a
Версия
для печати

Фрихолд, лизхолд, мусатаха, узуфрукт – словарь покупателя недвижимости в Эмиратах

Начинающего покупателя недвижимости в ОАЭ легко сбить с толку: далёкая страна, непривычные условия владения объектом, фрихолд- и лизхолд-зоны, в которых можно и нельзя покупать. В интернете много противоречивой информации. Пора расставить все точки над i и разобраться в условиях передачи недвижимости в Эмиратах в собственность, а попутно развенчать некоторые распространённые заблуждения. В этом нам поможет эксперт компании H&S Real Estate.

Лизхолд

Определение

Лизхолд (leasehold) – передача объекта в собственность, ограниченная во времени. Условно этот тип владения объектом можно назвать долгосрочной арендой, так как речь в договоре идёт не об аренде жилья на полгода-год, а о владении в течение десятилетий и даже столетий. Например, в британском праве, откуда термин leasehold и был позаимствован арабскими чиновниками и юристами, договор с лизхолдером может быть подписан на 999 лет.

В Эмиратах на основании лизхолда покупатель-арендатор получает ограниченный, но достаточный для большинства нужд набор прав. Он может перепродать собственность до окончания срока использования, заложить, организовать перепланировку и перестройку, сдать помещение третьим лицам по договору субаренды.

Доступность

Лизхолд – форма владения имуществом с неэксклюзивным правом собственности – нужна властям для поддержки местного населения. Например, граждане ОАЭ платят за ЖКХ по сниженным тарифам, оформляют кредиты на строительство и ипотеку под меньший процент, получают денежные поощрения от государства… Иностранцы неарабского происхождения не имеют права покупать недвижимость в лизхолд, хотя этот вариант и обходится дешевле. 

Для иностранцев в Эмиратах предусмотрены специальные зоны, недвижимость в которых продаётся в стопроцентное владение (фрихолд). 

Виктория Кочергина
Виктория Кочергина
старший специалист по продажам
H&S Real Estate

Лизхолд – это не просто долгосрочная аренда, это тип владения недвижимостью, который доступен только гражданам стран – членов Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC). То есть для нашей аудитории, для русскоязычных покупателей, эта тема неактуальна.

Перспективы

Говорить о кардинальных переменах в государственной политике Эмиратов в отношении иностранцев рано, но постепенно набор опций, доступных зарубежным инвесторам, растёт.

Естественная тенденция на рынке такова, что внутренний спрос граждан ОАЭ и экспатов из стран GCC не покрывает весь объём предложения, а интерес иностранного покупателя концентрируется на объектах, которые приобретаются с эксклюзивным правом собственности. Этим объясняется то, что лизхолд сдаёт свои позиции, а количество свободных зон (freehold zone), где легко и просто покупает объект зарубежный инвестор, увеличивается.

Шарджа, небоскрёбы на центральной площади

Шарджа, небоскрёбы на центральной площади

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Тенденция развивается последние десять лет. Застройки и районы, которые открывались как лизхолд, переводятся во фрихолд. Например, в Дубае есть район Silicon Oasis, где традиционно вся собственность была в лизхолде, а теперь активно переводится во фрихолд, так как застройщики понимают, что выгодно продавать объекты экспатам из других стран, а не только из арабских.

Экономически выгодно строить фрихолд. К тому же покупатели больше доверяют недвижимости, которая находится в их полной собственности. Недвижимости, которую можно передавать своим детям и внукам. Мне кажется, что со временем в Дубае зон лизхолда не останется. Все новые проекты строятся в свободных зонах».

Фрихолд

Определение

Фрихолд (freehold) – это эксклюзивное право владения недвижимостью в Эмиратах. Покупатель получает права свободно использовать объект, распоряжаться, продавать, сдавать в аренду, дарить или завещать.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Что нам даёт фрихолд? Мы можем объект покупать, продавать, передавать по наследству, сдавать в аренду. Стоит отметить, что если недвижимость, которую человек приобрёл, превышает по стоимости порог в 1 млн дирхамов ($272 тыс.), то иностранец может получить в Дубае долгосрочную визу. Это большой плюс фрихолда – возможность стать резидентом Эмиратов и проживать на территории ОАЭ».

В 2002 году по приказу шейха Мохаммеда Бин Рашида Аль Мактума граждане любой страны мира получили право покупать местную недвижимость в стопроцентное владение. 

В 2006–2008 годах вышел ряд постановлений, благодаря которым был утверждён список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби. Везде появились зоны с фрихолд-объектами, доступными для продажи не только гражданам ОАЭ и выходцам из стран Содружества государств Персидского залива.

Что можно купить в ОАЭ прямо сейчас
Квартира за 411 522 евро в Дубае, ОАЭ
411 522 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
75 м2 2 1 2
Из SLS башни, расположенной в центре города, открывается захватывающий вид на самое высокое здание в мире Бурдж-Халифа, а также залив Дубай-Крик. Два великолепных пейзажных бассейна расположены на высоте 75-этажной башни и предлагают несравнимый 360-градусный обзор на Дубай, что делает эти бассейны самыми высокими не только в Дубае, но и...
AZCO Real Estate
Апартаменты за 402 500 евро в Дубае, ОАЭ
402 500 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
66 м2 1
W RESIDENCES ДУБАЙ - ПАЛМ ДЖУМЕЙРАШагните в мир бунтарской роскоши, культового дизайна, изысканных материалов и тактильного удовольствия! Знакомство начинается с W Lounge, где утонченная и стильная атмосфера пробудит Ваши чувства. Войдите в одну из 384 эксклюзивных резиденций и почувствуйте себя как дома с самого первого момента. Стеклянные...
D&B Properties
Апартаменты за 517 900 евро в Дубае, ОАЭ
517 900 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
66 м2 1
W RESIDENCES ДУБАЙ - ПАЛМ ДЖУМЕЙРАШагните в мир бунтарской роскоши, культового дизайна, изысканных материалов и тактильного удовольствия! Знакомство начинается с W Lounge, где утонченная и стильная атмосфера пробудит Ваши чувства. Войдите в одну из 384 эксклюзивных резиденций и почувствуйте себя как дома с самого первого момента. Стеклянные...
D&B Properties
Апартаменты за 744 417 евро в ОАЭ
744 417 €
Апартаменты в ОАЭ
72 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 3 101 737 евро в ОАЭ
3 101 737 €
Апартаменты в ОАЭ
271 м2 3 3 4
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 148 884 евро в ОАЭ
148 884 €
Апартаменты в ОАЭ
59 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 197 077 евро в Дубае, ОАЭ
197 077 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
96 м2 2 2 2
Mag 5 расположен на Юге Дубая — это будет экономическая зона, поддерживающая ряд видов деятельности, включая логистику, авиацию, коммерческую, выставочную, гуманитарную, жилую и другие смежные отрасли. -Рядом с международным аэропортом Аль-Мактум с запланированной годовой пропускной способностью 12 миллионов тонн грузов и 160 миллионов...
Hermes Real Estate
Апартаменты за 581 992 евро в Дубае, ОАЭ
581 992 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
74 м2 1 2
Дом за 5 742 851 евро в Дубае, ОАЭ
5 742 851 €
Дом в Дубае, ОАЭ
604 м2 5
Fam properties рада представить вам эту виллу с 5 спальнями в Central Rotunda Garden Home на Frond O всемирно известной Пальмы Джумейра. Характеристики недвижимости:-Garden Home-Central Rotunda-5 спален-6 ванных комнат-кабинет /семейная комната-Marina Skyline View-Очень большое количество-Самый популярный типУ Агентства есть большой выбор...
FAM Properties
Квартира за 1 805 000 евро в Дубае, ОАЭ
1 805 000 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
124 м2 2 2
Номер объекта на housage: 344292. Комплекс Ellington Beach House расположен в окружении вневременной элегантности самобытного района Пальма Джумейра. Комплекс включает в себя современные тщательно спроектированные апартаменты с одной, двумя, тремя или четырьмя спальнями и пентхаусы.  Это не просто новое жилое здание, а настоящий жилой...
HOUSAGE
Апартаменты за 194 872 евро в Дубае, ОАЭ
194 872 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
71 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Проект расположен в Арджан, не далеко от Бизнес Бея в месте, которое находится в непосредственной близости от ключевых достопримечательностей, что делает его идеальным. Полностью меблированные просторные квартиры с красивым дизайном, умный дом, пышная зелень вокруг. Лаунж зона Беседки Бассейн Спортзал Кинотеатр Игровая комната...
Квартира за 545 148 евро в Дубае, ОАЭ
545 148 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
58 м2 2 1
Новый жилой комплекс построен по примеру портов Французской Ривьеры, расположенных на берегу всемирно известного Дубайского канала в районе Мейдан Дубая, Mohammed Bin Rashid Al Maktoum City. Это новый образ жизни Ривьеры, расположенный в престижном районе Meydan One в Дубае. Комплекс будет состоять из жилых домов разной этажности, отелей 4 и 5...
AAAA ADVISER
Квартира за 432 200 евро в Дубае, ОАЭ
432 200 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
141 м2 3 2
Номер объекта на housage: 345333. Уникально расположенный на окраине JLT, Golf Views предлагает непревзойденные виды на два самых контрастных района Дубая. Комплекс Golf Views с изысканным дизайном состоит из 3 блоков, в каждом из которых есть отдельный вестибюль, лифт и отдельный доступ к местным удобствам. Этот проект предлагает широкий...
HOUSAGE
Апартаменты за 581 992 евро в Дубае, ОАЭ
581 992 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
80 м2 1 1
Aeon & Trisl Real Estate Brokers Llc
Апартаменты за 6 315 855 евро в Дубае, ОАЭ
6 315 855 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
293 м2 5 4 5
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
Апартаменты за 5 518 892 евро в Дубае, ОАЭ
5 518 892 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
382 м2 4 5
Aeon & Trisl Real Estate Brokers Llc
Апартаменты за 2 069 306 евро в Дубае, ОАЭ
2 069 306 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
186 м2 2 2
Aeon & Trisl Real Estate Brokers Llc
Апартаменты за 154 913 евро в Дубае, ОАЭ
154 913 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
31 м2 1 1 1
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
Апартаменты за 339 002 евро в Абу-Даби, ОАЭ
339 002 €
Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ
81 м2 2 1 2
Добро пожаловать в уникальный новый стиль жизни в Майян, инвестиционной зоне на острове Яс. Майян состоит из семи современных зданий, идеально расположенных на набережной острова Яс; с более чем 800 доступными жилыми единицами, включая роскошные виллы на набережной, пляжные домики и апартаменты (студии, 1, 2, 3 и 4 спальни), Майян станет...
Property Shop Investment
Мезонет за 5 930 095 евро в Дубае, ОАЭ
5 930 095 €
Мезонет в Дубае, ОАЭ
350 м2 3 2 3
Элегантный комплекс расположен в одном из самых знаковых районов Дубая – Пальма Джумейра. Он охватывает участок площадью 29 000 квадратных метров на берегу моря с удивительным панорамным видом на небоскребы Дубая и бирюзовые воды Персидского залива. ORLA, Dorchester Collection, Dubai включает в себя 86 эксклюзивных резиденций с двумя или...
ROYAL HOME

Право на землю

Существует расхожее мнение, что даже покупка объекта в свободной зоне не даёт прав на земельный участок, на котором возведена недвижимость. По словам эксперта, это не так: «Фрихолд – под этим термином мы понимаем неограниченное право собственности на саму недвижимость. В этом случае земля тоже принадлежит собственнику. Вне зависимости от того, вилла это, таунхаус или квартира в многоквартирном доме». 

Однако права на земельный участок и здание в ОАЭ юридически разделяемы. Эти нормы касаются Дубая и Абу-Даби (ст. 8 Дубайского руководства по общему регулированию (2010) и ст. 61 Закона Абу-Даби № 3 (2015)).

Дубай, Бурдж-эль-Араб

Дубай, Бурдж-эль-Араб

Доступность

Среди иностранных инвесторов сложилось предубеждение, что фрихолд-недвижимость заметно дороже, чем лизхолд. Но дело не в форме собственности, а в статусе локации.

Например, в Дубае интересные иностранцам объекты расположены в самых престижных районах и вдоль берега, что, естественно, играет на повышение прайса. В элитных кварталах надеяться на низкую стоимость квадратного метра не приходится (например, рядом с небоскрёбом «Бурдж-Халифа» за квадратный метр придётся заплатить примерно $9–10 тыс.).

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Необоснованные наценки на объекты во фрихолд-зонах – это миф. Поскольку практически всё в Дубае – это фрихолд, то цены сейчас рыночные. Разницы нет никакой. В других эмиратах постепенно разрастается зона фрихолда: мы знаем, что сейчас строятся новые проекты, рассчитанные на иностранцев, в Эль-Фуджайре и Рас-Эль-Хайме, в Шардже».

Неприкосновенность имущества

Иностранцы часто волнуются за приобретённую в другой стране недвижимость. Если, например, жильё куплено в качестве летней резиденции, то полгода или более оно пустует. Даже при наличии страховки появляются опасения за его сохранность.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Эмираты – государство очень безопасное, без разрешения никто не имеет права появляться на частной территории. То есть рассказы про то, что в многоквартирных домах без согласия владельца квартиры какие-то соседи могут в связи с ремонтом коммуникаций проникнуть на территорию жилища законно, миф. Это криминал. Разве что полиция имеет ордер на обыск, но в этом случае проникновение представителей власти в дом или квартиру возможно и в любой другой стране».

Перспективы

В популярных туристических направлениях (Дубай, Абу-Даби, Шарджа) площади свободных зон в ближайшие годы будут только разрастаться. Застройщики предлагают множество проектов, созданных специально для иностранных инвестиций. Главное, за что иностранцы ценят фрихолд, – это возможность передать имущество по наследству.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «95% Дубая – это зона фрихолд. Общая тенденция такова, что даже строгий эмират Шарджа снимает ограничения и открывает территории под фрихолд-застройку, потому что местные власти желают привлекать в страну иностранный капитал».

Абу-Даби, мечеть шейха Зайда

​​​Абу-Даби, мечеть шейха Зайда

Мусатаха и узуфрукт

Определения и условия

Инвесторы могут столкнуться и с другими терминами, обозначающими тип владения имуществом. 

Согласно гражданскому кодексу, в ОАЭ легитимно владение недвижимостью на условиях мусатахи (musataha) – права застройки и разработки земли в ограниченный срок (до 50 лет). Застройщику в этом случае принадлежат все здания, которые возведены на нём. Контракт можно продлить, а также свободно распоряжаться недвижимым имуществом участка. Этот тип владения больше распространён в Абу-Даби.

Узуфрукт (usufruct) – ещё один термин, который по сути идентичен понятию «лизхолд». В отличие от него, владение недвижимостью по узуфрукту запрещает как-либо видоизменять объект (перепланировки, капитальные ремонты, реконструкции, перестройки и пр.). При этом срок пользования участком или недвижимостью ограничен и не должен превышать 99 лет.

Таким образом, оба термина обозначают варианты ограниченного права владения и пользования недвижимостью. В этом контексте владение по типу фрихолда даёт субъекту больше преимуществ.

Ещё раз о главном: вне зависимости от того, каким способом оформлены ваши права на недвижимое имущество (фрихолд, лизхолд, мусатаха, узуфрукт), его неприкосновенность защищена законами ОАЭ. Бояться того, что чиновники незаконно лишат вас участка или недвижимости, не имеет смысла.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Теоретически можно представить, что президент издаёт указ и отнимает у вас недвижимость... Но на практике этого не будет. Вся экономика страны держится на инвестициях извне. Нефть уже не так актуальна. Власти ставят на туризм и бизнес-иммиграцию. Маловероятно, что идея национализации частного имущества получит поддержку.

В департаментах градостроительства все участки застройки, в том числе дорожная инфраструктура, планируются. Поэтому ситуация, в которой ваше имущество изымают для того, чтобы проложить какую-либо высокоскоростную автомагистраль, просто исключена». 

Фотографии: pixabay

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Такой доступный недоступный Дубай. Разбиваем стереотипы
Здесь всё не так дорого, как вам могло показаться
Авторский взгляд. Что реально даёт Дубай покупателям недвижимости
И... популярные заблуждения о недвижимости эмирата
Саадият – элитный остров в Абу-Даби. Какую недвижимость там продают?
Обзор инфраструктуры и новостроек
И всё-таки недвижимость! Эксперт оценил оставшиеся возможности для инвестиций и указал, где их реализовать
Есть три лидера
Поговорили о недвижимости Дубая и особенностях правильного переезда. Итоги вебинара Prian
Доход, инвестиции и открытие бизнеса
Как иностранцу открыть счёт в банке ОАЭ: особенности процедуры
Обзор банковской системы и подробная инструкция

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость в ОАЭ Земельные участки в ОАЭ Апартаменты (квартиры) в ОАЭ Элитная недвижимость в ОАЭ

Новости и статьи по теме «ОАЭ»:

Такой доступный недоступный Дубай. Разбиваем стереотипы
  • 1557
Здесь всё не так дорого, как вам могло показаться
Авторский взгляд. Что реально даёт Дубай покупателям недвижимости
  • 2056
И... популярные заблуждения о недвижимости эмирата