Версия
для печати
для печати
Лучшие районы Дубая — это не только престижные локации с видом на Бурдж-Халифу, но и более доступные современные кварталы. Выбор зависит от вашей цели: жить, сдавать, инвестировать, переезжать. И от бюджета, которым вы располагаете.
Очевидно, что ТОП локаций для молодых бездетных экспатов и для семей будет различаться. У инвесторов, которых интересует только рентабельность, а не переезд в ОАЭ, свои приоритеты. Кому-то важно, чтобы рядом было большое русскоязычное сообщество, для других главным приоритетом остается близость к пляжам.
Строгих правил деления районов Дубая на туристические, семейные или инвестиционные нет. В каждой локации можно подобрать объект, подходящий под ваши цели. Рекомендуем перед сделкой консультироваться с опытными брокерами, которые помогут избежать необдуманных покупок. На портале Prian вы найдёте каталог компаний из ОАЭ, которые имеют опыт работы с иностранцами.
А с помощью этого обзора вы составите общее впечатление о том, как устроен Дубай и чем один район отличается от другого.
Элитная недвижимость в Дубае — это статус и, конечно, инвестиционный инструмент.
Palm Jumeirah — остров, который не нуждается в представлении. Искусственная пальма, ставшая символом города, не просто жилой район, а по сути отдельный мир. Площадь — около 5,6 кв. км, застройка — от самых дорогих вилл в эмирате до брендовой недвижимости с отельным сервисом. Мест немного, а желающих много — отсюда и ценник.
Средняя стоимость виллы здесь — 36 млн дирхамов ($9,8 млн). Это, на секундочку, самые высокие цифры по Дубаю. Но и предложения соответствующие: One at Palm Jumeirah by Omniyat, The Royal Atlantis Residences, Serenia Living — комфорт, пляжи только для своих, сервис на уровне пяти звёзд. Как сообщает портал недвижимости Bayut, аренда апартаментов в среднем обойдется в 316 тыс. дирхамов в год ($86 тыс.), вилл — 1,7 млн дирхамов ($463 тыс.).
Palm Jumeirah — это не просто про инвестиции. Здесь живут: предприниматели, инфлюенсеры, звёзды, медийные лица. Именно этот район чаще всего выбирают респектабельные иностранцы. Потому что тишина, охрана, яхта под боком, пляж у порога и вид на закат каждый вечер — для многих это и есть идеальный Дубай.
На рынке район стабильно в топе. Он небольшой, плотность застройки умеренная, новинок почти не выходит — а значит, спрос устойчив, цены растут, и ликвидность отличная. Если вкладываться в недвижимость «на пальме», то надолго и всерьёз.
Пожалуй, самый известный прибрежный район Дубая. И самый популярный, например, у русскоязычных экспатов, впрочем, не только у них.
Dubai Marina подойдёт для тех, кто ценит насыщенную социальную жизнь — торговые центры, рестораны и прочие развлекательные заведения, здесь есть всё. И именно в Марине часто проходят знаковые события в Дубае. Плюс, у района отличная транспортная связь с другими локациями в городе.
Район многоэтажный, здесь около 200 жилых башен. Многие ЖК имеют прямой выход к набережной и предлагают виды на Персидский залив. Это, в свою очередь, обеспечивает спрос от туристов — квартиры в Марине прекрасно сдаются посуточно, поэтому локацию часто выбирают для инвестиций.
Средняя стоимость квартир в Dubai Marina в 2025 году — 3 млн дирхамов или около $820тыс. При этом разброс цен огромный. Здесь можно найти скромную студию за $150-200 тыс. или пентхаус за десятки миллионов.
Downtown Dubai не просто район, а бренд, ещё один символ города. Здесь всё «самое»: самое высокое здание в мире — Burj Khalifa, самый большой молл — Dubai Mall, самые фотогеничные фонтаны и самые туристические улицы. Если бы у Дубая было сердце, оно билось бы именно здесь.
Район небольшой по площади, но предельно насыщенный. Его компактность не минус, а козырь: можно гулять пешком (редкость для Дубая), а до метро, кафе, магазинов и музеев — максимум 10 минут. Архитектура — ультрасовременная, со стеклянными фасадами, бассейнами на крышах и шикарным видом. Идеален для тех, кто любит быть в гуще событий.
Застройка почти завершена, новых проектов мало, поэтому каждый квадратный метр становится только дороже. Средняя цена апартаментов — около 2 млн дирхамов (примерно $545 тыс.). Самые узнаваемые жилые комплексы — Burj Khalifa Residences, The Address Downtown, Act One | Act Two, The St. Regis Residences.
Инвесторы район обожают. Долгосрочная аренда — стабильная и предсказуемая: по данным Engel & Völkers, однокомнатные апартаменты здесь можно сдавать в среднем за 115 тыс. дирхамов в год. Месяц обойдется в среднем $2,5 тыс. Доходность не заоблачная, но уверенная.
А вот краткосрочная аренда может приятно удивить: апартаменты сдают за $100-500 в сутки. В среднем доходность составляет 8,5% в год, а правильная локация и грамотное управление превращают объект в настоящий актив. Да, хлопот чуть больше — зато и отдача выше.
Emirates Hills — про тишину, приватность и высокий порог входа. Часто его называют «дубайским Беверли-Хиллз». Здесь нет высотных зданий и суеты мегаполиса: Emirates Hills полностью застроен отдельно стоящими виллами, многие из которых выходят на поля гольф-клуба Montgomerie.
Один из самых закрытых и статусных районов, где пускают строго по пропускам, а на соседней вилле — скорее всего, кто-то из списка Forbes.
Emirates Hills востребован среди владельцев бизнеса, политиков, инвесторов. Предложения штучные — новых объектов почти нет. Минимальная стоимость виллы здесь — 40 млн дирхамов (около $10,9 млн), но чаще встречаются предложения за 60–100 млн дирхамов ($16-27 млн) — с большим участком, бассейном, гаражом и, конечно, видом.
Арендный рынок в районе более спокойный. Основной сценарий — долгосрочная аренда, чаще по индивидуальным запросам. Виллу здесь можно сдавать минимум за 1,5 млн дирхамов в год ($408 тыс.), что подтверждает ультрапремиальный статус района.
Emirates Hills — не про активную доходность, а про сохранение капитала, безопасность и репутацию. Недвижимость здесь почти не теряет в цене и остаётся ликвидной даже в нестабильные периоды.
Если вы ищете доступные варианты жилья в районах с потенциалом, обратите внимание на Jumeirah Village Circle (JVC), Al Barsha и Dubai Hills Estate.
JVC — один из самых активных по количеству сделок и при этом доступных районов Дубая. В марте 2025 года на этот район пришлось почти 10% всех сделок на рынке (ValuStrat).
Район среднего размера, с круговой планировкой (отсюда и Circle), зелёными зонами, парками, супермаркетами и школами. До центра — 15–20 минут, а по ценам — гораздо ниже рынка. Средняя цена квартиры — 802 тыс. дирхамов ($219 тыс.), при этом, согласно Property Finder, студию можно найти и за 400 тыс. дирхамов ($109 тыс.). То есть это реальный шанс зайти на рынок Дубая без огромных вложений.
JVC активно застраивается: здесь есть проекты Binghatti, Ellington, Samana и других крупных игроков рынка. Район особенно популярен у начинающих инвесторов — и не только из-за цены. За последний год апартаменты в JVC подорожали на 22,1%. Это, к слову, один из самых высоких показателей в Дубае.
Здесь можно не опасаться, что после сдачи новостройки будут простаивать без жильцов, JVC — самый популярный у арендаторов. Студии сдают за 42 тыс. дирхамов в год ($11,5 тыс.), однокомнатные — около $17 тыс., двухкомнатные — $25 тыс. (Engel & Völkers). Ставки доступные, жильё уходит быстро.
Краткосрочная аренда — тренд растущий: JVC интересен туристам и релокантам, которые хотят не просто в Дубай, а в Дубай с бассейном и адекватным бюджетом.
Не слишком пафосно, но и не дешёво. Не центр, но до него — рукой подать. Район среднего размера, но с инфраструктурой, которую позавидуют и более статусные соседи: метро, международные школы, больницы и торговый центр Mall of the Emirates с горнолыжным склоном.
Al Barsha удобно расположен — рядом две магистрали и станции метро, так что добраться отсюда можно почти в любую часть Дубая — быстро и без лишних головных болей. Общественный транспорт здесь ходит стабильно, такси ловится за пару минут, а если вы на машине — проблем с парковкой, в отличие от многих других районов, не будет.
Рынок здесь стабилен. Средняя стоимость квартиры — около 1,1 млн дирхамов ($300 тыс.). Особенно привлекательно выглядят дома рядом с Mall of the Emirates — инфраструктура на пятёрку, арендаторы находятся быстро. После сдачи новых проектов в этом районе ожидается дополнительный рост спроса.
Аренда — сильная сторона района. Однокомнатные квартиры сдают минимум за 60 тыс. дирхамов в год ($16,3 тыс.), двухкомнатные — 75 тыс. ($20,5 тыс.), трёхкомнатные — от 100 тыс. и больше ($27,2 тыс.). Годовая доходность — 6–7%, особенно в популярных зонах у метро и рядом с ТЦ.
Al Barsha не пытается казаться элитным — он просто удобен и предсказуем. Именно это привлекает тех, кто устал от пафоса в городе, в котором каждый второй комплекс «лучший в мире». Здесь можно жить, сдавать, зарабатывать — и не переживать, что недвижимость утратит привлекательность для арендаторов и покупателей, когда станет вторичной.
Dubai Hills Estate — один из самых масштабных и продуманных районов Дубая. Проект Emaar и Meraas, который за последние годы превратился в полноценный «город в городе» с высоким уровнем жизни. Расположен между Downtown и Dubai Marina — не в суете, но и не на отшибе.
Здесь уже работают международные школы, детские сады, больница King’s College, торговый центр Dubai Hills Mall и поля для гольфа. А ещё — здесь много зелени, широкие улицы и нет толп туристов — идеальный вариант для семей.
В районе есть Dubai Hills Park — и это одно из самых уютных мест в городе. Огромная зелёная зона с беговыми и конными дорожками, детскими площадками, спортзонами, кафе и даже скейт-парком.
Dubai Hills — для тех, кто ценит тишину и природу, но не готов отказываться от городского ритма. Здесь можно жить, сдавать, инвестировать — и всё это без стресса, пробок и толп туристов под окнами.
Средняя стоимость квартиры — 2,03 млн дирхамов ($553 тыс.), виллы — около $2,7 млн (Espace). В этом районе в ходу долгосрочная аренда. Доходность — около 5-6% годовых, но стоит учесть, что стоимость недвижимости прибавляет в цене 5–7% ежегодно. Годовая аренда однокомнатной квартиры начинается от 80 тыс. дирхамов ($21,8 тыс.), двухкомнатной — от 110 тыс. ($30 тыс.).
По мнению экспертов Knight Frank, Dubai Hills входит в число самых перспективных районов эмирата — благодаря высокому спросу со стороны покупателей и арендаторов, ограниченному предложению и отличному качеству застройки.
Жильё для семьи в Дубае — не только про количество комнат. На первое место выходят вещи посерьёзнее: где ближайшая школа, сколько времени займёт дорога в центр, есть ли поблизости парки и насколько спокойно в районе вечером. Все локации в этом разделе предлагают более уединенную атмосферу, чем Дубай Марина.
Из тех районов, о которых мы говорили выше, семьи с детьми предпочитают Dubai Hills и JVC. Но разумеется, достойные варианты на этом не заканчиваются.
Arabian Ranches — один из первых закрытых семейных районов Дубая. В него входят подрайоны: Arabian Ranches 1, 2 и 3 — каждый со своей планировкой. Внутри — просторные виллы с зелеными двориками, парки, детские площадки, теннисные корты и поле для гольфа. А ещё — тишина, порядок и размеренный ритм, которого порой не хватает в динамичном Дубае.
Район создавался для семейных пар. Престижные школы, включая Jumeirah English Speaking School (JESS), детские сады, клиники, магазины, кафе — всё под рукой. Это закрытое охраняемое пространство, где родители спокойно отпускают детей гулять, а соседи знают друг друга поименно.
Средняя стоимость виллы составляет около 11,5 млн дирхамов ($3,2 млн), а за последний год цены выросли почти на 26%. Снять виллу можно за 160 тыс. дирхамов в год и выше ($43,6 тыс.).
Emirates Living — один из первых жилых районов Дубая. Был спроектирован и построен Emaar ещё в начале нулевых.
Сегодня Emirates Living — целая система закрытых сообществ. В состав входят The Meadows, The Lakes, The Springs и Emirates Hills. Все они объединены общей концепцией: малоэтажная застройка, зелёные парки, школы, озёра, спортивные площадки.
The Meadows — самый просторный из четырёх. Виллы здесь с садами, бассейнами и панорамным видом. Это место для тех, кто хочет уединения и простора. The Lakes — тише, уютнее, компактнее — его любят семейные пары с детьми. The Springs — самый демократичный по цене и самый живой по атмосфере: здесь часто селятся молодые пары и те, кто покупает первый дом в Дубае. А Emirates Hills — это уже классика дубайского ультрапремиума: особняки с охраной, видом на гольф и ценами от $11 млн — но это отдельная категория. О нём мы писали выше.
Emirates Living — район не для туристов и не для тех, кто приехал на полгода. Это про «осесть» — жить, обустраиваться, возить детей в школу. Здесь много хороших учебных заведений, в том числе Dubai International Academy и Emirates International School, отличная транспортная доступность и инфраструктура на каждый день: от супермаркетов до йога-студий и ветеринарных клиник.
Средняя стоимость виллы в The Meadows — около 9,7 млн дирхамов ($2,6 млн), в The Lakes — 6,9 млн дирхамов ($1,9 млн), а в The Springs можно найти объекты в разы дешевле: минимальная стоимость — от 3 млн дирхамов ($817 тыс.).
Mirdif — один из немногих спокойных районов Дубая. Привлекает семьи благодаря наличию популярных школ, таких как GEMS Royal Dubai School и Uptown School, близости к крупным торговым центрам и медицинским учреждениям.
А ещё Mirdif — доступная альтернатива другим семейным районам. Стоимость вилл начинается от 3,5 млн дирхамов ($953 тыс.). Аренда в среднем — 150 тыс. дирхамов в год ($41 тыс.).
Jumeirah Village Triangle (JVT) — компактный и удобный для жизни район в центре Нового Дубая. Благодаря близости к главной трассе Дубая, отсюда быстро добираются до ключевых районов города Dubai Marina и Downtown Dubai.
JVT закрытый и спокойный. Здесь масса зелёных зон, детских площадок, пешеходных дорожек. В JVT работают школа Sunmarke School, несколько детских садов, магазины, кафе и фитнес-центры. Это один из районов, где уже сегодня комфортно жить, а не ждать окончания строительства.
Основная застройка — это виллы и таунхаусы, но есть и жилые комплексы с апартаментами. Арендовать квартиру здесь можно за 40 тыс. дирхамов в год и выше ($10,9 тыс.), отдельно стоящий дом — от 195 тыс. дирхамов ($53 тыс.).
Его важное преимущество — квартиры здесь в разы дешевле, чем в других популярных локациях. Апартаменты можно купить минимум за 420 тыс. дирхамов ($115 тыс.).
Районы, о которых мы рассказали выше, подходят не только для жизни, но и для инвестиций. Но на этом список не заканчивается— ниже собраны локации, где прибыль может быть выше, чем в среднем по рынку.
Business Bay — современный деловой район в самом центре Дубая, расположенный вдоль Дубайского канала и в непосредственной близости от Downtown Dubai и Burj Khalifa. Застраивается не только офисными, но и жилыми зданиями.
Business Bay отличается развитой инфраструктурой: здесь находятся офисы международных компаний, отели, рестораны, торговые центры и жилые комплексы. Это один из главных деловых хабов эмирата, привлекающий инвесторов стабильным спросом и высоким доходом от аренды. Средняя стоимость апартаментов — 1,34 млн дирхамов ($365 тыс.). Доходность от долгосрочной аренды квартир — 5-6,6% (GuestReady).
Dubai Creek Harbour — масштабный проект от Emaar, расположенный на берегу канала Дубай-Крик, всего в 10–15 минутах езды от Downtown Dubai. Район в основном застраивается высотными жилыми зданиями с видом на воду и небоскрёбы.
В будущем планируется строительство торгового центра, превышающего по площади Dubai Mall, гостиниц, ресторанов, яхт-клуба, международных школ и самой высокой башни в мире. А значит, и создание новых рабочих мест, что усилит спрос на аренду квартир в районе.
Стоимость недвижимости варьируется в диапазоне от 1,5 млн до 30 млн дирхамов ($0,4 – 8,2 млн). Арендная доходность — 7-8% годовых (Unique Properties).
Jumeirah Lake Towers (JLT) — кластер из 87 башен, расположенных вокруг трех искусственных озер: Almas West Lake, Almas East Lake и JLT. Подходит как для жизни, так и для работы: здесь находятся офисы 5 тыс. компаний. Рядом — крупные коммерческие центры Downtown Dubai и Dubai Marina.
По данным на 2025 год, минимальная стоимость апартаментов в JLT составляет 440 тыс. дирхамов ($120 тыс.). Арендная доходность — в среднем 6,5% годовых (Provident).
Район популярен среди молодых специалистов, фрилансеров и релокантов, что обеспечивает стабильный спрос на арендуемое жильё. По оценке Knight Frank, JLT входит в топ самых популярных зон среди digital nomads.
Sobha Hartland — престижный жилой район, часть проекта Mohammed Bin Rashid City (MBR City). Район удобно расположен — всего в 12 минутах от Downtown Dubai и в 20 минутах от международного аэропорта DXB.
Sobha Hartland занимает около 8 млн кв. футов, из которых значительная часть отведена под зелёные зоны и водные каналы.
Стоимость апартаментов начинается от 1 млн дирхамов ($273 тыс.), вилл — от 13 млн дирхамов ($3,5 млн). Средняя доходность от аренды составляет около 7% (Property Makler). Инфраструктура района продолжает развиваться: с открытием станции метро в 2025 году прибыль может вырасти — эксперты ожидают рост цен на 15–20%.
Рассказывает Дмитрий Зыков, СЕО DDA Real Estate.
— Больше всего русских, наверное, в Dubai Marina и Dubai Hills. Марина — туристический район рядом с пляжем. Очень живой: здесь много кафе, ресторанов, набережная, прогулочные зоны. Там всегда кипит жизнь, особенно в сезон.
Dubai Hills — совсем другой формат. Это современный, очень зелёный и уютный район, ориентированный на семьи. Я сам там живу и, честно говоря, считаю его одним из лучших для жизни. Там огромный парк, спокойная застройка, нет плотности, как в центре. Всё рядом — школы, кафе, молл, медицинские центры. И, да, русских там реально много.
— Если говорить про туристический район, то, конечно, это Dubai Marina — пляжи, яхты, прогулки, набережные, всё на виду. Это одна из визитных карточек Дубая.
Лучший район для жизни — по личному опыту, опять же, Dubai Hills. Там отличное соотношение цена–качество. Район не перегружен, малоэтажные дома, огромный парк, развитая инфраструктура. Есть всё для комфортной жизни — от ресторанов до молла.
Самый оживлённый — это Business Bay. Днём он буквально гудит: офисы, небоскрёбы, деловые центры. Всё, что связано с бизнесом, происходит там. И, конечно, рядом Downtown — Бурдж-Халифа, Dubai Mall, туристы, пробки, вечное движение. Центр жизни в прямом смысле.
А вот вопрос, где живут люди среднего класса, а где состоятельные, на самом деле не такой однозначный. В любом районе можно найти и дорогие виллы, и бюджетные студии. Но если в целом — Bluewaters, City Walk, Jumeirah Bay Island — это явно про состоятельных.
А вот JVC (Jumeirah Village Circle), JVT, Arjan, Dubailand — это уже спальные районы, где живут среднестатистические люди: удалёнщики, молодые семьи. Там тоже всё есть — школы, магазины, парки — но ритм жизни поспокойнее.
| Назначение | Районы |
| Для роскошной жизни | Palm Jumeirah, Emirates Hills, Downtown |
| Для молодых экспатов с активным образом жизни | Downtown, Dubai Marina, Business Bay и JLT |
| Для инвестиций | JVC, Al Barsha, Dubai Hills, JLT, Business Bay, Dubai Creek Harbour, Sobha Hartland, семейные и престижные районырайоны |
| Для семей | Dubai Hills, JVC, Arabian Ranches, Emirates Living, Mirdif, JVT |
На Prian вы найдёте актуальные предложения недвижимости в Дубае с ценами от застройщиков и собственников, а также сможете связаться с проверенными агентами.
