А платить будет… студент! Как ещё можно заработать на недвижимости Великобритании

Екатерина Орлова, Intermark (Savills)

– Екатерина, начнём наш разговор с общего вопроса: что происходит в последнее время на рынке Великобритании? Как вы оцениваете происходящее?

– Я бы говорила не о недвижимости в целом, а об отдельных её сегментах. Например, жилищный сектор в последний год показывал рост, потому что в Великобритании, как и в ряде других стран, власти приняли меры для его поддержки. В стране отменили гербовый сбор (stamp duty land tax) – налог на покупку объектов дешевле 500 тыс. фунтов. При более крупных сделках первые 500 тыс. фунтов налогом также не облагались. Это привело к активности покупателей и к росту цен.

В среднем по Великобритании в прошлом году цены выросли на 4%, а, например, в Манчестере и в целом на северо-западе страны – на 6,5%.

– Но так ли велик рост, чтобы серьёзно влиять на настроение частных инвесторов? Для покупателя, интересующегося конкретным объектом, общая статистика вряд ли является определяющей.

– Верно, но мы говорим о том, что стабильный рост отмечается на протяжении многих лет и всё ещё ожидается в перспективе. Великобританию выбирают инвесторы определённого типа – те, кто ориентируется скорее на рост цены объекта, а не на доход от аренды. Сегодня к недвижимости относятся так, как несколько лет назад смотрели на валютные депозиты. К тому же, если суммировать доходность, она может достигать 10% годовых в валюте.

– Если мыслить стереотипами, европейские рынки можно разделить на несколько групп. На севере цены меняются мало, растут медленно. На юге они, напротив, «пляшут». Здесь в моменте можно выиграть, а можно и проиграть. И есть более стабильная Центральная Европа. Как бы вы определили место Великобритании в этой схеме?

– Его как раз определяет географическое положение. Три крупнейшие экономики Европы: Великобритания, Франция и Германия – традиционно привлекают самый большой капитал. Другое дело, что частные и институциональные инвесторы ведут себя по-разному. Например, у первых французская недвижимость менее популярна, так как процесс покупки очень бюрократизирован, а многие документы только на французском языке.

Германия и Великобритания в этом смысле более понятны, поэтому человек, который смотрит только на инвестиционную составляющую, скорее всего, выберет эти страны. Другое дело, что на выбор часто влияют личные эмоциональные предпочтения и другие причины. Те же «золотые визы».

– То есть недвижимость Великобритании – это вариант для инвесторов, которые должны абстрагироваться от слов «нравится» и «хочу»?

– Да. Ведь мало клиентов заявляют о желании приобрести квартиру, скажем, в Манчестере. Её приобретают не «любители города», а те, кто понимает, чего хочет от инвестиции.

Манчестер

– Но деньги любят тишину, а вокруг Великобритании последние годы много шума, в первую очередь из-за Brexit. Смущает и волатильность фунта, как ни крути менее близкого нам, чем доллар и евро…

– Тем не менее фунт входит в топ-4 самых торгуемых валют в мире – после доллара, евро и йены. К тому же фунт растёт: во время неопределённости, связанной с Brexit, долларовые инвесторы массово заходили на рынок Великобритании из-за соотношения фунта к доллару в 1,23–1,25, а сейчас он уже 1,41. Даже если он не вернётся к историческому показателю в 1,6, для валютной диверсификации его имеет смысл держать в инвестиционном портфеле наряду с евро и долларом.

Цена объекта – величина абстрактная

– Екатерина, а как интересные предложения в Великобритании вообще доходят до России? Ведь считается, что спрос на качественные объекты велик как никогда. И зачем британцам клиенты из России?

– В Великобритании на Россию особо не смотрят. Инвестиции к ним идут в первую очередь из Китая, во вторую – из стран Ближнего Востока. Эти предложения доходят до России и российских частных инвесторов благодаря труду, в том числе нашему. Мы – коммерческая компания и хотим заработать на продуктах, которые продаём. Объекты, которые мы представляем, отлично продаются и на внутреннем рынке. Но это наша инициатива – найти хороший проект и представить его в России.

Есть и момент, связанный с прогрессивной ставкой подоходного налога. Любой международный инвестор, купив объект в Великобритании или в Европе, скорее всего, заработает на нём больше, чем британец или европеец. Когда мы говорим о заработке свыше 100 тыс. у. е. в год, ставка налога во многих странах достигает 40–50%. То есть арендный доход фактически делится на два.

А у инвесторов из России есть возможность купить небольшой объект и платить в Великобритании по минимуму – либо вообще ничего. В России же они могут уплачивать налог как ИП, занимающиеся сдачей в аренду, со ставкой 6% по упрощёнке. Серьёзно: у нас вообще один из лучших налоговых режимов по миру.

– Кстати, видимо, это же и ответ на вопрос, почему одно и то же предложение имеет разную цену в разных странах.

– Если вы имеете в виду, что один и тот же объект почему-то продаётся по разной цене в разных странах, то ответ определённо «нет» – как раз сама недвижимость будет стоить одинаково. Но если говорить про объекты по одной цене в разных странах, то итоговая стоимость для покупателя будет сильно отличаться. На неё влияет множество факторов: кто платит комиссию, на ком юридические и нотариальные издержки, налоги на покупку, продажу, наследство.

Так что вы правы. Цена объекта – весьма абстрактная величина. Недвижимость за 100 тыс. фунтов, предлагаемая в Лондоне и в Москве, – это совсем разные вещи.

Студенты становятся более требовательными

– Давайте перейдём к студенческим апартаментам. Как они появляются на рынке? Кто решает, что их надо строить?

– Начну с того, что определённых видов недвижимости в России просто нет. Некоторых не так давно не было и за рубежом. Студенческие апартаменты как выделенный тип недвижимости сформировался лет десять назад. До этого были места на кампусах и жилые комплексы, где сдавали жильё студентам. Потом стали строить объекты специально для них, и был выделен сегмент purpose built student accommodation – студенческие общежития.

Он развивается. Раньше строили коммуналки с общими гостиными-кухнями и санузлами, сейчас популярны студии. Опросы во время пандемии показали, что именно они будут пользоваться спросом. Сейчас в студенческих общежитиях есть и кинотеатры, и тренажёрные залы. Ликвидность проекта зависит от его соответствия современным тенденциям.

Апартаменты в студенческом комплексе премиум-класса в Ланкастере. Удобства включают кафе, кинотеатр, тренжерный зал. Стартовая цена – 92,5 тыс. фунтов. Есть возможность купить номер, который уже сдан в аренду

– В какой степени появление такого жилья контролируют сами университеты? Это их бизнес-проекты?

– У британских университетов есть кампусы. Но, как правило, небольшие и старые. А студент становится более требовательным: ему нужен скоростной Wi-Fi, современные интерьеры и т. д. Девелоперы видят это, соотносят число студентов в университете и количество мест в кампусе. Отдельно подсчитывают иностранцев и организуют бронирование мест из-за рубежа. Ведь основные поставщики студентов – Китай и Индия.

Иногда университет имеет соглашение с новым общежитием и рекомендует его официально. Но комплекс может просто быть альтернативной другому жилью.

– То есть мы сейчас говорим о проектах, которые могут быть никак не связаны с самим вузом?

– Да, хотя термин PBSA обозначает именно студенческие общежития. Они получают разрешения на строительство как жильё для студентов. Кто угодно там жить не может.

– Екатерина, локдаун изменил взгляд на инвестиции в недвижимость. Студенческие общежития, во многом из-за активизации онлайн-обучения, не всем кажутся безусловно перспективными. Вы же считаете, что дальше всё будет хорошо?

Объём инвестиций в сектор

– Для меня яркий показатель – количество институциональных сделок в 2020 году, после начала пандемии. Их число в Европе и Великобритании чуть превысило показатели 2019 года. Я ещё не учитываю знаковую покупку портфолио iQ фондом Blackstone за почти 4,7 млрд фунтов. Когда институционалы инвестируют такие средства, ясно, что сектор заслуживает доверия.

Потом в 2019 году в Великобритании приняли программу, предполагающую увеличение числа иностранных студентов с 480 тыс. до 600 тыс. к 2030 году. С 1 июля 2021 года будет возвращена двухлетняя рабочая виза для студентов. Благодаря в том числе этой мере в 2020 году британские вузы зафиксировали рост заявок из Китая и Индии на 23%.

– То есть рынок студенческих апартаментов обречён на рост?

– Безусловно. Идея онлайн-образования популярна, но, думаю, многие люди могут обучаться только в организованной среде. К тому же университет обеспечивает социальные связи, которые помогают тебе всю жизнь. Наконец, некоторым профессиям онлайн просто не обучиться.

Результаты аналитического исследования

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

На трёх студентов – одно место в общежитии

– С какой суммы начинаются инвестиции в PBSA?

– Минимальный порог – 65 тыс. фунтов – сейчас это чуть более 92 тыс. долларов.

– Как оценить возможный доход? И какие риски в данной схеме есть у частного инвестора?

– Определить доходность просто: ставки в локации минус ваши расходы. Конечно, риск для частного инвестора всё-таки выше, чем у тех, кто может купить общежитие целиком. В отельной сфере вы можете рассчитывать на часть общей прибыли, здесь же вы получаете доход с конкретного номера. Если заполняемость в регионе по какой-то причине падает, есть вероятность, что именно ваш номер будет пустовать.

– Как я могу минимизировать этот риск?

– Заполняемость сегмента в целом – 100%, поскольку в Великобритании на трёх студентов приходится одно место в общежитии, и изменится это соотношение нескоро. Тем не менее доходность – это всегда вопрос локации. Если университет находится в центре, а общежитие рядом, – всё хорошо. А если вуз на окраине? Важно также оценить, какие ещё общежития есть в районе, – собственно, такой анализ мы и делаем.

– Предложения есть в разных городах. Иные даже с гарантированной доходностью. Поскольку сам инвестор не будет жить в своей собственности, какие аргументы могут быть в пользу менее доходного варианта?

– Я призываю ориентироваться на доходность реальную. Гарантия – это инструмент застройщика, позволяющий продавать инвестиционный продукт и обещать доход на первые годы, пока общежитие раскручивается. Но период гарантии закончится. По мне так лучше стабильно получать 8–9%, чем три года по 10%, а потом 7%.

– Хорошо, тогда какой объект вы бы выбрали для себя?

– Например, Stock on Trent. Там три университета, где учатся 25 тыс. человек. На кампусе около 4,5 тыс. мест. Построенные частные общежития дают около тысячи номеров. То есть ещё 19 тыс. студентов должны где-то арендовать жильё, а город маленький, и арендовать особо негде. В итоге реальная ставка аренды получается такой же, как и заявленная гарантированная, – 9%. Примерно 150 фунтов в неделю – за такую цену сдаются номера в уже работающих проектах.

Кстати, средний рост ставок – 3% в год на студии и 2,6% на номера с собственной ванной комнатой.

Проект номера в элитном комплексе в центре Сток-он-Трент (Stoke-on-Trent). Срок сдачи проекта – сентябрь 2022 года. Стартовая цена – 69,99 тыс. фунтов. Возможна рассрочка платежа и выкуп места в паркинге с гарантированной доходностью

– Вы говорите, претендентов на такую недвижимость много. Почему, если спрос столь высок, инвесторы не получают больше? Что сдерживает цены?

– Альтернатива – жилищный сектор. Если задирать цену, то за похожие деньги уже можно арендовать жильё со схожими характеристиками. А сейчас студенческие апартаменты для арендатора всё же дешевле, чем обычная квартира и даже её часть.

Мы видим тенденцию к ужесточению

– Такая покупка является пассивной инвестицией?

– Конечно. На период гарантированной доходности собственник не может даже предъявлять требования к арендаторам: кого управляющая компания заселила, тот и будет жить. Затем можно просить УК делать дополнительные проверки, а также изменять цену аренды.

Обычно у управляющей компании есть один менеджер, который общается со всеми собственниками. Но Великобритания – достаточно бюрократизированная страна, поэтому общение иногда может затягиваться.

– Студенты – народ не самый дисциплинированный. Как решается вопрос с юридической ответственностью арендаторов?

– Управляющая компания обязана по закону проводить минимальные проверки, они универсальны и для жилых апартаментов, и для общежитий. Специфика сектора – это заключение договоров на 51 неделю в году без права расторжения. Ещё одна неделя отводится на то, чтобы УК могла сделать какой-то косметический ремонт.

Оплата происходит по одному из двух сценариев. Если у студента нет британского поручителя, он платит сразу за весь год. Если поручитель есть – можно платить по триместрам. Совсем сложных случаев, когда жилец не платит и не съезжает, практически не бывает. Для арендатора и его поручителя это чревато испорченной кредитной историей.

Если у студента возникнут проблемы с оплатой, УК может предложить план рассрочки платежей. Правда, это может сказаться на владельце номера, поскольку коммунальные платежи и плату за землю никто не отменял.

Наконец, для очень осторожного инвестора есть страховка – Rent Guarantee & Legal Expenses. Она оформляется на все виды апартаментов и покрывает все риски, если арендатор становится неплатёжеспособным. Помимо этого, покрываются все юридические издержки на сумму до 50 тыс. фунтов, для того чтобы восстановить доход.

Номер в комплексе студенческих апартаментов в Шеффилде. Стартовая цена – 64,95 тыс. фунтов. Для покупателей действует акция: гарантированная доходность 10% на 5 лет после сдачи проекта + опция обратного выкупа по цене покупки

– И в заключение поговорим о нестабильном мире, в котором мы живём, и о связанных с этим рисках. Насколько российский инвестор в реальности «токсичен» для британского продавца? Как осуществляется реальная проверка покупателя?

– Любая британская компания проводит процедуру KYC (Know Your Client). Для этого не нужно много документов – только загранпаспорт и подтверждение адреса. Правда, прописка в российском паспорте таким подтверждением не является. Подойдёт счёт за коммунальные услуги или выписка из банка с указанием адреса.

Что до жёсткости «комплаенс», то по всему миру мы видим тенденцию к ужесточению. Даже в Великобритании ещё год назад процедура была проще, хотя и сейчас из документов требуются выписка, показывающая движение средств на счёте за последние три месяца, и выписка, подтверждающая наличие средств для совершения покупки. Также от инвестора потребуют анкету по форме юриста о том, как были заработаны деньги, и справку с места работы с указанием размера заработной платы или подтверждение владения бизнесом.

– Могут ли придраться к статусу человека? Например, если это чиновник?

– Нет, юристы даже не спрашивают, являетесь ли вы PEP.

– Но вы сказали, что процедуру ужесточили. Означает ли это, что если год назад какому-то человеку разрешили покупку, то сейчас, вероятно, уже запретят?

– Нет. Просто больше телодвижений по сбору документов. А со стороны России пока у нас даже лица, связанные с государством, могут владеть любыми зарубежными объектами недвижимости; декларировать нужно только доход от них.

Фото: Kirsten Drew (Unsplash), Mangopear Creative (Unsplash), Savills

Условия цитирования материалов Prian.ru