Недвижимость в Болгарии за год подорожала как перед кризисом 2008-го. Что вообще происходит?

Современность…

Говорить, что европейские рынки недвижимости под давлением и их основные показатели снижаются, неверно. Да, в Германии, Великобритании, Франции, скандинавских странах проблемы, но на юге и востоке континента и спрос, и цены в плюсе. Причем часто огромном.   

Но даже на фоне соседей Болгария выделяется. Всего один факт: цены на жилье за год к III кварталу здесь выросли на 16,5%! Неужели повторяется сценарий предкризисного 2007-го?

…и история

Вспомним. Болгарский рынок уже в XXI веке знал разные периоды. Помните, как с 2000 по 2008 год стоимость жилья увеличилась на 300%!

В нулевые годы в стране много строили и продавали. Совпали многие факторы.

• Присоединение к ЕС в 2007 году – это сделало Болгарию более привлекательной и уж точно более заметной для иностранцев.
• Впечатляла откровенно низкая цена жилья, даже курортного: в 2002 году квадратный метр в курортном Бургасе стоил около €200, в Софии – €350…  
• Рынок становился цивилизованным. Сначала британцы задали стандарты комфорта, управления, ценообразования. Потом россияне вспомнили, что относительно недавно отдыхали на Солнечном Берегу и Золотых Песках, – и вновь полюбили черноморские курорты. 

А потом случился финансовый кризис. Он был общемировым, но в первую очередь сказался на рискованных активах. 

Болгарская недвижимость с 2008 по 2010 год подешевела на 35,2% (-41,5% с учетом инфляции)

Падение было не только жестким в моменте, но и длительным. Только с 2014 года рынок начал восстанавливаться – причем до конца десятилетия делал это медленно. Заметный рост начался с окончанием пандемии. В итоге за последние десять лет недвижимость подорожала в два раза, но всего на 41% с учетом инфляции – это данные Национального института статистики.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Экономика Болгарии: в поисках роста

До пандемии экономика страны стабильно росла. В 2015–2019 годах среднегодовой рост составлял 3,2%. В 2020-м случился спад на 4%, сменившийся затухающим ростом. 

Источник: МВФ

Инфляция в 2024 году продолжила сокращаться. В сентябре она опустилась до 1,2% – минимальный уровень с марта 2021 года. Для сравнения, в 2022 году на фоне роста цен на продукты и энергоносители она подскочила до 18%, а к концу 2023-го снизилась до 4,7%. 

Динамика инфляции в Болгарии

Источник: Trading Economics

Рынок труда внушает оптимизм. Безработица остается на низком уровне. К III кварталу она составила 3,6%. Число безработных сократилось примерно на 8% в годовом выражении.  

Но все-таки почему жилье ТАК подорожало?

16,5% в крупных городах – результат необычный. Общеэкономическая ситуация – главная причина роста цен. Сами болгары стали покупать намного больше, чем еще десять лет назад, и берут они не только первые квартиры. С 2018 года в стране стали давать ипотеку на курортные объекты, после чего и на побережье цены перешли в рост.  

В настоящий момент спросу способствуют низкие ставки по ипотеке. «Сейчас кредит можно взять под 2,5–4%, – рассказывает Людмила Шабанина из New Estate. – Это дает болгарам стимул к покупке недвижимости в крупных городах и на курортах».

На фоне внутреннего спроса усиливается интерес со стороны иностранных покупателей, особенно из стран ЕС, которым разрешено приобретать землю в Болгарии.  

Внимание иностранцев привлекают крупные «имиджевые» победы страны. С середины 2024 года частично, а с 1 января 2025 года полностью Болгария вошла в Шенген. Переход на евро с левов затянулся, но и он должен произойти до конца текущего года. 

Так что у роста цен есть и «маркетинговое» объяснение. Конечно, лев уже 20 лет привязан к евро, а для большинства потенциальных покупателей-европейцев границы и так были открыты. Но новый статус Болгарии всё равно позволил продавцам запрашивать большую цену. 

С конца 2023 года спрос стал расти особенно заметно. Как сообщает Национальный статистический институт, в середине 2024-го он увеличился на 10% – в основном в крупных городах и на курортах. А объем сделок вырос на 30%. 

Источник: GPG

Одновременно болгарская недвижимость остается относительно доступной. В Софии цены подбираются к €2 тыс. за кв. м, на Солнечном Берегу – около €1 тыс., в горнолыжном Банско они чуть ниже. По оценке Людмилы Шабаниной, типовой запрос покупателя на черноморских курортах сегодня: 

• студии (35–40 кв. м) по цене до €33–35 тыс.;
• апартаменты с одной спальней, двухкомнатные (60–70 кв. м) по цене до €50–55 тыс.;
• апартаменты с двумя спальнями, трехкомнатные (80–90 кв. м) по цене до €60–65 тыс.

Получается, что вступление Болгарии в Шенген, как и потенциальное вступление в еврозону, имеет скорее эмоциональный эффект, хотя и он сказывается на поведении продавцов. По словам Людмилы Шабаниной, их запросы не всегда адекватны рынку. Всё чаще просят на €10 тыс., а то и на €20 тыс. больше реальных цен, и серьезный торг в сегодняшних условиях почти неизбежность. 

Объекты в Болгарии на Prian

98 000 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

61 м² 2 1

ID 34096930 Цена: 98 000 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 2 Общая площадь: 61.29 кв. м. Этаж: 3 Такса поддержки: нет Резервационный депозит — 2000 евро. 30 % (за вычетом депозита) — при подписании предварительного договора. 40 % — при получении Акта 14. 20 % — при получении Акта 15. 10 % — при получении Акта 16 и...

OAZIS REALTY

330 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

149 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира на первой линии моря в комплексе «Casa Real», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 149,25 кв.м Этаж: 3/5 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14 евро/кв.м в год «Casa Real»...

Happy Home

56 000 €

Студия в Святом Власе, Болгария

31 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается новая студия в комплексе «Macon Residence», Святой Влас Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 31,36 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Macon Residence - расположен в красивом и спокойном месте в курортном...

Happy Home

66 500 €

Апартаменты в Шкорпиловци, Болгария

65 м² 2 1 1

IBG PROPERTY предлагает ваше внимание: №3036 2-комнатная квартира в Шкорпиловци Площадь: 65 м² Этаж: 1-й из 5 Особенности квартиры: Уютная 2-комнатная квартира, полностью меблирована с техникой. 2 террасы для наслаждения свежим воздухом. В квартире есть все необходимое для комфортного проживания. Инфраструктура...

IBG Property

50 000 €

Студия в Несебре, Болгария

22 м² 1 1

Предлагается к покупке компактная студия под ремонт на партерном этаже в городе Несебр. Недвижимость имеет общую площадь 22 кв/метра. Планировка состоит из прихожей, комнаты и санузла. Есть собственный просторный двор. Без таксы поддержки! Несебр – один из самых интересных городов, расположенных на побережье Болгарии. Он делится на две части...

Lev Estates

49 900 €

Апартаменты в Равде, Болгария

39 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Уютная студия в чистовой отделке "под ключ" c возможностью рассрочки до 2027 с первым взносом 14 970 евро Студия в новом современном доме – без таксы поддержки Равда – отличная локация для круглогодичного проживания - до моря - 500 м - детская площадка - подземный/наземный паркинг Возможна рассрочка до конца...

ECO REAL ESTATE

43 000 €

Студия в Кошарице, Болгария

47 м² 1 1

Просторная студия в к-се "SunSet", Кошарица Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 47 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 7 км Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 9 евро/кв.м в год SunSet - современный жилой комплекс с собственной инфраструктурой, расположен в красивом тихом месте на окраине поселка Кошарица, возле леса, в...

Happy Home

86 200 €

Квартира в Бургасе, Болгария

82 м² 2

Предлагаем Вашему вниманию, в продаже Двухкомнатная квартира на первой линии моря, в городе Бургас кв. Сарафаво. Квартира имеет площадь 82 кв.м, находится на 1 этаже и состоит из: прихожей, гостиной с кухней и обеденной зоной, 1 спальня, кладовка, санузел и терраса.Жилые дома расположены на первой линии от моря, перед одной из самых...

алтернатива имоти оод

67 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

72 м² 2 1 1

IBG PROPERTY предлагает вашему вниманию: Двухкомнатная квартира без платы за обслуживание с отдельными счетами за свет и воду! Парковка! 250 м от центра и ул. Черноморка, 900 м от пляжа. Новая мебель и техника — всё на гарантии. Восточная ориентация. Возможен торг. iBG Property — агентство недвижимости с большим опытом на...

IBG Property

117 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

66 м² 2 1

К продаже предлагается двухкомнатная квартира в комплексе Lazur 1, Святой Влас, Болгария. Квартира площадью 66 кв.м. находится на втором этаже комплекса и состоит из: прихожей, гостиной с кухонно-обеденной зоной, спальни, санузла с душевой кабиной и террасы с видом на ухоженную территорию комплекса. Квартира полностью оснащена мебелью и...

Lev Estates

55 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

36 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уютная студия в комплексе «Orhid Fort Club» на Солнечном берегу Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 36 кв.м Этаж: 4/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 13,50 евро/кв.м в год Система комплексов «Fort Noks» расположена в тихой части...

Happy Home

295 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

190 м² 4 3

ID 33386490 Цена: 295 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 4 Общая площадь: 190 кв.м. Этаж: 6/6 Оплата за обслуживание: 2280 евро Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на продажу роскошный пентхаус с видом на море в...

OAZIS REALTY

130 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

78 м² 2 1

ID 34021578 Цена: 130 000 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 2 Общая площадь: 78 кв. м. На 4 этаже Такса поддержки: 625 евро Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о собственности. На продажу предлагается двухкомнатный апартамент, полностью оборудованный и с новым...

OAZIS REALTY

113 000 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

50 м² 2 1

ID 33554050 Общая площадь: 60 кв.м. Стоимость: 113 000 евро Такса поддержки: без таксы поддержки Этаж: партер Терраса: 1 Этап строительства: здание введено в эксплуатацию – Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозир 100% при подписании нотариального акта на право собственности На продажу предлагается апартамент с 1 спальней в...

OAZIS REALTY

184 900 €

Квартира в Варне, Болгария

100 м² 3 2 2

Трехкомнатный апартамент в жилом районе Галата! В 1 км от пляжной полосы! ВИД НА МОРЕ! НОВОЕ ЗДАНИЕ! AКT 16! ПАРКИНГ! КОД: 16672. Предлагаем Вашему вниманию трехкомнатный апартамент находится в южной части города Варна, в жилом районе Галата, на расстоянии 1 км от пляжной полосы и гольф - площадки. Квартира расположена на пятом жилом этаже,...

STEFANOV INVEST

249 000 €

Квартира в Варне, Болгария

70 м² 2 1 1

Двухкомнатная квартира в центральном районе Варны! ПАРКОВОЧНОЕ МЕСТО! КОД: 16857. Предлагаем на продажу двухкомнатную квартиру в жилом здании, рядом с Кафедральным собором в Варне, всего в 5 минутах пешком от самого центра города. Район имеет развитую инфраструктуру, один из самых предпочитаемых для проживания, торговли и бизнеса. В районе...

STEFANOV INVEST

160 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

109 м² 3 2

ID 34050834 Цена 160 000 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 108.92кв м Этаж: 9 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Рассрочка платежа первый взнос 30% Индивидуальная схема платежа Предлагаем к покупке апартамент...

OAZIS REALTY

49 900 €

Студия в Святом Власе, Болгария

36 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уютная студия в к-се «Orhideya Residence», Святой Влас Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 35,95 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 900 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 250 евро/кв.м в год Комплекс «Orhideya Residence» находится в спокойном районе Святого...

Happy Home

65 500 €

Апартаменты в Обзоре, Болгария

65 м² 2 1

ID 33340638 Для продажи предлагается 2-комнатная квартира на 3-м этаже с видом на море в комплексе на первой линии моря Аквамарин ,Обзор, Болгария. Стоимость: 65 500 евро Населенный пункт: Болгария,Обзор,комплекс Аквамарин Комнат: 2 Общая площадь: 60 кв.м. Этаж: 3 из 6 Оплата за обслуживание: 12 евро в год/кв.м.. Этап...

OAZIS REALTY

155 500 €

Дом в Царичино, Болгария

270 м² 6 2 2

Замечательный дом в селе Царичино! В 4 км от города Балчик и моря! КОД: 16617. Агентство недвижимости "Стефанов Инвест" предлагает замечательный дом в селе Царичино, всего в 4 км от города Балчик, в 6 км от гольф-поля "Black Sea Rama", в 50 км от международного аэропорта Варна и всего лишь в 400 м. от главной дороги Албена...

STEFANOV INVEST

Посмотреть ещё 4416 похожих объектов

Можно ли рассматривать недвижимость Болгарии как инвестицию  

Болгария никогда не славилась как высокодоходное направление. Резкий рост цен, который случался не раз, трудно прогнозировать, а доход от аренды – особенно на курортах – тут невелик из-за короткого сезона. Инвестируя €30–50 тыс., в любом случае невозможно рассчитывать на солидный доход в абсолютных ценах.

По оценке GPG, показатели доходности в стране стабильны. В середине 2024 года она составила 4,65%, годом ранее было 4,56%. В крупных городах на наибольшие показатели можно рассчитывать в приморском Бургасе – до 6,2%.  

Самыми активными инвесторами в стране остаются сами болгары, для которых сдача в аренду – альтернатива скромным депозитам. Иностранцы же, особенно украинцы и израильтяне, чаще покупают для себя. 

Россияне на рынке недвижимости Болгарии

Времена, когда граждане России были в Болгарии наиболее массовыми покупателями, а сама страна безусловным рынком № 1, уже в прошлом. Между тем в I квартале 2024 года на Prian зафиксировали резкий рост запросов на объекты в балканской стране. Очевидно, значительную их часть генерируют те, кто имеет второй паспорт или ВНЖ в европейской стране, а также не россияне (на Prian.ru около половины пользователей из других стран).

«В 2024 году у нас было несколько сделок с россиянами-покупателями, но это люди, которые выехали из России несколько лет назад и всё это время проживали в Болгарии, в других странах Европы и мира – кто на пенсии, кто по работе... Покупают они сейчас, желая улучшить жилищные условия или переехать в другой город», – добавляет Людмила Шабанина. 

Но местный рынок вызывает интерес еще и потому, что десятки тысяч объектов в Болгарии по-прежнему в собственности у россиян. Кто-то не спешит продавать, рассчитывая выручить больше, у кого-то иные причины: в 2024 году владельцам болгарской недвижимости начали выдавать многократную шенгенскую визу – а это весомый плюс.

И покупка, и продажа для граждан РФ сейчас связаны с «трудностями перевода». По словам Дарьи Борзовой из Oazis Realty, 80% россиян используют банковские переводы через иностранные счета, чтобы закрыть сделки. Еще 10% используют наличные, а оставшиеся придумывают другие схемы, используя займы или обращаясь к доверенным лицам.

«Покупатели, конечно, адаптировались к новым реалиям. Россияне открывают счета в банках Болгарии, Турции, Сербии или других странах ЕС. Главные сложности, с которыми они столкнулись, – это ограничения на крупные суммы, задержки переводов из-за банковских проверок и требования по подтверждению происхождения средств», – добавляет эксперт. 

Прогнозы: чего ожидать в 2025 году

Экономика Болгарии, по прогнозам Европейской комиссии, будет расти в пределах 3% в следующие два года. Основными драйверами станут активный внешний и внутренний спрос, развитие экспорта и рост доходов населения, который по-прежнему будет стимулировать потребление. 

Инфляция в 2025 году составит 2,3%. Дефицит в бюджете увеличится на 0,2% – до 2,8% в 2025–2026 годах. Это связано с ростом расходов на пенсии и зарплаты в госсекторе. Государственный долг продолжит расти и достигнет к 2026 году 24,5% ВВП.

Эксперты не исключают охлаждения рынка. С другой стороны, число построенных объектов в первые три квартала 2024 года снизилось на 21,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Дефицит может способствовать дальнейшему росту цен. 

Так что, вероятнее всего, жилье продолжит дорожать, но не так резко, как последние два года. «Мы видим, что спрос остается высоким, но покупатели не готовы платить те деньги, которые требуют продавцы. Как и в прошлом году, разница между желаниями продавцов и возможностями покупателей составляет €10–15 тыс.», – делится Людмила Шабанина. 

Фото: elements.envato.com (EdVal, Sandsun)

Условия цитирования материалов Prian.ru