В 2024 году Болгария вступила в Шенген. Вот-вот должна перейти на евро. А рынок недвижимости рапортует о рекордах – в частности о росте цен. Как связаны эти события? По каким ценам проходят реальные сделки? Кто покупает квартиры на болгарских курортах? С какими сложностями сталкиваются россияне? Аналитика рынка и подробный прогноз.
Современность…
Говорить, что европейские рынки недвижимости под давлением и их основные показатели снижаются, неверно. Да, в Германии, Великобритании, Франции, скандинавских странах проблемы, но на юге и востоке континента и спрос, и цены в плюсе. Причем часто огромном.
Но даже на фоне соседей Болгария выделяется. Всего один факт: цены на жилье за год к III кварталу здесь выросли на 16,5%! Неужели повторяется сценарий предкризисного 2007-го?
…и история
Вспомним. Болгарский рынок уже в XXI веке знал разные периоды. Помните, как с 2000 по 2008 год стоимость жилья увеличилась на 300%!
В нулевые годы в стране много строили и продавали. Совпали многие факторы.
Присоединение к ЕС в 2007 году – это сделало Болгарию более привлекательной и уж точно более заметной для иностранцев.
Впечатляла откровенно низкая цена жилья, даже курортного: в 2002 году квадратный метр в курортном Бургасе стоил около €200, в Софии – €350…
Рынок становился цивилизованным. Сначала британцы задали стандарты комфорта, управления, ценообразования. Потом россияне вспомнили, что относительно недавно отдыхали на Солнечном Берегу и Золотых Песках, – и вновь полюбили черноморские курорты.
А потом случился финансовый кризис. Он был общемировым, но в первую очередь сказался на рискованных активах.
Болгарская недвижимость с 2008 по 2010 год подешевела на 35,2% (-41,5% с учетом инфляции)
Падение было не только жестким в моменте, но и длительным. Только с 2014 года рынок начал восстанавливаться – причем до конца десятилетия делал это медленно. Заметный рост начался с окончанием пандемии. В итоге за последние десять лет недвижимость подорожала в два раза, но всего на 41% с учетом инфляции – это данные Национального института статистики.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Экономика Болгарии: в поисках роста
До пандемии экономика страны стабильно росла. В 2015–2019 годах среднегодовой рост составлял 3,2%. В 2020-м случился спад на 4%, сменившийся затухающим ростом.
Инфляция в 2024 году продолжила сокращаться. В сентябре она опустилась до 1,2% – минимальный уровень с марта 2021 года. Для сравнения, в 2022 году на фоне роста цен на продукты и энергоносители она подскочила до 18%, а к концу 2023-го снизилась до 4,7%.
Рынок труда внушает оптимизм. Безработица остается на низком уровне. К III кварталу она составила 3,6%. Число безработных сократилось примерно на 8% в годовом выражении.
Но все-таки почему жилье ТАК подорожало?
16,5% в крупных городах – результат необычный. Общеэкономическая ситуация – главная причина роста цен. Сами болгары стали покупать намного больше, чем еще десять лет назад, и берут они не только первые квартиры. С 2018 года в стране стали давать ипотеку на курортные объекты, после чего и на побережье цены перешли в рост.
В настоящий момент спросу способствуют низкие ставки по ипотеке. «Сейчас кредит можно взять под 2,5–4%, – рассказывает Людмила Шабанина из New Estate. – Это дает болгарам стимул к покупке недвижимости в крупных городах и на курортах».
На фоне внутреннего спроса усиливается интерес со стороны иностранных покупателей, особенно из стран ЕС, которым разрешено приобретать землю в Болгарии.
Внимание иностранцев привлекают крупные «имиджевые» победы страны. С середины 2024 года частично, а с 1 января 2025 года полностью Болгария вошла в Шенген. Переход на евро с левов затянулся, но и он должен произойти до конца текущего года.
Так что у роста цен есть и «маркетинговое» объяснение. Конечно, лев уже 20 лет привязан к евро, а для большинства потенциальных покупателей-европейцев границы и так были открыты. Но новый статус Болгарии всё равно позволил продавцам запрашивать большую цену.
С конца 2023 года спрос стал расти особенно заметно. Как сообщает Национальный статистический институт, в середине 2024-го он увеличился на 10% – в основном в крупных городах и на курортах. А объем сделок вырос на 30%.
Одновременно болгарская недвижимость остается относительно доступной. В Софии цены подбираются к €2 тыс. за кв. м, на Солнечном Берегу – около €1 тыс., в горнолыжном Банско они чуть ниже. По оценке Людмилы Шабаниной, типовой запрос покупателя на черноморских курортах сегодня:
студии (35–40 кв. м) по цене до €33–35 тыс.;
апартаменты с одной спальней, двухкомнатные (60–70 кв. м) по цене до €50–55 тыс.;
апартаменты с двумя спальнями, трехкомнатные (80–90 кв. м) по цене до €60–65 тыс.
Получается, что вступление Болгарии в Шенген, как и потенциальное вступление в еврозону, имеет скорее эмоциональный эффект, хотя и он сказывается на поведении продавцов. По словам Людмилы Шабаниной, их запросы не всегда адекватны рынку. Всё чаще просят на €10 тыс., а то и на €20 тыс. больше реальных цен, и серьезный торг в сегодняшних условиях почти неизбежность.
Объекты в Болгарии на Prian
57 500 €
Квартира в Бургасе, Болгария
74 м22
К продаже представлена просторная,
светлая квартира для постоянного проживания или сдачи в дальнейшем в аренду в элитном комплексе
"Тарсис", Солнечный берег.Апартамент находится на 4 этаже,
площадь 74 кв.м. Состоит из гостиной с кухонным боксом, 1 спальня, ванная
комната с просторной душевой кабиной и 2 террасы (одна из которых имеет вид...
алтернатива имоти оод
120 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
100 м23
Представляется вам трехкомнатный апартамент на Солнечном
береге. Этот просторный апартамент находится на четвертом этаже и имеет площадь
100 квадратных метров.Апартамент состоит из трех комнат, что позволяет вам иметь
достаточно пространства для жизни и отдыха. Имеются два отдельных санузла, что
обеспечивает удобство для семейного...
алтернатива имоти оод
119 500 €
Квартира в Несебре, Болгария
87 м23
Предлагается
к продаже для постоянного или сезонного
проживания просторный трехкомнатный
апартамент в замечательном жилом комплексе, Несебр. Площадь апартамента 86,97
кв.м. , находится на 6 ( последнем этаже) и состоит из : прихожая, гостиная с кухонным
блоком, 2спальни, 2 совмещенных санузла, терраса. Полностью
укомплектованный...
алтернатива имоти оод
169 000 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
87 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагаем на продажу красивый апартамент с одной спальней в комплексе Belvedere, Несебр
Апартамент, площадью 87 кв.м, находится на 2 этаже и состоит из прихожей, ванной комнаты с туалетом, гостиной с зоной для кухни, спальни и просторной террасы с шикарным видом на море.
Квартира меблирована и оборудована, созданы необходимые удобства и...
Grand Estates Group
66 500 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
35 м211
Студия в элитном к-се «Cascadas», Солнечный берег
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 35 кв.м
Этаж: 4/6
До моря: 700 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 16 евро/кв.м в год
Комплекс «Cascadas» – это жилье повышенного уровня комфорта в развитой части курорта «Солнечный берег»....
Happy Home
82 000 €
Апартаменты в Ахелое, Болгария
164 м232
#28994056 Предлагается к продаже мезонет в комплексе "Виниярдс Панорама" г. Ахелой.
Стоимость: 82000евро
Населенный пункт: г. Ахелой
Комнат: 3
Общая площадь: 163.48 кв.м.
Терасса: 2
Этаж: 3/4
Такса поддержки: 2288евро
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Распределение...
OAZIS REALTY
60 375 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
36 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Солнечный Берег
Комплекс закрытого типа
Девять открытых бассейнов, бары, оздоровительный СПА-центр, фитнес-центр, тематический эко-парк с кинотеатром, мини-аква-парки, рестораны, кафе, магазины, супермаркет, зоны отдыха с барбекю, химчистка, обмен валюты, пекарня - булочная. Охрана. Парковка.
Студия состоит из прихожей, комнаты с кухонной...
MG Group
195 000 €
Апартаменты в Равде, Болгария
123 м232
ID 33502054
Цена: 195 000 евро.
Населенный пункт: Равда
Количество комнат: 3
Общая площадь: 123 кв.
Этаж: 1 из 6.
Такса поддержки: 8 евро/ кв в год.
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16.
Схема оплаты:
5000 евро-депозит.
100% при подписании нотариального акта на недвижимость.
Предлагаем на продажу...
OAZIS REALTY
110 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
72 м232
ID 31754674
Трехкомнатная квартира в комплексе "Суит Хоумс 4", Солнечный Берег, Болгария
Цена: 110 000
Площадь: 72 кв.м.
Количество комнат: 3
Этаж: 7/7
Такса поддержки: 1500 евро в год.
Схема оплаты:
Депозит в размере 2000 евро
100% при подписании нотариального акта с правом собственности
На продажу предлагается трехкомнатная...
OAZIS REALTY
255 000 €
Апартаменты в Обзоре, Болгария
215 м243
ID 33376976
Первая линия моря !!!
Пентхауз с 3 спальнями с видом на море.
Стоимость: 255 000 евро
Населенный пункт: комплекс Йоо Болгария,Обзор
Комнат: 4
Общая площадь: 214,72 кв.м.+кладовка 2.0 кв.м.+паркоместо 25.94кв.м.
Этаж: 5 - 6
Оплата за обслуживание: 15 е/м.кв.
Этап строительства: Завершено- Акт 16
Схема оплаты:...
OAZIS REALTY
66 500 €
Квартира в Обзоре, Болгария
61 м2211
Онлайн-показ
Местоположение: город Обзор, 150 метров от пляжа
Тип квартиры: двухкомнатная квартира
Этаж: 3-ий этаж
Площадь: 61 кв.м.
Мебелировка: с мебелью и техникой
Вид из окон: бассейн, территория комплекса
В комплексе: парковка, лифт, бассейн, охрана, детская площадка
Сбор за обслуживание: 12 евро/кв.м. в год
Здание введено в эксплуатацию...
Корект Естейт - Бяла и Обзор
89 900 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
74 м221
ID 3126033
Апартаменты с 1 спальней в комплексе Роял Палм
Цена: 89 900 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Комнат: 2
Общая площадь: 74 кв. м.
Этаж: 4/7
Оплата за обслуживание: 580 евро
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16
Оплата:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Предлагаем на...
OAZIS REALTY
189 000 €
Дом на Солнечном берегу, Болгария
218 м2633
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагаем на продажу красивый дом в селе Тынково. Недвижимость состоит из отдельного участка с построенным двухэтажным домом и крытой площадкой для барбекю во дворе.
Село Тынково расположено в 5 км от Солнечного Берега и моря. Поселок имеет хорошую инфраструктуру и население около 1500 человек. В селе действует школа, детский сад и дом...
Excel Property Bulgaria LTD
92 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
51 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Продаётся квартира с одной спальней в красивом элитном комплексе «Etara 3» - Святой Влас.
Квартира расположена на шестом этаже. Общая площадь 51 кв. м.
Состоит из коридора, кухни с обеденной зоной и гостиной, спальни, ванной комнаты с душевой кабиной и балкона с видом на бассейн и море.
Квартира продаётся с мебелью и техникой...
"Българска Ривиера-2011" ЕООД
54 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
54 м2211
Квартира с 1 спальней в к-се “Vista Del Mar 2”, Солнечный берег
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 54 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 300 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год
“Vista Del Mar 2” расположен в северной части Солнечного Берега, у подножия Восточных Балканских гор, между...
Happy Home
79 995 €
Квартира на Золотых Песках, Болгария
85 м2321
Комплекс состоит из двух семиэтажных корпусов в центре которых находятся два открытых бассейна. Территория комплекса полностью огороженна, постоянная живая охрана и видеонаблюдение. Расстояние до пляжа ― 80метров. В каждом корпусе функционируют импортные лифты, итальянский ресторан a-la-carte, предлагает также организованное питание...
IBG Property
73 100 €
Апартаменты в Елените, Болгария
93 м221
ID 32765198
На продажу предлагается:
Апартаменты с 1 спальней, К-С Андалусия 1
Цена: 73100 евро
Населенный пункт: к.к. Елените
Комнат: 1
Общая площадь: 92,52 кв. м.
На 2 этаже
Плата за обслуживание: 9,6 евро / кв.м
Этап строительства: завершен
Оплата:
2000 евро депозит,
100 % при подписании нотариального акта.
Комплекс...
OAZIS REALTY
69 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
65 м2211
Просторная квартира в к-се «Divela 2», Несебр
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и двух террас
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 2
Площадь: 65 кв.м
Этаж: 4/4
До моря: 200 м
Лифт: нет
АКТ 16
Такса поддержки: 6 евро/кв.м в год
Divela 2 – уютный закрытый комплекс апартаментов в районе Аурелия в...
Happy Home
22 200 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
24 м2
ID32586962
Цена: 22200 евро
Населённый пункт: Солнечный берег
Комнат: 1
Общая площадь: 24 кв. м.
Этаж: 3/4
Оплата за обслуживание: 580 евро
Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 15
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности
Предлагаем на продажу студию в...
OAZIS REALTY
24 500 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
24 м211
Компактная студия на Солнечном берегу в комплексе “Summer Breeze”
Состоит из коридора, комнаты и санузла
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: нет
Площадь: 24 кв.м
Этаж: -1/7
До моря: 700 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 9 евро/кв.м в год
Комплекс "Summer Breeze" расположен в центральной части курорта...
Можно ли рассматривать недвижимость Болгарии как инвестицию
Болгария никогда не славилась как высокодоходное направление. Резкий рост цен, который случался не раз, трудно прогнозировать, а доход от аренды – особенно на курортах – тут невелик из-за короткого сезона. Инвестируя €30–50 тыс., в любом случае невозможно рассчитывать на солидный доход в абсолютных ценах.
По оценке GPG, показатели доходности в стране стабильны. В середине 2024 года она составила 4,65%, годом ранее было 4,56%. В крупных городах на наибольшие показатели можно рассчитывать в приморском Бургасе – до 6,2%.
Самыми активными инвесторами в стране остаются сами болгары, для которых сдача в аренду – альтернатива скромным депозитам. Иностранцы же, особенно украинцы и израильтяне, чаще покупают для себя.
Россияне на рынке недвижимости Болгарии
Времена, когда граждане России были в Болгарии наиболее массовыми покупателями, а сама страна безусловным рынком № 1, уже в прошлом. Между тем в I квартале 2024 года на Prian зафиксировали резкий рост запросов на объекты в балканской стране. Очевидно, значительную их часть генерируют те, кто имеет второй паспорт или ВНЖ в европейской стране, а также не россияне (на Prian.ru около половины пользователей из других стран).
«В 2024 году у нас было несколько сделок с россиянами-покупателями, но это люди, которые выехали из России несколько лет назад и всё это время проживали в Болгарии, в других странах Европы и мира – кто на пенсии, кто по работе... Покупают они сейчас, желая улучшить жилищные условия или переехать в другой город», – добавляет Людмила Шабанина.
Но местный рынок вызывает интерес еще и потому, что десятки тысяч объектов в Болгарии по-прежнему в собственности у россиян. Кто-то не спешит продавать, рассчитывая выручить больше, у кого-то иные причины: в 2024 году владельцам болгарской недвижимости начали выдавать многократную шенгенскую визу – а это весомый плюс.
И покупка, и продажа для граждан РФ сейчас связаны с «трудностями перевода». По словам Дарьи Борзовой из Oazis Realty, 80% россиян используют банковские переводы через иностранные счета, чтобы закрыть сделки. Еще 10% используют наличные, а оставшиеся придумывают другие схемы, используя займы или обращаясь к доверенным лицам.
«Покупатели, конечно, адаптировались к новым реалиям. Россияне открывают счета в банках Болгарии, Турции, Сербии или других странах ЕС. Главные сложности, с которыми они столкнулись, – это ограничения на крупные суммы, задержки переводов из-за банковских проверок и требования по подтверждению происхождения средств», – добавляет эксперт.
Экономика Болгарии, по прогнозам Европейской комиссии, будет расти в пределах 3% в следующие два года. Основными драйверами станут активный внешний и внутренний спрос, развитие экспорта и рост доходов населения, который по-прежнему будет стимулировать потребление.
Инфляция в 2025 году составит 2,3%. Дефицит в бюджете увеличится на 0,2% – до 2,8% в 2025–2026 годах. Это связано с ростом расходов на пенсии и зарплаты в госсекторе. Государственный долг продолжит расти и достигнет к 2026 году 24,5% ВВП.
Эксперты не исключают охлаждения рынка. С другой стороны, число построенных объектов в первые три квартала 2024 года снизилось на 21,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Дефицит может способствовать дальнейшему росту цен.
Так что, вероятнее всего, жилье продолжит дорожать, но не так резко, как последние два года. «Мы видим, что спрос остается высоким, но покупатели не готовы платить те деньги, которые требуют продавцы. Как и в прошлом году, разница между желаниями продавцов и возможностями покупателей составляет €10–15 тыс.», – делится Людмила Шабанина.
1.png)
1.png)
