a
Версия
для печати

Фрихолд, лизхолд, мусатаха, узуфрукт – словарь покупателя недвижимости в Эмиратах

Начинающего покупателя недвижимости в ОАЭ легко сбить с толку: далёкая страна, непривычные условия владения объектом, фрихолд- и лизхолд-зоны, в которых можно и нельзя покупать. В интернете много противоречивой информации. Пора расставить все точки над i и разобраться в условиях передачи недвижимости в Эмиратах в собственность, а попутно развенчать некоторые распространённые заблуждения. В этом нам поможет эксперт компании H&S Real Estate.

Лизхолд

Определение

Лизхолд (leasehold) – передача объекта в собственность, ограниченная во времени. Условно этот тип владения объектом можно назвать долгосрочной арендой, так как речь в договоре идёт не об аренде жилья на полгода-год, а о владении в течение десятилетий и даже столетий. Например, в британском праве, откуда термин leasehold и был позаимствован арабскими чиновниками и юристами, договор с лизхолдером может быть подписан на 999 лет.

В Эмиратах на основании лизхолда покупатель-арендатор получает ограниченный, но достаточный для большинства нужд набор прав. Он может перепродать собственность до окончания срока использования, заложить, организовать перепланировку и перестройку, сдать помещение третьим лицам по договору субаренды.

Доступность

Лизхолд – форма владения имуществом с неэксклюзивным правом собственности – нужна властям для поддержки местного населения. Например, граждане ОАЭ платят за ЖКХ по сниженным тарифам, оформляют кредиты на строительство и ипотеку под меньший процент, получают денежные поощрения от государства… Иностранцы неарабского происхождения не имеют права покупать недвижимость в лизхолд, хотя этот вариант и обходится дешевле. 

Для иностранцев в Эмиратах предусмотрены специальные зоны, недвижимость в которых продаётся в стопроцентное владение (фрихолд). 

Виктория Кочергина
Виктория Кочергина
старший специалист по продажам
H&S Real Estate

Лизхолд – это не просто долгосрочная аренда, это тип владения недвижимостью, который доступен только гражданам стран – членов Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC). То есть для нашей аудитории, для русскоязычных покупателей, эта тема неактуальна.

Перспективы

Говорить о кардинальных переменах в государственной политике Эмиратов в отношении иностранцев рано, но постепенно набор опций, доступных зарубежным инвесторам, растёт.

Естественная тенденция на рынке такова, что внутренний спрос граждан ОАЭ и экспатов из стран GCC не покрывает весь объём предложения, а интерес иностранного покупателя концентрируется на объектах, которые приобретаются с эксклюзивным правом собственности. Этим объясняется то, что лизхолд сдаёт свои позиции, а количество свободных зон (freehold zone), где легко и просто покупает объект зарубежный инвестор, увеличивается.

Шарджа, небоскрёбы на центральной площади

Шарджа, небоскрёбы на центральной площади

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Тенденция развивается последние десять лет. Застройки и районы, которые открывались как лизхолд, переводятся во фрихолд. Например, в Дубае есть район Silicon Oasis, где традиционно вся собственность была в лизхолде, а теперь активно переводится во фрихолд, так как застройщики понимают, что выгодно продавать объекты экспатам из других стран, а не только из арабских.

Экономически выгодно строить фрихолд. К тому же покупатели больше доверяют недвижимости, которая находится в их полной собственности. Недвижимости, которую можно передавать своим детям и внукам. Мне кажется, что со временем в Дубае зон лизхолда не останется. Все новые проекты строятся в свободных зонах».

Фрихолд

Определение

Фрихолд (freehold) – это эксклюзивное право владения недвижимостью в Эмиратах. Покупатель получает права свободно использовать объект, распоряжаться, продавать, сдавать в аренду, дарить или завещать.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Что нам даёт фрихолд? Мы можем объект покупать, продавать, передавать по наследству, сдавать в аренду. Стоит отметить, что если недвижимость, которую человек приобрёл, превышает по стоимости порог в 1 млн дирхамов ($272 тыс.), то иностранец может получить в Дубае долгосрочную визу. Это большой плюс фрихолда – возможность стать резидентом Эмиратов и проживать на территории ОАЭ».

В 2002 году по приказу шейха Мохаммеда Бин Рашида Аль Мактума граждане любой страны мира получили право покупать местную недвижимость в стопроцентное владение. 

В 2006–2008 годах вышел ряд постановлений, благодаря которым был утверждён список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби. Везде появились зоны с фрихолд-объектами, доступными для продажи не только гражданам ОАЭ и выходцам из стран Содружества государств Персидского залива.

Что можно купить в ОАЭ прямо сейчас
Апартаменты за 402 000 евро в ОАЭ
402 000 €
Апартаменты в ОАЭ
110 м2 3 2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Эксклюзивные квартиры в рассрочку в Дубае, Маджан Элитный жилой комплекс, сочетающей в себе современный дизайн и высокий уровень строительства, расположен в районе Дубайленд, Маджан. Он представляет собой 28-этажную башню с 434 квартирами, призванными обеспечить идиллический образ жизни. Благодаря хорошему соединению с Sheikh Mohammed Bin Zayed...
TEKCE
Вилла за 1 063 203 евро в Абу-Даби, ОАЭ
1 063 203 €
Вилла в Абу-Даби, ОАЭ
316 м2 5 4 4
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Вилла в новом роскошном комьюнити Bloom Living Almeria в Абу-Даби! Эксклюзивная инфраструктура! Высококлассная отделка под ключ, полностью готовые кухни и благоустроенный участок! Отличное расположение! Для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: завораживающее озеро, прогулочные и...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
Квартира за 518 656 евро в Дубае, ОАЭ
518 656 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
85 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты с панорамным видом на кристальную лагуну и комьюнити! Пpeкраcнaя кваpтира для жизни, инвестиций и cдачу в aренду (ROI – от 6,3% в $). Oтлично пoдoйдет для дoлгocpoчной аренды! Беспроцентная рассрочка! Жилой комплекс 360 Riverside Crescent от компании Sobha в районе Bukadra. Удобства: - теннисный корт - корт для бадминтона -...
DDA Real Estate
Апартаменты за 784 410 евро в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
784 410 €
Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
118 м2 2 2 3
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 434 216 евро в Дубае, ОАЭ
434 216 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
70 м2 2 1 2
Онлайн-показ Объект под сдачу
Квартира в районе Dubai Marina | 8 минут пешком до пляжа | Панорамный вид на воду Предлагается стильная квартира в одном из самых престижных районов Дубая — Dubai Marina. Всего 8 минут пешком до пляжа, и вы наслаждаетесь отдыхом у моря каждый день. Из окон открывается живописный вид на воду, создающий атмосферу уюта и комфорта....
Дубай -Недвижимость
Апартаменты за 223 690 евро в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
223 690 €
Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
36 м2 1
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 2 105 953 евро в Дубае, ОАЭ
2 105 953 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
140 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в новом роскошном проекте Bay view на территории престижного Emaar Beachfront! Высокая доходность (ROI - 6,7% в месяц)! Резиденция будут полностью меблированы и готовы к проживанию! Удобства: тренажерный зал, зоны для игровой и физической активности, кухни на открытом воздухе, кафе на первом этаже комплекса, современные лифты,...
Эксперт по недвижимости ОАЭ
Квартира за 412 863 евро в Дубае, ОАЭ
412 863 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
65 м2 1
Описание Характеристики недвижимости: * 1 просторная спальня * Современная ванная комната * Без мебели * Встроенные шкафы * Полностью оборудованная кухня * Дружелюбное к семье сообщество Шагните в современную 1-комнатную квартиру в Parkside Views, Dubai Hills Estate. Просторная спальня и современная ванная комната предлагают...
Tradegoria Global Estate
Вилла за 1 909 783 евро в Дубае, ОАЭ
1 909 783 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
367 м2 5 5 6
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 421 208 евро в Дубае, ОАЭ
421 208 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
75 м2 1 1 1
Объект под сдачу
На островах Дубая возвышается новая икона - Zephyra Residences, потрясающий 14-этажный архитектурный шедевр, предлагающий эксклюзивный выбор роскошно оформленных 1-3-спальных квартир, пентхаусов и таунхаусов. Расположенные вдоль набережной, резиденции сочетают в себе современную изысканность и природную красоту, с обширными балконами и...
Arsenal East
Апартаменты за 349 510 евро в Дубае, ОАЭ
349 510 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
70 м2 2 1 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой
Расположенный в востребованном районе Dubai Marina, LIV MARINA является супервысотным жилым проектом компании LIV Real Estate Development LLC. 44-этажный комплекс, расположенный на берегу канала, был представлен в 1 квартале 2022 года и предлагает множество компактных студий и шикарных апартаментов с 1-3 спальнями, а также роскошные фирменные...
Spiridon Real Estate
Квартира за 1 536 062 евро в Дубае, ОАЭ
1 536 062 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
133 м2 2
Описание Эти исключительные апартаменты с 2 спальнями расположены в недавно построенном жилом комплексе DIFC Living, стратегически расположенном в деловом районе Международного финансового центра Дубая. Проект DIFC Living выделяется своим уникальным архитектурным стилем. Он представляет собой взаимосвязанные геометрические элементы с...
Tradegoria Global Estate
Дом за 521 127 евро в Шардже, ОАЭ
521 127 €
Дом в Шардже, ОАЭ
308 м2 5 4 4
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Таунхаусы и виллы в потрясающем комьюнити The View Island возле лагуны на побережье Шарджи! Полностью меблированные кухни! Рядом с пляжем! Отличное расположение! Для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: центральная лагуна, городской пляж, беговые и велосипедные дорожки, клубный дом,...
DDA Real Estate
Апартаменты за 1 979 702 евро в Дубае, ОАЭ
1 979 702 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
139 м2 2 2 3
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 2 400 238 евро в Дубае, ОАЭ
2 400 238 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
307 м2 5 4 1
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты класса-люкс в новом комплексе LIV LUX! Апартаменты для жизни и инвестиций (ROI - 7% в $)! В квартире оборудована кухня! Эксклюзивные удобства! Шикарное расположение! Удобства: лаундж для резидентов и их гостей, частный салон красоты только для резидентов, студия йоги, бассейн-инфинити, СПА, фитнес-центр, конференц-зал, крытый и...
Эксперт по недвижимости ОАЭ
Апартаменты за 725 396 евро в Дубае, ОАЭ
725 396 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
132 м2 3 2 2
Nika Estate Homes Properties представляет 2-комнатную квартиру в районе Sobha Hartland! Подробная информация о недвижимости: - 2 спальни - 2 ванные комнаты - Парковка - Балкон - Вид на Марину - Высокий этаж Услуги: - Плавательный бассейн - Оздоровительный клуб - Тренажерный зал - Душ - Детская игровая площадка -...
Nika Estate Homes Properties
Апартаменты за 455 329 евро в Дубае, ОАЭ
455 329 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
78 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Студия за 298 310 евро в Дубае, ОАЭ
298 310 €
Студия в Дубае, ОАЭ
44 м2 1
В Даунтауне выходит в продажу долгожданный проект - ONE RESIDENCE. Инфраструктура: - Инфинити бассейн - Детский бассейн - Площадка для игр - Площадка для барбекю и пикников - Высокотехнологичный тренажерный зал - Студия йоги - Комната развлечений - Пространство для совместной работы - Симулятор гольфа - Детский клуб -...
Nevestate
Квартира за 441 771 евро в Дубае, ОАЭ
441 771 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
122 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Высококлассные апартаменты в новом комплексе 48 Parkside в Al Barsha! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Гарантированный доход - от 10% в $! Предоставим каталог инвестора! Полностью меблированная кухня! Рассрочка без %! Срок сдачи - 2 кв. 2025 г. Удобства: круглосуточная охрана, сад на крыше, парк, бизнес-центр, ультрасовременный...
DDA Real Estate
Апартаменты за 1 048 102 евро в Дубае, ОАЭ
1 048 102 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
179 м2 3 3 4
Metropolitan Premium Properties

Право на землю

Существует расхожее мнение, что даже покупка объекта в свободной зоне не даёт прав на земельный участок, на котором возведена недвижимость. По словам эксперта, это не так: «Фрихолд – под этим термином мы понимаем неограниченное право собственности на саму недвижимость. В этом случае земля тоже принадлежит собственнику. Вне зависимости от того, вилла это, таунхаус или квартира в многоквартирном доме». 

Однако права на земельный участок и здание в ОАЭ юридически разделяемы. Эти нормы касаются Дубая и Абу-Даби (ст. 8 Дубайского руководства по общему регулированию (2010) и ст. 61 Закона Абу-Даби № 3 (2015)).

Дубай, Бурдж-эль-Араб

Дубай, Бурдж-эль-Араб

Доступность

Среди иностранных инвесторов сложилось предубеждение, что фрихолд-недвижимость заметно дороже, чем лизхолд. Но дело не в форме собственности, а в статусе локации.

Например, в Дубае интересные иностранцам объекты расположены в самых престижных районах и вдоль берега, что, естественно, играет на повышение прайса. В элитных кварталах надеяться на низкую стоимость квадратного метра не приходится (например, рядом с небоскрёбом «Бурдж-Халифа» за квадратный метр придётся заплатить примерно $9–10 тыс.).

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Необоснованные наценки на объекты во фрихолд-зонах – это миф. Поскольку практически всё в Дубае – это фрихолд, то цены сейчас рыночные. Разницы нет никакой. В других эмиратах постепенно разрастается зона фрихолда: мы знаем, что сейчас строятся новые проекты, рассчитанные на иностранцев, в Эль-Фуджайре и Рас-Эль-Хайме, в Шардже».

Неприкосновенность имущества

Иностранцы часто волнуются за приобретённую в другой стране недвижимость. Если, например, жильё куплено в качестве летней резиденции, то полгода или более оно пустует. Даже при наличии страховки появляются опасения за его сохранность.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Эмираты – государство очень безопасное, без разрешения никто не имеет права появляться на частной территории. То есть рассказы про то, что в многоквартирных домах без согласия владельца квартиры какие-то соседи могут в связи с ремонтом коммуникаций проникнуть на территорию жилища законно, миф. Это криминал. Разве что полиция имеет ордер на обыск, но в этом случае проникновение представителей власти в дом или квартиру возможно и в любой другой стране».

Перспективы

В популярных туристических направлениях (Дубай, Абу-Даби, Шарджа) площади свободных зон в ближайшие годы будут только разрастаться. Застройщики предлагают множество проектов, созданных специально для иностранных инвестиций. Главное, за что иностранцы ценят фрихолд, – это возможность передать имущество по наследству.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «95% Дубая – это зона фрихолд. Общая тенденция такова, что даже строгий эмират Шарджа снимает ограничения и открывает территории под фрихолд-застройку, потому что местные власти желают привлекать в страну иностранный капитал».

Абу-Даби, мечеть шейха Зайда

​​​Абу-Даби, мечеть шейха Зайда

Мусатаха и узуфрукт

Определения и условия

Инвесторы могут столкнуться и с другими терминами, обозначающими тип владения имуществом. 

Согласно гражданскому кодексу, в ОАЭ легитимно владение недвижимостью на условиях мусатахи (musataha) – права застройки и разработки земли в ограниченный срок (до 50 лет). Застройщику в этом случае принадлежат все здания, которые возведены на нём. Контракт можно продлить, а также свободно распоряжаться недвижимым имуществом участка. Этот тип владения больше распространён в Абу-Даби.

Узуфрукт (usufruct) – ещё один термин, который по сути идентичен понятию «лизхолд». В отличие от него, владение недвижимостью по узуфрукту запрещает как-либо видоизменять объект (перепланировки, капитальные ремонты, реконструкции, перестройки и пр.). При этом срок пользования участком или недвижимостью ограничен и не должен превышать 99 лет.

Таким образом, оба термина обозначают варианты ограниченного права владения и пользования недвижимостью. В этом контексте владение по типу фрихолда даёт субъекту больше преимуществ.

Ещё раз о главном: вне зависимости от того, каким способом оформлены ваши права на недвижимое имущество (фрихолд, лизхолд, мусатаха, узуфрукт), его неприкосновенность защищена законами ОАЭ. Бояться того, что чиновники незаконно лишат вас участка или недвижимости, не имеет смысла.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Теоретически можно представить, что президент издаёт указ и отнимает у вас недвижимость... Но на практике этого не будет. Вся экономика страны держится на инвестициях извне. Нефть уже не так актуальна. Власти ставят на туризм и бизнес-иммиграцию. Маловероятно, что идея национализации частного имущества получит поддержку.

В департаментах градостроительства все участки застройки, в том числе дорожная инфраструктура, планируются. Поэтому ситуация, в которой ваше имущество изымают для того, чтобы проложить какую-либо высокоскоростную автомагистраль, просто исключена». 

Фотографии: pixabay

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Есть идея! Какая недвижимость Дубая принесет 20% за один год
Слово, не нуждающееся в переводе...
Горячий Дубай: что покупают иностранцы и как это влияет на рынок недвижимости
Приоритеты меняются
Инвестиции в недвижимость в Дубае: как зарабатывать в Эмиратах
Доходность без налогов
ВНЖ Греции: новые опции
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Налоги в ОАЭ. Сколько платят иностранцы, которые владеют недвижимостью
Особые условия
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»