В 2024 году Болгария вступила в Шенген. Вот-вот должна перейти на евро. А рынок недвижимости рапортует о рекордах – в частности о росте цен. Как связаны эти события? По каким ценам проходят реальные сделки? Кто покупает квартиры на болгарских курортах? С какими сложностями сталкиваются россияне? Аналитика рынка и подробный прогноз.
Современность…
Говорить, что европейские рынки недвижимости под давлением и их основные показатели снижаются, неверно. Да, в Германии, Великобритании, Франции, скандинавских странах проблемы, но на юге и востоке континента и спрос, и цены в плюсе. Причем часто огромном.
Но даже на фоне соседей Болгария выделяется. Всего один факт: цены на жилье за год к III кварталу здесь выросли на 16,5%! Неужели повторяется сценарий предкризисного 2007-го?
…и история
Вспомним. Болгарский рынок уже в XXI веке знал разные периоды. Помните, как с 2000 по 2008 год стоимость жилья увеличилась на 300%!
В нулевые годы в стране много строили и продавали. Совпали многие факторы.
Присоединение к ЕС в 2007 году – это сделало Болгарию более привлекательной и уж точно более заметной для иностранцев.
Впечатляла откровенно низкая цена жилья, даже курортного: в 2002 году квадратный метр в курортном Бургасе стоил около €200, в Софии – €350…
Рынок становился цивилизованным. Сначала британцы задали стандарты комфорта, управления, ценообразования. Потом россияне вспомнили, что относительно недавно отдыхали на Солнечном Берегу и Золотых Песках, – и вновь полюбили черноморские курорты.
А потом случился финансовый кризис. Он был общемировым, но в первую очередь сказался на рискованных активах.
Болгарская недвижимость с 2008 по 2010 год подешевела на 35,2% (-41,5% с учетом инфляции)
Падение было не только жестким в моменте, но и длительным. Только с 2014 года рынок начал восстанавливаться – причем до конца десятилетия делал это медленно. Заметный рост начался с окончанием пандемии. В итоге за последние десять лет недвижимость подорожала в два раза, но всего на 41% с учетом инфляции – это данные Национального института статистики.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Экономика Болгарии: в поисках роста
До пандемии экономика страны стабильно росла. В 2015–2019 годах среднегодовой рост составлял 3,2%. В 2020-м случился спад на 4%, сменившийся затухающим ростом.
Инфляция в 2024 году продолжила сокращаться. В сентябре она опустилась до 1,2% – минимальный уровень с марта 2021 года. Для сравнения, в 2022 году на фоне роста цен на продукты и энергоносители она подскочила до 18%, а к концу 2023-го снизилась до 4,7%.
Рынок труда внушает оптимизм. Безработица остается на низком уровне. К III кварталу она составила 3,6%. Число безработных сократилось примерно на 8% в годовом выражении.
Но все-таки почему жилье ТАК подорожало?
16,5% в крупных городах – результат необычный. Общеэкономическая ситуация – главная причина роста цен. Сами болгары стали покупать намного больше, чем еще десять лет назад, и берут они не только первые квартиры. С 2018 года в стране стали давать ипотеку на курортные объекты, после чего и на побережье цены перешли в рост.
В настоящий момент спросу способствуют низкие ставки по ипотеке. «Сейчас кредит можно взять под 2,5–4%, – рассказывает Людмила Шабанина из New Estate. – Это дает болгарам стимул к покупке недвижимости в крупных городах и на курортах».
На фоне внутреннего спроса усиливается интерес со стороны иностранных покупателей, особенно из стран ЕС, которым разрешено приобретать землю в Болгарии.
Внимание иностранцев привлекают крупные «имиджевые» победы страны. С середины 2024 года частично, а с 1 января 2025 года полностью Болгария вошла в Шенген. Переход на евро с левов затянулся, но и он должен произойти до конца текущего года.
Так что у роста цен есть и «маркетинговое» объяснение. Конечно, лев уже 20 лет привязан к евро, а для большинства потенциальных покупателей-европейцев границы и так были открыты. Но новый статус Болгарии всё равно позволил продавцам запрашивать большую цену.
С конца 2023 года спрос стал расти особенно заметно. Как сообщает Национальный статистический институт, в середине 2024-го он увеличился на 10% – в основном в крупных городах и на курортах. А объем сделок вырос на 30%.
Одновременно болгарская недвижимость остается относительно доступной. В Софии цены подбираются к €2 тыс. за кв. м, на Солнечном Берегу – около €1 тыс., в горнолыжном Банско они чуть ниже. По оценке Людмилы Шабаниной, типовой запрос покупателя на черноморских курортах сегодня:
студии (35–40 кв. м) по цене до €33–35 тыс.;
апартаменты с одной спальней, двухкомнатные (60–70 кв. м) по цене до €50–55 тыс.;
апартаменты с двумя спальнями, трехкомнатные (80–90 кв. м) по цене до €60–65 тыс.
Получается, что вступление Болгарии в Шенген, как и потенциальное вступление в еврозону, имеет скорее эмоциональный эффект, хотя и он сказывается на поведении продавцов. По словам Людмилы Шабаниной, их запросы не всегда адекватны рынку. Всё чаще просят на €10 тыс., а то и на €20 тыс. больше реальных цен, и серьезный торг в сегодняшних условиях почти неизбежность.
Объекты в Болгарии на Prian
49 900 €
Квартира в Несебре, Болгария
45 м211
ВНЖ при покупкеКредит
ВНИМАНИЕ!!! АКЦИЯ !!!!
Большая квартира студия с большой террасой с мебелью в жилом комплексе для круглогодичного проживания, полностью новая мебель и техника.
Цена 39 900€
Без Таксы поддержки !!!
Элегантный жилой комплекс выполненый в флоринтийском стиле, в городе Несебр. Красивая, зеленая территория с парком и садом и уютной зоной...
METR 777
86 900 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
75 м22
Предлагается к продаже просторный Двухкомнатный
апартамент на первой линии, в элитном комплексе «Маджестик», Солнечный берег.Апартамент находится на 3 этаже,
площадью 75 кв.мСостоит из просторной гостиной с
кухней, 1 спальня, ванная комната и терраса. С террасы открывается панорамный
вид на море. Продается с мебелью и бытовой
техникой....
алтернатива имоти оод
35 500 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
33 м21
Продается уютная студия на Солнечном берегу с площадью 33
кв.м, расположенная на партерном этаже. Студия предлагается с мебелью и
полностью готова к проживанию. Окна выходят на бассейн, создавая атмосферу
спокойствия и уюта.Эта квартира идеально подходит для летнего отдыха или
круглогодичного проживания. Открытая территория и близость к...
алтернатива имоти оод
164 619 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
78 м232
ID33757264
На продажу предлагается:
Трехкомнатная квартира в строящемся жилом доме
Цена: 164619 евро
Населенный пункт: Бургас
Комнат: 3
Общая площадь: 78.39 кв. м.
На 3 этаже
Такса поддержки: 0 евро в год
Стадия строительства: в строительстве
Оплата: 5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Мы рады...
OAZIS REALTY
69 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
41 м2
ID 32978100
Стоимость: 69 000 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Комнат: 1
Общая площадь: 41,20 кв.м.
Этаж: партер
Такса поддержки: 618 евро в год
Этап строительства: Готовность всего комплекса – до конца 2025 года.
Схема оплаты:
1. 20% стоимости апартамента оплачивается двумя платежами в течение 3 месяцев с даты заключения...
OAZIS REALTY
87 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
63 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагаем к продаже двухкомнатную квартиру в комплексе «Vip Image» на курорте Солнечный Берег. Общая площадь квартиры — 63 кв.м., расположена 5 из 6 этаже с лифтом. Состоит из: гостиной с кухней, спальни, ванной комнаты и террасы. Квартира продаётся с мебелью и техникой как на фото.
Комплекс очень удобно расположен — в...
Grand Estates Group
48 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
57 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
ВНИМАНИЕ! АКЦИЯ!
Квартира с одной спальней с садиком и террасой, полная мебель и техника включена в стоимость.
Цена 48 000 евро
Рассрочка на два года без процентов!
Элегантный жилой комплекс выполненый в флоринтийском стиле, в городе Несебр. Красивая, зеленая территория с парком и садом и уютной зоной одыха.
Круглогодичная охрана и...
METR 777
45 900 €
Студия в Святом Власе, Болгария
41 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Апартаменты без таксы обслуживания в рассрочку.
Успейте забронировать квартиру с хорошим видом!
Предлагаются квартиры за 45.900 евро на 2, 3,4 этаже с видом на море.
Вила Маргарита - Villa Margarita это новое жилое здание без платы за обслуживание в Святом Власе.
Здание уже построено и находится на этапе Акт 14, имеет собственные...
Happy Home
76 500 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
58 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Двухкомнатная квартира в комплексе «Royal Sun», Солнечный берег
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 58
Этаж: 5/6
До моря: 600 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 16 евро/кв.м в год
Royal Sun - это жилой комплекс, гармонично сочетающий современный...
Happy Home
206 000 €
Коттедж в Поморие, Болгария
122 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Предлагаем вам коттеджи в городе Поморие — это уникальная возможность стать владельцем роскошного дома у моря в одном из самых красивых уголков черноморского побережья. В этих домах соединяются высокое качество строительства, современный дизайн и эксклюзивность.
Victoria Paradise является очередным дополнением к Victoria Residences,...
Happy Home
77 900 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
66 м2212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 1 спальней в районе Какао Бийч, комплекс «Elite 4», Солнечный берег
Состоит из коридора, гостиной, спальни, двух санузлов и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 2
Терраса: 1
Площадь: 66,4 кв.м
Этаж: 3/5
До моря: 500 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год
Закрытый комплекс Elite 4 находится в...
Happy Home
60 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
40 м211
Онлайн-показУдалённая сделка
Элитный жилой комплекс на первой линии моря от надёжного застройщика: с бассейном, большое озеленением.
— Студии
— 1+1
— 2+1
Цены от 60 000€
Уникальные условия по рассрочке, беспроцентная рассрочка до 2026г
До моря 3 минуты
Дата сдачи 2026 года
•Рядом есть круглогодичный магазин и автобусная остановка
ECO REAL ESTATE
75 500 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
72 м2211
Удалённая сделка
Местоположение: город Святой Влас, 500 метров от пляжа
Тип квартиры: двухкомнатная квартира, с мебелью и техникой
Этаж: 4-ый этаж, в здании есть лифт
Общая площадь: 72 кв. м, жилая площадь: 62 кв. м
Вид из окон: море и окрестности
Сбор за обслуживание: 500 евро в год
Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 –...
Корект Естейт - Бяла и Обзор
108 780 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
82 м232
Для продажи предлагается: #19252411
Апартамент с 2 спальнями на пятом этаже с видом на побережье Солнечного Берега и Святого Власа.
Общая площадь: 81.72 кв.м.
Стоимость: 111000 евро.
Такса поддержки составляет 400 евро в год.
Особенность этого апартамента в огромной террасе с видом на море, бассейн и горы. Фото вида Вы можете найти в...
OAZIS REALTY
189 900 €
Апартаменты в Елените, Болгария
113 м232
ID33610722
На продажу предлагается:
Трехкомнатная квартира в к-се Месамбрия Форт
Цена: 189900 евро
Населенный пункт: Елените
Комнат: 3
Общая площадь: 113 кв. м.
На 3 этаже
Такса поддержки: 1695 в год
Этап строительства: завершен
Оплата:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Просторная трехкомнатная...
OAZIS REALTY
80 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
79 м232
ID33531018
На продажу предлагается:
Трехкомнатная квартира в к-се Холидей Форт
Цена: 80000 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 3
Общая площадь: 79 кв. м.
На 1 этаже
Такса поддержки: 1100 в год
Этап строительства: завершен
Оплата:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о собственности....
OAZIS REALTY
85 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
51 м221
ID33566832
На продажу предлагается:
Двухкомнатная квартира в к-се Этара 3
Цена: 85000 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Комнат: 2
Общая площадь: 51 кв. м.
На 6 этаже
Такса поддержки: 650 в год
Этап строительства: завершен
Оплата:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Комплекс "Этер-3" находится в...
OAZIS REALTY
71 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
70 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира в комплексе «Cacao Residence», Солнечный берег
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 70 кв.м
Этаж: 3/6
До моря: 400 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год
Cacao Residence — современный комплекс апартаментов класса люкс в...
Happy Home
13 400 €
Земля в Созополе, Болгария
1141 сот.
ID 33148596
Цена: 13 400 евро
Местоположение: общ. Созополь, г.Созополь
Общая площадь: 1141 кв м
Категория – 5, НТП – недвижимость без определенного хозяйственного предназначения
Оплата:
Депозит 2000 евро,
100% при подписании нотариального акта на право собственности.
Предлагаем участок размером 1141 кв м сельскохозяйственного...
OAZIS REALTY
100 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
87 м2321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 2 спальнями в комплексе «Antonia», Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и двух террас
Комнаты: 3
Санузел: 1
Терраса: 2
Площадь: 87 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 500 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год
Комплекс «Antonia» расположен в начале города...
Можно ли рассматривать недвижимость Болгарии как инвестицию
Болгария никогда не славилась как высокодоходное направление. Резкий рост цен, который случался не раз, трудно прогнозировать, а доход от аренды – особенно на курортах – тут невелик из-за короткого сезона. Инвестируя €30–50 тыс., в любом случае невозможно рассчитывать на солидный доход в абсолютных ценах.
По оценке GPG, показатели доходности в стране стабильны. В середине 2024 года она составила 4,65%, годом ранее было 4,56%. В крупных городах на наибольшие показатели можно рассчитывать в приморском Бургасе – до 6,2%.
Самыми активными инвесторами в стране остаются сами болгары, для которых сдача в аренду – альтернатива скромным депозитам. Иностранцы же, особенно украинцы и израильтяне, чаще покупают для себя.
Россияне на рынке недвижимости Болгарии
Времена, когда граждане России были в Болгарии наиболее массовыми покупателями, а сама страна безусловным рынком № 1, уже в прошлом. Между тем в I квартале 2024 года на Prian зафиксировали резкий рост запросов на объекты в балканской стране. Очевидно, значительную их часть генерируют те, кто имеет второй паспорт или ВНЖ в европейской стране, а также не россияне (на Prian.ru около половины пользователей из других стран).
«В 2024 году у нас было несколько сделок с россиянами-покупателями, но это люди, которые выехали из России несколько лет назад и всё это время проживали в Болгарии, в других странах Европы и мира – кто на пенсии, кто по работе... Покупают они сейчас, желая улучшить жилищные условия или переехать в другой город», – добавляет Людмила Шабанина.
Но местный рынок вызывает интерес еще и потому, что десятки тысяч объектов в Болгарии по-прежнему в собственности у россиян. Кто-то не спешит продавать, рассчитывая выручить больше, у кого-то иные причины: в 2024 году владельцам болгарской недвижимости начали выдавать многократную шенгенскую визу – а это весомый плюс.
И покупка, и продажа для граждан РФ сейчас связаны с «трудностями перевода». По словам Дарьи Борзовой из Oazis Realty, 80% россиян используют банковские переводы через иностранные счета, чтобы закрыть сделки. Еще 10% используют наличные, а оставшиеся придумывают другие схемы, используя займы или обращаясь к доверенным лицам.
«Покупатели, конечно, адаптировались к новым реалиям. Россияне открывают счета в банках Болгарии, Турции, Сербии или других странах ЕС. Главные сложности, с которыми они столкнулись, – это ограничения на крупные суммы, задержки переводов из-за банковских проверок и требования по подтверждению происхождения средств», – добавляет эксперт.
Экономика Болгарии, по прогнозам Европейской комиссии, будет расти в пределах 3% в следующие два года. Основными драйверами станут активный внешний и внутренний спрос, развитие экспорта и рост доходов населения, который по-прежнему будет стимулировать потребление.
Инфляция в 2025 году составит 2,3%. Дефицит в бюджете увеличится на 0,2% – до 2,8% в 2025–2026 годах. Это связано с ростом расходов на пенсии и зарплаты в госсекторе. Государственный долг продолжит расти и достигнет к 2026 году 24,5% ВВП.
Эксперты не исключают охлаждения рынка. С другой стороны, число построенных объектов в первые три квартала 2024 года снизилось на 21,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Дефицит может способствовать дальнейшему росту цен.
Так что, вероятнее всего, жилье продолжит дорожать, но не так резко, как последние два года. «Мы видим, что спрос остается высоким, но покупатели не готовы платить те деньги, которые требуют продавцы. Как и в прошлом году, разница между желаниями продавцов и возможностями покупателей составляет €10–15 тыс.», – делится Людмила Шабанина.
1.png)
1.png)
