«Элитный дом» – такое часто пишут в объявлениях о продаже недвижимости. Однако во многих случаях это лишь маркетинговый ход или персональная точка зрения застройщика. Совсем иначе в Италии: там есть чёткие критерии, по которым жильё относится к определённому классу – элитное, среднее, бюджетное и т. д. Но, в отличие от «звёздочек» в гостиничном или ресторанном бизнесе, нужна эта классификация в первую очередь не покупателям…
Во-первых, это престижно…
Конечно, приятно сознавать, что твоя вилла по-настоящему элитная и даже сертификат об этом имеется. Но основная причина поинтересоваться классификацией дома совсем иная.
Дело в том, что в Италии ставки налогов на недвижимость зависят от того, к какому классу относится объект. Поэтому категорию жилья обязательно нужно выяснить перед его покупкой. А ещё – класс можно повысить или понизить за счёт ремонта. Рассказываем обо всём по порядку.
Регистрационный налог (imposta di registro). Стандартный налог на покупку недвижимости в Италии составляет 9%. Но для тех, кто приобретает для себя основное жильё, действует льгота: они платят всего 2%. Так вот, при покупке элитного объекта эта льгота не применяется, и заплатить придётся все 9%.
НДС (IVA). При покупке нового объекта покупатель уплачивает НДС. Его ставка равна 4% для льготной категории (резиденты Италии, покупающие основное жильё), 10% – для всех остальных и 22% – для покупателей элитного жилья.
Муниципальный налог (IMU). Его ставка определяется муниципалитетом и обычно находится в диапазоне 0,4–0,76% от кадастровой стоимости. От этого сбора также освобождаются1 владельцы основного места жительства, но только если оно не относится к классу люкс.
Налог на богатство (IP). Его платят те, в чьей собственности находятся объекты дороже €700 тыс. Ставка зависит от цены объекта и может составлять от 0,2 до 3,5%. Этого сбора в ряде случаев можно избежать, например, распределив собственность между супругами.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Домики бывают разные
Для записи в кадастр жилые объекты делятся на следующие типы2.
А/1
Роскошное (люкс)
А/2
Средней ценовой категории
А/3
Эконом-класс
А/4
Бюджетное
А/5
Ультрабюджетное
А/6
Сельское
А/7
Загородные дома (дачи)
А/8
Виллы (люкс)
А/9
Замки и дворцы выдающейся художественной или исторической ценности (люкс)
А/10
Частные студии и кабинеты
А/11
Типичное для определённой местности (например, труллы – дома с остроконечной крышей, распространённые в Апулии)
Как будет «элитный» по-итальянски?
Как видно из таблицы вверху, к классу люкс (di lusso) относятся здания категорий А/1, А/8 и А/9. Но если с дворцами и замками всё более-менее понятно, как определяют, относится ли к классу роскошного жилья просто большая квартира или дом? Для этого действует следующая система.
Вид на элитный жилой посёлок рядом с Неаполем
Общие критерии
Дом находится в зоне градостроительной планировки, предназначенной для вилл и частных парков.
Площадь земельного участка превышает 3 тыс. кв. м.
Объём здания превышает 2 тыс. куб. м или на участке, где находится здание, на каждые 100 кв. м поверхности приходится менее 25 куб. м застройки.
К индивидуальному дому относится бассейн размером более 80 кв. м или теннисный корт с дренажным покрытием более 650 кв. м.
Общая площадь дома превышает 200 кв. м (без учёта балконов, террас, подвалов, чердаков, лестниц и парковочных мест), а относящийся к нему участок минимум в шесть раз больше здания.
Полезная площадь объекта (то есть общая площадь, включая стены) превышает 240 кв. м (без учёта балконов, террас, подвалов, чердаков, лестниц и парковочных мест).
Дом находится в дорогом районе: стоимость земли в полтора раза или более превышает стоимость постройки.
У дома четыре или больше характеристик элитного жилья (см. таблицу ниже).
Характеристики элитного жилья
Чтобы отнести дом к категории люкс, он должен соответствовать четырём и более критериям.
Критерий
Значение
Площадь
Общая полезная площадь превышает 160 кв. м без учёта террас, балконов, подвалов, чердаков, лестниц и парковочных мест
Крытые и открытые террасы и балконы
Если их общая полезная площадь превышает 65 кв. м на единицу городской недвижимости
Лифты
Каждый дополнительный лифт на один подъезд считается одной характеристикой, если он обслуживает менее семи надземных этажей
Служебная лестница
Если её наличие не предусмотрено законами и правилами или необходимо для предотвращения несчастных случаев или пожаров
Грузовой или служебный лифт
Если он обслуживает менее четырёх этажей
Парадная лестница
Если её стены облицованы ценными материалами или имеют дорогую отделку средней высотой более 170 см
Высота потолков
Более 3,3 м, если строительные нормы не предусматривают большую минимальную высоту
Входные двери в квартиру со стороны лестницы
Если они выполнены из ценных пород древесины, цельного дерева или шпона, из резного или инкрустированного дерева или имеют ценные украшения
Внутренние двери
При тех же условиях, что и для входных дверей, даже если общая площадь пустот в них превышает 50% от общей поверхности
Полы
Если больше 50% их площади выполнено из ценных материалов или имеет ценную обработку
Стены
Если более 30% их общей поверхности изготовлено из ценных материалов, покрыто тканью или имеет ценную обработку
Потолки
Кессонные или украшенные лепниной или ручной росписью, за исключением небольших участков между стенами и потолками
Бассейн
Открытый или закрытый, если он относится к зданию или жилому комплексу, включающему менее 15 жилых единиц
Теннисный корт
Если он относится к зданию или жилому комплексу, включающему менее 15 жилых единиц
Пример элитной виллы на Липари. Подробнее о ней читайте здесь
Переходим из класса в класс
Вся эта сложная система оценки применяется главным образом для новостроек, однако если владелец жилья добавит что-то из элементов класса люкс, это может изменить классификацию объекта.
Например, у вас есть загородный дом с большим участком, и вы решили устроить на своей территории бассейн. Если площадь бассейна будет превышать 80 квадратов или у вашей недвижимости есть другие признаки роскошного жилья, велики шансы, что объект переведут в премиальный класс.
Однако это не произойдёт автоматически. Для начала, изменения такого уровня обязательно нужно согласовывать. То есть вы представляете план работ, и его оценивает техник кадастра. После утверждения преобразований он вносит изменения в кадастровый план объекта. Далее он может произвести переоценку объекта и изменить его класс.
При этом влиять на его решение будет и окружение дома. Если здание находится среди домов категорий А/1 или А/8, с большой вероятностью его тоже отнесут к роскошному жилью3. А если вокруг дома А/2 или А/7, то существующая категория может быть сохранена. С момента перевода жилья в класс люкс налоги будут рассчитываться по соответствующей ставке.
Теоретически можно и понизить категорию дома – скажем, засыпать бассейн или снести теннисный корт. Однако вряд ли кто-то будет сознательно портить своё имущество даже ради снижения ставки налога.
Примеры роскошной недвижимости в Италии, которую продают сейчас
2 400 000 €
Вилла у озера Комо, Италия
250 м264
Тремеццо,
Шикарная вилла в центре Тремеццо, рядом с элитными отелями Villa Pirelli и Villa Sola, в привилегированном районе, откуда открывается великолепный вид на центр озера Комо и Белладжио.
Отдельная современная вилла с большим садом и бассейном.
Первый этаж- просторная элегантная гостиная с прилегающей кухней, шесть спален и 4 ванные...
GH Estate
17 850 000 €
Вилла в Дезенцано-дель-Гарда, Италия
510 м2854
Alba Luxury - Prestige Properties
1 800 000 €
Дом в Сартеано, Италия
577 м22369
Очаровательная собственность Belvedere Cottage, расположенная в муниципалитете Сартеано (провинция Сиена), предлагает погрузиться в атмосферу Тосканы. Окруженная большим участком площадью более 14 га, недвижимость отличается высоким уровнем приватности и панорамными видами на пейзажный ландшафт, который обрамляет близлежащий исторический центр...
Great Estate
3 450 000 €
Вилла в Розиньяно Мариттимо, Италия
357 м255
Эта потрясающая вилла находится в Кастильончелло и состоит из двух корпусов. Окруженная буйной растительностью, эта вилла очень удачно вписывается в окружающий пейзаж, а небольшая каменная лесенка ведет прямо к морю и собственному причалу. Простые элегантные интерьеры выполнены в светлой гамме и с использованием натуральных дерева и камня, что...
lionard luxury estate
2 300 000 €
Вилла на Липари, Италия
700 м2109
В тихом жилом районе в близости центра города Липари продается вилла с прекрасными панорамными видами. Резиденция состоит из главного здания и флигеля с общей площадью 700 кв. м., имеет уютные внутренние интерьеры с разноцветными кафельными полами, оборудованную кухню, гостиную с панорамными террасами, три спальни и три ванные комнаты. Вилла...
lionard luxury estate
2 200 000 €
Ферма в Пезаро, Италия
1500 м22023
На продажу выставлен фермерский дом начала XX века с бассейном, расположенный в очаровательном Монтефельтро, в провинции Пезаро, на холме Ферминьяно, всего в семи километрах от великолепного Урбино. Вилла является идеальным местом для проведения мероприятий и церемоний класса люкс. Внутренняя площадь здания составляет 2500 кв. м. и включает в...
lionard luxury estate
2 450 000 €
Вилла у озера Гарда, Италия
500 м21264
Онлайн-показУдалённая сделка
Мы находимся в Гардоне-Ривьера, в живописном холмистом районе с захватывающим панорамным видом на озеро Гарда, включая его великолепную жемчужину — остров Изола-дель-Гарда.
В этом прекрасном месте предлагается к продаже элегантная вилла, гармонично вписанная в природный ландшафт.
Вилла разделена на два взаимодополняющих апартамента,...
GH Estate
3 100 000 €
Апартаменты во Флоренции, Италия
210 м224
Dreamer Real Estate
3 300 000 €
Дом в Лукке, Италия
545 м2311113
Кастельнуово-ди-Гарфаньяна // 545 м2 // 150 га земли // 11 спален // 13 ванных комнат // два бассейна // гостевой дом // итальянский сад
В северном регионе Тосканы, в долине Гарфаньяна, продается вилла на участке площадью 150 га. Поместье включает в себя основное здание, которому 500 лет, с роскошной гостиной, стеклянным потолком и антикварной...
Mercury Group
4 400 000 €
Вилла в Капаннори, Италия
600 м246
Очаровательная резиденция с бассейном выставлена на продажу в провинции Лукка. Расположена в живописном жилом районе, который гарантирует уединение и спокойствие, при этом сохраняя подлинную прелесть Тосканы. Территория располагает большим ухоженным частным садом площадью 4 500 квадратных метров, прекрасно украшенным оливковой рощей площадью 1...
lionard luxury estate
1 950 000 €
Вилла в Массарозе, Италия
250 м233
Вилла класса люкс в стиле модерн постройки 2020 года с бассейном продается в холмистой местности в Массарозе. Благодаря удачному расположению с любого угла здания открывается прекрасный вид на окружающие пейзаж с извилистыми тосканскими холмами и морем. Приватность гарантируется большим земельным участком площадью 7400 кв. м, из которых 3400 кв....
lionard luxury estate
3 200 000 €
Апартаменты в Риме, Италия
157 м222
В самом сердце Рима продаётся изысканный пентхаус площадью 157 кв. м на трёх уровнях с видом на Площадь Венеции. Стильная и современная резиденция дополнена 108 кв. м открытых террас с двумя гидромассажными ваннами, фитнес-зоной и несколькими зелеными зонами для отдыха с видом на крыши Рима. Пентхаус расположен в районе Тридента, одном из самых...
lionard luxury estate
3 400 000 €
Дом в Италии
733 м2321316
Эта роскошная собственность, расположенная в муниципалитете Чиниджано среди живописных холмов зоны Мареммы, состоит из трех зданий.
Главный корпус площадью 540 кв.м на трех уровнях включает в себя в общей сложности 10 спален с ванными комнатами, кухню с профессиональным оборудованием, гостиную с большими окнами, кабинет, таверну, прачечную,...
Great Estate
16 000 000 €
Ферма в Лукке, Италия
4000 м23015
В продаже предлагается престижная агроусадьба в тосканских холмах, всего в нескольких километрах от исторического центра Лукки. Поместье расположено в прекрасном уединенном месте, сохранив подлинное очарование тосканской провинции. Резиденция окружена большим частным парком площадью 40 га, включающим 29 га пахотных земель и прекрасно ухоженный...
lionard luxury estate
8 000 000 €
Вилла в Ареццо, Италия
7000 м232
В Кьянти продается роскошное имение с прилегающим к нему участком в 180 кв.м. Сама вилла, а скорее комплекс, состоит из нескольких сооружение, среди которых господская резиденция, ферма XVIII века и несколько дополнительных построек. Основная вилла, окруженная романтическим садом, датируется 30-ми годами ХХ века. Внутренние помещениа отличаются...
lionard luxury estate
1 700 000 €
Дом в Читта-делла-Пьеве, Италия
418 м21577
Дом Podere Alta Quercia, датируемый серединой XVIII века, был отреставрирован с использованием типичных материалов, что позволило сохранить оригинальный стиль той эпохи. Площадь дома составляет около 478 кв.м на трех уровнях, он разделен на две жилые единицы.
Первая, юго-западная, состоит из гостиной с термокамином, кухни с двойным доступом и...
Great Estate
1 800 000 €
Вилла у озера Гарда, Италия
382 м2644
В самом элегантном районе Костермано, в красивом месте с захватывающим видом на озеро, Рокка ди Гарда, Пунта Сан-Виджилио и великолепным видом на полуостров Сирмионе мы предлагаем к продаже элегантную виллу на участке более 1500 м2, с ухоженным садом, засаженным средиземноморскими растениями.
Вилла имеет частный бассейн с "эффектом...
GH Estate
3 000 000 €
Вилла в Шакке, Италия
800 м2111414
Alba Luxury - Prestige Properties
3 700 000 €
Вилла во Флоренции, Италия
740 м21011
На окраине Флоренции, в живописном Фьезоле, расположена великолепная вилла XIV века, тщательно отреставрированная и окруженная участком в 5 гектаров с садом и оливковой рощей. Вилла состоит из трех уровней общей площадью 740 м² и включает панорамную башню с видом на Флоренцию. Фьезоле, известный своими историческими памятниками, идеально...
lionard luxury estate
2 200 000 €
Ферма в Сиене, Италия
850 м21512
Великолепная искусно отреставрированная старинная ферма 15 века выставлена на продажу в местности между Сиеной и Сан-Джиминьяно, в самом сердце Тосканы в нескольких километрах от Казоле д'Эльса. Дом и территория вокруг него занимает 10 га земли и рощ с вековыми дубами, каштанами и оливковыми деревьями вблизи Тирренского побережья. С холма...