«Элитный дом» – такое часто пишут в объявлениях о продаже недвижимости. Однако во многих случаях это лишь маркетинговый ход или персональная точка зрения застройщика. Совсем иначе в Италии: там есть чёткие критерии, по которым жильё относится к определённому классу – элитное, среднее, бюджетное и т. д. Но, в отличие от «звёздочек» в гостиничном или ресторанном бизнесе, нужна эта классификация в первую очередь не покупателям…
Во-первых, это престижно…
Конечно, приятно сознавать, что твоя вилла по-настоящему элитная и даже сертификат об этом имеется. Но основная причина поинтересоваться классификацией дома совсем иная.
Дело в том, что в Италии ставки налогов на недвижимость зависят от того, к какому классу относится объект. Поэтому категорию жилья обязательно нужно выяснить перед его покупкой. А ещё – класс можно повысить или понизить за счёт ремонта. Рассказываем обо всём по порядку.
Регистрационный налог (imposta di registro). Стандартный налог на покупку недвижимости в Италии составляет 9%. Но для тех, кто приобретает для себя основное жильё, действует льгота: они платят всего 2%. Так вот, при покупке элитного объекта эта льгота не применяется, и заплатить придётся все 9%.
НДС (IVA). При покупке нового объекта покупатель уплачивает НДС. Его ставка равна 4% для льготной категории (резиденты Италии, покупающие основное жильё), 10% – для всех остальных и 22% – для покупателей элитного жилья.
Муниципальный налог (IMU). Его ставка определяется муниципалитетом и обычно находится в диапазоне 0,4–0,76% от кадастровой стоимости. От этого сбора также освобождаются1 владельцы основного места жительства, но только если оно не относится к классу люкс.
Налог на богатство (IP). Его платят те, в чьей собственности находятся объекты дороже €700 тыс. Ставка зависит от цены объекта и может составлять от 0,2 до 3,5%. Этого сбора в ряде случаев можно избежать, например, распределив собственность между супругами.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Домики бывают разные
Для записи в кадастр жилые объекты делятся на следующие типы2.
А/1
Роскошное (люкс)
А/2
Средней ценовой категории
А/3
Эконом-класс
А/4
Бюджетное
А/5
Ультрабюджетное
А/6
Сельское
А/7
Загородные дома (дачи)
А/8
Виллы (люкс)
А/9
Замки и дворцы выдающейся художественной или исторической ценности (люкс)
А/10
Частные студии и кабинеты
А/11
Типичное для определённой местности (например, труллы – дома с остроконечной крышей, распространённые в Апулии)
Как будет «элитный» по-итальянски?
Как видно из таблицы вверху, к классу люкс (di lusso) относятся здания категорий А/1, А/8 и А/9. Но если с дворцами и замками всё более-менее понятно, как определяют, относится ли к классу роскошного жилья просто большая квартира или дом? Для этого действует следующая система.
Вид на элитный жилой посёлок рядом с Неаполем
Общие критерии
Дом находится в зоне градостроительной планировки, предназначенной для вилл и частных парков.
Площадь земельного участка превышает 3 тыс. кв. м.
Объём здания превышает 2 тыс. куб. м или на участке, где находится здание, на каждые 100 кв. м поверхности приходится менее 25 куб. м застройки.
К индивидуальному дому относится бассейн размером более 80 кв. м или теннисный корт с дренажным покрытием более 650 кв. м.
Общая площадь дома превышает 200 кв. м (без учёта балконов, террас, подвалов, чердаков, лестниц и парковочных мест), а относящийся к нему участок минимум в шесть раз больше здания.
Полезная площадь объекта (то есть общая площадь, включая стены) превышает 240 кв. м (без учёта балконов, террас, подвалов, чердаков, лестниц и парковочных мест).
Дом находится в дорогом районе: стоимость земли в полтора раза или более превышает стоимость постройки.
У дома четыре или больше характеристик элитного жилья (см. таблицу ниже).
Характеристики элитного жилья
Чтобы отнести дом к категории люкс, он должен соответствовать четырём и более критериям.
Критерий
Значение
Площадь
Общая полезная площадь превышает 160 кв. м без учёта террас, балконов, подвалов, чердаков, лестниц и парковочных мест
Крытые и открытые террасы и балконы
Если их общая полезная площадь превышает 65 кв. м на единицу городской недвижимости
Лифты
Каждый дополнительный лифт на один подъезд считается одной характеристикой, если он обслуживает менее семи надземных этажей
Служебная лестница
Если её наличие не предусмотрено законами и правилами или необходимо для предотвращения несчастных случаев или пожаров
Грузовой или служебный лифт
Если он обслуживает менее четырёх этажей
Парадная лестница
Если её стены облицованы ценными материалами или имеют дорогую отделку средней высотой более 170 см
Высота потолков
Более 3,3 м, если строительные нормы не предусматривают большую минимальную высоту
Входные двери в квартиру со стороны лестницы
Если они выполнены из ценных пород древесины, цельного дерева или шпона, из резного или инкрустированного дерева или имеют ценные украшения
Внутренние двери
При тех же условиях, что и для входных дверей, даже если общая площадь пустот в них превышает 50% от общей поверхности
Полы
Если больше 50% их площади выполнено из ценных материалов или имеет ценную обработку
Стены
Если более 30% их общей поверхности изготовлено из ценных материалов, покрыто тканью или имеет ценную обработку
Потолки
Кессонные или украшенные лепниной или ручной росписью, за исключением небольших участков между стенами и потолками
Бассейн
Открытый или закрытый, если он относится к зданию или жилому комплексу, включающему менее 15 жилых единиц
Теннисный корт
Если он относится к зданию или жилому комплексу, включающему менее 15 жилых единиц
Пример элитной виллы на Липари. Подробнее о ней читайте здесь
Переходим из класса в класс
Вся эта сложная система оценки применяется главным образом для новостроек, однако если владелец жилья добавит что-то из элементов класса люкс, это может изменить классификацию объекта.
Например, у вас есть загородный дом с большим участком, и вы решили устроить на своей территории бассейн. Если площадь бассейна будет превышать 80 квадратов или у вашей недвижимости есть другие признаки роскошного жилья, велики шансы, что объект переведут в премиальный класс.
Однако это не произойдёт автоматически. Для начала, изменения такого уровня обязательно нужно согласовывать. То есть вы представляете план работ, и его оценивает техник кадастра. После утверждения преобразований он вносит изменения в кадастровый план объекта. Далее он может произвести переоценку объекта и изменить его класс.
При этом влиять на его решение будет и окружение дома. Если здание находится среди домов категорий А/1 или А/8, с большой вероятностью его тоже отнесут к роскошному жилью3. А если вокруг дома А/2 или А/7, то существующая категория может быть сохранена. С момента перевода жилья в класс люкс налоги будут рассчитываться по соответствующей ставке.
Теоретически можно и понизить категорию дома – скажем, засыпать бассейн или снести теннисный корт. Однако вряд ли кто-то будет сознательно портить своё имущество даже ради снижения ставки налога.
Примеры роскошной недвижимости в Италии, которую продают сейчас
3 800 000 €
Поместье в Монтальчино, Италия
800 м277
Объект под сдачу
Отреставрированное историческое поместье с бассейном, расположенное всего в 9 км от Монтальчино, средневековой деревни, известной на весь мир своим вином, в частности знаменитым Брунелло, считающимся одним из лучших вин в мире.
Поместье занимает около 800 квадратных метров на двух уровнях.
Здание было отреставрировано в 2009 году, сохранив...
ITALCASA
1 950 000 €
Магазин в Риме, Италия
450 м2
ПРЕСТИЖНАЯ коммерческая недвижимость
РАСПОЛОЖЕНИЕ - В ИСТОРИЧЕСКОМ ЦЕНТРЕ
В РАЙОНЕ КОЛИЗЕЯ -
Общая крытая площадь составляет 461 МТ
расположена на первом этаже с 3 входами с дороги, один из которых подъездной, с высотой потолков метра. 4.30.
Объект имеет лицензию на розничную торговлю с уже произведенным изменением пункта назначения....
Real Casa Italy
9 900 000 €
Вилла во Флоренции, Италия
1300 м2911
Эта старинная резиденция, расположенная недалеко от Флоренции, - жемчужина архитектуры. Состоящая из трех уровней - вилла площадью 1300 кв. м идеально сочетает историческое наследие и современный комфорт. Она окружена великолепным садом 2000 кв. м с фонтанами, статуями и оливковой рощей 8000 кв. м. Внутри виллы – фрески, арки, камины и лифт. В...
Lionard Luxury Estate
15 000 000 €
Отель, гостиница в Брешии, Италия
1900 м2
В очаровательной Брешии, на самом берегу легендарного озера Гарда, продаётся особняк класса люкс. Имение выполнено в стиле ар-нуво и имеет площадь 1900 кв. м. На данный момент здание представляет собой отельную структуру и включает в себя сорок пять просторных номеров, с частными ванными комнатами и панорамными видами на водоём. На мансарде...
Lionard Luxury Estate
16 000 000 €
Ферма в Лукке, Италия
4000 м23015
В продаже предлагается престижная агроусадьба в тосканских холмах, всего в нескольких километрах от исторического центра Лукки. Поместье расположено в прекрасном уединенном месте, сохранив подлинное очарование тосканской провинции. Резиденция окружена большим частным парком площадью 40 га, включающим 29 га пахотных земель и прекрасно ухоженный...
Lionard Luxury Estate
5 850 000 €
Вилла в Форте деи Марми, Италия
370 м256
Объект под сдачу
Новая вилла в Форте дей Марми, на завершающей стадии строительства в 1000 метрах от моря.
Вилла, общей площадью 370 кв.м. расположилась на двух этажах ( без цокольного) и предлагает:
На первом этаже – просторную и светлую гостиную с окнодверями и выходом к бассейну, столовую, разделенную с кухней раздвижными дверями. Спальню со своим...
ITALCASA
1 800 000 €
Вилла в Лукке, Италия
1100 м266
Эта великолепная старинная вилла, постройка которой относится к восемнадцатому веку,расположена в Лукке. В основном здании, занимающем два этажа, расположено 10 комнат. Интерьеры выполнены в типичном тосканском стиле, где были сохранены антикварные камины, старинные полы из терракотты, а также отреставрированные рамы из каштана. Из гостиной...
Lionard Luxury Estate
2 600 000 €
Апартаменты в Милане, Италия
200 м233
Престижная квартира в самом центре Милана, рядом с базиликой Санта-Эвфимия и площадью Миссори, расположена на втором этаже знакового здания 1950-х годов, спроектированного архитектором Луиджи Моретти. Здание, ставшее символом города, сочетает инновации и историческую значимость. Квартира площадью 200 кв. м с террасой 210 кв. м окружена зеленью и...
Lionard Luxury Estate
2 900 000 €
Вилла в Биелле, Италия
1800 м288
В Пьемонте, в провинции Бьелла, выставлена на продажу вилла класса люкс, построенная в семнадцатом веке. Среди элементов ее отделки – сводчатые потолки, паркетные и терракотовые полы, мраморные камины. Площадь особняка составляет 1800 кв. м., он состоит из трех этажей. Первый этаж занимает жилая зона, второй этаж отведен под спальные помещения,...
Lionard Luxury Estate
4 300 000 €
Вилла в Комо, Италия
1100 м2106
Элегантная вилла в стиле модерн в Ломбардии, у подножия озера Комо, общей площадью 1100 кв. м, с парком 2 га и бассейном. Близость к озеру Комо предоставляет возможность наслаждаться его красотами, а также посещать близлежащие городки. Удобное местоположение позволяет быстро добраться до городов Ломбардии, включая Бергамо, Монцу и Милан. Фасад...
Lionard Luxury Estate
2 250 000 €
Вилла в Италии
901 м295
Dreamer Real Estate
1 500 000 €
Вилла в Италии
876 м2118
Dreamer Real Estate
2 700 000 €
Апартаменты в Гроссето, Италия
1295 м2201418
Alba Luxury - Prestige Properties
1 800 000 €
Дом в Форте деи Марми, Италия
180 м233
Форте дей марми, центр, 1000 метров от моря. Продается отдельный дом , площадью 180 кв.м.
Дом состоит из просторной и светлой гостиной с окно/дверями и выходом в садик, кухня, санузел на первом этаже
На втором этаже расположились 3 спальни, каждая со своим санузлом и террасой.
Маленький участок со своим машиноместом.
Хорошее состояние...
ITALCASA
3 700 000 €
Вилла у озера Гарда, Италия
400 м243
Паденьге суль Гарда,
этот городок, несомненно, является одним из самых избранных мест южной части Гарды, и прекрасно подходит, как для проживания, недалеко от главных дорог северной Италии (железные дороги, автомагистрали и т.д.), так и для тех, кто хочет проводить отпуск на озере.
Мы предлагаем к продаже жемчужину современной архитектуры,...
GH Estate
7 800 000 €
Вилла в Монтальчино, Италия
1031 м288
Dreamer Real Estate
1 700 000 €
Дом в Читта-делла-Пьеве, Италия
418 м21577
Дом Podere Alta Quercia, датируемый серединой XVIII века, был отреставрирован с использованием типичных материалов, что позволило сохранить оригинальный стиль той эпохи. Площадь дома составляет около 478 кв.м на трех уровнях, он разделен на две жилые единицы.
Первая, юго-западная, состоит из гостиной с термокамином, кухни с двойным доступом и...
Great Estate
1 500 000 €
Ферма во Флоренции, Италия
600 м253
Недалеко от Флоренции, среди живописных холмов, продаётся роскошный старинный особняк постройки примерно XIII века. Комплекс включает в себя три здания, общая площадь которых составляет 600 кв. м. Имение построено и декорировано в классическом тосканском стиле: сводчатые высокие потолки, камины, терракотовые полы, деревянные балки. На территории...
Lionard Luxury Estate
1 550 000 €
Ферма в Лукке, Италия
450 м255
Недалеко от исторического центра Лукки, среди живописных тосканских пейзажей, продается роскошная вилла площадью 450 кв.м. В окружении парка на 18 500 кв.м. находится бассейн с соленой водой и зоны для отдыха и обедов на свежем воздухе. На первом этаже расположены прихожая, обеденный зал с выходом на веранду, кухня и спальни. На втором этаже —...
Lionard Luxury Estate
3 100 000 €
Квартира во Флоренции, Италия
210 м223
Апартаменты находятся в центре Флоренции, в нескольких шагах от собора и памятников архитектурыю
Эксклюзивная квартира площадью 210 кв. м. сочетает исторические элементы и современность.
Фресковый зал — дань уважения историческому величию Флоренции, а гостиная предлагает большие и светлые пространства.
Две спальни, каждая из которых...