Налоги в Италии: сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью, в 2024 году

Обязанности и права нерезидентов

По итальянским законам, иностранец и гражданин страны имеют равные права и возможности при приобретении жилья. При этом покупка жилья не даёт иммигранту автоматический ВНЖ в стране. Однако факт наличия собственной недвижимости будет преимуществом при получении вида на жительство Италии по другим основаниям (учёба, работа, бизнес, воссоединение с семьёй, брак с гражданином страны). 

Италия не запрещает иностранцам (в том числе россиянам) приобретать недвижимость – им не нужно запрашивать разрешение на покупку дома или апартаментов. Однако Россия внесла Италию в список недружественных стран.

Особенности налогов в Италии

После покупки жилья иностранец обязан платить налоги на недвижимость в этой стране. Размер ставки зависит от нескольких факторов:

• «первый» или «второй дом» приобретен: под «первым домом» принято понимать объект, являющийся основным местом регистрации и проживания иностранца, тогда как «второй дом» – это собственность, где владелец не проживает; 
• с какой целью куплено жильё: для постоянного проживания, отдыха, инвестирования;
• к какому типу относится недвижимость, сколько объектов приобретено, какова их стоимость.

Налоги на «второй дом» в Италии существенно выше, чем на покупку первого жилья. Кроме этого, к «первому дому» применяются налоговые льготы, а ко «второму» нет.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Налоги при покупке недвижимости

Новоиспечённый владелец виллы или квартиры платит регистрационный налог (imposta di registro), или налог на регистрацию собственности: 

• «первый дом» – 2% при покупке у частного лица и 4% у застройщика;
• «второй дом» – 9% у частного лица и 10% у застройщика;
• земля под строительство дома – 9% у частного лица, €200 + НДС 22% у компании;
• жильё элитного класса – НДС 22% при покупке у застройщика. 

Важно, что проценты считаются от более низкой кадастровой стоимости при покупке у частного лица, а НДС при покупке у компании – от цены продажи.

Иностранцы имеют право на пониженный регистрационный налог при покупке «первого дома», в случае если оформляют ВНЖ и прописываются в данном объекте недвижимости.

Анастасия Ди Каприо

Наименование компании

Получить резиденцию необходимо в течение 18 месяцев. До выдачи пластиковой карточки также выдают ричевуту, или квитанцию, подтверждающую подачу заявления на получение ВНЖ в Италии. По ричевуте уже можно получить карту идентиты (carta di identità), тессеру санитарию (tessera sanitaria) и делать резиденцию (residenza).

Ипотечный налог уплачивается во время регистрации сделок в госреестрах недвижимости. Его размер – €50 при покупке у физлица и €200 у застройщика.

Кадастровый налог (€50) берётся при кадастровых переводах и при смене собственников в кадастровой палате.

И гербовый сбор составит €50 при покупке у частного лица и €200 – у застройщика.

Налоги при владении недвижимостью

Владельцы недвижимостью в Италии должны постоянно платить два налога.

• IMU – налог на владение жильём. Сюда же вошёл TASI – муниципальный налог на неделимые услуги.
• TARI – налог на вывоз отходов (при аренде оплачивает жилец).

IMU – единый муниципальный налог на имущество

Его платят владельцы «второго дома», а также пристроек к дому (гараж, сарай, подвал, машиноместо). Освобождены от IMU владельцы «первого дома», а также элитных объектов недвижимости – вилл, особняков, замков и дворцов. 

Важно: если приобрести недвижимость как «первый дом» с расчётом в течение 18 месяцев сделать ВНЖ, нужно платить налог на владение, пока не будет оформлено проживание. IMU можно не платить, если регистрация оформлена в течение одного месяца.

На размер IMU влияет кадастровая стоимость жилья, потенциальный кадастровый доход, а также годовая ставка налога, установленная властями. Каждый из нескольких владельцев одного объекта платит IMU за себя.

Размер IMU отличается в разных регионах Италии. По данным Службы работы, сплочённости и территорий UIL средних платежей за 2023 год, дороже всего IMU в Риме – €2 064. Схожие суммы надо платить в Милане – €2 040 и в Болонье – €2 038. Налог для владельцев элитного «первого дома» в Риме, Милане, Болонье и Венеции варьируется от €5 тыс. до €6,5 тыс. Низкий IMU, к примеру, в Гориции (€585), Асти (€580), Кротоне (€672) или в Сондрио (€674).

Существует ряд налоговых льгот при уплате IMU. Так, для «второго дома» налог не может превышать максимальную ставку 10,6 на тысячу. В случае аренды «второго дома» IMU уменьшается на четверть. Для старых домов сокращается вполовину. Актуальные минимальные и максимальные ставки для каждой категории недвижимости опубликованы на сайте Минфина Италии.

Необходимо знать категорию своей собственности – она влияет на повышающий коэффициент. Последний лучше проверить перед приобретением недвижимости: он может быть очень большим, к примеру, в связи с исторической и культурной ценностью здания. 

Освобождаются от IMU:

• владелец семейного дома, закреплённого за другим супругом;
• владелец с правом собственности на недвижимость, но без права пользования;
• арендатор и заёмщик;
• владелец арендованной недвижимости, затронутый исполнительной процедурой выселения, приостановленной МСИ из-за чрезвычайной ситуации, связанной с ковидом.

IMU выплачивается двумя частями: одна до 16 июня для первоначального взноса и другая до 16 декабря для остатка. 

TARI – налог на вывоз отходов

На величину TARI влияет количество жильцов дома и объём отходов. Новоиспечённые жители Италии могут сократить плату на 30–50%. Квитанции на TARI приходят в бумажном виде четыре раза в год – налог считается за текущий год.

По данным итальянской общественной организации Cittadinanzattiva, в среднем в 2023 году налог на вывоз мусора на семью из трёх человек, проживающих в доме площадью 100 кв. м, составил €320. Дороже всего TARI обходится в южных регионах Италии – так, в Кампании он составляет в среднем €416. Ниже всего TARI на востоке страны, например, в Марке – €250.

Сроки уплаты TARI устанавливаются отдельными муниципалитетами: 

• первый взнос – до конца апреля;
• второй – до конца июля;
• третий – остаток, который необходимо уплатить до конца года.

Налоги при сдаче жилья в аренду 

В Италии существует два способа начисления налогов при аренде жилья: обычный режим и фиксированная ставка. 

В 2023 году действовали четыре налоговые ставки IRPEF (аналог НДФЛ) в зависимости от суммы годового дохода налогоплательщика. С 2024 года власти страны перешли на три, исключив ставку в 25%. Одновременно была увеличена безналоговая зона для тех, кто заработал менее €8,5 тыс., а также сокращён на €260 размер общего налогового вычета для плательщиков с доходом выше €50 тыс.

Сравнение действующих категорий и ставок подоходного налога

Альтернативный вариант уплаты налогов – выплата по фиксированной ставке. Этот способ более дешёвый и позволяет избежать необходимости декларировать арендную плату, в этом случае ставка IRPEF расти не будет. Такие доходы называются земельными. 

Анастасия Ди Каприо

Наименование компании

Для фиксированной ставки применяется более низкий налог. С 1 января 2024 года вступил в силу закон о «сухом налоге», по которому фиксированная ставка увеличилась с 21 до 26% для краткосрочной аренды (до 30 дней). Но это касается лишь тех, кто сдаёт более одного объекта.

Другие налоги, которые надо платить при аренде, – регистрационный и гербовый сбор.

Регистрационный налог уплачивается при регистрации договора аренды. По данным Управления налоговой службы Италии, владелец дома и арендатор делят сумму пополам. 

• Минимальный налог, подлежащий уплате ежегодно, не может быть меньше €67.
• Жилая недвижимость облагается налоговой ставкой в 2% от годовой арендной платы, которая умножается на годы действия заключённого договора.
• Для плательщиков НДС снижен до 1%.
• При аренде земли в деревне налог равен 0,5%.
• Можно воспользоваться 30-процентным снижением арендной платы, когда заключён договор аренды с согласованной ставкой и когда недвижимость расположена в муниципалитетах с высокой плотностью населения.

Гербовый сбор уплачивается гербовой маркой стоимостью €16 за каждые четыре страницы договора аренды. Оплата должна быть произведена при регистрации договора.

В случае режима фиксированной налоговой ставки описанные выше дополнительные налоги не предусмотрены.

Налоги при продаже недвижимости

У продавца есть два варианта – обычный режим налогообложения и замещающий (plusvalenza). При обычном режиме действуют стандартные ставки IRPEF; налогом облагается лишь прирост капитала, указанный в декларации. Во втором случае прибыль от продажи недвижимости облагается налогом по прогрессивной ставке в 26%.

Однако существуют исключения, при которых уплата налога на прирост капитала не требуется:

• если вы владели недвижимостью более пяти лет;
• если недвижимость принадлежала вам менее пяти лет, но служила в качестве основного места жительства большую часть периода владения.

Налоги на унаследованное или подаренное жильё  

При получении недвижимости по наследству либо в дар налог составит 4–8% в зависимости от степени родства и стоимости имущества. Недвижимость до €1 млн, передаваемая прямым наследникам – супругам, детям или внукам, налогом не облагается. Если жильё стоит дороже – придётся уплатить 4%.
 
Сёстры/братья освобождаются от налога на имущество до €100 тыс., свыше этой суммы налог составит 6%. Такая же ставка и для других родственников (до четвёртого колена), независимо от стоимости недвижимости.
 
Лица, вступившие в наследство и не являющиеся родственниками умершего, платят налог за всё унаследованное имущество по ставке 8%.

Аналогичные ставки действуют и при дарении недвижимости – их можно изучить на сайте Управления налоговой службы Италии. 

Как сэкономить на налогах

Жители Италии могут получить налоговые льготы и скидки – в стране разрешается вычесть некоторую часть средств из общего налога на доход за год.

Как правило, сделать это можно двумя способами.

1) Вычесть из общей суммы дохода до формирования налога к уплате 

• расходы на работников по дому (до €1550);
• взносы на накопительную часть пенсии и страхование жизни (до €5165);
• алименты;
• благотворительность в НКО.

2) Вычесть из суммы налога

• медицинские расходы (19%, если больше €129);
• затраты на ремонт дома (36%);
• плату за обучение в вузе (19%);
• плату за детский сад (ясли) – 19%, если больше €632;
• стоимость абонемента на фитнес или в бассейн (19%).

Чтобы доказать расходы, нужно сохранять все чеки и оплаченные квитанции, где указан ИНН покупателя и код НДС продавца. Их может потребовать итальянская налоговая в ходе проверки.

Мы перечислили далеко не все способы экономии на налогах в Италии – в каждой конкретной ситуации могут проконсультировать бухгалтеры и опытные риелторы, которым можно задать вопросы в процессе покупки жилья.

Редакция благодарит консультанта по недвижимости в Италии Анастасию Ди Каприо за помощь в подготовке материала. 

Фото: Unsplash (Josh Hild)

Условия цитирования материалов Prian.ru