Офисы могут принести больше! Недвижимость Дубая

Об авторе: Ксения Грищенко Управляющий партнёр Soland Soland

Рассказывает Ксения Грищенко, управляющий партнер Soland

Число зарегистрированных в ОАЭ компаний за четыре года увеличилось в 2,5 раза – более 2/3 зарегистрировано в Дубае. В 2024-м здесь открылось более 70 тыс. новых бизнесов (по сравнению с 30 тыс. в 2021-м). Сюда приходят как никому неизвестные, так и мировые бренды. Pimco, Maersk, IBM, Veon – я перечисляю лишь малую долю крупных игроков, которые или открыли офис, или расширили площади в Эмиратах только в последние два года.

Спрос на офисы в городе поразительный, другого слова я не подберу. Прямое следствие этого – дефицит площадей и снижение вакансии, особенно в бизнес-центрах высокого класса, где средний срок экспозиции не превышает двух недель. Для мировых столиц 10-процентная вакантность уже превосходный показатель, а тут мы имеем дело с меньшими цифрами.

Логичное следствие высокого спроса – рост арендных ставок. За четыре года они выросли более чем на 60%. При этом именно в последний год динамика оказалась самой впечатляющей. Аренда подорожала на 16% в среднем и более чем на треть в самых востребованных районах, которые являются центрами деловой активности: Business Bay, Barsha Heights…

Какими видятся перспективы рынка? По оценке аналитиков, до 2028 года на рынок поступит около 740 тыс. новых офисных площадей. Это больше, чем в предыдущие годы. Но практически все вводимые площади «знают» арендатора еще до начала эксплуатации.

При текущем спросе – на рынке будет дополнительно высвобождаться около 80–90 тыс. кв. м (и то мы даем консервативный прогноз, по которому спрос будет составлять 90–100 тыс. кв. м в год – а, например, в 2024-м он составлял 130 тыс.).

Зная общий объем рынка (около 9,3–9,4 тыс. кв. м), текущее количество вакантных площадей и рассчитанный объем новых вакантных площадей, мы можем рассчитать, что к 2028 году вакантость в среднем по городу составит примерно 13%.

Исторически даже консервативная динамика сопровождалась ростом арендных ставок на 15–20% в год.

Однако! Ситуация будет различаться от района к району. Например, в самом популярном Business Bay будет введено только 30 тыс. квадратов, то есть примерно 2% от имеющегося стока. Это ничтожно мало.

Наша оценка – сегодня офисы дают более высокий ROI, особенно если применять флиппинг-модель, то есть реновировать устаревшие площади с учетом запросов интересующихся компаний. Доходность флиппинг-проектов по офисам:

25–40% годовых, если перепродавать их после реновации;
10–15% годовых на аренде без учета роста стоимости;
до 30% с учетом переоценки актива.

Мы активно продвигаем флиппинг и в жилых проектах, но там доходность всё-таки ниже. Виллы приносят около 20% годовых, апартаменты 10–15%.

Правда, в сегменте офисов структура предложения более фрагментирована и сложна для отбора, чем в жилом секторе. В отличие от вилл, где четко выделены зоны с высоким инвестиционным потенциалом (например, Springs, Meadows, Arabian Ranches), офисный рынок представлен множеством схожих по характеристикам зданий.

Какие объекты интересны для флиппинга и каков порог входа в этом сегменте

Для реновации интересны офисы как в комплексах, так и в отдельных зданиях. Помещения категории B+, даже абсолютно убитые, мы доводим до категории А. Но по практике еще больше приносит дорогая отделка проектов Shell & Core.

Поскольку в Дубае спрос есть на любые офисы, мы и работаем с любыми площадями. Но наибольший спрос мы видим на помещения 75–120 кв. м, интересные небольшим компаниям и стартапам. Здесь при относительно небольшом пороге входа можно добиться быстрой реализации.

Минимальный чек для инвестора 2,2–2,3 млн AED (около $600 тыс.) на объекты 100–120 кв. м в Business Bay и JLT. Премиальные варианты (DIFC, Downtown) – 4–9 млн AED и выше.

Пошаговая схема работы в сегменте офисной недвижимости от экспертов Soland

Шаг 1. Определение бюджета и стратегии

Клиент определяет доступный бюджет и предпочитаемую стратегию (флиппинг с перепродажей / доход от аренды / гибридная модель). Обсуждаются приоритеты по району, классу здания и сроку реализации.

Шаг 2. Внесение аванса

Клиент вносит авансовый платеж, подтверждающий намерение работы с нами и покрывающий затраты на поиск и аналитику. Эти расходы зачитывается в проектную себестоимость при входе в сделку.

Шаг 3. Поиск и техническая экспертиза объекта

Мы отбираем потенциальные лоты на базе с помощью уникальной автоматизированной ROI-модели, которая анализирует сделки, арендные ставки и ликвидность до уровня конкретного здания и корпуса. Проводим деятельную экспертизу – анализ состояния, планировок, отделки, инфраструктуры здания и управления.

Шаг 4. Финансовая модель и расчеты

Для двух-трёх финальных вариантов мы составляем детализированную финансовую модель, включающую все CAPEX, фазы ремонта, сроки экспозиции, агентские комиссии, налоги и прогнозируемую доходность – как с учетом, так и без учета роста рынка.

Шаг 5. Сделка

Сделка оформляется, мы сопровождаем регистрацию в Земельном департаменте Дубая (DLD), осуществляем проверку NOC (получение сертификата об отсутствии возражений) и оформляем доверенность (power of attorney – POA) на представление интересов в DLD – при необходимости.

Шаг 6. Реализация проекта

Если речь идет о флиппинг-проекте – разрабатываем дизайн, проводим ремонт. Мы контролируем сроки и бюджет, параллельно выводя проект на рынок. Подбираем арендатора, настраиваем property management, ведем расчеты.

Шаг 7. Выход / управление

По окончании ремонта или аренды при желании инвестора зафиксировать прибыль – контролируем экспозицию, рассчитываем чистую прибыль, помогаем продать объект или передать его в долгосрочное управление.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Пример

В Дубае немало проектов с общей управляющей компанией, но большим числом собственников, которым принадлежит отдельный офис. Конкретный пример – бизнес-центр в лучшей части района Business Bay, в пешей доступности от Down town. Место с превосходной транспортной доступностью.

Анализ недавней истории сделок в здании показывает высокую ликвидность офисных помещений и устойчивый спрос со стороны инвесторов. Как мы видим – помещения в здании выкупаются целыми этажами (обратите внимание на четвертый, пятый, восьмой этажи, где сделки происходили в одну дату и примерно по одной цене).
Для нереновированных юнитов речь идет о 15,3–15,8 тыс. AED за кв. м при покупке, цена на перепродаже может быть и более 30 тыс. AED за кв. м.

Таким образом, переоценка после реновации достигает двукратного увеличения. Это подтверждает популярность стратегии флиппинга офисной недвижимости в этом районе – как за счет растущего спроса, так и благодаря ограниченному предложению от застройщиков.

В момент подготовки отчета на продажу предлагалось девять помещений – все реновированные.

Под аренду предлагалось семь помещений, пять из которых были добавлены в конце июня. Среднее время экспозиции в таких популярных зданиях – менее месяца.

При этом на рынке остаются интересные лоты. Для более детальной информации и подбора под ваш конкретный запрос обращайтесь в контакты, приведенные ниже в статье.