Недвижимость в Болгарии за год подорожала как перед кризисом 2008-го. Что вообще происходит?

Современность…

Говорить, что европейские рынки недвижимости под давлением и их основные показатели снижаются, неверно. Да, в Германии, Великобритании, Франции, скандинавских странах проблемы, но на юге и востоке континента и спрос, и цены в плюсе. Причем часто огромном.   

Но даже на фоне соседей Болгария выделяется. Всего один факт: цены на жилье за год к III кварталу здесь выросли на 16,5%! Неужели повторяется сценарий предкризисного 2007-го?

…и история

Вспомним. Болгарский рынок уже в XXI веке знал разные периоды. Помните, как с 2000 по 2008 год стоимость жилья увеличилась на 300%!

В нулевые годы в стране много строили и продавали. Совпали многие факторы.

• Присоединение к ЕС в 2007 году – это сделало Болгарию более привлекательной и уж точно более заметной для иностранцев.
• Впечатляла откровенно низкая цена жилья, даже курортного: в 2002 году квадратный метр в курортном Бургасе стоил около €200, в Софии – €350…  
• Рынок становился цивилизованным. Сначала британцы задали стандарты комфорта, управления, ценообразования. Потом россияне вспомнили, что относительно недавно отдыхали на Солнечном Берегу и Золотых Песках, – и вновь полюбили черноморские курорты. 

А потом случился финансовый кризис. Он был общемировым, но в первую очередь сказался на рискованных активах. 

Болгарская недвижимость с 2008 по 2010 год подешевела на 35,2% (-41,5% с учетом инфляции)

Падение было не только жестким в моменте, но и длительным. Только с 2014 года рынок начал восстанавливаться – причем до конца десятилетия делал это медленно. Заметный рост начался с окончанием пандемии. В итоге за последние десять лет недвижимость подорожала в два раза, но всего на 41% с учетом инфляции – это данные Национального института статистики.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Экономика Болгарии: в поисках роста

До пандемии экономика страны стабильно росла. В 2015–2019 годах среднегодовой рост составлял 3,2%. В 2020-м случился спад на 4%, сменившийся затухающим ростом. 

Источник: МВФ

Инфляция в 2024 году продолжила сокращаться. В сентябре она опустилась до 1,2% – минимальный уровень с марта 2021 года. Для сравнения, в 2022 году на фоне роста цен на продукты и энергоносители она подскочила до 18%, а к концу 2023-го снизилась до 4,7%. 

Динамика инфляции в Болгарии

Источник: Trading Economics

Рынок труда внушает оптимизм. Безработица остается на низком уровне. К III кварталу она составила 3,6%. Число безработных сократилось примерно на 8% в годовом выражении.  

Но все-таки почему жилье ТАК подорожало?

16,5% в крупных городах – результат необычный. Общеэкономическая ситуация – главная причина роста цен. Сами болгары стали покупать намного больше, чем еще десять лет назад, и берут они не только первые квартиры. С 2018 года в стране стали давать ипотеку на курортные объекты, после чего и на побережье цены перешли в рост.  

В настоящий момент спросу способствуют низкие ставки по ипотеке. «Сейчас кредит можно взять под 2,5–4%, – рассказывает Людмила Шабанина из New Estate. – Это дает болгарам стимул к покупке недвижимости в крупных городах и на курортах».

На фоне внутреннего спроса усиливается интерес со стороны иностранных покупателей, особенно из стран ЕС, которым разрешено приобретать землю в Болгарии.  

Внимание иностранцев привлекают крупные «имиджевые» победы страны. С середины 2024 года частично, а с 1 января 2025 года полностью Болгария вошла в Шенген. Переход на евро с левов затянулся, но и он должен произойти до конца текущего года. 

Так что у роста цен есть и «маркетинговое» объяснение. Конечно, лев уже 20 лет привязан к евро, а для большинства потенциальных покупателей-европейцев границы и так были открыты. Но новый статус Болгарии всё равно позволил продавцам запрашивать большую цену. 

С конца 2023 года спрос стал расти особенно заметно. Как сообщает Национальный статистический институт, в середине 2024-го он увеличился на 10% – в основном в крупных городах и на курортах. А объем сделок вырос на 30%. 

Источник: GPG

Одновременно болгарская недвижимость остается относительно доступной. В Софии цены подбираются к €2 тыс. за кв. м, на Солнечном Берегу – около €1 тыс., в горнолыжном Банско они чуть ниже. По оценке Людмилы Шабаниной, типовой запрос покупателя на черноморских курортах сегодня: 

• студии (35–40 кв. м) по цене до €33–35 тыс.;
• апартаменты с одной спальней, двухкомнатные (60–70 кв. м) по цене до €50–55 тыс.;
• апартаменты с двумя спальнями, трехкомнатные (80–90 кв. м) по цене до €60–65 тыс.

Получается, что вступление Болгарии в Шенген, как и потенциальное вступление в еврозону, имеет скорее эмоциональный эффект, хотя и он сказывается на поведении продавцов. По словам Людмилы Шабаниной, их запросы не всегда адекватны рынку. Всё чаще просят на €10 тыс., а то и на €20 тыс. больше реальных цен, и серьезный торг в сегодняшних условиях почти неизбежность. 

Объекты в Болгарии на Prian

164 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

111 м² 2 1

К покупке предлагается благоустроенный большой апартамент с красивым панорамным видом на море и горы в жилом комплексе Grand hotel на первой линии города Святой Влас. Недвижимость общей площадью 111 кв/метров располагается на 6-м, последнем этаже шестиэтажного современного здания с лифтом. Квартира имеет большую террасу с зонами для отдыха,...

Lev Estates

134 000 €

Квартира в Равде, Болгария

112 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трехкомнатная квартира на берегу моря в комплексе «Riviera Fort Beach», Равда Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 111,8 кв.м Этаж: 6/6 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12,50 евро/кв.м в год Riviera Fort Beach - уютный...

Happy Home

45 990 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

47 м² 1

Площадь и этаж: Студия имеет площадь 47 квадратных метров и расположена на втором этаже.Вид: Из окон студии открывается прекрасный вид на парк, что создает приятную атмосферу и позволяет наслаждаться окружающей природой.Инфраструктура комплекса: Комплекс обеспечивает разнообразные удобства, включая детскую площадку, где маленькие гости...

алтернатива имоти оод

844 368 €

Дом в Святом Власе, Болгария

251 м² 5 4

ID 30956428 Эко-дом с 5 спальнями в комплексе Venid Eco Village Цена: 844368 евро. Населённый пункт: Святой Влас Комнат: 6 Общая площадь: 251.30 кв. м. Этаж: 1-2/2 Оплата за обслуживание: есть Этап Строительства: акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Есть...

OAZIS REALTY

59 900 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

54 м² 1 1

Выставлена на продажу большая студия общей площадью 54 кв/метра в жилом комплексе Nessebar Fort Noks на популярном курорте Солнечный берег. Квартира имеет два балкона! Недвижимость расположена на 3-м этаже четырехэтажного здания, имеет удобную планировку с просторной выделенной прихожей, зонированной комнатой с оборудованной кухней, обеденной...

Lev Estates

90 000 €

Апартаменты в Обзоре, Болгария

76 м² 2 1 1

АГЕНТСТВО ATLANTA Предлагает на продажу уникальную двухкомнатную квартиру в комплексе The Cliff Obzor Bay. Квартира полностью меблирована и оснащена качественной мебелью и бытовой техникой, готова к заселению. Состоит из прихожей, большой гостиной с кухней и столовой, одной спальни, ванной комнаты с туалетом и террасы. Комплекс впечатляет...

АТЛАНТА БГ

73 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

32 м²

ID34015652 На продажу предлагается: Студия в комплексе Эмпериум Цена: 73000 евро Населенный пункт: Св. Влас Комнат: 1 Общая площадь: 32 кв. м. На 2 этаже Такса поддержки: 384 евро в год Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Комплекс "Эмпериум" расположен в...

OAZIS REALTY

143 550 €

Апартаменты в Равде, Болгария

100 м² 3 2

ID 33924990 Стоимость: 145 000 евро Населенный пункт: Равда Общая площадь: 100 кв.м. Этаж: 5/6 Комнаты: 3 Такса поддержки: 500 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - акт 16 Предлагается к продаже просторный апартамент с двумя спальнями и видом на внутреннюю территорию в комплексе «Лайфстайл 3»,...

OAZIS REALTY

135 000 €

Дом в Черни-Врых, Болгария

100 м² 3 2

ID33909962 На продажу предлагается: Дом с 2 спальнями готов черновая отделка Цена: 135000 евро Населенный пункт: с. Черни Връх Общая площадь: 100 кв.м. дом, 560 кв. м. двор Такса поддержки: 0 евро в год Этап строительства: завершен черновая отделка Оплата: 5000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта о...

OAZIS REALTY

67 000 €

Квартира в Бургасе, Болгария

75 м² 2

Предлагается к продаже уютный двухкомнатный апартамент в закрытом комплексе, Солнечный Берег. Апартамент площадью 75 кв.м. находится на 7 этаже и состоит из : гостиная с кухонным блоком, спальня, совмещенный санузел, терраса. Апартамент продаётся со всей необходимой для комфортного проживания мебелью и техникой : мягкая мебель,...

алтернатива имоти оод

115 200 €

Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария

348 м²

ID 31860210 Для продажи предлагается: Земельный участок с начальным этапом строительства в вильной зоне Святой Влас, без таксы поддержки,с видом на море. Стоимость: 120 000 евро. Населенный пункт: Святой Влас,местность Юрта Балкана Комнат: 0 Общая площадь: 317,65 кв.м. план застройки дома Площадь участка: 348 кв.м. Этажей: по...

OAZIS REALTY

171 200 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

76 м² 2 1

К покупке представлена квартира под ремонт в новом жилом комплексе Villa Metara на первой линии в городе Равда. Апартамент с морским видом находится на 3-м этаже пятиэтажного здания с лифтом, имеет общую площадь 76 кв/метров. Планировка с отдельной прихожей, двумя балконами – один с видом на море, второй с видом во двор на противоположной...

Lev Estates

236 400 €

Квартира в Чайке, Болгария

106 м² 3 2 2

НА ВЫБОР ДВУХКОМНАТНЫЕ И ТРЕХКОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ! ТОП ЛОКАЦИЯ! Код: 16144. Новостроящийся жилой комплекс в одном из самых предпочитаемых районов города Варна - ж.к. Чайка. Преимущества: -Локация в престижном жилом районе Варны -Стильный и впечатляющий фасад здания -С верхних этажей открывается уникальный вид на море и обширный...

STEFANOV INVEST

220 000 €

Квартира в Святых Константине и Елене, Болгария

101 м² 2 1 1

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Светлая и просторная квартира с жилой площадью 85 кв. м, и общей площадью 101 кв. м. Расположена на 4 этаже с юго-западной ориентацией. Квартира обставлена ​​очень практично, а благодаря большой площади гостиная отделена от прихожей и кухни. Состоит из - большой прихожей, отделенной от гостиной,...

IBG Property

119 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

74 м² 2 1

ID 34065170 Стоимость: 119 000 евро Общая площадь: 74 кв.м. Этаж: 3 Терраса: 1 Такса поддержки: 9 евро/кв.м. в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт-16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности На продажу предлагается апартамент с одной спальней в...

OAZIS REALTY

78 000 €

Квартира в Равде, Болгария

72 м² 2 1

Представлена к покупке уютная квартира с одной спальней в жилом комплексе Rutland Beach 1 всего в 100 метрах от побережья и 650 метрах от Южного пляжа поселка Равда. Имеет красивый панорамный вид на горы и море. Недвижимость общей площадью 72 кв/метра располагается на 4-м, последнем этаже четырехэтажного здания без лифта. Комфортабельная...

Lev Estates

245 000 €

Квартира в Несебре, Болгария

135 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная четырехкомнатная квартира в Несебре, комплекс «Poseidon» Состоит из коридора, гостиной, трех спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 4 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 135 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Poseidon - масштабный элитный жилой комплекс,...

Happy Home

106 700 €

Апартаменты в Равде, Болгария

58 м² 2 1

ID 33981298 Стоимость: 110 000 евро Населенный пункт: Равда Общая площадь: 58.44 кв.м. Этаж: 3/6 Комнаты: 2 Такса поддержки: 285 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем просторный...

OAZIS REALTY

69 635 €

Коммерческая недвижимость в Обзоре, Болгария

659 м²

#30576060 Предлагается участок земли на 500м от моря в г.Обзор,659 кв.м. Цена:73 300 евро Участок разположен в самом городе Обзор.Поблизости есть дорога,вода и електричество.Чудесное место для строительства дома или для инвестиции. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности

OAZIS REALTY

104 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

120 м² 3 2 2

Удалённая сделка

Местоположение: город Святой Влас, 100 метров от пляжа Тип квартиры: трехкомнатная квартира, с мебелью и техникой Этаж: 3-ий этаж, лифта нет Жилая площадь: 104 кв. м Общая площадь: 120 кв. м Вид из окон: морская панорама и город Сбор за обслуживание: отсутствует Здание на акте 15 – Здание является жилым. Проживание в нем...

Корект Естейт - Бяла и Обзор

Посмотреть ещё 4203 похожих объекта

Можно ли рассматривать недвижимость Болгарии как инвестицию  

Болгария никогда не славилась как высокодоходное направление. Резкий рост цен, который случался не раз, трудно прогнозировать, а доход от аренды – особенно на курортах – тут невелик из-за короткого сезона. Инвестируя €30–50 тыс., в любом случае невозможно рассчитывать на солидный доход в абсолютных ценах.

По оценке GPG, показатели доходности в стране стабильны. В середине 2024 года она составила 4,65%, годом ранее было 4,56%. В крупных городах на наибольшие показатели можно рассчитывать в приморском Бургасе – до 6,2%.  

Самыми активными инвесторами в стране остаются сами болгары, для которых сдача в аренду – альтернатива скромным депозитам. Иностранцы же, особенно украинцы и израильтяне, чаще покупают для себя. 

Россияне на рынке недвижимости Болгарии

Времена, когда граждане России были в Болгарии наиболее массовыми покупателями, а сама страна безусловным рынком № 1, уже в прошлом. Между тем в I квартале 2024 года на Prian зафиксировали резкий рост запросов на объекты в балканской стране. Очевидно, значительную их часть генерируют те, кто имеет второй паспорт или ВНЖ в европейской стране, а также не россияне (на Prian.ru около половины пользователей из других стран).

«В 2024 году у нас было несколько сделок с россиянами-покупателями, но это люди, которые выехали из России несколько лет назад и всё это время проживали в Болгарии, в других странах Европы и мира – кто на пенсии, кто по работе... Покупают они сейчас, желая улучшить жилищные условия или переехать в другой город», – добавляет Людмила Шабанина. 

Но местный рынок вызывает интерес еще и потому, что десятки тысяч объектов в Болгарии по-прежнему в собственности у россиян. Кто-то не спешит продавать, рассчитывая выручить больше, у кого-то иные причины: в 2024 году владельцам болгарской недвижимости начали выдавать многократную шенгенскую визу – а это весомый плюс.

И покупка, и продажа для граждан РФ сейчас связаны с «трудностями перевода». По словам Дарьи Борзовой из Oazis Realty, 80% россиян используют банковские переводы через иностранные счета, чтобы закрыть сделки. Еще 10% используют наличные, а оставшиеся придумывают другие схемы, используя займы или обращаясь к доверенным лицам.

«Покупатели, конечно, адаптировались к новым реалиям. Россияне открывают счета в банках Болгарии, Турции, Сербии или других странах ЕС. Главные сложности, с которыми они столкнулись, – это ограничения на крупные суммы, задержки переводов из-за банковских проверок и требования по подтверждению происхождения средств», – добавляет эксперт. 

Прогнозы: чего ожидать в 2025 году

Экономика Болгарии, по прогнозам Европейской комиссии, будет расти в пределах 3% в следующие два года. Основными драйверами станут активный внешний и внутренний спрос, развитие экспорта и рост доходов населения, который по-прежнему будет стимулировать потребление. 

Инфляция в 2025 году составит 2,3%. Дефицит в бюджете увеличится на 0,2% – до 2,8% в 2025–2026 годах. Это связано с ростом расходов на пенсии и зарплаты в госсекторе. Государственный долг продолжит расти и достигнет к 2026 году 24,5% ВВП.

Эксперты не исключают охлаждения рынка. С другой стороны, число построенных объектов в первые три квартала 2024 года снизилось на 21,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Дефицит может способствовать дальнейшему росту цен. 

Так что, вероятнее всего, жилье продолжит дорожать, но не так резко, как последние два года. «Мы видим, что спрос остается высоким, но покупатели не готовы платить те деньги, которые требуют продавцы. Как и в прошлом году, разница между желаниями продавцов и возможностями покупателей составляет €10–15 тыс.», – делится Людмила Шабанина. 

Фото: elements.envato.com (EdVal, Sandsun)

Условия цитирования материалов Prian.ru