В 2024 году Болгария вступила в Шенген. Вот-вот должна перейти на евро. А рынок недвижимости рапортует о рекордах – в частности о росте цен. Как связаны эти события? По каким ценам проходят реальные сделки? Кто покупает квартиры на болгарских курортах? С какими сложностями сталкиваются россияне? Аналитика рынка и подробный прогноз.
Современность…
Говорить, что европейские рынки недвижимости под давлением и их основные показатели снижаются, неверно. Да, в Германии, Великобритании, Франции, скандинавских странах проблемы, но на юге и востоке континента и спрос, и цены в плюсе. Причем часто огромном.
Но даже на фоне соседей Болгария выделяется. Всего один факт: цены на жилье за год к III кварталу здесь выросли на 16,5%! Неужели повторяется сценарий предкризисного 2007-го?
…и история
Вспомним. Болгарский рынок уже в XXI веке знал разные периоды. Помните, как с 2000 по 2008 год стоимость жилья увеличилась на 300%!
В нулевые годы в стране много строили и продавали. Совпали многие факторы.
Присоединение к ЕС в 2007 году – это сделало Болгарию более привлекательной и уж точно более заметной для иностранцев.
Впечатляла откровенно низкая цена жилья, даже курортного: в 2002 году квадратный метр в курортном Бургасе стоил около €200, в Софии – €350…
Рынок становился цивилизованным. Сначала британцы задали стандарты комфорта, управления, ценообразования. Потом россияне вспомнили, что относительно недавно отдыхали на Солнечном Берегу и Золотых Песках, – и вновь полюбили черноморские курорты.
А потом случился финансовый кризис. Он был общемировым, но в первую очередь сказался на рискованных активах.
Болгарская недвижимость с 2008 по 2010 год подешевела на 35,2% (-41,5% с учетом инфляции)
Падение было не только жестким в моменте, но и длительным. Только с 2014 года рынок начал восстанавливаться – причем до конца десятилетия делал это медленно. Заметный рост начался с окончанием пандемии. В итоге за последние десять лет недвижимость подорожала в два раза, но всего на 41% с учетом инфляции – это данные Национального института статистики.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Экономика Болгарии: в поисках роста
До пандемии экономика страны стабильно росла. В 2015–2019 годах среднегодовой рост составлял 3,2%. В 2020-м случился спад на 4%, сменившийся затухающим ростом.
Инфляция в 2024 году продолжила сокращаться. В сентябре она опустилась до 1,2% – минимальный уровень с марта 2021 года. Для сравнения, в 2022 году на фоне роста цен на продукты и энергоносители она подскочила до 18%, а к концу 2023-го снизилась до 4,7%.
Рынок труда внушает оптимизм. Безработица остается на низком уровне. К III кварталу она составила 3,6%. Число безработных сократилось примерно на 8% в годовом выражении.
Но все-таки почему жилье ТАК подорожало?
16,5% в крупных городах – результат необычный. Общеэкономическая ситуация – главная причина роста цен. Сами болгары стали покупать намного больше, чем еще десять лет назад, и берут они не только первые квартиры. С 2018 года в стране стали давать ипотеку на курортные объекты, после чего и на побережье цены перешли в рост.
В настоящий момент спросу способствуют низкие ставки по ипотеке. «Сейчас кредит можно взять под 2,5–4%, – рассказывает Людмила Шабанина из New Estate. – Это дает болгарам стимул к покупке недвижимости в крупных городах и на курортах».
На фоне внутреннего спроса усиливается интерес со стороны иностранных покупателей, особенно из стран ЕС, которым разрешено приобретать землю в Болгарии.
Внимание иностранцев привлекают крупные «имиджевые» победы страны. С середины 2024 года частично, а с 1 января 2025 года полностью Болгария вошла в Шенген. Переход на евро с левов затянулся, но и он должен произойти до конца текущего года.
Так что у роста цен есть и «маркетинговое» объяснение. Конечно, лев уже 20 лет привязан к евро, а для большинства потенциальных покупателей-европейцев границы и так были открыты. Но новый статус Болгарии всё равно позволил продавцам запрашивать большую цену.
С конца 2023 года спрос стал расти особенно заметно. Как сообщает Национальный статистический институт, в середине 2024-го он увеличился на 10% – в основном в крупных городах и на курортах. А объем сделок вырос на 30%.
Одновременно болгарская недвижимость остается относительно доступной. В Софии цены подбираются к €2 тыс. за кв. м, на Солнечном Берегу – около €1 тыс., в горнолыжном Банско они чуть ниже. По оценке Людмилы Шабаниной, типовой запрос покупателя на черноморских курортах сегодня:
студии (35–40 кв. м) по цене до €33–35 тыс.;
апартаменты с одной спальней, двухкомнатные (60–70 кв. м) по цене до €50–55 тыс.;
апартаменты с двумя спальнями, трехкомнатные (80–90 кв. м) по цене до €60–65 тыс.
Получается, что вступление Болгарии в Шенген, как и потенциальное вступление в еврозону, имеет скорее эмоциональный эффект, хотя и он сказывается на поведении продавцов. По словам Людмилы Шабаниной, их запросы не всегда адекватны рынку. Всё чаще просят на €10 тыс., а то и на €20 тыс. больше реальных цен, и серьезный торг в сегодняшних условиях почти неизбежность.
Объекты в Болгарии на Prian
85 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
62 м²21
ID 34105118
На продажу предлагается:
Апартаменты с 1 спальней в комплексе Сан-Флауэр
Цена: 85000
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 2
Общая площадь: 62 кв.м
На 1 этаже
Такса поддержки: 500 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
На продажу предлагается...
OAZIS REALTY
109 000 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
70 м²21
ID 34240954
Цена: 109 000 евро
Населенный пункт: Бургас
Комнат: 2
Общая площадь: 69.90 кв м
Этаж: 6
Такса обслуживания: нет
Стадия строительства: в строительстве (начало март 2026г, до марта 2028г)
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Индивидуальная схема платежа, есть рассрочка
Жилой комплекс...
OAZIS REALTY
160 950 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
105 м²322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира на первой линии, в к-се «Panorama Fort Beach», Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 2
Терраса: 1
Площадь: 105 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 50 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 14,50 евро/кв.м в год
Panorama Fort Beach - современный комплекс...
Happy Home
98 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
65 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Апартамент с 1 спальней в комплексе «Villa Antorini», Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 2
Площадь: 65 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 200 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 7 евро/кв.м в год
"Villa Antorini" великолепный жилой комплекс со всеми...
Happy Home
180 000 €
Коттедж в Александрово, Болгария
130 м²432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Отдельно стоящий дом с большим участком в поселке Александрово
Продается с мебелью и оборудованием, есть парковка, планировка дома:
1 этаж – прихожая, гостиная с кухонным блоком, спальня, санузел.
2 этаж – две спальни, санузел и две террасы.
Комнаты: 4
Санузел: 2
Терраса: 2
Площадь: 130 кв.м, Участок: 800 кв.м...
Happy Home
155 000 €
Квартира в Варне, Болгария
55 м²211
Двухкомнатная квартира в районе Галата! НОВОЕ ЗДАНИЕ! AКT 16!
КОД: 16947. Предлагаем вам двухкомнатную квартиру в новом доме с Актом 16, расположенном в южной части города Варна, в жилом районе Галата, на расстоянии 1 км от пляжной полосы и гольф - площадки.
Квартира площадью 55 кв.м. расположена на третьем этаже и имеет следующую...
STEFANOV INVEST
70 900 €
Апартаменты в Ахелое, Болгария
65 м²21
ID 34194408
Стоимость: 70 900 евро
Местоположение: Ахелой, Болгария.
Комнат: 2
Общая площадь: 64,65 кв.м.
Этаж: 3/5
Оплата за обслуживание: 10 евро / кв. в год.
Этап строительства: введено в эксплуатацию - Акт 16
Cхема оплаты:
2000 евро - депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности
Апартамент...
OAZIS REALTY
140 000 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
79 м²32
ID 34190024
Цена: 140 000 евро
Населенный пункт: г.Бургас, кв.Горизонт
Комнат: 3
Общая площадь: 78.63 кв. м.
Этаж: 6
Такса поддержки: 0 евро в год
Стадия строительства: в строительстве
Мы предлагаем апартамент с 2 спальнями в комплексе «Смокините 4».
«Смокините 4 – Делюкс Резиденс, Фитнесс и Спа»— это проект, который задаёт...
OAZIS REALTY
238 000 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
121 м²32
ID 34179948
Площадь: 121 кв. м.
Цена: 238 000 евро
Плата за обслуживание: 14,4 кв. м.
Этажи: 6
Террасы: 2
Этап строительства: завершен: Акт-16
Оплата: 5000 евро - депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности
Предлагаем к продаже прекрасную трехкомнатную квартиру в невероятном комплексе «Эстебан»,...
OAZIS REALTY
69 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
36 м²
Студия с видом на улицу. #34208078
Стоимость: 69 500 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 1
Общая площадь: 36,32 кв.м
Этаж: 4 из 4
Оплата за обслуживание: 450 евро в год.
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты: 2000 евро - депозит
100% при подписании нотариального акта о праве...
OAZIS REALTY
145 960 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
71 м²21
ID 34191308
Для продажи предлагается 2-комнатная квартира в новостроящемся доме,квартал Братя Миладинови, Бургас .
Цена: 145 960 евро
Населенный пункт: г.Бургас ,квартал Братя Миладинови
Общая площадь: 71,20 кв. м.
Комнат: 2
Этаж: 9
Такса поддержки: не определена на данный момент
Для продажи предлагается квартира в новом...
OAZIS REALTY
149 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
137 м²322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Просторная квартира с 2 спальнями в комплексе “Paradise dreams”, Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 2
Терраса: 1
Площадь: 137
Этаж: 2/5
До моря: 150 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год
Комплекс “Paradise dreams”...
Happy Home
89 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
62 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с одной спальней в комплексе «Yalta», Святой Влас
Можно купить в рассрочку: Первый взнос 40% и остальную сумму до конца 2026 года.
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 62 кв.м
Этаж: 1/3
До моря: 300 м
Лифт: нет
АКТ 16
Такса поддержки: 630...
Happy Home
136 000 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
65 м²21
ID 34153914
Для продажи предлагается:
Апартамент с 1 спальней в комплексе Эстебан
Стоимость: 136 000 евро
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 2
Этаж: 5 из 5
Общая площадь: 65 кв.м.
Такса поддержки: 12 евро за кв.м./в год.
Этап строительства: Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро - депозит.
100% при подписании нотариального акта о...
OAZIS REALTY
63 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
32
Просторная квартира с 2 спальнями на продажу в Sunny Day 6, Солнечный берег
Расположенная в известном комплексе Sunny Day 6, эта хорошо ухоженная квартира с 2 спальнями представляет собой отличную возможность для тех, кто ищет дом для отдыха или инвестиционную недвижимость рядом с Солнечным берегом. Квартира находится на первом жилом этаже и...
New Estate
57 000 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
36 м²11
На продажу выставлена благоустроенная студия на партерном этаже жилого комплекса Magnolia Residence 2 на популярном курорте Солнечный берег всего в 800 метрах от моря и пляжа.
Недвижимость общей площадью 36 кв/метров. Зонированная жилплощадь имеет выделенный, хорошо оборудованный кухонный уголок, обеденную, зону отдыха с диванами. Санузел с...
Lev Estates
179 000 €
Мезонет на Солнечном берегу, Болгария
134 м²433
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира с 3 спальнями в элитном комплексе «Isida Palace»
Состоит из коридора, гостиной, трех спален, трех санузлов и трех террас
Комнаты: 4
Санузел: 3
Терраса: 3
Площадь: 134 кв.м
Этаж: 5-6/6
До моря: 700 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 19 евро/кв.м в год
Элитный комплекс «Izida Palace»...
Happy Home
129 500 €
Апартаменты в Варне, Болгария
74 м²211
IBG Property представляет Вашему вниманию двухкомнатную квартиру в новостройке в районе Победы.
Квартира общей площадью 74 кв.м. на 5 этаже. Планировка: Гостиная совмещенная с кухней, спальня, ванная с туалетом, кладовая и балкон.
Жилой дом находится в районе с полностью развитой инфраструктурой. Он имеет современную архитектуру, при...
IBG Property
290 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
180 м²
ID 34150022
Цена: 290 000 евро
Населенный пункт: кв.Ветрен, Бургас
Комнат: 4
Общая площадь: 180 кв. м.
Этажность: 2
Такса поддержки: нет
Blossom Gardens — это современный жилой проект нового формата, где гармонично сочетаются тишина соснового леса и удобства городской жизни. Комплекс расположен в квартале Ветрен, город Бургас,...
OAZIS REALTY
144 675 €
Апартаменты в Святых Константине и Елене, Болгария
82 м²211
IBG Property представляет Вашему вниманию двухкомнатную квартиру общей площадью 82 м2 на пятом этаже в новостройке с актом 16.
Здание расположено в районе г. Св. Константин и Елена (бывший курорт "Дружба") всего в 7 км от города Варна и всего в 250 м от моря. Также в комплексе вас ждет бассейн и джакузи с минеральной водой....
Можно ли рассматривать недвижимость Болгарии как инвестицию
Болгария никогда не славилась как высокодоходное направление. Резкий рост цен, который случался не раз, трудно прогнозировать, а доход от аренды – особенно на курортах – тут невелик из-за короткого сезона. Инвестируя €30–50 тыс., в любом случае невозможно рассчитывать на солидный доход в абсолютных ценах.
По оценке GPG, показатели доходности в стране стабильны. В середине 2024 года она составила 4,65%, годом ранее было 4,56%. В крупных городах на наибольшие показатели можно рассчитывать в приморском Бургасе – до 6,2%.
Самыми активными инвесторами в стране остаются сами болгары, для которых сдача в аренду – альтернатива скромным депозитам. Иностранцы же, особенно украинцы и израильтяне, чаще покупают для себя.
Россияне на рынке недвижимости Болгарии
Времена, когда граждане России были в Болгарии наиболее массовыми покупателями, а сама страна безусловным рынком № 1, уже в прошлом. Между тем в I квартале 2024 года на Prian зафиксировали резкий рост запросов на объекты в балканской стране. Очевидно, значительную их часть генерируют те, кто имеет второй паспорт или ВНЖ в европейской стране, а также не россияне (на Prian.ru около половины пользователей из других стран).
«В 2024 году у нас было несколько сделок с россиянами-покупателями, но это люди, которые выехали из России несколько лет назад и всё это время проживали в Болгарии, в других странах Европы и мира – кто на пенсии, кто по работе... Покупают они сейчас, желая улучшить жилищные условия или переехать в другой город», – добавляет Людмила Шабанина.
Но местный рынок вызывает интерес еще и потому, что десятки тысяч объектов в Болгарии по-прежнему в собственности у россиян. Кто-то не спешит продавать, рассчитывая выручить больше, у кого-то иные причины: в 2024 году владельцам болгарской недвижимости начали выдавать многократную шенгенскую визу – а это весомый плюс.
И покупка, и продажа для граждан РФ сейчас связаны с «трудностями перевода». По словам Дарьи Борзовой из Oazis Realty, 80% россиян используют банковские переводы через иностранные счета, чтобы закрыть сделки. Еще 10% используют наличные, а оставшиеся придумывают другие схемы, используя займы или обращаясь к доверенным лицам.
«Покупатели, конечно, адаптировались к новым реалиям. Россияне открывают счета в банках Болгарии, Турции, Сербии или других странах ЕС. Главные сложности, с которыми они столкнулись, – это ограничения на крупные суммы, задержки переводов из-за банковских проверок и требования по подтверждению происхождения средств», – добавляет эксперт.
Экономика Болгарии, по прогнозам Европейской комиссии, будет расти в пределах 3% в следующие два года. Основными драйверами станут активный внешний и внутренний спрос, развитие экспорта и рост доходов населения, который по-прежнему будет стимулировать потребление.
Инфляция в 2025 году составит 2,3%. Дефицит в бюджете увеличится на 0,2% – до 2,8% в 2025–2026 годах. Это связано с ростом расходов на пенсии и зарплаты в госсекторе. Государственный долг продолжит расти и достигнет к 2026 году 24,5% ВВП.
Эксперты не исключают охлаждения рынка. С другой стороны, число построенных объектов в первые три квартала 2024 года снизилось на 21,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Дефицит может способствовать дальнейшему росту цен.
Так что, вероятнее всего, жилье продолжит дорожать, но не так резко, как последние два года. «Мы видим, что спрос остается высоким, но покупатели не готовы платить те деньги, которые требуют продавцы. Как и в прошлом году, разница между желаниями продавцов и возможностями покупателей составляет €10–15 тыс.», – делится Людмила Шабанина.
1.png)
1.png)
