Процедура приобретения недвижимости в Италии

В Италии не предусмотрены какие-либо ограничения на покупку недвижимости иностранными гражданами, будь то физическое или юридическое лицо. Единственное исключение – запрет на покупку сельскохозяйственных земель.

С чего начать

Самый первый шаг при покупке зарубежной недвижимости – это поиск объекта в интернете, на специализированных выставках, в тематических печатных изданиях и т. д. Также можно напрямую обратиться в агентство недвижимости. Это может быть итальянское агентство; либо представительство итальянской компании по продаже недвижимости, расположенное на территории нашей страны; либо российская фирма, занимающаяся продажей недвижимости через итальянских партнеров.

Перед принятием окончательного решения о приобретении недвижимости за рубежом покупателю рекомендуется осмотреть сам объект. Некоторые российские компании предоставляют смотровой тур в Италию. Стоимость тура часто рассчитывается индивидуально и зависит от продолжительности поездки, места проживания, наличия дополнительных услуг (например осмотра достопримечательностей). В стоимость также входит авиаперелет. Как правило, ознакомительный тур длится неделю и включает в себя проживание в гостинице, осмотр заранее оговоренных объектов, консультации юристов по правовым вопросам. Представитель компании сопровождает вас на осмотре объектов. Обычно в день потенциальный покупатель осматривает пять-шесть объектов.

Возможность удаленного приобретения

Если у покупателя нет возможности присутствовать при сделке лично, его интересы может представлять доверенное лицо. В этом случае необходимо оформить доверенность у нотариуса. Доверенность составляется в стране постоянного проживания доверителя. На нее ставится апостиль (это занимает около шести дней), затем осуществляется перевод на итальянский язык. Перевод можно заверить как в итальянском консульстве в России, так и непосредственно в Италии.

Резервирование объекта

Для последующих денежных расчетов покупатель открывает счет в итальянском банке, на который переводит необходимую сумму с российского счета. Перед этим следует получить индивидуальный налоговый номер (codice fiscale). Оплату в Италии принято производить так называемыми покрытыми чеками. Данные финансовые документы выписывает банк, где открыт счет. Ими покупатель оплачивает сделку. Возможен также вариант перевода денег напрямую с зарубежных счетов, но при этом есть риск непредвиденных задержек. А ведь средства обязательно должны прийти на счет продавца до подписания купчей.

Следует помнить, что все документы сделки составляются на итальянском языке, поэтому вам потребуется переводчик (например – русскоязычный агент по недвижимости).

После того как объект выбран, покупатель должен заявить о своем намерении приобрести данную недвижимость. Для этого подписывается так называемое неотменяемое предложение о покупке (Proposta di acquisto). В нем указываются все основные условия сделки, в том числе этапы оплаты.

Одновременно с этим вносится депозит на имя продавца. Как правило, это 5–10% от стоимости недвижимости. Депозит будет передан продавцу только в том случае, если он также подпишет неотменяемое предложение. Возможны и такие варианты оплаты, как перевод денег на счет продавца (или его агента) либо передача наличных (чека) в офисе агентства.

Если после подписания неотменяемого предложения какая-либо из сторон откажется от дальнейшей сделки, это влечет для нее материальную ответственность. Если отказывается продавец, то он выплачивает покупателю депозит в двойном размере. Если же от сделки отказывается покупатель, то он теряет сумму внесенного ранее депозита.

Предварительный договор

Следующий шаг – составление предварительного договора (Compromesso di vendita). Договор заверяется нотариусом. На этом этапе покупатель вносит задаток 10–30% от стоимости недвижимости.

Теперь нотариус приступает к проверке предоставленных продавцом документов о собственности, в ходе которой выясняется, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке. Если проверка показывает невозможность продажи данного объекта, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца и тот несет перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера депозита.

Важно иметь в виду, что заключение предварительного договора не является обязательным, если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно. Обычно предварительный договор заключается, если сделка растянута во времени, или суммы достаточно большие, или на этом настаивает продавец или покупатель.

После подписания предварительного договора продавец не вправе отказаться от своего решения продать объект. Сделка считается полностью необратимой.

На этом этапе сделки покупатель оплачивает услуги агента.

Заключение договора купли-продажи

Основной договор купли-продажи – купчая (Contratto notarile di compravendita) – подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению. Перед подписанием нотариус обязан зачитать договор вслух и исключить вариативность в непонимании всех его пунктов.

Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан оплатить налоги и гонорар нотариуса чеками с итальянского счета. Только после этого подписание купчей будет возможно.

Для покупателей, не владеющих итальянским языком, подписание купчей может пройти по одной из следующих схем:

1. На сделке присутствуют переводчик и два свидетеля, владеющие двумя языками. Услуги переводчика и свидетелей также оплачивает покупатель. При этом договор купли продажи составляется на двух языках.
2. Оформляется доверенность на представителя, владеющего итальянским языком (см. выше «Возможность удаленного приобретения»).

На данном этапе сделки покупатель полностью оплачивает стоимость недвижимости покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.

Сопутствующие расходы

•  Покупка у частного лица первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов Италии:

Imposta di Registo (Налог Реестра) – 2%
Imposta Ipotecaria e Catastale = €50 + €50

• Покупка у организации первого дома для резидентов Италии:

Налог Реестра (Imposta di Registo) = €200
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 + €200
НДС (IVA) – 4%

• Покупка у частного лица для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии:

Налог Реестра (Imposta di Registo) – 9%
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) – €50 + €50

• У организации для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии:

Налог Реестра (Imposta di Registo) = €200
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 евро + €200
НДС (IVA) – 10%

Конкретный пример

Вилла. 130 кв.м. с частным садом. Большая общая территория, охраняемая. Бассейн.

• Стоимость недвижимости    €279.000
• Услуги нотариуса (ориентировочно)     €2.500
• Подключение коммуникаций (ориентировочно)     €2.300
• НДС 10%     €27.900
• Фиксированные сборы     €504
• Полная меблировка (ориентировочно)     €5.000
• Кухня (ориентировочно)     €2.500
• Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами      €319.704  

  
Государственная регистрация сделки

Сразу же по подписании основного договора происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы – кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство. Регистрация права собственности занимает от пяти дней до двух месяцев, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами. Оригинал купчей новый владелец получает после его регистрации в государственных органах. Сразу после подписания нотариус выдает сертификат о проведенной сделке.

После обновления нотариусом данных кадастра, новый владелец может получить кадастровую выписку, которую можно купить – она доступна всем.

Покупка земельного участка

Приобретая землю под застройку, следует помнить о таком понятии как «коэффициент застройки». Законодательство Италии определяет – исходя из площади земельного участка – максимальную плотность застройки и этажность зданий. Вам могут позволить застроить лишь 20% участка, однако это значение зависит от региона страны. В любом случае на покупку земли потребуется особое разрешение из муниципалитета (утверждение предоставленного проекта на строительство). В основном земельные участки продаются уже с разрешением на строительство, часто и с утвержденным проектом. В документе четко прописывается назначение объекта и его размеры. Например, если выдано разрешение на строительство гостиницы, то возвести виллу уже невозможно. За изменением назначения объекта в Италии следят очень строго.

До начала строительства в местный муниципалитет необходимо внести налог (oneri di costruzione) из расчета €50 за кв. м строящегося объекта. Однако это сумма приблизительна, так как ставка налога зависит от конкретного муниципалитета.

Ипотека в Италии

Возможность получения кредита для иностранцев по-прежнему сохраняется, если общая стоимость объекта не превышает 700 тыс. евро. При этом размер платежей по ипотеке не должен превышать 30% от доходов заемщика.

Заявление о предоставлении ипотечного кредита (Mutuo) банк будет рассматривать лишь в том случае, если покупатель готов подписать предварительный договор купли-продажи. То есть к моменту обращения в банк продавец должен быть согласен заключать с вами сделку, а у вас должны быть собраны все необходимые документы, в том числе и справки о доходах (переведенные на итальянский язык), налоговая декларация и страховка.

Банк-кредитор назначает инспектора, который оценивает стоимость приобретаемой недвижимости. Оплатить его работу придется покупателю. Соглашение о предоставлении ипотечного кредита заключается между представителем банка-кредитора и покупателем в присутствии нотариуса, происходит это одновременно с подписанием основного договора купли-продажи.

Кредит предоставляется на сумму до 40% стоимости недвижимости, сроком на 10–30 лет. Ставка на данный момент составляет от 3,5% до 6%, в зависимости от вида (плавающая либо фиксированная). Штрафные санкции по досрочному погашению кредита оговариваются в каждом конкретном случае, в зависимости от выбранной типологии кредита.

Аренда недвижимости в Италии

Согласно законодательству нерезиденты имеют право арендовать недвижимость на срок не более трех месяцев. При аренде жилья в Италии иностранным гражданам рекомендуется избегать сделок с частными лицами и обращаться в местное агентство недвижимости. Так они будут юридически защищены, и не возникнет недоразумений по толкованию пунктов договора.

Сначала заключается договор с агентством на оказание услуг по поиску недвижимости, а после того как объект найден, подписывается еще один – договор аренды с собственником жилья. В нем указываются реквизиты сторон, адрес и характеристики объекта, срок и стоимость аренды. Следует иметь в виду, что в Италии является обязательным внесение задатка. Его сумма и режим оплаты зависит от конкретного места и стоимости объекта.

За помощь в подготовке материала благодарим Катерину Данекину, компания LOVE CALABRIA, Анну Кирисенко, компания Gemini Lifestyle, Екатерину Елизарову из Palazzo Estate, Яну Добровольскую из компании "Страна Плюс".

Условия цитирования материалов Prian.ru