a
Версия
для печати

Фрихолд, лизхолд, мусатаха, узуфрукт – словарь покупателя недвижимости в Эмиратах

Начинающего покупателя недвижимости в ОАЭ легко сбить с толку: далёкая страна, непривычные условия владения объектом, фрихолд- и лизхолд-зоны, в которых можно и нельзя покупать. В интернете много противоречивой информации. Пора расставить все точки над i и разобраться в условиях передачи недвижимости в Эмиратах в собственность, а попутно развенчать некоторые распространённые заблуждения. В этом нам поможет эксперт компании H&S Real Estate.

Лизхолд

Определение

Лизхолд (leasehold) – передача объекта в собственность, ограниченная во времени. Условно этот тип владения объектом можно назвать долгосрочной арендой, так как речь в договоре идёт не об аренде жилья на полгода-год, а о владении в течение десятилетий и даже столетий. Например, в британском праве, откуда термин leasehold и был позаимствован арабскими чиновниками и юристами, договор с лизхолдером может быть подписан на 999 лет.

В Эмиратах на основании лизхолда покупатель-арендатор получает ограниченный, но достаточный для большинства нужд набор прав. Он может перепродать собственность до окончания срока использования, заложить, организовать перепланировку и перестройку, сдать помещение третьим лицам по договору субаренды.

Доступность

Лизхолд – форма владения имуществом с неэксклюзивным правом собственности – нужна властям для поддержки местного населения. Например, граждане ОАЭ платят за ЖКХ по сниженным тарифам, оформляют кредиты на строительство и ипотеку под меньший процент, получают денежные поощрения от государства… Иностранцы неарабского происхождения не имеют права покупать недвижимость в лизхолд, хотя этот вариант и обходится дешевле. 

Для иностранцев в Эмиратах предусмотрены специальные зоны, недвижимость в которых продаётся в стопроцентное владение (фрихолд). 

Виктория Кочергина
Виктория Кочергина
старший специалист по продажам
H&S Real Estate

Лизхолд – это не просто долгосрочная аренда, это тип владения недвижимостью, который доступен только гражданам стран – членов Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC). То есть для нашей аудитории, для русскоязычных покупателей, эта тема неактуальна.

Перспективы

Говорить о кардинальных переменах в государственной политике Эмиратов в отношении иностранцев рано, но постепенно набор опций, доступных зарубежным инвесторам, растёт.

Естественная тенденция на рынке такова, что внутренний спрос граждан ОАЭ и экспатов из стран GCC не покрывает весь объём предложения, а интерес иностранного покупателя концентрируется на объектах, которые приобретаются с эксклюзивным правом собственности. Этим объясняется то, что лизхолд сдаёт свои позиции, а количество свободных зон (freehold zone), где легко и просто покупает объект зарубежный инвестор, увеличивается.

Шарджа, небоскрёбы на центральной площади

Шарджа, небоскрёбы на центральной площади

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Тенденция развивается последние десять лет. Застройки и районы, которые открывались как лизхолд, переводятся во фрихолд. Например, в Дубае есть район Silicon Oasis, где традиционно вся собственность была в лизхолде, а теперь активно переводится во фрихолд, так как застройщики понимают, что выгодно продавать объекты экспатам из других стран, а не только из арабских.

Экономически выгодно строить фрихолд. К тому же покупатели больше доверяют недвижимости, которая находится в их полной собственности. Недвижимости, которую можно передавать своим детям и внукам. Мне кажется, что со временем в Дубае зон лизхолда не останется. Все новые проекты строятся в свободных зонах».

Фрихолд

Определение

Фрихолд (freehold) – это эксклюзивное право владения недвижимостью в Эмиратах. Покупатель получает права свободно использовать объект, распоряжаться, продавать, сдавать в аренду, дарить или завещать.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Что нам даёт фрихолд? Мы можем объект покупать, продавать, передавать по наследству, сдавать в аренду. Стоит отметить, что если недвижимость, которую человек приобрёл, превышает по стоимости порог в 1 млн дирхамов ($272 тыс.), то иностранец может получить в Дубае долгосрочную визу. Это большой плюс фрихолда – возможность стать резидентом Эмиратов и проживать на территории ОАЭ».

В 2002 году по приказу шейха Мохаммеда Бин Рашида Аль Мактума граждане любой страны мира получили право покупать местную недвижимость в стопроцентное владение. 

В 2006–2008 годах вышел ряд постановлений, благодаря которым был утверждён список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби. Везде появились зоны с фрихолд-объектами, доступными для продажи не только гражданам ОАЭ и выходцам из стран Содружества государств Персидского залива.

Что можно купить в ОАЭ прямо сейчас
Апартаменты за 337 965 евро в Дубае, ОАЭ
337 965 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
70 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Студия за 127 931 евро в Дубае, ОАЭ
127 931 €
Студия в Дубае, ОАЭ
33 м2 1 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Отельные апартаменты в современном проекте Navitas Hotel & Residences в районе Damac Hills 2! Из окон открываются виды на поле для гольфа и достопримечательности района! Полностью меблированная кухня с техникой! Для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: круглосуточная охрана и...
DDA Real Estate
Апартаменты за 181 075 евро в Дубае, ОАЭ
181 075 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
31 м2 1
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 633 958 евро в Дубае, ОАЭ
633 958 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
127 м2 3 2 2
Nika Estate Homes Properties представляет роскошные апартаменты в одном из лучших проектов в Дубае от застройщика Emaar! Подробная информация о недвижимости: - 2 спальни - 2 ванные комнаты - Парковочное место - Низкий этаж - Застройщик Emaar - Лучшая инвестиция - Потрясающий вид на Марину Услуги: - Бассейн - Тренажерный зал...
Nika Estate Homes Properties
Квартира за 4 417 281 евро в Дубае, ОАЭ
4 417 281 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
2845 м2 3 2 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Роскошные апартаменты с просторной террасой! С роскошным видом на Marasi Bay, Downtown Dubai и Burj Khalifa! Беспроцентная рассрочка! Полностью меблированы! Комплекс VELA VIENTO от OMNIYAT расположен на набережной Marasi Bay в Business Bay. Год сдачи: 1 кв. 2027 Удобства: тренажерный зал, кинозал, детские игровые площадки, конференц-залы,...
Эксперт по недвижимости ОАЭ
Апартаменты за 9 425 000 евро в Дубае, ОАЭ
9 425 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
892 м2 6 5 6
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры с видом на Бурдж-Халифа с рассрочкой платежа в Даунтаун Дубай Даунтаун Дубай (Downtown Dubai) – это яркое сердце города, где находятся всемирно известные достопримечательности, такие как Бурдж-Халифа, Дубай Молл и Дубай Опера. Этот динамичный район предлагает роскошный городской стиль жизни, с высококлассными жилыми небоскрёбами,...
TEKCE
Апартаменты за 451 889 евро в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
451 889 €
Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
106 м2 2 2 2
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 277 636 евро в Дубае, ОАЭ
277 636 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
75 м2 1 1 2
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 436 918 евро в Дубае, ОАЭ
436 918 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
135 м2 2 2 2
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 495 032 евро в Дубае, ОАЭ
495 032 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
50 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
BAYZ 101 by Danube от Danube Properties — один из 25 самых высоких небоскребов в мире, в котором будет 101 этаж. Комплекс расположен в Business Bay недалеко от Burj Khalifa. Это самый высокий и крупный проект застройщика. BAYZ 101 by Danube станет четвертым по высоте строением в эмирате. В знаковом небоскребе будет 1,346 резиденций, в том...
Spiridon Real Estate
Квартира за 2 460 630 евро в Дубае, ОАЭ
2 460 630 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
275 м2 5 4
Кредит
Интерьеры демонстрируют сочетание элегантности и инноваций. В отделке квартир использованы высококачественные материалы и фирменная фурнитура от известных мировых брендов. Все квартиры отличаются современным дизайном, дополненным первоклассной бытовой техникой и роскошной отделкой, и отвечают всем требованиям жизни высокого класса. Проект...
For You Real Estate L.L.C.
Квартира за 1 980 495 евро в Дубае, ОАЭ
1 980 495 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
158 м2 3 2 1
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Уникальные апартаменты в новом проекте The Opus в районе Business Bay! Потрясающий вид на Персидский залив и Burj Khalifa! Полностью оборудованная кухня! Идеальный вариант для инвестиций (ROI - 6.1% в $)! Удобства: спортзал, бассейн с подогревом, СПА-центр премиум-класса, лаунж-бары и рестораны, бесплатная подземная парковка, круглосуточный...
DDA Real Estate
Вилла за 327 500 евро в Дубае, ОАЭ
327 500 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
147 м2 3 2 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Свой таунхаус в Дубае за 327,000$ в закрытом семейном коммьюнити Таунхаус в закрытом семейном районе, где есть все удобства для проживания, есть бассейны, детские площадки, барбекю зоны, а так же большой тренажерный зал, который включен в стоимость обслуживания. В самом доме 2 этажа и есть терраса. Расположение Проект располагается в...
For You Real Estate L.L.C.
Апартаменты за 543 135 евро в Дубае, ОАЭ
543 135 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
71 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Таунхаус за 2 232 780 евро в Дубае, ОАЭ
2 232 780 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
298 м2 3 3 4
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 217 219 евро в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
217 219 €
Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
51 м2 1
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 250 000 евро в Дубае, ОАЭ
250 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
40 м2 1 1 1
Азизи Ривьера - идеальный жилой район, который сочетает в себе традиции средиземноморского французского дизайна и современной архитектуры. Ривьера включает 69 зданий средней высоты, интегрированный торговый район, набережные и пляжи с захватывающими видами, а также зелёные насаждения. Студия - 40 кв.m- 190,000 EURO 1 спальня - 70 кв. м.м 3...
ROYAL HOME
Квартира за 1 002 383 евро в Дубае, ОАЭ
1 002 383 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
166 м2 4 3 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в жилом комплексе Valo в районе Dubai Creek Harbour! Апартаменты с гарантированным доходом от сдачи в аренду - от 10%! Предоставим каталог инвестора! Беспроцентная рассрочка! Срок сдачи - 3 кв. 2028 г. Удобства: бассейны с регулируемой температурой, спортивные сооружения, полностью оборудованные тренажерные залы и выход к частной...
DDA Real Estate
Студия за 366 605 евро в Дубае, ОАЭ
366 605 €
Студия в Дубае, ОАЭ
43 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Премиальный проект Canal Heights в Бизнес Бэй! Отличный вариант для сдачи в аренду! Доходность от 6,4%! В квартире полностью оборудованная кухня! Панорамный вид на Дубайский канал и Бурдж-Халифа! Срок сдачи: июнь 2027 Этаж: 17 Удобства: полностью оборудованный тренажерный зал, теннисный корт, магазины и супермаркет, детская площадка с...
DDA Real Estate
Квартира за 497 551 евро в Дубае, ОАЭ
497 551 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
156 м2 4 3 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в инновационном проекте Golf Point в районе Emaar South! Из окон открывается шикарный вид на поле для гольфа! Современный дизайн и высококачественная отделка! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: бассейны для взрослых и для детей, многофункциональный зал, современный тренажерный зал,...
DDA Real Estate

Право на землю

Существует расхожее мнение, что даже покупка объекта в свободной зоне не даёт прав на земельный участок, на котором возведена недвижимость. По словам эксперта, это не так: «Фрихолд – под этим термином мы понимаем неограниченное право собственности на саму недвижимость. В этом случае земля тоже принадлежит собственнику. Вне зависимости от того, вилла это, таунхаус или квартира в многоквартирном доме». 

Однако права на земельный участок и здание в ОАЭ юридически разделяемы. Эти нормы касаются Дубая и Абу-Даби (ст. 8 Дубайского руководства по общему регулированию (2010) и ст. 61 Закона Абу-Даби № 3 (2015)).

Дубай, Бурдж-эль-Араб

Дубай, Бурдж-эль-Араб

Доступность

Среди иностранных инвесторов сложилось предубеждение, что фрихолд-недвижимость заметно дороже, чем лизхолд. Но дело не в форме собственности, а в статусе локации.

Например, в Дубае интересные иностранцам объекты расположены в самых престижных районах и вдоль берега, что, естественно, играет на повышение прайса. В элитных кварталах надеяться на низкую стоимость квадратного метра не приходится (например, рядом с небоскрёбом «Бурдж-Халифа» за квадратный метр придётся заплатить примерно $9–10 тыс.).

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Необоснованные наценки на объекты во фрихолд-зонах – это миф. Поскольку практически всё в Дубае – это фрихолд, то цены сейчас рыночные. Разницы нет никакой. В других эмиратах постепенно разрастается зона фрихолда: мы знаем, что сейчас строятся новые проекты, рассчитанные на иностранцев, в Эль-Фуджайре и Рас-Эль-Хайме, в Шардже».

Неприкосновенность имущества

Иностранцы часто волнуются за приобретённую в другой стране недвижимость. Если, например, жильё куплено в качестве летней резиденции, то полгода или более оно пустует. Даже при наличии страховки появляются опасения за его сохранность.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Эмираты – государство очень безопасное, без разрешения никто не имеет права появляться на частной территории. То есть рассказы про то, что в многоквартирных домах без согласия владельца квартиры какие-то соседи могут в связи с ремонтом коммуникаций проникнуть на территорию жилища законно, миф. Это криминал. Разве что полиция имеет ордер на обыск, но в этом случае проникновение представителей власти в дом или квартиру возможно и в любой другой стране».

Перспективы

В популярных туристических направлениях (Дубай, Абу-Даби, Шарджа) площади свободных зон в ближайшие годы будут только разрастаться. Застройщики предлагают множество проектов, созданных специально для иностранных инвестиций. Главное, за что иностранцы ценят фрихолд, – это возможность передать имущество по наследству.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «95% Дубая – это зона фрихолд. Общая тенденция такова, что даже строгий эмират Шарджа снимает ограничения и открывает территории под фрихолд-застройку, потому что местные власти желают привлекать в страну иностранный капитал».

Абу-Даби, мечеть шейха Зайда

​​​Абу-Даби, мечеть шейха Зайда

Мусатаха и узуфрукт

Определения и условия

Инвесторы могут столкнуться и с другими терминами, обозначающими тип владения имуществом. 

Согласно гражданскому кодексу, в ОАЭ легитимно владение недвижимостью на условиях мусатахи (musataha) – права застройки и разработки земли в ограниченный срок (до 50 лет). Застройщику в этом случае принадлежат все здания, которые возведены на нём. Контракт можно продлить, а также свободно распоряжаться недвижимым имуществом участка. Этот тип владения больше распространён в Абу-Даби.

Узуфрукт (usufruct) – ещё один термин, который по сути идентичен понятию «лизхолд». В отличие от него, владение недвижимостью по узуфрукту запрещает как-либо видоизменять объект (перепланировки, капитальные ремонты, реконструкции, перестройки и пр.). При этом срок пользования участком или недвижимостью ограничен и не должен превышать 99 лет.

Таким образом, оба термина обозначают варианты ограниченного права владения и пользования недвижимостью. В этом контексте владение по типу фрихолда даёт субъекту больше преимуществ.

Ещё раз о главном: вне зависимости от того, каким способом оформлены ваши права на недвижимое имущество (фрихолд, лизхолд, мусатаха, узуфрукт), его неприкосновенность защищена законами ОАЭ. Бояться того, что чиновники незаконно лишат вас участка или недвижимости, не имеет смысла.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Теоретически можно представить, что президент издаёт указ и отнимает у вас недвижимость... Но на практике этого не будет. Вся экономика страны держится на инвестициях извне. Нефть уже не так актуальна. Власти ставят на туризм и бизнес-иммиграцию. Маловероятно, что идея национализации частного имущества получит поддержку.

В департаментах градостроительства все участки застройки, в том числе дорожная инфраструктура, планируются. Поэтому ситуация, в которой ваше имущество изымают для того, чтобы проложить какую-либо высокоскоростную автомагистраль, просто исключена». 

Фотографии: pixabay

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Сколько стоит содержать недвижимость в ОАЭ: налоги, коммунальные платежи
Подробная инструкция для собственников
Турция возвращает туристический ВНЖ
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Всем хорошо. Коливинги – новое инвестиционное решение в ОАЭ
Предложение в дефиците
Сохраняем в валюте, или Что такое «недвижимость-копилка» в дружественных странах
Альтернатива банковскому вкладу
ВНЖ Греции: новые опции
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Где лопнет пузырь
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Аренда недвижимости в ОАЭ Апартаменты (квартиры) в ОАЭ Дома (виллы) в ОАЭ Земельные участки в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»

Визовый режим и вид на жительство в ОАЭ

Обновили полезную информацию

  • 24.04.2025
  • 38955

Перспективные районы для покупки вторички в Дубае в 2025 году

Статистика Дубая шокирует гигантскими цифрами

  • 19.04.2025
  • 188