Версия
для печати
для печати
За четыре десятилетия Таиланд добился впечатляющего прогресса. Однако сегодня, хотя основные показатели по-прежнему в плюсе, перспективы экономики королевства оцениваются неоднозначно.
Откуда скепсис? С 1987 по 1996 год ВВП страны рос в среднем на 9,5% ежегодно. В XXI веке рост замедлился, а потом случился «коронакризис», и главный экономический показатель резко сократился – до -6,2% в 2020 году.
Для экономики, в которую 15% вносит туризм, наступили нелегкие времена, и, хотя с середины 2021 года въезд иностранцев упростили, а ВВП вернулся к положительным значениям, последствия ограничений чувствуются до сих пор.
По подсчетам МВФ, итоговый рост ВВП Таиланда в 2024 году составил 2,8% и даже, как прогнозируется, вырастет до 3% в 2025-м. Но в соседних странах показатели выше. Например, в Индонезии это более 5%.
Власти пытаются стимулировать экономику. Осенью 2024-го более 40 млн наименее обеспеченных тайцев получили от государства безвозмездно по $300 в местной валюте. Специфическое вливание в моменте оживило спрос в разных отраслях.
Динамика ВВП Таиланда
Раздача денег, по мнению противников столь экзотической меры, должна была лишь повысить инфляцию, которая в Тае – на зависть гражданам большинства стран – менее 1%. Но пока радикального роста цен не произошло.
Динамика уровня инфляции Таиланда
Курс бата тоже стабилен, последние годы он составляет 32–36 за доллар. Валюту всколыхнуло в пандемию, но затем показатели выровнялись. На 1 января 2025 года за доллар давали 34,7 бата.
Динамика курса тайского бата к доллару США
Едва ли не главный риск для экономики Таиланда – старение населения. При низкой безработице (около 1%) снижение числа трудоспособных граждан сокращает возможности для роста.
Жилье в Таиланде дорожает последние 15 лет. Вот индекс цен от центрального банка страны.
Но средний рост скромный. Например, в середине 2024 года – около 2% с учетом инфляции.
Правда, в популярных туристических локациях динамика иная. На Пхукете недвижимость дорожает примерно на 15% в год (оценка CBRE), а в премиальных районах и до 30% за год.
Рост в моменте вызван скорее геополитическими, а не экономическими факторами. Так, открытие границ совпало по времени с расширением украинского конфликта, и, например, за три месяца с 1 ноября 2022 года на Пхукет приехали около 250 тыс. россиян.
Разумеется, не все остались на острове, но по приезде им надо было где-то жить – ажиотаж повысил и цены, и ставки аренды до 50%. Сейчас, впрочем, рынок успокоился. «После резкого увеличения спроса и стоимости недвижимости в 2022 и 2023 годах в 2024 году наступила стабильность. Прогноз REIC (Информационного центра недвижимости Таиланда) на 2025 год – квадратный метр подорожает на 8,3%», – замечает руководитель группы компаний Art House Александр Давыдовский.
Несмотря на локальную, где-то весьма заметную инфляцию, минимальные цены в стране стабильны уже лет десять. Самые скромные студии в строящихся комплексах на Пхукете можно купить намного дешевле $100 тыс. – буквально от $1 тыс. за кв. м. Таких объектов сейчас даже больше, чем в прошлом десятилетии. «На рынке Таиланда появилось очень много застройщиков. На Пхукет пришли крупные девелоперы из Бангкока, из Китая, Гонконга, появилось много проектов с участием российского капитала», – объясняет руководитель Ехоtic Property Светлана Касаткина.
Еще дешевле жилье в более демократичной Паттайе. На вторичном рынке студии площадью 25–30 кв. м можно приобрести за $30–40 тыс.
Столь низкие цены можно объяснить и растущим предложением. На всё менее свободных первых линиях любые объекты дороги, а варианты дешевле возводят в удаленных от моря локациях обычно не имеющие богатой истории застройщики. И если, покупая для себя, можно отталкиваться в первую очередь от своих предпочтений, то оценивая инвестиционный потенциал стоит выбирать осторожно: туристам скорее интересен премиум.
Иностранцы выделяют в Таиланде три основные локации:
Причем именно в таком порядке.
По данным REIC, в первой половине 2024 года в провинции Чонбури, где находится популярная Паттайя, иностранцы покупали чаще всего. Заполняемость отелей в регионе в третьем квартале 2024 года превысила 78%, увеличившись на 3–5% за год. Но Чонбури не только курортный регион. Здесь активны китайские предприниматели, чья работа привела к росту арендных ставок на квартиры и апартаменты с обслуживанием на 80–90%.
На втором месте по популярности столица Таиланда – Бангкок. Здесь велик и внутренний спрос.
И лишь на третьем месте – Пхукет, куда ежегодно приезжает более 10 млн туристов.
Что покупают? Жилье для личного пользования и объекты для инвестиций – спрос растет в обоих сегментах.
Насколько? Официальная статистика из Таиланда не всегда корректна. Подсчитано, например, что приезжие покупают 12% апартаментов в кондоминиумах по всей стране. Но в эти данные не включены виллы, которые продаются в лизхолд. Кроме того, цифры по конкретным сделкам часто отражаются в статистике с задержкой, так как поступают не в момент заключения договора, а при переходе права собственности. Для новостроек между этими датами может пройти несколько лет.
Бесспорно лишь, что после окончания пандемии и открытия границ продажи растут.
Количество сделок купли-продажи квартир иностранцам по официальным данным REIC
В условиях жесткой конкуренции покупателей нужно постоянно впечатлять или предлагать более интересные условия оплаты. «Кинотеатром, сауной или зоной отдыха на крыше уже никого не удивить, поэтому девелоперы проектируют целые корпуса для жизни с питомцами – с бассейнами и парикмахерскими для собак. Всё больше строительных компаний предлагают дополнительную рассрочку после окончания строительства, хотя раньше она обычно предоставлялась до момента ввода здания в эксплуатацию», – приводит примеры Светлана Касаткина.
Еще одна тенденция – интерес арендаторов и покупателей к премиальной недвижимости. Например, в Бангкоке вырос спрос на элитные виллы и квартиры у престижных международных школ. По данным CBRE, с ноября 2024 года по середину 2025-го в столице Таиланда выйдут на рынок четыре больших проекта элитных кондоминиумов.
«А на Пхукете востребованы многоквартирные комплексы с отельным управлением, – подтверждает Александр Давыдовский. – Комплекс под брендом международной сети Hilton, Wyndham, Accor или Marriott предоставляет полный и качественный сервис. Результат – более высокая заполняемость, стоимость аренды и, соответственно, рентабельность. Думаю, тренд сохранится в 2025 году», – добавляет эксперт.
В Таиланде по-прежнему больше всего зарабатывают на росте цен по ходу строительства. В самых удачных случаях актив за пару лет дорожает на 30–50%, и, хотя рост предложения увеличивает риски, при грамотной оценке и удачном входе подобный доход получить можно.
Динамика цен на вторичном рынке не позволяет рассчитывать на подобные цифры. Исторически жилье в королевстве вообще редко дорожало более чем на 1% в год, а исключения последних лет все-таки во многом были вызваны аномальным наплывом приезжих.
Зато арендный потенциал страны в целом и ее главных туристических направлений очевиден. За 2024 год в Таиланд приехало около 40 млн туристов, в том числе почти 2 млн из России.
Какие объекты наиболее интересны арендаторам? С одной стороны, число бронирований в пятизвездочных отелях Таиланда выросло в 2024-м на 15–20%. С другой, Туристическое управление видит в «элитном» развитии сектора проблему: стране не хватает скорее качественных трехзвездочных гостиниц, то есть и объектов более бюджетного размещения в целом.
Общая рекомендация – заранее оценивать управляющую компанию, которая будет работать на проекте.
Консервативным инвесторам брокеры всё чаще советуют выбирать не курортную, а городскую недвижимость – в том же Бангкоке. В том числе из-за снижения спроса со стороны тайцев: высокая задолженность домохозяйств заставляет арендовать, а не покупать.
Число поисковых запросов об аренде жилья в 2024 году выросло на 13%. Наиболее востребованы квартиры с одной и двумя спальнями. В этом случае средняя доходность может составлять 4–6% – сильно ниже, чем на Пхукете, зато с меньшими рисками.
Таиланд открытая страна – остаться здесь дольше, чем на «туристические» три месяца, достаточно способов, было бы желание. Здесь есть визы:
– цифровых кочевников – сроком пребывания до 180 дней с возможностью продления
– студентов – сроком на 90 дней с возможностью продления до года
– иностранных работников – сроком до трех лет
Работает особый тип долгосрочных десятилетних виз LTR (Long Term Resident Visa), которые делятся на пять основных категорий:
И это только основные возможности задержаться в стране. Власти Таиланда часто меняют визовые правила, чтобы привлечь состоятельных иностранцев и квалифицированных работников. Так, в начале 2025 года для некоторых категорий виз типа LTR смягчили условия.
Наконец, для длительного пребывания в Таиланде или частых деловых визитов оптимальным решением может стать программа долгосрочных виз Thailand Privilege.
Самую дешевую опцию (платеж около $18,8 тыс.) запустили в конце 2024 года. Вообще же в зависимости от выбранного пакета заявитель и члены его семьи получают долгосрочную визу сроком от 5 до 20 лет. Во всех пакетах предлагается VIP-обслуживание, включая персонального помощника, трансфер из аэропорта и другие преимущества вроде спа и билетов в гольф-клубы.
Даже для россиян всё относительно просто. В Таиланде, в отличие от большинства европейских стран, нет ограничения даже на оплату недвижимости наличными. Применяются криптовалюты, проходят банковские переводы.
Тайские государственные органы не требуют от иностранцев подтверждения происхождения средств, хотя такая информация может понадобиться вашему банку при проведении платежа.
«По-прежнему существует несколько банков, которые проводят платежи из России, – рассказывает Светлана Касаткина. – Оплату можно осуществить в филиале банка по счету, выставленному в юанях, либо через приложение, когда конвертация идет напрямую из рублей в баты. Такой перевод занимает два – четыре рабочих дня. Деньги поступают напрямую на счет застройщика.
Можно воспользоваться любым счетом, открытым в банке третьей страны – ОАЭ, Китая, Армении, Казахстана и пр. Застройщики выставляют счета в четырех основных валютах (бат, доллар, евро, юань). Плата также приходит на счет застройщика.
Можно оплатить сделку картой системы Union Pay в офисе девелопера или воспользоваться услугой партнерских счетов застройщиков, открытых в российских банках.
Таиланд, в отличие от европейских стран, не требует подтверждения дохода и источника происхождения средств. А это значит, что оплатить покупку можно наличными в офисе застройщика».
- Подробную инструкцию о том, как платить из России, читайте в статье «Деньги в Таиланде: что нужно знать иностранцам, которые покупают здесь недвижимость»
С тем, что новостройки в Таиланде подорожают, согласны все эксперты. Основные причины – увеличение расходов на строительство, резко выросшие в цене земельные участки, зарплаты рабочих и топливо.
Основная рекомендация для инвесторов – вкладывать на старте продаж – в объекты, которые только вышли на рынок.
А еще в Таиланде рассматриваются законопроекты, призванные стимулировать интерес к недвижимости. Во-первых, власти готовы увеличить максимальный срок аренды земельных участков для иностранцев с 30 до 99 лет (сейчас базовый 30-летний период при покупке в лизхолд приходится продлевать). Во-вторых, предлагается повысить иностранную квоту на покупку квартир в кондоминиумах во фрихолд с 49 до 75%.
Если эти изменения будут приняты, спрос на недвижимость со стороны иностранных покупателей вырастет, особенно в популярных курортных зонах.
Есть надежда и на общеэкономический подъем, который приведет к увеличению внутреннего спроса. Но даже если его не произойдет, Таиланд останется и курортом, и местом для сохранения средств, и просто страной, где в нынешних условиях жить не только тепло, но и относительно безопасно.
Фото: Unsplash (Polina Kocheva)
