Недвижимость Кипра – 2025. Чем живёт самый открытый рынок ЕС

Экономика Кипра в 2024-2025 годах  

Кипр даже в новейшей истории переживал разные времена. Всем памятен банковский кризис 2013 года, когда пострадали сбережения вкладчиков, в том числе иностранных. Было и резкое снижение спроса со стороны иностранцев (в 2007 году они купили 11 тыс. квартир и домов, в 2013-м – 1 тыс.), и совпавшее с этим падение цен на недвижимость – за девять лет с 2007-го на 50%.  

Впрочем, с начала пандемии республика и её экономика чувствуют себя неплохо. Во всяком случае, лучше, чем «среднестатистические» страны Европы. ВВП Кипра с 2015 года растёт быстрее, чем в ЕС (в 2023 году 2,5% против 0,4%), а к III кварталу 2024 года рост достиг 3,9%. 

Снижается инфляция: после резкого роста в 2020 году (более 8%) к 2023-му она опустилась до 3,9% (против 5,4% в среднем по еврозоне), снизилась до 2,7% в 2024 году и должна опуститься до 2,1% в 2025-м.

Общеэкономический прогноз умеренно оптимистичен. По оценке ЕС, экономика Кипра в 2025 и 2026 годах будет стабильна и сохранит положительную динамику. К 2026 году ожидается замедление инфляции до 2% и снижение безработицы до 4,5%. Продолжат расти зарплаты, что в итоге стимулирует покупательскую способность и, как следствие, готовность вкладывать деньги в недвижимость.

Прогноз динамики основных экономических показателей на 2025-2026 годы (данные Еврокомиссии)

Динамика цен на недвижимость Кипра    

Недвижимость Кипра в 2024 году дорожала, но скромно. Вообще последний раз цены в республике снижались в IV квартале 2021 года. Впечатляющая динамика случилась в 2023-м: дома выросли в цене на 6,5%, апартаменты на 9,5% (данные KPMG и RICS). К середине 2024-го годовой рост, по данным Евростата, снизился до 2,5%.

Средняя стоимость квадратного метра недвижимости на Кипре в 2024 году составляет €2,5 тыс. (оценка компании Danos International). Самые высокие цены в Лимасоле: ориентироваться нужно на €4 тыс. В Ларнаке большинство предложений укладываются в диапазон от €2,3 тыс. до €2,9 тыс. Средняя цена в Пафосе – около €3 тыс. за кв. м.

Лидерство Лимасола особенно заметно в сегменте новостроек. По оценке Landbank Analytics, средняя цена нового дома здесь почти достигла €700 тыс., новые апартаменты стоят €558,2 тыс.

А вот данные по ценам на новостройки в других городах.

Дионис Полианидис

управляющий региональным
отделением

Foutina

Цены на недвижимость на Кипре действительно немного выросли в 2024 году, что связано с несколькими факторами: восстановлением спроса после пандемии, ростом стоимости строительных материалов и повышением интереса со стороны иностранных покупателей (европейцев, британцев для получения ПМЖ, а также израильтян и ливанцев, которые ищут спокойную гавань).
Естественно, цены зависят от местоположения, типа недвижимости и её состояния. Средние цифры, по моей оценке, сейчас такие.
Лимассол: 3,5–4,5 тыс. евро за кв. м для квартир и до 10 тыс. евро за кв. м в премиум-сегменте.
Никосия: 2–2,5 тыс. евро за кв. м.
Ларнака: 2–3 тыс. евро за кв. м в центре, дешевле на окраинах.
Пафос: 2,5–3,5 тыс. евро за кв. м.
Айя-Напа и Протарас: от 2,5 тыс. евро за кв. м и выше для курортной недвижимости.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Спрос на недвижимость Кипра 2024-2025 

Рынок Кипра – страны с населением около миллиона человек – мал, а потому волатилен. Любой всплеск или падение интереса резко влияют на основные показатели.

А ещё он очень зависит от иностранцев: в 2023 году за ними было более 45% сделок. В пандемию, несмотря на частично закрытые границы, остров стал ещё более популярен. Сначала спасаться от Covid, а также от высоких налогов сюда поехали из холодной Европы; с 2022 года резко выросло число россиян и украинцев; с 2023-го – израильтян. 

Впрочем, и сами киприоты покупали бодро. В результате в 2023 году в стране было совершено рекордное с 2007 года число сделок – 15 567.     

В 2024 году доля приезжих покупателей упала ниже 40% – тоже немало. Традиционно активнее граждане не из стран ЕС: англичане, американцы, китайцы, израильтяне, россияне, украинцы – за ними последние годы до трети всех сделок. В 2024 году, впрочем, жители «третьих стран» купили почти на 20% меньше, чем годом ранее.  

Дионис Полианидис

управляющий региональным
отделением

Foutina

Цели покупателей не меняются. Во-первых, сохранение капитала через сдачу жилья в аренду – этот рынок стабилен, а туристический сектор даже растёт. Во-вторых, ещё больше выросло число тех, кто покупал недвижимость для получения ПМЖ, – доля таких клиентов составляет 30–40% от общего числа иностранцев. Наконец, многие просто покупают для себя. Мягкий климат и безопасная среда делают Кипр привлекательным.  

Количество сделок с недвижимостью Кипра с 2022 по 2024 год (данные Департамента земельных ресурсов и кадастра)

* Данные за 2024 год в таблице приведены без учёта декабря. А это значит, что количество сделок по итогам целого года может снова побить рекорд за всю историю наблюдений с 2007 года.

Спрос в городах Кипра 

Если у местных жителей три самых популярных города – Лимасол, Никосия и Ларнака (причём в столице покупают также активно, как и на главном курорте), то граждане ЕС и другие иностранцы больше всего покупают в Пафосе, который агентство Compare the Market AU в 2024 году признало лучшим маленьким городом для жизни, – схожая статистика по Лимасолу.  

В Никосии киприоты в 2024 году покупали на 15% чаще (данные Департамента земельных ресурсов), чем в 2023-м. На четверть выросло число сделок в столице у приезжих из-за пределов ЕС. Впрочем, это именно рост в процентах – в абсолютных числах в Пафосе и Лимасоле приезжающие издалека покупают в пять раз чаще.

Анастасия Янни

CEO

Cyprus Sotheby's International Realty

Резкого всплеска интереса к Никосии со стороны иностранцев мы не видим. Есть спрос на студенческие апартаменты – это хорошие инвестиционные варианты. Плюс покупают апартаменты бизнес-класса, которые в столице стоят дешевле, чем на побережье. Наконец, есть интерес к земле. Никосия – это столица, которая специфически популярна.

Количество совершённых сделок по регионам за первые девять месяцев 2024 года (данные Совета по регистрации агентов по недвижимости)

Динамика количества транзакций к концу III квартала 2024 года (данные Совета по регистрации агентов по недвижимости)

 Программа ПМЖ Кипра. Иммиграция на Кипр 

Интерес иностранцев во многом определяется двумя преимуществами Кипра:

– льготными налоговыми условиями для частных лиц и компаний, переезжающих на остров;

– иммиграционными программами, в частности по-прежнему успешно работающей «золотой визой» – возможностью получения ПМЖ через покупку недвижимости.

Внесённые ещё в 2023 году изменения в закон, позволяющий претендовать на такой ПМЖ (в частности, необходимость подтверждать больший доход – €50 тыс. в год для главного заявителя, €15 тыс. для супруга или супруги, €10 тыс. для несовершеннолетнего ребёнка), объективно не затруднили процесс. 

Главное событие в иммиграционной сфере в 2024 году – новые возможности для квалифицированных специалистов. Теперь они могут претендовать на гражданство Кипра через четыре или даже через три года постоянного проживания в стране. Срок зависит от уровня знания языка: для получения паспорта потребуется сдать экзамен.

Анастасия Янни

CEO

Cyprus Sotheby's International Realty

В программе ПМЖ ни официально, ни фактически ничего не поменялось. Точно так же принимают заявления, рассматривают заявления, выдают ПМЖ. В этом году стали чуть более понятны все детали процедуры; в 2023-м, когда она только поменялась, было не очень ясно, что принимать во внимание. Сейчас нужно только следовать правилам.
То есть заявления рассматривают, но срок рассмотрения большой. Конечно, в два-три месяца никто не укладывается. Самый быстрый наш кейс в 2024 году – 7,5 месяца.

Инвестиции в недвижимость Кипра

Рынок республики никогда не считался высокодоходным – «чистые» инвесторы чаще обращали внимание на другие страны. Впрочем, доходы от аренды, в основном посуточной, стабильно растут: за восемь лет с 2016 года ставки краткосрочной аренды курортного жилья на острове взлетели на 60–80%, а цены продажи – на 30%.

По оценке аналитиков Danos International, средняя доходность на Кипре от 4 до 6% годовых. В Лимасоле и Пафосе самые перспективные объекты у моря, в Никосии – у бизнес-кварталов и правительственных зданий, в Ларнаке – у аэропорта (никакого парадокса тут нет: рядом с ним находятся и лучшие пляжи, и старые кварталы, которые посещают туристы, и новые видовые объекты).

В 2024 году средняя стоимость аренды квартиры на Кипре составяла €11–22 за кв. м. Самым дорогим городом был Лимасол, где средние ставки аренды квартир достигли €22, а домов – €16 за кв. м.

Средние ставки аренды на квартиры и дома по регионам Кипра в 2024 году (данные Statista)

Как купить недвижимость на Кипре в 2025 году

Для граждан большинства стран никаких проблем при покупке нет – они есть только у россиян и белорусов. При этом ситуация ухудшается. До середины 2024-го из России проходили даже swift-переводы за новое жильё, в основном через «Райффайзен». Сейчас таких кейсов нет, во всяком случае опрошенные нами риелторы с ними не сталкивались.

Наиболее популярный вариант для россиян, которые хотят купить жильё под ПМЖ, оплата со счёта в банке дружественной страны (кроме Турции). Наиболее распространённые кейсы – через Армению, Казахстан, Сербию. В любом случае банковская проверка будет суровой, наверняка потребуются дополнительные документы, особенно о происхождении средств.

Некоторые застройщики принимают криптоплатежи, но в этом случае недвижимость не может быть оформлена для получения постоянного вида на жительство – только для себя или инвестиций.    

Анастасия Янни

CEO

Cyprus Sotheby's International Realty

Говорить можно только о трудностях с платежами у россиян и белорусов. При этом если деньги находятся не в России, то проблема вообще не в переводе, а в прохождении KYC.
Последние месяцы были, пожалуй, самыми сложными – после того как перестали осуществлять переводы из Райффайзенбанка. Если цель покупки не ПМЖ, а инвестиции или курортное проживание, уже были варианты оплаты через Revolut. Иногда проходят криптосделки.

Рынок недвижимости Кипра в 2025 году – прогноз 

Вслед за падением 2020–21 годов и ростом 2022–24-го должно наступить успокоение – незначительное снижение спроса при незначительном росте цен. Прогноз ЦБ Кипра, данный в середине 2024 года: «Снижение спроса со стороны иностранных покупателей и высокие процентные ставки негативно сказываются на покупательской активности местных жителей и ослабляют повышательное давление на цены на недвижимость… можно ожидать более умеренного роста цен на жильё в краткосрочной перспективе».

Кипрские риелторы дают схожие прогнозы. Председатель Ассоциации оценщиков недвижимости Полис Курусидис предсказал положительную динамику и в 2025 году. «Задержки, связанные с выходом на рынок новых объектов недвижимости, – в основном из-за бюрократии в местных органах власти, которые начали выдавать разрешения в июне 2024 года, – усугубляют нехватку предложения и могут привести к дальнейшему росту цен», – заметил эксперт.

Президент Совета по регистрации агентов по недвижимости Маринос Кинаигейру отмечает: «Рынок недвижимости продолжает демонстрировать устойчивость, и мы надеемся, что ожидаемое снижение процентных ставок вскоре приведёт к росту местных транзакций».

Фото: elements.envato.com (wirestock)

Условия цитирования материалов Prian.ru