Благоприятная деловая среда, налоговые стимулы и введение привлекательных схем получения ВНЖ для инвесторов подогревают интерес к ОАЭ. Государство старается стимулировать рынок ипотечного кредитования. Многие банки уже открыты к сотрудничеству с клиентами-нерезидентами. Правда, условия кредитования для иностранцев здесь намного строже, чем для местных.
С 2012 по 2014 год, после глобального финансового кризиса, в Эмиратах недвижимость дорожала, затем тренд изменился – а сейчас здесь бум спроса и рекордный рост цен. К концу лета-2025 цены на квартиры в Дубае уже на 75% выше постпандемийного уровня.
Во время пандемии Центральный банк ОАЭ старался поддержать рынок. Например, сумма первоначального ипотечного взноса была уменьшена на 5%, что сделало ипотеку доступнее: резиденты теперь могут занимать до 80% от стоимости жилья, а граждане ОАЭ – до 85%.
Во время пандемии банки снижали ставки по ипотечным кредитам и до сих пор удерживают их в диапазоне 3,8–5%.
В ОАЭ работают как местные, так и европейские кредиторы:
HSBC – интернациональный банк
Mashreq – местный банк
The Commercial Bank of Dubai (CBD) – местный банк
Emirates Islamic – местный банк
Средняя стоимость аренды жилья в Эмиратах составляет 6–10% от рыночной стоимости объекта. При этом средние ставки по ипотеке для экспатов ниже этих показателей, что позволяет получать доход от недвижимости даже при условии уплаты процентов по кредиту.
Ипотека для иностранцев
Граждане ОАЭ получают ипотеку на особых условиях. Размер кредита может достигать 85% от стоимости недвижимости.
Дарья Сидорова
специалист
по ипотечному кредитованию
Metropolitan Premium Properties
Размер первоначального взноса для граждан государства обычно ниже – достаточно 15% от суммы кредита. Для экспатов, которые работают в ОАЭ, – 20%, для нерезидентов – 40%.
Евгений Рацкевич
СEO Metropolitan Capital Real Estate
Кредиты иностранцам можно разделить на два типа: кредиты для иностранцев – резидентов ОАЭ и кредиты для нерезидентов страны.
Резиденты часто пользуются банковскими услугами финансирования при покупке недвижимости. Процент одобрений для этой категории клиентов – высокий.
Иностранцам рекомендуется обращаться к ипотечным брокерам, чтобы увеличить шанс на получение интересного предложения из банка. Во-первых, это поможет избежать языкового барьера. Во-вторых, упростит работу с документами.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Требования банков к заемщикам
На момент подписания контракта о взаимодействии заемщику должен исполниться 21 год.
Также, согласно требованиям Центрального банка ОАЭ, ипотечные займы предоставляются только заявителям, не достигшим пенсионного возраста (65 лет). Чем ближе претендент к границе пенсионного возраста, тем короче будет срок кредитования и выше размер ежемесячного платежа.
Дарья Сидорова
специалист
по ипотечному кредитованию
Metropolitan Premium Properties
65 лет – возрастная граница для тех, кто трудоустроен и получает зарплату. Для самозанятых, допустим, возраст до 70 лет.
Одним из главных критериев при рассмотрении заявки является процентное соотношение доходов соискателя и общих финансовых обязательств (debt-to burden-ratio, DBR).
Евгений Рацкевич
СEO Metropolitan Capital Real Estate
В случае с частными заемщиками при расчете DBR ежемесячный доход заявителя сопоставляется с его совокупными личными тратами и ежемесячными выплатами по другим кредитам – если они имеются. При оценке платежеспособности компании базой выступает отношение текущих расходов и задолженностей к доходу.
Коэффициент DBR дает возможность определить, сможет ли заявитель с его текущим уровнем доходов позволить себе взять еще одно обязательство в виде выплат по ипотеке.
Внимание! Согласно требованиям Центрального банка ОАЭ, общая доля кредитных обязательств (как новых, так и уже имеющихся) не должна превышать 50% ежемесячного дохода заемщика. После погашения долговых обязательств на каждого члена семьи должно остаться не менее 3,5 тыс. AED ($950) в месяц.
Евгений Рацкевич
СEO Metropolitan Capital Real Estate
Банки ОАЭ не предъявляют «особых» требований к иностранцам. Но, как и в других странах, кредиторам важно тщательно проверить заемщика. Самое главное – это подтвердить происхождение средств для уплаты первоначального взноса. Также важно продемонстрировать достаточный уровень доходов для исполнения обязанностей по выплате кредита. Помимо прочего, банк попросит подтвердить место постоянного пребывания клиента.
В некоторых банках действует требование о минимальном размере заработной платы клиента, которая должна превышать 10–15 тыс. AED ($2,7–4 тыс.) в месяц.
Требования банков к недвижимости
Иностранцы могут приобретать недвижимость в ОАЭ лишь в определенных зонах, называемых freehold areas.
Еще в 2006–2008 годах вышел ряд постановлений, благодаря которым был утвержден список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби. Каждое финансовое учреждение страны имеет свой список объектов, на которые разрешено оформлять ипотеку.
При оформлении кредитного договора понадобится экспертиза объекта недвижимости. Работа производится имеющими специальную лицензию оценочными компаниями.
Евгений Рацкевич
СEO Metropolitan Capital Real Estate
Оценка эксперта стоит до $850 и производится двумя методами: сравнительного анализа цен на рынке и физического осмотра недвижимости. После этого в течение нескольких рабочих дней оценщик выдает официальное заключение о стоимости конкретного объекта.
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
1-комнатные апартаменты 54,33 м² на высоком этаже в Tranquil Wellness Residences — готовый формат для жизни и аренды в JVT.
Этот 1-комнатный юнит площадью 54,33 м², расположенный на высоком этаже в жилом комплексе Tranquil Wellness Residences, подойдёт тем, кто ищет полностью готовую квартиру без компромиссов по комфорту и...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Future Residence — современная роскошь, smart-living и инвестиционный потенциал в Meydan Horizon!
Future Residence — знаковый жилой комплекс от True Future Real Estate Development, расположенный в самом центре Meydan Horizon. Проект задаёт новый стандарт городского проживания, сочетая элегантную архитектуру, тёплую световую...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Sky Hills ASTRA — ультрасовременный lifestyle, wellness-инфраструктура и панорамные виды в Dubai Science Park!
Sky Hills ASTRA — роскошный жилой комплекс от HRE Development, расположенный в районе Dubai Science Park. Проект создан для тех, кто ценит высокий уровень комфорта, продуманную экологичность и активный городской образ...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Wadi Hills — современная архитектура, панорамные виды и комфортный lifestyle в Dubailand
Wadi Hills — жилой комплекс от HRE Development, расположенный в районе Dubailand Residence Complex. Проект создан для тех, кто ценит современный дизайн, продуманное пространство и удобную локацию с быстрым доступом к ключевым точкам города....
Al Haseen Residences 6 — комфортное городское проживание, функциональная архитектура и развитая инфраструктура от Dugasta Properties.
Al Haseen Residences 6 — новый современный жилой комплекс от Dugasta Properties, расположенный в стратегически важном районе Dubai Industrial City, рядом с быстроразвивающимися кластерами Dubai South...
REEF 996 — инновационный жилой комплекс с охлаждаемыми садами и премиальной инфраструктурой в Dubai Production City.
REEF 996 — новый флагманский проект от REEF Luxury Developments, созданный для резидентов, которые выбирают прогрессивную архитектуру, технологичность и комфорт в динамичном районе Dubai Production City....
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Nura — современная прибрежная резиденция с панорамными видами и курортной инфраструктурой в Mina Al Arab от RAK Properties!
Nura — новый премиальный жилой комплекс от RAK Properties, расположенный в районе Downtown Mina, внутри масштабного прибрежного сообщества Mina Al Arab в Рас-Аль-Хайме. Проект сочетает атмосферу морского...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Samana Boulevard Heights — жилой комплекс с частными бассейнами и современным комфортом в Dubai Land Residence Complex.
Samana Boulevard Heights — это новый жилой комплекс от Samana Developers, расположенный в престижном районе Dubai Land Residence Complex.
В комплексе представлены студии, апартаменты с одной и двумя спальнями,...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Элегантные 1-комнатные апартаменты на высоком этаже в Executive Residences II — 60,41 м², полностью меблированы, вторичный рынок в Dubai Hills Estate.
Эти 1-комнатные апартаменты площадью 60,41 м² расположены на высоком этаже престижного жилого комплекса Executive Residences II от Emaar в Dubai Hills Estate. Юнит полностью...
Полностью меблированные квартиры на Дубай Айлендс с потрясающим видом на море
Этот новый жилой проект на стремительно развивающихся островах Дубай Айлендс (Dubai Islands) предлагает уникальную возможность наслаждаться прибрежным образом жизни в окружении Персидского залива. Здесь вы сможете сочетать тишину и уединение острова с удобной...
Полностью меблированные квартиры на Дубай Айлендс с потрясающим видом на море
Этот новый жилой проект на стремительно развивающихся островах Дубай Айлендс (Dubai Islands) предлагает уникальную возможность наслаждаться прибрежным образом жизни в окружении Персидского залива. Здесь вы сможете сочетать тишину и уединение острова с удобной...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
1-комнатные апартаменты 47,62 м² на высоком этаже в The Crest — полностью меблированные апартаменты с видом на Дубай.
Эти стильные 1-комнатные апартаменты, площадью 47,62 м², расположены на высоком этаже в проекте The Crest от Sobha Realty в престижном районе Sobha Hartland 1. Квартира продается полностью меблированной и с...
Инвестиционные квартиры в Дубае, JLT, с привлекательным планом оплаты 60/40
Этот новый жилой комплекс расположен в престижном районе Джумейра Лейк Тауэрс (Jumeirah Lake Towers, JLT) — одном из самых популярных и развитых районов Дубая. Окруженный живописными озерами, пешеходными дорожками, бутиковыми кафе и ресторанами, а также...
Инвестиционные апартаменты на побережье в Дубай Маритайм Сити с выплатой 35% после сдачи и 1% ежемесячно
Этот жилой комплекс, расположенный в престижном прибрежном районе Дубай Маритайм Сити (Dubai Maritime City), находится прямо на побережье, предлагая панорамные виды на Персидский залив в самом центре Дубая. Современная архитектура,...
Квартиры в Дубае, Jumeirah Village Circle, с рассрочкой платежа после сдачи
Джумейра Вилладж Серкл (Jumeirah Village Circle, JVC) — один из самых востребованных жилых районов Дубая. Этот район славится своей дружелюбной атмосферой, современной архитектурой и отличным расположением. JVC предлагает разнообразие жилья: от вилл и таунхаусов...
Inara Residence by Imtiaz — современный жилой комплекс в перспективном районе Dubai South.
Inara Residence — жилой комплекс от застройщика Imtiaz Developments, расположенный в одном из наиболее динамично развивающихся районов Дубая — Dubai South. Проект ориентирован на покупателей, рассматривающих покупку недвижимости для...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Готовые апартаменты в MAG 318 — панорамный вид на Burj Khalifa и Dubai Creek в центре Business Bay!
MAG 318 — современный жилой комплекс в самом сердце Business Bay, предлагающий редкое сочетание центральной локации, готового формата и панорамных видов на Burj Khalifa, канал Dubai Creek и динамичный горизонт города. Апартаменты...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Готовые апартаменты в Binghatti Avenue — полностью меблированный формат в центре Al Jaddaf!
Апартаменты в престижном жилом комплексе Binghatti Avenue, расположенном в динамично развивающемся районе Al Jaddaf. Проект сочетает узнаваемую архитектуру Binghatti, развитую инфраструктуру и стратегически удобную локацию рядом с деловыми и...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
1-комнатные апартаменты 75,89 м² в Water’s Edge — полностью меблированный юнит в Business Bay.
Этот 1-комнатный юнит площадью 75,89 м² расположен в жилом комплексе Water’s Edge в районе Business Bay. Формат ориентирован на инвесторов и покупателей, которым важны готовность объекта, удобная планировка и ликвидная...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Студия 41,70 м² на высоком этаже в PRIVE by DAMAC (башня B) — готовый формат для жизни и аренды в Business Bay.
Эта студия площадью 41,70 м², расположенная на высоком этаже в проекте PRIVE by DAMAC (башня B), представляет собой полностью готовый к использованию объект в одном из самых ликвидных районов Дубая. Юнит полностью...
В случае приобретения объекта на стадии строительства (off-plan) банк может финансировать до 50% от стоимости. Часто застройщики предлагают клиентам план, по которому выплата основной суммы (до 60%) приходится на период после передачи объекта в эксплуатацию. В этом случае можно взять кредит на погашение оставшейся задолженности для уже готового здания.
Список документов
Каждый банк требует представить свой перечень документов. Стандартный набор включает:
заявление о предоставлении ипотечного займа;
копию паспорта;
копию визы резидента (при наличии ВНЖ);
выписку из банка о состоянии текущего счета и движении средств за последние полгода;
справку с места работы с указанием должности и размера зарплаты;
документы регистрации организации: устав компании, результат аудиторской проверки юрлица (если заемщик работает сам на себя, ведет бизнес);
документы, подтверждающие иные источники доходов (дивиденды, прибыль от сдачи недвижимости в аренду).
Обратите внимание! Все документы должны быть переведены на английский или арабский язык!
Предварительная оценка соответствия заявителя минимальным требованиям банка длится около пяти дней.
После утверждения кандидатуры придет письмо с подробным описанием предложения банка. Далее покупателю дается два месяца на поиск объекта.
Типичные условия по ипотеке
Валюта кредита
Дирхам ОАЭ
Сумма займа
Резиденты ОАЭ – до 80% от оценочной стоимости объекта, нерезиденты – до 50%
Срок ипотеки
До 25 лет
Возраст заемщика
От 21 до 65 лет
Процентная ставка
3,5–4,5% для резидентов ОАЭ и 4,5–5,5% для нерезидентов
Возможность досрочного погашения кредита
Есть, но за это может налагаться штраф в размере 1–2% от оставшейся суммы долга
Ипотечные кредиты в ОАЭ предлагаются на разных условиях.
Ипотека с фиксированной ставкой
Процентная ставка определяется на базе общей суммы кредита и не изменяется на протяжении всего времени выплаты по договору. Это удобно тем, что сумма ежемесячного взноса также не меняется.
Дарья Сидорова
cпециалист
по ипотечному кредитованию
Metropolitan Premium Properties
Такие условия встречаются редко, и срок такой ипотеки не превышает десяти лет.
Ипотека с плавающей ставкой
Размер переменной ставки меняется раз в предусмотренный договором период (обычно раз в шесть месяцев). Величина переменной ставки рассчитывается на основании EIBOR – межбанковской кредитной ставки ЦБ ОАЭ. Такой вариант более выгоден при долгосрочных и среднесрочных кредитах, потому что ставки EIBOR могут понизиться, что сократит часть выплат.
В большинстве случаев банки используют смешанную схему начисления, по которой в течение первых трех лет проценты рассчитываются по фиксированной ставке, а начиная с четвертого года она переменная.
При выборе ипотечного плана стоит обратить внимание на способ начисления процентной ставки и выбрать более выгодный для вашего случая. Также важно учитывать возможность досрочного погашения без комиссии.
Максимальный срок кредита для иностранца обычно составляет 25 лет.
Существует опция совмещения рассрочки от застройщика и ипотеки. Она актуальна для покупателей off-plan. Например, если финальный платеж 40–50%, то его можно профинансировать ипотекой и выплачивать сумму в течение 15–25 лет.
Исламское кредитование
Евгений Рацкевич, СEO Metropolitan Capital Real Estate
– Согласно закону Шариата и положениям в Коране, правоверные мусульмане не имеют права выдавать деньги под проценты, как и брать подобные средства. Поэтому банки изобрели специальную форму ипотечного кредитования, при которой де-юре банк покупает объект недвижимости и сдает клиенту в аренду. Де-факто этими «арендными» платежами клиент выплачивает тело кредита и проценты в те же сроки и на таких же условиях, что и при стандартном ипотечном займе.
В этой схеме кредитования есть важное преимущество: заемщик обязан платить по кредиту только в случае физической возможности использования объекта.
Например, в 2008 году случился пожар в одном из домов Jumeirah Lakes Towers. Никто не пострадал, но здание утратило статус действующего. У многих собственников квартиры были приобретены с использованием кредитных средств. Те, кто имел исламское финансирование, прекратили внесение ежемесячных платежей, так как подобный сценарий был прописан в контрактах. А тем, у кого кредитование было традиционным, пришлось добиваться отмены платежей через суд или продолжать платить, не имея возможности пользоваться объектом.
Процедура оформления
Процедура оформления ипотечного кредита включает следующие этапы.
1. Поиск кредитора. Многие банки охотно сотрудничают с иностранцами. Часто у них предусмотрены специальные предложения для экспатов. Важно выбрать банк с лучшими условиями.
2. Предварительное одобрение. Заемщик собирает пакет документов и представляет в офис кредитора. На этом этапе проходит предварительная оценка соответствия заявителя минимальным требованиям банка. Процедура занимает три-четыре рабочих дня.
3. Одобрение ипотеки. После утверждения заявки на электронную почту придет письмо с предложением банка о сумме и сроке кредита.
4. Оформление займа. На этом этапе клиенту необходимо подтвердить факт целевого использования средств. Для этого можно представить документы, подтверждающие факт уплаты залогового депозита.
5. В день подписания сделки купли-продажи банк передает средства покупателю, и с этого момента вступает в силу ипотечный договор.
Дополнительные расходы
Оценка объекта недвижимости – около $800.
Страхование кредитуемого объекта и жизни заемщика – около 0,5% суммы кредита (в зависимости от того, в какой группе риска находится заёмщик).
Регистрация ипотечного кредита в земельном департаменте – 0,25% от суммы кредита.
Штраф за досрочное погашение кредита – 1% от оставшейся суммы долга.
Не забудьте про уплату комиссии агентства недвижимости и регистрационного сбора земельного департамента (помимо регистрации ипотечного кредита), а это еще 6% от стоимости объекта.
Если вы хотите купить недвижимость в ОАЭ в кредит, оставьте заявку на Prian.ru. Компании – партнеры нашего портала подберут объекты по вашим требованиям и проконсультируют по вопросам получения кредита.
.png)
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.jpg)
