В 2024 Болгария вступила в Шенген. Вот-вот должна перейти на евро. А рынок недвижимости рапортует о рекордах — в частности о росте цен. Как связаны эти события? По каким ценам проходят реальные сделки? Кто покупает квартиры на болгарских курортах? С какими сложностями сталкиваются россияне? Аналитика рынка и подробный прогноз.
Современность…
Говорить, что европейские рынки недвижимости под давлением и их основные показатели снижаются, неверно. Да, в Германии, Великобритании, Франции, скандинавских странах проблемы, но на юге и востоке континента и спрос, и цены в плюсе. Причем часто огромном.
Но даже на фоне соседей Болгария выделяется. Всего один факт: цены на жильё за год к III кварталу здесь выросли на 16,5%! Неужели повторяется сценарий предкризисного 2007?
… и история
Вспомним. Болгарский рынок уже в XXI веке знал разные периоды. Помните, как с 2000 по 2008 год стоимость жилья увеличилась на 300%!
В нулевые годы в стране много строили и продавали. Совпали многие факторы:
Присоединение к ЕС в 2007 году — это сделало Болгарию более привлекательной и уж точно более заметной для иностранцев.
Впечатляла откровенно низкая цена жилья, даже курортного: в 2002 году квадратный метр в курортном Бургасе стоил около €200, в Софии — €350 …
Рынок становился цивилизованным. Сначала британцы задали стандарты комфорта, управления, ценообразования. Потом россияне вспомнили, что относительно недавно отдыхали на Солнечном берегу и Золотых песках — и вновь полюбили черноморские курорты.
А потом случился финансовый кризис. Он был общемировым, но в первую очередь сказался на рискованных активах.
Болгарская недвижимость с 2008 по 2010 год подешевела на 35,2% (-41,5% с учётом инфляции).
Падение было не только жестким в моменте, но и длительным. Только с 2014 года рынок начал восстанавливаться — причем до конца десятилетия делал это медленно. Заметный рост начался с окончанием пандемии. В итоге за последние 10 лет недвижимость подорожала в 2 раза, но всего на 41% с учётом инфляции — это данные Национального института статистики.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Экономика Болгарии: в поисках роста
До пандемии экономика страны стабильно росла. В 2015–2019 годах среднегодовой рост составлял 3,2%, В 2020-м случился спад на 4%, сменившийся затухающим ростом.
Инфляция в 2024 году продолжила сокращаться. В сентябре она опустилась до 1,2% — минимальный уровень с марта 2021 г. Для сравнения В 2022 году на фоне роста цен на продукты и энергоносители она подскочила до 18%, а к концу 2023 снизилась до 4,7%.
Рынок труда внушает оптимизм. Безработица остается на низком уровне. К III кварталу она составила 3,6%. Число безработных сократилось на примерно на 8% в годовом выражении.
Но все-таки, почему жильё ТАК подорожало
Но 16,5% в крупных городах — результат необычный. Общеэкономическая ситуация — главная причина роста цен. Сами болгары стали покупать намного больше, причём еще 10 лет назад, и берут они не только первые квартиры. С 2018 года в стране стали давать ипотеку на курортные объекты, после чего и на побережье цены перешли в рост.
В настоящий момент спросу способствуют низкие ставки по ипотеке. «Сейчас кредит можно взять под 2,5-4%, — рассказывает Людмила Шабанина из New Estate. — Это даёт болгарам стимул к покупке недвижимости в крупных городах и на курортах».
На фоне внутреннего спроса усиливается интерес со стороны иностранных покупателей, особенно из стран ЕС, которым разрешено приобретать землю в Болгарии.
Внимание иностранцев привлекают крупные «имиджевые» победы страны. С середины 2024 года частично, а с 1 января 2025 года полностью Болгария вошла в Шенген. Переход на евро с левов затянулся, но и он должен произойти до конца текущего года.
Так что у роста цен есть и «маркетинговое» объяснение. Конечно, лев уже 20 лет привязан к евро, а для большинства потенциальных покупателей-европейцев границы и так были открыты. Но новый статус Болгарии все равно позволил продавцам запрашивать большую цену.
С конца 2023 года спрос стал расти особенно заметно. Как сообщает Национальный статистический институт, в середине 2024 он увеличился на 10% — в основном в крупных городах и на курортах. А объём сделок вырос на 30%.
Одновременно болгарская недвижимость остается относительно доступной. В Софии цены подбираются в €2 тыс.за кв.м., на Солнечном берегу — около €1 тыс., в горнолыжном Банско они чуть ниже меньше. По оценке Людмилы Шабаниной, типовой запрос покупателя на черноморских курортах сегодня:
студии (35–40 кв. м) по цене до €33-35 тыс.;
апартаменты с 1 одной спальней, двухкомнатные (60–70 кв. м) по цене до €50–55 тыс.;
апартаменты с двумя спальнями, трёхкомнатные (80–90 кв. м), по цене ДО +- €60–65 тыс.
Получается, что вступление Болгарии в Шенген, как и потенциальное вступление страны в еврозону, имеет скорее эмоциональный эффект, хотя и он сказывается на поведении продавцов. По словам Людмилы Шабаниной их запросы не всегда адекватны рынку. Все чаще просят на €10 тыс., а то и €20 тыс. реальных цен, и серьезных торг в сегодняшних условиях - почти неизбежность.
Объекты в Болгарии на Prian
48 000 €
Квартира в Елените, Болгария
54 м22
Предлагаем Вашему вниманию, в продаже
двухкомнатный апартамент, в закрытом комплексе, Елените живописный экологически
чистый регион с целебным сочетанием моря и гор.Площадь апартамента – 54 кв.м, находится на 3
этаже, и состоит из: большой прихожей, просторной гостиной с кухней и обеденной
зоной, 1 спальня, ванная комната,
терраса...
алтернатива имоти оод
222 750 €
Дом в Созополе, Болгария
177 м254
ID 31316962
Продажа двухэтажного дома в Созополе,новый город, с двором,100 метров от моря!
Цена: 225000 евро
Населенный пункт: г.Созополь
Комнат: 8
Общая площадь: 177 кв.м. дом+ двор 146 кв.м.
Этаж: 1, 2, из 2
Оплата за обслуживание: нет
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Продается дом 2 этажа +цокольный...
OAZIS REALTY
88 000 €
Квартира в Бяле, Болгария
58 м2211
НЕ ИМЕЮЩЕЕ АНАЛОГОВ ЖИЛЬЕ НА АБСОЛЮТНОЙ ПЕРВОЙ ЛИНИИ!
Компания iBG Property представляет Вашему вниманию полностью меблированную двухкомнатную квартиру в г. Меблированная двухкомнатная квартира в Бяле, в нескольких метрах от пляжа!
Небольшое жилое здание, расположенное на берегу моря на одном из самых красивых пляжей Бялы.
Квартира состоит...
IBG Property
48 000 €
Квартира в Кошарице, Болгария
65 м22
Представляем вашему вниманию просторный и светлый
двухкомнатный апартамент в красивом месте - Кошарица. Находящийся на четвертом
этаже, этот апартамент имеет площадь 65 квадратных метров.
Апартамент обеспечит вас уютным и комфортным пространством
для жизни. Светлые комнаты и просторные окна создадут атмосферу яркости и
радости....
алтернатива имоти оод
50 900 €
Квартира в Равде, Болгария
43 м21
Квартира-студия
находится на партерном этаже, площадью 43 кв.м
Продается с мебелью и бытовой техникой. Вид на внутреннюю территорию
комплекса. Есть все необходимое для комфортного отдыха. Закрытый
комплекс, окруженный живописно оформленными внутренними пространствами: скверы
с разнообразной декоративной растительностью, детская...
алтернатива имоти оод
65 500 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
74 м22
Апартаменты имеют прямой вид на парк, Находится на 5 этаже. Площадь 74 кв.м.Функциональная планировка-прихожая с гардеробной, большая
ванная комната с ванной и туалетом, просторная гостиная с кухней и непереходная
спальня. Из гостиной и спальни есть выход на просторный балкон с видом на парк.Комплекс имеет прямой доступ к пляжу-находится на...
алтернатива имоти оод
75 000 €
Квартира в Кошарице, Болгария
97 м23
Этот трёхкомнатный апартамент в Кошарице предоставляет 97
квадратных метров жилой площади, расположенный на первом этаже с видом на
бассейн. Комплекс предоставляет следующие удобства:Бассейн: Идеальное место для расслабления и освежения в
тёплое время года.Детская площадка: Предлагает детям безопасное место для игр
и развлечений.Магазин:...
алтернатива имоти оод
74 700 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
41 м21
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Специальное предложение при покупке квартиры в комплексе: долгая рассрочка на несколько лет. Готовность всего комплекса – до конца 2025 года.
В наличии студии, 2х и 3х комнатные квартиры. С видом на море и на лес.
Напишите мне и я вышлю Вам полный прайс на свободные квартиры.
20% стоимости апартамента оплачивается двумя платежами в...
NV-COMPANY
106 500 €
Студия в Святых Константине и Елене, Болгария
54 м211
Продается студия в курорте Св. Константин и Елена! 500 метров от пляжа!
КОД: 16421 Представляем обставленную квартиру, в благоустроенном комплексе, всего в 500 метрах от пляжа курорта Святой Константин и Елена.
Недвижимость расположена на 1-м этаже в закрытом комплексе. Квартира площадью 54 кв.м., имеет следующую функциональную планировку:...
STEFANOV INVEST
102 500 €
Апартаменты в Болгарии
65 м221
ID 33476768
Апартамент с 1 спальней в комплексе Диамант в Святом Власе
Цена: 102 500 евро
Местоположение: Святой Влас
Комнат: 2
Общая площадь: 65 м2
Этаж: 1 из 4
Фиксированная плата за обслуживание: 600 евро
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16
План оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании...
OAZIS REALTY
169 000 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
87 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагаем на продажу красивый апартамент с одной спальней в комплексе Belvedere, Несебр
Апартамент, площадью 87 кв.м, находится на 2 этаже и состоит из прихожей, ванной комнаты с туалетом, гостиной с зоной для кухни, спальни и просторной террасы с шикарным видом на море.
Квартира меблирована и оборудована, созданы необходимые удобства и...
Grand Estates Group
176 120 €
Мезонет в Варне, Болгария
103 м2321
IBG Property представляет Вашему вниманию трехкомнатную квартиру-мезонет с прилегающим подвалом и закрытой парковкой в районе Летнего кинотеатра Тракия, город Варна.
N. 2898
Квартира площадью 103 квадратных метра, расположена на 5 этаже без лифта. Распределение: коридор, гостиная с кухонной зоной, 2 спальни, ванная комната, отдельный...
IBG Property
143 055 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
62 м221
ID 33515362
Стоимость: 144 500 евро
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 2
Ванная: 1
Общая площадь: 62 кв.м.
Этаж: 4/6
Оплата за обслуживание – 12 евро кв.м в год
Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Для...
OAZIS REALTY
200 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
105 м2322
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагаем к продаже шикарную трехкомнатную квартиру с хорошим ремонтом в ухоженном,
семейном комплексе Панорама Дримс, на второй линии от моря в курорте Святой Влас.
Квартира состоит из :
коридора, гостиной с кухонным боксом , 2-х спален, 2-х ванных комнат, 2-х балконов.
Квартира находится на 4 этаже с лифтом.
Площадь квартиры 103...
"Българска Ривиера-2011" ЕООД
115 000 €
Квартира в Поморие, Болгария
60 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 1 спальней в комплексе “Rose Gardens”, Поморие
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 60 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 100 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год
Rose Gardens - расположен на первой линии моря в городе Поморие, прямо...
Happy Home
55 000 €
Квартира в Ахелое, Болгария
58 м2211
Квартира на первой линии в элитном к-се «Marina Cape», Ахелой
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 58,19
Этаж: 5/6
До моря: 100 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год
Marina Cape - масштабный жилой комплекс с собственной первоклассной...
Happy Home
202 100 €
Дом в Приселци, Болгария
142 м2323
Дом вашей мечты в лучшем районе! Насладитесь уединением и спокойствием в окружении природы!
КОД:16346. Компания Stefanov Invest предлагает на продажу новые дома в роскошном комплексе из 30 односемейных жилых зданий, расположенном в селе Приселци, которое является идеальным местом для тех, кто ищет спокойствия и контакта с природой, но в то же...
STEFANOV INVEST
74 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
72 м221
Продается двухкомнатный апартамент на Солнечном Берегу, площадью 72 кв.м, расположенный на 2 этаже, с видом на бассейн. В квартире одна уютная спальня, просторная гостиная с кухонной зоной, удобная для отдыха и проживания.
Благодаря расположению на втором этаже и живописному виду на бассейн, апартамент станет отличным вариантом как для летнего...
алтернатива имоти оод
59 500 €
Апартаменты в Равде, Болгария
40 м211
Онлайн-показУдалённая сделка
Студия с новой мебелью
+ Такса поддержки за 2025г оплачена
— 1/6 этаж
— С мебелью
— Бытовой ток
— Акт 16
— Раздельные счётчики
— До моря 150м
ECO REAL ESTATE
67 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
65 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Солнечный берег, к. Поло Резорт
1 спальня, 5 эт. (лифт), 63 кв.м.
Можно ли рассматривать недвижимость Болгарии как инвестицию
Болгария никогда не рассматривалась, как высокодоходное направление. Резкий рост цен, который случался не раз, трудно прогнозировать, а доход от аренды — особенно на курортах — тут невелик из-за короткого сезона. Инвестируя 30-50 тысяч евро в любом случае невозможно рассчитывать на солидный доход в абсолютных ценах.
По оценке GPG, показатели доходности в стране стабильны. В середине 2024 года она составила 4,65%, годом ранее было 4,56%. В крупных городах на наибольшие показатели можно рассчитывать в приморском Бургасе — до 6,2%.
Самыми активными инвесторами в стране остаются сами болгары, для которых сдача в аренду — альтернатива скромным депозитам. Иностранцы же, особенно украинцы и израильтяне, чаще покупают для себя.
Россияне на рынке недвижимости Болгарии
Времена, когда граждане России были в Болгарии самыми массовыми покупателями, а сама страна безусловным рынком №1, уже в прошлом. Между тем, в I квартале 2024 года на Prian зафиксировали резкий рост запросов на объекты в балканской стране. Очевидно, значительную часть их генерируют те, кто имеет второй паспорт или ВНЖ в европейской стране, а также не россияне (на Prian.ru около половины пользователей из других стран)
«В 2024 году у нас было несколько сделок с россиянами-покупателями, но это люди, которые выехали из России несколько лет назад и всё это время проживали в Болгарии, в других странах Европы и мира – кто на пенсии, кто по работе... Покупают они сейчас, желая улучшить жилищные условия или переехать в другой город», — добавляет Людмила Шабанина.
Но местный рынок вызывает интерес еще и потому, что десятки тысяч объектов в Болгарии по-прежнему в собственности у россиян. Кто-то не спешит продавать, рассчитывая выручить больше, у кого-то иные причины: в 2024 году владельцам болгарской недвижимости начали выдавать многократную шенгенскую визу — а это весомый плюс.
И покупка, и продажа для граждан РФ сейчас связаны с «трудностями перевода». По словам Дарьи Борзовой из Oazis Realty, 80% россиян используют банковские переводы через иностранные счета, чтобы закрыть сделки. Ещё 10% используют наличные, а оставшиеся придумывают другие схемы, используя займы или обращаясь к доверенным лицам.
«Покупатели, конечно, адаптировались к новым реалиям. Россияне открывают счета в банках Болгарии, Турции, Сербии или других странах ЕС. Главные сложности, с которыми они столкнулись, — это ограничения на крупные суммы, задержки переводов из-за банковских проверок и требования по подтверждению происхождения средств», — добавляет эксперт.
Экономика Болгарии, по прогнозам Европейской комиссии, будет расти в пределах 3% в следующие два года. Основными драйверами станут активный внешний и внутренний спрос, развитие экспорта и рост доходов населения, который по-прежнему будет стимулировать потребление.
Инфляция в 2025 году составит 2,3%. Дефицит в бюджете увеличится на 0,2% — до 2,8% в 2025-2026 годах. Это связано с ростом расходов на пенсии и зарплаты в госсекторе. Государственный долг продолжит расти, достигнув 24,5% ВВП к 2026 году.
Эксперты не исключают охлаждения рынка. С другой стороны, число построенных объектов в первые три квартала 2024 года снизилось на 21,4% по сравнению с аналогичном периодом прошлого года. Дефицит может способствовать дальнейшему росту цен.
Так что, вероятнее всего, жильё продолжит дорожать, но не так резко, как последние два года. «Мы видим, что спрос остаётся высоким, но покупатели не готовы платить те деньги, которые требуют продавцы. Как и в прошлом году, разница между желаниями продавцов и возможностями покупателей составляет €10-15 тыс.», — делится Людмила Шабанина.
1.png)
1.png)
