a
Версия
для печати

Процедура приобретения недвижимости в Италии

Италия – страна мечты и традиционно одна из самых популярных для покупки недвижимости в Европе. Как происходит сделка на темпераментном рынке этой страны? Есть ли ограничения для иностранцев? Нужен ли риелтор или можно без него обойтись? Сколько времени займет процесс и сколько надо будет заплатить дополнительно? За что могут оштрафовать покупателя? Мы собрали все подробности!

Подробный обзор алгоритма типичной сделки – с обновлениями 2025 года! 

Содержание статьи

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Италии

Ограничений на покупку недвижимости в Италии для иностранцев нет при условии соблюдения принципа взаимности. Это значит, что Италия предъявляет к зарубежным инвесторам такие же требования, которые действуют в их странах для итальянцев. Это не касается граждан Евросоюза.

Например, швейцарцы не могут купить в Италии дом площадью более 200 кв. м, казахстанцы без ВНЖ не имеют права приобретать недвижимость на физическое лицо. А после введения в 2023 году запрета для иностранцев на покупку недвижимости в Канаде местные тоже столкнулись с невозможностью заключения большинства сделок в Италии. 

Для россиян и белорусов не введено каких-либо специальных ограничений. Для покупки нет необходимости запрашивать разрешение у местных властей или получать вид на жительство в Италии.

Важно

Страна не запрещает россиянам покупать местную недвижимость, но Россия признаёт Италию недружественной, что создает дополнительные преграды при оплате сделки.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам

Разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов, включая незастроенные земельные участки, а также акции или доли компаний, владеющих недвижимостью в Италии. Сделки можно заключать на физическое и/или юридическое лицо.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Италии

Владение недвижимостью в Италии – основание для оформления многократной шенгенской визы. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие, а также путешествовать по другим государствам Шенгена. Однако собственники из РФ с 2022 года, как правило, получают однократные визы... 

Процесс рассмотрения заявки и ее одобрение занимают больше времени (в среднем три-четыре недели). Если хочется находиться в Италии дольше, чем позволяет виза, надо получать вид на жительство.

Покупка недвижимости любой стоимости не дает автоматического права на ВНЖ. Для его получения есть множество других оснований: учеба, работа, ведение бизнеса, воссоединение семьи. Можно получить разрешение, заявив о своем намерении жить в Италии и доказав, что у вас достаточно средств для этого (основание «Выбранное место жительства» / residenza elettiva). Также в стране действует виза Digital Nomad для фрилансеров и самозанятых с дистанционным форматом работы на зарубежного наймодателя. 

При рассмотрении заявки на ВНЖ наличие недвижимости в собственности будет считаться преимуществом.

Нужно помнить, что всегда важно показать легальность происхождения средств, за чем сейчас строго следят. При рассмотрении заявки об этом могут запросить дополнительные документы. 

Читайте также: Жизнь в Италии: условия для переезда, работы и открытия бизнеса
Варианты иммиграции в Италию
Италия
Вид на жительство в Италии для предпринимателей
ВНЖ За 2 месяца
от 8 900 €
Италия
Вид на жительство Италии за инвестиции
ВНЖ За 3 месяца
от 250 000 €
Италия
Вид на жительство в Италии для финансово независимых лиц
ВНЖ За 2 месяца
от 31 000 €

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Италии

Любой собственник должен платить ежегодные налоги на недвижимость и вносить коммунальные платежи.

Читайте также

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (это люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц.

Читайте подробнее: Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России, Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом
Портофино
Туристические центры Италии традиционно привлекают иностранных покупателей недвижимости

Поиск недвижимости в Италии

Как искать недвижимость в Италии

Для начала рекомендуем ознакомиться с трендами рынка, узнать об особенностях разных регионов и возможностях для инвестиций в стране. Смотрите статьи и новости об Италии на Prian.ru – мы публикуем всё самое важное для иностранных покупателей. Обратите внимание на «Личные опыты» тех, кто уже приобрел дом или квартиру, переехал на ПМЖ.

Если вам ближе видеоформат, добро пожаловать на наш YouTube-канал со спецвыпусками об Италии.

Прицениться к местным квадратным метрам поможет «Статистика цен» от Prian.ru, а также отчеты Налоговой инспекции (для просмотра может понадобиться VPN).

Когда общее представление о рынке составлено, можно переходить к поиску объектов. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам и подписывайтесь на обновления. Если вы не нашли подходящий вариант, оставьте заявку – риелторы и застройщики Италии подготовят подборку, соответствующую вашим требованиям.

Квартиры, которые продаются в Италии прямо сейчас
Пентхаус за 1 290 000 евро у озера Гарда, Италия
1 290 000 €
Пентхаус у озера Гарда, Италия
160 м2 4 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Всего в 100 метрах от озера и центра района Коломбаре городка Сирмионе мы предлагаем новый пентхаус в престижном доме, состоящий всего из трех квартир с частным лифтом и общим бассейном. Недвижимость состоит из просторной гостиной зоны с большими окнами, откуда можно выйти на красивую панорамную террасу с видом на озеро. В спальной зоне...
GH Estate
Апартаменты за 1 200 000 евро в Сан-Ремо, Италия
1 200 000 €
Апартаменты в Сан-Ремо, Италия
291 м2 8 3 2
Продается просторная светлая квартира в г.Сан-Ремо с видом на море, расположена на первой линии от моря и от велосипедной дорожкой, в 30 метрах от моря, в историческом красивом здании 1942 года, в престижном и востребованном районе города Porto Sole. Элегантный апартамент расположен на двух уровнях, первый из которых - поднятый цокольный этаж,...
Immobiliare Europa Sanremo Srl
Квартира за 45 000 евро в Скалее, Италия
45 000 €
Квартира в Скалее, Италия
40 м2 3 2 1
Baia del Carpino один из самых живописных районов г. Скалея, это одновременно море, лес и горы, что делает пребывание в этой зоне незабываемым. Квартира полностью меблированна, состоит из гостинной/кухни, прихожей, просторной спальни, второй спальни чуть поменьше и терассы пощалью 12м.кв. Есть парковочное место, детская игровая площадка,...
TECNOCASA Franchising Network Affiliato: Studio Scalea sas di De Leo Monica & C
Пентхаус за 1 700 000 евро у озера Гарда, Италия
1 700 000 €
Пентхаус у озера Гарда, Италия
260 м2 7 3 4
Онлайн-показ Кредит
Между городками Сирмионе и Пескьера-дель-Гарда, со сказочным видом на озеро, мы предлагаем к продаже эту элитную недвижимость, построенную по самым последним технологиям. В здании расположены пять квартир, в том числе этот великолепный пентхаус на двух уровнях, Общая площадь квартиры около 150 кв. м., а также террасы с видом на озеро площадью...
GH Estate
Апартаменты за 200 000 евро в Монте-Арджентарио, Италия
200 000 €
Апартаменты в Монте-Арджентарио, Италия
30 м2 2 1
Квартира, расположенная на втором этаже, состоит из светлой гостиной с прямым выходом на небольшой балкон, с которого можно любоваться видами города и атмосферой порта. Функциональный кухонный уголок и ванная комната с душем дополняют интерьер. В квартире установлена система кондиционирования воздуха (тепло/холод) через сплит-систему и газовый...
Great Estate
Квартира за 69 000 евро в Скалее, Италия
69 000 €
Квартира в Скалее, Италия
80 м2 4 2 1
Онлайн-показ
Квартира- конфетка. Не нужно смотреть Турцию. У нас в Скалее есть варианты с капитальным ремонтом. А вот в Турции нет такого шикарного моря. В доме с лифтом на пятом этаже предлагаем апартамент жилой площади 70 кв. метров и террасой 10 кв.метров. Отдельная кухня с барной стойкой, гостиная метров 25 кв.метров. Просторная спальня с выходом на...
Scalea Realty
Пентхаус за 980 000 евро в Сан-Ремо, Италия
980 000 €
Пентхаус в Сан-Ремо, Италия
125 м2 4 3 2
Город Санремо, улица Nuvoloni. В районе Проспекта Императрицы, в пешей доступности к морю и к центру города, на 4-м последнем этаже престижного кондоминиума с садом, продается : пентхауc площадью 125 м2 с жилой панорамной террасой 60 м2 и балконом. Изумительный вид на море и залив, на холмы и город. Апартамент требует косметического ремонта ....
Immobiliare Europa Sanremo Srl
Апартаменты за 385 000 евро у озера Гарда, Италия
385 000 €
Апартаменты у озера Гарда, Италия
105 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Резиденция расположена в новом жилом комплексе недалеко от центра Сан-Бенедетто-ди-Лугана, деревушки муниципалитета Пескьера-дель-Гарда, вдали от автомобильного движения, но в то же время недалеко от озера и всех основных услуг, что делает его привлекательным как для жителей, так и для туристов. Строительство состоит из двухэтажного здания над...
GH Estate
Апартаменты за 1 360 000 евро в Портовенере, Италия
1 360 000 €
Апартаменты в Портовенере, Италия
120 м2 4 4
На острове Пальмария, на самом берегу моря, продаётся роскошная вилла. Апартаменты отвечают всем современным требованиям и сейчас используются как отельная структура. Живописное местоположение позволяет наслаждаться ослепительными морскими видами.Вилла площадью 120 кв. м. выполнена из серого камня, дизайн постройки великолепно вписан в зелёный...
Lionard Luxury Estate
Квартира за 500 000 евро в Кампионе-д'Италия, Италия
500 000 €
Квартира в Кампионе-д'Италия, Италия
100 м2 4 2 1
Онлайн-показ
Отличные апартаменты с двумя спальнями и панорамным видом на озеро Лугано находятся в нижней части Кампионе д'Италия с развитой инфраструктурой. До пляжа, ресторанов, каффе, автобусной остановки и достопримечательностей – 5 минут ходьбы. Rif.720 Кампионе д'Италия Апартаменты с видом на озеро площадью около 100 кв м 2...
Il Globo Real Estate Lake Como
Квартира за 32 000 евро в Скалее, Италия
32 000 €
Квартира в Скалее, Италия
36 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
В городе Скалея по улице Манчини в одностоящем доме "Торро" предлагаем двухкомнатную квартиру на 3 этаже жилой площади около 35 кв.метров. В доме нет лифта. Удобное расположение дома, центр города, недалеко "Деспар". Дом нахоится на равнине и рукой подать до жд вокзала. Квартира в хорошем состоянии и имеет следующую...
Scalea Realty
Квартира за 27 000 евро в Скалее, Италия
27 000 €
Квартира в Скалее, Италия
70 м2 3 2 1
Удалённая сделка
Скалея, регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье. Покупая квартиру на море, Вы получите незабываемые отпуска или даже проведете жизнь, как в сказке. Легкий бриз, шум волн, экзотические фрукты – все это подарит такая теплая и уютная страна, как Италия. Скалея – это, то место, куда...
Gabetti
Квартира за 1 240 000 евро в Италии
1 240 000 €
Квартира в Италии
150 м2 3 2
Выставлена уникальная квартира в Анцио с видом на море и собственной панорамной террасой. Квартира находится в живописном городе Анцио в часе езды от Рима. Этот эксклюзивный пентхаус площадью 150 м2 у моря предлагает не только роскошный ремонт, но и захватывающие дух виды на морской залив и красивую набережную. Квартира включает в себя 3...
NF Group
Апартаменты во Флоренции, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты во Флоренции, Италия
200 м2 4 5
В центре Флоренции продаются апартаменты класса люкс с видом на старинную колокольню Джотто. Объект расположен в нескольких шагах от главных достопримечательностей города. Недавно апартаменты были полностью отреставрированы с помощью элитных материалов высочайшего качества. Квартира находится на четвертом этаже дома, датируемого XV веком и...
Lionard Luxury Estate
Апартаменты у озера Гарда, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты у озера Гарда, Италия
116 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Эксклюзивный жилой комплекс в Бренцоне-суль-Гарда: сочетание элегантности и комфорта рядом с озером. На живописных берегах венецианской части озера Гарда, в Бренцоне-суль-Гарда, создаётся уникальный жилой комплекс, расположенный всего в нескольких шагах от кристально чистых вод озера. С изысканным дизайном и утончённой архитектурой, комплекс...
GH Estate
Апартаменты в Вероне, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты в Вероне, Италия
600 м2 10 4 5
В историческом центре города, в районе собор Дуомо, мы предлагаем к продаже элитарные апартаменты в престижном здании конца пятнадцатого века. Здание было полностью преобразовано в XVIII веке и недавно отреставрировано, сохранив всю свою эксклюзивность с комнатами, оформленными величайшими художниками новой живописной школы того времени....
GH Estate
Пентхаус за 1 250 000 евро у озера Гарда, Италия
1 250 000 €
Пентхаус у озера Гарда, Италия
201 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Расположенный в престижном месте, недалеко от набережной озера и исторического центра знаменитого города Дезенцано-дель-Гарда, мы предлагаем на продажу элегантный пентхаус в эксклюзивном жилом комплексе с бассейном, под названием "Феникс". Это решение идеально подходит для тех, кто желает наслаждаться видом на озеро и горы при...
GH Estate
Квартира за 89 000 евро в Скалее, Италия
89 000 €
Квартира в Скалее, Италия
115 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
В городе Скалее предлагаем квартиру готовую к проживанию круглый год, идеально подходящую для ПМЖ. Есть теплый пол. Просторная квартира жилой площади 90 кв.метров, расположенная по улице Манчини в кондоминиуме "Юлиану" на 4 этаже, в доме с огражденной собственной территорией. Следующая планировка: при вход есть коридор отдельная кухня...
Scalea Realty
Квартира за 350 000 евро в Сан-Ремо, Италия
350 000 €
Квартира в Сан-Ремо, Италия
71 м2 3 2 1
В самом центре города Санремо продается трехкомнатная квартира, общей площадью 71 м2. Апартамент расположен на втором этаже пятиэтажного дома, построенного в стиле "либерти". Квартира состоит из просторной гостиной, имеющей выход на небольшой балкон, двух спален, кухни и ванной комнаты. Апартамент имеет высокие потлки 3,2 м и...
Immobiliare Europa Sanremo Srl
Квартира за 320 000 евро в Анцио, Италия
320 000 €
Квартира в Анцио, Италия
100 м2 2 2
В двух шагах от моря, продается одноуровневая квартира в элитной новостройке. В квартире есть небольшой крытый портик и уютный теннистый сад, идеально подходящий для комфортного отдыха дяже в самые жаркие часы дня. салон с кухней, 2 спальни с выходом с сад, 2 ванные новостройка сдается с новыми окнами, дверьми, мраморным покрытием полов,...
Real Casa Italy

Как искать риелтора в Италии

В Италии участие риелтора в сделке необязательно (в отличие от нотариуса, без которого договор не зарегистрируют). Вы можете искать объекты самостоятельно, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно.

В Италии традиционно много инвесторов из Европы, Америки, Ближнего Востока. Среди россиян, украинцев, белорусов страна очень востребована (по статистике Prian.ru, она даже в 2024 году входит в топ-10 популярных направлений. Поэтому у некоторых итальянских агентств, работающих в курортных регионах и крупных городах (то есть локациях, популярных среди иностранцев), есть русскоговорящие сотрудники.

Смотрите список риелторов и застройщиков, работающих в Италии

При выборе риелтора в Италии стоит учитывать, что эта деятельность в стране лицензируется. Чтобы работать легально, агент по недвижимости должен сдать экзамен и получить сертификат, доказывающий знание итальянского законодательства, а также зарегистрироваться в профессиональном реестре агентов при торгово-промышленных палатах.

Также риелторы должны страховать свою профессиональную ответственность. Рекомендуем проверить лицензии у тех специалистов, с которыми вы будете работать, а также почитать отзывы о деятельности компании.

Один из важных показателей надежности фирмы – участие в профессиональных организациях, например Федерации агентств недвижимости Италии.

Рим
Агент по недвижимости поможет найти объект в той части страны, которая вас интересует

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Подготовка к сделке

Получаем идентификационный налоговый код

Идентификационный налоговый код (codice fiscale) – это индивидуальный номер, в котором «зашиты» персональные данные. Он необходим для совершения любых операций с госорганами Италии: получения медицинской страховки, устройства на работу по найму, ведения бизнеса, заключения контрактов, открытия счета в банке, подписания договоров с поставщиками коммунальных услуг и т. п.

В Италии его можно получить в местных отделениях налоговой службы, предъявив паспорт. Ранее можно было получить codice fiscale по доверенности, не приезжая в страну, сейчас же для этого нужно присутствовать в Италии. Также оформить идентификационный налоговый код можно в консульствах Италии в своей стране.

Открываем счет в банке

Для последующих денежных расчетов, как правило, открывают счет в итальянском банке, на который покупатель переводит необходимую сумму со счета в своей стране. В последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги. 

Вниманию граждан РФ! На данный момент такому покупателю открыть счет в Италии практически невозможно – при отсутствии итальянского ВНЖ или паспорта другой страны.

Юлия Козырева
владелец

Россиянам с ВНЖ или гражданством другой страны открыть счет невероятно трудно. Запрет в банках установлен на место рождения «СССР» или «Россия».

Перевод средств для покупки недвижимости даже из неподсанкционных российских банков по состоянию на 2025 год также практически невозможен. Поэтому у россиян наиболее популярна схема перевода денег с зарубежного счета в банке дружественной страны или (если речь идет о небольших суммах) из неподсанкционного банка напрямую на доверительный счет нотариуса в Италии. Здесь ключевая роль отведена риелтору, который должен договориться с итальянской стороной. Ну и важно, чтобы средства пришли на счет продавца до подписания купчей.

Этап 2. Резервация объекта

Готовим предложение о покупке

На итальянском рынке недвижимости принято торговаться. Но особенность в том, что все переговоры ведутся в письменной форме. Сначала покупатель делает письменное предложение о покупке продавцу (proposta di acquisto). 

Продавец может или сразу согласиться, или предложить встречные условия. В предложении прописывается не только желаемая цена объекта, но и сроки заключения дальнейших договоров.

Вносим задаток

Когда продавец принимает предложение о покупке, покупатель перечисляет ему задаток. Как правило, 10% от цены объекта.

В дальнейшем, если какая-то из сторон сорвет сделку, это повлечет для нее материальную ответственность. Если откажется покупатель, он потеряет задаток, а если передумает продавец, он должен будет вернуть депозит в двойном размере. Штрафные санкции также прописываются в предложении о покупке.

Этап 3. Заключение договора

Заключаем предварительный договор

Заключение предварительного договора не является обязательным. Обычно его подписывают, если речь идет о строящейся недвижимости, сделка растянута во времени, суммы достаточно большие или на этом настаивает одна из сторон. Если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно, можно сразу подписывать финальный договор купли-продажи.

Предварительный договор заверяется нотариусом и содержит следующую информацию:

  • персональные данные продавца и покупателя;
  • стоимость недвижимости и порядок оплаты, в том числе размер внесенных задатков;
  • описание объекта недвижимости, его кадастровые данные.

Важно! После того как предложение принято и предварительный договор подписан, его регистрируют в налоговой: €200 (такса за регистрацию) + €16 (гербовый сбор за каждые четыре листа документа) + 0,5% от суммы задатка. 

После подписания договора нотариус приступает к проверке представленных продавцом документов о собственности и выясняет, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке.

После подписания предварительного договора продавец не вправе отказаться от своего решения продать объект. Сделка считается необратимой.

На этом этапе покупатель оплачивает услуги агента.

Заключение договора купли-продажи

Основной договор купли-продажи – купчая (contratto notarile di compravendita) – подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению. Перед подписанием нотариус обязан зачитать договор вслух и исключить вариативность в понимании всех его пунктов.

С покупателями, не владеющими итальянским языком, на сделке присутствуют лицензированный переводчик и два свидетеля, владеющие двумя языками. Услуги переводчика и свидетелей оплачивает покупатель. При этом договор купли-продажи составляется на двух языках. Оформляется доверенность на представителя, владеющего итальянским.

Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан предоставить средства для уплаты налогов и расчетов за услуги нотариуса. Только после этого возможно подписание купчей. На данном этапе также полностью выплачивается стоимость недвижимости – покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.

Юлия Козырева
владелец

Деньги могут быть аккумулированы на депозите у нотариуса, могут быть в виде чеков или квитанций об оплате, также итальянские банки предоставляют возможность произвести мгновенный платеж. Это касается и расчетов по оплате самой сделки.

Этап 4. Оплата сделки

Оплату в Италии принято производить так называемыми покрытыми чеками. Эти финансовые документы выписывает итальянский банк, в котором у покупателя открыт счет. В день подписания нотариального договора купли-продажи покупатель передает чек продавцу.

Можно также перечислить средства со счета за рубежом напрямую продавцу или (что надежнее) на доверительный счет нотариуса, который передаст их продавцу после соблюдения всех условий договора.

Оплачивать сделку необходимо в евро, соответственно, если средства хранятся в другой валюте, надо учитывать расходы на конвертацию. Рассчитываться за недвижимость наличными запрещено.

Этап 5. Регистрация права собственности

После подписания основного договора происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы: кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство.

Регистрация права собственности занимает несколько дней, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами.

Юлия Козырева
владелец

Раньше регистрация права собственности могла занимать дней 20, а сейчас происходит практически мгновенно. Информация публикуется в Реестре недвижимости в течение недели.

После этого стороны получат по мейлу зарегистрированный договор, подписанный электронной подписью, но при желании могут попросить нотариально заверенную бумажную копию. 

Можно ли купить недвижимость удаленно

В Италии возможно приобрести недвижимость удаленно. Главное условие – покупатель должен быть уверен, что деньги вовремя поступят на счет в итальянском банке и сделка будет оплачена.

Интересы покупателя на сделке может представлять доверенное лицо. На его имя необходимо оформить доверенность у нотариуса в стране постоянного проживания доверителя. Документ апостилируется, затем доверенность переводят на итальянский язык. Перевод можно заверить в итальянских консульствах или непосредственно в Италии.

Читайте также: Алгоритм дистанционной сделки с недвижимостью

Налоги и дополнительные расходы

Налоги на покупку для иностранцев, не владеющих ВНЖ, в определенных случаях могут оказаться выше. 

Юлия Козырева
владелец

Чтобы воспользоваться льготным тарифом налогов при покупке, нужно соблюсти условия, которые иностранцы (не члены Евросоюза) не всегда могут выполнить, а именно – стать резидентом Италии и сделать недвижимость постоянным местом своего проживания. 

Размер налогов при покупке зависит от типа продавца, категории недвижимости (первичная/вторичная) и возможности оформить льготу Prima Casa при покупке недвижимости для собственного проживания.

Налог на регистрацию собственности (imposta di registro) 

При покупке новостройки у застройщика сбор не взимается, вместо этого уплачивается НДС. База для расчета НДС зависит от рыночной стоимости объекта и начисляется следующим образом.

  • Покупка первого дома – 4%
  • Покупка второго дома – 10%
  • Покупка элитной недвижимости – 22%

При покупке недвижимости на вторичном рынке налог начисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

  • Покупка недвижимости в качестве основного места жительства – 2%
  • Покупка недвижимости у частного лица без льготы – 9%
Юлия Козырева
владелец

Обратите внимание: покупатель может быть резидентом, но уже владеть недвижимостью, купленной с налоговой льготой Prima Casa. И налоги ему будут  начисляться без льгот. Более того, если, например, дом по кадастру разделен на две отдельные квартиры, он не может купить обе с налоговой льготой. Одна квартира будет оформлена со льготой, а вторая – без.

Кадастровый налог (imposta catastale)

  • Покупка у частного лица первого дома (не элитная недвижимость) – €50
  • Покупка у организации первого дома – €200
  • Покупка у частного лица второго дома – €50
  • Покупка у организации второго дома – €200

Фиксированный ипотечный налог

Ипотечный налог в Италии платят все покупатели – он связан с проверками на наличие обременений.

  • Покупка у частного лица первого дома (не элитная недвижимость) с льготой – €50
  • Покупка у организации первого дома – €200
  • Покупка у частного лица второго дома – €50
  • Покупка у организации второго дома – €200

Обратите внимание! У всех иностранцев есть возможность использовать налоговые льготы.

Для применения налоговых льгот необходимо, чтобы соблюдались все три условия:

  • объект не должен быть классифицирован как недвижимость класса люкс;
  • покупатель не должен владеть другой недвижимостью в Италии, купленной с применением налоговых льгот (требование первого дома);
  • покупатель должен зарегистрировать свое место жительства по адресу объекта в течение 18 месяцев с момента заключения договора купли-продажи (иностранцам из стран, не входящих в Евросоюз, для регистрации по месту жительства придется оформить ВНЖ).

Если покупатель использует льготу, но не получит ВНЖ и не зарегистрируется за 18 месяцев, то в дальнейшем он должен будет заплатить в казну разницу между налоговыми ставками, а также штраф в размере 30% от этой суммы.

Юлия Козырева
владелец

Штраф будет в том случае, если покупатель не сделает перерасчет и не доплатит налоги с набежавшими (достаточно небольшими) пенями до истечения 18 месяцев от даты сделки. Иногда он может быть и выше 30%.

Италия
Ставки налогов различаются для резидентов и нерезидентов Италии

Гонорар риелтора

По итальянским законам, сертифицированный риелтор имеет право брать вознаграждение с двух сторон (продавца и покупателя), если его деятельность привела к заключению сделки. При этом закон не регламентирует размер комиссии – это предмет для обсуждения с вашим агентом. На практике сложились ставки 3–6% + НДС. Если в сделке участвовало несколько компаний, то они делят комиссию между собой (покупатель дополнительно не платит).

Юлия Козырева
владелец

Если покупатель хочет работать с конкретным риелтором, но пользоваться базой других агентств, то платить комиссию он будет дважды. Если агентства по каким-то причинам сотрудничают между собой по базам недвижимости – они поделят комиссию между собой.

Читайте также: Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в Италии

Гонорар нотариуса и плата за регистрацию недвижимости в реестре

В Италии покупатель перечисляет нотариусу всю сумму, а тот рассчитывает и уплачивает налоги на покупку, государственные сборы за внесение записей в реестр и собственный гонорар.

Размер вознаграждения нотариуса зависит от стоимости недвижимости: чем больше сумма сделки, тем ниже процент. Как правило, стоимость услуг составляет от 1 до 3,5% с учетом расходов на регистрацию в реестре.

Подключение коммуникаций (только для новостроек)

При покупке новостройки покупатель оплачивает также подключение к коммунальным сетям. Размер этих расходов зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость. Как правило, получается около €2 тыс.

Гонорар переводчика

По итальянским законам, если покупатель является иностранцем, при подписании договора должен присутствовать лицензированный переводчик, внесенный в официальный реестр. Стоимость его услуг зависит от количества страниц в договоре и часов присутствия на сделке. На эту статью расходов стоит заложить в бюджет несколько сотен евро.

Особенности рынка недвижимости Италии

Пострадавший в пандемию сектор аренды жилья полностью восстановился. Согласно данным Idealista, в апреле 2025 года средняя стоимость аренды в Италии достигла рекордных €14,5 за квадратный метр, что на 7,8% выше показателей годом ранее – и одновременно самый высокий показатель за историю наблюдений с 2012 года. При этом рост ставок аренды продолжает ускоряться, особенно в северных и центральных регионах, в то время как южные области остаются более доступными. 

Из 90 крупных городов страны в 48 арендные ставки выросли, в 36 – снизились, а в 6 остались без изменений.

Самые дорогие города:

  1. Милан – €23,6 за кв.м
  2. Флоренция – €21,7 
  3. Венеция – €21,1 

Самые доступные города:

  • Кальтаниссетта – €4,6 
  • Реджо-ди-Калабрия и Вибо-Валентия – €5,4 

Средние цены на недвижимость демонстрируют умеренный рост. По данным Istat, за год к середине 2025-го индекс цен на жилье в Италии вырос на 4,4%. 

Согласно исследованию eXp Realty Italy, для рынка недвижимости Италии характерны значительные региональные различия: цены растут преимущественно на севере страны, а вот в южных регионах фиксируется и снижение. 

По данным консалтеров Knight Frank, спрос на жилье в Италии растет. Покупатели – в том числе иностранные – не только вкладываются в объекты для туристической аренды, но и приобретают жилье для себя. 

Повышенному интересу способствовали не только развитие сферы туризма и благоприятная налоговая политика, но и рост числа цифровых кочевников после пандемии – хотя Италия не входит в топ-15 лучших стран для номадов. 

Дома за один евро

Другая, скорее забавная черта итальянского рынка – регулярные «распродажи» жилья и другие акции. На первый взгляд они очень привлекательны: целый дом можно купить за 1 евро, «по цене чашки кофе» или за другую смешную сумму.

Однако всегда есть подвох. Как правило, по этой цене предлагаются полуразрушенные дома в деревнях в глубине страны, вдали от туристических маршрутов. На покупателя же возлагается обязанность отреставрировать объект в ограниченный срок. То есть получить инвестиционный доход от такой недвижимости будет нереально, а жить самим приятно не всегда. 

Юлия Козырева
владелец

Покупателей, участвующих в программе «дом за 1 евро», обязывают восстановить дом в определенный и достаточно короткий срок. Суммы на восстановление могут быть достаточно высокими , потому что часто муниципалитет выдвигает требование пользоваться услугами местной бригады, а не искать исполнителей подешевле. Плюс нотариальные услуги, и уплату налогов никто не отменял, а они составят €8–10 тыс. минимум.

Дома и виллы, которые можно купить в Италии
Дом за 240 000 евро в Монтегаббьоне, Италия
240 000 €
Дом в Монтегаббьоне, Италия
263 м2 7 3 1
Дом расположен на вершине холма, с панорамными видами на близлежащие долины, особенно радующие глаз во время заката. Объект представляет собой на данный момент руины, но тем не менее хранит атмосферу и историю, которые ждут своего часа быть возрождёнными и восстановленными. Благодаря нашим местным проверенным партнёрам, мы можем вместе создать...
Great Estate
Вилла в Риме, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Риме, Италия
803 м2 5 9
В Вечном городе, известном своей историей, искусством и культурой, продаётся великолепная вилла площадью 2000 кв. м. Эта резиденция, занимающая два этажа, располагает пятью просторными спальнями и девятью ванными. Окружает виллу зелёный сад площадью 5000 кв. м с бассейном. При строительстве использовались изысканные материалы, а также...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 2 800 000 евро в Лезе, Италия
2 800 000 €
Вилла в Лезе, Италия
360 м2 4 4
Продаётся эксклюзивная вилла на озере Маджоре, расположенная в элитном районе города Леза в регионе Пьемонт. Вилла имеет привилегированное панорамное расположение и была недавно отреставрирована с тщательным уходом. Она состоит из основного здания и хозяйственной постройки, общая жилая площадь составляет 360 кв. м. Вокруг виллы простирается...
Lionard Luxury Estate
Поместье за 3 990 000 евро в Варесе, Италия
3 990 000 €
Поместье в Варесе, Италия
1330 м2 25 11 10
Предлагаем к продаже в Велате элегантную виллу, изначально заказанную знаменитой римской княжеской семьёй Колонна, расположенную в месте, обеспечивающем полную конфиденциальность и тишину. Эта резиденция площадью 960 кв.м расположена в парке 8000 кв.м, профессионально оформленном, с великолепным крытым бассейном, идеальным для отдыха с...
Palazzo Estate
Дом за 1 750 000 евро в Италии
1 750 000 €
Дом в Италии
771 м2 20 8 10
Поместье расположено вокруг исторической виллы, построенной в 1970-1980-х годах, на двух надземных этажах. Недвижимость разделена на различные структуры с явным уклоном для использования в качестве агритуризма, идеально подходящие для агротуристического проекта, очаровательной резиденции или частного дома с большим пространством для семьи и...
Great Estate
Дом за 850 000 евро в Туоро-суль-Тразимено, Италия
850 000 €
Дом в Туоро-суль-Тразимено, Италия
337 м2 12 5 5
Фермерский дом конца XIX века имеет жилую часть в основном на первом этаже - просторная гостиная с камином и большим витражным окном, кухня, обеденный зал, четыре спальни с ванными комнатами и характерный антресольный уровень, который выходит на гостиную зону. На этом уровне можно оборудовать еще одну спальню или большой кабинет. На цокольном...
Great Estate
Дом за 44 500 евро в Скалее, Италия
44 500 €
Дом в Скалее, Италия
185 м2
Удалённая сделка
Papasidero - коммуна в Италии, располагается в регионе Калабрия, подчиняется административному центру Козенца. Ваш загородный дом – это ваше личное пространство, которое можно обустроить по своему вкусу, который полностью будет соответствовать вашим потребностям и желаниям. Загородная жизнь позволяет найти гармонию с собой и окружающим...
Gabetti
Дом за 450 000 евро в Читта-делла-Пьеве, Италия
450 000 €
Дом в Читта-делла-Пьеве, Италия
464 м2 20
Двухуровневый фермерский дом, подлежащий реставрации, площадью около 430 кв.м + амбар площадью около 140 кв.м. и постройка (бывший свинарник) площадью около 40 кв.м. Земельный участок 5 га гарантирует необходимое уединение, максимальную приватность и отличную визуализацию ландшафта. Есть возможность приобрести дополнительно еще 41 га, из которых...
Great Estate
Вилла за 1 760 000 евро в Дезенцано-дель-Гарда, Италия
1 760 000 €
Вилла в Дезенцано-дель-Гарда, Италия
383 м2 4 3 2
Alba Luxury - Prestige Properties
Вилла за 4 300 000 евро в Комо, Италия
4 300 000 €
Вилла в Комо, Италия
1100 м2 10 6
Элегантная вилла в стиле модерн в Ломбардии, у подножия озера Комо, общей площадью 1100 кв. м, с парком 2 га и бассейном. Близость к озеру Комо предоставляет возможность наслаждаться его красотами, а также посещать близлежащие городки. Удобное местоположение позволяет быстро добраться до городов Ломбардии, включая Бергамо, Монцу и Милан. Фасад...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 3 000 000 евро в Капаннори, Италия
3 000 000 €
Вилла в Капаннори, Италия
900 м2 12 7 6
Alba Luxury - Prestige Properties
Вилла за 1 800 000 евро в Тремеццине, Италия
1 800 000 €
Вилла в Тремеццине, Италия
400 м2 8 4 3
Онлайн-показ
Rif.568 Тремеццина Вилла площадью 400 кв. м Первый этаж 224m² Нулевой этаж 158m² + 17m² веранда Бассейн Новая вилла с бассейном и 4 спальнями на двух уровнях. Состоит из двухместного гаража, тренажерного зала, сауны, большой терасы оборудованной барбекю, кухни, гостиной, столовой, трех спален и ванных комнат....
Il Globo Real Estate Lake Como
Дом за 3 400 000 евро в Италии
3 400 000 €
Дом в Италии
733 м2 32 13 16
Эта роскошная собственность, расположенная в муниципалитете Чиниджано среди живописных холмов зоны Мареммы, состоит из трех зданий. Главный корпус площадью 540 кв.м на трех уровнях включает в себя в общей сложности 10 спален с ванными комнатами, кухню с профессиональным оборудованием, гостиную с большими окнами, кабинет, таверну, прачечную,...
Great Estate
Вилла в Вероне, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Вероне, Италия
1300 м2 9 11
На продажу выставлена вилла с оливковой рощей и виноградниками, расположенная в районе Вальполичелла, на холме окраины Вероны, вблизи от ее исторического центра. Вокруг особняка постройки 18 века раскинулось имение площадью 3,26 га, окружающее резиденцию цветущими кустарниками и длинноствольными деревьями. Площадь сада составляет 4 600...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 1 650 000 евро в Сиракузах, Италия
1 650 000 €
Вилла в Сиракузах, Италия
253 м2 7 4
Расположенная на побережье Сиракуз, эта великолепная вилла pieds dans l’eau - роскошный уголок, окруженный зеленью, где море становится главным элементом повседневной жизни. Вилла площадью 253 кв. м. занимает два этажа, предлагая семь спален и просторные зоны для общения, а также окружена прекрасным средиземноморским садом площадью 2500 кв. м,...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 440 000 евро в Четоне, Италия
440 000 €
Вилла в Четоне, Италия
232 м2 8 3 3
Собственность Villa d'Artista находится в муниципалитете Четона, к дому можно добраться по хорошо асфальтированной дороге. Здание на трех уровнях, к главному входу ведет короткая подъездная аллея в окружении растительности. При входе в дом справа находится первая спальня и гостевая ванная комната. Далее расположена кухня открытой планировки с...
Great Estate
Вилла в Стрезе, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Стрезе, Италия
600 м2 2 2
В Стрезе продается особняк, расположенный на берегу озера Маджоре. Вокруг виллы разбит парк с высокими деревьями и декоративными статуями, площадь которого составляет 3100 кв. м. Объект был построен в 1920-х годах по проекту знаменитого архитектора Рино Феррини, что читается по напольным покрытиям из палладианского мрамора и дерева, потолкам с...
Lionard Luxury Estate
Ферма в Пистое, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Ферма в Пистое, Италия
1800 м2 6 7
В провинции Пистойя, в окружении зелени сельской местности и типичных тосканских оливковых деревьев, выставлен на продажу этот сказочный роскошный фермерский дом с бассейном. Его красотой можно любоваться, прогуливаясь по частному саду площадью 28 000 м2. Здесь есть прекрасный бассейн исолярий, расположенный прямо над ним. Недвижимость имеет...
Lionard Luxury Estate
Ферма в Сиене, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Ферма в Сиене, Италия
350 м2 6 6
На продажу выставлен фермерский дом с с бассейном и сельскохозяйственными угодьями вблизи от Сиены, в самом сердце Валь д'Орча, в восхитительной Тоскане. Особняк в четыре этажа площадью 350 квадратных метров. состоит из четырех независимых апартаментов, которые выходят на открытую зону с бассейном. Территория виллы окружена тосканскими холмами –...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 11 750 000 евро в Пьетрасанте, Италия
11 750 000 €
Вилла в Пьетрасанте, Италия
1300 м2 9
Продается великолепное историческое поместье в Пьетрасанта, на расстоянии 10 км от моря Тосканы. Пьетрасанта – старинный городок, культурная столица Версилии – обитель скульпторов, художников и ремесленников. Историческая вилла была построена в 1780 году, знатной семьей Черпелли и полностью реконструировано в 2009 году нынешними...
ITALCASA

Резюме

  • В Италии на законодательном уровне для местных жителей и иностранцев закреплены равные права на покупку недвижимости.
  • Сама по себе сделка с недвижимостью не дает права на ВНЖ, но является преимуществом при рассмотрении заявки по другим основаниям.
  • Во всех сделках с недвижимостью обязательно участвует нотариус, который выступает гарантом юридической чистоты.
  • Все иностранцы могут получить налоговые льготы, если обязуются оформить ВНЖ и зарегистрироваться в купленной недвижимости.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала частного консультанта и владельца AB Property Юлию Козыреву.

Фото: Unsplash (Ananthan Loggi, Kristine Tanne, Chris Czermak, Egidio Di Meo)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Италия, Недвижимость, Процедура покупки, Налоги и сборы

Читайте также

Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Захотели €1 – получили €20 млн
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Добрая и злая Европа
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Программа «Дом за один евро» в Италии: как работает схема и стоит ли игра свеч
Иностранцы тоже могут участвовать

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в Италии Элитная недвижимость в Италии Земельные участки в Италии Недорогая недвижимость в Италии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Италия»

Где за границей можно купить дом по цене однокомнатной квартиры в Сочи

На выбор – десять популярнейших курортов мира

  • 04.08.2025
  • 50708

Процедура приобретения недвижимости в Италии

Для россиян стало намного сложнее...

  • 11.07.2025
  • 125834