Благоприятная деловая среда, налоговые стимулы и введение привлекательных схем получения ВНЖ для инвесторов подогревают интерес к ОАЭ. Государство старается стимулировать рынок ипотечного кредитования. Многие банки уже открыты к сотрудничеству с клиентами-нерезидентами. Правда, условия кредитования для иностранцев здесь намного строже, чем для местных.
С 2012 по 2014 год, после глобального финансового кризиса, в Эмиратах недвижимость дорожала, затем тренд изменился – а сейчас здесь бум спроса и рекордный рост цен. К концу лета-2025 цены на квартиры в Дубае уже на 75% выше постпандемийного уровня.
Во время пандемии Центральный банк ОАЭ старался поддержать рынок. Например, сумма первоначального ипотечного взноса была уменьшена на 5%, что сделало ипотеку доступнее: резиденты теперь могут занимать до 80% от стоимости жилья, а граждане ОАЭ – до 85%.
Во время пандемии банки снижали ставки по ипотечным кредитам и до сих пор удерживают их в диапазоне 3,8–5%.
В ОАЭ работают как местные, так и европейские кредиторы:
HSBC – интернациональный банк
Mashreq – местный банк
The Commercial Bank of Dubai (CBD) – местный банк
Emirates Islamic – местный банк
Средняя стоимость аренды жилья в Эмиратах составляет 6–10% от рыночной стоимости объекта. При этом средние ставки по ипотеке для экспатов ниже этих показателей, что позволяет получать доход от недвижимости даже при условии уплаты процентов по кредиту.
Ипотека для иностранцев
Граждане ОАЭ получают ипотеку на особых условиях. Размер кредита может достигать 85% от стоимости недвижимости.
Дарья Сидорова
специалист
по ипотечному кредитованию
Metropolitan Premium Properties
Размер первоначального взноса для граждан государства обычно ниже – достаточно 15% от суммы кредита. Для экспатов, которые работают в ОАЭ, – 20%, для нерезидентов – 40%.
Евгений Рацкевич
СEO Metropolitan Capital Real Estate
Кредиты иностранцам можно разделить на два типа: кредиты для иностранцев – резидентов ОАЭ и кредиты для нерезидентов страны.
Резиденты часто пользуются банковскими услугами финансирования при покупке недвижимости. Процент одобрений для этой категории клиентов – высокий.
Иностранцам рекомендуется обращаться к ипотечным брокерам, чтобы увеличить шанс на получение интересного предложения из банка. Во-первых, это поможет избежать языкового барьера. Во-вторых, упростит работу с документами.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Требования банков к заемщикам
На момент подписания контракта о взаимодействии заемщику должен исполниться 21 год.
Также, согласно требованиям Центрального банка ОАЭ, ипотечные займы предоставляются только заявителям, не достигшим пенсионного возраста (65 лет). Чем ближе претендент к границе пенсионного возраста, тем короче будет срок кредитования и выше размер ежемесячного платежа.
Дарья Сидорова
специалист
по ипотечному кредитованию
Metropolitan Premium Properties
65 лет – возрастная граница для тех, кто трудоустроен и получает зарплату. Для самозанятых, допустим, возраст до 70 лет.
Одним из главных критериев при рассмотрении заявки является процентное соотношение доходов соискателя и общих финансовых обязательств (debt-to burden-ratio, DBR).
Евгений Рацкевич
СEO Metropolitan Capital Real Estate
В случае с частными заемщиками при расчете DBR ежемесячный доход заявителя сопоставляется с его совокупными личными тратами и ежемесячными выплатами по другим кредитам – если они имеются. При оценке платежеспособности компании базой выступает отношение текущих расходов и задолженностей к доходу.
Коэффициент DBR дает возможность определить, сможет ли заявитель с его текущим уровнем доходов позволить себе взять еще одно обязательство в виде выплат по ипотеке.
Внимание! Согласно требованиям Центрального банка ОАЭ, общая доля кредитных обязательств (как новых, так и уже имеющихся) не должна превышать 50% ежемесячного дохода заемщика. После погашения долговых обязательств на каждого члена семьи должно остаться не менее 3,5 тыс. AED ($950) в месяц.
Евгений Рацкевич
СEO Metropolitan Capital Real Estate
Банки ОАЭ не предъявляют «особых» требований к иностранцам. Но, как и в других странах, кредиторам важно тщательно проверить заемщика. Самое главное – это подтвердить происхождение средств для уплаты первоначального взноса. Также важно продемонстрировать достаточный уровень доходов для исполнения обязанностей по выплате кредита. Помимо прочего, банк попросит подтвердить место постоянного пребывания клиента.
В некоторых банках действует требование о минимальном размере заработной платы клиента, которая должна превышать 10–15 тыс. AED ($2,7–4 тыс.) в месяц.
Требования банков к недвижимости
Иностранцы могут приобретать недвижимость в ОАЭ лишь в определенных зонах, называемых freehold areas.
Еще в 2006–2008 годах вышел ряд постановлений, благодаря которым был утвержден список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби. Каждое финансовое учреждение страны имеет свой список объектов, на которые разрешено оформлять ипотеку.
При оформлении кредитного договора понадобится экспертиза объекта недвижимости. Работа производится имеющими специальную лицензию оценочными компаниями.
Евгений Рацкевич
СEO Metropolitan Capital Real Estate
Оценка эксперта стоит до $850 и производится двумя методами: сравнительного анализа цен на рынке и физического осмотра недвижимости. После этого в течение нескольких рабочих дней оценщик выдает официальное заключение о стоимости конкретного объекта.
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
South Lofts — современный жилой комплекс с продуманной инфраструктурой в Dubai South.
South Lofts — жилой проект от застройщика Premier Choice, представленный агентством ABRA, расположенный в районе Dubai South — одном из активно развивающихся кластеров Дубая с высоким потенциалом роста.
Инфраструктура комплекса включает:...
Oxford Cove: премиальная недвижимость в Jumeirah Village Circle!
Oxford Cove — элегантный жилой комплекс от IMAN Developers, расположенный в популярном районе Jumeirah Village Circle (JVC). Проект создаёт атмосферу приватности и уюта, предлагая современный формат жизни в одном из самых востребованных районов города. Отличный выбор для...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартира с 1 спальней 82,13 м² на высоком этаже в Ocean Heights, Dubai Marina.
Эта квартира с одной спальней площадью 82,13 м² в Ocean Heights в районе Dubai Marina расположена в одном из самых узнаваемых жилых небоскрёбов района. Здание отличается современной архитектурой и пользуется стабильным спросом среди покупателей и...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Yas Park Place — новый жилой комплекс на Yas Island с парковой средой и рассрочкой 50/50.
Yas Park Place от Aldar Properties — это новый жилой комплекс в районе Yas Island, ориентированный на покупателей, рассматривающих недвижимость в Абу-Даби для жизни и инвестиций. Проект сочетает парковую среду, близость к воде и современный...
Izel — современная недвижимость в DubaiLand Residence Complex!
Izel — жилой комплекс от Zoya Developments, расположенный в DubaiLand Residence Complex (DLRC) — одном из динамично развивающихся районов города. Проект сочетает спокойную атмосферу зелёного окружения и удобную городскую инфраструктуру, предлагая привлекательный...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
SERA GARDENS by Vision — жилой комплекс премиум-класса от Vision Developments, расположенный в районе Dubai Production City. Проект ориентирован на комфортную городскую жизнь в спокойном окружении, сочетая открытые виды, продуманные планировки и современные технологии. Формат комплекса подойдёт как для проживания, так и для инвестиций в...
Celesto 3 — современный жилой комплекс для комфортной жизни и инвестиций в Dubai Land Residence Complex!
Celesto 3 — это продуманный жилой комплекс от застройщика Saeed Tarrad Real Estate Development, ориентированный на резидентов и инвесторов, которые ищут сбалансированное сочетание функциональных планировок, современной...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Binghatti Luxuria: элитная недвижимость в JVT District 4, Dubai!
Binghatti Luxuria — элитный жилой комплекс от Binghatti, расположенный в районе JVT District 4, одном из комфортных и востребованных жилых кластеров Дубая. Проект сочетает фирменную архитектуру застройщика, продуманные планировки и расширенную инфраструктуру, формируя...
Готовые 1 BR апартаменты в Riviera 32 — жизнь и инвестиции в сердце Meydan!
Riviera 32 — готовый жилой комплекс в районе Meydan, входящий в масштабное сообщество Mohammed Bin Rashid City. Проект идеально подойдёт для тех, кто ищет полностью готовое жильё в центральной локации Дубая с высоким инвестиционным потенциалом.!
О...
Квартиры в фирменном стиле от Mercedes-Benz в Дубае, Мейдан
Mercedes-Benz Places — это уникальный жилой комплекс в районе Nad Al Sheba, прямо рядом с легендарным ипподромом Meydan. Первый в мире жилой проект под брендом Mercedes-Benz сочетает автомобильное совершенство с архитектурным мастерством. Комплекс включает 12 впечатляющих башен,...
Инвестиционные квартиры в Дубае, JLT, с привлекательным планом оплаты 60/40
Этот новый жилой комплекс расположен в престижном районе Джумейра Лейк Тауэрс (Jumeirah Lake Towers, JLT) — одном из самых популярных и развитых районов Дубая. Окруженный живописными озерами, пешеходными дорожками, бутиковыми кафе и ресторанами, а также...
Инвестиционные апартаменты на побережье в Дубай Маритайм Сити с выплатой 35% после сдачи и 1% ежемесячно
Этот жилой комплекс, расположенный в престижном прибрежном районе Дубай Маритайм Сити (Dubai Maritime City), находится прямо на побережье, предлагая панорамные виды на Персидский залив в самом центре Дубая. Современная архитектура,...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Срочная продажа — отличная возможность купить квартиру в Дубае ниже рыночной стоимости. Недвижимость в ОАЭ с такими условиями быстро находит покупателя, особенно в готовых премиальных проектах.
Меблированные апартаменты в Дубае отельного формата в комплексе Hyatt Regency Dubai Creek Heights — современная квартира в Дубае с высоким...
Квартиры в рассрочку в комплексе в районе Green Gate в Dubai Creek Harbour
Дубай Крик Харбор (Dubai Creek Harbour) — это уникальный прибрежный район, в котором гармонично сочетаются современная архитектура, природная гармония и передовые технологии. Этот новый центр городской жизни впечатляет не только своим дизайном, но и расположением — рядом...
Квартиры в Дубае, Jumeirah Village Circle, с рассрочкой платежа после сдачи
Джумейра Вилладж Серкл (Jumeirah Village Circle, JVC) — один из самых востребованных жилых районов Дубая. Этот район славится своей дружелюбной атмосферой, современной архитектурой и отличным расположением. JVC предлагает разнообразие жилья: от вилл и таунхаусов...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Binghatti Wraith в Al Jaddaf — 20-этажный жилой комплекс с выразительной архитектурой в самом центре Дубая.
Binghatti Wraith — новый проект от Binghatti Developers в районе Al Jaddaf: 20-этажное здание с панорамным остеклением, развитой инфраструктурой и прямым выходом к Dubai Design District. Это выбор для тех, кто ищет...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты с 1 спальней 55,57 м² в Cloud Tower — полностью меблированная недвижимость в Jumeirah Village Triangle.
Апартаменты с одной спальней в Cloud Tower предлагаются к продаже на рынке вторичной недвижимости в районе Jumeirah Village Triangle. Это готовый объект для проживания или инвестиций, который сочетает современный...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты с 1 спальней 100,3 м² в Loci Residences — готовый объект в Jumeirah Village Circle.
Апартаменты с одной спальней в Loci Residences предлагаются к продаже на рынке вторичного жилья в районе Jumeirah Village Circle. Это готовый объект в одном из востребованных жилых сообществ Дубая, который подойдёт как для собственного...
WESTON by Wadan — жилой комплекс в Dubailand Residence Complex с полным комплектом удобств и двумя планами оплаты!
10-этажный WESTON от Wadan Developments — это новостройка в Dubailand Residence Complex, которая объединяет продуманную архитектуру, развитую инфраструктуру «на территории» и гибкие условия входа. Проект...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Palm Central Private Residences — эксклюзивные резиденции в резорт-формате на Palm Jebel Ali с видом на море и skyline!
Проект Palm Central Private Residences от Nakheel — это первый в истории жилой апартаментный запуск на острове Palm Jebel Ali.
В коллекции представлены варианты от 1- до 5-спальных апартаментов, а также...
В случае приобретения объекта на стадии строительства (off-plan) банк может финансировать до 50% от стоимости. Часто застройщики предлагают клиентам план, по которому выплата основной суммы (до 60%) приходится на период после передачи объекта в эксплуатацию. В этом случае можно взять кредит на погашение оставшейся задолженности для уже готового здания.
Список документов
Каждый банк требует представить свой перечень документов. Стандартный набор включает:
заявление о предоставлении ипотечного займа;
копию паспорта;
копию визы резидента (при наличии ВНЖ);
выписку из банка о состоянии текущего счета и движении средств за последние полгода;
справку с места работы с указанием должности и размера зарплаты;
документы регистрации организации: устав компании, результат аудиторской проверки юрлица (если заемщик работает сам на себя, ведет бизнес);
документы, подтверждающие иные источники доходов (дивиденды, прибыль от сдачи недвижимости в аренду).
Обратите внимание! Все документы должны быть переведены на английский или арабский язык!
Предварительная оценка соответствия заявителя минимальным требованиям банка длится около пяти дней.
После утверждения кандидатуры придет письмо с подробным описанием предложения банка. Далее покупателю дается два месяца на поиск объекта.
Типичные условия по ипотеке
Валюта кредита
Дирхам ОАЭ
Сумма займа
Резиденты ОАЭ – до 80% от оценочной стоимости объекта, нерезиденты – до 50%
Срок ипотеки
До 25 лет
Возраст заемщика
От 21 до 65 лет
Процентная ставка
3,5–4,5% для резидентов ОАЭ и 4,5–5,5% для нерезидентов
Возможность досрочного погашения кредита
Есть, но за это может налагаться штраф в размере 1–2% от оставшейся суммы долга
Ипотечные кредиты в ОАЭ предлагаются на разных условиях.
Ипотека с фиксированной ставкой
Процентная ставка определяется на базе общей суммы кредита и не изменяется на протяжении всего времени выплаты по договору. Это удобно тем, что сумма ежемесячного взноса также не меняется.
Дарья Сидорова
cпециалист
по ипотечному кредитованию
Metropolitan Premium Properties
Такие условия встречаются редко, и срок такой ипотеки не превышает десяти лет.
Ипотека с плавающей ставкой
Размер переменной ставки меняется раз в предусмотренный договором период (обычно раз в шесть месяцев). Величина переменной ставки рассчитывается на основании EIBOR – межбанковской кредитной ставки ЦБ ОАЭ. Такой вариант более выгоден при долгосрочных и среднесрочных кредитах, потому что ставки EIBOR могут понизиться, что сократит часть выплат.
В большинстве случаев банки используют смешанную схему начисления, по которой в течение первых трех лет проценты рассчитываются по фиксированной ставке, а начиная с четвертого года она переменная.
При выборе ипотечного плана стоит обратить внимание на способ начисления процентной ставки и выбрать более выгодный для вашего случая. Также важно учитывать возможность досрочного погашения без комиссии.
Максимальный срок кредита для иностранца обычно составляет 25 лет.
Существует опция совмещения рассрочки от застройщика и ипотеки. Она актуальна для покупателей off-plan. Например, если финальный платеж 40–50%, то его можно профинансировать ипотекой и выплачивать сумму в течение 15–25 лет.
Исламское кредитование
Евгений Рацкевич, СEO Metropolitan Capital Real Estate
– Согласно закону Шариата и положениям в Коране, правоверные мусульмане не имеют права выдавать деньги под проценты, как и брать подобные средства. Поэтому банки изобрели специальную форму ипотечного кредитования, при которой де-юре банк покупает объект недвижимости и сдает клиенту в аренду. Де-факто этими «арендными» платежами клиент выплачивает тело кредита и проценты в те же сроки и на таких же условиях, что и при стандартном ипотечном займе.
В этой схеме кредитования есть важное преимущество: заемщик обязан платить по кредиту только в случае физической возможности использования объекта.
Например, в 2008 году случился пожар в одном из домов Jumeirah Lakes Towers. Никто не пострадал, но здание утратило статус действующего. У многих собственников квартиры были приобретены с использованием кредитных средств. Те, кто имел исламское финансирование, прекратили внесение ежемесячных платежей, так как подобный сценарий был прописан в контрактах. А тем, у кого кредитование было традиционным, пришлось добиваться отмены платежей через суд или продолжать платить, не имея возможности пользоваться объектом.
Процедура оформления
Процедура оформления ипотечного кредита включает следующие этапы.
1. Поиск кредитора. Многие банки охотно сотрудничают с иностранцами. Часто у них предусмотрены специальные предложения для экспатов. Важно выбрать банк с лучшими условиями.
2. Предварительное одобрение. Заемщик собирает пакет документов и представляет в офис кредитора. На этом этапе проходит предварительная оценка соответствия заявителя минимальным требованиям банка. Процедура занимает три-четыре рабочих дня.
3. Одобрение ипотеки. После утверждения заявки на электронную почту придет письмо с предложением банка о сумме и сроке кредита.
4. Оформление займа. На этом этапе клиенту необходимо подтвердить факт целевого использования средств. Для этого можно представить документы, подтверждающие факт уплаты залогового депозита.
5. В день подписания сделки купли-продажи банк передает средства покупателю, и с этого момента вступает в силу ипотечный договор.
Дополнительные расходы
Оценка объекта недвижимости – около $800.
Страхование кредитуемого объекта и жизни заемщика – около 0,5% суммы кредита (в зависимости от того, в какой группе риска находится заёмщик).
Регистрация ипотечного кредита в земельном департаменте – 0,25% от суммы кредита.
Штраф за досрочное погашение кредита – 1% от оставшейся суммы долга.
Не забудьте про уплату комиссии агентства недвижимости и регистрационного сбора земельного департамента (помимо регистрации ипотечного кредита), а это еще 6% от стоимости объекта.
Если вы хотите купить недвижимость в ОАЭ в кредит, оставьте заявку на Prian.ru. Компании – партнеры нашего портала подберут объекты по вашим требованиям и проконсультируют по вопросам получения кредита.
.png)
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.jpg)
