Рынок недвижимости Болгарии в 2026 году переживает противоречивый период. С одной стороны, цены уверенно растут (до +15% в год) на фоне экономического подъема и вступления в еврозону. С другой, россияне продолжают активно выходить из активов, сталкиваясь с ограничениями на поездки, оплату и обслуживание жилья. Стоит ли покупать квартиры на болгарском Чёрном море сейчас и как это сделать? Разбираемся.
€19,9 млн – вывели россияне из болгарской недвижимости в 2025 году
Зачем иностранцы покупают недвижимость в Болгарии
Россияне начали распродавать недвижимость в Болгарии лет пять-шесть назад. Первая волна была вызвана обвалом рубля, что сделало отдых в стране менее доступным. Процесс ускорился после пандемии, а затем – с 2022 года – и введения западных санкций. Трудности с перелетами, визовые ограничения, различные банковские проблемы – всё это по-прежнему влияет на спрос.
С января по ноябрь 2025-го россияне вывели из болгарской недвижимости €19,9 млн. А годом ранее за тот же период продали домов и квартир на €11,6 млн (Национальный банк Болгарии). Кстати, британцы, которые раньше массово скупали недорогую недвижимость на Черном море, сейчас тоже продают.
Так зачем мы рассказываем о Болгарии? В чем смысл покупки сейчас?
Прежняя цель № 1 – покупка недорогой квартиры на море – для россиян больше не актуальна. Слишком сложно заключить сделку, обслуживать, да и просто ездить туда в отпуск. К тому же и сами болгарские квартиры уже не так дешевы, как пять лет назад.
Инвестиции? Об этом можно подумать, тем более что в Болгарии сейчас экономический подъем, недвижимость быстро дорожает, а вступление в еврозону открывает новые перспективы. Это будет скорее история про сохранение капитала в недвижимости на долгий срок, потому что высокий доход от аренды Болгария предложить не может, и короткую спекулятивную стратегию здесь сложно реализовать.
Болгарские риелторы, с которыми сотрудничает Prian, рассказывают, что россияне по-прежнему покупают – в основном те, кто уже связан со страной и хочет улучшить условия проживания. Сейчас в этом основное преимущество Болгарии. Сюда по-прежнему легко переехать, здесь комфортно жить на пенсии и не только. Например, айтишники, которые работают удаленно, всё чаще это делают из Софии, Варны, Бургаса… Специально для них Болгария даже открыла новый тип ВНЖ – Digital Nomad.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Сколько стоят квартиры в Болгарии сейчас
Болгария – один из европейских лидеров по росту цен на жильё. Данные Национального статистического комитета: +15% – за 2025 год, +17% – за 2024 год в среднем по стране.
Но о пузыре никто не говорит. Есть много разных, но объективных причин, которые провоцируют ценовое ралли: стройматериалы дорожают, ипотека в стране дешевая (ставки около 3%), присоединение к еврозоне стимулирует болгар перекладывать сбережения в бетон, объемы строительства не успевают за внутренним спросом и ростом сделок.
В Софии новостроек до €2 тыс. за квадрат уже нет, даже старые панельные квартиры продаются от €1,5 тыс.
Приморские города были и остаются чуть дешевле, но и здесь средний квадрат приближается к отметке €2 тыс. Например, в Варне и Бургасе двухкомнатная квартира (70 кв. м) будет стоить €120 тыс. и более, а на Солнечном Берегу и других курортах примерно такая же – от €70–80 тыс.
Несмотря на возросшие прайсы, продажа домов и квартир в Болгарии идет бойко: в Софии рост на 11%, в Каварне – на 14%, в Банско – на 12% за год (Агентство по вписываниям). Так буквально везде, от поселков до крупных городов. Поэтому, вероятно, и в 2026 году рост цен продолжится, хотя темпы должны снизиться.
Как купить болгарскую недвижимость из России
Оплатить недвижимость в Болгарии напрямую из России не получится. С наличностью тоже в страну не приедешь: по местным законам, все сделки на сумму от €5 тыс. должны проходить через банк. Только если продавец и покупатель россияне, тогда расчеты можно и, по российским законам, нужно проводить в РФ и в рублях.
На практике россияне используют переводы через банки в третьих странах на счета болгарских нотариусов, которые уже отправляют деньги продавцам.
Некоторый интерес есть и к местным горнолыжным курортам: Банско и Пампорово с вполне приличной инфраструктурой остаются в этом сегменте самыми бюджетными в Европе. Проекты в Софии интересны скорее инвесторам: доход от аренды в столице вполне хорош для Европы – 5-6%.
Примеры недвижимости в Болгарии на портале Prian
98 000 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
59 м²21
ID 34205560
На продажу предлагается:
Апартамент с 1 спальней в Черно Море 2
Цена: 98000
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 2
Общая площадь: 59 кв.м
На 2 этаже
Такса поддержки: 0 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Предлагаем на продажу стильную и...
OAZIS REALTY
149 000 €
Дом в Ахелое, Болгария
146 м²32
ID 33997436
Стоимость: 149 000 евро
Населённый пункт: г. Ахелой
Комнат: 3
Общая площадь: 146 кв.м. + 424 кв.м. двор
Этажность: 2
Оплата за обслуживание: 1150 евро в год
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности....
OAZIS REALTY
318 898 €
Дом в Кошарице, Болгария
160 м²43
ID 34161194
Предлагается на продажу новая двухэтажная вилла в комплексе Хаус Гарден ,Кошарица,зона вилл,община Несебр .
Стоимость: 318.898 евро
Населенный пункт: с.Кошарица ,вилна зона, обл. Бургас
Комнат: 4
Общая площадь: 160,25 кв. м.+ 350 кв.м. двор, есть опция построить бассейн
Этажность: 2 этажа
Оплата за обслуживание: 10...
OAZIS REALTY
54 560 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
39 м²
ID 34186560
Цена: 54 560 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 1
Общая площадь: 38.48 кв. м.
На 1 этаже
Такса поддержки: 0 евро в год
Стадия строительства: в строительстве, завершение с ремонтом «под ключ» - май 2028
Оплата: 2000 евро депозит, 30% первый взнос, рассрочка до конца строительства.
Комплекс «Ла Мер Хоум 3»...
OAZIS REALTY
159 900 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
110 м²21
ID 34106260
Общая площадь: 109.9 кв. м.
Стоимость: 159 900 евро.
Этаж: 4
Без таксы поддержки.
Этап Строительства: в строительстве, Акт 16 ожидается весной 2027г.
Схема оплаты:
2000 евро депозит, 40% по предварительному договору в течении одного месяца, 30% - март 2026г, 30% при нотариальном оформлении в декабре 2026г.
Предлагаем...
OAZIS REALTY
105 600 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
88 м²32
ID 34044158
Просторная трехкомнатная квартира на 2-м этаже с видом на море ,местность Инцараки,Святой Влас .
Стоимость: 105 600 евро
Населенный пункт: Святой Влас,комплекс Саинт Влас Хилл
Комнат: 3
Общая площадь: 88 кв.м.
Этаж: 2 из 5
Оплата за обслуживание: нет
Этап строительства: Здание имеет - Акт 16
Схема оплаты:
5000...
OAZIS REALTY
53 053 €
Апартаменты в Царево, Болгария
48 м²
ID 34193740
Цена: 53 053 евро + 3% от покупателя
Населенный пункт: Царево
Комнат: 1
Общая площадь: 48.23 кв м
Этаж: 6
Такса обслуживания: 12 евро за кв м в год
Стадия строительства: Акт 16
Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% оплата при подписании нотариального акта
Предлагаем полностью обустроенную студию на 6 этаже с видом...
OAZIS REALTY
95 000 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
54 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира-студия в престижном комплексе «Sweet homes 3», Солнечный берег
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 54 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 600 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 980 евро в год
«Sweet Homes 3» - великолепный курортный...
Happy Home
103 715 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
84 м²21
ID 34141808
Цена 103 715 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 2
Общая площадь: 83.98 кв м
Этаж: 3
Такса обслуживания: 12.6 евро за кв м в год
Стадия строительства: акт 16
Оплата: 2000 евро депозит,
Индивидуальные условия оплаты.
Предлагаем к покупке меблированный апартамент с 1 спальней в комплексе «Чаирите». Есть...
OAZIS REALTY
59 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
36 м²
ID31284674
На продажу предлагается:
Студия в комплексе Каса дель Соль
Цена: 59000 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Общая площадь: 36,29 кв. м.
Этаж: 5/6
Такса поддержки: 12 евро / м2/ в год
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16
Оплата:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта....
OAZIS REALTY
103 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
73 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Просторная двухкомнатная квартира в Святом Власе, комплекс «Villa Venezia»
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 73
Этаж: 1/5
До моря: 400 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: нет
«Villa Venezia» - новый комплекс, расположен в центральной...
Happy Home
299 000 €
Дом в Божуреце, Болгария
300 м²86
Трехэтажный дом расположен в деревне Божурец, в нескольких километрах от г. Каварна и рядом с гольф-клубом "Tracian Cliff Golf Course". Между этажами внешняя лестница.
Первый этаж состоит из 1 спальни с двуспальной кроватью с ванной комнатой, еще 1 спальни, гостиной, кухни, ванной/туалета и просторной веранды.
Второй этаж состоит из 2-х...
New Estate
150 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
89 м²321
Аврора плюс предлагает 3-х комнатную квартиру площадью 89 кв.м в закрытом комплексе, г. Приморско.
Квартира расположена на 2-ом этаже с юго-западного расположения.
Состоит из: прихожей, гостиной с кухнным блоком, обеденной зоной и зоной отдыха, 2-х спален, совмещенного санузла и террасы с видом на лес.
Квартира продается полностью...
Аврора Плюс
115 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
97 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 2 спальнями в комплексе «Star Fish», Святой Влас.
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и двух террас
Комнаты: 3
Санузел: 1
Терраса: 2
Площадь: 97 кв.м
Этаж: 2/5
До моря: 250 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 600 евро в год
Комплекс «Star Fish» находится в 300 м от пристани...
Happy Home
103 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
68 м²21
ID34046298
На продажу предлагается:
Апартаменты с 1 спальней в комплексе Панорама Форт
Цена: 103000 евро
Населенный пункт: Св. Влас
Комнат: 2
Общая площадь: 68 кв.м
На первом этаже
Такса поддержки: 986 евро
Этап строительства: завершен, Акт 16
Оплата: 5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
"Панорама...
OAZIS REALTY
105 000 €
Квартира в Равде, Болгария
90 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира с 2 спальнями в комплексе «Sun Sea Resort», Равда
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 90 кв.м
Этаж: 3/5
До моря: 500 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год
Sun Sea Resort- это закрытый комплекс, расположенный...
Happy Home
99 900 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
65 м²21
ID 34106258
Общая площадь: 65.11 кв. м.
Стоимость: 99 900 евро.
Этаж: 2
Без таксы поддержки.
Этап Строительства: в строительстве, Акт 16 ожидается весной 2027г.
Схема оплаты:
2000 евро депозит, 40% по предварительному договору в течении одного месяца, 30% - март 2026г, 30% при нотариальном оформлении в декабре 2026г.
Предлагаем...
OAZIS REALTY
220 000 €
Дом в Болгарии
641 м²117
Предлагается к покупке уютный семейный ЭКО отель в селе Боринци, расположенном в заповедных горах Еленски Балкан.
Отлично оборудованное гостинное заведение имеет несколько отельных строений общей площадью 641 кв.м. Благоустроенный красивый земельный участок отеля составляет 3000 кв/м.
Главное здание ЭКО отеля рассчитано на одновременное...
Lev Estates
135 000 €
Апартаменты в Варне, Болгария
94 м²321
IBG Property представляет Вашему вниманию трехкомнатную квартиру в строящемся доме курортного комплекса Чайка.
Квартира общей площадью 94 кв.м. на 1 этаже. Планировка: гостиная с кухней, 2 спальни, ванная комната с туалетом, прачечная/кладовая и терраса.
Жилой дом расположен в курортном комплексе «Чайка», который расположен в 10...
IBG Property
179 000 €
Мезонет на Солнечном берегу, Болгария
134 м²433
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира с 3 спальнями в элитном комплексе «Isida Palace»
Состоит из коридора, гостиной, трех спален, трех санузлов и трех террас
Комнаты: 4
Санузел: 3
Терраса: 3
Площадь: 134 кв.м
Этаж: 5-6/6
До моря: 700 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 19 евро/кв.м в год
Элитный комплекс «Izida Palace»...
