Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в ОАЭ?

Покупать недвижимость в ОАЭ имеют право граждане любых стран, но с ограничениями по территориальному признаку. В любом месте Дубая могут приобретать объекты лишь граждане ОАЭ и стран Персидского залива, а также зарегистрированные в этих государствах компании.

Какую недвижимость имеет право купить иностранец?

Фрихолд-зоны. Иностранец неарабского происхождения может приобрести жильё и коммерческие объекты в определённых фрихолд-регионах ОАЭ. Объекты, расположенные в свободных зонах (free zone), оформляются в полную частную собственность, в дальнейшем их разрешено продавать, сдавать, дарить или передавать по наследству.

В 2006–2008 годах вышел ряд постановлений, благодаря которым был утверждён список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби. В 2022 году в Шардже впервые появились фрихолд-зоны, где объекты могут быть оформлены в полную частную собственность.

В Дубае, например, большая часть территории уже признана зонами свободного владения.

Список фрихолд-зон Дубая

В Дубае большая часть территории признана зонами свободного владения

Лизхолд-зоны. Кроме этого, в ОАЭ встречаются лизхолд-регионы, где сделки с недвижимостью оформляются на правах долгосрочной аренды. Максимальный срок владения – 99 лет. По окончании договора арендатор теоретически должен вернуть объект владельцу, которым обычно оказывается компания-застройщик. Но можно перезаключить договор на родственников или на себя на аналогичный срок. Либо продать объект раньше срока, передав покупателю оставшиеся годы аренды.

Какие права получает иностранный владелец недвижимости?

С 2006 года иностранные покупатели недвижимости в ОАЭ получили те же права распоряжаться своей собственностью, что и граждане страны. То есть перепродавать, сдавать в аренду, дарить, передавать по наследству. До введения этого закона иностранцам позволялось лишь арендовать недвижимость в стране на 99 лет.

В феврале 2019 года в силу вступило нововведение, которое позволило зарубежным инвесторам в недвижимость получить «золотую визу» в ОАЭ. Правила несколько раз меняли, но с 2022 года государство установило порог стоимости: ВНЖ сроком на десять лет могут получить покупатели жилой недвижимости стоимостью от 2 млн AED ($544 тыс.).

Также иностранные владельцы недвижимости в Дубае могут претендовать на резидентскую визу сроком два года. Приобретаемый объект должен стоить от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.).

• Подробнее об изменениях в миграционной политике и новых видах ВНЖ читайте в нашем обзоре.

Есть ли ограничения для граждан России?

Граждане России могут приобретать недвижимость в ОАЭ на тех же условиях, что и иностранцы из любых других стран. В 2022–2024 годах Эмираты стали одним из самых популярных у россиян направлений.

Для россиян открыт доступ и к банковским счетам в ОАЭ. Пользоваться услугами в полном объёме могут резиденты с Emirates ID. Подробнее читайте в обзоре на Prian.

Какие обязанности ложатся на иностранца?

Жилая вилла, Дубай

Владельцы недвижимости в ОАЭ не платят ежегодный налог, но есть годовой взнос на содержание здания, общей и прилегающей территории. Точная ставка зависит от застройщика и района, но варьируется в пределах $15–60 за кв. м.

Поиск недвижимости в ОАЭ

Недвижимость в Дубае и других эмиратах предлагает множество агентств и застройщиков – найти вариант не составит труда.

Главное, что следует проверить перед тем, как выбрать определённую компанию, – прошла ли она сертификацию в RERA (Земельном департаменте). В противном случае будет сложно добиться справедливости, если тот или иной агент вас обманет или строительная компания решит исчезнуть, не завершив проект.

На портале Prian.ru представлена обширная база объектов недвижимости в ОАЭ. Вы можете подписаться на обновления и оставить заявку на подбор предложений. По этой ссылке вы найдёте список агентств недвижимости из ОАЭ, которые готовы работать с русскоязычными клиентами.

Вот что продаётся в ОАЭ сегодня

49 990 €

Дом в Дубае, ОАЭ

89 м² 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Современный и функциональный дом из транспортных контейнеров. Современный дом в горах, построенный из набирающих популярность транспортных контейнеров. Контейнеры объединены в консольные формы и спланированы таким образом, чтобы дом был максимально функциональным, а хозяева могли заказать дизайн своего дома в соответствии со своими...

Armchair Property Investments Ltd

55 000 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

35 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Отельный номер в Media One, Дубай – Ваша прибыльная инвестиция! Предлагаем уникальную возможность приобрести отельный номер в стильном и престижном отеле Media One, расположенном в самом сердце Дубая, всего в 2 км от Дубай-Марина. Это не просто покупка недвижимости, а высокодоходная инвестиция с гарантированной арендной доходностью,...

Частное лицо

59 940 €

Студия в Аджмане, ОАЭ

37 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в шикарном жилом комплексе Nuaimia Two Tower в престижном районе Аджмана! Прекрасное расположение! Множество удобств для комфортного отдыха! Для жизни и инвестиций! Высокий доход от инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: лобби, общий тренажерный зал, оздоровительный клуб, охрана и...

DDA Real Estate

60 775 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

42 м² 1 1

Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Старт продаж апартаментов от $354k в инвест-проекте Park Views Residences около Zabeel Park. Застройщик принимает...

Real Estate Dubai

64 898 €

Квартира в Абу-Даби, ОАЭ

78 м² 1 1

Старт продаж видовых квартир в The Source в Абу-Даби, на острове Saadiyat Для выгодных инвестиций: 1. Пишем эксперту в чат и получаем консультацию. 2. Вносим платежи по инвойсу. 3. В 3 квартале 2026 сдаём в аренду с доходностью до 12% Кому подойдёт: Точно инвесторам – проект расположен в туристическом районе с новыми музеями и красивыми...

Real Estate Dubai

68 527 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

42 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Представляем вам апартаменты из нового проекта Q Gardens Aliya 8 в престижном районе Jumeirah Village Circle (JVC), сочетающий в себе элегантность, комфорт и современный дизайн. Апартаменты полностью отремонтированы и имеют полностью оборудованную кухню, элегантный современный дизайн, балкон/террасу для отдыха, высококачественную бытовую...

Armchair Property Investments Ltd

70 204 €

Вилла в Дубае, ОАЭ

206 м² 4 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Представляем вам просторную и стильно оформленную виллу, сочетающую в себе комфорт, функциональность и современный дизайн. В этом доме есть все необходимое для комфортной и спокойной жизни: 2 гостиные, 1 кухня, 4 спальни, 2 ванные комнаты и 2 гаража. При входе вас встречает изысканное официальное жилое пространство, идеально подходящее для...

Armchair Property Investments Ltd

71 633 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

49 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Представляем новый проект от ELO, расположенный с видом на парк в Damac Hills 2! Эти апартаменты — отличный выбор как для личного пользования, так и для инвестиций. Предоставляется гарантированный доход – 10% в долларах! В апартаментах полностью оборудованная кухня. Возможна рассрочка платежа под 0%. Удобства в комплексе: -...

Armchair Property Investments Ltd

75 000 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

35 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Продается номер в отеле Donatello — это не просто недвижимость, а выгодная инвестиция с гарантированной прибылью. Расположение между центром Дубая и Дубай-Мариной делает его идеальным вариантом для арендаторов, будь то туристы или бизнесмены. Плюсы инвестирования: • Высокий арендный спрос: рядом с Mall of the Emirates и станциями...

Частное лицо

75 695 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

36 м² 1 1

Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Предложение дня: Большие семейные апартаменты площадью 36м2 в Dubai Sports City Для комфортной жизни в жилом комплексе комфорт-класса Dubai Sports City 34 м2 1 этаж Без балкона Стоимость 280,000 AED (76,712$) Сдана в долгосрочную аренду...

Real Estate Dubai

79 864 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

63 м² 1 1

Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Sobha Verde – один из самых ожидаемых проектов от именитого застройщика, который перевернет ваши представления о...

Real Estate Dubai

81 394 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

100 м² 2 2

Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Апартаменты Select Group - Jumeirah Living Business Bay - Элитный жилой комплекс в престижном районе Business Bay, в...

Real Estate Dubai

82 490 €

Апартаменты в Аджмане, ОАЭ

55 м² 1

Metropolitan Premium Properties

91 928 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

70 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Апартаменты в эксклюзивном жилом комплексе The Corner в Dubai Land! Популярное место! Апартаменты идеально подходят как для проживания, так и для инвестиций. Полностью оборудованная кухня с бытовой техникой и отличное расположение с удобным доступом к основным достопримечательностям. The Corner — это восьмиэтажный жилой комплекс,...

Armchair Property Investments Ltd

93 125 €

Студия в Дубае, ОАЭ

41 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Почувствуйте роскошь и элегантность в Sky Living! Добро пожаловать в Sky Living — вершину современной и роскошной жизни в самом центре динамичного района Jumeirah Village Circle в Дубае. Этот эксклюзивный жилой проект предлагает непревзойденные впечатления, сочетая в себе изысканный дизайн, экологичный подход и удобства мирового класса....

Armchair Property Investments Ltd

93 179 €

Студия в Шардже, ОАЭ

38 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Студия в престижном жилом комплексе Blue Bay Walk, расположенном вдоль побережья Арабского залива! Панорамный вид на комьюнити! Первая береговая линия! Полностью меблированные апартаменты со всей необходимой техникой! Отлично подойдет для жизни и инвестиций! Есть рассрочка до 4 квартала 2024 года. Удобства: круглосуточная охрана, парковка,...

DDA Real Estate

93 898 €

Квартира в Шардже, ОАЭ

38 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ШИКАРНЫЙ КУЛУАРНЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В ШАРДЖЕ С ВИДОМ НА БИРЮЗОВЫЕ ВОДЫ СРОК СДАЧИ: ЧЕТВЕРТЫЙ КВАРТАЛ 2025 ГОДА ЛОКАЦИЯ: ОБЪЕДИНЕННЫЕ АРАБСКИЕ ЭМИРАТЫ: ШАРДЖА ПЛОЩАДИ: 38.27 м2 (от) СТОИМОСТЬ: 107 000 долларов (от) ГРАФИК ПЛАТЕЖЕЙ: ПЕРВЫЙ ВЗНОС: 30...

CULTURE international real estate agency

94 728 €

Студия в Шардже, ОАЭ

46 м² 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в жилом комплексе Blue Bay Phase C, расположенном на берегу Арабского залива - идеальный выбор для семейной жизни и инвестиций! Возможность приобретения в рассрочку без процентов делает это предложение еще более привлекательным. Прогнозируемая доходность составляет 4,9%. Инфраструктура комплекса включает круглосуточную охрану,...

Эксперт по недвижимости ОАЭ

95 567 €

Студия в Дубае, ОАЭ

34 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в жилом комплексе Verdana Residence! В самом сердце Дубая, рядом с зеленым районом! Широкий спектр удобств премиум-класса! Отличный вариант для проживания и инвестиций! Дата сдачи: 2 квартал 2026 г. Удобства: центральное кондиционирование, детский бассейн, встроенные шкафы, тренажерный зал, детская игровая площадка, кухонный...

DDA Real Estate

98 437 €

Студия в Дубае, ОАЭ

38 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

Квартира в новом комплексе Q Gardens Lofts для сдачи в аренду! Выгодная инвестиция! Прогнозируемая доходность: ROI: 10-12% до 56% итоговый прирост стоимости объекта. Инфраструктура проекта включает кинотеатр, тренажерный зал с современным оборудованием и игровую комнату для детей, бассейн, ландшафтный сад, прогулочные дорожки, зона для...

DDA Real Estate

Посмотреть ещё 5874 похожих объекта

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Для покупки жилья в ОАЭ нужно пройти четыре ключевые стадии.

Подписание предварительного договора

После того как вы нашли подходящий объект, нужно подписать предварительный договор на английском или арабском языке. Заверять его нотариально необязательно. В приложении к договору прописываются дополнительные условия – в данном случае лучше обратиться к опытному юристу, который подскажет, какие нюансы следует указать, учитывая особенности конкретного предложения.

В договоре нужно указать:

• адрес приобретаемого объекта,
• сумму сделки,
• ответственность сторон,
• распределение обязательных сопутствующих платежей, а также сроки их внесения.

Если вы покупаете новостройку, убедитесь, что в документе указана дата завершения проекта, в котором находится ваше жильё. Также обязательно должна быть прописана компенсация, которую выплатит застройщик, если не завершит комплекс в установленный срок.

Улица Аль-Аруба, Шарджа

Подписание соглашения о продаже

Следующий этап – подписать меморандум о взаимопонимании (соглашение о купле-продаже), который в Дубае называют «контракт F». Скачать форму документа можно на сайте Земельного департамента Дубая.

Согласно договору покупатель передаёт продавцу аванс. Чаще всего это 10% от суммы покупки, иногда больше. Справку о передаче денег хранит риелтор. Если сделка проходит, как и предполагалось изначально, покупатель получает залог обратно. Если передумал инвестор – деньги остаются у продавца, если продавец – он должен вернуть деньги в двойном размере.

Срок действия готового и подписанного соглашения – 30 дней, если речь идёт о вторичной недвижимости.

Заявка на получение сертификата NOC

Далее продавец и покупатель встречаются в офисе застройщика и подают заявку на сертификат об отсутствии возражений (NOC). Этим документом застройщик подтверждает, что продавец не имеет перед ним никаких долгов. Обработка данных может занять до пяти рабочих дней. Выдача сертификата означает, что продавец может передать право собственности.

Передача собственности

После выдачи NOC продавец и покупатель идут в Земельный департамент Дубая для перевода недвижимости. Оплата всей суммы сделки осуществляется именно в этот день, когда департамент выдаст чек на оплату. Далее покупатель получает титул права собственности (title deed) и официально становится владельцем недвижимости.

Кстати, в Дубае цифровую версию документа из реестра недвижимости можно проверить на сайте Департамента земельных ресурсов Дубая. Каждый титул доступен всем желающим онлайн и имеет уникальный QR-код.

В случае покупки недвижимости, находящейся на стадии строительства, процедура упрощается: NOC и контракт F отсутствуют, а покупатель подписывает первичный договор о продаже (initial contract of sale), который нужно переоформить, когда строительство завершат. Сделка в данном случае регистрируется во временном реестре.

Средняя продолжительность всей процедуры покупки недвижимости в Дубае – один месяц.

Требуемые документы

Для заключения сделки покупателю нужно иметь:

• оригинал паспорта
• визу, на основании которой он находится в ОАЭ
• подтверждение адреса проживания в Дубае
• доверенность, если сделку проводит представитель покупателя
• меморандум о взаимопонимании
• соглашение о продаже или первичный договор (если речь о строящемся объекте)
• сертификат NOC (для вторички)

Удалённая сделка

Купить недвижимость в ОАЭ можно удалённо. Для этого потребуется сделать доверенность на своего представителя, в качестве которого может выступать, к примеру, риелтор местного агентства.

Документ должен быть заверен нотариально в стране его подписания, после чего его требуется легализовать в посольстве ОАЭ, заверить в Министерстве иностранных дел и перевести на арабский язык. Если вы проживаете в ОАЭ и доверенность оформили в Эмиратах, подписание документа должен засвидетельствовать нотариус – этого требует Земельный департамент Дубая.

Ипотека и рассрочка

Иностранцы, планирующие купить недвижимость в ОАЭ, могут рассчитывать на кредит от банка и/или рассрочку от застройщика.

Типичные условия

• Ставка кредита – около 5% годовых.
• В качестве залога выступает приобретаемое имущество или первоначальный взнос.
• Банк выплачивает 60–80% суммы сделки в зависимости от наличия ВНЖ.
• Срок рассмотрения заявки – несколько месяцев.
• Среди обязательных документов – справка о регулярном доходе (конкретную сумму устанавливает банк).

Рассрочку на два – пять лет после окончания строительства предлагают не все застройщики, но в нынешних условиях таких предложений всё больше.

Al Reem (Аль-Рим) − островное сообщество с люксовой недвижимостью в Абу-Даби

Дополнительные расходы

• Гонорар риелтора. Стандартно 2% от стоимости покупки, но возможны и другие условия – обсудите этот вопрос с вашим маклером. В некоторых случаях (обычно на первичном рынке) работу агента оплачивает продавец/застройщик, в других – покупатель, гонорар может делиться между сторонами поровну.
• Единовременный налог (Property Transfer Fee). Cбор уплачивается в Земельный департамент Дубая (DLD): 4% + фиксированный административный сбор в размере 580 дирхамов ОАЭ (около $160). Как правило, продавец и покупатель делят сумму поровну. При покупке у застройщика этот налог может быть включён в стоимость.
• Ипотечный сбор. Если привлекается кредит, необходимо заплатить регистрационный сбор за ипотеку в DLD в размере 0,25% от суммы кредита.
• Административный сбор за регистрацию перехода прав собственности (Property Registration Fee). От 2 тыс. до 4 тыс. AED (от $545 до $1 100) в зависимости от цены недвижимости.
• Сбор за выдачу свидетельства о собственности. После завершения сделки потребуется обратиться в районный суд и запросить документ о праве собственности. Стоимость – около $70, срок оформления – три дня.

Дополнительно для вторичной недвижимости

• Взнос за NOC: $140–1 360 в зависимости от конкретного объекта.

После покупки недвижимости нужно

• Посетить ближайший офис Dubai Electricity and Water Authority и зарегистрировать соглашение на своё имя, представив документ о праве собственности и копию паспорта. Учтите, что потребуется внести залог $545–1090. 

• Зарегистрироваться в Chiller – компании, отвечающей за кондиционирование воздуха, если в вашем комплексе нет центральной системы.

Резюме

• В ОАЭ купить недвижимость может гражданин любой страны. Но для русскоязычных покупателей доступны только freehold-зоны.
• Если сумма сделки свыше 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), покупатель имеет право запросить ВНЖ (долгосрочную визу) в ОАЭ сроком на два года.
• Процедура покупки недвижимости в ОАЭ в сумме занимает около месяца и требует минимального пакета документов.
• Интересы как продавца, так и покупателя полностью защищены местным законодательством. На возведение новых проектов имеют право только лицензированные компании, которые не просто строят здание, но и заботятся о развитии окружающей инфраструктуры.
• После покупки собственник не выплачивает ежегодный налог на недвижимость, но должен делать взносы за обслуживание дома и прилегающей территории в ассоциацию ЖК, а также сделать единоразовый регистрационный взнос в процессе заключения сделки.

Фото: Unsplash (Mohsin, Mohsin, Eslam Tawakol, Ainur Kamaev, Kamil Rogalinski)

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru