Версия
для печати
для печати
Обновили материал в январе 2025 года. С момента выхода статьи изменились только данные по декларациям, необходимым россиянам для продажи недвижимости в Болгарии, – вся остальная информация остается актуальной.
Ситуация, кстати, не такая уж и редкая, особенно если продавать хочет не покупатель, а его наследники, которые, может, и в доме-то ни разу не были.
На самом деле отыскать недвижимость нетрудно. Для этого можно сделать запрос по минимальным данным – ФИО и дата рождения – в имущественный регистр. Информация в нем публичная, и поиском теоретически может заняться даже сам иностранец, который зарегистрируется в системе и с помощью банковской карты оплатит соответствующий запрос.
Разумеется, все организации, связанные по работе с недвижимостью, – нотариусы, адвокаты, агентства – имеют доступ в эту систему.
Право наследования определяется в стране, гражданином которой является наследодатель. Наследники открывают нотариальное наследственное дело, и после определенного срока – например, в России это полгода – они получают решение. Им выдается документ, подтверждающий право получать собственность. Если собственников несколько, у каждого есть определенная доля.
Решать вам: можно действовать и так, и так. В текущих условиях, например, поездка в Болгарию из РФ – это и трудно, и недешево. Поэтому всё больше собственников предпочитают продавать удаленно.
Для этого вам нужно доверенное лицо, которое совершит сделку и проконтролирует перевод средств. Им выступают или знакомые, или профессиональные риелторы. То есть те, кто фактически и будет продавать вашу собственность.
Для этого надо представить копию нотариального акта, который был выдан при покупке. Если этот документ есть на руках – прекрасно. Если нет – не беда: в том же имущественном регистре можно заказать заверенную копию. Это, кстати, удобно и в тех случаях, если продавец находится за границей и не располагает оригинальным нотариальным актом о собственности.
Лицо – вы или агентство, которое будет продавать квартиру, должно осмотреть объект. Для этого нужно получить доступ в квартиру, чтобы сделать фото-, видеосъемку и т. д. и превратить объект в продукт. Соответственно, нужно разрешение на вход.
В некоторых комплексах достаточно, чтобы собственник связался с управляющей компанией по e-mail и сообщил о визите агента. Иногда требуется доверенность в свободной форме: «Я разрешаю таким-то посещать мою квартиру» – достаточно переслать копию. Но порой УК требует доверенность, заверенную нотариусом.
Отдельный вопрос, как физически попасть на объект. Иногда – к счастью, нечасто – ключ есть только у собственника. В этом случае его нужно переслать в Болгарию или отправить нотариальную доверенность помощнику с разрешением заменить личинку замка.
Агентство заключает с покупателем договор резервации. По практике нашей компании, он переводит на наш счет задаток в €2 тыс., подтверждая серьезность своих намерений.
Данная сумма включается в цену объекта недвижимости и представляет собой депозит, который сохраняется в агентстве до завершения сделки. Если покупатель без оснований отказывается от сделки, депозит, как правило, не возвращается и делится между владельцем-продавцом и агентством.
Дальше всё зависит от того, сможет ли продавец приехать на сделку лично, а если нет – кто будет осуществлять сделку от его имени. В этом случае мы готовим документы на продажу в установленном болгарскими законами формате и пересылаем их продавцу по электронной почте – для нотариального заверения.
В доверенности должны быть прописаны все собственники, а также указано, кого и на что они уполномочивают. Например, если продажу также будет осуществлять наша компания, в доверенность обычно вписываются сразу несколько специалистов.
Пакет документов можно оформить у любого «обычного» нотариуса или в болгарском консульстве. Последнее удобно для продавцов, которые живут в городах, где эти учреждения есть, – важно только, что при оформлении в консульстве необходимо присутствие переводчика. Присланные документы должны быть заверены нотариально (на любом языке), в зависимости от страны с апостилем или без него.
Среди документов – договор, подробно описывающий конкретную сделку (кто, что, у кого, почем, куда переводятся деньги), доверенности и три (для граждан РФ четыре) декларации. В случае если продавец приезжает лично, декларации подписываются у болгарского нотариуса на сделке.
Что за декларации надо подписать?
Наконец, в тексте доверенности есть пункт, согласно которому мы имеем право собирать необходимые для сделки документы в Болгарии. Для сделки понадобятся, например, кадастровая схема, налоговая оценка, удостоверение об отсутствии обременений.
И наконец – после получения оригиналов документов мы понимаем, когда можно планировать сделку у нотариуса. Обычно на это требуется около двух, реже трех недель.
Финальная часть процесса зависит от того, из какой страны покупатель и где у него деньги. В последнее время самый надежный вариант – работать через специальный клиентский счет адвоката. В нашей компании есть несколько юристов, с которыми мы сотрудничаем.
Итак, покупатель готовит деньги и переводит их (в день сделки – на основании договора купли-продажи в форме нотариального акта, или заранее – на основании предварительного договора купли-продажи) на счет адвоката в Болгарии. В назначенный день стороны приходят к нотариусу со всеми документами, он проверяет их и подписывает нотариальный акт купли-продажи…
Следующий шаг – адвокат переводит деньги туда, куда указали продавцы. Может ли это быть счет в РФ? Теоретически да, это может быть счет в любой стране. Но последние два года мы исходим из конкретной ситуации.
Бывали случаи, когда деньги переводились в банк, который через несколько дней после перевода попадал под санкции. В этом случае средства – правда, не сразу, а через несколько недель – возвращались адвокату, и мы принимали решение, что делать дальше. В любом случае, когда деньги находятся под контролем на подотчетном официальном юридическом счету у адвоката, их относительно просто переправить из одного места в другое.
Расходы за перевод документов, как правило, понятны заранее, они включаются в нашу комиссию и составляют около €200. Возможно, по ходу процесса придется специально переводить более объемные дополнительные документы с апостилем – такую возможность мы оговариваем. Примерные платежи составляют €25–30 за документ.
Сколько стоит перевод средств за границу? Покупатель оплачивает перевод денег на адвокатский счет, а продавец – перевод с адвокатского счета в другую страну.
Продавец платит около €100 за использование адвокатского счета и еще до €50–70 (в зависимости от суммы) за международный перевод денег в другую страну – комиссия банка, но это зависит уже от конкретной организации.
Итак, предположим, ваша квартира была продана через агентство за €30 тыс. На счет вы получите – примерно – €30 тыс. минус комиссия (около €2,5 тыс.) минус расходы за перевод денежных средств за рубеж (около €200), итого €27,3 тыс.
Реклама. New Estate Bulgaria, BG 131518579, erid: 2SDnjdtzqat
Хотите продать свою недвижимость в Болгарии? Сотрудники компании New Estate вам помогут!
Фото: unsplash.com (Lidia Stawinska, Miroslav Denkov)
