Недвижимость в Болгарии за год подорожала как перед кризисом 2008-го. Что вообще происходит?

Современность…

Говорить, что европейские рынки недвижимости под давлением и их основные показатели снижаются, неверно. Да, в Германии, Великобритании, Франции, скандинавских странах проблемы, но на юге и востоке континента и спрос, и цены в плюсе. Причем часто огромном.   

Но даже на фоне соседей Болгария выделяется. Всего один факт: цены на жилье за год к III кварталу здесь выросли на 16,5%! Неужели повторяется сценарий предкризисного 2007-го?

…и история

Вспомним. Болгарский рынок уже в XXI веке знал разные периоды. Помните, как с 2000 по 2008 год стоимость жилья увеличилась на 300%!

В нулевые годы в стране много строили и продавали. Совпали многие факторы.

• Присоединение к ЕС в 2007 году – это сделало Болгарию более привлекательной и уж точно более заметной для иностранцев.
• Впечатляла откровенно низкая цена жилья, даже курортного: в 2002 году квадратный метр в курортном Бургасе стоил около €200, в Софии – €350…  
• Рынок становился цивилизованным. Сначала британцы задали стандарты комфорта, управления, ценообразования. Потом россияне вспомнили, что относительно недавно отдыхали на Солнечном Берегу и Золотых Песках, – и вновь полюбили черноморские курорты. 

А потом случился финансовый кризис. Он был общемировым, но в первую очередь сказался на рискованных активах. 

Болгарская недвижимость с 2008 по 2010 год подешевела на 35,2% (-41,5% с учетом инфляции)

Падение было не только жестким в моменте, но и длительным. Только с 2014 года рынок начал восстанавливаться – причем до конца десятилетия делал это медленно. Заметный рост начался с окончанием пандемии. В итоге за последние десять лет недвижимость подорожала в два раза, но всего на 41% с учетом инфляции – это данные Национального института статистики.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Экономика Болгарии: в поисках роста

До пандемии экономика страны стабильно росла. В 2015–2019 годах среднегодовой рост составлял 3,2%. В 2020-м случился спад на 4%, сменившийся затухающим ростом. 

Источник: МВФ

Инфляция в 2024 году продолжила сокращаться. В сентябре она опустилась до 1,2% – минимальный уровень с марта 2021 года. Для сравнения, в 2022 году на фоне роста цен на продукты и энергоносители она подскочила до 18%, а к концу 2023-го снизилась до 4,7%. 

Динамика инфляции в Болгарии

Источник: Trading Economics

Рынок труда внушает оптимизм. Безработица остается на низком уровне. К III кварталу она составила 3,6%. Число безработных сократилось примерно на 8% в годовом выражении.  

Но все-таки почему жилье ТАК подорожало?

16,5% в крупных городах – результат необычный. Общеэкономическая ситуация – главная причина роста цен. Сами болгары стали покупать намного больше, чем еще десять лет назад, и берут они не только первые квартиры. С 2018 года в стране стали давать ипотеку на курортные объекты, после чего и на побережье цены перешли в рост.  

В настоящий момент спросу способствуют низкие ставки по ипотеке. «Сейчас кредит можно взять под 2,5–4%, – рассказывает Людмила Шабанина из New Estate. – Это дает болгарам стимул к покупке недвижимости в крупных городах и на курортах».

На фоне внутреннего спроса усиливается интерес со стороны иностранных покупателей, особенно из стран ЕС, которым разрешено приобретать землю в Болгарии.  

Внимание иностранцев привлекают крупные «имиджевые» победы страны. С середины 2024 года частично, а с 1 января 2025 года полностью Болгария вошла в Шенген. Переход на евро с левов затянулся, но и он должен произойти до конца текущего года. 

Так что у роста цен есть и «маркетинговое» объяснение. Конечно, лев уже 20 лет привязан к евро, а для большинства потенциальных покупателей-европейцев границы и так были открыты. Но новый статус Болгарии всё равно позволил продавцам запрашивать большую цену. 

С конца 2023 года спрос стал расти особенно заметно. Как сообщает Национальный статистический институт, в середине 2024-го он увеличился на 10% – в основном в крупных городах и на курортах. А объем сделок вырос на 30%. 

Источник: GPG

Одновременно болгарская недвижимость остается относительно доступной. В Софии цены подбираются к €2 тыс. за кв. м, на Солнечном Берегу – около €1 тыс., в горнолыжном Банско они чуть ниже. По оценке Людмилы Шабаниной, типовой запрос покупателя на черноморских курортах сегодня: 

• студии (35–40 кв. м) по цене до €33–35 тыс.;
• апартаменты с одной спальней, двухкомнатные (60–70 кв. м) по цене до €50–55 тыс.;
• апартаменты с двумя спальнями, трехкомнатные (80–90 кв. м) по цене до €60–65 тыс.

Получается, что вступление Болгарии в Шенген, как и потенциальное вступление в еврозону, имеет скорее эмоциональный эффект, хотя и он сказывается на поведении продавцов. По словам Людмилы Шабаниной, их запросы не всегда адекватны рынку. Всё чаще просят на €10 тыс., а то и на €20 тыс. больше реальных цен, и серьезный торг в сегодняшних условиях почти неизбежность. 

Объекты в Болгарии на Prian

94 900 €

Квартира в Равде, Болгария

86 м² 3

Площадь: 86 квадратных метров, предоставляющих достаточно места для комфортного проживания.Этаж: 4 этаж, откуда открывается вид на город, что добавляет атмосферы и позволяет наслаждаться видом с высоты.Отделка: Без мебели, что дает возможность обустроить апартаменты по вашему вкусу и предпочтениям.Инфраструктура на территории:Бассейн:...

алтернатива имоти оод

115 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

65 м² 3

Предлагаем к продаже трёхкомнатный апартамент в комплексе, Солнечный берег. Апартамент находится на 4 этаже, площадью 65 кв.м. Состоит из просторной гостиной с камином и кухонной зоной, 2 спальни, ванная комната и терраса с видом на территорию комплекса. Продается с мебелью и бытовой техникой. Подходит для сдачи в аренду или...

алтернатива имоти оод

82 880 €

Апартаменты на Золотых Песках, Болгария

72 м² 2 1 1

IBG Property представляет Вашему вниманию двухкомнатную квартиру с прилегающим парковочным местом в курортном районе Золотые пески, город Варна. N. 2895 Квартира расположена в апарт-отеле, площадью 72 кв.м., расположена на 2 этаже из 6. Планировка: коридор, гостиная с кухонным уголком, спальня, санузел совмещенный, терраса. Квартира теплая...

IBG Property

39 900 €

Земля в Бяле, Болгария

500 м²

Участок под строительство в городе Бяла! В 400 метрах от пляжа! КОД:16384. Предлагаем для продажи участок под строительство, в городе Бяла, расположен в 400 метрах от моря и в 500 метрах от центра города. Участок площадью 500 кв.м. С территории учаска открывается панорамный вид на море и окрестности района. На участке может быть построен...

STEFANOV INVEST

50 000 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

58 м²

Просторная студия в комплексе "Шато Ахелой 2" #34122898 Стоимость: 50 000 евро Населенный пункт: Ахелой Комнат: 1 Общая площадь: 58 кв.м Этаж: 1 из 6 Оплата за обслуживание: 600 евро в год. Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро - депозит 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

41 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

36 м² 1

Солнечный Берег, студия площадью 36 кв.м. 2 этаж. Стильный интерьер, полностью меблирована. Открытая планировка с жилой и спальной зонами. Компактная кухонная зона. Современная ванная комната с душем.

алтернатива имоти оод

46 499 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

30 м² 1

Площадь: Площадь апартамента составляет 30 квадратных метров, обеспечивая достаточно места для комфортного проживания.Вид на бассейн: С пятого этажа открывается красивый вид на бассейн, что позволяет наслаждаться отдыхом и расслаблением в приятной атмосфере.Удобства на территории: На территории комплекса доступны различные удобства,...

алтернатива имоти оод

63 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

73 м² 3 1

Предлагается к покупке комфортная трехкомнатная квартира в жилом комплексе Sunny Day 5 в тихом районе популярного курорта Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 73 кв/метра располагается на 4-м этаже четырехэтажного здания, имеет вид на территорию комплекса, а так же Солнечный берег, просторы и горы. Удобная планировка квартиры имеет...

Lev Estates

65 000 €

Квартира в Приморско, Болгария

65 м² 2 1 1

Продается уютная и комфортная квартира с одной спальней и видом на бассейн и сад в Green Paradise I. Квартира расположена на четвертом этаже. Состоит из: прихожей, гостиной с кухонной, столовой и дневной частью, спальни, санузла и балкона. На балкон выход из гостиной. Балкон выходит на внутреннюю территорию комплекса, что придает ему уют,...

METR 777

70 000 €

Апартаменты в Обзоре, Болгария

66 м² 2 1 1

IBG PROPERTY представляет вашему вниманию: №3081 Прекрасный апартамент в г. Обзор – 300 м до пляжа! Светлый и просторный апартамент площадью 66 м², всего в 300 метрах от пляжа! Расположен на 4 этаже современного 6-этажного комплекса, который станет вашим тихим и уютным уголком. Описание апартамента: Уютная кухня-гостиная,...

IBG Property

99 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

115 м² 3 2

ID 33601552 Стоимость: 99 000 евро Местоположение: Солнечный берег Площадь: 115 кв.м Комнат: 3 Этаж: 4 Такса поддержки: 350 евро в год. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - акт 16 Схема оплаты: 2000 евро задаток, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается к продаже апартамент с...

OAZIS REALTY

68 000 €

Студия в Несебре, Болгария

39 м² 1 1

На продажу выставлена уютная просторная студия в жилом комплексе Vigo всего в 100 метрах от побережья и пляжа Нового Несебра. Недвижимость общей площадью 39 кв/метра находится на 3-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью обставлена мебелью и оборудована бытовой техникой, есть все необходимое для комфортного проживания,...

Lev Estates

53 900 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

39 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Студия с низкой таксой поддержки в комплексе «Perla», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 38,52 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 3 евро/кв.м в год Жилой комплекс «Perla» расположен в центральной части...

Happy Home

103 000 €

Квартира в Несебре, Болгария

83 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями в комплексе «Apollon 6», Несебр Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 82,5 кв.м Этаж: 4/5 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Аполлон - масштабный современный жилой комплекс, состоит...

Happy Home

56 000 €

Квартира в Варне, Болгария

50 м² 1 1

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию однокомнатную квартиру на первой линии с видом на море на курорте Золотые Пески. Квартира предлагается полностью укомплектованной, готовой к заселению. Представляет собой комнату со спальным местом, кухонную часть, балкон с видом на море, совмещенный с/у. Отличная инвестиция для сдачи в аренду или для...

IBG Property

104 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

70 м² 3 2

ID 33489996 Цена: 104 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 3 Общая площадь: 70 кв.м. Этаж: 5 Такса поддержки: 14 евро/м2 в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. На продажу предлагается 3х...

OAZIS REALTY

85 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

80 м² 2 1

Выставлена на продажу комфортная квартира с одной спальней в жилом комплексе Flores Park на популярном курорте Солнечный берег всего в 500 метрах от песчаного пляжа. Недвижимость общей площадью 80 кв/метров располагается на 6-м, последнем, этаже здания с лифтом. Комфортабельная жилплощадь имеет удобную планировку с отдельной просторной...

Lev Estates

205 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

94 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трехкомнатная квартира в элитном к-се «Etara 1», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 94 кв.м Этаж: 4/7 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Элитный закрытый комплекс «Etara 1»...

Happy Home

380 000 €

Дом в Святом Власе, Болгария

250 м² 4 3

ID 33377224 Цена: 380 000 евро Населённый пункт: Святой Влас Комнат: 4 Общая площадь: 250 кв.м. Этажность: 2 Оплата за обслуживание: без таксы поддержки Этап Строительства: Акт 15 (бытовые тарифы на свет и воду), получение акта 16 ожидается к осени. Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о...

OAZIS REALTY

283 143 €

Апартаменты в Варне, Болгария

187 м² 3 2 1

IBG Property представляет Вашему вниманию трехкомнатную квартиру с прилегающим подвалом и фотоэлектрическим парком в новостройке в Винницком районе. Квартира общей площадью 187 кв.м., расположена на втором четырехэтажном этаже. Планировка: коридор, гостиная с кухней, 2 спальни, ванная комната с туалетом, отдельный туалет, 2 террасы, кладовая и...

IBG Property

Посмотреть ещё 4239 похожих объектов

Можно ли рассматривать недвижимость Болгарии как инвестицию  

Болгария никогда не славилась как высокодоходное направление. Резкий рост цен, который случался не раз, трудно прогнозировать, а доход от аренды – особенно на курортах – тут невелик из-за короткого сезона. Инвестируя €30–50 тыс., в любом случае невозможно рассчитывать на солидный доход в абсолютных ценах.

По оценке GPG, показатели доходности в стране стабильны. В середине 2024 года она составила 4,65%, годом ранее было 4,56%. В крупных городах на наибольшие показатели можно рассчитывать в приморском Бургасе – до 6,2%.  

Самыми активными инвесторами в стране остаются сами болгары, для которых сдача в аренду – альтернатива скромным депозитам. Иностранцы же, особенно украинцы и израильтяне, чаще покупают для себя. 

Россияне на рынке недвижимости Болгарии

Времена, когда граждане России были в Болгарии наиболее массовыми покупателями, а сама страна безусловным рынком № 1, уже в прошлом. Между тем в I квартале 2024 года на Prian зафиксировали резкий рост запросов на объекты в балканской стране. Очевидно, значительную их часть генерируют те, кто имеет второй паспорт или ВНЖ в европейской стране, а также не россияне (на Prian.ru около половины пользователей из других стран).

«В 2024 году у нас было несколько сделок с россиянами-покупателями, но это люди, которые выехали из России несколько лет назад и всё это время проживали в Болгарии, в других странах Европы и мира – кто на пенсии, кто по работе... Покупают они сейчас, желая улучшить жилищные условия или переехать в другой город», – добавляет Людмила Шабанина. 

Но местный рынок вызывает интерес еще и потому, что десятки тысяч объектов в Болгарии по-прежнему в собственности у россиян. Кто-то не спешит продавать, рассчитывая выручить больше, у кого-то иные причины: в 2024 году владельцам болгарской недвижимости начали выдавать многократную шенгенскую визу – а это весомый плюс.

И покупка, и продажа для граждан РФ сейчас связаны с «трудностями перевода». По словам Дарьи Борзовой из Oazis Realty, 80% россиян используют банковские переводы через иностранные счета, чтобы закрыть сделки. Еще 10% используют наличные, а оставшиеся придумывают другие схемы, используя займы или обращаясь к доверенным лицам.

«Покупатели, конечно, адаптировались к новым реалиям. Россияне открывают счета в банках Болгарии, Турции, Сербии или других странах ЕС. Главные сложности, с которыми они столкнулись, – это ограничения на крупные суммы, задержки переводов из-за банковских проверок и требования по подтверждению происхождения средств», – добавляет эксперт. 

Прогнозы: чего ожидать в 2025 году

Экономика Болгарии, по прогнозам Европейской комиссии, будет расти в пределах 3% в следующие два года. Основными драйверами станут активный внешний и внутренний спрос, развитие экспорта и рост доходов населения, который по-прежнему будет стимулировать потребление. 

Инфляция в 2025 году составит 2,3%. Дефицит в бюджете увеличится на 0,2% – до 2,8% в 2025–2026 годах. Это связано с ростом расходов на пенсии и зарплаты в госсекторе. Государственный долг продолжит расти и достигнет к 2026 году 24,5% ВВП.

Эксперты не исключают охлаждения рынка. С другой стороны, число построенных объектов в первые три квартала 2024 года снизилось на 21,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Дефицит может способствовать дальнейшему росту цен. 

Так что, вероятнее всего, жилье продолжит дорожать, но не так резко, как последние два года. «Мы видим, что спрос остается высоким, но покупатели не готовы платить те деньги, которые требуют продавцы. Как и в прошлом году, разница между желаниями продавцов и возможностями покупателей составляет €10–15 тыс.», – делится Людмила Шабанина. 

Фото: elements.envato.com (EdVal, Sandsun)

Условия цитирования материалов Prian.ru