a
Версия
для печати

Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ

Покупателей недвижимости в ОАЭ привлекает не только море и вечное лето. Здесь развитая инфраструктура, собственность ликвидна, а ежегодные налоги для владельцев жилья отсутствуют. Кроме того, ОАЭ выдаёт покупателям недвижимости «золотые визы» на разный срок, а тем, кто желает остаться, предлагает высокий уровень жизни и хорошие возможности трудоустройства. Процедура покупки состоит из нескольких простых шагов, проходит быстро, с небольшими затратами. В статье мы подробно расскажем, какие права получает иностранный покупатель жилья в ОАЭ и какие этапы должен пройти, чтобы приобрести недвижимость.

Содержание статьи

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в ОАЭ?

Покупать недвижимость в ОАЭ имеют право граждане любых стран, но с ограничениями по территориальному признаку. В любом месте Дубая могут приобретать объекты лишь граждане ОАЭ и стран Персидского залива, а также зарегистрированные в этих государствах компании.

Какую недвижимость имеет право купить иностранец?

Фрихолд-зоны. Иностранец неарабского происхождения может приобрести жильё и коммерческие объекты в определённых фрихолд-регионах ОАЭ. Объекты, расположенные в свободных зонах (free zone), оформляются в полную частную собственность, в дальнейшем их разрешено продавать, сдавать, дарить или передавать по наследству.

В 2006–2008 годах вышел ряд постановлений, благодаря которым был утверждён список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби. В 2022 году в Шардже впервые появились фрихолд-зоны, где объекты могут быть оформлены в полную частную собственность.

В Дубае, например, большая часть территории уже признана зонами свободного владения.

Список фрихолд-зон Дубая

Arjan

Dubai Creek Harbour

Jumeirah Beach Residence (JBR)

Remraam

Al Warsan

Dubai Waterfront

MBR City

Barsha Heights

Dubai International Financial Centre (DIFC)

Jumeirah Heights

The Greens

DAMAC Hills

International City

Motor City

Bluewaters Island

Dubai Investment Park (DIP)

Jumeirah Lake Towers (JLT)

The Views

Dubai Festival City

Jumeirah

Mudon

Business Bay

Dubai Production City

Liwan

Dubai Marina

Dubai Hills Estate

Jumeirah Golf Estates

Palm Jumeirah

Culture Village

Dubai Residence Complex

Mirdif Hills

Al Barari

Dubai Silicon Oasis

Jumeirah Village Circle

Town Square

Discovery Gardens

Dubai Science Park

Old Town Dubai

Al Furjan

Dubai South

Jumeirah Village Triangle

Arabian Ranches

Downtown Dubai

Dubai Studio City

Park Gate Residences

Al Warsan

Dubai Sports City

Meydan City

Emirates Hills

Jumeirah Islands

Jumeirah Park

Reem

Meadows

The Villa

Tilal Al Ghaf

***
Дубай
В Дубае большая часть территории признана зонами свободного владения

Лизхолд-зоны. Кроме этого, в ОАЭ встречаются лизхолд-регионы, где сделки с недвижимостью оформляются на правах долгосрочной аренды. Максимальный срок владения – 99 лет. По окончании договора арендатор теоретически должен вернуть объект владельцу, которым обычно оказывается компания-застройщик. Но можно перезаключить договор на родственников или на себя на аналогичный срок. Либо продать объект раньше срока, передав покупателю оставшиеся годы аренды.

Читайте также: Фрихолд, лизхолд, мусатаха, узуфрукт – словарь покупателя недвижимости в Эмиратах  

Какие права получает иностранный владелец недвижимости?

С 2006 года иностранные покупатели недвижимости в ОАЭ получили те же права распоряжаться своей собственностью, что и граждане страны. То есть перепродавать, сдавать в аренду, дарить, передавать по наследству. До введения этого закона иностранцам позволялось лишь арендовать недвижимость в стране на 99 лет.

В феврале 2019 года в силу вступило нововведение, которое позволило зарубежным инвесторам в недвижимость получить «золотую визу» в ОАЭ. Правила несколько раз меняли, но с 2022 года государство установило порог стоимости: ВНЖ сроком на десять лет могут получить покупатели жилой недвижимости стоимостью от 2 млн AED ($544 тыс.).

Также иностранные владельцы недвижимости в Дубае могут претендовать на резидентскую визу сроком два года. Приобретаемый объект должен стоить от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.).

  • Подробнее об изменениях в миграционной политике и новых видах ВНЖ читайте в нашем обзоре.

Есть ли ограничения для граждан России?

Граждане России могут приобретать недвижимость в ОАЭ на тех же условиях, что и иностранцы из любых других стран. В 2022–2024 годах Эмираты стали одним из самых популярных у россиян направлений.

Для россиян открыт доступ и к банковским счетам в ОАЭ. Пользоваться услугами в полном объёме могут резиденты с Emirates ID. Подробнее читайте в обзоре на Prian.

Какие обязанности ложатся на иностранца?

Дубай, Вилла
Жилая вилла, Дубай

Владельцы недвижимости в ОАЭ не платят ежегодный налог, но есть годовой взнос на содержание здания, общей и прилегающей территории. Точная ставка зависит от застройщика и района, но варьируется в пределах $15–60 за кв. м.

Читайте также: Содержание недвижимости в ОАЭ 

Поиск недвижимости в ОАЭ

Недвижимость в Дубае и других эмиратах предлагает множество агентств и застройщиков – найти вариант не составит труда.

Главное, что следует проверить перед тем, как выбрать определённую компанию, – прошла ли она сертификацию в RERA (Земельном департаменте). В противном случае будет сложно добиться справедливости, если тот или иной агент вас обманет или строительная компания решит исчезнуть, не завершив проект.

На портале Prian.ru представлена обширная база объектов недвижимости в ОАЭ. Вы можете подписаться на обновления и оставить заявку на подбор предложений. По этой ссылке вы найдёте список агентств недвижимости из ОАЭ, которые готовы работать с русскоязычными клиентами.

Вот что продаётся в ОАЭ сегодня
Квартира за 42 115 евро в Дубае, ОАЭ
42 115 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
102 м2 3 3
Старт продаж видовых резиденций у моря в проекте Mar Casa на полуострове Martime City Кому подойдёт: Инвесторам – проект расположен на первой береговой линии полуострова с лучшими видами на море. Также подойдёт всем поклонникам тропического отдыха с регулярным отдыхом на пляже, прогулками по набережной и морскими круизами. Локация: Martime...
Real Estate Dubai
Квартира за 56 154 евро в Дубае, ОАЭ
56 154 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
42 м2 1 1
Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Старт продаж апартаментов от $354k в инвест-проекте Park Views Residences около Zabeel Park. Застройщик принимает...
Real Estate Dubai
Квартира за 59 964 евро в Абу-Даби, ОАЭ
59 964 €
Квартира в Абу-Даби, ОАЭ
78 м2 1 1
Старт продаж видовых квартир в The Source в Абу-Даби, на острове Saadiyat Для выгодных инвестиций: 1. Пишем эксперту в чат и получаем консультацию. 2. Вносим платежи по инвойсу. 3. В 3 квартале 2026 сдаём в аренду с доходностью до 12% Кому подойдёт: Точно инвесторам – проект расположен в туристическом районе с новыми музеями и красивыми...
Real Estate Dubai
Квартира за 60 165 евро в Дубае, ОАЭ
60 165 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
150 м2 2 2
Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Апартаменты Select Group - Jumeirah Living Business Bay - Элитный жилой комплекс в престижном районе Business Bay, в...
Real Estate Dubai
Квартира за 69 939 евро в Дубае, ОАЭ
69 939 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
36 м2 1 1
Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Предложение дня: Большие семейные апартаменты площадью 36м2 в Dubai Sports City Для комфортной жизни в жилом комплексе комфорт-класса Dubai Sports City 34 м2 1 этаж Без балкона Стоимость 280,000 AED (76,712$) Сдана в долгосрочную аренду...
Real Estate Dubai
Квартира за 73 792 евро в Дубае, ОАЭ
73 792 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
63 м2 1 1
Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Sobha Verde – один из самых ожидаемых проектов от именитого застройщика, который перевернет ваши представления о...
Real Estate Dubai
Квартира за 75 206 евро в Дубае, ОАЭ
75 206 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
100 м2 2 2
Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Апартаменты Select Group - Jumeirah Living Business Bay - Элитный жилой комплекс в престижном районе Business Bay, в...
Real Estate Dubai
Апартаменты за 78 513 евро в Дубае, ОАЭ
78 513 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
34 м2 1 1
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
Апартаменты за 79 363 евро в Дубае, ОАЭ
79 363 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
36 м2 1 1 1
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
Апартаменты за 85 118 евро в Дубае, ОАЭ
85 118 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
39 м2 2 1 1
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
Апартаменты за 85 253 евро в Дубае, ОАЭ
85 253 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
57 м2 1 1 1
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
Квартира за 88 500 евро в Дубае, ОАЭ
88 500 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
39 м2 1 1
Viridis – новый жилой комплекс премиум-класса в сообществе DAMAC Hills 2 . Проект находится в самом сердце престижного района DAMAC Hills и состоит из четырех зданий, два из которых – гостиничные, а два – жилые. В любом из них можно купить полностью меблированные студии и апартаменты с одной или двумя спальнями площадью от 39 до 102 м².Вне...
Renaissance Estate
Апартаменты за 93 074 евро в Дубае, ОАЭ
93 074 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
32 м2 1 1 1
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
Квартира за 95 600 евро в Шардже, ОАЭ
95 600 €
Квартира в Шардже, ОАЭ
38 м2
Расположение: Люксовый проект городского типа на берегу Персидского залива расположен в одном из самых престижных районов в ОАЭ, городе Шарджа. Этот район является истинным символом роскоши и комфорта. Проект величественно возвышается над берегом моря, обеспечивая уникальный вид на Персидский залив. До международного аэропорта Дубая можно...
Mayalanya Group
Квартира за 96 063 евро в Дубае, ОАЭ
96 063 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
194 м2 3 3
Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Апартаменты Select Group - Jumeirah Living Business Bay - Элитный жилой комплекс в престижном районе Business Bay, в...
Real Estate Dubai
Квартира за 96 266 евро в Шардже, ОАЭ
96 266 €
Квартира в Шардже, ОАЭ
38 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Кредит
Blue Bay Walk – престижный жилой комплекс расположенный вдоль побережья Арабского залива. Комплекс является частью Sharjah Waterfront City в районе Al Hamriya. Застройщик проекта – компания Ajmal Makan Properties. Инфраструктура: - круглосуточная охрана; - парковка; - домофон; - бассейн; - детский бассейн; - детская...
DDA Real Estate
Квартира за 98 716 евро в Шардже, ОАЭ
98 716 €
Квартира в Шардже, ОАЭ
27 м2 1 1 1
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
Квартира за 98 770 евро в Дубае, ОАЭ
98 770 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
39 м2 1 1
Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Azizi Riviera — многоэтажный комплекс, который сочетает в себе комфортабельную жилую и коммерческую недвижимость. Его застройкой занималась известная компания Azizi. Благодаря расположению здания вдоль кристальной лагуны,...
Real Estate Dubai
Апартаменты за 99 149 евро в Дубае, ОАЭ
99 149 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
31 м2 1 1 1
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
Квартира за 99 500 евро в Дубае, ОАЭ
99 500 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
105 м2 3 2
В районе Arjan находится знаменитый цветочный сад Miracle Garden, сад бабочек, обустроены спортивные и детские игровые площадки, открыты элитные школы и клиники и проложены променады и беговые дорожки. Все лоты идут с чистовой отделкой, установленной сантехникой и встроенной бытовой техникой. У вас будет уютный балкон, где приятно провести...
Renaissance Estate

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Для покупки жилья в ОАЭ нужно пройти четыре ключевые стадии.

Подписание предварительного договора

После того как вы нашли подходящий объект, нужно подписать предварительный договор на английском или арабском языке. Заверять его нотариально необязательно. В приложении к договору прописываются дополнительные условия – в данном случае лучше обратиться к опытному юристу, который подскажет, какие нюансы следует указать, учитывая особенности конкретного предложения.

В договоре нужно указать:

  • адрес приобретаемого объекта,
  • сумму сделки,
  • ответственность сторон,
  • распределение обязательных сопутствующих платежей, а также сроки их внесения.

Если вы покупаете новостройку, убедитесь, что в документе указана дата завершения проекта, в котором находится ваше жильё. Также обязательно должна быть прописана компенсация, которую выплатит застройщик, если не завершит комплекс в установленный срок.

Шарджа
Улица Аль-Аруба, Шарджа

Подписание соглашения о продаже

Следующий этап – подписать меморандум о взаимопонимании (соглашение о купле-продаже), который в Дубае называют «контракт F». Скачать форму документа можно на сайте Земельного департамента Дубая.

Согласно договору покупатель передаёт продавцу аванс. Чаще всего это 10% от суммы покупки, иногда больше. Справку о передаче денег хранит риелтор. Если сделка проходит, как и предполагалось изначально, покупатель получает залог обратно. Если передумал инвестор – деньги остаются у продавца, если продавец – он должен вернуть деньги в двойном размере.

Срок действия готового и подписанного соглашения – 30 дней, если речь идёт о вторичной недвижимости.

Заявка на получение сертификата NOC

Далее продавец и покупатель встречаются в офисе застройщика и подают заявку на сертификат об отсутствии возражений (NOC). Этим документом застройщик подтверждает, что продавец не имеет перед ним никаких долгов. Обработка данных может занять до пяти рабочих дней. Выдача сертификата означает, что продавец может передать право собственности.

Передача собственности

После выдачи NOC продавец и покупатель идут в Земельный департамент Дубая для перевода недвижимости. Оплата всей суммы сделки осуществляется именно в этот день, когда департамент выдаст чек на оплату. Далее покупатель получает титул права собственности (title deed) и официально становится владельцем недвижимости.

Кстати, в Дубае цифровую версию документа из реестра недвижимости можно проверить на сайте Департамента земельных ресурсов Дубая. Каждый титул доступен всем желающим онлайн и имеет уникальный QR-код.

В случае покупки недвижимости, находящейся на стадии строительства, процедура упрощается: NOC и контракт F отсутствуют, а покупатель подписывает первичный договор о продаже (initial contract of sale), который нужно переоформить, когда строительство завершат. Сделка в данном случае регистрируется во временном реестре.

Средняя продолжительность всей процедуры покупки недвижимости в Дубае – один месяц.

Требуемые документы

Для заключения сделки покупателю нужно иметь:

  • оригинал паспорта
  • визу, на основании которой он находится в ОАЭ
  • подтверждение адреса проживания в Дубае
  • доверенность, если сделку проводит представитель покупателя
  • меморандум о взаимопонимании
  • соглашение о продаже или первичный договор (если речь о строящемся объекте)
  • сертификат NOC (для вторички)

Удалённая сделка

Купить недвижимость в ОАЭ можно удалённо. Для этого потребуется сделать доверенность на своего представителя, в качестве которого может выступать, к примеру, риелтор местного агентства.

Документ должен быть заверен нотариально в стране его подписания, после чего его требуется легализовать в посольстве ОАЭ, заверить в Министерстве иностранных дел и перевести на арабский язык. Если вы проживаете в ОАЭ и доверенность оформили в Эмиратах, подписание документа должен засвидетельствовать нотариус – этого требует Земельный департамент Дубая.

Читайте также: Как выбрать риелтора в Дубае и понять, что перед вами грамотный специалист

Ипотека и рассрочка

Иностранцы, планирующие купить недвижимость в ОАЭ, могут рассчитывать на кредит от банка и/или рассрочку от застройщика.

Типичные условия

  • Ставка кредита – около 5% годовых.
  • В качестве залога выступает приобретаемое имущество или первоначальный взнос.
  • Банк выплачивает 60–80% суммы сделки в зависимости от наличия ВНЖ.
  • Срок рассмотрения заявки – несколько месяцев.
  • Среди обязательных документов – справка о регулярном доходе (конкретную сумму устанавливает банк).

Рассрочку на два – пять лет после окончания строительства предлагают не все застройщики, но в нынешних условиях таких предложений всё больше.

Читайте также: Ипотека в ОАЭ. Как иностранцу приобрести жильё в кредит
Абу Даби
Al Reem (Аль-Рим) − островное сообщество с люксовой недвижимостью в Абу-Даби

Дополнительные расходы

  • Гонорар риелтора. Стандартно 2% от стоимости покупки, но возможны и другие условия – обсудите этот вопрос с вашим маклером. В некоторых случаях (обычно на первичном рынке) работу агента оплачивает продавец/застройщик, в других – покупатель, гонорар может делиться между сторонами поровну.
  • Единовременный налог (Property Transfer Fee). Cбор уплачивается в Земельный департамент Дубая (DLD): 4% + фиксированный административный сбор в размере 580 дирхамов ОАЭ (около $160). Как правило, продавец и покупатель делят сумму поровну. При покупке у застройщика этот налог может быть включён в стоимость.
  • Ипотечный сбор. Если привлекается кредит, необходимо заплатить регистрационный сбор за ипотеку в DLD в размере 0,25% от суммы кредита.
  • Административный сбор за регистрацию перехода прав собственности (Property Registration Fee). От 2 тыс. до 4 тыс. AED (от $545 до $1 100) в зависимости от цены недвижимости.
  • Сбор за выдачу свидетельства о собственности. После завершения сделки потребуется обратиться в районный суд и запросить документ о праве собственности. Стоимость – около $70, срок оформления – три дня.

Дополнительно для вторичной недвижимости

  • Взнос за NOC: $140–1 360 в зависимости от конкретного объекта.

После покупки недвижимости нужно

  • Посетить ближайший офис Dubai Electricity and Water Authority и зарегистрировать соглашение на своё имя, представив документ о праве собственности и копию паспорта. Учтите, что потребуется внести залог $545–1090. 
  • Зарегистрироваться в Chiller – компании, отвечающей за кондиционирование воздуха, если в вашем комплексе нет центральной системы.

Резюме

  • В ОАЭ купить недвижимость может гражданин любой страны. Но для русскоязычных покупателей доступны только freehold-зоны.
  • Если сумма сделки свыше 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), покупатель имеет право запросить ВНЖ (долгосрочную визу) в ОАЭ сроком на два года.
  • Процедура покупки недвижимости в ОАЭ в сумме занимает около месяца и требует минимального пакета документов.
  • Интересы как продавца, так и покупателя полностью защищены местным законодательством. На возведение новых проектов имеют право только лицензированные компании, которые не просто строят здание, но и заботятся о развитии окружающей инфраструктуры.
  • После покупки собственник не выплачивает ежегодный налог на недвижимость, но должен делать взносы за обслуживание дома и прилегающей территории в ассоциацию ЖК, а также сделать единоразовый регистрационный взнос в процессе заключения сделки.

Фото: Unsplash (Mohsin, Mohsin, Eslam Tawakol, Ainur Kamaev, Kamil Rogalinski)

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Недвижимость, Процедура покупки, Налоги и сборы

Читайте также

Новая программа гражданства, турецкие ожидания, дубайские вопросы. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
СИДН жив, ОАЭ в динамике, ThaiElite под вопросом
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Девять фактов о столице ОАЭ для покупателей недвижимости
Фрихолд-зоны, «золотые визы», криптовалюты…
Дубай дешевеет, Карибы дорожают
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Мы откровенно поговорили с топ-застройщиком Дубая и агентством недвижимости Just Prime Homes. Что рассказали интересного
Кейсы с доходностью до 30%
Как выбрать риелтора в Дубае и понять, что перед вами грамотный специалист
Вот на что надо обратить внимание

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в ОАЭ Аренда недвижимости в ОАЭ Дома (виллы) в ОАЭ Недорогая недвижимость в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»

Дубай дешевеет, Карибы дорожают

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 05.04.2024
  • 117

В Дубае +25, а в Испании +60… процентов

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 08.03.2024
  • 242