«Элитный дом» – такое часто пишут в объявлениях о продаже недвижимости. Однако во многих случаях это лишь маркетинговый ход или персональная точка зрения застройщика. Совсем иначе в Италии: там есть чёткие критерии, по которым жильё относится к определённому классу – элитное, среднее, бюджетное и т. д. Но, в отличие от «звёздочек» в гостиничном или ресторанном бизнесе, нужна эта классификация в первую очередь не покупателям…
Во-первых, это престижно…
Конечно, приятно сознавать, что твоя вилла по-настоящему элитная и даже сертификат об этом имеется. Но основная причина поинтересоваться классификацией дома совсем иная.
Дело в том, что в Италии ставки налогов на недвижимость зависят от того, к какому классу относится объект. Поэтому категорию жилья обязательно нужно выяснить перед его покупкой. А ещё – класс можно повысить или понизить за счёт ремонта. Рассказываем обо всём по порядку.
Регистрационный налог (imposta di registro). Стандартный налог на покупку недвижимости в Италии составляет 9%. Но для тех, кто приобретает для себя основное жильё, действует льгота: они платят всего 2%. Так вот, при покупке элитного объекта эта льгота не применяется, и заплатить придётся все 9%.
НДС (IVA). При покупке нового объекта покупатель уплачивает НДС. Его ставка равна 4% для льготной категории (резиденты Италии, покупающие основное жильё), 10% – для всех остальных и 22% – для покупателей элитного жилья.
Муниципальный налог (IMU). Его ставка определяется муниципалитетом и обычно находится в диапазоне 0,4–0,76% от кадастровой стоимости. От этого сбора также освобождаются1 владельцы основного места жительства, но только если оно не относится к классу люкс.
Налог на богатство (IP). Его платят те, в чьей собственности находятся объекты дороже €700 тыс. Ставка зависит от цены объекта и может составлять от 0,2 до 3,5%. Этого сбора в ряде случаев можно избежать, например, распределив собственность между супругами.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Домики бывают разные
Для записи в кадастр жилые объекты делятся на следующие типы2.
А/1
Роскошное (люкс)
А/2
Средней ценовой категории
А/3
Эконом-класс
А/4
Бюджетное
А/5
Ультрабюджетное
А/6
Сельское
А/7
Загородные дома (дачи)
А/8
Виллы (люкс)
А/9
Замки и дворцы выдающейся художественной или исторической ценности (люкс)
А/10
Частные студии и кабинеты
А/11
Типичное для определённой местности (например, труллы – дома с остроконечной крышей, распространённые в Апулии)
Как будет «элитный» по-итальянски?
Как видно из таблицы вверху, к классу люкс (di lusso) относятся здания категорий А/1, А/8 и А/9. Но если с дворцами и замками всё более-менее понятно, как определяют, относится ли к классу роскошного жилья просто большая квартира или дом? Для этого действует следующая система.
Вид на элитный жилой посёлок рядом с Неаполем
Общие критерии
Дом находится в зоне градостроительной планировки, предназначенной для вилл и частных парков.
Площадь земельного участка превышает 3 тыс. кв. м.
Объём здания превышает 2 тыс. куб. м или на участке, где находится здание, на каждые 100 кв. м поверхности приходится менее 25 куб. м застройки.
К индивидуальному дому относится бассейн размером более 80 кв. м или теннисный корт с дренажным покрытием более 650 кв. м.
Общая площадь дома превышает 200 кв. м (без учёта балконов, террас, подвалов, чердаков, лестниц и парковочных мест), а относящийся к нему участок минимум в шесть раз больше здания.
Полезная площадь объекта (то есть общая площадь, включая стены) превышает 240 кв. м (без учёта балконов, террас, подвалов, чердаков, лестниц и парковочных мест).
Дом находится в дорогом районе: стоимость земли в полтора раза или более превышает стоимость постройки.
У дома четыре или больше характеристик элитного жилья (см. таблицу ниже).
Характеристики элитного жилья
Чтобы отнести дом к категории люкс, он должен соответствовать четырём и более критериям.
Критерий
Значение
Площадь
Общая полезная площадь превышает 160 кв. м без учёта террас, балконов, подвалов, чердаков, лестниц и парковочных мест
Крытые и открытые террасы и балконы
Если их общая полезная площадь превышает 65 кв. м на единицу городской недвижимости
Лифты
Каждый дополнительный лифт на один подъезд считается одной характеристикой, если он обслуживает менее семи надземных этажей
Служебная лестница
Если её наличие не предусмотрено законами и правилами или необходимо для предотвращения несчастных случаев или пожаров
Грузовой или служебный лифт
Если он обслуживает менее четырёх этажей
Парадная лестница
Если её стены облицованы ценными материалами или имеют дорогую отделку средней высотой более 170 см
Высота потолков
Более 3,3 м, если строительные нормы не предусматривают большую минимальную высоту
Входные двери в квартиру со стороны лестницы
Если они выполнены из ценных пород древесины, цельного дерева или шпона, из резного или инкрустированного дерева или имеют ценные украшения
Внутренние двери
При тех же условиях, что и для входных дверей, даже если общая площадь пустот в них превышает 50% от общей поверхности
Полы
Если больше 50% их площади выполнено из ценных материалов или имеет ценную обработку
Стены
Если более 30% их общей поверхности изготовлено из ценных материалов, покрыто тканью или имеет ценную обработку
Потолки
Кессонные или украшенные лепниной или ручной росписью, за исключением небольших участков между стенами и потолками
Бассейн
Открытый или закрытый, если он относится к зданию или жилому комплексу, включающему менее 15 жилых единиц
Теннисный корт
Если он относится к зданию или жилому комплексу, включающему менее 15 жилых единиц
Пример элитной виллы на Липари. Подробнее о ней читайте здесь
Переходим из класса в класс
Вся эта сложная система оценки применяется главным образом для новостроек, однако если владелец жилья добавит что-то из элементов класса люкс, это может изменить классификацию объекта.
Например, у вас есть загородный дом с большим участком, и вы решили устроить на своей территории бассейн. Если площадь бассейна будет превышать 80 квадратов или у вашей недвижимости есть другие признаки роскошного жилья, велики шансы, что объект переведут в премиальный класс.
Однако это не произойдёт автоматически. Для начала, изменения такого уровня обязательно нужно согласовывать. То есть вы представляете план работ, и его оценивает техник кадастра. После утверждения преобразований он вносит изменения в кадастровый план объекта. Далее он может произвести переоценку объекта и изменить его класс.
При этом влиять на его решение будет и окружение дома. Если здание находится среди домов категорий А/1 или А/8, с большой вероятностью его тоже отнесут к роскошному жилью3. А если вокруг дома А/2 или А/7, то существующая категория может быть сохранена. С момента перевода жилья в класс люкс налоги будут рассчитываться по соответствующей ставке.
Теоретически можно и понизить категорию дома – скажем, засыпать бассейн или снести теннисный корт. Однако вряд ли кто-то будет сознательно портить своё имущество даже ради снижения ставки налога.
Примеры роскошной недвижимости в Италии, которую продают сейчас
3 200 000 €
Вилла в Лучиньяно, Италия
1000 м275
В Тоскане выставлен на продажу старинный дом, расположенный недалеко от очаровательной провинции Ареццо. Особняк имеет площадь 1000 кв. м и состоит из главного здания, гостевого домика и дома для персонала. Также в комплекс входит фитнес зал со спа комплексом и с панорамным бассейном. Господский дом площадью 160 кв.м. имеет двухэтажную...
Lionard Luxury Real Estate
1 500 000 €
Вилла в Перудже, Италия
1000 м22014
Alba Luxury - Prestige Properties
1 900 000 €
Вилла в Италии
120 м2533
Alba Luxury - Prestige Properties
2 700 000 €
Апартаменты в Специи, Италия
200 м233
Продается квартира в центре Милана, площадью 200 кв. м, на третьем этаже жилого комплекса. Имеет элегантный дизайн, балкон и большие окна, создающие атмосферу спокойствия. Расположена в районе Брера, близко к садам Индро Монтанелли и культурным достопримечательностям. Интерьер объединяет старинный шарм и современный комфорт. Гостиная с...
Lionard Luxury Real Estate
6 600 000 €
Отель, гостиница в Форте деи Марми, Италия
1000 м2
В элегантном районе Пистойи выставлена на продажу вилла класса люкс, окруженная пышным садом в 2500 кв.м., на территории которого выстроен ослепительный бассейн с оздоровительным центром и тренажерным залом. Роскошная резиденция, бывшая в недавнем времени полностью отреставрированной, имеет площадь 650 кв.м. и состоит из двух светлых и...
Lionard Luxury Real Estate
3 400 000 €
Вилла в Риме, Италия
440 м235
Предлагаем эксклюзивную виллу в одном из самых престижных и зеленых районов Рима – EUR. Этот элегантный район славится своей архитектурой, развитой инфраструктурой и спокойной атмосферой. Вилла, расположенная на улице Via Marocco, представляет собой идеальное сочетание современного комфорта и классического стиля.
Вилла была построена в 1960...
NF Group
2 690 000 €
Вилла во Флоренции, Италия
600 м255
Предлагаем вашему вниманию восхитительную виллу с бассейном, расположенную в прекрасной Флоренции. Роскошная недвижимость находится всего в шаге от исторического центра и в то же время окружена зеленью, создающей атмосферу уединенности. Вилла впечатляет своим великолепным парком общей площадью 1,5 га. Через лоджию, вы попадете в резиденцию...
Lionard Luxury Real Estate
2 450 000 €
Вилла у озера Гарда, Италия
500 м21264
Онлайн-показУдалённая сделка
Мы находимся в Гардоне-Ривьера, в живописном холмистом районе с захватывающим панорамным видом на озеро Гарда, включая его великолепную жемчужину — остров Изола-дель-Гарда.
В этом прекрасном месте предлагается к продаже элегантная вилла, гармонично вписанная в природный ландшафт.
Вилла разделена на два взаимодополняющих апартамента,...
GH Estate
1 800 000 €
Ферма в Асти, Италия
1000 м21010
На холме в самом сердце Пьемонта располагается элегантный фермерский дом, окруженный лесом, фруктовыми садами и виноградниками. Этот особняк, находящийся на 2 гектарах земли, состоит из трех зданий: фермерского дома, второй виллы и хозяйственной постройки. Внешняя территория включает большую панорамную площадку и великолепный бассейн с зоной...
Lionard Luxury Real Estate
2 200 000 €
Вилла в Безоццо, Италия
510 м256
В окрестностях Варезе у озера Маджоре продается вилла класса люкс с бассейном. Вилла находится в превосходном состоянии. Площадь участка составляет 2000 кв.м. На участке, кроме бассейна, выстроена беседка с зоной барбекю. Площадь здания составляет в общей сложности 510 кв.м. Вилла состоит из трех этажей и разделена на две части – хозяйской и...
Lionard Luxury Real Estate
7 700 000 €
Вилла в Кастильоне-делла-Пеская, Италия
410 м244
В окружении живописного леса Роккамаре, недалеко от очаровательного морского городка Кастильоне-делла-Пескайя, выставлена на продажу современная вилла класса люкс с бассейном, полностью отреставрированная и обставленная с элегантным и изысканным вкусом. Общая площадь виллы составляет 410 кв.м. Здание состоит из двух этажей и включает четыре...
Lionard Luxury Real Estate
2 890 000 €
Вилла в Берджеджи, Италия
250 м244
Современная вилла с бассейном, террасным садом и панорамным видом в Берджеджи (под Савоной)
Вилла Ротонда – уникальная недвижимость со всеми современными удобствами, захватывающими дух видами на море и архитектурным дизайном. 4 спальни, 4 ванные комнаты, террасный сад, бассейн, гараж и парковка – вот некоторые ее составляющие....
ITALCASA
2 500 000 €
Вилла на о-ве Пантеллерия, Италия
200 м243
В Скаури, втором по величине районе Пантеллерии выставлена на продажу современная вилла-даммузо в арабском стиле с использованием характерных для "черного острова" строительных технологий. Здание выполнено из горной породы и имеет стены толщиной около метра, что гарантирует изоляцию от жары летом и холода зимой. Особняк включает три спальни,...
Lionard Luxury Real Estate
1 900 000 €
Вилла в Вентимилье, Италия
220 м243
На живописном побережье в Вентимилье, недалеко от границ Франции, выставлена на продажу трехэтажная вилла площадью 220 кв. м. Вилла отличается изысканным архитектурным стилем. В очаровательной башенке находятся хозяйские комнаты и большая терраса, обращенная на Юг.На первом этаже расположен просторный салон с камином, вместительная кухня и...
Lionard Luxury Real Estate
2 000 000 €
Дом в Сиене, Италия
548 м22177
Менее чем в 10 км от центра прекрасного города искусств находится «Finestra su Siena» - это старинный каменный фермерский дом, который был объектом недавней эксклюзивной реконструкции, сохранившей его оригинальную архитектуру и адаптировавшей ее к современному стилю, например, деревянные балки, окрашенные в светлые тона оконные рамы и деревянные...
Great Estate
3 700 000 €
Дом в Италии
444 м22043
Расположенное в живописной местности долины Валь-д'Орча, одной из самых знаковых областей Тосканы, это необыкновенное поместье представляет собой идеальный баланс элегантности, традиций и современности. Подлинный уголок рая, где каждая деталь продумана так, чтобы предложить непревзойденное качество жизни. Двухуровневая вилла площадью 500 кв.м...
Great Estate
2 500 000 €
Ферма в Витербо, Италия
2800 м22018
В зеленой провинции Терни, на границе Умбрии и Лацио, в часе езды от Рима, продается этот прекрасно отреставрированный фермерский дом. Общая площадь комнат агротуристического комплекса составляет 2 800 кв. м. Хозяйский дом находится в средневековом замке, прекрасно отреставрированном и вмещающим в себя 6 спален, спа центр и ресторан. В трех...
Lionard Luxury Real Estate
2 700 000 €
Вилла в Оспедалетти, Италия
428 м2976
В живописном районе города Оспедалетти продается просторная вилла "ICEBERG" с интересной инфраструктурой. Дом, общей площадью 428 м2 расположен в четырех уровняхи состоит из двух независимых двухкомнатных квартир и основного торехэтажного дома, площадью 200 м2. Вход в основной дом осуществляется по просторной мраморной лестнице, а в...
Immobiliare Europa Sanremo Srl
15 000 000 €
Вилла в Виллазимиусе, Италия
400 м2105
На южном берегу Сардинии, на территории роскошного курорта Вилассимиус, выставлена на продажу роскошная вилла с панорамным бассейном и видом на ослепительную набережную Кала-Катерина. Вилла расположена в элитном жилом комплексе, куда входят только частные резиденции. Ее местоположение позволяет с легкостью добраться до красивейших белопесчаных...