Версия
для печати
для печати
За четыре десятилетия Таиланд добился впечатляющего прогресса. Однако, сегодня, хотя основные показатели по-прежнему в плюсе, перспективы экономики Королевства оцениваются неоднозначно.
Почему скепсис? С 1987 по 1996 годы ВВП страны рос в среднем на 9,5% ежегодно. В XXI веке рост замедлился, а потом случился «корона-кризис», и главный экономический показатель резко сократился, до «минус 6,2%» в 2020 г.
Для экономики, в которую 15% вносит туризм, наступили нелегкие времена, и, хотя с середины 2021 г. въезд иностранцев упростили, а ВВП вернулся к положительным значениям, последствия ограничений чувствуются до сих пор.
По прогнозу МВФ итоговый рост ВВП Таиланда в 2024 году составил 2,8% и даже вырастет до 3,0% в 2025-м. Но в соседних странах показатели выше. Например, в Индонезии это более 5%.
Власти пытаются стимулировать экономику. Осенью 2024 г. более 40 млн наименее обеспеченных тайцев получили от государства безвозмездно по $300 в местной валюте. Специфическое вливание в моменте оживило спрос в разных отраслях.
Динамика ВВП Таиланда
Раздача денег, по мнение противников столь экзотической меры должна была лишь повысить и инфляцию, которая в Тае - на зависть гражданам большинства стран – менее 1%. Но пока радикального роста цен на произошло.
Динамика уровня инфляции Таиланда
Курс бата тоже стабилен, последние годы он составляет 32–36 за доллар. Валюту «всколыхнуло» в пандемию, но затем показатели выровнялись. На 1 января 2025 года за 1 доллар дают 34,7 бата.
Динамика курса тайского бата к доллару США
Едва ли не главный риск для экономики Таиланда – старение населения. При низкой безработице (около 1%) снижение числа трудоспособных граждан сокращает возможности для роста.
Жилье в Таиланде дорожает последние 15 лет. Вот индекс цен от Центрального Банка страны.
Но средний рост скромный. Например, в середине 2024 года около 2% - с учётом инфляции.
Правда в популярных туристических локациях динамика иная. На Пхукете недвижимость дорожает примерно на 15% в год (оценка CBRE), а в премиальных районах и до 30% за год.
Рост в моменте вызван скорее геополитическими, а не экономическими факторами. Так, открытие границ совпало по времени с расширением украинского конфликта, и, например, за три месяца с 1 ноября 2022 г. на Пхукет приехали около 250 тысяч россиян.
Разумеется, не все остались на острове, но в моменте им надо было где-то жить – ажиотаж повысил и цены, и ставки аренды до 50%. Сейчас, впрочем, рынок успокоился. «После резкого увеличения спроса и стоимости недвижимости в 2022 и 2023 годах, в 20024 году наступила стабильность. Прогноз REIC - Информационного центра недвижимости Таиланда на 2025 год - квадратный метр подорожает на 8,3%», - замечает руководитель группы компаний Art House Александр Давыдовский.
Несмотря на локальную, а где-то и весьма заметную инфляцию, минимальные цены в стране стабильны уже лет 10. Самые скромные студии в строящихся комплексах на Пхукете можно купить намного дешевле $100 000 – буквально от $1 000 за кв.м. Более того, таких объектов сейчас больше, чем в прошлом десятилетии. «На рынке Таиланда появилось очень много застройщиков. На Пхукет пришли крупные девелоперы из Бангкока, из Китая, Гонконга, появилось много проектов с участием российского капитала», - объясняет руководитель Ехоtic Property Светлана Касаткина.
Еще дешевле жилье в более демократичной Паттайе. На вторичном рынке студии площадью 25-30 кв.м. можно приобрести за $30-40 тыс.
Столь низкие цены можно объяснить и растущим предложением. На все менее свободных первых линиях любые объекты дороги, а варианты дешевле возводят в удаленных от моря локациях обычно не имеющие богатой истории застройщики. И если, покупая для себя, можно отталкиваться в первую очередь от своих предпочтений, то оценивая инвестиционный потенциал, стоит выбирать осторожно – туристам скорее интересен премиум.
Иностранцы выделяют в Таиланде три основные локации:
Причем именно в таком порядке.
По данным REIC, в первой половине 2024 года в провинция Чонбури, где находится популярная Паттайя иностранцы покупали чаще всего. Заполняемость отелей в регионе в третьем квартале 2024 года превысила 78%, увеличившись на 3–5% за год. Но Чонбури не только курортный регион. Здесь активны китайские предприниматели, чья работа привела к росту арендных ставок на квартиры и апартаменты с обслуживанием на 80–90%.
На втором месте по популярности столица Таиланда, — Бангкок. Здесь велик и внутренний спрос.
И лишь на третьем месте — Пхукет, куда ежегодно приезжают более 10 миллионов туристов.
Что покупают? Жилья для личного пользования и объекты для инвестиций – спрос растет в обоих сегментах.
Насколько? Официальная статистика из Таиланда не всегда корректна. Подсчитано, например, что приезжие покупают 12% апартаментов в кондоминиумах по всей стране. Но в этих данных не подсчитаны виллы, которые продаются в Leasehold. Кроме того, цифры по конкретным сделкам часто отражаются в статистике с задержкой, так как поступают не в момент заключения договора, а при переходе права собственности. Для новостроек между этими датами может пройти несколько лет.
Бесспорно лишь, что после окончания пандемии и открытия границ продажи растут.
Количество сделок купли-продажи квартир иностранцам по официальным данным REIC
В условиях жесткой конкуренции покупателей нужно постоянно впечатлять или предлагать более интересные условия оплаты. «Кинотеатром, сауной или зоной отдыха на крыше уже никого не удивить, поэтому девелоперы проектируют целые корпуса для жизни с питомцами с бассейнами и парикмахерскими для собак. Всё больше строительных компаний предлагают дополнительную рассрочку после окончания строительства, хотя раньше она обычно предоставлялать до момента ввода здания в эксплуатацию», - приводит примеры Светлана Касаткина.
Еще одна тенденция – впечатляющий интерес арендаторов и покупателей к премиальной недвижимости. Например, в Бангкоке вырос спрос на элитные виллы и квартиры у престижных международных школ. По данным CBRE С ноября 2024 года по середину 2025-го в столице Таиланда выйдут на рынок четырех больших проекта элитных кондоминиумов.
«А на Пхукете востребованы на многоквартирные комплексы с отельным управлением», - подтверждает Александр Давыдовский. – «Комплекс под брендом международной сети Hilton, Wyndham, Accor или Marriott, предоставляет полный и качественный сервис. Результат: более высокая заполняемость, стоимость аренды и, соответственно, рентабельность. Думаю, тренд продолжится в 2025 году», - добавляет эксперт.
В Таиланде по-прежнему больше всего зарабатывают на росте цен по ходу строительства. В самых удачных случаях актив за пару лет дорожает на 30-50%, и, хотя рост предложения увеличивает риски, при грамотной оценке и удачном входе подобный доход получить можно.
Динамика цен на вторичном рынке не позволяет рассчитывать на подобные цифры. Исторически жилье в Королевстве вообще редко дорожало более чем на 1% в год, а исключения последних лет все-таки во многом были вызваны аномальным наплывом приезжих.
Зато арендный потенциал страны в целом и ее главных туристических направлений очевиден. За 2024 год в Таиланд приехали около 40 млн туристов, в том числе почти 2 млн из России.
Какие объекты наиболее интересны арендаторам? С одной стороны, число бронирований в 5-звездных отелях Таиланда выросло в 2024 на 15-20%. С другой в Туристическом управлении страны в «элитном» развитии сектора видят проблему – стране не хватает скорее качественных 3-звездных гостиниц, то есть и объектов более бюджетного размещения в целом.
Общая рекомендация – заранее оценивать управляющую компанию, которая будет работать на проекте.
Консервативным инвесторам брокеры все чаще советуют выбирать не курортную, а городскую недвижимость – в том же Бангкоке. В том числе из-за снижения спроса со стороны тайцев – высокая задолженность домохозяйств заставляет арендовать, а не покупать.
Число поисковых запросов об аренде жилья в 2024 году выросло на 13%. Наиболее востребованы квартиры с одной и двумя спальнями. В этом случае средняя доходность может составлять 4-6%, сильно меньше чем на Пхукете, зато с меньшими рисками.
Таиланд – открытая страна, найти способ остаться здесь больше чем на три «туристических месяца» достаточно, было бы желание. Здесь есть визы:
- цифровых кочевников со сроком пребывания до 180 дней (с возможностью продления)
- студентов (сроком на 90 дней с возможностью продления до года.)
- иностранных работников (сроком до трёх лет)
Работает особый тип долгосрочных десятилетних виз LTR (Long Term Resident Visa), которые делятся на 5 основных категорий:
И это только основные возможности задержаться в стране. Власти Таиланда часто меняют визовые правила, чтобы привлечь состоятельных иностранцев и квалифицированных работников. Так, в начале 2025 года для некоторых категорий виз типа LTR смягчили условия.
Наконец, для длительного пребывания в Таиланде или частых деловых визитов оптимальным решением может стать программа долгосрочных виз Thailand Privilege.
Самую дешёвую опцию (платеж около $18 800) запустили в конце 2024 года. Вообще же, в зависимости от выбранного пакета, заявитель и члены его семьи получает долгосрочную визу сроком от 5 до 20 лет. Во всех пакетах предлагается VIP-обслуживание, включая персонального помощника, трансфер из аэропорта и другие преимущества вроде билетом в гольф-клубы, СПА и т.д.
Даже для россиян все относительно просто. В Таиланде, в отличие от большинства европейских стран, нет ограничения даже на оплату недвижимости наличными. Также применяются криптовалюты и банковские переводы.
Тайские государственные органы не требуют от иностранцев подтверждения происхождения средств, хотя такая информация может понадобиться вашему банку при проведении платежа.
«По-прежнему существует несколько банков, которые проводят платежи из России, рассказывает Светлана Касаткина. - Оплату можно осуществить в филиале банка, по счёту, выставленному в юанях, либо через приложение, когда конвертация идёт напрямую из рублей в баты. Такой перевод занимает 2-4 рабочих дня. Деньги поступают напрямую на счёт застройщика.
Можно воспользоваться любым счётом, открытым в банке третьей страны – ОАЭ, Китай, Армения, Казахстан и пр. Застройщики выставляют счета в четырёх основных валютах (бат, доллар, евро, юань). Оплата также происходит на счёт застройщика.
Также можно оплатить сделку картой системы Union Pay в офисе девелопера или воспользоваться услугой партнёрских счетов застройщиков, открытых в российских банках.
Таиланд, в отличие от европейских стран, не требует подтверждения дохода и источника происхождения средств. А это значит, что оплатить покупку можно наличными в офисе застройщика».
- Подробную инструкцию о том, как платить из России, читайте в статье «Деньги в Таиланде: что нужно знать иностранцам, которые покупают здесь недвижимость».
С тем, что новостройки в Таиланде подорожают согласны все эксперты. Основные причины: увеличение расходов на строительство, резко выросшие в цене земельные участки, зарплаты рабочих и топливо.
Основная рекомендация для инвесторов – вкладываться на старте продаж; в объекты, которые только вышли на рынок.
Плюс - в Таиланде рассматриваются законопроекты, призванные стимулировать интерес к недвижимости. Во-первых, власти готовы увеличить максимальный срок аренды земельных участков для иностранцев с 30 до 99 лет (сейчас базовый 30-летний период при покупке в «лизхолд» приходится продлевать). Во-вторых, предлагается повысить иностранную квоту на покупку квартир в кондоминиумах во фрихолд с 49% до 75%.
Если эти изменения будут приняты, спрос на недвижимость со стороны иностранных покупателей вырастет, особенно в популярных курортных зонах.
Есть надежда и на общеэкономический подъем, который приведет к увеличению внутреннего спроса. Но даже его не произойдет, Тайланд останется и курортом, и местом для сохранения средств и просто страной, где в нынешних условиях жить не только тепло, но и относительно безопасно.
Фото: Unsplash (Polina Kocheva)
