Содержание недвижимости в Италии

Теги: Италия

Налоги, коммунальные платежи, стоимость проживания, сдача в аренду, управляющие компании, продажа недвижимости, бизнес в Италии. (обновлено 8 февраля 2016 года)

НАЛОГИ, ВЫПЛАТЫ, КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,4-0,7% от кадастровой стоимости объекта и рассчитывается для каждого объекта индивидуально в зависимости от статуса территории, на которой он находится. Например, в Милане он составляет 0,5%. Данный налог рассчитывают и назначают местные муниципалитеты.

Страхование недвижимости в Италии является обязательным. Ежегодные взносы составляют 1%-2% от стоимости жилья.

Сумма кондоминиальных платежей за квартиру может находиться в диапазоне от €200 до €5 тыс. в год, за виллу в кондоминиуме – от €1,2 тыс. до €6 тыс. в год. Размер платежей зависит от местоположения и качества дома. Наличие собственной территории, бассейна, консьержа значительно увеличивает сумму платежей, поскольку все расходы по обслуживанию здания делятся на всех собственников. Данная сумма не включает в себя коммунальные расходы: плату за воду, газ, электроэнергию и телефон – все оплачивается отдельно по показаниям счетчиков. При этом стоит иметь в виду, что стоимость коммунальных услуг может существенно различаться по районам страны и времени суток (после полуночи во многих регионах действует другой тариф на электроэнергию).

Кстати, дешевле всего содержать квартиру в кондоминиуме в Калабрии, часто в ущерб качеств услуг. Плата за среднюю квартиру составляет €500-600 в год, дом – €1-1,5 тыс. в год. Коммунальные расходы, как обычно, оплачиваются отдельно.
 

Налог на недвижимость
(IMU Imposta Municipale Propria)
0,4-0,76% от кадастровой стоимости объекта
Страхование недвижимости 1-2% от стоимости объекта
Кондоминиальные платежи за квартиру от 200 евро в год
Электроэнергия (в кондоминиуме) 0.2-0,3 евро за 1 кВт*ч
Водоснабжение 15-20 евро в месяц
Газовый баллон 30-50 евро

 

Конкретный пример

Вилла. 130 кв.м. с частным садом. Большая общая территория, охраняемая. Бассейн.

 

  • IMU (ежегодный годовой налог) ориентировочно    €150
  • Плата кондоминиума    €1.200
  • Уход за садом (в год)    €300
  • Плата за воду (в год)    €250
  • Газ (Газовый баллон) 4 в год - 30 евро каждый    €120
  • Электричество за год - в среднем 50 евро в месяц    €600
  • Итого расходов в год    €2.620    

       

СТОИМОСТЬ ПРОЖИВАНИЯ

Помимо затрат на содержание жилья, владельцу недвижимости необходимо учитывать и другие возникающие расходы. В частности, на питание, мобильную связь, транспорт.

Транспорт. Все города страны связаны национальной сетью железных дорог. Более густая сеть на севере. В Италии есть шесть типов поездов: Pendolino (супер-экспрес, делающий в пути только одну-две остановки), EuroСity, InterCity, Espresso (останавливаются на главных станциях), Diretto (останавливается на большинстве станций), Locale (останавливается на всех станциях). Стоимость поездки зависит от дальности маршрута и типа поезда. Так, добраться из центра Рима на окраину на экспресс-поезде обойдется в €5,5.

В Италии развита междугородная автобусная сеть. Она обслуживает преимущественно те районы страны, где нет железных дорог. На городских маршрутах все остановки автобуса делаются по требованию. Существуют так называемые time-limite – билеты, позволяющие за единую цену (около €1) совершить три поездки на городском транспорте в течение часа 15 минут. Билеты на городской автобус можно приобрести в газетных или табачных киосках, а в автобусе их необходимо компостировать.

Связь. Телефонные автоматы расположены в Италии повсюду. Из почтовых отделений и некоторых баров можно звонить по системе оплаты звонка после разговора. Большинство таксофонов принимает к оплате телефонные карточки, которые можно купить в табачных киосках (€5). Стоимость международного звонка зависит от страны, в которую вы звоните, и времени суток. В пределах Италии дешевле всего звонить с 22.00 до 8.00, существуют скидки с 18.30 до 22.00. При звонке за границу льготный тариф зависит от страны, куда вы звоните: попадаете на час пик или нет. Хорошо развита мобильная связь. Стоимость звонка с мобильного на мобильный телефон в зависимости от оператора составляет 10-20 центов в минуту, со стационарного на мобильный – 40-45 центов в минуту.

Магазины работают с 8.00 до 13.00 и с 15.30 до 20.00. По понедельникам и воскресеньям многие магазины в небольших городах закрыты. Часть работают в субботу до обеда. Аптеки работают с 9.00 до 12.30 и с 15.30 до 19.00.

Рестораны и кафе. Средний чек составляет €25-50 на двоих, однако стоимость блюд сильно отличается в зависимости от города и района. Чаевые необязательны, но если вы остались довольны сервисом, то следует оставить 5-10% от суммы счета. Кроме того, в Италии принято давать чаевые носильщикам, таксистам, горничным и т. д.

 

СДАЧА В АРЕНДУ

Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, то учитывайте, что 20% от вашего дохода с аренды нужно будет выплачивать государству в качестве подоходного налога.

Если у вас нет возможности или желания делать все это самостоятельно, то есть смысл обратиться за помощью к профессионалам. Управляющих компаний в Италии практически не существует. Обслуживанием объектов недвижимости как правило занимаются агентства недвижимости. Чаще всего такое постпродажное сопровождение входит в услуги той компании, которая продает вам недвижимость. То есть присматривать за ней будут те, кто помог вам ее приобрести.

В рамках управления вашей недвижимостью компания может следующее.

  1. Присматривать за жильем в ваше отсутствие, нанимать фирмы, занимающиеся уборкой помещений, уходом за приусадебным участком и т. д.
  2. Выплачивать налог на недвижимость и коммунальные платежи.
  3. Сдавать вашу недвижимость в аренду.


Все условия, а также стоимость оказываемых услуг оговариваются в специальном договоре, который вы заключаете с агентством. Все ваши расходы, выплачиваемые за вас агентством, обычно вычитаются из арендной платы жильцов. Размер этой платы также оговаривается в договоре. В итоге вы получаете арендную плату за вычетом НДС, коммунальных платежей и налога на недвижимость.

Обслуживанием крупных многоквартирных домов занимаются только большие итальянские агентства. Постпродажным сопровождением, например, виллы может заниматься практически любая риэлторская компания.

Доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет в зависимости от района страны 3,2-6,1%.

 

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

Согласно итальянскому законодательству владелец недвижимости является ее полноправным собственником и может распоряжаться ей по своему усмотрению, в том числе и продавать. Вы можете как самостоятельно найти покупателя, так и воспользоваться услугами местного агентства по недвижимости. Следует помнить, что сделка обязательно подлежит нотариальному заверению.

Расходы при этом следующие. Если недвижимость продается через агентство, то его услуги (комиссионные) в размере 2-3% оплачивает продавец. Хотя, агентство иммеет право на получение вознаграждения с обеих сторон, и окончательные условия оплаты должны быть прописаны в договоре с агентством. Когда недвижимость продает нерезидент страны, то он платит налог plusvalenza в размере 20-45% от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и продаже.

В случаях, когда продавец – резидент страны, налог рассчитывается следующим образом. Если резидент покупал недвижимость в качестве первого жилья и продает ее до истечения пяти лет со дня покупки, то, приобретая в течение года другое жилье, он не платит никаких налогов. Если же другая недвижимость не приобретается, то резидент платит государству 7% от кадастровой стоимости объекта. Если недвижимость продается после пяти лет со дня покупки или данный объект уже не является первым жильем, то продавец платит налог на прирост капитала (plusvalenza) в размере 20-45% от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и продаже.

 

БИЗНЕС В СТРАНЕ

Достоинством ведения бизнеса в Италии является то, что налогообложение здесь намного либеральнее, чем в соседней Франции и других высокоразвитых европейских странах.


Особенности ведения бизнеса

В Италии существует несколько организационно-правовых форм предприятий.

  1. Societa per azioni (SPA) – открытое акционерное общество с ограниченной ответственностью.
  2. Societa in accomandita per azioni (SAPA) – акционерное партнерство с ограниченной ответственностью.
  3. Sоsieta' a responsabilita' limitata (S.r.l.) – общество с ограниченной ответственностью.


Наиболее распространенной формой компании является Sоsieta' a responsabilita' limitata (S.r.l.). Ее учредителями могут выступать как физические, так и юридические лица. Закон не требует, чтобы одним из учредителей был гражданин Италии. Можно открыть компанию на россиянина.

Необходимо наличие реального юридического адреса. Минимальный уставный капитал составляет €10 тыс. Если у S.r.l. один участник, то к моменту регистрации уставный капитал должен находиться на счету организации полностью. Если участников больше, то можно вначале внести лишь 25% от уставного капитала, однако в любом случае к моменту активизации компании необходимо внести полную сумму заявленного уставного капитала.

Компания вносится в регистр предприятий той провинции, где она официально находится. Балансовый отчет сдается один раз в год, однако отчеты по отдельным видам налогов предоставляются в офисы по налогам, в зависимости от оборота, ежеквартально или даже ежемесячно.

 

Создание юридического лица

Для регистрации юридического лица потребуются заграничный паспорт и, если Вы хотите не только владеть, но и управлять компанией, codice fiscale - итальянский налоговый код, получение которого возможно при наличии шенгенской визы. Процедура занимает около месяца. Сначала в течение двух недель идет согласование устава и учредительных документов. Затем в Италии открывается временный счет компании для внесения на него уставного капитала. После этого можно приступать к подписанию учредительных документов в присутствии нотариуса. Если Вы не владеете итальянским языком, Вам понадобится переводчик и свидетель, владеющий двумя языками. В последующие 20 дней без вашего участия нотариус проводит регистрацию фирмы в налоговых органах. После окончания регистрации компании вы открываете постоянный счет компании и переводите на него уставный капитал. Как владелец вновь зарегистрированной фирмы вы получаете следующий пакет документов: учредительный акт и устав в нотариальной копии; налоговый номер; сертификат Торгово-промышленной палаты о регистрации компании.

Создание юридического лица обойдется в €5-6 тыс.

 

Налоги

Юридические лица в Италии облагаются следующими налогами.

  • Налог на добавленную стоимость (I.V.A), он составляет 4%, 10% или 20% в зависимости от вида товаров или услуг.
  • Специальный налог (IRAP) – 4,25%. Ставка исчисляется из чистой прибыли, но не уменьшенной на суммы выплаченной заработной платы, вознаграждений и прочих выплат, увеличивающих доходы физических лиц, являющихся наемным персоналом или независимыми профессионалами или участниками компании. Фактически это и есть налог на прибыль.
  • Корпоративный налог (IRPEG). Он составляет 37% от чистой прибыли компании за вычетом всех допустимых затрат. Однако налог на практике этот налог взимается нечасто, так как обычно доходы тратятся на развитие компании, на заработную плату, на вознаграждения и т. п.


 

Поддержание юридического лица

Для бухгалтерского обслуживания компания может пойти по одному из двух путей. Первый вариант – заключить договор со специализированной фирмой (commercialista), которая будет осуществлять все бухгалтерские операции на постоянной основе. Такая фирма осуществляет регистрацию фактур; текущее ведение и учет коммерческих, финансовых и других хозяйственных документов компании; составление и подачу текущих и годовых налоговых форм и деклараций, а также балансов; представительство в налоговых органах. Стоимость услуг фирмы будет фиксированной в независимости от того, велась ли в текущем месяце какая-либо бухгалтерская деятельность. Для S.r.l. (общества с ограниченной ответственностью) затраты составят от €600 в месяц.

При втором варианте компания самостоятельно ведет текущие бухгалтерские операции, а к commercialista обращается лишь для составления периодической и годовой отчетности, баланса и годовых деклараций. Стоимость услуг бухгалтерской фирмы в таком случае обсуждается в каждом конкретном случае отдельно, разумеется, она меньше первого варианта. Однако нужно понимать, что за текущие операции предприятие самостоятельно несет ответственность и так же самостоятельно контактирует с налоговыми органами.

 

За помощь в подготовке материала благодарим Катерину Данекину, компания LOVE CALABRIA, и Анну Кирисенко, компания Gemini Lifestyle и Екатерину Елизарову из Palazzo Estate

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Личный опыт: итальянская квартира в Оспедалетти. Лигурия

В один прекрасный день Сергей из Ростова-на-Дону принял решение купить квартиру в Италии. Но вот загвоздка, они с женой сами толком не понимали, какая же она должна быть. Да и покупателями они оказались привередливыми, так что процесс поиска недвижимости осложнился, а перспектива заключения сделки в намеченные сроки казалась призрачной… Читать

Личный опыт: небольшая квартира с видом на море. Италия

Федор из Москвы без сожалений променял дачу в Подмосковье на небольшую квартирку в пригороде Сан-Ремо. Его не смутили ни высокие цены, ни дорогое сопровождение сделки, ни почти полная неизвестность по поводу будущих затрат на содержание итальянского жилья. Чем же его так покорила Италия? Читать

Личный опыт: содержание дома за €100 000 с видом на море. Сан-Ремо, Италия

Если хочется хорошо сэкономить, можно купить недвижимость под реконструкцию. Так и получилось у нашей героини Анны, которая два года назад приобрела частный дом в итальянском Сан-Ремо. В какую сумму ей обошлись ремонт и перепланировка, и сколько стоит содержание недвижимости в Италии, москвичка рассказала порталу Prian.ru. ​ Читать

Личный опыт: дом за €100 000 с видом на море. Сан-Ремо, Италия

Италия – не самая доступная страна для покупки недвижимости. Тем более если речь идет об известных курортах Лигурии. Москвичке Анне удалось воплотить в жизнь давнюю мечту и приобрести частный дом в Сан-Ремо. Да еще и собственными силами организовать перепланировку. Наша героиня рассказала о том, во сколько ей обошлась покупка, как проходила сделка, и какую роль в ее выборе сыграл знаменитый музыкальный фестиваль. Читать

Греция, Италия, Испания – занимательная статистика о жизни, отдыхе и недвижимости

Это самые популярные страны Южной Европы у тех, кто ищет недвижимость за рубежом. Любопытно посмотреть, в чем они схожи, а чем отличаются. Сравнивать будем на основе международных индексов. Вряд ли эти цифры повлияют на ваше окончательное решение о выборе нового места жительства. Но, согласитесь, интересно узнать, на каком месте в рейтингах находится страна, которая греет душу. И тело. Читать