a
Версия
для печати

Процедура приобретения недвижимости в Италии

Италия – страна мечты и традиционно одна из самых популярных для покупки недвижимости в Европе. Как происходит сделка на темпераментном рынке этой страны? Есть ли ограничения для иностранцев? Нужен ли риелтор или можно без него обойтись? Сколько времени займет процесс и сколько надо будет заплатить дополнительно? За что могут оштрафовать покупателя? Мы собрали все подробности!

Подробный обзор алгоритма типичной сделки – с обновлениями 2025 года! 

Содержание статьи

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Италии

Ограничений на покупку недвижимости в Италии для иностранцев нет при условии соблюдения принципа взаимности. Это значит, что Италия предъявляет к зарубежным инвесторам такие же требования, которые действуют в их странах для итальянцев. Это не касается граждан Евросоюза.

Например, швейцарцы не могут купить в Италии дом площадью более 200 кв. м, казахстанцы без ВНЖ не имеют права приобретать недвижимость на физическое лицо. А после введения в 2023 году запрета для иностранцев на покупку недвижимости в Канаде местные тоже столкнулись с невозможностью заключения большинства сделок в Италии. 

Для россиян и белорусов не введено каких-либо специальных ограничений. Для покупки нет необходимости запрашивать разрешение у местных властей или получать вид на жительство в Италии.

Важно

Страна не запрещает россиянам покупать местную недвижимость, но Россия признаёт Италию недружественной, что создает дополнительные преграды при оплате сделки.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам

Разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов, включая незастроенные земельные участки, а также акции или доли компаний, владеющих недвижимостью в Италии. Сделки можно заключать на физическое и/или юридическое лицо.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Италии

Владение недвижимостью в Италии – основание для оформления многократной шенгенской визы. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие, а также путешествовать по другим государствам Шенгена. Однако собственники из РФ с 2022 года, как правило, получают однократные визы... 

Процесс рассмотрения заявки и ее одобрение занимают больше времени (в среднем три-четыре недели). Если хочется находиться в Италии дольше, чем позволяет виза, надо получать вид на жительство.

Покупка недвижимости любой стоимости не дает автоматического права на ВНЖ. Для его получения есть множество других оснований: учеба, работа, ведение бизнеса, воссоединение семьи. Можно получить разрешение, заявив о своем намерении жить в Италии и доказав, что у вас достаточно средств для этого (основание «Выбранное место жительства» / residenza elettiva). Также в стране действует виза Digital Nomad для фрилансеров и самозанятых с дистанционным форматом работы на зарубежного наймодателя. 

При рассмотрении заявки на ВНЖ наличие недвижимости в собственности будет считаться преимуществом.

Нужно помнить, что всегда важно показать легальность происхождения средств, за чем сейчас строго следят. При рассмотрении заявки об этом могут запросить дополнительные документы. 

Читайте также: Жизнь в Италии: условия для переезда, работы и открытия бизнеса
Варианты иммиграции в Италию
Италия
Вид на жительство в Италии для предпринимателей
ВНЖ За 2 месяца
от 8 900 €
Италия
Вид на жительство Италии за инвестиции
ВНЖ За 3 месяца
от 250 000 €
Италия
Вид на жительство в Италии для финансово независимых лиц
ВНЖ За 2 месяца
от 31 000 €

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Италии

Любой собственник должен платить ежегодные налоги на недвижимость и вносить коммунальные платежи.

Читайте также

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (это люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц.

Читайте подробнее: Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России, Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом
Портофино
Туристические центры Италии традиционно привлекают иностранных покупателей недвижимости

Поиск недвижимости в Италии

Как искать недвижимость в Италии

Для начала рекомендуем ознакомиться с трендами рынка, узнать об особенностях разных регионов и возможностях для инвестиций в стране. Смотрите статьи и новости об Италии на Prian.ru – мы публикуем всё самое важное для иностранных покупателей. Обратите внимание на «Личные опыты» тех, кто уже приобрел дом или квартиру, переехал на ПМЖ.

Если вам ближе видеоформат, добро пожаловать на наш YouTube-канал со спецвыпусками об Италии.

Прицениться к местным квадратным метрам поможет «Статистика цен» от Prian.ru, а также отчеты Налоговой инспекции (для просмотра может понадобиться VPN).

Когда общее представление о рынке составлено, можно переходить к поиску объектов. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам и подписывайтесь на обновления. Если вы не нашли подходящий вариант, оставьте заявку – риелторы и застройщики Италии подготовят подборку, соответствующую вашим требованиям.

Квартиры, которые продаются в Италии прямо сейчас
Апартаменты во Флоренции, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты во Флоренции, Италия
330 м2 4 4
В самом сердце одного из самых престижных районов Флоренции продается роскошная вилла: трехуровневая квартира площадью 330 кв.м., с террасами и частными садами общей площадью 800 кв. м. Вилла открывается двумя элегантными входами, ведущими в гостиную и столовую с видом на природу Флоренции, а кухня продолжается уютной гостиной. Четыре спальни,...
Lionard Luxury Estate
Апартаменты за 2 000 000 евро в Венеции, Италия
2 000 000 €
Апартаменты в Венеции, Италия
250 м2 3 3
Престижный пентхаус, расположенный в живописном районе Каннареджо, Венеция, занимает третий и четвертый этажи исторического здания. Его площадь составляет 250 кв. м, а благодаря porta d’acqua здесь есть прямой доступ к каналу, что позволяет причалить на частной лодке. В комплексе также имеется общий сад и пристройка, идеально подходящая для...
Lionard Luxury Estate
Квартира за 140 000 евро в Гориции, Италия
140 000 €
Квартира в Гориции, Италия
85 м2
Заполните, пожалуйста, данные об объекте недвижимости в формате «Характеристики недвижимости: [ваша информация]». Сообщите любую известную информацию — и я помогу создать качественное описание.
MIRAG INVEST DOO
Квартира за 4 950 000 евро в Милане, Италия
4 950 000 €
Квартира в Милане, Италия
193 м2 3 2 2
В центре Милана, предлагаем великолепную квартиру, площадью 193 квадратных метра с двумя террасами в современой миланской башне Torre Solea, шедевре современной архитектуры высотой 69 метров, отличающемся оригинальным и экологичным дизайном. Расположившись на четвертом этаже этого необычного здания, квартира является очень тихой , благодаря...
ITALCASA
Апартаменты за 290 000 евро у озера Комо, Италия
290 000 €
Апартаменты у озера Комо, Италия
85 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Апартаменты Бельведер расположены в панорамном месте с потрясающим видом на озеро, примерно в 3 минутах езды от популярного города Ардженьо на западном побережье. Всего в 20 минутах от города Комо и в 60 минутах от Милана Мальпенса. В эксклюзивном комплексе всего из четырех квартир с общим 12-метровым бассейном и прекрасным видом на озеро и...
GH Estate
Апартаменты за 625 000 евро у озера Гарда, Италия
625 000 €
Апартаменты у озера Гарда, Италия
130 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Мы предлагаем на продажу просторную и элегантную трёхкомнатную квартиру с частным садом, расположенную в современном жилом комплексе. Этот дом наполнен светом и уютом, а мебель, практически новая и включённая в стоимость, подчеркивает изысканность и функциональность пространства. Квартира радует удобной планировкой: уютная гостиная с открытой...
GH Estate
Апартаменты за 1 680 000 евро в Риме, Италия
1 680 000 €
Апартаменты в Риме, Италия
175 м2 3 3
В престижном районе, недалеко от Пьяцца Кавур и Лунготевере деи Меллини, в элегантном жилом комплексе, в историческом старинном здании, мы предлагаем на продажу роскошную квартиру с прекрасным ремонтом Апартаменты полны света и спроектированные таким образом, чтобы гарантировать максимальный комфорт и элегантность. большая прихожая,...
Real Casa Italy
Квартира за 360 000 евро в Плезио, Италия
360 000 €
Квартира в Плезио, Италия
105 м2 3 2 2
Предлагаем в новом комплексе, состоящем всего из 4 квартир, отличное решение для жилья, в тихом и панорамном контексте, расположенном на очень солнечном холме. Из квартиры открывается прекрасный вид на озеро Комо, Белладжо и Ларианский треугольник. Площадь квартиры составляет около 105 кв. м, она расположена на трех уровнях: на первом этаже...
Palazzo Estate
Апартаменты в Риме, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты в Риме, Италия
130 м2 3 2
В престижном районе Пароли в Риме продается квартира площадью 130 м² на двух уровнях, расположенная на первом этаже элегантной виллы. Недвижимость полностью отремонтирована с дизайнерской отделкой и мебелью, предлагая продуманную планировку для комфортной жизни. На первом уровне расположены прихожая, светлая столовая и функциональная кухня....
Lionard Luxury Estate
Апартаменты за 1 500 000 евро в Форте деи Марми, Италия
1 500 000 €
Апартаменты в Форте деи Марми, Италия
100 м2 1 2
В Форте-деи-Марми продаются роскошные аппартаменты, оснащенный террасой на 360 градусов с видом на городские и морский пейзажи. Предлагаемый объект в недавнем времени был полностью отремонтирован, сегодня он имеет площадь 100 кв. м. . Аттик состоит из прихожей, большого салона с обеденным залом, полностью оборудованной современной кухней,...
Lionard Luxury Estate
Апартаменты за 990 000 евро в Риме, Италия
990 000 €
Апартаменты в Риме, Италия
160 м2 2 3
В зелёном районе Камиллучча, известном своей и близостью к центру Рима, продается изысканная резиденция площадью 160 кв. м с террасой по периметру в 150 кв. м. Квартира расположена на первом этаже охраняемого жилого комплекса с консьержем и частным доступом. Планировка включает гостиную с обеденной зоной, полностью оборудованную кухню с выходом...
Lionard Luxury Estate
Апартаменты за 296 000 евро у озера Гарда, Италия
296 000 €
Апартаменты у озера Гарда, Италия
70 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
В самом сердце живописного Бренцоне, в районе Кастеллетто, всего в нескольких шагах от кристально чистых вод озера Гарда, предлагается очаровательная двухкомнатная квартира с потрясающим панорамным видом и собственным выходом к озеру. Апартаменты расположены в комфортабельном жилом комплексе, который сейчас находится на стадии реконструкции, и...
GH Estate
Апартаменты за 840 000 евро у озера Гарда, Италия
840 000 €
Апартаменты у озера Гарда, Италия
97 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Квартира на первом этаже в новом жилом комплексе в центре. Откройте для себя эксклюзивность и комфорт в Residence Maja — новом элитном жилом комплексе в Торри-дель-Бенако, в центре города, всего в нескольких шагах от исторического квартала и песчаных пляжей озера Гарда. Комплекс состоит всего из четырёх резиденций, предоставляя...
GH Estate
Апартаменты за 1 850 000 евро в Гардоне-Ривьера, Италия
1 850 000 €
Апартаменты в Гардоне-Ривьера, Италия
140 м2 2 2
Предлагаемая вилла расположена на берегу озера Гарда, в двух шагах от основных туристических и культурных центров региона, и состоит из четырех жилых единиц, утопающих в зелени ухоженного парка площадью 3 200 кв. м., спускающегося к прибрежной полосе и обеспечивающего доступ к воде и докам. Общая площадь апартаментов, расположенных на первом...
Lionard Luxury Estate
Квартира за 55 000 евро в Санта-Мария дель Чедро, Италия
55 000 €
Квартира в Санта-Мария дель Чедро, Италия
61 м2 3 2 1
Удалённая сделка
Курортный город Санта Мария дель Чедро, Калабрия, Италия. Экологически чистое место, кристально чистое море! Очаровательные бесконечные пейзажи. Удивительные и неповторимые виды. Все соответствует вашим желаниям. Если Вы когда-нибудь мечтали иметь квартиру на берегу ласкового моря, вдали от городского шума и суеты - это предложение для Вас!...
Gabetti
Апартаменты за 395 000 евро у озера Гарда, Италия
395 000 €
Апартаменты у озера Гарда, Италия
120 м2 4 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Великолепные четырехкомнатные апартаменты в резиденции на берегу озера в Тосколано-Мадерно В одном из самых живописных мест озера Гарда, в Тосколано-Мадерно, предлагается к продаже светлая четырехкомнатная квартира, расположенная в престижной резиденции на первой линии у воды. Апартаменты отличаются просторной планировкой и занимают площадь...
GH Estate
Квартира за 72 000 евро в Скалее, Италия
72 000 €
Квартира в Скалее, Италия
110 м2 4 3 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Скалея, регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье. Квартира в Италии станет предметом вашей гордости, а благодаря идеальному климату, отличным условиям отдыха, жизни и благоприятной экономике, покупка квартиры в Италии становится мудрым деловым решением. Предлагаем квартиру с собственным маленьким...
Gabetti
Квартира за 83 000 евро в Скалее, Италия
83 000 €
Квартира в Скалее, Италия
75 м2 3 2 1
Удалённая сделка
Скалея, регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье. Уютная атмосфера, красота природы, чистота моря и пляжа, разнообразные развлечения обеспечивают приятный отдых, здесь созданы все условия для спокойного отдыха и проживания. Уютный маленький город с хорошими пляжами, красивой средневековой частью,...
Gabetti
Квартира за 169 000 евро в Гориции, Италия
169 000 €
Квартира в Гориции, Италия
118 м2 3 2 2
Предлагается к продаже двухуровневая квартира на втором этаже площадью 118 м² в центре Горизии. Жилая площадь составляет 121,2 м². Просторные помещения включают в себя: Входная зона: современная и уютная Гостиная: светлая и идеальная для отдыха Кухня: обустроенная, с возможностью приготовления изысканных блюд Ванные комнаты: две, одна на...
MIRAG INVEST DOO
Квартира за 170 000 евро в Скалее, Италия
170 000 €
Квартира в Скалее, Италия
200 м2 4 2 2
Удалённая сделка
Скалея, регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье. Мягкий и солнечный климат, чистое и теплое море, пышная растительность создают на итальянских курортах без преувеличения идеальные условия для любителей понежиться на пляжах, наблюдая морскую гладь. Всем тем, кто хочет жить у моря, гулять по...
Gabetti

Как искать риелтора в Италии

В Италии участие риелтора в сделке необязательно (в отличие от нотариуса, без которого договор не зарегистрируют). Вы можете искать объекты самостоятельно, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно.

В Италии традиционно много инвесторов из Европы, Америки, Ближнего Востока. Среди россиян, украинцев, белорусов страна очень востребована (по статистике Prian.ru, она даже в 2024 году входит в топ-10 популярных направлений. Поэтому у некоторых итальянских агентств, работающих в курортных регионах и крупных городах (то есть локациях, популярных среди иностранцев), есть русскоговорящие сотрудники.

Смотрите список риелторов и застройщиков, работающих в Италии

При выборе риелтора в Италии стоит учитывать, что эта деятельность в стране лицензируется. Чтобы работать легально, агент по недвижимости должен сдать экзамен и получить сертификат, доказывающий знание итальянского законодательства, а также зарегистрироваться в профессиональном реестре агентов при торгово-промышленных палатах.

Также риелторы должны страховать свою профессиональную ответственность. Рекомендуем проверить лицензии у тех специалистов, с которыми вы будете работать, а также почитать отзывы о деятельности компании.

Один из важных показателей надежности фирмы – участие в профессиональных организациях, например Федерации агентств недвижимости Италии.

Рим
Агент по недвижимости поможет найти объект в той части страны, которая вас интересует

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Подготовка к сделке

Получаем идентификационный налоговый код

Идентификационный налоговый код (codice fiscale) – это индивидуальный номер, в котором «зашиты» персональные данные. Он необходим для совершения любых операций с госорганами Италии: получения медицинской страховки, устройства на работу по найму, ведения бизнеса, заключения контрактов, открытия счета в банке, подписания договоров с поставщиками коммунальных услуг и т. п.

В Италии его можно получить в местных отделениях налоговой службы, предъявив паспорт. Ранее можно было получить codice fiscale по доверенности, не приезжая в страну, сейчас же для этого нужно присутствовать в Италии. Также оформить идентификационный налоговый код можно в консульствах Италии в своей стране.

Открываем счет в банке

Для последующих денежных расчетов, как правило, открывают счет в итальянском банке, на который покупатель переводит необходимую сумму со счета в своей стране. В последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги. 

Вниманию граждан РФ! На данный момент такому покупателю открыть счет в Италии практически невозможно – при отсутствии итальянского ВНЖ или паспорта другой страны.

Юлия Козырева
владелец

Россиянам с ВНЖ или гражданством другой страны открыть счет невероятно трудно. Запрет в банках установлен на место рождения «СССР» или «Россия».

Перевод средств для покупки недвижимости даже из неподсанкционных российских банков по состоянию на 2025 год также практически невозможен. Поэтому у россиян наиболее популярна схема перевода денег с зарубежного счета в банке дружественной страны или (если речь идет о небольших суммах) из неподсанкционного банка напрямую на доверительный счет нотариуса в Италии. Здесь ключевая роль отведена риелтору, который должен договориться с итальянской стороной. Ну и важно, чтобы средства пришли на счет продавца до подписания купчей.

Этап 2. Резервация объекта

Готовим предложение о покупке

На итальянском рынке недвижимости принято торговаться. Но особенность в том, что все переговоры ведутся в письменной форме. Сначала покупатель делает письменное предложение о покупке продавцу (proposta di acquisto). 

Продавец может или сразу согласиться, или предложить встречные условия. В предложении прописывается не только желаемая цена объекта, но и сроки заключения дальнейших договоров.

Вносим задаток

Когда продавец принимает предложение о покупке, покупатель перечисляет ему задаток. Как правило, 10% от цены объекта.

В дальнейшем, если какая-то из сторон сорвет сделку, это повлечет для нее материальную ответственность. Если откажется покупатель, он потеряет задаток, а если передумает продавец, он должен будет вернуть депозит в двойном размере. Штрафные санкции также прописываются в предложении о покупке.

Этап 3. Заключение договора

Заключаем предварительный договор

Заключение предварительного договора не является обязательным. Обычно его подписывают, если речь идет о строящейся недвижимости, сделка растянута во времени, суммы достаточно большие или на этом настаивает одна из сторон. Если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно, можно сразу подписывать финальный договор купли-продажи.

Предварительный договор заверяется нотариусом и содержит следующую информацию:

  • персональные данные продавца и покупателя;
  • стоимость недвижимости и порядок оплаты, в том числе размер внесенных задатков;
  • описание объекта недвижимости, его кадастровые данные.

Важно! После того как предложение принято и предварительный договор подписан, его регистрируют в налоговой: €200 (такса за регистрацию) + €16 (гербовый сбор за каждые четыре листа документа) + 0,5% от суммы задатка. 

После подписания договора нотариус приступает к проверке представленных продавцом документов о собственности и выясняет, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке.

После подписания предварительного договора продавец не вправе отказаться от своего решения продать объект. Сделка считается необратимой.

На этом этапе покупатель оплачивает услуги агента.

Заключение договора купли-продажи

Основной договор купли-продажи – купчая (contratto notarile di compravendita) – подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению. Перед подписанием нотариус обязан зачитать договор вслух и исключить вариативность в понимании всех его пунктов.

С покупателями, не владеющими итальянским языком, на сделке присутствуют лицензированный переводчик и два свидетеля, владеющие двумя языками. Услуги переводчика и свидетелей оплачивает покупатель. При этом договор купли-продажи составляется на двух языках. Оформляется доверенность на представителя, владеющего итальянским.

Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан предоставить средства для уплаты налогов и расчетов за услуги нотариуса. Только после этого возможно подписание купчей. На данном этапе также полностью выплачивается стоимость недвижимости – покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.

Юлия Козырева
владелец

Деньги могут быть аккумулированы на депозите у нотариуса, могут быть в виде чеков или квитанций об оплате, также итальянские банки предоставляют возможность произвести мгновенный платеж. Это касается и расчетов по оплате самой сделки.

Этап 4. Оплата сделки

Оплату в Италии принято производить так называемыми покрытыми чеками. Эти финансовые документы выписывает итальянский банк, в котором у покупателя открыт счет. В день подписания нотариального договора купли-продажи покупатель передает чек продавцу.

Можно также перечислить средства со счета за рубежом напрямую продавцу или (что надежнее) на доверительный счет нотариуса, который передаст их продавцу после соблюдения всех условий договора.

Оплачивать сделку необходимо в евро, соответственно, если средства хранятся в другой валюте, надо учитывать расходы на конвертацию. Рассчитываться за недвижимость наличными запрещено.

Этап 5. Регистрация права собственности

После подписания основного договора происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы: кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство.

Регистрация права собственности занимает несколько дней, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами.

Юлия Козырева
владелец

Раньше регистрация права собственности могла занимать дней 20, а сейчас происходит практически мгновенно. Информация публикуется в Реестре недвижимости в течение недели.

После этого стороны получат по мейлу зарегистрированный договор, подписанный электронной подписью, но при желании могут попросить нотариально заверенную бумажную копию. 

Можно ли купить недвижимость удаленно

В Италии возможно приобрести недвижимость удаленно. Главное условие – покупатель должен быть уверен, что деньги вовремя поступят на счет в итальянском банке и сделка будет оплачена.

Интересы покупателя на сделке может представлять доверенное лицо. На его имя необходимо оформить доверенность у нотариуса в стране постоянного проживания доверителя. Документ апостилируется, затем доверенность переводят на итальянский язык. Перевод можно заверить в итальянских консульствах или непосредственно в Италии.

Читайте также: Алгоритм дистанционной сделки с недвижимостью

Налоги и дополнительные расходы

Налоги на покупку для иностранцев, не владеющих ВНЖ, в определенных случаях могут оказаться выше. 

Юлия Козырева
владелец

Чтобы воспользоваться льготным тарифом налогов при покупке, нужно соблюсти условия, которые иностранцы (не члены Евросоюза) не всегда могут выполнить, а именно – стать резидентом Италии и сделать недвижимость постоянным местом своего проживания. 

Размер налогов при покупке зависит от типа продавца, категории недвижимости (первичная/вторичная) и возможности оформить льготу Prima Casa при покупке недвижимости для собственного проживания.

Налог на регистрацию собственности (imposta di registro) 

При покупке новостройки у застройщика сбор не взимается, вместо этого уплачивается НДС. База для расчета НДС зависит от рыночной стоимости объекта и начисляется следующим образом.

  • Покупка первого дома – 4%
  • Покупка второго дома – 10%
  • Покупка элитной недвижимости – 22%

При покупке недвижимости на вторичном рынке налог начисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

  • Покупка недвижимости в качестве основного места жительства – 2%
  • Покупка недвижимости у частного лица без льготы – 9%
Юлия Козырева
владелец

Обратите внимание: покупатель может быть резидентом, но уже владеть недвижимостью, купленной с налоговой льготой Prima Casa. И налоги ему будут  начисляться без льгот. Более того, если, например, дом по кадастру разделен на две отдельные квартиры, он не может купить обе с налоговой льготой. Одна квартира будет оформлена со льготой, а вторая – без.

Кадастровый налог (imposta catastale)

  • Покупка у частного лица первого дома (не элитная недвижимость) – €50
  • Покупка у организации первого дома – €200
  • Покупка у частного лица второго дома – €50
  • Покупка у организации второго дома – €200

Фиксированный ипотечный налог

Ипотечный налог в Италии платят все покупатели – он связан с проверками на наличие обременений.

  • Покупка у частного лица первого дома (не элитная недвижимость) с льготой – €50
  • Покупка у организации первого дома – €200
  • Покупка у частного лица второго дома – €50
  • Покупка у организации второго дома – €200

Обратите внимание! У всех иностранцев есть возможность использовать налоговые льготы.

Для применения налоговых льгот необходимо, чтобы соблюдались все три условия:

  • объект не должен быть классифицирован как недвижимость класса люкс;
  • покупатель не должен владеть другой недвижимостью в Италии, купленной с применением налоговых льгот (требование первого дома);
  • покупатель должен зарегистрировать свое место жительства по адресу объекта в течение 18 месяцев с момента заключения договора купли-продажи (иностранцам из стран, не входящих в Евросоюз, для регистрации по месту жительства придется оформить ВНЖ).

Если покупатель использует льготу, но не получит ВНЖ и не зарегистрируется за 18 месяцев, то в дальнейшем он должен будет заплатить в казну разницу между налоговыми ставками, а также штраф в размере 30% от этой суммы.

Юлия Козырева
владелец

Штраф будет в том случае, если покупатель не сделает перерасчет и не доплатит налоги с набежавшими (достаточно небольшими) пенями до истечения 18 месяцев от даты сделки. Иногда он может быть и выше 30%.

Италия
Ставки налогов различаются для резидентов и нерезидентов Италии

Гонорар риелтора

По итальянским законам, сертифицированный риелтор имеет право брать вознаграждение с двух сторон (продавца и покупателя), если его деятельность привела к заключению сделки. При этом закон не регламентирует размер комиссии – это предмет для обсуждения с вашим агентом. На практике сложились ставки 3–6% + НДС. Если в сделке участвовало несколько компаний, то они делят комиссию между собой (покупатель дополнительно не платит).

Юлия Козырева
владелец

Если покупатель хочет работать с конкретным риелтором, но пользоваться базой других агентств, то платить комиссию он будет дважды. Если агентства по каким-то причинам сотрудничают между собой по базам недвижимости – они поделят комиссию между собой.

Читайте также: Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в Италии

Гонорар нотариуса и плата за регистрацию недвижимости в реестре

В Италии покупатель перечисляет нотариусу всю сумму, а тот рассчитывает и уплачивает налоги на покупку, государственные сборы за внесение записей в реестр и собственный гонорар.

Размер вознаграждения нотариуса зависит от стоимости недвижимости: чем больше сумма сделки, тем ниже процент. Как правило, стоимость услуг составляет от 1 до 3,5% с учетом расходов на регистрацию в реестре.

Подключение коммуникаций (только для новостроек)

При покупке новостройки покупатель оплачивает также подключение к коммунальным сетям. Размер этих расходов зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость. Как правило, получается около €2 тыс.

Гонорар переводчика

По итальянским законам, если покупатель является иностранцем, при подписании договора должен присутствовать лицензированный переводчик, внесенный в официальный реестр. Стоимость его услуг зависит от количества страниц в договоре и часов присутствия на сделке. На эту статью расходов стоит заложить в бюджет несколько сотен евро.

Особенности рынка недвижимости Италии

Пострадавший в пандемию сектор аренды жилья полностью восстановился. Согласно данным Idealista, в апреле 2025 года средняя стоимость аренды в Италии достигла рекордных €14,5 за квадратный метр, что на 7,8% выше показателей годом ранее – и одновременно самый высокий показатель за историю наблюдений с 2012 года. При этом рост ставок аренды продолжает ускоряться, особенно в северных и центральных регионах, в то время как южные области остаются более доступными. 

Из 90 крупных городов страны в 48 арендные ставки выросли, в 36 – снизились, а в 6 остались без изменений.

Самые дорогие города:

  1. Милан – €23,6 за кв.м
  2. Флоренция – €21,7 
  3. Венеция – €21,1 

Самые доступные города:

  • Кальтаниссетта – €4,6 
  • Реджо-ди-Калабрия и Вибо-Валентия – €5,4 

Средние цены на недвижимость демонстрируют умеренный рост. По данным Istat, за год к середине 2025-го индекс цен на жилье в Италии вырос на 4,4%. 

Согласно исследованию eXp Realty Italy, для рынка недвижимости Италии характерны значительные региональные различия: цены растут преимущественно на севере страны, а вот в южных регионах фиксируется и снижение. 

По данным консалтеров Knight Frank, спрос на жилье в Италии растет. Покупатели – в том числе иностранные – не только вкладываются в объекты для туристической аренды, но и приобретают жилье для себя. 

Повышенному интересу способствовали не только развитие сферы туризма и благоприятная налоговая политика, но и рост числа цифровых кочевников после пандемии – хотя Италия не входит в топ-15 лучших стран для номадов. 

Дома за один евро

Другая, скорее забавная черта итальянского рынка – регулярные «распродажи» жилья и другие акции. На первый взгляд они очень привлекательны: целый дом можно купить за 1 евро, «по цене чашки кофе» или за другую смешную сумму.

Однако всегда есть подвох. Как правило, по этой цене предлагаются полуразрушенные дома в деревнях в глубине страны, вдали от туристических маршрутов. На покупателя же возлагается обязанность отреставрировать объект в ограниченный срок. То есть получить инвестиционный доход от такой недвижимости будет нереально, а жить самим приятно не всегда. 

Юлия Козырева
владелец

Покупателей, участвующих в программе «дом за 1 евро», обязывают восстановить дом в определенный и достаточно короткий срок. Суммы на восстановление могут быть достаточно высокими , потому что часто муниципалитет выдвигает требование пользоваться услугами местной бригады, а не искать исполнителей подешевле. Плюс нотариальные услуги, и уплату налогов никто не отменял, а они составят €8–10 тыс. минимум.

Дома и виллы, которые можно купить в Италии
Ферма во Флоренции, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Ферма во Флоренции, Италия
950 м2 9 11
Вилла площадью около 950 кв. м расположена в престижном и спокойном районе на холмах северной Флоренции, рядом с Фьезоле и в 15 минутах от центра города. Это трёхэтажное историческое здание прошло полную реставрацию с сохранением оригинальных архитектурных элементов — расписных потолков, побелённых балок, полов из старинной терракоты и паркета....
Lionard Luxury Estate
Вилла во Флоренции, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла во Флоренции, Италия
2000 м2 6 7
В Тоскане, недалеко от Флоренции, продается старинная вилла, датируемая XV веком и до сегодняшнего дня сохраняющая черты архитектуры эпохи Возрождения. Вилла окружена роскошным парком в 8 гектаров, спроектированным архитектором Биланчино. Фасад виллы отличается оригинальными геометрическими рисунками. Само здания имеет площадь 2500 кв.м. и...
Lionard Luxury Estate
Ферма в Монтекатини-Валь-ди-Чечина, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Ферма в Монтекатини-Валь-ди-Чечина, Италия
1000 м2 9 9
Эта роскошная вилла в Тоскане представляет собой уникальное сочетание традиций и современной роскоши. С 107 гектарами земли, включая оливковые рощи, виноградники и лес, она предлагает уединение и природную красоту. Вилла состоит из нескольких зданий с просторными интерьерами, декорированными антикварной мебелью и современным искусством. Большой...
Lionard Luxury Estate
Дом за 500 000 евро в Сан-Джиминьяно, Италия
500 000 €
Дом в Сан-Джиминьяно, Италия
221 м2 12 4 2
Дом "Casale Puggiano" расположен в небольшой деревушке и состоит из жилой части с двумя спальнями, ванной комнатой, гостиной и кухней, в которой есть старинный камин. К ней примыкает квартира на двух уровнях, используемая в настоящее время для агритуризма, где на первом этаже расположена кухня с обеденным залом и кладовой, гостиная с камином и...
Great Estate
Вилла за 1 600 000 евро в Ареццо, Италия
1 600 000 €
Вилла в Ареццо, Италия
550 м2 3 3
На продажу выставлена вилла на границе Тосканы с Умбрией. Резиденция площадью 550 кв. м. была построена в начале XX века и сочетает в себе очарование традиционной тосканской архитектуры с деталями в стиле модерн. Вилла окружена парком площадью 2600 кв. м. украшенным статуями, живыми изгородями и высокими деревьями. На первом этаже находятся...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 10 800 000 евро в Капаннори, Италия
10 800 000 €
Вилла в Капаннори, Италия
2900 м2 17 30
Продаётся престижный особняк в Капаннори, Тоскана, с частным садом (4500 кв.м.), итальянским садом, бассейном и солярием для отдыха. Резиденция объединяет комфорт и элегантность, сочетая классический тосканский стиль (терракотовые полы, деревянные балки) с современным дизайном и панорамными окнами. Состоит из трех зданий, предлагает 16...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 1 850 000 евро в Кастильоне-делла-Пеская, Италия
1 850 000 €
Вилла в Кастильоне-делла-Пеская, Италия
279 м2 5 5
На курорте Пунта Ала продается роскошная вилла площадью 250 кв. м, недавно отремонтированная и расположенная в живописном средиземноморском окружении, всего в нескольких шагах от моря. Вилла состоит из двух уровней, включая пять спален и пять ванных комнат, и окружена ухоженным садом, а также имеет гараж и террасу на крыше. Пунта Ала славится...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 1 990 000 евро в Чизано-Бергамаско, Италия
1 990 000 €
Вилла в Чизано-Бергамаско, Италия
700 м2 6 6
Престижная недвижимость находится в самом сердце старинной деревни в провинции Бергамо, стратегически удобно расположена на территории большого парка площадью 3 гектара с бассейном. Отсюда удобно добираться до городов Лекко и Милан. Дизайн великолепной виллы является результатом важного проекта 1950-х годов. Уникальное украшение - великолепная...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 8 000 000 евро в Анджере, Италия
8 000 000 €
Вилла в Анджере, Италия
750 м2 6 8
Berkshire Hathaway HomeServices Palazzo Estate с гордостью представляет эксклюзивную современную виллу, недавно отреставрированную и расположенную на спокойных берегах озера Маджоре в Италии. Полностью модернизированная в 2022 году, эта великолепная недвижимость расположена на четырех этажах, которые соединены внутренним лифтом. Вилла сочетает в...
Palazzo Estate
Дом за 650 000 евро в Монтепульчано, Италия
650 000 €
Дом в Монтепульчано, Италия
339 м2 7 3 1
Интересная недвижимость в панорамном месте с виноградником Нобиле в Монтепульчано Комплекс недвижимости состоит из двух жилых зданий: одно построено в середине 1970-х годов и имеет площадь около 310 кв.м, другое — это старинная ферма площадью около 200 кв.м, подлежащая капитальной реставрации. Недвижимость дополняется сельскохозяйственными...
Great Estate
Вилла за 1 900 000 евро в Падуе, Италия
1 900 000 €
Вилла в Падуе, Италия
350 м2 3 4
В провинции Падуя, в сердце Венето, расположена современная вилла площадью 350 м² на двух уровнях с частным садом 1800 м², бассейном, двумя гаражами, солнечной установкой и системой безопасности. Вилла находится всего в нескольких километрах от исторического центра Падуи, рядом с университетом и средневековыми площадями, в зелёной и престижной...
Lionard Luxury Estate
Особняк за 9 900 000 евро в Гиффе, Италия
9 900 000 €
Особняк в Гиффе, Италия
1598 м2 30 16 17
Вилла Вольпи, Гиффа – историческая резиденция в стиле модерн на берегу озера Маджоре Вилла Вольпи — престижная резиденция в стиле ар-нуво, построенная в 1887 году и расположенная непосредственно на берегу озера Маджоре, в городе Гиффа. Усадьба окружена парком площадью около 36 700 м² с вековыми деревьями, живописными аллеями,...
Palazzo Estate
Вилла за 1 200 000 евро в Кортоне, Италия
1 200 000 €
Вилла в Кортоне, Италия
762 м2 15 7 6
Эта восхитительная вилла в стиле модерн имеет стратегическое расположение и находится в муниципалитете Кортоны. Здание на трех уровнях общей площадью 690 кв.м разделено на три независимые части. Главный вход находится на втором этаже, куда ведет большая внешняя лестница из местного камня "пьетра серена". На этом этаже находится вестибюль с...
Great Estate
Вилла в Бергамо, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Бергамо, Италия
710 м2 5 3
В провинции Бергамо, недалеко от живописного озера Изео, выставлена на продажу вилла класса люкс с пышным частным парком и бассейном. Объект входит в элитный комплекс частных вилл, в распоряжении жителей, помимо бассейна, имеется теннисный корт, площадка для футбола и детская игровая зона. Внутренние помещения виллы составляют 710 кв.м. Площадь...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 3 100 000 евро в Мантуе, Италия
3 100 000 €
Вилла в Мантуе, Италия
1000 м2 3 4
Вблизи великолепного озера Гарда продается роскошный особняк. Вокруг виллы разбит парк площадью 1.4 гектара, с участка которого открываются захватывающие дух панорамы: зеленые холмы, цветущие кустарники и многовековые деревья. Здание имеет три этажа общей площадью 850 кв. м. Комнаты представляют собой просторные и светлые помещения,...
Lionard Luxury Estate
Ферма за 2 700 000 евро в Вольтерре, Италия
2 700 000 €
Ферма в Вольтерре, Италия
400 м2 8 7
В долине между Вольтеррой и Монте-Вольтраио на продажу выставлена резиденция с башней, некогда бывшей оборонительным пунктом. Сегодня это вилла площадью около 400 кв. м с участком в 5,5 га. Дом включает 2 этажа. На первом — зона приёма с гостиной, кухней, кладовой, санузлами и апартаментом с 3 спальнями, 2 ванными и кухней. Есть и отдельный...
Lionard Luxury Estate
Дом за 790 000 евро в Читта-делла-Пьеве, Италия
790 000 €
Дом в Читта-делла-Пьеве, Италия
316 м2 10 5 4
Собственность расположенная в красивом месте в муниципалитете Читта-делла-Пьеве, представляет собой старинный отреставрированной дом на трех уровнях в окружении пышного парка с высокорастущими деревьями и декоративными растениями, кроме того, есть постройка под гостевой дом, подлежащая реставрации. Собственность находится в нескольких минутах...
Great Estate
Вилла в Порто Черво, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Порто Черво, Италия
240 м2 5 4
Расположенная на холмах Пантоджиа с видом на залив Певеро, над двумя известными пляжами Пикколо и Гранде Певеро, выставлена на продажу великолепная вилла в Порто Черво. Вокруг особняка площадью 220 кв. м. разбит ухоженный сад в 900 кв. м. с видом на море. Внутри виллы расположены пять спален с четырьмя ванными, а также гостиная и кухня....
Lionard Luxury Estate
Вилла за 2 600 000 евро у озера Комо, Италия
2 600 000 €
Вилла у озера Комо, Италия
400 м2 8 5 4
BHHS Palazzo Estate представляет эксклюзивную возможность приобрести виллу в самом центре города Комо, всего в нескольких шагах от озера и исторического центра. Архитектор Лоренцо Гуццини разработал проект, сочетающий современные формы и традиционные материалы, гармонирующие с исторической атмосферой города. Интерьеры выполнены с особым...
Palazzo Estate
Вилла за 1 500 000 евро в Леричи, Италия
1 500 000 €
Вилла в Леричи, Италия
230 м2 3 3
В Ла Специи продается двухэтажная вилла класса люкс с видом на море. Общая площадь внутренних помещений виллы – 200 кв. м. Первый этаж отведен под спальные помещения – две спальни и ванную комнату. Из обеих комнат имеется выход в патио. На втором этаже расположен роскошный салон с камином, столовая, большая кухня, ванная. К вилле прилегает...
Lionard Luxury Estate

Резюме

  • В Италии на законодательном уровне для местных жителей и иностранцев закреплены равные права на покупку недвижимости.
  • Сама по себе сделка с недвижимостью не дает права на ВНЖ, но является преимуществом при рассмотрении заявки по другим основаниям.
  • Во всех сделках с недвижимостью обязательно участвует нотариус, который выступает гарантом юридической чистоты.
  • Все иностранцы могут получить налоговые льготы, если обязуются оформить ВНЖ и зарегистрироваться в купленной недвижимости.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала частного консультанта и владельца AB Property Юлию Козыреву.

Фото: Unsplash (Ananthan Loggi, Kristine Tanne, Chris Czermak, Egidio Di Meo)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Италия, Недвижимость, Процедура покупки, Налоги и сборы

Читайте также

Программа «Дом за один евро» в Италии: как работает схема и стоит ли игра свеч
Иностранцы тоже могут участвовать
Затишье со знаком плюс. Недвижимость Италии в 2024 и 2025 годах: цены, спрос, перспективы
Итальянский рынок жилья не похож на соседние: он может падать, когда повсюду рост, и наоборот....
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Содержание недвижимости в Испании
Налоги, коммуналка и другие расходы собственника
Процедура приобретения недвижимости в Великобритании
Разбираем детали сделки и подводные камни

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в Италии Элитная недвижимость в Италии Земельные участки в Италии Недорогая недвижимость в Италии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Италия»

Где за границей можно купить дом по цене однокомнатной квартиры в Сочи

На выбор – десять популярнейших курортов мира

  • 04.08.2025
  • 52476

Процедура приобретения недвижимости в Италии

Для россиян стало намного сложнее...

  • 11.07.2025
  • 128773