Версия
для печати
для печати
Содержание:
В Италии на законодательном уровне закреплены равные права для иностранцев и местных на покупку недвижимости в стране. Соответственно, для россиян, украинцев, белорусов нет и не может быть никаких ограничений.
Для покупки нет необходимости запрашивать разрешение у местных властей или получать вид на жительство в Италии.
Разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов, включая незастроенные земельные участки, а также акции или доли компаний, владеющих недвижимостью в Италии. Сделки можно заключать на физическое и/или юридическое лицо.
Несмотря на «Пакт о равноправии», налоги на покупку для иностранцев, не владеющих ВНЖ, в определенных случаях выше. Подробнее смотрите в разделе «Дополнительные расходы».
Владение недвижимостью в Италии – достаточное основание для оформления многократной шенгенской визы. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие, а также путешествовать по другим государствам Шенгена. Если необходимо проживать в Италии дольше, чем позволяет виза, надо получать вид на жительство.
Покупка недвижимости любой стоимости не дает автоматического права на ВНЖ. Для его получения есть множество других оснований: учеба, работа, ведение бизнеса, воссоединение семьи. Можно получить разрешение, заявив о своем намерении жить в Италии и доказав, что у вас достаточно средств для этого (основание «Выбранное место жительства» / Residenza Elettiva). Наличие недвижимости в собственности будет считаться преимуществом при рассмотрении заявки на ВНЖ.
У иностранцев такие же права на покупку недвижимости, как и у итальянцев, но и такие же обязанности. Любой собственник должен оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги.
При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.
Для начала рекомендуем ознакомиться с трендами рынка, узнать об особенностях разных регионов и возможностях для инвестиций в стране. Смотрите статьи и новости об Италии на Prian.ru – мы публикуем все самое важное для иностранных покупателей. Обратите внимание на «Личные опыты» тех, кто уже приобрел дом или квартиру. Прицениться к местным квадратным метрам поможет «Статистика цен» от Prian.ru, а также отчеты Налоговой инспекции.
Когда общее представление о рынке составлено, можно переходить к поиску объектов. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам и подписывайтесь на обновления. Если вы не нашли подходящий вариант, оставьте заявку – риэлторы и застройщики Италии подготовят подборку объектов, соответствующих вашим требованиям.
В Италии – участие риэлтора в сделке не обязательно (в отличие от нотариуса, без которого договор не зарегистрируют). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно.
Россияне и выходцы из других стран Восточной Европы не единственные покупатели в Италии, здесь много инвесторов из Европы, Америки, Ближнего Востока. Но все-таки среди «наших» страна очень востребована (по статистике Prian.ru, она входит в ТОП-5 популярных направлений). Поэтому у некоторых итальянских агентств, работающих в курортных регионах и крупных городах (т.е. локациях, популярных среди иностранцев), будут и русскоговорящие сотрудники.
Также в Италии можно найти немало компаний (консалтинговых, риэлторских, девелоперских), основанных эмигрантами из России и стран бывшего СССР. Плюс, российские агентства часто налаживают партнерские связи с итальянскими, чтобы предлагать своим клиентам итальянскую недвижимость на русском языке. Есть и международные компании с офисами в разных странах. Словом, найти помощника несложно.
Смотрите список риэлторов и застройщиков, работающих в Италии.
При выборе риэлтора в Италии стоит учитывать, что эта деятельность лицензируется. Чтобы легально работать агентом по недвижимости, надо сдать экзамен и получить сертификат, доказывающий знание итальянского законодательства, а также зарегистрироваться в профессиональном Реестре агентов при торгово-промышленных палатах. Также риэлторы должны страховать свою профессиональную ответственность. Рекомендуем проверить лицензии у тех специалистов, с которыми вы будете работать, а также почитать отзывы о деятельности компании.
Один из важных показателей надежности фирмы – участие в профессиональных организациях, например, Федерации агентств недвижимости Италии.
Идентификационный налоговый код (codice fiscale) – это индивидуальный номер, в котором закодированы персональные данные (аналог ИНН в России). Он необходим для совершения любых операций с госорганами Италии – получения медицинской страховки, устройства по найму, ведения бизнеса, заключения контрактов, открытия счета в банке, подписания договоров с поставщиками коммунальных услуг и т.п.
В Италии его можно получить в местных отделениях налоговой службы, предъявив паспорт. Также оформить идентификационный налоговый код можно в консульствах Италии в своей стране.
Для последующих денежных расчетов, как правило, открывают счет в итальянском банке, на который покупатель переводит необходимую сумму со счета в своей стране. В последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги.
Возможен также вариант перевода денег напрямую с зарубежных счетов, но при этом есть риск непредвиденных задержек. А ведь средства обязательно должны прийти на счет продавца до подписания купчей.
На итальянском рынке недвижимости принято торговаться. Но местная особенность в том, что все переговоры ведутся в письменной форме. Сначала покупатель делает письменное предложение о покупке продавцу (Proposta di acquisto). Тот может или сразу согласиться, или предложить встречные условия. В предложении прописывается не только желаемая цена объекта, но и сроки заключения дальнейших договоров.
Когда продавец принимает предложение о покупке, покупатель перечисляет ему задаток. Как правило, 5-10% от цены объекта.
В дальнейшем, если какая-то из сторон сорвет сделку, это повлечет для нее материальную ответственность. Если откажется покупатель, он потеряет задаток, а если передумает продавец, он должен будет вернуть депозит в двойном размере. Штрафные санкции также прописываются в предложении о покупке.
Заключение предварительного договора не является обязательным. Обычно этот договор подписывают, если сделка растянута во времени, суммы достаточно большие или на этом настаивает одна из сторон. Если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно, можно сразу подписывать финальный договор купли-продажи.
Предварительный договор заверяется нотариусом и содержит следующую информацию:
После подписания договора нотариус приступает к проверке предоставленных продавцом документов о собственности, в ходе которой выясняется, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке. Если проверка показывает невозможность продажи данного объекта, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца и тот несет перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера депозита.
После подписания предварительного договора продавец не вправе отказаться от своего решения продать объект. Сделка считается полностью необратимой.
На этом этапе покупатель оплачивает услуги агента.
Основной договор купли-продажи – купчая (Contratto notarile di compravendita) – подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению. Перед подписанием нотариус обязан зачитать договор вслух и исключить вариативность в непонимании всех его пунктов.
Для покупателей, не владеющих итальянским языком, подписание купчей может пройти по одной из следующих схем:
Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан оплатить налоги и гонорар нотариуса. Только после этого подписание купчей будет возможно. На данном этапе также полностью оплачивается стоимость недвижимости – покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.
Оплату в Италии принято производить так называемыми покрытыми чеками. Данные финансовые документы выписывает итальянский банк, где у покупателя открыт счет. В день подписания нотариального договора купли-продажи покупатель передает чек продавцу.
Можно также перечислить средства со счета за рубежом напрямую продавцу или (что надежнее) на доверительный счет нотариуса, который передаст их продавцу после соблюдения всех условий договора.
Оплачивать сделку необходимо в евро, соответственно, если средства хранятся в другой валюте, надо учитывать расходы на конвертацию. Рассчитываться за недвижимость наличными запрещено.
После подписания основного договора происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы – кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство.
Регистрация права собственности занимает от нескольких дней до трех месяцев, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами.
Оригинал купчей новый владелец получает после его регистрации в государственных органах. Сразу после подписания нотариус выдает сертификат о проведенной сделке.
Если у покупателя нет возможности присутствовать при сделке лично, его интересы может представлять доверенное лицо. В этом случае необходимо оформить доверенность у нотариуса. Доверенность составляется в стране постоянного проживания доверителя. На нее ставится апостиль (это занимает около шести дней), затем осуществляется перевод на итальянский язык. Перевод можно заверить как в итальянском консульстве в России, так и непосредственно в Италии.
Смотрите примеры объектов недвижимости в Италии.
Размер налогов при покупке зависит от типа недвижимости (первичная/вторичная), статуса покупателя (резидент/нерезидент), а также количества объектов у него в стобственности.
Покупка у частного лица* первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов Италии:
Налог Реестра (Imposta di Registro) – 2%
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €50 + €50
* вторичная недвижимость, или квартира от застройщика в здании, построенном более 5 лет назад, или продаваемая другим юрлицом
Покупка у организации первого дома для резидентов Италии:
Налог Реестра (Imposta di Registro) = €200
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 + €200
НДС (IVA) – 4%
Покупка у частного лица для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии:
Налог Реестра (Imposta di Registro) – 9%
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €50 + €50
У организации для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии:
Налог Реестра (Imposta di Registro) = €200
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 евро + €200
НДС (IVA) – 10% (22% – элитное жилье).
Обратите внимание! Для нерезидентов налоги намного выше. Но у всех иностранцев есть возможность использовать налоговые льготы.
Для использования льгот надо, что соблюдались все три условия:
Если покупатель использует льготу, но не получит ВНЖ и не зарегистрируется за 18 месяцев, то в дальнейшем он должен будет заплатить в казну разницу от налоговых ставок, а также штраф в размере 30%.
Обратите внимание! При покупке недвижимости на вторичном рынке налог 9% начисляется не с рыночной, а с кадастровой стоимости, а она часто в разы ниже. Например, кадастровая оценка элитной виллы за €3 млн может составлять €500 тыс., соответственно, налоги будут ниже, чем кажется на первый взгляд. На первичном рынке расчет НДС ведется от рыночной цены объекта.
По итальянским законам, сертифицированный риэлтор имеет право брать вознаграждение с двух сторон (продавца и покупателя), если его деятельность привела к заключению сделки. При этом закон не регламентирует размер комиссии – это предмет для обсуждения с вашим агентом. На практике сложились ставки – 3-5% +НДС. Если в сделке участвовало несколько компаний, то они делят комиссию между собой (покупатель не должен платить больше).
В Италии покупатель перечисляет нотариусу всю сумму, а он уже сам рассчитывает и оплачивает налоги на покупку, государственные сборы за внесение записей в реестр и собственный гонорар.
Размер вознаграждения нотариуса зависит от стоимости недвижимости – чем больше сумма сделки, тем ниже процент. Как правило, стоимость услуг составляет от 1% до 3,5% с учетом расходов на регистрацию в Реестре.
При покупке новостройки покупатель оплачивает также подключение к коммунальным сетям. Размер этих расходов зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость. Как правило, получается около €2000.
По итальянским законам, при подписании договора должен присутствовать переводчик, если покупатель является иностранцем. Им может быть любой человек, свободно говорящий на итальянском и, например, русском. Если вы сотрудничаете с русскоязычным агентом, то эти услуги будут включены в его гонорар, если нет, то дополнительно стоит заложить в бюджет несколько сотен евро.
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала компанию Minetti Immobiliare.
Выберите из 6416 предложений в нашем каталоге
Перейти в каталог
