и составляет от 2 до 12% стоимости приобретаемого жилья.
В Ирландии с 1 апреля 2018 года при покупке недвижимости гербовый сбор также заменили налогом на сделки с землёй и недвижимостью (land transaction tax). Размер налога также варьируется от 2 до 12% стоимости приобретаемого жилья.
Особый порядок уплаты гербового сбора применяется в случае покупки двух и более объектов недвижимости у лиц, с которыми покупатель состоит в родственных или партнёрских отношениях; покупки недвижимости в долевую собственность; перехода права собственности в результате заключения брака, гражданского партнёрства, развода, по завещанию; перехода права собственности к компании. Также гербовый сбор уплачивается по новым ставкам и порогам, если недвижимость используется:
Повышенная ставка гербового сбора в таких случаях варьируется от 3 до 15%.
А для покупателей своего первого жилья стоимостью до €586 463, наоборот, предусмотрена налоговая льгота.
Вы заплатите:
Необходимо также отметить, что с 1 апреля 2021 года размер гербового сбора для нерезидентов страны увеличили на 2%.
Стоимость услуг юриста обычно составляет 0,3–0,5% от суммы сделки. Также покупатель оплачивает расходы юриста на сбор информации и регистрацию в Земельном кадастре – в среднем €1250–3700.
Если покупатель работает через агента по подбору недвижимости, то он платит агентскую комиссию при заключении договора покупки (1–3%). Комиссия агента по продаже и оплата услуг юриста, оформляющего продажу, ложатся на продавца.
К обязательным, но не самым крупным затратам относятся муниципальные сборы – около €500 при совершении покупки. Если сделка проходит с привлечением кредита, то цена услуг налогового консультанта, брокера или банка составляет приблизительно 0,5% от размера займа (но может доходить и до 2%).
Ипотечный кредит в обычном английском банке можно взять только имея доходы в Великобритании и являясь её резидентом. Если покупатель – нерезидент, то можно обратиться в private bank или кредитное учреждение. Условия и предложения банков очень различаются, но процентные ставки в настоящее время находятся в пределах 2–3%, для иностранцев могут быть чуть выше – 4,5–5,5%.
Каждый случай рассматривается индивидуально, но первоначальный взнос (депозит) будет выше, чем у граждан Великобритании. Обычно минимальный депозит для иностранца составляет от 30 до 40% и зависит от цены недвижимости.
Читайте также
Фото: Unsplash, pixabay
Prian.Ru
