Благоприятная деловая среда, налоговые стимулы и введение привлекательных схем получения ВНЖ для инвесторов подогревают интерес к ОАЭ. Государство старается стимулировать рынок ипотечного кредитования. Многие банки уже открыты к сотрудничеству с клиентами-нерезидентами. Правда, условия кредитования для иностранцев здесь намного строже, чем для местных.
С 2012 по 2014 год, после глобального финансового кризиса, в Эмиратах недвижимость дорожала, затем тренд изменился – а сейчас здесь бум спроса и рекордный рост цен. К концу лета-2025 цены на квартиры в Дубае уже на 75% выше постпандемийного уровня.
Во время пандемии Центральный банк ОАЭ старался поддержать рынок. Например, сумма первоначального ипотечного взноса была уменьшена на 5%, что сделало ипотеку доступнее: резиденты теперь могут занимать до 80% от стоимости жилья, а граждане ОАЭ – до 85%.
Во время пандемии банки снижали ставки по ипотечным кредитам и до сих пор удерживают их в диапазоне 3,8–5%.
В ОАЭ работают как местные, так и европейские кредиторы:
HSBC – интернациональный банк
Mashreq – местный банк
The Commercial Bank of Dubai (CBD) – местный банк
Emirates Islamic – местный банк
Средняя стоимость аренды жилья в Эмиратах составляет 6–10% от рыночной стоимости объекта. При этом средние ставки по ипотеке для экспатов ниже этих показателей, что позволяет получать доход от недвижимости даже при условии уплаты процентов по кредиту.
Ипотека для иностранцев
Граждане ОАЭ получают ипотеку на особых условиях. Размер кредита может достигать 85% от стоимости недвижимости.
Дарья Сидорова
специалист
по ипотечному кредитованию
Metropolitan Premium Properties
Размер первоначального взноса для граждан государства обычно ниже – достаточно 15% от суммы кредита. Для экспатов, которые работают в ОАЭ, – 20%, для нерезидентов – 40%.
Евгений Рацкевич
СEO Metropolitan Capital Real Estate
Кредиты иностранцам можно разделить на два типа: кредиты для иностранцев – резидентов ОАЭ и кредиты для нерезидентов страны.
Резиденты часто пользуются банковскими услугами финансирования при покупке недвижимости. Процент одобрений для этой категории клиентов – высокий.
Иностранцам рекомендуется обращаться к ипотечным брокерам, чтобы увеличить шанс на получение интересного предложения из банка. Во-первых, это поможет избежать языкового барьера. Во-вторых, упростит работу с документами.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Требования банков к заемщикам
На момент подписания контракта о взаимодействии заемщику должен исполниться 21 год.
Также, согласно требованиям Центрального банка ОАЭ, ипотечные займы предоставляются только заявителям, не достигшим пенсионного возраста (65 лет). Чем ближе претендент к границе пенсионного возраста, тем короче будет срок кредитования и выше размер ежемесячного платежа.
Дарья Сидорова
специалист
по ипотечному кредитованию
Metropolitan Premium Properties
65 лет – возрастная граница для тех, кто трудоустроен и получает зарплату. Для самозанятых, допустим, возраст до 70 лет.
Одним из главных критериев при рассмотрении заявки является процентное соотношение доходов соискателя и общих финансовых обязательств (debt-to burden-ratio, DBR).
Евгений Рацкевич
СEO Metropolitan Capital Real Estate
В случае с частными заемщиками при расчете DBR ежемесячный доход заявителя сопоставляется с его совокупными личными тратами и ежемесячными выплатами по другим кредитам – если они имеются. При оценке платежеспособности компании базой выступает отношение текущих расходов и задолженностей к доходу.
Коэффициент DBR дает возможность определить, сможет ли заявитель с его текущим уровнем доходов позволить себе взять еще одно обязательство в виде выплат по ипотеке.
Внимание! Согласно требованиям Центрального банка ОАЭ, общая доля кредитных обязательств (как новых, так и уже имеющихся) не должна превышать 50% ежемесячного дохода заемщика. После погашения долговых обязательств на каждого члена семьи должно остаться не менее 3,5 тыс. AED ($950) в месяц.
Евгений Рацкевич
СEO Metropolitan Capital Real Estate
Банки ОАЭ не предъявляют «особых» требований к иностранцам. Но, как и в других странах, кредиторам важно тщательно проверить заемщика. Самое главное – это подтвердить происхождение средств для уплаты первоначального взноса. Также важно продемонстрировать достаточный уровень доходов для исполнения обязанностей по выплате кредита. Помимо прочего, банк попросит подтвердить место постоянного пребывания клиента.
В некоторых банках действует требование о минимальном размере заработной платы клиента, которая должна превышать 10–15 тыс. AED ($2,7–4 тыс.) в месяц.
Требования банков к недвижимости
Иностранцы могут приобретать недвижимость в ОАЭ лишь в определенных зонах, называемых freehold areas.
Еще в 2006–2008 годах вышел ряд постановлений, благодаря которым был утвержден список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби. Каждое финансовое учреждение страны имеет свой список объектов, на которые разрешено оформлять ипотеку.
При оформлении кредитного договора понадобится экспертиза объекта недвижимости. Работа производится имеющими специальную лицензию оценочными компаниями.
Евгений Рацкевич
СEO Metropolitan Capital Real Estate
Оценка эксперта стоит до $850 и производится двумя методами: сравнительного анализа цен на рынке и физического осмотра недвижимости. После этого в течение нескольких рабочих дней оценщик выдает официальное заключение о стоимости конкретного объекта.
Жилой комплекс премиум-класса, расположенный в престижном районе Al Jaddaf на набережной Dubai Creek — это пространство, где редкость, уединение и архитектурная эстетика соединяются в образ жизни будущего.
Проект создан для тех, кто ценит чувство внутреннего спокойствия, частную атмосферу и одновременно стремится оставаться в нескольких...
Новый ориентир Дубая
На Sheikh Zayed Road, рядом с Palm Jumeirah и JLT, начинается история проекта, который изменит представление о городской жизни.
Шесть башен, включая жилую высотой 360 метров и 95 этажей — новую доминанту на карте города.
Пространство для жизни и инвестиций
Апартаменты с одной и двумя спальнями продуманы для...
Новая икона стиля и инвестиций в Jumeirah Village Triangle
Для тех, кто выбирает не квадратные метры, а ценность. Не просто недвижимость — а статус.
Откройте для себя уникальный жилой комплекс в престижном районе JVT — гармоничное сочетание архитектурного шедевра, продуманной инфраструктуры и стратегического потенциала. Проект...
Премиальные резиденции в сердце Downtown Dubai
Локация, которая не требует представления
Жилой комплекс возвышается вдоль бульвара в Business Bay / Downtown Dubai, всего в нескольких минутах от Burj Khalifa и Dubai Mall. Это — «город в городе», где жильцы оказываются в окружении мировых достопримечательностей, деловых...
Жизнь с видом на совершенство
Высота. Простор. Безупречный вид.
Эта резиденция на 27-м этаже создана для тех, кто выбирает не просто квадратные метры — а ощущение статуса, вкуса и свободы.
Локация, которая говорит сама за себя
Dubai Hills — один из самых уважаемых районов города.
Здесь природа и архитектура соединились в...
Полностью меблированные квартиры на Дубай Айлендс с потрясающим видом на море
Этот новый жилой проект на стремительно развивающихся островах Дубай Айлендс (Dubai Islands) предлагает уникальную возможность наслаждаться прибрежным образом жизни в окружении Персидского залива. Здесь вы сможете сочетать тишину и уединение острова с удобной...
Полностью меблированные квартиры на Дубай Айлендс с потрясающим видом на море
Этот новый жилой проект на стремительно развивающихся островах Дубай Айлендс (Dubai Islands) предлагает уникальную возможность наслаждаться прибрежным образом жизни в окружении Персидского залива. Здесь вы сможете сочетать тишину и уединение острова с удобной...
Инвестиционные квартиры в Дубае, JLT, с привлекательным планом оплаты 60/40
Этот новый жилой комплекс расположен в престижном районе Джумейра Лейк Тауэрс (Jumeirah Lake Towers, JLT) — одном из самых популярных и развитых районов Дубая. Окруженный живописными озерами, пешеходными дорожками, бутиковыми кафе и ресторанами, а также...
Инвестиционные апартаменты на побережье в Дубай Маритайм Сити с выплатой 35% после сдачи и 1% ежемесячно
Этот жилой комплекс, расположенный в престижном прибрежном районе Дубай Маритайм Сити (Dubai Maritime City), находится прямо на побережье, предлагая панорамные виды на Персидский залив в самом центре Дубая. Современная архитектура,...
Квартиры в Дубае, Jumeirah Village Circle, с рассрочкой платежа после сдачи
Джумейра Вилладж Серкл (Jumeirah Village Circle, JVC) — один из самых востребованных жилых районов Дубая. Этот район славится своей дружелюбной атмосферой, современной архитектурой и отличным расположением. JVC предлагает разнообразие жилья: от вилл и таунхаусов...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Студия 41,70 м² на высоком этаже в PRIVE by DAMAC (башня B) — готовый формат для жизни и аренды в Business Bay.
Эта студия площадью 41,70 м², расположенная на высоком этаже в проекте PRIVE by DAMAC (башня B), представляет собой полностью готовый к использованию объект в одном из самых ликвидных районов Дубая. Юнит полностью меблирован, что...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
1-комнатные апартаменты 75,89 м² в Water’s Edge — полностью меблированный юнит в Business Bay.
Этот 1-комнатный юнит площадью 75,89 м² расположен в жилом комплексе Water’s Edge в районе Business Bay. Формат ориентирован на инвесторов и покупателей, которым важны готовность объекта, удобная планировка и ликвидная центральная локация.
Квартира...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Bab Al Qasr Garden Residence 66 — современный жилой комплекс с дизайнерскими садами, премиальным сервисом и высоким инвестиционным потенциалом!
Bab Al Qasr Garden Residence 66 от Burtville Developments — амбициозный жилой проект, который обещает объединить качественную отделку, продуманные ландшафты и сервисный уровень бренда Bab Al Qasr....
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
The Central Uptown — smart-living, wellness-инфраструктура и mixed-use формат в Arjan!
The Central Uptown — многофункциональный жилой комплекс от AQUA Developments, расположенный в районе Arjan.
Инфраструктура и удобства:
Проект предлагает расширенный набор wellness- и lifestyle-удобств:
- инфинити-бассейн,
- взрослый и детский...
Coventry Centro — современный mixed-use проект с жилыми и офисными пространствами в Dubai Industrial City!
Coventry Centro — многофункциональный проект от GFS Developments, расположенный в динамично развивающемся районе Dubai Industrial City. Комплекс объединяет жилые резиденции и офисные помещения, формируя сбалансированную среду для жизни,...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
VERDAN1A 5 — зелёная философия, функциональные планировки и семейный комфорт в Dubailand Residence Complex
VERDAN1A 5 — современный жилой комплекс от Object One, расположенный в районе Dubailand Residence Complex. Проект задуман как гармоничное зелёное пространство для жизни, где архитектура, ландшафт и продуманная функциональность формируют...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Просторные 2-комнатные апартаменты с полной меблировкой в Binghatti Crescent — готовое решение в JVC.
2-комнатный юнит площадью 101,35 м² расположен на среднем этаже жилого комплекса Binghatti Crescent в районе Jumeirah Village Circle, Дубай. Квартира представлена на вторичном рынке недвижимости и полностью готова к проживанию или сдаче в...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Однокомнатная квартира в комплексе Cloud B, расположенном в тихом и семейном районе Jumeirah Village Triangle (JVT). Находясь на нижнем этаже, эта квартира предлагает вид на улицу и жилой комплекс JVC, обеспечивая хорошее естественное освещение и удобную транспортную доступность.
Характеристики объекта:
1 спальня | 2 ванные комнаты
Готова...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Samana Boulevard Heights — жилой комплекс с частными бассейнами и современным комфортом в Dubai Land Residence Complex.
Samana Boulevard Heights — это новый жилой комплекс от Samana Developers, расположенный в престижном районе Dubai Land Residence Complex.
В комплексе представлены студии, апартаменты с одной и двумя спальнями,...
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА | 3% КОМИССИЯ АГЕНТУ | УЛУЧШЕННАЯ ВИЛЛА
Готовая полностью меблированная вилла в благоустроенном комплексе Springs 3, в закрытом комьюнити The Springs, Дубай! Вилла с собственным бассейном, комнатой для персонала и благоустроенным садом!
- Полностью меблирована
- 3 спальни + комната для персонала
- Площадь виллы: 228 кв. м...
В случае приобретения объекта на стадии строительства (off-plan) банк может финансировать до 50% от стоимости. Часто застройщики предлагают клиентам план, по которому выплата основной суммы (до 60%) приходится на период после передачи объекта в эксплуатацию. В этом случае можно взять кредит на погашение оставшейся задолженности для уже готового здания.
Список документов
Каждый банк требует представить свой перечень документов. Стандартный набор включает:
заявление о предоставлении ипотечного займа;
копию паспорта;
копию визы резидента (при наличии ВНЖ);
выписку из банка о состоянии текущего счета и движении средств за последние полгода;
справку с места работы с указанием должности и размера зарплаты;
документы регистрации организации: устав компании, результат аудиторской проверки юрлица (если заемщик работает сам на себя, ведет бизнес);
документы, подтверждающие иные источники доходов (дивиденды, прибыль от сдачи недвижимости в аренду).
Обратите внимание! Все документы должны быть переведены на английский или арабский язык!
Предварительная оценка соответствия заявителя минимальным требованиям банка длится около пяти дней.
После утверждения кандидатуры придет письмо с подробным описанием предложения банка. Далее покупателю дается два месяца на поиск объекта.
Типичные условия по ипотеке
Валюта кредита
Дирхам ОАЭ
Сумма займа
Резиденты ОАЭ – до 80% от оценочной стоимости объекта, нерезиденты – до 50%
Срок ипотеки
До 25 лет
Возраст заемщика
От 21 до 65 лет
Процентная ставка
3,5–4,5% для резидентов ОАЭ и 4,5–5,5% для нерезидентов
Возможность досрочного погашения кредита
Есть, но за это может налагаться штраф в размере 1–2% от оставшейся суммы долга
Ипотечные кредиты в ОАЭ предлагаются на разных условиях.
Ипотека с фиксированной ставкой
Процентная ставка определяется на базе общей суммы кредита и не изменяется на протяжении всего времени выплаты по договору. Это удобно тем, что сумма ежемесячного взноса также не меняется.
Дарья Сидорова
cпециалист
по ипотечному кредитованию
Metropolitan Premium Properties
Такие условия встречаются редко, и срок такой ипотеки не превышает десяти лет.
Ипотека с плавающей ставкой
Размер переменной ставки меняется раз в предусмотренный договором период (обычно раз в шесть месяцев). Величина переменной ставки рассчитывается на основании EIBOR – межбанковской кредитной ставки ЦБ ОАЭ. Такой вариант более выгоден при долгосрочных и среднесрочных кредитах, потому что ставки EIBOR могут понизиться, что сократит часть выплат.
В большинстве случаев банки используют смешанную схему начисления, по которой в течение первых трех лет проценты рассчитываются по фиксированной ставке, а начиная с четвертого года она переменная.
При выборе ипотечного плана стоит обратить внимание на способ начисления процентной ставки и выбрать более выгодный для вашего случая. Также важно учитывать возможность досрочного погашения без комиссии.
Максимальный срок кредита для иностранца обычно составляет 25 лет.
Существует опция совмещения рассрочки от застройщика и ипотеки. Она актуальна для покупателей off-plan. Например, если финальный платеж 40–50%, то его можно профинансировать ипотекой и выплачивать сумму в течение 15–25 лет.
Исламское кредитование
Евгений Рацкевич, СEO Metropolitan Capital Real Estate
– Согласно закону Шариата и положениям в Коране, правоверные мусульмане не имеют права выдавать деньги под проценты, как и брать подобные средства. Поэтому банки изобрели специальную форму ипотечного кредитования, при которой де-юре банк покупает объект недвижимости и сдает клиенту в аренду. Де-факто этими «арендными» платежами клиент выплачивает тело кредита и проценты в те же сроки и на таких же условиях, что и при стандартном ипотечном займе.
В этой схеме кредитования есть важное преимущество: заемщик обязан платить по кредиту только в случае физической возможности использования объекта.
Например, в 2008 году случился пожар в одном из домов Jumeirah Lakes Towers. Никто не пострадал, но здание утратило статус действующего. У многих собственников квартиры были приобретены с использованием кредитных средств. Те, кто имел исламское финансирование, прекратили внесение ежемесячных платежей, так как подобный сценарий был прописан в контрактах. А тем, у кого кредитование было традиционным, пришлось добиваться отмены платежей через суд или продолжать платить, не имея возможности пользоваться объектом.
Процедура оформления
Процедура оформления ипотечного кредита включает следующие этапы.
1. Поиск кредитора. Многие банки охотно сотрудничают с иностранцами. Часто у них предусмотрены специальные предложения для экспатов. Важно выбрать банк с лучшими условиями.
2. Предварительное одобрение. Заемщик собирает пакет документов и представляет в офис кредитора. На этом этапе проходит предварительная оценка соответствия заявителя минимальным требованиям банка. Процедура занимает три-четыре рабочих дня.
3. Одобрение ипотеки. После утверждения заявки на электронную почту придет письмо с предложением банка о сумме и сроке кредита.
4. Оформление займа. На этом этапе клиенту необходимо подтвердить факт целевого использования средств. Для этого можно представить документы, подтверждающие факт уплаты залогового депозита.
5. В день подписания сделки купли-продажи банк передает средства покупателю, и с этого момента вступает в силу ипотечный договор.
Дополнительные расходы
Оценка объекта недвижимости – около $800.
Страхование кредитуемого объекта и жизни заемщика – около 0,5% суммы кредита (в зависимости от того, в какой группе риска находится заёмщик).
Регистрация ипотечного кредита в земельном департаменте – 0,25% от суммы кредита.
Штраф за досрочное погашение кредита – 1% от оставшейся суммы долга.
Не забудьте про уплату комиссии агентства недвижимости и регистрационного сбора земельного департамента (помимо регистрации ипотечного кредита), а это еще 6% от стоимости объекта.
Если вы хотите купить недвижимость в ОАЭ в кредит, оставьте заявку на Prian.ru. Компании – партнеры нашего портала подберут объекты по вашим требованиям и проконсультируют по вопросам получения кредита.
.png)
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.jpg)
