Версия
для печати
для печати
.jpg)
– Екатерина, думаю, не все даже разбирающиеся в недвижимости люди знают, что такое лоджи. Расскажите нам…
– Я бы дала следующее определение: это коттеджи в экоотелях, расположенных в локациях, популярных для внутреннего туризма. Например, на побережье, рядом с замками, соборами, национальными парками, гольф-клубами. Во многих экоотелях есть собственный водоём для рыбалки.
Технически же лодж – это модульный дом, изготовленный на фабрике.
– «Коттедж» – это значит что-то большое и роскошное.
– Каждый воспринимает по-своему. Для меня коттедж – просто загородный дом.
Так что лоджи бывают разные. Есть базовые модели – я видела в России рекламу очень похожих вариантов, построенных по финской технологии. Снаружи выглядят совсем не роскошно, однако внутри – современная отделка, встроенная кухня, мебель и прочие удобства.
Есть модели более элитные. Планировка и уровень отделки приближают их по качеству к пентхаусам в крупных городах Великобритании.
Единое требование – это соответствие британскому стандарту BS3632 для постоянных жилых резиденций, то есть в лоджах можно жить круглый год.
– Если мы говорим об инвестициях, то проект должен объединять несколько лоджей в одном месте?
– Да, и это место по-русски можно назвать «парк отдыха». Вообще в Британии есть понятия holiday park – парк отдыха и residential park – жилой парк. У этих форматов разный юридический статус. Residential park – аналог нашего коттеджного посёлка, люди живут там постоянно, а на территории может находиться и десять тысяч домов.
В holiday park владелец парка получает лицензию на краткосрочную и среднесрочную аренду. Такие парки-отели обычно значительно меньше по размеру, хотя и в них может быть до тысячи лоджей. Конечно, чем их меньше, тем проект более привлекателен для арендаторов и, как следствие, инвесторов.
Если говорить о юридической стороне вопроса, то по документам лодж так и называется – holiday lodge. Инвестор при оформлении сделки получает право собственности на сам объект и на участок земли площадью 1,5–2,5 сотки, которое регистрируется в HM Land Registry – местном госреестре.
– По вашему описанию всё-таки кажется, что собранные в одном месте лоджи можно назвать кемпингами высокого уровня.
– Сходство есть, и в консалтинговых отчётах, посвящённых индустрии отдыха (staycation – отпуск в своей стране), кемпинги стоят в одном ряду с лоджами и другими вариантами – cabins, caravans, cottages. Но кемпинг, или, как говорят сейчас, глэмпинг (glamping), допускает принципиально другое качество построек. Лоджи законодательно должны соответствовать стандартам, применяемым к объектам для постоянного проживания. Они, как и новостройки, имеют гарантию от производителя десять лет.
Вы правы в том, что лоджи обеспечивают высокий уровень отдыха. В таких парках есть серьёзная инфраструктура: общие зоны, рестораны, тренажёрные залы, кинотеатры, конференц-залы, прокат оружия для охоты и лодок на водоёмах. По сути, это те же отели, просто состоящие из отдельных домов. Можно зайти на booking и забронировать себе его, как обычный номер.
– То есть мы говорим хоть о небольших, но стационарных домах?
– Они модульные, а значит, мобильные. Их изготавливают на фабрике, привозят на трейлере и устанавливают в конкретном месте. В теории лодж всегда можно поднять и перевезти на другой участок, хотя на практике так делают редко.
Базовые модели имеют площадь около 40 кв. м – состоят из кухни-гостиной, двух спален, санузла. Есть люксовые варианты площадью 70–80 кв. м и с более высоким качеством отделки. Самые большие модели – более 100 кв. м. При этом даже базовая модель будет иметь террасу с джакузи и зоной барбекю.
– Тогда несколько слов о внутренней отделке. Она приезжает и переезжает вместе с домиком?
– Да. Управляющая компания размещает в лодже пакет мебели – заказывает её у того же или у стороннего производителя оптом и полностью укомплектовывает объект. В доме есть всё необходимое для сдачи в краткосрочную аренду, вплоть до подушек и посуды.
– Расскажите чуть подробнее о местах, где располагаются лоджи. Как я понимаю, в центре Лондона такой проект появиться не может?
– Нет – просто с юридической точки зрения. В крупных городах таких парков нет, но в паре часов езды от них – достаточно.
– Когда появились такие парки? Сколько лет существует индустрия?
– В 1931 году была создана первая сеть парков под семейным управлением – Warners. И эта индустрия до сих пор на 70–80% управляется кулуарно, семьями. У кого-то только один парк, переходящий из поколения в поколение, а есть и успешные сетки, которые расширяются за счёт поглощения плохо управляемых конкурентами парков.
Однако в отрасли до сих пор нет крупного, узнаваемого бренда, как в отельном бизнесе, вроде Marriott, Hilton. Именно поэтому инвестиции в индустрию и в создание такого бренда в этой сфере крайне перспективны.
– Лодж исторически место для престижного отдыха?
– Есть и элитные места для отдыха, но в основной массе скорее нет. Основные потребители таких услуг – средний класс. Цены в высокий сезон составляют 250–400 фунтов за ночь – для целой семьи это отличная ставка. Особенно учитывая, что им не нужно тратиться на авиабилеты.
– Вы сказали, что лоджи в основном предназначены для внутреннего туризма. Почему так? О них не знают за границей?
– И это тоже. В основном приезжающие в Великобританию интересуются крупными городами – Лондоном, Эдинбургом… Я как туристка вряд ли поехала бы куда-то за пределы столицы. Вместе с тем 52% британцев путешествуют только по Великобритании, 28% сочетают зарубежный отдых с внутренним, и только 20% ездят исключительно за рубеж. Это данные Barclays Bank за 2019 год – то есть ещё до пандемии.
– Инвестор имеет право жить в своём доме, как собственник?
– Компания, с которой мы сотрудничаем, оговаривает право на собственное проживание в течение двух недель в год – причём в любом лодже сети. Это даёт большую свободу тем, кто много путешествует, поскольку такие парки есть по всей стране. Правда, это возможно только в низкий сезон – с октября по май за исключением школьных каникул и Нового года.
– Как формируется бизнес-модель конкретного проекта? Привозят 50 домиков и потом 50 инвесторов покупают себе по домику каждый?
– Примерно так, хотя важно отметить, что новые парки на рынке появляются редко. Как я уже сказала, индустрия существует давно, и большинство хороших мест – рядом с побережьем, гольф-клубами, национальными парками – уже заняты.
Есть возможность купить новый лодж в уже функционирующем парке – тогда у инвестора доход будет сразу после оформления сделки и оплаты.
Девелопер и управляющая компания – это аффилированные лица. С точки зрения их бизнес-модели они зарабатывают два раза: на продаже нового лоджа и в дальнейшем на управлении. Всё, что генерирует объект сверх фиксированной доходности инвестора, – это заработок УК.
– На какую доходность можно рассчитывать?
– Мы рекомендуем проекты конкретной компании. Там инвестор получает фиксированно 8% в год на десять лет с ежегодной индексацией на инфляцию. Каждый лодж при хорошем управлении приносит от 12 до 18% – уже после всех эксплуатационных расходов. Управляющая компания выплачивает инвестору 8%, а остальное забирает себе.
Поэтому у УК прямая мотивация максимально увеличивать заполняемость. Наш партнёр это делает в том числе за счёт дополнительных активностей – например, бизнес-туризма или туризма для молодёжи.
– Велик ли у инвестора выбор? В чём собственно он заключается?
– Выбор есть. Можно покупать объекты в разных локациях и разных ценовых категориях. Можно с видом на воду, на первой линии, а можно и подальше.
Цена зависит и от качества конкретного коттеджа, и от того, в какой части этого holiday park он будет находиться. У воды и в более премиальных местах изначально размещают более дорогие модели.
– Как понять, какой вариант более выгодный?
– Это очень популярный вопрос – многие инвесторы спрашивают, где лучше. Но в данном случае коммерческая идея одинаковая, и арендные перспективы в хороших проектах примерно равны.
Средняя годовая заполняемость парков порядка 80%. Правда, есть одно общее правило: чем элитнее объект, тем меньший процент реальной доходности он приносит. То есть в том диапазоне, что я называла ранее, 12% принесёт элитный лодж, а 18% – базовая модель. Если инвестор планирует в дальнейшем расторгнуть контракт с фиксированной доходностью и получать реальный доход, это имеет значение.
– Лоджи всегда были успешными или это тенденции последних лет?
– Всегда. Хотя тут, как и в отельном бизнесе, всё зависит от управления. Можно неправильно установить ценовую политику или нанять грубый персонал. Постояльцы будут оставлять плохие отзывы, в результате – низкий рейтинг и снижение числа бронирований.
Что касается влияния пандемии, то тут аналитиками были просчитаны конкретные цифры – увеличение арендного потока примерно на 15%. Пока действуют ограничения на международные путешествия, этот подъём будет сохраняться.
– Получается, в этой схеме инвестор просто смотрит варианты, оценивает свои финансовые возможности, а затем покупает?
– Да. Поэтому мне кажется, что инвестиции в этот сектор очень интересны. Конечно, нужно понимать, что есть разные предложения. Почему мы работаем с конкретными продавцом и управляющей компанией? Потому что нам представили три независимых отчёта, которые подтвердили целесообразность этих инвестиций.
Первый, от двух крупнейших операторов на этом рынке, показал, что эти лоджи действительно сдаются за указанную цену, имеют определённую заполняемость, а также приносят годовой доход. Например, для стандартного лоджа поток от аренды составит £45 тыс. в год, а чистая прибыль после всех операционных расходов – £25 тыс. в год.
Второй отчёт – оценка от аккредитованной RICS (Королевским институтом дипломированных оценщиков) компании. Эта оценка делается для банков, она очень консервативна – в ней скорее занизят цену, чем завысят. Так вот, согласно их отчёту, девелопер продаёт объекты на 10% ниже, чем они оцениваются.
Третий документ позволил оценить, за сколько можно будет продать лоджи через несколько лет. Мы заказали отчёт у британского офиса Savills, который специализируется на такого рода парках. Они оценили стоимость парка через три года и показали, что она возрастёт в полтора раза.
Для любого инвестора, который хочет и арендный доход, и прирост стоимости, это очень хороший вариант.
– Какие здесь могут быть «но»?
– Я бы сказала, что для инвестора их нет. Если управляющая компания обанкротится или задержит платежи, то инвестор ничего не потеряет. В этом случае он имеет право расторгнуть контракт без суда, просто отправив имейл. После этого можно будет назначить другую управляющую компанию и получать не фиксированный, а реальный доход за вычетом 20% комиссии. Реальный доход, напомню, составляет от 12 до 18%.
– 8% годовых – сумма, конечно, хорошая. А можно ли найти 9%?
– 8% – предложение конкретной компании, с которой мы сотрудничаем. Это одна из самых старых семей, работающих в этом бизнесе, они занимаются парками отдыха 40 лет – три поколения. В семье четыре брата – и даже внутри семьи каждый ведёт бизнес по-разному. У того, с кем мы сотрудничаем, условия 8% на десять лет. У другого брата цены в полтора раза выше, и доходность у него 8% на пять лет.
– А что происходит через десять или пять лет соответственно, когда договор заканчивается?
– Если не направить уведомление о расторжении, он автоматически продлевается – управляющая компания в этом очень заинтересована, и, кстати, именно поэтому в течение действия договора инвестор может отказаться от её услуг только заплатив неустойку. Но по истечении договора собственник может сдавать объект самостоятельно, найти других партнёров или даже проживать там лично – при желании.
– Как строятся взаимоотношения инвестора с управляющей компанией?
– Максимально просто. На этапе покупки подписывается комплект документов: на покупку участка, покупку дома, опцион обратного выкупа и контракт с управляющей компанией. Последний описывает её обязательства: в нашем примере – выплачивать 8% годовых, полностью содержать и ремонтировать объект и нести все страховые обязательства.
Раз в квартал клиенты получают на счёт 2%, никаких других коммуникаций не нужно.
– Инвестор в таких проектах не определяет стоимость аренды и не занимается обслуживанием дома?
– Совершенно верно. У него лишь есть затраты на обслуживание общих территорий. На примере одного из наших проектов – £1200 + НДС (20%), итого £1440 в год за любой лодж. Эта сумма, как и другие расходы, включена в фиксированную доходность.
– Вы сказали, что управляющая компания может обанкротиться и я смогу выбрать другую. Как?
– Так же, как в многоквартирном доме. Вообще в holiday park могут быть две УК. Одна занимается управлением общими зонами, её назначает владелец земли. Этой фирме вы платите за коммунальные услуги – те самые £1440 в год. А сдавать объект вы можете через любую другую управляющую компанию. Она будет искать арендаторов, вести с ними коммуникацию онлайн, размещать объявления. Когда арендатор приезжает на место, его встречают на ресепшен и заселяют в дом.
– Вы сказали, что собственник может перейти из одной УК в другую. Сколько в среднем возьмёт за свою работу такая фирма?
– Компании, обеспечивающие фиксированный доход, берут себе всё, что заработано сверх него. Ну а если привлекать партнёров со стороны, им надо будет платить около 20% от чистого оборота, то есть после выплаты операционных расходов.
– Трудно ли найти управляющую компанию, если моя разорится или перестанет меня устраивать?
– В Великобритании таких фирм много. Есть две крупнейшие, у которых в управлении 16 тысяч и 32 тысячи объектов соответственно – не только лоджей, но и объектов другого типа для внутреннего отдыха. Так что, в общем, это тоже вопрос вполне решаемый…
Рассмотрите и другие идеи для инвестиций
А платить будет… студент! Как ещё можно заработать на недвижимости Великобритании
Фотографии предоставлены компанией Savills
