a
Версия
для печати

Элитный – не просто эпитет. Проверьте, относится ли ваш дом к жилью класса люкс. По итальянским меркам

«Элитный дом» – такое часто пишут в объявлениях о продаже недвижимости. Однако во многих случаях это лишь маркетинговый ход или персональная точка зрения застройщика. Совсем иначе в Италии: там есть чёткие критерии, по которым жильё относится к определённому классу – элитное, среднее, бюджетное и т. д. Но, в отличие от «звёздочек» в гостиничном или ресторанном бизнесе, нужна эта классификация в первую очередь не покупателям…

Во-первых, это престижно…

Конечно, приятно сознавать, что твоя вилла по-настоящему элитная и даже сертификат об этом имеется. Но основная причина поинтересоваться классификацией дома совсем иная.

Дело в том, что в Италии ставки налогов на недвижимость зависят от того, к какому классу относится объект. Поэтому категорию жилья обязательно нужно выяснить перед его покупкой. А ещё – класс можно повысить или понизить за счёт ремонта. Рассказываем обо всём по порядку.

Заплати налоги

Итак, какие налоги платят покупатели элитного жилья?

Регистрационный налог (imposta di registro). Стандартный налог на покупку недвижимости в Италии составляет 9%. Но для тех, кто приобретает для себя основное жильё, действует льгота: они платят всего 2%. Так вот, при покупке элитного объекта эта льгота не применяется, и заплатить придётся все 9%.

НДС (IVA). При покупке нового объекта покупатель уплачивает НДС. Его ставка равна 4% для льготной категории (резиденты Италии, покупающие основное жильё), 10% – для всех остальных и 22% – для покупателей элитного жилья.

Муниципальный налог (IMU). Его ставка определяется муниципалитетом и обычно находится в диапазоне 0,4–0,76% от кадастровой стоимости. От этого сбора также освобождаются1 владельцы основного места жительства, но только если оно не относится к классу люкс.

Налог на богатство (IP). Его платят те, в чьей собственности находятся объекты дороже €700 тыс. Ставка зависит от цены объекта и может составлять от 0,2 до 3,5%. Этого сбора в ряде случаев можно избежать, например, распределив собственность между супругами.

Виллы на озере Комо
Элитная жилая застройка на берегу озера Комо

Подробнее о налогах в Италии

Домики бывают разные

Для записи в кадастр жилые объекты делятся на следующие типы2.

А/1

Роскошное (люкс)

А/2

Средней ценовой категории

А/3

Эконом-класс

А/4

Бюджетное

А/5

Ультрабюджетное

А/6

Сельское

А/7

Загородные дома (дачи)

А/8

Виллы (люкс)

А/9

Замки и дворцы выдающейся художественной или исторической ценности (люкс)

А/10

Частные студии и кабинеты

А/11

Типичное для определённой местности (например, труллы – дома с остроконечной крышей, распространённые в Апулии)

Как будет «элитный» по-итальянски?

Как видно из таблицы вверху, к классу люкс (di lusso) относятся здания категорий А/1, А/8 и А/9. Но если с дворцами и замками всё более-менее понятно, как определяют, относится ли к классу роскошного жилья просто большая квартира или дом? Для этого действует следующая система.

Неаполь
Вид на элитный жилой посёлок рядом с Неаполем

Общие критерии

  1. Дом находится в зоне градостроительной планировки, предназначенной для вилл и частных парков.
  2. Площадь земельного участка превышает 3 тыс. кв. м.
  3. Объём здания превышает 2 тыс. куб. м или на участке, где находится здание, на каждые 100 кв. м поверхности приходится менее 25 куб. м застройки.
  4. К индивидуальному дому относится бассейн размером более 80 кв. м или теннисный корт с дренажным покрытием более 650 кв. м.
  5. Общая площадь дома превышает 200 кв. м (без учёта балконов, террас, подвалов, чердаков, лестниц и парковочных мест), а относящийся к нему участок минимум в шесть раз больше здания.
  6. Полезная площадь объекта (то есть общая площадь, включая стены) превышает 240 кв. м (без учёта балконов, террас, подвалов, чердаков, лестниц и парковочных мест).
  7. Дом находится в дорогом районе: стоимость земли в полтора раза или более превышает стоимость постройки.
  8. У дома четыре или больше характеристик элитного жилья (см. таблицу ниже).

Характеристики элитного жилья

Чтобы отнести дом к категории люкс, он должен соответствовать четырём и более критериям.

Критерий

Значение

Площадь

Общая полезная площадь превышает 160 кв. м без учёта террас, балконов, подвалов, чердаков, лестниц и парковочных мест

Крытые и открытые террасы и балконы

Если их общая полезная площадь превышает 65 кв. м на единицу городской недвижимости

Лифты

Каждый дополнительный лифт на один подъезд считается одной характеристикой, если он обслуживает менее семи надземных этажей

Служебная лестница

Если её наличие не предусмотрено законами и правилами или необходимо для предотвращения несчастных случаев или пожаров

Грузовой или служебный лифт

Если он обслуживает менее четырёх этажей

Парадная лестница

Если её стены облицованы ценными материалами или имеют дорогую отделку средней высотой более 170 см

Высота потолков

Более 3,3 м, если строительные нормы не предусматривают большую минимальную высоту

Входные двери в квартиру со стороны лестницы

Если они выполнены из ценных пород древесины, цельного дерева или шпона, из резного или инкрустированного дерева или имеют ценные украшения

Внутренние двери

При тех же условиях, что и для входных дверей, даже если общая площадь пустот в них превышает 50% от общей поверхности

Полы

Если больше 50% их площади выполнено из ценных материалов или имеет ценную обработку

Стены

Если более 30% их общей поверхности изготовлено из ценных материалов, покрыто тканью или имеет ценную обработку

Потолки

Кессонные или украшенные лепниной или ручной росписью, за исключением небольших участков между стенами и потолками

Бассейн

Открытый или закрытый, если он относится к зданию или жилому комплексу, включающему менее 15 жилых единиц

Теннисный корт

Если он относится к зданию или жилому комплексу, включающему менее 15 жилых единиц

Вилла на Липари
Пример элитной виллы на Липари. Подробнее о ней читайте здесь

Переходим из класса в класс

Вся эта сложная система оценки применяется главным образом для новостроек, однако если владелец жилья добавит что-то из элементов класса люкс, это может изменить классификацию объекта.

Например, у вас есть загородный дом с большим участком, и вы решили устроить на своей территории бассейн. Если площадь бассейна будет превышать 80 квадратов или у вашей недвижимости есть другие признаки роскошного жилья, велики шансы, что объект переведут в премиальный класс.

Однако это не произойдёт автоматически. Для начала, изменения такого уровня обязательно нужно согласовывать. То есть вы представляете план работ, и его оценивает техник кадастра. После утверждения преобразований он вносит изменения в кадастровый план объекта. Далее он может произвести переоценку объекта и изменить его класс.

При этом влиять на его решение будет и окружение дома. Если здание находится среди домов категорий А/1 или А/8, с большой вероятностью его тоже отнесут к роскошному жилью3. А если вокруг дома А/2 или А/7, то существующая категория может быть сохранена. С момента перевода жилья в класс люкс налоги будут рассчитываться по соответствующей ставке. 

Теоретически можно и понизить категорию дома – скажем, засыпать бассейн или снести теннисный корт. Однако вряд ли кто-то будет сознательно портить своё имущество даже ради снижения ставки налога.

Примеры роскошной недвижимости в Италии, которую продают сейчас
Дом за 1 500 000 евро в Кастильоне-дель-Лаго, Италия
1 500 000 €
Дом в Кастильоне-дель-Лаго, Италия
283 м2 6 4 4
Общая жилая площадь дома около 254 кв.м на двух уровнях. После завершения работ на первом этаже будет располагаться большая гостиная со обеденным залом и кухней, кабинет/студия и ванная комната, а снаружи портик площадью около 58 кв.м и навес/пергола. Внутренняя лестница на второй этаж в спальную зону - четыре спальни, три ванные комнаты и две...
Great Estate
Вилла за 2 200 000 евро в Форте деи Марми, Италия
2 200 000 €
Вилла в Форте деи Марми, Италия
130 м2 10 6 4
Alba Luxury - Prestige Properties
Вилла за 7 800 000 евро в Дзоальи, Италия
7 800 000 €
Вилла в Дзоальи, Италия
450 м2 10 6 8
Alba Luxury - Prestige Properties
Вилла за 12 000 000 евро в Италии
12 000 000 €
Вилла в Италии
4405 м2 30 20
Dreamer Real Estate
Вилла за 2 000 000 евро в Палау, Италия
2 000 000 €
Вилла в Палау, Италия
200 м2 6 6
В Палау, на территории элитного жилого комплекса, выставлена на продажу вилла класса люкс с видом на архипелаг Маддалена. Вилла расположена недалеко от центра города и окружена участком площадью 1800 кв.м. На участке выстроен ослепительный бассейн с джакузи и площадкой для загорания. В саду также оборудована комфортная зона отдыха, позволяющая...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 2 800 000 евро в Андоре, Италия
2 800 000 €
Вилла в Андоре, Италия
350 м2 5 5
Вилла в пиниевом лесу с видом на море в Лигурии, Андора Пинамаре Вилла площадью 350 кв.м. с участком 1400 кв.м. расположена Расположенная в бухте Андора, окруженная частным садом площадью около 1400 кв. м, с на трех уровнях - на первом уровне находятся фитнес-зона (с прилегающей ванной комнатой) и велнес-зона (сауна, две душевые и шведский...
ITALCASA
Вилла за 1 650 000 евро в Монте-Арджентарио, Италия
1 650 000 €
Вилла в Монте-Арджентарио, Италия
177 м2 12 5 4
Расположенная в привилегированном месте, на одном из самых живописных участков побережья Арджентарио, эта великолепная каменная вилла с большими окнами предлагает необыкновенный вид на Тосканский архипелаг и пешеходный доступ к знаменитому пляжу Кала-дель-Джессо. Окруженная средиземноморским лесом, вилла площадью около 170 кв.м с садом площадью...
Great Estate
Вилла за 2 150 000 евро в Италии
2 150 000 €
Вилла в Италии
1000 м2 15 14 14
Alba Luxury - Prestige Properties
Дом за 3 600 000 евро в Камайоре, Италия
3 600 000 €
Дом в Камайоре, Италия
728 м2 13 8 9
КАМАЙОРЕ (LU) // 700 КВ. М // 8 СПАЛЕН // 9 ВАННЫХ КОМНАТ // БАССЕЙН // ПАНОРАМНЫЕ ТЕРРАСЫ // ОБСЕРВАТОРИЯ // ПРИСТРОЙКА // ГАРАЖ Вилла с уникальным дизайном расположена на холмах Камайоре и предлагает панорамный вид на Тирренское море. Современная резиденция, построенная из железобетона и стали, имеет большие окна с видом на море и крытые...
Mercury Group
Вилла за 12 840 000 евро в Белладжо, Италия
12 840 000 €
Вилла в Белладжо, Италия
550 м2 8 6
В Ломбардии на берегу озера Комо выставлена на продажу вилла с видом на панораму. Вилла имеет площадь 400 кв.м. и состоит из четырех этажей и аттика. Первый этаж отведен под прихожую, просторную кухню, салон с камином, бильярдную и террасу, выходящую на озеро. На втором этаже расположены спальные помещения и еще одна терраса в 40 кв. м. На...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 2 200 000 евро на о-ве Пантеллерия, Италия
2 200 000 €
Вилла на о-ве Пантеллерия, Италия
200 м2 4 3
В Скаури, втором по величине районе Пантеллерии выставлена на продажу современная вилла-даммузо в арабском стиле с использованием характерных для "черного острова" строительных технологий. Здание выполнено из горной породы и имеет стены толщиной около метра, что гарантирует изоляцию от жары летом и холода зимой. Особняк включает три спальни,...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 4 200 000 евро у озера Комо, Италия
4 200 000 €
Вилла у озера Комо, Италия
300 м2 3 3
Грианте, городок Каденаббия. Этот знаменитый живописными пейзажами городок, всегда был любимым местом для отдыха мировой аристократии и творческой элиты. Здесь творили свои шедевры французский автор Стендаль, итальянский композитор Верди и многие другие... Великолепная вилла, предлагаемая GH Luxury Estate, имеет неповторимый захватывающий...
GH Estate
Вилла за 1 500 000 евро в Камайоре, Италия
1 500 000 €
Вилла в Камайоре, Италия
360 м2 7 8
Недалеко от Лукки — живописного средневекового города Тосканы, продается роскошная резиденция, в прошлом принадлежавшая одному художнику. Особняк окружен оливковыми рощами. Площадь прилегающего к нему участка составляет 2000 кв.м. На территории парка выстроена очаровательная беседка, в которой можно с комфортом проводить время в теплые дни. Само...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 4 000 000 евро у озера Гарда, Италия
4 000 000 €
Вилла у озера Гарда, Италия
932 м2 16 20
Онлайн-показ Удалённая сделка
В великолепном окружении озера Гарда мы предлагаем к продаже этот старинный фермерский дом, прекрасно отремонтированный и используемый в настоящее время для проживания. Расположенный в районе Паченго городка Лазизе, он находится на участке площадью около 3.200 кв.м. с видом на озеро и продается с утвержденным проектом строительства, c...
GH Estate
Ферма за 1 600 000 евро в Тоди, Италия
1 600 000 €
Ферма в Тоди, Италия
683 м2 8 9
В Тоди, в окружении живописных холмов Умбрии, выставлен на продажу элитный особняк с бассейном и прилегающей к нему площадкой для загорания. Бассейн окружен оливковой рощей, а ко входу виллы ведет живописная кипарисовая аллея. Недалеко от виллы находится флигель, датируемый 1350 годом площадью 120 кв.м., который может быть использован как...
Lionard Luxury Estate
Дом за 2 100 000 евро в Сартеано, Италия
2 100 000 €
Дом в Сартеано, Италия
516 м2 15 10 6
В одном из самых характерных мест Тосканы, на границе Валь д'Орча ( эта долина - объект Всемирного наследия Юнеско) и долины Вальдикьяна, в уникальном экологическом, историческом и культурном контексте на продажу красивый отреставрированный загородный дом площадью около 350 кв. м. Здание, в настоящее время разделенное на пять квартир, постройка...
Great Estate
Ферма за 3 300 000 евро в Ассизи, Италия
3 300 000 €
Ферма в Ассизи, Италия
900 м2 8 11
Великолепное историческое имение выставлено на продажу в самом сердце Умбрии. Вилла возвышается в изумительном панорамном месте над долиной Санта-Мария-дельи-Анджели в провинции Ассизи. Это аутентичная резиденция среди зеленых холмов и величественных оливковых деревьев с невероятной историей: бережно восстановление старинное здание, датируемое...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 2 350 000 евро в Кастильоне-делла-Пеская, Италия
2 350 000 €
Вилла в Кастильоне-делла-Пеская, Италия
272 м2 13 4 4
Эксклюзивная, отдельно стоящая вилла с большими террасами и необыкновенным видом на синее море и острова расположена на холме Пунта Ала. Основной корпус на одном уровне: просторная гостиная с большими окнами с выходом на великолепную панорамную террасу, где можно проводить время компании своих близких, кухня, гостевая/служебная спальня с ванной...
Great Estate
Вилла за 4 000 000 евро в Италии
4 000 000 €
Вилла в Италии
1001 м2 17 17
Dreamer Real Estate
Вилла за 3 800 000 евро в Сесто-Календе, Италия
3 800 000 €
Вилла в Сесто-Календе, Италия
800 м2 4 4
В самом сердце территории Верхнего Миланского региона расположена эта вилла в стиле Либерти начала XX века. Эта собственность привлекательна близостью к озеру Маджоре и его притоку, реке Тичино, предлагая потрясающие панорамы на природный пейзаж и эксклюзивную атмосферу. Здание характеризуется уникальными деталями, типичными для стиля Арт Нуво....
Lionard Luxury Estate

Источники: 1) WISE.com, 2) Marcigaglia.it, Studio.Petrillo, 3) Voglio la piscina

Фото: база объектов prian.ru, Unsplash (Mariya Georgieva, Dimitry B)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Италия, Инвестиции, Недвижимость, Элитная недвижимость

Читайте также

Процедура приобретения недвижимости в Италии
Для россиян стало намного сложнее...
Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Программа «Дом за один евро» в Италии: как работает схема и стоит ли игра свеч
Иностранцы тоже могут участвовать
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Добрая и злая Европа
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Аренда недвижимости в Италии Элитная недвижимость в Италии Коммерческая недвижимость в Италии Дома (виллы) в Италии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Италия»

Где за границей можно купить дом по цене однокомнатной квартиры в Сочи

На выбор – десять популярнейших курортов мира

  • 04.08.2025
  • 50412

Процедура приобретения недвижимости в Италии

Для россиян стало намного сложнее...

  • 11.07.2025
  • 125472