Версия
для печати
для печати
.gif)
С 2012 по 2014 год, после глобального финансового кризиса, в Эмиратах наблюдался рост цен на недвижимость. Однако к концу 2014-го тренд изменился – цены поползли вниз1. Казалось, новый кризис пандемии только усугубит положение, однако сегодня на рынке наблюдается небывалый ажиотаж.
Главными причинами востребованности недвижимости стали низкие цены и благоприятные условия ипотечного кредитования. К примеру, жильё в Дубае всё ещё на 36% дешевле, чем во время последнего пика в 2014 году.
Во время пандемии Covid-19 Центральный банк ОАЭ объявил несколько мер поддержки рынка недвижимости. Например, сумма первоначального взноса была уменьшена на 5%, что сделало ипотеку доступнее: резиденты теперь могут занимать до 80% от стоимости жилья, а граждане ОАЭ – до 85%2.
Помимо этого, в 2021 году банки продолжали снижать ставки по ипотечным займам.
Правительство ОАЭ старается привлекать новых жителей и постоянно увеличивает количество визовых программ, которые позволяют переехать в Эмираты. Инвесторы и специалисты высокого класса получают «золотые визы». На ВНЖ претендуют цифровые кочевники, иностранные пенсионеры. А в феврале 2021 года правительство ОАЭ объявило, что избранные инвесторы и профессионалы смогут получить и гражданство. Иммигранты также подогревают спрос на недвижимость и ипотечные продукты.
По данным консалтинговой компании Mortgage Finder, в первой половине 2021 года 40% всех сделок купли-продажи в Дубае происходило с привлечением заёмных средств3.
На территории ОАЭ работают как местные, так и европейские кредиторы4:
Средняя стоимость аренды жилья в Эмиратах составляет 6–10% от рыночной стоимости объекта. При этом средние ставки по ипотеке для экспатов ниже этих показателей. Такое соотношение позволяет получать доход от недвижимости даже при условии уплаты процентов по кредиту.
Для граждан ОАЭ предусмотрена упрощённая процедура получения займов. Размер кредита может достигать 85% от стоимости недвижимости.
Иностранец, имеющий статус резидента ОАЭ, может рассчитывать на финансирование банком до 80% от стоимости объекта. Максимальная сумма займа зависит от типа недвижимости и материального благосостояния клиента5.
Нерезидентам выдают ссуду максимальным размером 50% от стоимости квартиры или виллы (в редких случаях – 70%).
.png)
Кредиты иностранцам можно разделить на два типа: кредиты для иностранцев – резидентов ОАЭ и кредиты для нерезидентов страны.
Резиденты часто пользуются банковскими услугами финансирования при покупке недвижимости. Процент одобрений для этой категории клиентов высокий. Если оценить открытые данные, то всего в 2021 году в Дубае состоялось 15 тыс. сделок с участием заёмных средств. Примерно 75–80% этих продаж были совершены иностранцами-резидентами. На долю иностранцев-нерезидентов пришлось ещё около 2–5%.
Евгений Рацкевич рекомендует иностранцам обращаться к ипотечным брокерам, чтобы увеличить шанс на получение интересного предложения из банка. Во-первых, это поможет избежать языкового барьера. Во-вторых, упростит работу с документами. И в целом брокер поможет сориентироваться на рынке, подобрать оптимальный вариант и будет сопровождать иностранца на всех этапах.
На момент подписания контракта о взаимодействии заёмщику должен исполниться 21 год.
Также, согласно требованиям Центрального банка ОАЭ, ипотечные займы предоставляются только заявителям, не достигшим пенсионного возраста (65 лет). Чем ближе претендент к границе пенсионного возраста, тем короче будет срок кредитования и выше размер ежемесячного платежа.
Одним из главных критериев при рассмотрении заявки является процентное соотношение доходов соискателя и общих финансовых обязательств (Debt-to burden-ratio, DBR).
.png)
DBR выступает одним из ключевых показателей платёжеспособности как для физических, так и для юридических лиц. В случае с частными заёмщиками при расчете DBR ежемесячный доход заявителя сопоставляется с его совокупными личными тратами и ежемесячными выплатами по другим кредитам (если таковые имеются). При оценке платёжеспособности компании базой выступает отношение текущих расходов и задолженностей к доходу.
Коэффициент DBR даёт возможность определить, сможет ли заявитель с его текущим уровнем доходов позволить себе взять ещё одно обязательство в виде выплат по ипотеке.
Внимание! Согласно требованиям Центрального банка ОАЭ, общая доля кредитных обязательств (как новых, так и уже имеющихся) не должна превышать 50% ежемесячного дохода заёмщика. После погашения долговых обязательств на каждого члена семьи должно остаться не менее 3500 AED ($950) в месяц.
.png)
Банки ОАЭ не предъявляют «особых» требований к иностранцам. Как и в других странах, кредиторам важно тщательно проверить заёмщика. Самое главное – это подтвердить происхождение средств для уплаты первоначального взноса. Также важно продемонстрировать достаточный уровень доходов для исполнения обязанностей по выплате кредита. Помимо всего, банк попросит подтвердить место постоянного пребывания клиента. После соблюдения этих требований нерезидент вправе рассчитывать на ипотечный кредит до 50% стоимости жилья.
В некоторых банках действует требование о минимальном размере заработной платы клиента, которая должна превышать AED 10–20 тыс. ($2,7–5,5 тыс.) в месяц.
При подаче заявления на финансирование понадобится чистая кредитная история. Банки склонны отклонять заявки клиентов с плохой репутацией или не имеющих кредитной истории. Если займов у клиента не было, есть вариант приобрести кредитную карту и исправно погашать задолженность по ней перед обращением за ипотекой.
Важно! До получения финансирования банки могут потребовать открыть депозитный счёт и разместить на нём сумму, равную шести ежемесячным платежам по предстоящему кредиту.
Иностранцы могут приобретать недвижимость в ОАЭ лишь в определённых зонах, называемых freehold areas.
В 2006–2008 годах вышел ряд постановлений, благодаря которым был утверждён список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби. Каждое финансовое учреждение страны имеет свой список объектов, на которые разрешено оформлять ипотеку.
При оформлении кредитного договора понадобится экспертиза объекта недвижимости. Работа производится имеющими специальную лицензию оценочными компаниями.
.png)
Оценка эксперта стоит от $800 до $1 500 и производится двумя методами: сравнительного анализа цен на рынке и физического осмотра недвижимости. После этого в течение нескольких рабочих дней оценщик выдаёт официальное заключение о стоимости конкретного объекта.
В случае приобретения объекта на стадии строительства (off-plan) банк может финансировать до 50% от стоимости. Очень часто местные застройщики предлагают клиентам план оплаты, где выплата основной суммы (до 60%) приходится на период после передачи объекта в эксплуатацию. В этом случае можно взять кредит на погашение оставшейся задолженности для уже готового здания.
Каждый банк требует представить свой перечень документов. Стандартный набор включает:
Обратите внимание! Все документы должны быть переведены на английский или арабский язык!
Предварительная оценка соответствия заявителя минимальным требованиям банка длится около пяти дней.
После утверждения кандидатуры на почту придёт письмо с подробным описанием предложения банка. Далее покупателю даётся два месяца на поиск объекта.
|
Валюта кредита |
Дирхам ОАЭ |
|
Сумма займа |
Резиденты ОАЭ – до 80% от оценочной стоимости объекта, нерезиденты – до 50% |
|
Срок ипотеки |
До 25 лет |
|
Возраст заёмщика |
От 21 до 65 лет |
|
Процентная ставка |
3,5–4,5% для резидентов ОАЭ и 4,5–5,5% для нерезидентов |
|
Возможность досрочного погашения кредита |
Есть, но за это может налагаться штраф в размере 1–2% от оставшейся суммы долга |
Ипотечные кредиты в ОАЭ предлагаются на разных условиях.
Ипотека с фиксированной ставкой
Процентная ставка определяется на базе общей суммы кредита и не изменяется на протяжении всего времени выплаты по договору. Это удобно тем, что сумма ежемесячного взноса также не меняется.
Ипотека с понижающей ставкой
При данном типе кредита ставка начисляется на остаток задолженности. С каждым месяцем фактическая сумма процентов будет снижаться, и большая часть вносимых средств будет уходить на погашение тела кредита. Процент по понижающей ставке всегда выше, чем по фиксированной. Но в долгосрочной перспективе понижающая схема может быть более выгодной.
Ипотека с плавающей ставкой
Размер переменной ставки меняется раз в предусмотренный договором период (обычно раз в шесть месяцев). Величина переменной ставки рассчитывается на основании EIBOR – межбанковской кредитной ставки ЦБ ОАЭ. Такой вариант более выгоден при долгосрочных и среднесрочных кредитах, потому что ставки EIBOR могут понизиться, что сократит часть выплат.
В большинстве случаев банки используют смешанную схему начисления, по которой в течение первых пяти лет проценты рассчитываются по фиксированной ставке, а начиная с шестого года она меняется на переменную.
При выборе ипотечного плана стоит обратить внимание на способ начисления процентной ставки и выбрать более выгодный для вашего случая. Также важно учитывать возможность досрочного погашения без комиссии.
Максимальный срок кредита для иностранца обычно составляет 25 лет.
Процедура оформления ипотечного кредита включает следующие этапы.
1. Поиск кредитора. Многие местные банки охотно сотрудничают с иностранцами. Часто у них предусмотрены специальные предложения для экспатов. Важно выбрать банк с лучшими условиями.
2. Предварительное одобрение. Заёмщик собирает пакет документов и представляет в офис кредитора. На этом этапе проходит предварительная оценка соответствия заявителя минимальным требованиям банка. Процедура занимает три-четыре рабочих дня.
3. Одобрение ипотеки. После утверждения заявки на электронную почту придёт письмо с предложением банка о сумме и сроке кредита.
4. Оформление займа. На этом этапе клиенту необходимо подтвердить факт целевого использования средств. Для этого можно представить документы, подтверждающие факт оплаты залогового депозита.
5. В день подписания сделки купли-продажи банк передаёт средства покупателю, и с этого момента вступает в силу ипотечный договор.
Ещё нужно учитывать уплату комиссии агентства недвижимости и регистрационного сбора земельного департамента (помимо регистрации ипотечного кредита), а это ещё 6% от стоимости объекта.
Если вы хотите купить недвижимость в ОАЭ в кредит, оставьте заявку на Prian.ru. Компании – партнёры нашего портала подберут объекты по вашим требованиям и проконсультируют по вопросам получения кредита.
Источники: 1) Global Property Guide, 2) Gulf Business, 3) Khaleej Times, 4) Propertyfinder.ae, 5) Emirates.Estate
Фото: wikipedia
