Недвижимость в Болгарии за год подорожала как перед кризисом 2008-го. Что вообще происходит?

Современность…

Говорить, что европейские рынки недвижимости под давлением и их основные показатели снижаются, неверно. Да, в Германии, Великобритании, Франции, скандинавских странах проблемы, но на юге и востоке континента и спрос, и цены в плюсе. Причем часто огромном.   

Но даже на фоне соседей Болгария выделяется. Всего один факт: цены на жилье за год к III кварталу здесь выросли на 16,5%! Неужели повторяется сценарий предкризисного 2007-го?

…и история

Вспомним. Болгарский рынок уже в XXI веке знал разные периоды. Помните, как с 2000 по 2008 год стоимость жилья увеличилась на 300%!

В нулевые годы в стране много строили и продавали. Совпали многие факторы.

• Присоединение к ЕС в 2007 году – это сделало Болгарию более привлекательной и уж точно более заметной для иностранцев.
• Впечатляла откровенно низкая цена жилья, даже курортного: в 2002 году квадратный метр в курортном Бургасе стоил около €200, в Софии – €350…  
• Рынок становился цивилизованным. Сначала британцы задали стандарты комфорта, управления, ценообразования. Потом россияне вспомнили, что относительно недавно отдыхали на Солнечном Берегу и Золотых Песках, – и вновь полюбили черноморские курорты. 

А потом случился финансовый кризис. Он был общемировым, но в первую очередь сказался на рискованных активах. 

Болгарская недвижимость с 2008 по 2010 год подешевела на 35,2% (-41,5% с учетом инфляции)

Падение было не только жестким в моменте, но и длительным. Только с 2014 года рынок начал восстанавливаться – причем до конца десятилетия делал это медленно. Заметный рост начался с окончанием пандемии. В итоге за последние десять лет недвижимость подорожала в два раза, но всего на 41% с учетом инфляции – это данные Национального института статистики.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Экономика Болгарии: в поисках роста

До пандемии экономика страны стабильно росла. В 2015–2019 годах среднегодовой рост составлял 3,2%. В 2020-м случился спад на 4%, сменившийся затухающим ростом. 

Источник: МВФ

Инфляция в 2024 году продолжила сокращаться. В сентябре она опустилась до 1,2% – минимальный уровень с марта 2021 года. Для сравнения, в 2022 году на фоне роста цен на продукты и энергоносители она подскочила до 18%, а к концу 2023-го снизилась до 4,7%. 

Динамика инфляции в Болгарии

Источник: Trading Economics

Рынок труда внушает оптимизм. Безработица остается на низком уровне. К III кварталу она составила 3,6%. Число безработных сократилось примерно на 8% в годовом выражении.  

Но все-таки почему жилье ТАК подорожало?

16,5% в крупных городах – результат необычный. Общеэкономическая ситуация – главная причина роста цен. Сами болгары стали покупать намного больше, чем еще десять лет назад, и берут они не только первые квартиры. С 2018 года в стране стали давать ипотеку на курортные объекты, после чего и на побережье цены перешли в рост.  

В настоящий момент спросу способствуют низкие ставки по ипотеке. «Сейчас кредит можно взять под 2,5–4%, – рассказывает Людмила Шабанина из New Estate. – Это дает болгарам стимул к покупке недвижимости в крупных городах и на курортах».

На фоне внутреннего спроса усиливается интерес со стороны иностранных покупателей, особенно из стран ЕС, которым разрешено приобретать землю в Болгарии.  

Внимание иностранцев привлекают крупные «имиджевые» победы страны. С середины 2024 года частично, а с 1 января 2025 года полностью Болгария вошла в Шенген. Переход на евро с левов затянулся, но и он должен произойти до конца текущего года. 

Так что у роста цен есть и «маркетинговое» объяснение. Конечно, лев уже 20 лет привязан к евро, а для большинства потенциальных покупателей-европейцев границы и так были открыты. Но новый статус Болгарии всё равно позволил продавцам запрашивать большую цену. 

С конца 2023 года спрос стал расти особенно заметно. Как сообщает Национальный статистический институт, в середине 2024-го он увеличился на 10% – в основном в крупных городах и на курортах. А объем сделок вырос на 30%. 

Источник: GPG

Одновременно болгарская недвижимость остается относительно доступной. В Софии цены подбираются к €2 тыс. за кв. м, на Солнечном Берегу – около €1 тыс., в горнолыжном Банско они чуть ниже. По оценке Людмилы Шабаниной, типовой запрос покупателя на черноморских курортах сегодня: 

• студии (35–40 кв. м) по цене до €33–35 тыс.;
• апартаменты с одной спальней, двухкомнатные (60–70 кв. м) по цене до €50–55 тыс.;
• апартаменты с двумя спальнями, трехкомнатные (80–90 кв. м) по цене до €60–65 тыс.

Получается, что вступление Болгарии в Шенген, как и потенциальное вступление в еврозону, имеет скорее эмоциональный эффект, хотя и он сказывается на поведении продавцов. По словам Людмилы Шабаниной, их запросы не всегда адекватны рынку. Всё чаще просят на €10 тыс., а то и на €20 тыс. больше реальных цен, и серьезный торг в сегодняшних условиях почти неизбежность. 

Объекты в Болгарии на Prian

259 900 €

Таунхаус в Созополе, Болгария

170 м² 4

Предлагаем Вашему вниманию в продаже Танхаус, в люксозном посёлке закрытого типа «Грин Лайф», в городе Созополь. Дом площадью 170 кв. м. На первом этаже располагается гостиная с кухней и обеденной зоной, с большим окном и выходом на патио-террасу, спальня для гостей с большой кроватью, санузел. На втором этаже располагаются две спальни...

алтернатива имоти оод

54 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

60 м² 2

Местоположение: Двухкомнатный апартамент находится на пятом этаже в комплексе, расположенном на курорте Солнечный берег.Характеристики апартамента:Площадь: 60 квадратных метров.Этаж: 5-й.Вид: На город.Комнаты: Две отдельные комнаты, общая зона, санузел.Удобства комплекса:Бассейн: Для жильцов предоставлен общий бассейн, где можно охладиться и...

алтернатива имоти оод

34 500 €

Земля в Балчике, Болгария

475 м²

Участок под строительство в городе Балчик! Вид на море! В 2 км от пляжа! КОД: 15958. Предлагаем на продажу участок под строительство, расположен в красивом черноморском городе Балчик... Свежий морской воздух, экологически чистый район, прекрасная морская панорама. Расстояние до моря 2 км., до Ботанического сада 1 км., до курорта...

STEFANOV INVEST

145 650 €

Апартаменты в Обзоре, Болгария

97 м² 3 2

ID 32405984 Цена: 145 650 евро Населенный пункт: Обзор Комнат: 3 Общая площадь: 97,10 кв. м. Этаж: 4/5 Такса поддержки: 12 евро/кв.м. в год Предлагается на продажу трехкомнатная квартира, которая состоит из гостиной с кухонным уголком и зоной отдыха, двух отдельных спален, ванной комнаты с туалетом и открытой террасы. В комплексе...

OAZIS REALTY

106 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

80 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями в комплексе «Sun City 1» на Солнечном берегу Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 75 кв.м + 5 кв.м (кладовка) Этаж: 2/5 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год «Sun City 1» - жилой...

Happy Home

127 215 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

93 м² 3 2

ID 33651052 Цена: 127 215 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 3 Общая площадь: 92,52 кв. м. Без таксы поддержки! Этап строительства: АКТ 14 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о собственности. Схема оплаты следующая: 40% при заключении предварительного договора еще 40% при получении акта 14 и...

OAZIS REALTY

241 300 €

Дом в Поморие, Болгария

157 м² 4 3

ID33872660 На продажу предлагается: Двухэтажный дом Цена: 241300 евро Населенный пункт: Поморие Общая площадь: 156.76 кв.м. дом, 224.06 кв. м. двор Такса поддержки: 1881 евро в год Стадия строительства: в строительстве Оплата: 5000 евро депозит 100 % при подписании нотариального акта о собственности Осенью 2025 года...

OAZIS REALTY

77 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

67 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира, Святой Влас, комплекс «Saint George Palace» Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 67 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Saint George Palace - новый комплекс комфортабельных...

Happy Home

48 900 €

Дом в Китке, Болгария

114 м² 3 2

Предлагается к покупке трехэтажный дом под ремонт в селе Китка, в живописных местах Руенских Балкан. Капитальное строение располагается в 20 км от города Айтос. Дом из красного кирпича имеет площадь 114 кв/метров. Планировка предлагает расположенный на первом этаже зал с кухней и санузлом, на втором и третьем находятся две спальни и второй...

Lev Estates

88 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

58 м² 2 1 1

Двухкомнатная квартира в к-се Cascadas, Солнечный берег Состоит из гостиной, спальни, санузла и террасы с видом на бассейн Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 58 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 16 евро/кв.м в год Роскошный, элитный комплекс Каскадас (Cascadas, Sunny beach) один из самых...

Happy Home

149 000 €

Квартира в Поморие, Болгария

149 м² 3 2 1

Агентство „Аврора Плюс” предлагает меблированную 3-комнатную квартиру площадью 149 кв.м, с отличным видом на море, в 10 метрах от пляжа в городе Поморие. Состоит из: большой гостиной со столовой и кухней, 2 спален, гардеробной и двойной ванной комнаты, большой террасы на запад, юг и восток. Квартира не имеет северной стороны. Такса...

Аврора Плюс

83 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

97 м² 3

Предлагаем Вашему вниманию, в продаже трёхкомнатный апартамент в закрытом комплексе, Солнечный берег.Площадь апартамента – 97 кв.м, находится на 4 этаже, и состоит из: коридор, гостиной с оборудованной кухней и обеденной зоной, 2 спальни, 2 санузла, 2 террасы с видом на территорию комплекса.Апартамент продаётся с мебелью и бытовой...

алтернатива имоти оод

66 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

67 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в «Gardenia Hills», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 67 Этаж: 1/5 До моря: 1 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Gardenia Hills – комплекс находится в 300 метрах от нового магазина...

Happy Home

195 700 €

Дом в Сарафово, Болгария

178 м² 5

Жилой комплекс "KRAYMORIE VILLAS AND SUITES" расположен в 50 метрах от центрального пляжа в старой части ул. "Волнорез", кв. Крайморие, гр. Бургас. В комплексе расположены 8 односемейных домов на двух этажах и одно жилое здание на четырех этажах и подвал. Участок имеет большую денивеляцию, что позволяет вид на море из любой квартиры или дома....

алтернатива имоти оод

47 800 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

850 м²

ID 33432032 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в г.Бургас,квартал Меден Рудник. Стоимость: 47 800 евро Населенный пункт: г.Бургас,Меден Рудник,местность Брястовете Площадь участка: 850 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи...

OAZIS REALTY

43 900 €

Апартаменты в Равде, Болгария

37 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Новый проект от надёжного застройщика в Равде! Проект №40 Болгария Равда Комплекс: — Без таксы поддержки — Подземный и надземный паркинг — Лифт — Апартаменты сдаются «под ключ» с чистовой отделкой Апартаменты: • 1+0 ( Студии ) • 1+1 ( Двухкомнатные ) — Цены от 43...

ECO REAL ESTATE

67 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

56 м² 2 1

ID 33724090 Цена: 67 000 евро Населённый пункт: Равда Комнат: 2 Общая площадь: 56 кв.м. Этаж: 1 Оплата за обслуживание: 620 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем на продажу апартамент с 1...

OAZIS REALTY

160 000 €

Квартира в Несебре, Болгария

101 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трехкомнатная квартира в квартале Черно море 3, Несебр Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов, двух террас и кладовки Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 101 кв.м Этаж: 4/4 До моря: 700 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: нет Район Черно море - один из самых быстрорастущих районов в Несебре,...

Happy Home

90 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

89 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

3-х комнатная квартира в комплексе "Royal Sun" в центре курорта Солнечный берег в 500 метрах от пляжей. Общая площадь квартиры - 89 кв. м. 5 этаж с лифтом. Вид на город. Квартира состоит из: гостиная с кухней, двух спален, двух ванных комнаты, балкона. Квартира продаётся с мебелью и техникой как на фото, установлены кондиционеры....

NV-COMPANY

205 000 €

Мезонет в Поморие, Болгария

203 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Первая линия моря, двухуровневая квартира в „Vilmar Beach”, Поморье Состоит из коридора, гостиной, четырех спален, трех санузлов и трех террас Комнаты: 5 Санузел: 3 Терраса: 3 Площадь: 203 кв.м Этаж: 1-2/6 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Vilmar Beach - роскошный комплекс...

Happy Home

Посмотреть ещё 4085 похожих объектов

Можно ли рассматривать недвижимость Болгарии как инвестицию  

Болгария никогда не славилась как высокодоходное направление. Резкий рост цен, который случался не раз, трудно прогнозировать, а доход от аренды – особенно на курортах – тут невелик из-за короткого сезона. Инвестируя €30–50 тыс., в любом случае невозможно рассчитывать на солидный доход в абсолютных ценах.

По оценке GPG, показатели доходности в стране стабильны. В середине 2024 года она составила 4,65%, годом ранее было 4,56%. В крупных городах на наибольшие показатели можно рассчитывать в приморском Бургасе – до 6,2%.  

Самыми активными инвесторами в стране остаются сами болгары, для которых сдача в аренду – альтернатива скромным депозитам. Иностранцы же, особенно украинцы и израильтяне, чаще покупают для себя. 

Россияне на рынке недвижимости Болгарии

Времена, когда граждане России были в Болгарии наиболее массовыми покупателями, а сама страна безусловным рынком № 1, уже в прошлом. Между тем в I квартале 2024 года на Prian зафиксировали резкий рост запросов на объекты в балканской стране. Очевидно, значительную их часть генерируют те, кто имеет второй паспорт или ВНЖ в европейской стране, а также не россияне (на Prian.ru около половины пользователей из других стран).

«В 2024 году у нас было несколько сделок с россиянами-покупателями, но это люди, которые выехали из России несколько лет назад и всё это время проживали в Болгарии, в других странах Европы и мира – кто на пенсии, кто по работе... Покупают они сейчас, желая улучшить жилищные условия или переехать в другой город», – добавляет Людмила Шабанина. 

Но местный рынок вызывает интерес еще и потому, что десятки тысяч объектов в Болгарии по-прежнему в собственности у россиян. Кто-то не спешит продавать, рассчитывая выручить больше, у кого-то иные причины: в 2024 году владельцам болгарской недвижимости начали выдавать многократную шенгенскую визу – а это весомый плюс.

И покупка, и продажа для граждан РФ сейчас связаны с «трудностями перевода». По словам Дарьи Борзовой из Oazis Realty, 80% россиян используют банковские переводы через иностранные счета, чтобы закрыть сделки. Еще 10% используют наличные, а оставшиеся придумывают другие схемы, используя займы или обращаясь к доверенным лицам.

«Покупатели, конечно, адаптировались к новым реалиям. Россияне открывают счета в банках Болгарии, Турции, Сербии или других странах ЕС. Главные сложности, с которыми они столкнулись, – это ограничения на крупные суммы, задержки переводов из-за банковских проверок и требования по подтверждению происхождения средств», – добавляет эксперт. 

Прогнозы: чего ожидать в 2025 году

Экономика Болгарии, по прогнозам Европейской комиссии, будет расти в пределах 3% в следующие два года. Основными драйверами станут активный внешний и внутренний спрос, развитие экспорта и рост доходов населения, который по-прежнему будет стимулировать потребление. 

Инфляция в 2025 году составит 2,3%. Дефицит в бюджете увеличится на 0,2% – до 2,8% в 2025–2026 годах. Это связано с ростом расходов на пенсии и зарплаты в госсекторе. Государственный долг продолжит расти и достигнет к 2026 году 24,5% ВВП.

Эксперты не исключают охлаждения рынка. С другой стороны, число построенных объектов в первые три квартала 2024 года снизилось на 21,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Дефицит может способствовать дальнейшему росту цен. 

Так что, вероятнее всего, жилье продолжит дорожать, но не так резко, как последние два года. «Мы видим, что спрос остается высоким, но покупатели не готовы платить те деньги, которые требуют продавцы. Как и в прошлом году, разница между желаниями продавцов и возможностями покупателей составляет €10–15 тыс.», – делится Людмила Шабанина. 

Фото: elements.envato.com (EdVal, Sandsun)

Условия цитирования материалов Prian.ru