В 2024 году Болгария вступила в Шенген. Вот-вот должна перейти на евро. А рынок недвижимости рапортует о рекордах – в частности о росте цен. Как связаны эти события? По каким ценам проходят реальные сделки? Кто покупает квартиры на болгарских курортах? С какими сложностями сталкиваются россияне? Аналитика рынка и подробный прогноз.
Современность…
Говорить, что европейские рынки недвижимости под давлением и их основные показатели снижаются, неверно. Да, в Германии, Великобритании, Франции, скандинавских странах проблемы, но на юге и востоке континента и спрос, и цены в плюсе. Причем часто огромном.
Но даже на фоне соседей Болгария выделяется. Всего один факт: цены на жилье за год к III кварталу здесь выросли на 16,5%! Неужели повторяется сценарий предкризисного 2007-го?
…и история
Вспомним. Болгарский рынок уже в XXI веке знал разные периоды. Помните, как с 2000 по 2008 год стоимость жилья увеличилась на 300%!
В нулевые годы в стране много строили и продавали. Совпали многие факторы.
Присоединение к ЕС в 2007 году – это сделало Болгарию более привлекательной и уж точно более заметной для иностранцев.
Впечатляла откровенно низкая цена жилья, даже курортного: в 2002 году квадратный метр в курортном Бургасе стоил около €200, в Софии – €350…
Рынок становился цивилизованным. Сначала британцы задали стандарты комфорта, управления, ценообразования. Потом россияне вспомнили, что относительно недавно отдыхали на Солнечном Берегу и Золотых Песках, – и вновь полюбили черноморские курорты.
А потом случился финансовый кризис. Он был общемировым, но в первую очередь сказался на рискованных активах.
Болгарская недвижимость с 2008 по 2010 год подешевела на 35,2% (-41,5% с учетом инфляции)
Падение было не только жестким в моменте, но и длительным. Только с 2014 года рынок начал восстанавливаться – причем до конца десятилетия делал это медленно. Заметный рост начался с окончанием пандемии. В итоге за последние десять лет недвижимость подорожала в два раза, но всего на 41% с учетом инфляции – это данные Национального института статистики.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Экономика Болгарии: в поисках роста
До пандемии экономика страны стабильно росла. В 2015–2019 годах среднегодовой рост составлял 3,2%. В 2020-м случился спад на 4%, сменившийся затухающим ростом.
Инфляция в 2024 году продолжила сокращаться. В сентябре она опустилась до 1,2% – минимальный уровень с марта 2021 года. Для сравнения, в 2022 году на фоне роста цен на продукты и энергоносители она подскочила до 18%, а к концу 2023-го снизилась до 4,7%.
Рынок труда внушает оптимизм. Безработица остается на низком уровне. К III кварталу она составила 3,6%. Число безработных сократилось примерно на 8% в годовом выражении.
Но все-таки почему жилье ТАК подорожало?
16,5% в крупных городах – результат необычный. Общеэкономическая ситуация – главная причина роста цен. Сами болгары стали покупать намного больше, чем еще десять лет назад, и берут они не только первые квартиры. С 2018 года в стране стали давать ипотеку на курортные объекты, после чего и на побережье цены перешли в рост.
В настоящий момент спросу способствуют низкие ставки по ипотеке. «Сейчас кредит можно взять под 2,5–4%, – рассказывает Людмила Шабанина из New Estate. – Это дает болгарам стимул к покупке недвижимости в крупных городах и на курортах».
На фоне внутреннего спроса усиливается интерес со стороны иностранных покупателей, особенно из стран ЕС, которым разрешено приобретать землю в Болгарии.
Внимание иностранцев привлекают крупные «имиджевые» победы страны. С середины 2024 года частично, а с 1 января 2025 года полностью Болгария вошла в Шенген. Переход на евро с левов затянулся, но и он должен произойти до конца текущего года.
Так что у роста цен есть и «маркетинговое» объяснение. Конечно, лев уже 20 лет привязан к евро, а для большинства потенциальных покупателей-европейцев границы и так были открыты. Но новый статус Болгарии всё равно позволил продавцам запрашивать большую цену.
С конца 2023 года спрос стал расти особенно заметно. Как сообщает Национальный статистический институт, в середине 2024-го он увеличился на 10% – в основном в крупных городах и на курортах. А объем сделок вырос на 30%.
Одновременно болгарская недвижимость остается относительно доступной. В Софии цены подбираются к €2 тыс. за кв. м, на Солнечном Берегу – около €1 тыс., в горнолыжном Банско они чуть ниже. По оценке Людмилы Шабаниной, типовой запрос покупателя на черноморских курортах сегодня:
студии (35–40 кв. м) по цене до €33–35 тыс.;
апартаменты с одной спальней, двухкомнатные (60–70 кв. м) по цене до €50–55 тыс.;
апартаменты с двумя спальнями, трехкомнатные (80–90 кв. м) по цене до €60–65 тыс.
Получается, что вступление Болгарии в Шенген, как и потенциальное вступление в еврозону, имеет скорее эмоциональный эффект, хотя и он сказывается на поведении продавцов. По словам Людмилы Шабаниной, их запросы не всегда адекватны рынку. Всё чаще просят на €10 тыс., а то и на €20 тыс. больше реальных цен, и серьезный торг в сегодняшних условиях почти неизбежность.
Объекты в Болгарии на Prian
100 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
58 м221
ID 33979698
Стоимость: 100 000 евро
Населенный пункт : Святой Влас
Комнат: 2
Общая площадь: 58 кв.м.
Этаж: 2 из 5
Оплата за обслуживание: 10 евро/кв.
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию, АКТ 16
Схема оплаты:
2000 евро - депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагаем на продажу...
OAZIS REALTY
82 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
77 м22
Предлагаем Вашему вниманию, в продаже
двухкомнатный апартамент, в закрытом комплексе Солнечный берег.Площадь апартамента – 77 кв.м,
находится на 4 этаже, и состоит из: гостиной с оборудованной кухней и обеденной
зоной, небольшой коридор, 1 спальня, ванная комната и балкон с видом на
территорию комплекса.Апартамент продаётся с мебелью и...
алтернатива имоти оод
210 000 €
Вилла в Кошарице, Болгария
150 м2422
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Святой Георгий, дом в закрытом комплексе в Кошарице.
Жители комплекса находятся в уютной спокойной обстановке на территории комплекса в удобной досягаемости до популярных развлекательных мест в Солнечном береге.
Здесь можно прекрасно жить круглогодично, район считается элитным и привлекательным, с развитой инфраструктурой рядом.
Всего в...
NV-COMPANY
385 000 €
Дом в Кошарице, Болгария
264 м253
ВНЖ при покупке
К покупке представлен благоустроенный двухэтажный дом с собственным бассейном в селе Кошарица. Недвижимость общей площадью 264 кв/метров. Дом отлично меблирован и оборудован качественной современной бытовой техникой. Имеет удобную планировку и все необходимое для комфортного круглогодичного проживания.
На первом этаже расположена большая...
Lev Estates
122 200 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
87 м2211
Двухкомнатная квартира на первой линии в к-се "Sun Wave", Святой Влас
Возможна рассрочка платежа до конца 2026 года
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 87,27 кв.м
Этаж: 6/6
До моря: 100 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год
Комплекс...
Happy Home
153 000 €
Квартира в Варне, Болгария
68 м2211
Новая двухкомнатная квартира в районе Победа, Варна! Рядом с Grand Mall! Комплекс Familia!
КОД:16922. Стефанов Инвест предлагает на продажу новую двухкомнатную квартиру, расположенную в жилом комплексе в районе Победа, в Варне.
Квартира расположена на 8/10 жилом этаже, с лифтом. На жилой площади 68 кв.м. распределены: прихожая, гостиная,...
STEFANOV INVEST
144 665 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
105 м232
ID29877490
Апартамент с 2 спальни в комплексе с бассейном
Цена: 144 665 евро
Населённый пункт: Святой Влас
Комнат: 3
Общая площадь: 104.83 кв. м.
Этаж: 3/6
Оплата за обслуживание: 1258 евро
Этап Строительства: готов 2024
Предлагаем на продажу апартамент с 2 спальни. Состоит из маленькой прихожей, гостиной с кухонным боксом,...
OAZIS REALTY
105 000 €
Квартира в Бургасе, Болгария
97 м23
Предлагается
к продаже просторный трехкомнатный апартамент в прекрасном закрытом комплексе,
Солнечный Берег. Площадь апартамента 97 кв. м , находится на 5 этаже и состоит
из : прихожая, гостиная с кухонным блоком, 2 спальни, 2 санузла, 2 террасы.
Квартира продаётся с мебелью и техникой, всё в отличном состоянии : мягка
мебель,...
алтернатива имоти оод
94 356 €
Квартира в Несебре, Болгария
79 м23
Продаётся трёхкомнатный апартамент в Несебре, расположенный на 5 этаже нового жилого здания. Общая площадь квартиры — 78,63 кв.м.
Апартамент светлый и просторный, с высокими потолками и удобной планировкой. Квартира предлагается без мебели, с возможностью установки печи на пеллетах для автономного отопления. Электричество и вода подключены по...
алтернатива имоти оод
87 500 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
59 м221
ID 33733666
Общая площадь: 58.50 кв. м.
Стоимость: 87 500 евро.
Этаж: 1
Без таксы поддержки.
Fairview Vlas
С радостью представляем вашему вниманию новый элитный жилой дом в курортном городе Святой Влас — Fairview Vlas.
Fairview Vlas — это уютное и современное здание, которое обеспечит вам комфортное круглогодичное проживание на...
OAZIS REALTY
94 900 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
85 м2211
Просторная квартира с 1 спальней в к-се "Crawn Fort", Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы с панорамным видом на море
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 85 кв.м
Этаж: 6/6
До моря: 300 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 14,5 евро/кв.м в год
Crawn Fort - современный комплекс...
Happy Home
250 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
110 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Трехкомнатная квартира в элитном к-се «Etara 4», Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 2
Терраса: 1
Площадь: 110 кв.м
Этаж: 3/7
До моря: 50 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год
Элитный закрытый комплекс «Etara 4»...
Happy Home
36 990 €
Студия в Елените, Болгария
25 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира-студия в комплексе "Вилла Астория 3", Елените
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 25 кв.м
Этаж: 4/4
До моря: 200 м
Лифт: да
АКТ 15
Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год
Villa Astoria 3 – это жилой комплекс, входящий в сеть «Вилла...
Happy Home
107 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
97 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Двухкомнатная квартира в элитном к-се «Millenium», Святой Влас
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 97 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 300 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 14,4 евро за кв.м в год
Millenium - ультрасовременный жилой комплекс, расположенный в экологически чистом городе Святой Влас. В тихом и...
Happy Home
79 000 €
Квартира в Кошарице, Болгария
96 м23
Предлагаем Вашему вниманию
в продаже для постоянного или сезонного проживания просторную трёхкомнатную
квартиру в элитном комплексе «Бей Вью Виллас», Кошарица. Квартира площадью 96
кв.м., находится на 1 этаже, состоит из –
гостиная с кухонной и обеденной зоной, 2 спальни, 2 санузла, кладовка,
терраса и свой бассейн. Продается с мебелью...
алтернатива имоти оод
279 000 €
Квартира в Бургасе, Болгария
130 м242
Предлагается к покупке уютная, хорошо оборудованная квартира с тремя спальнями в жилом комплексе Bay View Family в квартале Сарафово в городе Бургас.
Недвижимость общей площадью 130 кв/метров располагается на 4-м, последнем этаже современного четырехэтажного здания. Комфортабельная жилплощадь полностью меблирована качественной мебелью и...
Lev Estates
96 000 €
Квартира в Кошарице, Болгария
96 м233
Выставлена на продажу светлая квартира с двумя спальнями в закрытом комплексе Bay View Villas в селе Кошарица.
Расположенная на 1-м этаже двухэтажного дома недвижимость имеет площадь 96 кв/метров. Уютная квартира хорошо меблирована и оборудована современной бытовой техникой.
Удобная планировка имеет отдельную прихожую, просторную гостиную с...
Lev Estates
165 000 €
Апартаменты в Китене, Болгария
182 м2433
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Апартамент с 3 спальнями и террасой с панорамным видом на море.
Площадь апартамент 141.84 кв.м. Распределение: большая гостиная с кухней, три спальни, три санузла, две террасы, килер.
Апартамент уникальный-имеет террасу 40.04 кв.м. с прямым панорамным видом на море. Пляж и море в 20 метрах. Из каждого окна видно море.
Апартамент...
MG Group
39 500 €
Квартира в Божуреце, Болгария
80 м2211
iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию
Большая двухкомнатная квартира по отличной цене!
Квартира очень светлая и просторная, чистой площадью 72,10 кв.м., общая площадь 80,01 кв.м.
Он расположен на 3-м верхнем этаже и состоит из: большой гостиной с двумя диванами, тумбой под телевизор, декором, столовой со столом и полностью оборудованной...
IBG Property
59 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
60 м2111
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unique Properties Bansko» предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ЗАСЕЛЕНИЮ ОДНОКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В ЗДАНИИ С ОЧЕНЬ НИЗКОЙ ПЛАТОЙ ЗА ОБСЛУЖИВАНИЕ! ХОРОШЕЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ - НА ГЛАВНОЙ УЛИЦЕ, ДО ЛИФТА ПЕШКОМ ОКОЛО 5 МИНУТ! Квартира расположена на первом жилом этаже и...
Можно ли рассматривать недвижимость Болгарии как инвестицию
Болгария никогда не славилась как высокодоходное направление. Резкий рост цен, который случался не раз, трудно прогнозировать, а доход от аренды – особенно на курортах – тут невелик из-за короткого сезона. Инвестируя €30–50 тыс., в любом случае невозможно рассчитывать на солидный доход в абсолютных ценах.
По оценке GPG, показатели доходности в стране стабильны. В середине 2024 года она составила 4,65%, годом ранее было 4,56%. В крупных городах на наибольшие показатели можно рассчитывать в приморском Бургасе – до 6,2%.
Самыми активными инвесторами в стране остаются сами болгары, для которых сдача в аренду – альтернатива скромным депозитам. Иностранцы же, особенно украинцы и израильтяне, чаще покупают для себя.
Россияне на рынке недвижимости Болгарии
Времена, когда граждане России были в Болгарии наиболее массовыми покупателями, а сама страна безусловным рынком № 1, уже в прошлом. Между тем в I квартале 2024 года на Prian зафиксировали резкий рост запросов на объекты в балканской стране. Очевидно, значительную их часть генерируют те, кто имеет второй паспорт или ВНЖ в европейской стране, а также не россияне (на Prian.ru около половины пользователей из других стран).
«В 2024 году у нас было несколько сделок с россиянами-покупателями, но это люди, которые выехали из России несколько лет назад и всё это время проживали в Болгарии, в других странах Европы и мира – кто на пенсии, кто по работе... Покупают они сейчас, желая улучшить жилищные условия или переехать в другой город», – добавляет Людмила Шабанина.
Но местный рынок вызывает интерес еще и потому, что десятки тысяч объектов в Болгарии по-прежнему в собственности у россиян. Кто-то не спешит продавать, рассчитывая выручить больше, у кого-то иные причины: в 2024 году владельцам болгарской недвижимости начали выдавать многократную шенгенскую визу – а это весомый плюс.
И покупка, и продажа для граждан РФ сейчас связаны с «трудностями перевода». По словам Дарьи Борзовой из Oazis Realty, 80% россиян используют банковские переводы через иностранные счета, чтобы закрыть сделки. Еще 10% используют наличные, а оставшиеся придумывают другие схемы, используя займы или обращаясь к доверенным лицам.
«Покупатели, конечно, адаптировались к новым реалиям. Россияне открывают счета в банках Болгарии, Турции, Сербии или других странах ЕС. Главные сложности, с которыми они столкнулись, – это ограничения на крупные суммы, задержки переводов из-за банковских проверок и требования по подтверждению происхождения средств», – добавляет эксперт.
Экономика Болгарии, по прогнозам Европейской комиссии, будет расти в пределах 3% в следующие два года. Основными драйверами станут активный внешний и внутренний спрос, развитие экспорта и рост доходов населения, который по-прежнему будет стимулировать потребление.
Инфляция в 2025 году составит 2,3%. Дефицит в бюджете увеличится на 0,2% – до 2,8% в 2025–2026 годах. Это связано с ростом расходов на пенсии и зарплаты в госсекторе. Государственный долг продолжит расти и достигнет к 2026 году 24,5% ВВП.
Эксперты не исключают охлаждения рынка. С другой стороны, число построенных объектов в первые три квартала 2024 года снизилось на 21,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Дефицит может способствовать дальнейшему росту цен.
Так что, вероятнее всего, жилье продолжит дорожать, но не так резко, как последние два года. «Мы видим, что спрос остается высоким, но покупатели не готовы платить те деньги, которые требуют продавцы. Как и в прошлом году, разница между желаниями продавцов и возможностями покупателей составляет €10–15 тыс.», – делится Людмила Шабанина.