a
Версия
для печати

Хотите продать свою квартиру в Болгарии? Как это сделать в 2024 году – даже без приезда в страну. Разбираем нюансы

Популярная история: собственник хочет избавиться от своей недвижимости за границей. Болгария - отличный пример, ведь здесь иностранцы очень активны последние 25 лет... В этом материале мы рассматриваем ситуацию, когда собственник не хочет (или не может) продать свою недвижимость сам. И должен действовать с помощью «кого-то». Консультант – Людмила Шабанина, New Estate.
Людмила Шабанина
Людмила Шабанина

Для начала. Что делать, если я вообще не знаю, чем владею?  

Ситуация, кстати, не такая уж и редкая, особенно если продавать хочет не покупатель, а его наследники, которые, может, и в доме-то ни разу не были. 

На самом деле отыскать недвижимость нетрудно. Для этого можно сделать запрос по минимальным данным – ФИО и дата рождения – в имущественный регистр. Информация в нём публичная, и поиском теоретически может заняться даже сам иностранец, который зарегистрируется в системе и с помощью банковской карты оплатит соответствующий запрос. 

Разумеется, все организации, связанные по работе с недвижимостью, – нотариусы, адвокаты, агентства – имеют доступ в эту систему.     

Ещё для начала. Кто подтвердит права наследования?  

Право наследования определяется в стране, гражданином которой является наследодатель. Наследники открывают нотариальное наследственное дело, и после определённого срока – например, в России это полгода – они получают решение. Им выдаётся документ, подтверждающий право получать собственность. Если собственников несколько, у каждого есть определённая доля.

Важно

Нужно ли для перепродажи переоформлять недвижимость на себя? Нет. Если вы решили продать объект, такое свидетельство даёт вам право распоряжаться собственностью. 

И ещё для начала. Нужно приезжать для продажи в Болгарию или нет? 

Решать вам – можно действовать и так, и так. В текущих условиях, например, поездка в Болгарию из РФ – это и трудно, и недёшево. Поэтому всё больше собственников предпочитают продавать удалённо. 

Для этого вам нужно доверенное лицо, которое совершит сделку и проконтролирует перевод средств. Им выступают или знакомые, или профессиональные риелторы. То есть те, кто фактически и будет продавать вашу собственность.

Важно

Заниматься продажей, в частности поиском покупателей, может один человек, а контролировать перевод средств – другой. Это, кстати, тоже распространённая схема, если у вас в Болгарии живёт знакомый или друг, которому вы доверяете, но который не готов заниматься продажей. В этом случае агентство за комиссию находит покупателя, а когда дело доходит до финансовой стороны сделки, её осуществляет доверенное лицо. 

Как подтвердить право собственности?

Для этого надо представить копию нотариального акта, который был выдан при покупке. Если этот документ есть на руках – прекрасно. Если нет – не беда: в том же имущественном регистре можно заказать заверенную копию. Это, кстати, удобно и в тех случаях, если продавец находится за границей и не располагает оригинальным нотариальным актом о собственности.

Важно

Покупалась ли квартира в браке? Если да, то независимо от того, вписан супруг или супруга в нотариальные акты или нет, по болгарским законам он (или она) также является собственником квартиры. Соответственно, он должен подписать все те же документы на продажу, что и основной владелец.

Так что, если у вас нет никаких контактов бывшего мужа или жены, придётся их найти: без этого недвижимость не продать.      

А сколько всего собственников у квартиры? Разрешение на продажу должно быть получено от всех.  

Как продать недвижимость в Болгарии

Как определить, по какой цене выставлять квартиру? 

Лицо – вы или агентство, которое будет продавать квартиру, должно осмотреть объект. Для этого нужно получить доступ в квартиру, чтобы сделать фото-, видеосъёмку и т. д. и превратить объект в продукт. Соответственно, нужно  разрешение на вход.

В некоторых комплексах достаточно, чтобы собственник связался с управляющей компанией по e-mail и сообщил о визите агента. Иногда требуется доверенность в свободной форме: «я разрешаю таким-то посещать мою квартиру» – достаточно переслать копию. Но порой УК требует доверенность, заверенную нотариусом. 

Отдельный вопрос, как физически попасть на объект. Иногда – к счастью, нечасто – ключ есть только у собственника. В этом случае его нужно переслать в Болгарию или отправить нотариальную доверенность помощнику с разрешением заменить личинку замка.

Важно

На данном этапе других документов отправлять агентству не нужно. Вообще всю сделку можно разбить на две части: реклама – поиск покупателя и собственно продажа. Два этапа – два отдельных договора. 

Сколько агентство возьмёт за продажу квартиры или дома? Это всегда надо оговаривать заранее, ещё до того, как объект запускается в продажу и рекламируется. Комиссия варьируется в зависимости от цены недвижимости – ориентируйтесь на €2–4 тыс. 

После посещения объекта мы можем предложить какую-то цену. Поначалу выставлять предложение лучше с запасом, чтобы была возможность торга, ведь покупатель будет торговаться всегда. По ходу общения мы будем согласовывать сумму, до тех пор пока она не устроит обе стороны. 

Хотите продать недвижимость в Болгарии – мы поможем

Что происходит, когда потенциальный покупатель говорит «да» 

Агентство заключает с покупателем договор резервации. По практике нашей компании, он переводит на наш счёт задаток в €2 тыс., подтверждая серьёзность своих намерений. 

Данная сумма включается в цену объекта недвижимости и представляет собой депозит, который сохраняется в агентстве до завершения сделки. Если покупатель без основний отказывается от сделки, депозит, как правило, не возвращается и делится между владельцем-продавцом и агентством.

Дальше всё зависит от того, сможет ли продавец приехать на сделку лично, а если нет – кто будет осуществлять сделку от его имени. В этом случае мы готовим документы на продажу в установленном болгарскими законами формате и пересылаем их продавцу по электронной почте – для нотариального заверения. 

В доверенности должны быть прописаны все собственники, а также указано, кого и на что они уполномочивают. Например, если продажу также будет осуществлять наша компания, в доверенность обычно вписываются сразу несколько специалистов.   

Пакет документов можно оформить у любого «обычного» нотариуса или в болгарском консульстве. Последнее удобно для продавцов, которые живут в городах, где эти учреждения есть, – важно только, что при оформлении в консульстве необходимо присутствие переводчика. Присланные документы должны быть заверены нотариально (на любом языке), в зависимости от страны с апостилем или без него.

Важно

Мы высылаем образцы на болгарском, английском или русском языке. При необходимости продавец может сделать перевод и подготовить документы на другом языке. Обратно в Болгарию можно переслать документы также на любом языке – в таком случае мы переведём их уже на месте.

Среди документов – договор, подробно описывающий конкретную сделку (кто, что, у кого, почём, куда переводятся деньги), доверенности и три (для граждан РФ четыре) декларации. В случае если продавец приезжает лично, декларации подписываются у болгарского нотариуса на сделке. 

Что за декларации надо подписать?    

  • О гражданстве и семейном положении 
  • Об отсутствии задолженности перед государством. (Забегая вперёд, речь идёт о серьёзных задолженностях вроде арестов имущества. Если есть незначительный долг по коммунальным платежам или налогам – заплатить его можно непосредственно перед сделкой за счёт суммы – цены недвижимости, которая будет получена при продаже.)
  • О связи (или отсутствии связи) с высокопоставленными лицами: чиновниками, членами правительств, политическими деятелями и пр.
  • О присутствии – точнее, отсутствии – в санкционных списках (для граждан РФ и Беларуси) 

Важно

Если сделка совершается удалённо, после заверения документов у нотариуса оригиналы отправляются курьерской почтой (семь – десять дней), а копии – по электронной. Это делается для ускорения процесса: мы ещё раз проверим корректность всех документов, а одновременно отдаём сканы в перевод, чтобы, когда будут получены оригиналы, сразу прикрепить их и создать единую папку. 

Наконец, в тексте доверенности есть пункт, согласно которому мы имеем право собирать необходимые для сделки документы в Болгарии. Для сделки понадобятся, например, кадастровая схема, налоговая оценка, удостоверение об отсутствии обременений.   

И наконец – после получения оригиналов документов мы понимаем, когда можно планировать сделку у нотариуса. Обычно на это требуется около двух, реже трёх недель. 

Сделка и получение средств 

Финальная часть процесса зависит от того, из какой страны покупатель и где у него деньги. В последнее время самый надёжный вариант – работать через специальный клиентский счёт адвоката. В нашей компании есть несколько юристов, с которыми мы сотрудничаем.

Итак, покупатель готовит деньги и переводит их (в день сделки – на основании договора купли-продажи в форме нотариального акта, или заранее – на основании предварительного договора купли-продажи) на счёт адвоката в Болгарии. В назначенный день стороны приходят к нотариусу со всеми документами, он проверяет их и подписывает нотариальный акт купли-продажи…

Важно

Нотариус отправит сделку на регистрацию после того, как мы подтвердим, что покупатель произвёл оплату на счёт адвоката. Подтверждением может служить квитанция. Если оплата произведена из другой страны, средства поступают на счёт на следующий день или через день. Но важнее показать, что SWIFT-перевод обработан – значит, деньги уже списаны с покупателя.

Следующий шаг – адвокат переводит деньги туда, куда указали продавцы. Может ли это быть счёт в РФ? Теоретически да, это может быть счёт в любой стране. Но последние два года мы исходим из конкретной ситуации. 

Бывали случаи, когда деньги переводились в банк, который через несколько дней после перевода попадал под санкции. В этом случае средства – правда, не сразу, а через несколько недель – возвращались адвокату, и мы принимали решение, что делать дальше. В любом случае, когда деньги находятся под контролем на подотчётном официальном юридическом счёту у адвоката, их относительно просто переправить из одного места в другое. 

Во что обойдётся процесс продажи? 

Расходы за перевод документов, как правило, понятны заранее, они включаются в нашу комиссию и составляют около €200. Возможно, по ходу процесса придётся специально переводить более объёмные дополнительные документы с апостилем – такую возможность мы оговариваем. Примерные платежи составляют €25–30 за документ.

Важно

А если на объекте «висят» определённые задолженности? При продаже должны быть погашены все задолженности по таксе поддержки, налоговым обязательствам и т. д. В текущих условиях не все иностранные собственники могут уплатить эти суммы.

В таком случае мы понимаем, какие долги накоплены, и прописываем в договоре, что продавец получит на руки сумму за вычетом долгов. Мы погашаем эти долги, оформляя необходимые квитанции, а затем удерживаем потраченное.

Сколько стоит перевод средств за границу? Покупатель оплачивает перевод денег на адвокатский счёт, а продавец – перевод с адвокатского счёта в другую страну. 

Продавец платит около €100 за использование адвокатского счёта и ещё до €50–70 (в зависимости от суммы) за международный перевод денег в другую страну – комиссия банка, но это зависит уже от конкретной организации. 

Итак, предположим, ваша квартира была продана через агентство за €30 тыс. На счёт вы получите – примерно: €30 тыс. минус комиссия (около €2,5 тыс.) минус расходы за перевод денежных средств за рубеж (около €200), итого €27,3 тыс.

Реклама. New Estate Bulgaria, BG 131518579, erid: 2SDnjcD8krc

Хотите продать свою недвижимость в Болгарии? Сотрудники компании New Estate вам помогут!

Фото: unsplash.com (Lidia Stawinska, Miroslav Denkov)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Анализ рынков, Недвижимость

Читайте также

Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков
Болгария переживает, Грузия готовится, Испания не понимает. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Хотите продать свою квартиру в Болгарии? Как это сделать в 2024 году – даже без приезда в страну. Разбираем нюансы
Можно даже не переоформлять собственность на себя...
ЕС начинает борьбу с программами гражданства
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Недвижимость Болгарии и Грузии – самых популярных стран на побережье Чёрного моря. Тренды-2023, прогнозы-2024
Инсайды от профессионалов рынка
Как россиянину сегодня купить дом в Болгарии – процедура, сложности, лайфхаки
Сложно, но можно

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Болгарии Элитная недвижимость в Болгарии Коммерческая недвижимость в Болгарии Аренда недвижимости в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»

«Моя дорогая греческая виза», а Болгария попала в десятку

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 29.03.2024
  • 271
  • 26.02.2024
  • 1319
  • Партнерский материал