a
Версия
для печати

Недвижимость в Болгарии за год подорожала как перед кризисом 2008-го. Что вообще происходит?

В 2024 году Болгария вступила в Шенген. Вот-вот должна перейти на евро. А рынок недвижимости рапортует о рекордах – в частности о росте цен. Как связаны эти события? По каким ценам проходят реальные сделки? Кто покупает квартиры на болгарских курортах? С какими сложностями сталкиваются россияне? Аналитика рынка и подробный прогноз.

Современность…

Говорить, что европейские рынки недвижимости под давлением и их основные показатели снижаются, неверно. Да, в Германии, Великобритании, Франции, скандинавских странах проблемы, но на юге и востоке континента и спрос, и цены в плюсе. Причем часто огромном.   

Но даже на фоне соседей Болгария выделяется. Всего один факт: цены на жилье за год к III кварталу здесь выросли на 16,5%! Неужели повторяется сценарий предкризисного 2007-го?

…и история

Вспомним. Болгарский рынок уже в XXI веке знал разные периоды. Помните, как с 2000 по 2008 год стоимость жилья увеличилась на 300%!

В нулевые годы в стране много строили и продавали. Совпали многие факторы.

  • Присоединение к ЕС в 2007 году – это сделало Болгарию более привлекательной и уж точно более заметной для иностранцев.
  • Впечатляла откровенно низкая цена жилья, даже курортного: в 2002 году квадратный метр в курортном Бургасе стоил около €200, в Софии – €350…  
  • Рынок становился цивилизованным. Сначала британцы задали стандарты комфорта, управления, ценообразования. Потом россияне вспомнили, что относительно недавно отдыхали на Солнечном Берегу и Золотых Песках, – и вновь полюбили черноморские курорты. 

А потом случился финансовый кризис. Он был общемировым, но в первую очередь сказался на рискованных активах. 

Болгарская недвижимость с 2008 по 2010 год подешевела на 35,2% (-41,5% с учетом инфляции)

Падение было не только жестким в моменте, но и длительным. Только с 2014 года рынок начал восстанавливаться – причем до конца десятилетия делал это медленно. Заметный рост начался с окончанием пандемии. В итоге за последние десять лет недвижимость подорожала в два раза, но всего на 41% с учетом инфляции – это данные Национального института статистики.

Экономика Болгарии: в поисках роста

До пандемии экономика страны стабильно росла. В 2015–2019 годах среднегодовой рост составлял 3,2%. В 2020-м случился спад на 4%, сменившийся затухающим ростом. 

Источник: МВФ

Инфляция в 2024 году продолжила сокращаться. В сентябре она опустилась до 1,2% – минимальный уровень с марта 2021 года. Для сравнения, в 2022 году на фоне роста цен на продукты и энергоносители она подскочила до 18%, а к концу 2023-го снизилась до 4,7%. 

Динамика инфляции в Болгарии

Инфляция в Болгарии
Источник: Trading Economics

Рынок труда внушает оптимизм. Безработица остается на низком уровне. К III кварталу она составила 3,6%. Число безработных сократилось примерно на 8% в годовом выражении.  

Но все-таки почему жилье ТАК подорожало?

16,5% в крупных городах – результат необычный. Общеэкономическая ситуация – главная причина роста цен. Сами болгары стали покупать намного больше, чем еще десять лет назад, и берут они не только первые квартиры. С 2018 года в стране стали давать ипотеку на курортные объекты, после чего и на побережье цены перешли в рост.  

В настоящий момент спросу способствуют низкие ставки по ипотеке. «Сейчас кредит можно взять под 2,5–4%, – рассказывает Людмила Шабанина из New Estate. – Это дает болгарам стимул к покупке недвижимости в крупных городах и на курортах».

На фоне внутреннего спроса усиливается интерес со стороны иностранных покупателей, особенно из стран ЕС, которым разрешено приобретать землю в Болгарии.  

Внимание иностранцев привлекают крупные «имиджевые» победы страны. С середины 2024 года частично, а с 1 января 2025 года полностью Болгария вошла в Шенген. Переход на евро с левов затянулся, но и он должен произойти до конца текущего года. 

Так что у роста цен есть и «маркетинговое» объяснение. Конечно, лев уже 20 лет привязан к евро, а для большинства потенциальных покупателей-европейцев границы и так были открыты. Но новый статус Болгарии всё равно позволил продавцам запрашивать большую цену. 

С конца 2023 года спрос стал расти особенно заметно. Как сообщает Национальный статистический институт, в середине 2024-го он увеличился на 10% – в основном в крупных городах и на курортах. А объем сделок вырос на 30%. 

Источник: GPG

Одновременно болгарская недвижимость остается относительно доступной. В Софии цены подбираются к €2 тыс. за кв. м, на Солнечном Берегу – около €1 тыс., в горнолыжном Банско они чуть ниже. По оценке Людмилы Шабаниной, типовой запрос покупателя на черноморских курортах сегодня: 

  • студии (35–40 кв. м) по цене до €33–35 тыс.;
  • апартаменты с одной спальней, двухкомнатные (60–70 кв. м) по цене до €50–55 тыс.;
  • апартаменты с двумя спальнями, трехкомнатные (80–90 кв. м) по цене до €60–65 тыс.

Получается, что вступление Болгарии в Шенген, как и потенциальное вступление в еврозону, имеет скорее эмоциональный эффект, хотя и он сказывается на поведении продавцов. По словам Людмилы Шабаниной, их запросы не всегда адекватны рынку. Всё чаще просят на €10 тыс., а то и на €20 тыс. больше реальных цен, и серьезный торг в сегодняшних условиях почти неизбежность. 

Объекты в Болгарии на Prian
Квартира за 50 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
50 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
62 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
Представляем Вашему вниманию новый апартамент в комплексе "Амадеус-5" Солнечный берег. Апартамент находится на 4 этаже, площадь 62 кв.м Состоит из прихожей, гостиная с кухонным блоком, 1 спальня, санузел. Каждая комната имеет собственный выход на террасу с которой открывается вид на бассейн. Такса поддержки - 5 евро за кв.м,...
METR 777
Квартира за 129 900 евро в Святом Власе, Болгария
129 900 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
61 м2 2 1
Предлагается к покупке комфортабельная квартира с одной спальней на первой линии в комплексе Dolce Vita 2 в городе Святой Валс. Недвижимость общей площадью 61 кв/метр располагается на третьем этаже семиэтажного здания с лифтом и имеет вид на море. Благоустроенная квартира имеет все необходимое для комфортного проживания и отдыха. Обставлена...
Lev Estates
Квартира за 95 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
95 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
112 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Просторная квартира в к-се «Flores Park», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 112 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14 евро/кв.м в год «Flores Park» - комфортабельный жилой комплекс,...
Happy Home
Мезонет за 57 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
57 000 €
Мезонет на Солнечном берегу, Болгария
40 м2
Просторная студия площадью 40 кв.м расположена на втором этаже стильного жилого комплекса на курорте Солнечный Берег. Апартамент будет сдан в состоянии "под ключ" — с готовыми полами и полностью оборудованной ванной комнатой. Покупателям предлагаются три варианта меблировки за дополнительную плату, что позволяет оформить интерьер в соответствии...
алтернатива имоти оод
Апартаменты за 95 000 евро на Золотых Песках, Болгария
95 000 €
Апартаменты на Золотых Песках, Болгария
59 м2 2 1 1
Меблированная квартира в комплексе на курорте Золотые пески. Код предложения: AD-4737 Предлагаем уютную и функциональную квартиру, расположенную на первом жилом этаже над цокольным этажом в благоустроенном комплексе, окруженном зеленью, всего в 5-10 минутах ходьбы от моря и остановок общественного транспорта. Бытовая техника: Холодильник,...
АТЛАНТА БГ
Апартаменты за 120 000 евро в Приморско, Болгария
120 000 €
Апартаменты в Приморско, Болгария
101 м2 3 2
ID 33986848 Стоимость: 120 000 евро Населенный пункт: Приморско Комнат: 3 Общая площадь: 101 кв. м. Этаж: 3 Такса обслуживания: 4 евро за кв м в год Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Продается просторная трехкомнатная квартира в уютном комплексе «Гардения». Отличный...
OAZIS REALTY
Дом за 319 999 евро в Елените, Болгария
319 999 €
Дом в Елените, Болгария
217 м2 5 3
ВНЖ при покупке
Предлагается к покупке двухэтажный дом класса люкс в закрытом комплексе вилл Villa Romana в городе Елените, всего в 500 метрах от морского побережья. Вилла переоборудована по индивидуальному дизайну, меблирована и оборудована качественной и дорогой заказной мебелью. Подключено шесть кондиционеров. Гардины и шторы изготовлены и установлены...
Lev Estates
Квартира за 75 000 евро в Бургасе, Болгария
75 000 €
Квартира в Бургасе, Болгария
63 м2 2
Предлагается к продаже для постоянного или сезонного проживания прекрасный двухкомнатный апартамент в замечательном комплексе Excelsior, Солнечный берег. Площадь апартамента 63 кв.м. и находится на 3 этаже в доме с лифтом. Квартира состоит из : гостиной с кухонным блоком, спальни, совмещенного санузла, террасы. Апартамент в отличном...
алтернатива имоти оод
Дом за 330 000 евро в Елените, Болгария
330 000 €
Дом в Елените, Болгария
217 м2 5 4
ID 30306732 Продажа роскошной виллы с 4-мя спальнями в комплексе закрытого типа "Вилла Романа", в Елените, Болгария. Общая площадь – 217 кв. м.+двор 300 кв.м. Стоимость: 330 000евро Этаж: 1 и 2 Ежегодная такса поддержки – 2 080 евро/ в год Схема оплаты: 2000 евро задаток, 100% при подписании нотариального акта о праве...
OAZIS REALTY
Квартира за 75 000 евро в Приморско, Болгария
75 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
60 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
ПРОДАЖА НАПРЯМУЮ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА !!! ТОЛЬКО В НАШЕЙ КОМПАНИИ Metr 777, ВЫ МОЖЕТЕ ПОЛУЧИТЬ СКИДКУ ДО 5% НА ЭТОТ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС! ПРЕДЛАГАЮТЬСЯ НА ПРОДАЖУ КВАРТИРЫ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ НА ПЕРВОМ ЖИЛОМ ЭТАЖЕ С ОТДЕЛЬНЫМ ВЫХОДОМ К БАССЕЙНУ И ВИДОМ НА МОРЕ. РАСПОЛОЖЕНИЕ КОМПЛЕКСА Грин Парадайз Делюкс / Green Paradise Deluxe - эксклюзивный жилой...
METR 777
Апартаменты за 138 500 евро в Болгарии
138 500 €
Апартаменты в Болгарии
104 м2 2 1
Апартамент с 1 спальней, с видом во двор и большой террасой #33869392 Стоимость: 138 500 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 105 м2 Этаж: 2 из 4 Оплата за обслуживание: 10 евро/м2 (1050 евро) в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 /комплекс "Casa Real"/ Схема оплаты: 5000 евро -...
OAZIS REALTY
Квартира за 129 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
129 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
60 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Продается квартира в новом комплексе «Harmony Dream Park», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 60 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 20 евро/кв.м в год Harmony Dream Park — идеальное место для тех,...
Happy Home
Отель, гостиница за 2 500 000 евро в Несебре, Болгария
2 500 000 €
Отель, гостиница в Несебре, Болгария
1450 м2
ID 33910168 ОПИСАНИЕ Инвестиционное предложение! Предлагаем Вашему вниманию здание общей площадью 1450 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 900 кв.м., на котором расположен бассейн. Состоит из апартаментов и ресторана, дополнительных помещений и может функционировать как гостиница! Все помещения в здании имеют...
OAZIS REALTY
Квартира за 129 000 евро в Несебре, Болгария
129 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
124 м2 3
Площадь: Площадь этого апартамента составляет 124 квадратных метра, предоставляя просторное жилье.Этаж: Апартамент находится на третьем этаже комплекса.Инфраструктура комплекса: Комплекс предоставляет разнообразные удобства, включая:Бассейны: Три бассейна предоставляют возможность для отдыха и релаксации.Спа и фитнес: Возможность посещения...
алтернатива имоти оод
Дом за 60 000 евро в Балчике, Болгария
60 000 €
Дом в Балчике, Болгария
140 м2 4 3 2
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Одноэтажный дом площадью 140 кв.м., состоящий из - большой гостиной с кухней и столовой, трех спален, двух ванных комнат с туалетами. Дом продается, как показано на фотографиях. Введен в эксплуатацию (Акт 16). Большой, частный двор площадью 1358 кв.м. Тихое и спокойное место. Село расположено в...
IBG Property
Квартира за 120 000 евро в Елените, Болгария
120 000 €
Квартира в Елените, Болгария
100 м2 3 1
Предлагается к покупке комфортабельная уютная квартира с двумя спальнями возле моря в жилом комплексе Atrium в Елените. Прямой вид на море из всех окон! Недвижимость общей площадью 100 кв/метров располагается на 2-м этаже пятиэтажного здания с лифтом. Выполненные в сиреневых тонах апартаменты отлично меблированы, оборудованы современной...
Lev Estates
Квартира за 87 500 евро в Святом Власе, Болгария
87 500 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
59 м2 2 1
Предлагается к покупке квартира с одной спальней в современном комплексе Fairview Vlas в городе Святой Влас. Недвижимость общей площадью 58,5 кв/метров будет располагается на высоком первом этаже. Жилая площадь квартиры составит 50 кв\метров. Комфортная планировка предлагает отдельную прихожую, зонированную гостиную с размещенной в нише...
Lev Estates
Квартира за 113 500 евро в Варне, Болгария
113 500 €
Квартира в Варне, Болгария
71 м2 2 1 1
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Светлая двухкомнатная квартира в здании перед Актом 15. Квартира находится на 2-м этаже из 5 в доме с лифтом. Чистая площадь 53,42 кв.м., подвал около 4 кв.м., общая площадь: 71 кв.м. Состоит из - прихожей, ванной комнаты с туалетом, просторной светлой гостиной с французскими окнами, спальни и...
IBG Property
Апартаменты за 70 500 евро в Болгарии
70 500 €
Апартаменты в Болгарии
37 м2
ID 33645134 Цена: 70 500 евро Населенный пункт: Святой Влас, комплекс Эмпериум-1 (Emperium 1) Комнат: 1 Общая площадь: 37,16 кв.м. Этаж: 2 Такса поддержки: 12 евро за кв.м. в год Этап Строительства: Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. На продажу предлагается...
OAZIS REALTY
Дом за 300 000 евро в Бургасе, Болгария
300 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
177 м2 4
Предлагаем Вашему вниманию Двухэтажный дом с участком земли, Бургас кв. Ветрен.Дом общей площадью 177 кв.м, двор 600 кв.м, первый этаж: прихожая, просторная гостиная с кухней и обеденной зоной, в гостиной есть камин, кабинет, кладовка, ванная комната. Второй этаж: просторный коридор, две спальни, ванная комната, просторная терраса с...
алтернатива имоти оод

Можно ли рассматривать недвижимость Болгарии как инвестицию  

Болгария никогда не славилась как высокодоходное направление. Резкий рост цен, который случался не раз, трудно прогнозировать, а доход от аренды – особенно на курортах – тут невелик из-за короткого сезона. Инвестируя €30–50 тыс., в любом случае невозможно рассчитывать на солидный доход в абсолютных ценах.

По оценке GPG, показатели доходности в стране стабильны. В середине 2024 года она составила 4,65%, годом ранее было 4,56%. В крупных городах на наибольшие показатели можно рассчитывать в приморском Бургасе – до 6,2%.  

Самыми активными инвесторами в стране остаются сами болгары, для которых сдача в аренду – альтернатива скромным депозитам. Иностранцы же, особенно украинцы и израильтяне, чаще покупают для себя. 

Россияне на рынке недвижимости Болгарии

Времена, когда граждане России были в Болгарии наиболее массовыми покупателями, а сама страна безусловным рынком № 1, уже в прошлом. Между тем в I квартале 2024 года на Prian зафиксировали резкий рост запросов на объекты в балканской стране. Очевидно, значительную их часть генерируют те, кто имеет второй паспорт или ВНЖ в европейской стране, а также не россияне (на Prian.ru около половины пользователей из других стран).

«В 2024 году у нас было несколько сделок с россиянами-покупателями, но это люди, которые выехали из России несколько лет назад и всё это время проживали в Болгарии, в других странах Европы и мира – кто на пенсии, кто по работе... Покупают они сейчас, желая улучшить жилищные условия или переехать в другой город», – добавляет Людмила Шабанина. 

Но местный рынок вызывает интерес еще и потому, что десятки тысяч объектов в Болгарии по-прежнему в собственности у россиян. Кто-то не спешит продавать, рассчитывая выручить больше, у кого-то иные причины: в 2024 году владельцам болгарской недвижимости начали выдавать многократную шенгенскую визу – а это весомый плюс.

И покупка, и продажа для граждан РФ сейчас связаны с «трудностями перевода». По словам Дарьи Борзовой из Oazis Realty, 80% россиян используют банковские переводы через иностранные счета, чтобы закрыть сделки. Еще 10% используют наличные, а оставшиеся придумывают другие схемы, используя займы или обращаясь к доверенным лицам.

«Покупатели, конечно, адаптировались к новым реалиям. Россияне открывают счета в банках Болгарии, Турции, Сербии или других странах ЕС. Главные сложности, с которыми они столкнулись, – это ограничения на крупные суммы, задержки переводов из-за банковских проверок и требования по подтверждению происхождения средств», – добавляет эксперт. 

Читайте также: Как быстро продать недвижимость в Болгарии

Прогнозы: чего ожидать в 2025 году

Экономика Болгарии, по прогнозам Европейской комиссии, будет расти в пределах 3% в следующие два года. Основными драйверами станут активный внешний и внутренний спрос, развитие экспорта и рост доходов населения, который по-прежнему будет стимулировать потребление. 

Инфляция в 2025 году составит 2,3%. Дефицит в бюджете увеличится на 0,2% – до 2,8% в 2025–2026 годах. Это связано с ростом расходов на пенсии и зарплаты в госсекторе. Государственный долг продолжит расти и достигнет к 2026 году 24,5% ВВП.

Эксперты не исключают охлаждения рынка. С другой стороны, число построенных объектов в первые три квартала 2024 года снизилось на 21,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Дефицит может способствовать дальнейшему росту цен. 

Так что, вероятнее всего, жилье продолжит дорожать, но не так резко, как последние два года. «Мы видим, что спрос остается высоким, но покупатели не готовы платить те деньги, которые требуют продавцы. Как и в прошлом году, разница между желаниями продавцов и возможностями покупателей составляет €10–15 тыс.», – делится Людмила Шабанина. 

Фото: elements.envato.com (EdVal, Sandsun)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Варна или Бургас: где покупать недвижимость в Болгарии
Курортные столицы спорят
Венгрия отвергает россиян?
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Рынок Болгарии – 2025: как продавать, почем покупать
Обзор мировой недвижимости от Prian
Где за границей можно купить дом по цене однокомнатной квартиры в Сочи
На выбор – десять популярнейших курортов мира

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Болгарии Апартаменты (квартиры) в Болгарии Коммерческая недвижимость в Болгарии Земельные участки в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»

Где за границей можно купить дом по цене однокомнатной квартиры в Сочи

На выбор – десять популярнейших курортов мира

  • 04.08.2025
  • 50869
  • 22.06.2025
  • 108130