Недвижимость в Болгарии за год подорожала как перед кризисом 2008-го. Что вообще происходит?

Современность…

Говорить, что европейские рынки недвижимости под давлением и их основные показатели снижаются, неверно. Да, в Германии, Великобритании, Франции, скандинавских странах проблемы, но на юге и востоке континента и спрос, и цены в плюсе. Причем часто огромном.   

Но даже на фоне соседей Болгария выделяется. Всего один факт: цены на жилье за год к III кварталу здесь выросли на 16,5%! Неужели повторяется сценарий предкризисного 2007-го?

…и история

Вспомним. Болгарский рынок уже в XXI веке знал разные периоды. Помните, как с 2000 по 2008 год стоимость жилья увеличилась на 300%!

В нулевые годы в стране много строили и продавали. Совпали многие факторы.

• Присоединение к ЕС в 2007 году – это сделало Болгарию более привлекательной и уж точно более заметной для иностранцев.
• Впечатляла откровенно низкая цена жилья, даже курортного: в 2002 году квадратный метр в курортном Бургасе стоил около €200, в Софии – €350…  
• Рынок становился цивилизованным. Сначала британцы задали стандарты комфорта, управления, ценообразования. Потом россияне вспомнили, что относительно недавно отдыхали на Солнечном Берегу и Золотых Песках, – и вновь полюбили черноморские курорты. 

А потом случился финансовый кризис. Он был общемировым, но в первую очередь сказался на рискованных активах. 

Болгарская недвижимость с 2008 по 2010 год подешевела на 35,2% (-41,5% с учетом инфляции)

Падение было не только жестким в моменте, но и длительным. Только с 2014 года рынок начал восстанавливаться – причем до конца десятилетия делал это медленно. Заметный рост начался с окончанием пандемии. В итоге за последние десять лет недвижимость подорожала в два раза, но всего на 41% с учетом инфляции – это данные Национального института статистики.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Экономика Болгарии: в поисках роста

До пандемии экономика страны стабильно росла. В 2015–2019 годах среднегодовой рост составлял 3,2%. В 2020-м случился спад на 4%, сменившийся затухающим ростом. 

Источник: МВФ

Инфляция в 2024 году продолжила сокращаться. В сентябре она опустилась до 1,2% – минимальный уровень с марта 2021 года. Для сравнения, в 2022 году на фоне роста цен на продукты и энергоносители она подскочила до 18%, а к концу 2023-го снизилась до 4,7%. 

Динамика инфляции в Болгарии

Источник: Trading Economics

Рынок труда внушает оптимизм. Безработица остается на низком уровне. К III кварталу она составила 3,6%. Число безработных сократилось примерно на 8% в годовом выражении.  

Но все-таки почему жилье ТАК подорожало?

16,5% в крупных городах – результат необычный. Общеэкономическая ситуация – главная причина роста цен. Сами болгары стали покупать намного больше, чем еще десять лет назад, и берут они не только первые квартиры. С 2018 года в стране стали давать ипотеку на курортные объекты, после чего и на побережье цены перешли в рост.  

В настоящий момент спросу способствуют низкие ставки по ипотеке. «Сейчас кредит можно взять под 2,5–4%, – рассказывает Людмила Шабанина из New Estate. – Это дает болгарам стимул к покупке недвижимости в крупных городах и на курортах».

На фоне внутреннего спроса усиливается интерес со стороны иностранных покупателей, особенно из стран ЕС, которым разрешено приобретать землю в Болгарии.  

Внимание иностранцев привлекают крупные «имиджевые» победы страны. С середины 2024 года частично, а с 1 января 2025 года полностью Болгария вошла в Шенген. Переход на евро с левов затянулся, но и он должен произойти до конца текущего года. 

Так что у роста цен есть и «маркетинговое» объяснение. Конечно, лев уже 20 лет привязан к евро, а для большинства потенциальных покупателей-европейцев границы и так были открыты. Но новый статус Болгарии всё равно позволил продавцам запрашивать большую цену. 

С конца 2023 года спрос стал расти особенно заметно. Как сообщает Национальный статистический институт, в середине 2024-го он увеличился на 10% – в основном в крупных городах и на курортах. А объем сделок вырос на 30%. 

Источник: GPG

Одновременно болгарская недвижимость остается относительно доступной. В Софии цены подбираются к €2 тыс. за кв. м, на Солнечном Берегу – около €1 тыс., в горнолыжном Банско они чуть ниже. По оценке Людмилы Шабаниной, типовой запрос покупателя на черноморских курортах сегодня: 

• студии (35–40 кв. м) по цене до €33–35 тыс.;
• апартаменты с одной спальней, двухкомнатные (60–70 кв. м) по цене до €50–55 тыс.;
• апартаменты с двумя спальнями, трехкомнатные (80–90 кв. м) по цене до €60–65 тыс.

Получается, что вступление Болгарии в Шенген, как и потенциальное вступление в еврозону, имеет скорее эмоциональный эффект, хотя и он сказывается на поведении продавцов. По словам Людмилы Шабаниной, их запросы не всегда адекватны рынку. Всё чаще просят на €10 тыс., а то и на €20 тыс. больше реальных цен, и серьезный торг в сегодняшних условиях почти неизбежность. 

Объекты в Болгарии на Prian

79 999 €

Апартаменты в Равде, Болгария

83 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Просторная трёхкомнатная квартира с двумя санузлами и удобной зоной коридора 3/6 этаж, с лифтом Мебель Бытовой ток Раздельные счётчики Акт 16 До моря 100 метров Рядом есть круглогодичный магазин и автобусная остановка

ECO REAL ESTATE

49 500 €

Квартира в Кошарице, Болгария

67 м² 2

Продается двухкомнатный апартамент в курортном поселке Кошарица. Этот прекрасный апартамент расположен на втором этаже здания и имеет общую площадь 67 квадратных метров.Особенностью этого апартамента является великолепный вид на море и горы, который можно наслаждаться прямо из окон или с балкона. Это создает атмосферу уюта и комфорта, и...

алтернатива имоти оод

128 990 €

Дом в Варне, Болгария

100 м² 4 3 1

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Кирпичный трехэтажный дом/вилла застроенной площадью 90-100 кв.м. Распределение: 1 этаж - застекленная веранда, санузел совмещенный, гостиная. 2 этаж – терраса с двумя комнатами со входом через террасу. 3 этаж - одна большая комната площадью около 35 кв.м., с высокими скатами, высота...

IBG Property

154 000 €

Квартира в Поморие, Болгария

127 м² 3

ПРОСТОРНЫЙ АПАРТАМЕНТ с 2 СПАЛЬНЯМИ в жилом доме в самом центре города Поморие, на 2 этаже, площадью 127,96 м2, в отличном состоянии, с удобной планировкой, светлый и теплый, полностью укомплектован добротной мебелью и качественной бытовой техникой - есть все необходимое для комфортного проживания и отдыха. Распределение: просторная...

алтернатива имоти оод

109 900 €

Апартаменты в Варне, Болгария

97 м² 3 2 1

IBG Property представляет Вашему вниманию трехкомнатную квартиру в новостройке в районе Виница. Квартира общей площадью 97 кв.м., расположена на 1 этаже. Распределение: коридор, гостиная с кухонной зоной, 2 спальни, ванная/туалет, отдельный туалет и балкон. Здание будет расположено в тихом и спокойном месте в одном из самых предпочитаемых...

IBG Property

128 000 €

Квартира в Варне, Болгария

77 м² 3 2 1

Компкатная, функциональная, готовая, трехкомнатная квартира в центре города Варна. Здание скоро получит Акт 15, а Акт 16 будет выдан к концу 2024 года. Квартира расположена на 2 этаже с окнами на запад и с видом на небольшой зеленый парк. Квартира имеет очень функциональную планировку с правильными формами всех комнат - гостиная с кухонным...

IBG Property

129 000 €

Квартира в Кошарице, Болгария

130 м² 3 3

Выставлена на продажу простоная трехкомнатная квартира на двух уровнях в комплексе Bay View Villas в селе Кошарица. Недвижимость имеет общую площадь 130 кв/метров. Квартира полностью меблирована и оборудована современной бытовой техникой. Имеет все необходимое для комфортного проживания. Перед домом имеется большая терраса. На первом этаже...

Lev Estates

108 915 €

Квартира в Равде, Болгария

73 м² 2 1

К покупке предлагается функциональная квартира с одной спальней в строящемся жилом доме Villa Ravda, находящемся всего в 100 метрах от моря и песчаного пляжа в уютном прибрежном поселке Равда. Общая площадь расположенной на 3-м этаже четырехэтажного здания недвижимости составит 73 кв.м, из них 65 кв.м — жилая площадь, и 7,5 кв.м — доля общих...

Lev Estates

80 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

80 м² 3

Предлагаем к продаже новый апартамент в комплексе, Солнечный берег. Апартамент находится на 3 этаже, площадью 80 кв.м, состоит из прихожей, гостиной с кухней, 2 спальни, ванная комната и терраса.Вид на внутреннюю территорию комплекса. Продается с мебелью и бытовой техникой. Комплекс является закрытого типа, он расположен зеленой...

алтернатива имоти оод

130 000 €

Квартира в Равде, Болгария

66 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в жилом доме, поселок Равда Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 66 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: нет Вся инфраструктура: супермаркеты, магазины, кафе, рестораны, школа, поликлиника, банки, детские площадки...

Happy Home

99 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

94 м² 3

Эта просторная трехкомнатная квартира идеально подходит для комфортного проживания на Солнечном берегу. Она предлагает привлекательную планировку, которая обеспечит вам максимальное пространство и функциональность.В квартире имеется две отдельные спальни, что позволит каждому члену семьи или гостю наслаждаться своей личной зоной комфорта и...

алтернатива имоти оод

111 000 €

Квартира в Несебре, Болгария

71 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трехкомнатная квартира в квартале «Черно море 2», Несебр Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 71 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 700 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: нет Район Черно море - один из самых быстрорастущих районов в Несебре, недалеко от...

Happy Home

71 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

91 м² 3 2 2

Удалённая сделка

Местоположение: г. Бяла, 800 метров от пляжа Тип квартиры: трехкомнатная квартира с мебелью и техникой Этаж: 2-oй этаж Площадь: 91 кв. м Вид из окон: город Сбор за обслуживание: 1350 евро в год Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о вводе здания в эксплуатацию») Просторная трехкомнатная...

Корект Естейт - Бяла и Обзор

39 000 €

Дом в Болгарии

105 м² 9 1

На продажу выставлен двухэтажный дом под ремонт расположенный в селе Суходол общины Средец в бургасской области. Недвижимость имеет общую площадь 105 кв/метров. Планировка дома имет 9 комнат, из них – 3 спальни. Санузел внешний. Есть прихожая, кухня, небольшая закрытая пристройка, открытая терраса, навес с зеленым виноградом. Так же в доме...

Lev Estates

67 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

56 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира в комплексе “Stella Polaris 2” на Солнечном берегу Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 58 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 9,60 евро/кв.м в год Stella Polaris 2 - уютный комплекс комфортабельных...

Happy Home

85 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

62 м² 2 1

Продаётся уютный двухкомнатный апартамент на 6 этаже в одном из лучших комплексов на Солнечном Берегу. Общая площадь — 62 кв.м. Из окон открывается приятный вид на бассейн. Апартамент идеально подойдёт как для отдыха, так и для круглогодичного проживания. Комплекс предлагает своим жильцам широкий спектр удобств и развлечений: просторный...

алтернатива имоти оод

87 000 €

Квартира в Кошарице, Болгария

94 м² 3 2

К покупке предлагается трёхкомнатная квартира в комплексе BayView Villas в селе Кошарица, всего в 3 км от популярного курорта Солнечного берега. Квартира общей площадью 94 кв.м находится на втором этаже двухэтажного дома. Жилплощадь меблирована и оборудована бытовой техникой, необходим небольшой ремонт. Планировка недвижимости предлагает...

Lev Estates

550 000 €

Дом в Варне, Болгария

166 м² 4 3 1

Предлагаем на продажу дом в районе Винница с отличным подъездом. Дом входит в комплекс из шести домов, каждый с отдельным двором и двумя парковочными местами, с контролем доступа. Дом был построен в 2018 году из высококачественных материалов. Дом двухэтажный, общей площадью 166 кв. м. Планировка следующая: первый этаж — прихожая, ванная...

АТЛАНТА БГ

81 250 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

65 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе «Nessebar Fort Club», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы с выходом во двор Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 65 кв.м Этаж: 1/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 13,50 евро/кв.м в год Система комплексов «Fort...

Happy Home

64 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

60 м² 2 1 1

Удобная квартира в к-се «Sunny Beach Plaza», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 53 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 200 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Sunny Beach Plaza -прекрасный жилой и коммерческий комплекс, расположен в...

Happy Home

Посмотреть ещё 3089 похожих объектов

Можно ли рассматривать недвижимость Болгарии как инвестицию  

Болгария никогда не славилась как высокодоходное направление. Резкий рост цен, который случался не раз, трудно прогнозировать, а доход от аренды – особенно на курортах – тут невелик из-за короткого сезона. Инвестируя €30–50 тыс., в любом случае невозможно рассчитывать на солидный доход в абсолютных ценах.

По оценке GPG, показатели доходности в стране стабильны. В середине 2024 года она составила 4,65%, годом ранее было 4,56%. В крупных городах на наибольшие показатели можно рассчитывать в приморском Бургасе – до 6,2%.  

Самыми активными инвесторами в стране остаются сами болгары, для которых сдача в аренду – альтернатива скромным депозитам. Иностранцы же, особенно украинцы и израильтяне, чаще покупают для себя. 

Россияне на рынке недвижимости Болгарии

Времена, когда граждане России были в Болгарии наиболее массовыми покупателями, а сама страна безусловным рынком № 1, уже в прошлом. Между тем в I квартале 2024 года на Prian зафиксировали резкий рост запросов на объекты в балканской стране. Очевидно, значительную их часть генерируют те, кто имеет второй паспорт или ВНЖ в европейской стране, а также не россияне (на Prian.ru около половины пользователей из других стран).

«В 2024 году у нас было несколько сделок с россиянами-покупателями, но это люди, которые выехали из России несколько лет назад и всё это время проживали в Болгарии, в других странах Европы и мира – кто на пенсии, кто по работе... Покупают они сейчас, желая улучшить жилищные условия или переехать в другой город», – добавляет Людмила Шабанина. 

Но местный рынок вызывает интерес еще и потому, что десятки тысяч объектов в Болгарии по-прежнему в собственности у россиян. Кто-то не спешит продавать, рассчитывая выручить больше, у кого-то иные причины: в 2024 году владельцам болгарской недвижимости начали выдавать многократную шенгенскую визу – а это весомый плюс.

И покупка, и продажа для граждан РФ сейчас связаны с «трудностями перевода». По словам Дарьи Борзовой из Oazis Realty, 80% россиян используют банковские переводы через иностранные счета, чтобы закрыть сделки. Еще 10% используют наличные, а оставшиеся придумывают другие схемы, используя займы или обращаясь к доверенным лицам.

«Покупатели, конечно, адаптировались к новым реалиям. Россияне открывают счета в банках Болгарии, Турции, Сербии или других странах ЕС. Главные сложности, с которыми они столкнулись, – это ограничения на крупные суммы, задержки переводов из-за банковских проверок и требования по подтверждению происхождения средств», – добавляет эксперт. 

Прогнозы: чего ожидать в 2025 году

Экономика Болгарии, по прогнозам Европейской комиссии, будет расти в пределах 3% в следующие два года. Основными драйверами станут активный внешний и внутренний спрос, развитие экспорта и рост доходов населения, который по-прежнему будет стимулировать потребление. 

Инфляция в 2025 году составит 2,3%. Дефицит в бюджете увеличится на 0,2% – до 2,8% в 2025–2026 годах. Это связано с ростом расходов на пенсии и зарплаты в госсекторе. Государственный долг продолжит расти и достигнет к 2026 году 24,5% ВВП.

Эксперты не исключают охлаждения рынка. С другой стороны, число построенных объектов в первые три квартала 2024 года снизилось на 21,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Дефицит может способствовать дальнейшему росту цен. 

Так что, вероятнее всего, жилье продолжит дорожать, но не так резко, как последние два года. «Мы видим, что спрос остается высоким, но покупатели не готовы платить те деньги, которые требуют продавцы. Как и в прошлом году, разница между желаниями продавцов и возможностями покупателей составляет €10–15 тыс.», – делится Людмила Шабанина. 

Фото: elements.envato.com (EdVal, Sandsun)

Условия цитирования материалов Prian.ru