Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Наталья Мовчан Руководитель компании Metropolitan Consulting

Максим Дауркин Руководитель по работе с институциональными клиентами Metropolitan Premium Properties (входит в Metropolitan Group)

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в ОАЭ

Покупать недвижимость в ОАЭ имеют право граждане любых стран, но с ограничениями по территориальному признаку. В любом месте Дубая могут приобретать объекты лишь граждане ОАЭ и стран Персидского залива, а также зарегистрированные в этих государствах компании.

Какую недвижимость имеет право купить иностранец

Фрихолд-зоны

Иностраннные инвесторы могут приобретать жилье и коммерческие объекты в определенных фрихолд-районах ОАЭ. Такая недвижимость оформляется в полную частную собственность, в дальнейшем объект разрешено продавать, сдавать, дарить или передавать по наследству.

В 2006–2008 годах вышел ряд постановлений, благодаря которым был утвержден список фрихолд-зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби. В 2022 году в Шардже впервые появились фрихолд-зоны, где объекты могут быть оформлены в полную частную собственность.

В Дубае, например, большая часть территории уже признана зонами свободного владения.

Список фрихолд-зон Дубая

В Дубае большая часть территории признана зонами свободного владения

Лизхолд-зоны. В ОАЭ есть и лизхолд-районы, где сделки с недвижимостью оформляются на правах долгосрочной аренды. Максимальный срок владения – 99 лет. По окончании договора арендатор теоретически должен вернуть объект владельцу, которым обычно оказывается компания-застройщик. Но можно перезаключить договор на родственников или на себя на аналогичный срок. Либо продать объект раньше срока, передав покупателю оставшиеся годы аренды.

Какие права получает иностранный владелец недвижимости

С 2006 года иностранные покупатели недвижимости в ОАЭ получили те же права распоряжаться своей собственностью, что и граждане страны. То есть перепродавать, сдавать в аренду, дарить, передавать по наследству. До введения этого закона иностранцам позволялось лишь арендовать недвижимость в стране на 99 лет.

С февраля 2019 зарубежные инвесторы получили  возможность оформлять «золотую визу» в ОАЭ. Правила постоянно меняются, но с 2022 года государство установило порог стоимости: ВНЖ сроком на десять лет могут получить покупатели жилой недвижимости стоимостью от 2 млн AED ($544 тыс.).

Также иностранные владельцы недвижимости в Дубае могут претендовать на резидентскую визу сроком два года. Приобретаемый объект должен стоить от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.).

Пожилые иностранцы могут воспользоваться программой Retire in Dubai и получить пятилетний вид на жительство при инвестиции в недвижимость на сумму не менее 1 млн AED ($272 тыс). Возраст такого инвестора – от 55 лет.

• Подробнее об изменениях в миграционной политике и новых видах ВНЖ читайте в нашем обзоре.

Есть ли сейчас ограничения для граждан России

Граждане России могут приобретать недвижимость в ОАЭ на тех же условиях, что и иностранцы из любых других стран. В 2022–2024 годах Эмираты стали одним из самых популярных у россиян направлений.

Для россиян открыт доступ и к банковским счетам в ОАЭ. Пользоваться услугами практически в полном объеме могут резиденты с Emirates ID. Подробнее читайте в обзоре на Prian.

Какие обязанности ложатся на иностранца

Жилая вилла, Дубай

Владельцы недвижимости в ОАЭ не платят ежегодный налог, но есть годовой взнос на содержание здания, общей и прилегающей территории. Точная ставка зависит от застройщика и района, но варьируется в пределах $15–60 за кв. м.

Поиск недвижимости в ОАЭ

Недвижимость в Дубае и других эмиратах предлагает множество агентств и застройщиков – найти вариант не составит труда.

Главное, что лучше проверить перед тем, как выбрать определенную компанию, – прошла ли она сертификацию в RERA (Земельном департаменте).

На портале Prian.ru представлена обширная база объектов недвижимости в ОАЭ. Вы можете подписаться на обновления и оставить заявку на подбор предложений. По этой ссылке вы найдете список агентств недвижимости из ОАЭ, которые готовы работать с русскоязычными клиентами.

Вот что продается в ОАЭ сегодня

49 990 €

Дом в Дубае, ОАЭ

89 м² 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Современный и функциональный дом из транспортных контейнеров. Современный дом в горах, построенный из набирающих популярность транспортных контейнеров. Контейнеры объединены в консольные формы и спланированы таким образом, чтобы дом был максимально функциональным, а хозяева могли заказать дизайн своего дома в соответствии со своими...

GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd

59 900 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

42 м² 1 1

Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Старт продаж апартаментов от $354k в инвест-проекте Park Views Residences около Zabeel Park. Застройщик принимает...

Real Estate Dubai

63 965 €

Квартира в Абу-Даби, ОАЭ

78 м² 1 1

Старт продаж видовых квартир в The Source в Абу-Даби, на острове Saadiyat Для выгодных инвестиций: 1. Пишем эксперту в чат и получаем консультацию. 2. Вносим платежи по инвойсу. 3. В 3 квартале 2026 сдаём в аренду с доходностью до 12% Кому подойдёт: Точно инвесторам – проект расположен в туристическом районе с новыми музеями и красивыми...

Real Estate Dubai

68 527 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

42 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Представляем вам апартаменты из нового проекта Q Gardens Aliya 8 в престижном районе Jumeirah Village Circle (JVC), сочетающий в себе элегантность, комфорт и современный дизайн. Апартаменты полностью отремонтированы и имеют полностью оборудованную кухню, элегантный современный дизайн, балкон/террасу для отдыха, высококачественную бытовую...

GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd

68 707 €

Вилла в Дубае, ОАЭ

206 м² 4 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Представляем вам просторную и стильно оформленную виллу, сочетающую в себе комфорт, функциональность и современный дизайн. В этом доме есть все необходимое для комфортной и спокойной жизни: 2 гостиные, 1 кухня, 4 спальни, 2 ванные комнаты и 2 гаража. При входе вас встречает изысканное официальное жилое пространство, идеально подходящее для...

GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd

71 633 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

49 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Представляем новый проект от ELO, расположенный с видом на парк в Damac Hills 2! Эти апартаменты — отличный выбор как для личного пользования, так и для инвестиций. Предоставляется гарантированный доход – 10% в долларах! В апартаментах полностью оборудованная кухня. Возможна рассрочка платежа под 0%. Удобства в комплексе: -...

GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd

74 605 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

36 м² 1 1

Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Предложение дня: Большие семейные апартаменты площадью 36м2 в Dubai Sports City Для комфортной жизни в жилом комплексе комфорт-класса Dubai Sports City 34 м2 1 этаж Без балкона Стоимость 280,000 AED (76,712$) Сдана в долгосрочную аренду...

Real Estate Dubai

80 223 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

100 м² 2 2

Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Апартаменты Select Group - Jumeirah Living Business Bay - Элитный жилой комплекс в престижном районе Business Bay, в...

Real Estate Dubai

85 571 €

Коммерческая недвижимость в Дубае, ОАЭ

25 м²

Продажа помещений в медицинском центре с лицензией ​​​​​​​от 25 м2 цена от 8 000 000 рублей Полная Презентация Проекта Tranquil Wellness Tower  1.⁠ ⁠Введение в Проект Tranquil Wellness Tower – крупнейшая в регионе башня, объединяющая в себе гостиничный бизнес, недвижимость и оздоровление. Расположенная в сердце Дубая, башня предлагает...

Real Estate Dubai

90 920 €

Коммерческая недвижимость в Дубае, ОАЭ

30 м²

Продажа помещений в медицинском центре с лицензией от 25 м2 цена от 8 000 000 рублей Полная Презентация Проекта Tranquil Wellness Tower  1.⁠ ⁠Введение в Проект Tranquil Wellness Tower – крупнейшая в регионе башня, объединяющая в себе гостиничный бизнес, недвижимость и оздоровление. Расположенная в сердце Дубая, башня предлагает уникальное...

Real Estate Dubai

91 191 €

Студия в Шардже, ОАЭ

38 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Студия в престижном жилом комплексе Blue Bay Walk, расположенном вдоль побережья Арабского залива! Панорамный вид на комьюнити! Первая береговая линия! Полностью меблированные апартаменты со всей необходимой техникой! Отлично подойдет для жизни и инвестиций! Есть рассрочка до 4 квартала 2024 года. Удобства: круглосуточная охрана, парковка,...

DDA Real Estate

91 928 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

70 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Апартаменты в эксклюзивном жилом комплексе The Corner в Dubai Land! Популярное место! Апартаменты идеально подходят как для проживания, так и для инвестиций. Полностью оборудованная кухня с бытовой техникой и отличное расположение с удобным доступом к основным достопримечательностям. The Corner — это восьмиэтажный жилой комплекс,...

GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd

93 125 €

Студия в Дубае, ОАЭ

41 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Почувствуйте роскошь и элегантность в Sky Living! Добро пожаловать в Sky Living — вершину современной и роскошной жизни в самом центре динамичного района Jumeirah Village Circle в Дубае. Этот эксклюзивный жилой проект предлагает непревзойденные впечатления, сочетая в себе изысканный дизайн, экологичный подход и удобства мирового класса....

GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd

93 529 €

Студия в Дубае, ОАЭ

34 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в жилом комплексе Verdana Residence! В самом сердце Дубая, рядом с зеленым районом! Широкий спектр удобств премиум-класса! Отличный вариант для проживания и инвестиций! Дата сдачи: 2 квартал 2026 г. Удобства: центральное кондиционирование, детский бассейн, встроенные шкафы, тренажерный зал, детская игровая площадка, кухонный...

DDA Real Estate

99 990 €

Дом в Дубае, ОАЭ

110 м² 4 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Современный и функциональный дом из транспортных контейнеров. Современный пляжный домик, построенный из набирающих популярность транспортных контейнеров. Контейнеры объединены в консольные формы и спланированы таким образом, чтобы дом был максимально функциональным, а хозяева могли заказать дизайн своего дома в соответствии со своими...

GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd

100 342 €

Студия в Дубае, ОАЭ

38 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Апартаменты в новом комплексе One Sky Park, расположенном в престижном районе Jumeirah Village Circle (JVC)! Идеальный выбор для комфортной семейной жизни и привлекательной инвестиции всего в нескольких минутах от Дубай Марины. Наслаждайтесь удобным расположением и современно оборудованной кухней! Удобства: крытая парковка, круглосуточная...

GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd

103 366 €

Студия в Шардже, ОАЭ

38 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в жилом комплексе Blue Pearls в престижном районе Al Hamriya! Доступу к частному пляжу! Развития инфраструктура! Прекрасно подойдет для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: взрослый и детский бассейны, зона барбекю, тренажерный зал, станции зарядки электромобилей, игровые...

DDA Real Estate

104 051 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

37 м² 1 1 1

3D-тур

Апартаменты для покупки с целью инвестиции в Беверли Резидентс в районе JVC (Beverly Residence, Jumeirah Village Circle). Наше агентство недвижимости Azco Real Estate LLC (офис в Дубае) с гордостью предлагает вам этот удивительный и элегантно спроектированный проект, расположенный в самом популярном жилом районе Дубая, — Jumeirah Village...

Al Hayat Almushreqa real estate

104 137 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

40 м² 1 1

3D-тур Кредит

Продается квартира в JVC (Джумейра Вилладж Серкл). Эта область предлагает самый высокий возврат инвестиций в Дубае - до 10%! Район очень привлекателен для арендаторов, поскольку находится стратегически удачно: всего в 7 км от Марины и близко к новому аэропорту Аль-Мактум и выставочному комплексу ЭКСПО. Студия - достаточно просторный...

Al Hayat Almushreqa real estate

104 779 €

Вилла в Дубае, ОАЭ

90 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Кредит

Рукан - это район Дубая с арабской культурой в современном контексте. Комплекс включает в себя 349 таунхаусов в конфигурации с 1, 2, 3 спальнями Эти жилые дома, от дизайна до строительства, обеспечивают идеальное жилое пространство Всего: 203 таунхаусов с одной спальней 146 таунхаусов с двумя спальнями 349 Общее количество таунхаусов...

Al Hayat Almushreqa real estate

Посмотреть ещё 6488 похожих объектов

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Для покупки жилья в ОАЭ нужно пройти четыре ключевые стадии.

Подписание предварительного договора

После того как вы нашли подходящий объект, нужно подписать предварительный договор на английском или арабском языке. Заверять его нотариально необязательно. В приложении к договору прописываются дополнительные условия – лучше обратиться к опытному юристу, который подскажет, какие нюансы следует указать, учитывая особенности конкретного предложения.

В договоре нужно указать:

• адрес приобретаемого объекта,
• сумму сделки,
• ответственность сторон,
• распределение обязательных сопутствующих платежей, а также сроки их внесения.

Если вы покупаете новостройку, убедитесь, что в документе указана дата завершения проекта, в котором находится ваше жилье. Также обязательно должна быть прописана компенсация, которую выплатит застройщик, если не завершит комплекс в установленный срок.

Улица Аль-Аруба, Шарджа

Подписание соглашения о продаже

Следующий этап – подписание меморандума о взаимопонимании (соглашение о купле-продаже), который в Дубае называют также «контракт F». Скачать форму документа можно на сайте Земельного департамента Дубая.

По договору покупатель передает продавцу аванс. Чаще всего это 10% от суммы покупки. Справку о передаче денег хранит риелтор. Если сделка проходит, как и предполагалось изначально, покупатель получает залог обратно. Если инвестор передумал – деньги остаются у продавца.

Срок действия готового и подписанного соглашения, если речь идет о вторичной недвижимости, – 30 дней.  

Заявка на получение сертификата NOC

При покупке новостройки продавец и покупатель встречаются в офисе застройщика и подают заявку на сертификат об отсутствии возражений (NOC). Этим документом застройщик подтверждает, что продавец не имеет перед ним никаких долгов. Обработка данных может занять до пяти рабочих дней. Выдача сертификата означает, что продавец может передать право собственности.

Наталья Мовчан

руководитель 

Metropolitan Consulting

Все обязанности по оформлению и оплате сертификата NOC несет продавец.

Передача собственности

После выдачи NOC продавец и покупатель идут в Земельный департамент Дубая для перевода недвижимости.

В этот день покупатель должен уплатить госпошлину 4% (чеком или банковской картой), а также полностью рассчитаться с продавцом. Чаще всего расчет происходит банковским чеком, который сканируется сотрудником DLD и отмечается в системе.

Далее покупатель получает титул права собственности (title deed) и официально становится владельцем недвижимости.

В Дубае цифровую версию документа из реестра недвижимости можно проверить на сайте Департамента земельных ресурсов Дубая. Каждый титул доступен всем желающим онлайн и имеет уникальный QR-код.

В случае покупки недвижимости, находящейся на стадии строительства, процедура упрощается: NOC и контракт F отсутствуют, а покупатель подписывает первичный договор о продаже (initial contract of sale), который нужно переоформить, когда строительство завершат. Сделка в данном случае регистрируется во временном реестре.

Средняя продолжительность процедуры покупки недвижимости в Дубае – один месяц.

Требуемые документы

Для заключения сделки покупателю нужно иметь:

• оригинал паспорта
• визу, на основании которой он находится в ОАЭ
• подтверждение адреса проживания в Дубае
• доверенность, если сделку проводит представитель покупателя
• меморандум о взаимопонимании
• соглашение о продаже или первичный договор (если речь о строящемся объекте)
• сертификат NOC (для вторички)

Удаленная сделка

Купить недвижимость в ОАЭ можно удаленно. Для этого потребуется сделать доверенность на своего представителя, в качестве которого может выступать, к примеру, риелтор местного агентства.

Документ должен быть заверен нотариально в стране его подписания, после чего его требуется легализовать в посольстве ОАЭ, заверить в министерстве иностранных дел и перевести на арабский язык.

Наталья Мовчан

руководитель 

Metropolitan Consulting

Более простое решение – сделать дистанционную доверенность через нотариуса в ОАЭ. В этом случае не будет дополнительных затрат на легализацию и потери времени. Оформить доверенность можно в режиме онлайн, по видеосвязи с нотариусом.

Ипотека и рассрочка

Иностранцы, планирующие купить недвижимость в ОАЭ, могут рассчитывать на кредит от банка и/или рассрочку от застройщика. Правда, требования банков для резидентов ОАЭ и нерезидентов отличаются.

Типичные условия для иностранцев

• Первые три года действует ставка 3,99% годовых для зарплатных клиентов банков. После – плавающая ставка (рассчитывается из суммы банковского интереса + ставки рефинансирования).
• Для нерезидентов банки финансируют до 65% от стоимости недвижимости, для резидентов – до 80%.
• Предварительное одобрение занимает обычно от нескольких рабочих дней до пары недель.
• Среди обязательных документов – справка о регулярном доходе (конкретную сумму устанавливает банк).

Максим Дауркин

руководитель по работе
с институциональными клиентами

Metropolitan Consulting

Подтверждение доходов для трудоустроенных лиц – письмо от работодателя с указанием дохода + выписка с зарплатного счета, для бизнесменов – выписка с корпоративного счета + документы, подтверждающие деятельность компании (регистрация, налоги и т. д.)

Рассрочку на два – пять лет после окончания строительства предлагают не все застройщики, но в нынешних условиях таких предложений всё больше. 

Максим Дауркин

руководитель по работе
с институциональными клиентами

Metropolitan Consulting

Также есть опция совмещения рассрочки от застройщика и ипотеки. Она актуальна для покупателей off-plan. Например, если финальный платеж 40–50%, то его можно профинансировать ипотекой и выплачивать сумму в течение 15–25 лет.

Al Reem (Аль-Рим) − островное сообщество с люксовой недвижимостью в Абу-Даби

Дополнительные расходы

• Гонорар риелтора. Стандартно 2% от стоимости покупки, но возможны и другие условия – обсудите этот вопрос с вашим маклером. В некоторых случаях (обычно на первичном рынке) работу агента оплачивает продавец/застройщик, в других – покупатель, гонорар может делиться между сторонами поровну.
• Единовременный налог (property transfer fee). Cбор уплачивается в Земельный департамент Дубая (DLD): 4% + фиксированный административный сбор в размере 580 дирхамов ОАЭ (около $160). Как правило, продавец и покупатель делят сумму поровну. При покупке у застройщика этот налог может быть включен в стоимость.
• Ипотечный сбор. Если привлекается кредит, необходимо заплатить регистрационный сбор за ипотеку в DLD в размере 0,25% от суммы кредита.
• Административный сбор за регистрацию перехода прав собственности (property registration fee). От 2 тыс. до 4 тыс. AED (от $545 до $1 100) в зависимости от цены недвижимости.
• Сбор за выдачу свидетельства о собственности. После завершения сделки потребуется обратиться в районный суд и запросить документ о праве собственности. Стоимость – около $70, срок оформления – три дня.

Дополнительно для вторичной недвижимости

• Взнос за NOC: $140–1 360 в зависимости от конкретного объекта.

После покупки недвижимости нужно

• Посетить ближайший офис Dubai Electricity and Water Authority и зарегистрировать соглашение на свое имя, представив документ о праве собственности и копию паспорта. Учтите, что потребуется внести залог $545–1 090. 
• Зарегистрироваться в Chiller – компании, отвечающей за кондиционирование воздуха, если в вашем комплексе нет центральной системы.

Резюме

• В ОАЭ купить недвижимость может гражданин любой страны. Но иностранцам лучше выбирать freehold-зоны.
• Если сумма сделки свыше 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), покупатель имеет право запросить ВНЖ (долгосрочную визу) в ОАЭ сроком на два года.
• Процедура покупки недвижимости в ОАЭ в сумме занимает около месяца и требует минимального пакета документов.
• Интересы как продавца, так и покупателя полностью защищены местным законодательством. На возведение новых проектов имеют право только лицензированные компании, которые не просто строят здание, но и заботятся о развитии окружающей инфраструктуры.
• После покупки собственник не выплачивает ежегодный налог на недвижимость, но должен делать взносы за обслуживание дома и прилегающей территории в ассоциацию ЖК, а также сделать единоразовый регистрационный взнос в процессе заключения сделки.

Фото: Unsplash (Mohsin, Mohsin, Eslam Tawakol, Ainur Kamaev, Kamil Rogalinski)

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru