«Элитный дом» – такое часто пишут в объявлениях о продаже недвижимости. Однако во многих случаях это лишь маркетинговый ход или персональная точка зрения застройщика. Совсем иначе в Италии: там есть чёткие критерии, по которым жильё относится к определённому классу – элитное, среднее, бюджетное и т. д. Но, в отличие от «звёздочек» в гостиничном или ресторанном бизнесе, нужна эта классификация в первую очередь не покупателям…
Во-первых, это престижно…
Конечно, приятно сознавать, что твоя вилла по-настоящему элитная и даже сертификат об этом имеется. Но основная причина поинтересоваться классификацией дома совсем иная.
Дело в том, что в Италии ставки налогов на недвижимость зависят от того, к какому классу относится объект. Поэтому категорию жилья обязательно нужно выяснить перед его покупкой. А ещё – класс можно повысить или понизить за счёт ремонта. Рассказываем обо всём по порядку.
Регистрационный налог (imposta di registro). Стандартный налог на покупку недвижимости в Италии составляет 9%. Но для тех, кто приобретает для себя основное жильё, действует льгота: они платят всего 2%. Так вот, при покупке элитного объекта эта льгота не применяется, и заплатить придётся все 9%.
НДС (IVA). При покупке нового объекта покупатель уплачивает НДС. Его ставка равна 4% для льготной категории (резиденты Италии, покупающие основное жильё), 10% – для всех остальных и 22% – для покупателей элитного жилья.
Муниципальный налог (IMU). Его ставка определяется муниципалитетом и обычно находится в диапазоне 0,4–0,76% от кадастровой стоимости. От этого сбора также освобождаются1 владельцы основного места жительства, но только если оно не относится к классу люкс.
Налог на богатство (IP). Его платят те, в чьей собственности находятся объекты дороже €700 тыс. Ставка зависит от цены объекта и может составлять от 0,2 до 3,5%. Этого сбора в ряде случаев можно избежать, например, распределив собственность между супругами.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Домики бывают разные
Для записи в кадастр жилые объекты делятся на следующие типы2.
А/1
Роскошное (люкс)
А/2
Средней ценовой категории
А/3
Эконом-класс
А/4
Бюджетное
А/5
Ультрабюджетное
А/6
Сельское
А/7
Загородные дома (дачи)
А/8
Виллы (люкс)
А/9
Замки и дворцы выдающейся художественной или исторической ценности (люкс)
А/10
Частные студии и кабинеты
А/11
Типичное для определённой местности (например, труллы – дома с остроконечной крышей, распространённые в Апулии)
Как будет «элитный» по-итальянски?
Как видно из таблицы вверху, к классу люкс (di lusso) относятся здания категорий А/1, А/8 и А/9. Но если с дворцами и замками всё более-менее понятно, как определяют, относится ли к классу роскошного жилья просто большая квартира или дом? Для этого действует следующая система.
Вид на элитный жилой посёлок рядом с Неаполем
Общие критерии
Дом находится в зоне градостроительной планировки, предназначенной для вилл и частных парков.
Площадь земельного участка превышает 3 тыс. кв. м.
Объём здания превышает 2 тыс. куб. м или на участке, где находится здание, на каждые 100 кв. м поверхности приходится менее 25 куб. м застройки.
К индивидуальному дому относится бассейн размером более 80 кв. м или теннисный корт с дренажным покрытием более 650 кв. м.
Общая площадь дома превышает 200 кв. м (без учёта балконов, террас, подвалов, чердаков, лестниц и парковочных мест), а относящийся к нему участок минимум в шесть раз больше здания.
Полезная площадь объекта (то есть общая площадь, включая стены) превышает 240 кв. м (без учёта балконов, террас, подвалов, чердаков, лестниц и парковочных мест).
Дом находится в дорогом районе: стоимость земли в полтора раза или более превышает стоимость постройки.
У дома четыре или больше характеристик элитного жилья (см. таблицу ниже).
Характеристики элитного жилья
Чтобы отнести дом к категории люкс, он должен соответствовать четырём и более критериям.
Критерий
Значение
Площадь
Общая полезная площадь превышает 160 кв. м без учёта террас, балконов, подвалов, чердаков, лестниц и парковочных мест
Крытые и открытые террасы и балконы
Если их общая полезная площадь превышает 65 кв. м на единицу городской недвижимости
Лифты
Каждый дополнительный лифт на один подъезд считается одной характеристикой, если он обслуживает менее семи надземных этажей
Служебная лестница
Если её наличие не предусмотрено законами и правилами или необходимо для предотвращения несчастных случаев или пожаров
Грузовой или служебный лифт
Если он обслуживает менее четырёх этажей
Парадная лестница
Если её стены облицованы ценными материалами или имеют дорогую отделку средней высотой более 170 см
Высота потолков
Более 3,3 м, если строительные нормы не предусматривают большую минимальную высоту
Входные двери в квартиру со стороны лестницы
Если они выполнены из ценных пород древесины, цельного дерева или шпона, из резного или инкрустированного дерева или имеют ценные украшения
Внутренние двери
При тех же условиях, что и для входных дверей, даже если общая площадь пустот в них превышает 50% от общей поверхности
Полы
Если больше 50% их площади выполнено из ценных материалов или имеет ценную обработку
Стены
Если более 30% их общей поверхности изготовлено из ценных материалов, покрыто тканью или имеет ценную обработку
Потолки
Кессонные или украшенные лепниной или ручной росписью, за исключением небольших участков между стенами и потолками
Бассейн
Открытый или закрытый, если он относится к зданию или жилому комплексу, включающему менее 15 жилых единиц
Теннисный корт
Если он относится к зданию или жилому комплексу, включающему менее 15 жилых единиц
Пример элитной виллы на Липари. Подробнее о ней читайте здесь
Переходим из класса в класс
Вся эта сложная система оценки применяется главным образом для новостроек, однако если владелец жилья добавит что-то из элементов класса люкс, это может изменить классификацию объекта.
Например, у вас есть загородный дом с большим участком, и вы решили устроить на своей территории бассейн. Если площадь бассейна будет превышать 80 квадратов или у вашей недвижимости есть другие признаки роскошного жилья, велики шансы, что объект переведут в премиальный класс.
Однако это не произойдёт автоматически. Для начала, изменения такого уровня обязательно нужно согласовывать. То есть вы представляете план работ, и его оценивает техник кадастра. После утверждения преобразований он вносит изменения в кадастровый план объекта. Далее он может произвести переоценку объекта и изменить его класс.
При этом влиять на его решение будет и окружение дома. Если здание находится среди домов категорий А/1 или А/8, с большой вероятностью его тоже отнесут к роскошному жилью3. А если вокруг дома А/2 или А/7, то существующая категория может быть сохранена. С момента перевода жилья в класс люкс налоги будут рассчитываться по соответствующей ставке.
Теоретически можно и понизить категорию дома – скажем, засыпать бассейн или снести теннисный корт. Однако вряд ли кто-то будет сознательно портить своё имущество даже ради снижения ставки налога.
Примеры роскошной недвижимости в Италии, которую продают сейчас
2 300 000 €
Вилла в Турине, Италия
1157 м265
На продажу выставлена вилла 18 века, расположенная в 15 км от центра Турина, в самом сердце Канавезе, на территории обширного парка площадью более трех гектаров с бассейном. Участок в 5000 кв. м. защищен по периметру высокой живой изгородью и обнесен историческими стенами, здесь находится теннисный корт с освещением и недавно отремонтированным...
Lionard Luxury Estate
1 550 000 €
Дом в Италии
310 м21144
Эта красивая собственность, расположенная на возвышенности недалеко от Кампилья д'Орча с панорамным видом на холмы, долину Валь-д'Орча, состоит из двухэтажного дома, постройки, используемой в качестве технического помещения, гаража 14x4, на крыше которого установлена фотоэлектрическая система мощностью 10 кВтч, и замечательного...
Great Estate
1 600 000 €
Ферма во Флоренции, Италия
500 м276
В окрестностях Тосканы, недалеко от Флоренции (всего в нескольких минутах езды), выставлена на продажу роскошная вилла класса люкс. В объект входит два здания общей площадью 500 кв. м., выстроенных из красного кирпича и отличающихся ценной отделкой в традиционном тосканском стиле, среди элементов интерьеров – терракотовые полы и каменные камины....
Lionard Luxury Estate
1 850 000 €
Вилла в Карате-Брианце, Италия
800 м276
Среди мягких холмов Брианцы расположена дизайнерская вилла, спроектированная в конце 1960-х годов знаменитым архитектором Кастильони. Это выдающийся образец современной архитектуры, отличающийся гармоничными объемами и плавными линиями, окружённый частным парком площадью около 6.500 кв.м. с видом на долину реки Ламбро. Общая площадь владения...
Lionard Luxury Estate
4 500 000 €
Вилла в Италии
400 м2743
Alba Luxury - Prestige Properties
1 700 000 €
Дом в Кастеллина-ин-Кьянти, Италия
769 м2301111
Это очаровательное поместье, построенное на руинах старой мельницы, имеет общую площадь около 917 кв.м. Недвижимость разделена на 6 апартаментов (11 спален и 11 ванных комнат), есть также различные вспомогательные помещения, такие как кантина, reception и технические помещения. На месте старинного озерца-канала, по которому вода поступала на...
Great Estate
2 980 000 €
Вилла во Флоренции, Италия
700 м277
Продаётся роскошная вилла в стиле эпохи Возрождения в Кьянти, недалеко от Флоренции. Вилла построена на месте старинного монастыря с потрясающими видами и близостью к Флоренции. Площадь особняка составляет 700 кв.м, распределенной на четырёх этажах. На первом этаже расположена кухня, два салона, камин, гостиная и ванная. На втором этаже: 6...
Lionard Luxury Estate
3 300 000 €
Вилла в Пистое, Италия
900 м2810
Продаётся элегантная вилла в Монтекатини-Терме, Тоскана. Разделённая на 2 квартиры, общей площадью 900 м², она окружена ухоженным садом площадью 3000 м². Вилла предлагает роскошный интерьер с 7 спальнями, 10 ванными комнатами, двумя гостинными и кухнями. Спа-центр, большой гараж и великолепные панорамные виды делают это место идеальным для...
Lionard Luxury Estate
2 500 000 €
Вилла в Кремоне, Италия
1850 м2106
В провинции Кремоны выставлена на продажу роскошная вилла, окруженная пышным парком площадью в полтора гектара. Резиденция в прошлом принадлежала знатному роду Висконти ди Марчиньяго, в 80-х годах она подверглась масштабной реставрации, при которой удалось сохранить ее оригинальное великолепие. Внутренние помещения виллы составляют 1850 кв.м....
Lionard Luxury Estate
1 850 000 €
Дом в Италии
906 м2201319
Мы предлагаем на продажу уникальное поместье, утопающее в нетронутой природе Умбрии, на высоте 550 метров над уровнем моря, всего в нескольких минутах езды от Ассизи. Место с богатой историей, духовностью и энергией - недвижимость, созданная вокруг сторожевой башни XIV века, ныне полностью отреставрированной, которая столетиями хранит атмосферу...
Great Estate
10 000 000 €
Замок в Деруте, Италия
2500 м21618
Недалеко от Рима выставлен на продажу старинный замок XII века, расположенный на холме. Строительство замка началось в средневековую эпоху, но сегодня сооружение имеет три структуры cсредневекового, возрожденческого и готического периодов. В недавнем времени комплекс был отреставрирован, сохранив при этом свою художественно-архитектурную...
Lionard Luxury Estate
10 500 000 €
Апартаменты в Италии
3000 м2181518
Alba Luxury - Prestige Properties
2 000 000 €
Вилла в Пьетрасанте, Италия
298 м243
В самом сердце Версилии, в Марина ди Пьетрасанта, продается роскошная вилла, расположенная всего в нескольких шагах от центра и недалеко от моря. Недавно отремонтированная, она занимает 298 кв. м на трех уровнях, предлагая элегантность и комфорт. Вилла окружена ухоженным садом площадью 600 кв. м с беседкой, пристройкой для прачечной и кладовой,...
Lionard Luxury Estate
1 800 000 €
Апартаменты в Риме, Италия
175 м233
В престижном районе, недалеко от Пьяцца Кавур и Лунготевере деи Меллини,
в элегантном жилом комплексе, в историческом старинном здании, мы предлагаем на продажу роскошную квартиру с прекрасным ремонтом.
Апартаменты полны света и спроектированные таким образом, чтобы гарантировать максимальный комфорт и элегантность.
большая прихожая,...
Real Casa Italy
1 700 000 €
Квартира в Комо, Италия
231 м2634
Трехэтажный таунхаус общей площадью 231 кв.м. расположен в новой жилой резиденции на первой линии озера Комо. Таунхаус полностью меблирован, а внутренняя отделка выполнена по мировым стандартам качества с использованием экологичных материалов. Планировка включает две просторные гостиные, три спальни, четыре ванные комнаты, кухню, мезонин, а...
NF Group
9 900 000 €
Вилла во Флоренции, Италия
1301 м2911
Dreamer Real Estate
4 400 000 €
Вилла во Флоренции, Италия
1600 м21210
В провинции Флоренции, среди тосканских виноградников, продаются три роскошные виллы. Великолепный бассейн и 23-гектарный парк придают им уникальный вид. Зеленый ландшафт с 2 гектарами виноградников создает особую атмосферу роскоши. Общая площадь 1600 м2 включает историческую виллу (3 этажа), центральную (2 апартамента) и современную (построена...
Lionard Luxury Estate
2 300 000 €
Вилла во Флоренции, Италия
550 м264
Эта очаровательная вилла, утопающая в живописных холмах Тосканы, предлагает идеальные условия для спокойной и элегантной жизни всего в нескольких километрах от Флоренции. На площади 550 кв. м. разместились шесть просторных спален и четыре ванные комнаты, что позволяет с комфортом разместить до 12 гостей. Территория в один гектар включает...
Lionard Luxury Estate
1 500 000 €
Квартира в Портофино, Италия
79 м2522
Апартаменты расположены в центре Портофино, всего в нескольких шагах от площади Пьяцетта, на пятом этаже исторического здания.
Недвижимость состоит из двух спален с двуспальными кроватями, двух ванных комнат (одна из которых находится в главной спальне) и входа в большую и светлую гостиную с кухней открытой планировки, которая имеет прямой...
Mercury Group
3 000 000 €
Вилла в Палае, Италия
700 м2910
Этот фермерский дом XIII века в Тоскане, между Флоренцией и Пизой, предлагает уникальное сочетание истории и современного комфорта. Поместье площадью 700 кв. м состоит из главной виллы и двух пристроек, окруженных 16 гектарами земли с оливковыми рощами, виноградниками и лесами. Недавняя реконструкция сохранила историческую архитектуру и добавила...