Итоги вебинара Prian с экспертами Intermark Global: поговорили про инвестиции и не только.
Эксперты
Анна Коваленкова – руководитель направления Таиланда Intermark Global
Екатерина Орлова – директор департамента международных инвестиций Intermark Global
Кирилл Вялых – CEO Phuket9
Про порог входа
Если вас интересуют пассивные инвестиции и вы даже не планируете приезжать на Пхукет, советуем рассмотреть объекты от $120 тыс. Это нижняя планка именно для инвестиционной недвижимости: если бюджет меньше, по нашему опыту, проседает минимум один из факторов, определяющих ликвидность, – расположение, качество управления, уровень строительства, удалённость от берега (курортными мы называем объекты, удалённые от моря максимум на 500 метров, сдавая которые в посуточную аренду можно получать доходность 7–8% годовых), видовые характеристики…
Это не значит, что на Пхукете нет предложений дешевле. У нас есть недвижимость от $75 тыс., но прогнозируемая доходность у неё поменьше. Можно найти варианты и дешевле $70 тыс., но вот их мы совсем не рекомендуем, так как не видим, кому в дальнейшем их можно перепродать.
Варианты от $120 тыс., конечно, проекты на стадии котлована. Возможно, в ковид по этой цене можно было найти что-то готовое, но сейчас для этого нужна сумма в два раза больше. То есть уже готовый юнит в хорошей локации с качественным ремонтом, инфраструктурой и управляющей компанией – это минимум $200 тыс.
По законодательству Таиланда, без туристической и отельной лицензии объект невозможно сдавать в посуточную (то есть самую прибыльную) аренду.
Отельная лицензия выдаётся комплексам с гостиничной инфраструктурой. А она есть не во всех проектах, которые по-прежнему генерируют посуточный доход. Их не штрафуют, пока действует мораторий на проверку. Но как долго это продлится – три или пять лет, сложно сказать. Но что понятно – по текущим требованиям не все ЖК смогут получить лицензию, сейчас это сложно даже крупным игрокам.
И – что странно – около 30% застройщиков даже не анонсируют появление этой лицензии в будущих проектах, которые вроде как можно назвать курортными. Мы с интересом наблюдаем, как будет продаваться такая недвижимость, которая отельной лицензии не имеет, но заявляется как инвестиционная…
Покупателю надо внимательно смотреть, как управляющая компания связана с застройщиком. Если он – третье лицо, которое связано с клиентом отдельным контрактом, но к застройщику отношения не имеет, – это сложная в юридическом плане история, на которую клиент не может влиять.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
О некурортных кондоминиумах
Для инвестора в таких проектах нет минусов – это шикарные варианты. Удалённые от моря комплексы с минимальной инфраструктурой – бассейн, сад на крыше, – рассчитанной на тех, кто живёт на острове постоянно. Не люкс, но вполне качественное жильё.
Огромный плюс таких домов – низкий порог входа. Буквально $50 тыс. Конечно, здесь речь идёт о долгосрочной аренде, и маржинальность у таких проектов 3–5% годовых, поскольку это дешёвое жильё. Но его легко сдать в аренду, нет проблем с заселением и не нужна отельная лицензия.
К сожалению, таких проектов на острове немного, и квота для собственников иностранцев может быть скромная – например, не 49%, а 15%. Причём квоту эту регулирует застройщик, который просто не продаст вам квартиру в полную собственность. Это своеобразное проявление патриотизма: жильё строится в первую очередь для тайцев.
О доходе
На аренде собственники могут зарабатывать от 5 до 10% годовых в батах, а вкладываясь в объект по ходу строительства – до 25–30% в течение двух лет. Есть предложения с фиксированной доходностью – своего рода альтернатива депозиту. В этом случае можно рассчитывать на 6–7% годовых.
Опцию rental pool выбирают те, кто хочет инвестировать, но иногда жить самому. В этом случае доход распределяется в соотношении 40 на 60% в пользу управляющей компании, которая несёт все расходы. Поскольку делится валовая выручка, то доход собственника иногда может достигать 10% годовых.
Конечно, реальная доходность сейчас увеличивается благодаря росту турпотока. Но не стоит забывать про конкуренцию. Например, в Банг-Тао строится около 30 жилых комплексов. Когда они все будут введены в эксплуатацию, конкуренция усилится, что негативно скажется на стоимости аренды.
Фиксированная доходность более привлекательна для инвестора, так как не зависит от реальных показателей заполняемости, а вся ответственность за регулярные выплаты лежит на управляющей компании.
Большая часть инвесторов заходит на рынок недвижимости Пхукета с горизонтом планирования пять – семь лет. Соответственно, флиппинг – покупка на старте продаж с целью перепродажи с приростом цены к сроку сдачи – здесь не так уж распространён. И это несмотря на то, что только за время строительства проект в среднем дорожает на 35%.
Оплатить недвижимость на Пхукете можно SWIFT-переводом, а некоторые девелоперы имеют возможность принимать оплату в том числе в рублях. Последнее актуально при покупке объекта в проектах компании Phuket9. Организационная структура девелопера позволяет, в частности, российским клиентам совершать сделки удалённо с территории РФ.
Также в ближайшее время на сайте появится возможность моментального бронирования объектов. Зарезервировать недвижимость можно будет с использованием карты российского банка.
Квартира 78,5 кв.м в готовом комплексе у пляжа Ката с гарантированной доходностью 7% на 7 лет.
Представляем вашему вниманию 2-спальную квартиру площадью 78,5 кв.м в готовом и введенном в эксплуатацию комплексе, который находится в центре района Ката.
Пляж Ката находится всего в 500 м от комплекса, а если пройти еще на север всего 400 м, вы...
Intermark Global
133 374 €
Студия на острове Пхукет, Таиланд
44 м2111
Кондоминиум с видом на море состоит из 112 студий и 61 апартамента с 2 спальнями.
Апартаменты - тип А: студия - 44.2 кв.м
Цена: от THB 5.170.700 ($145.375)
Расположение в пешей доступности до пляжей Карон – 650 м и Ката – 1,5 км.
Инфраструктура комплекса: 3 бассейна с панорамным видом, 3 бара, ресторан и кафе, спортзал,...
Intermark Global
276 369 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
51 м221
3 бассейна с панорамным видом
3 бара у бассейна
Ресторан и кафе
Спортзал
Фиксированный доход ROI –7% на 5лет
Расстояние до пляжа Карон 650 метров
Расстояние до пляжа Ката 1,5 километра
Intermark Global
66 723 €
Студия в Пхукете, Таиланд
26 м21
Онлайн-показУдалённая сделка
Новый жилой комплекс, который находится в центре Пхукета, Таиланд. Этот проект объединяет культурное наследие и современный комфорт.
Дизайн вдохновлен красотой пейзажей Пхукета - морем и природой. Это здание сочетает в себе традиции местной культуры и современный дизайн для создания уютного места для жизни.
Проект находится вблизи торговых...
Intermark Global
150 711 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
38 м21
Новый проект в районе Лаян – это огромный жилой комплекс, который включает в себя как отели, так и апартаменты с отельным управлениям, а также виллы и множество рекреационных зон. Он повторяет уникальные природные условия Пхукета, используя поднимающийся ландшафт как площадку для разнообразной жилой инфраструктуры.
Гости комплекса смогут...
Intermark Global
283 147 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
164 м23
Это комплекс вилл был построен с 2013 по 2016 года – к покупке доступны виллы с двумя, тремя, четырьмя спальнями. Обслуживающая компания застройщика гарантирует, что все дома и участки поддерживаются в превосходном состоянии и приносят стабильный арендный доход.
Востребованный для жизни район Раваи – очень развит и предлагает все...
Intermark Global
1 269 453 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
485 м245
Закрытый комплекс вилл в районе Бангтао предлагает покупателям окунуться в атмосферу спокойствия и уединения. Лаконичная структура дизайна позволяет эффективно использовать каждый метр пространтсва с большим удобством для гостей и владельцев виллы.
В вилле расположены четыре спальни, 5 санузлов, просторная кухня с мраморной отделкой...
Intermark Global
637 501 €
Апартаменты на пляже Бангтао, Таиланд
148 м23
Курортный жилой проект строится в одной из самых привлекательных локаций Пхукета. Всего в 700 м находится пляж Банг Тао, в 10 минутах езды расположены теннисные корты и гольф-поля, а до крупных супермаркетов и аэропорта можно добраться за 15-20 минут на автомобиле.
Апартаменты с 3 спальнями полностью меблированы и включены в программу...
Intermark Global
72 520 €
Апартаменты на Самуи, Таиланд
28 м21
Проект расположен в центре Чавенга, который известен как центр города Самуи, а также как самый любимый и популярный район среди туристов благодаря своему длинному пляжу с белым песком и кристально чистой водой. В нескольких минутах ходьбы от отеля находятся супермаркеты, международные больницы, международные школы, кинотеатры и торговые центры....
Intermark Global
439 068 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
108 м22
Проект разделен на два 6-этажных здания, ориентированных на севере и на юге. Всего в комплексах 73 квартиры. Расстояние от пола до потолка 3 метра для более просторного жилого помещения. Есть услуги по содержанию и уборке.
Бесплатный WIFI 24 часа в сутки в общественных местах, охрана и и видеонаблюдение. Комплекс расположен на пляже Банг Тао,...
Intermark Global
126 779 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
43 м21
Большой комплекс на острове Пхукет включает в себя апартаменты, таунхаусы и виллы, всего 672 позиции. Проект находится в 50 метрах от пляжа Лаян. Этот пляж - это один из немногих пляжей западного побережья, который остается тихим и не тронутым туристической инфраструктурой.
В комплексе развитая инфраструктура: книжный бар, детская площадка...
Intermark Global
103 447 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
34 м21
Кондоминиум премиум-класса с 5-звездочным сервисом и прекрасным видом, расположенный в самом центре района Най Харн. 213 апартаментов с уникальным дизайном.
В окружении комплекса находятся торговые центры, рынок морепродуктов, пляжи и пляжные бары, магазины и рестораны.
Срок сдачи — 4 квартал 2024 года.
Rental pool 60/40 на 5 лет. 7%...
Intermark Global
72 744 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
26 м21
Новый кондоминиум из шести 7-этажных зданий находится в шаговой доступности от пляжа Най Янг. Всего в комплексе 814 апартаментов с 1-3 спальнями. Кондоминиум предоставляет широкие возможности для интересного досуга, отдыха и фитнеса. Дизайн проекта сочетает современность и близость с природой за счет зеленой зоны в 3 750 кв.м. Общая зона...
Intermark Global
620 959 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
398 м233
Комплекс состоит из 28 просторных трех-этажных вилл. Дизайн таунхаусов выполнен в современном городском стиле. При создании вилл использовались только высококачественные материалы и мебель. Все виллы оснащены системой «Умный дом», которая обеспечит непревзойденный комфорт.
Инфраструктура в проекте: приватный бассейн на территории...
Intermark Global
708 598 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
348 м233
Перепродажа почти готовой виллы от собственника. Прекрасный комплекс современных вилл в престижном районе Пхукета. Вилла идеально подойдет в качестве семейного дома и для отдыха с компанией друзей. Лаконичный и уютный дизайн виллы подарит чувство непревзойденного комфорта и безопасности. Инфраструктура: приватный бассейн, сад и просторная...
Intermark Global
337 886 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
215 м234
Комплекс из 10 современных вилл расположен в престижном районе, недалеко от протяженного пляжа Банг Тао. В продаже имеются как готовые, так и строящиеся виллы.
Изысканный дизайн вилл разработан с целью обеспечить жильцам непревзойденный комфорт и конфиденциальность, чтобы каждый смог почувствовать себя как дома.
Гармонично вписанные в...
Intermark Global
531 141 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
302 м234
Комплекс современных вилл расположен в самом популярном районе острова – Таланг. Инфраструктура для комфортной жизни и насыщенного отдыха находится в непосредственной близости от проекта: множество кафе, магазинов, больница, международная школа, поле для гольфа, аквапарк и пляжи.
Элегантные интерьеры вилл, просторные комнаты,...
Intermark Global
182 993 €
Апартаменты в Бангкоке, Таиланд
32 м211
Первый кондоминиум, основанный на концепции «Роскошный отдых», состоит из 50 этажей и 880 современных апартаментов. Эту идею дополняют архитектура и дизайн интерьера, продуманные до мелочей, чтобы обеспечить непревзойденный комфорт посреди яркого мегаполиса. Проект отличается исключительной формальностью – здесь все предельно...
Intermark Global
916 703 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
459 м245
Комплекс вилл вдохновлен азиатским стилем и превосходно адаптирован к современной жизни. Одновременно простой и стильный дизайн создают ощущение непревзойденного уюта и комфорта. Дома оснащены системой «Умный дом».
Просторные планировки и задний двор с бассейном с морской водой подарят незабываемые эмоции от жизни и отдыха на...
Intermark Global
992 892 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
420 м245
Масштабный проект, который раскинулся на 285.000 кв.м., состоит из нескольких зон с с виллами класса премиум. В комплексе запланированы виллы с 4-5 спальнями в четырех вариантах дизайна: от тропического балийского до современного элегантного стиля.
Инфраструктура комплекса включает в себя клубный дом с различными развлечениями, кафе, зеленые...