Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
89 190 €
Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария
15187 м²
ID 30298160
Предлагаем три участка правильной формы с размерами: 4955 кв м, 5273 кв м, 4959 кв м.
Вместе объекты образуют ровный прямоугольный участок земли сельскохозяйственного назначения 4 категории в местности Чаморлията, в 300 м от квартала Ветрен г.Бургас и главной дороги София-Бургас
Цена: 18 евро за кв м
Местоположение:...
OAZIS REALTY
65 900 €
Апартаменты в Равде, Болгария
62 м²211
Онлайн-показУдалённая сделка
Агентство недвижимости Happy home представляет новый комплекс
Новый проект LA MER HOUSE в Равде
Спешите забронировать!!!!
Осталось всего 2 студии:
Цена 48 900 Е
Двухкомнотные квартиры от 65 900 Е
Без таксы поддержки
Начало строительства - конец 2025 года
Рассрочка до конца 2027 года
Первоначальный взнос 30%
Комплекс "LA...
Happy Home
103 018 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
54 м²21
ID 34176014
Цена: 103 018 евро
Населенный пункт: Бургас
Комнат: 2
Общая площадь: 54.22 кв м
Этаж: 7
Такса поддержки: нет
Стадия строительства: Акт 14, планируемая готовность – конец 2026г.
Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия оплаты.
Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней.
Жилое здание Св. Никола 5а расположенное...
OAZIS REALTY
167 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
89 м²32
ID 34166198
На продажу предлагается:
Апартамент с 2 спальнями в комплексе Ж’адор Сикрет Гарден
Цена: 167000
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 3
Общая площадь: 89 кв.м
На 3 этаже
Такса поддержки: 1600 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Предлагаем на...
OAZIS REALTY
108 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
90 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 2 спальнями в комплексе «Chateau Del Mar», Солнечный берег
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 90 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 400 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год
Chateau Del Mar - жилой комплекс со всеми удобствами,...
Happy Home
91 650 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
65 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается просторная квартира в новом доме без таксы поддержки, Святой Власе. Рассрочка платежа.
Состоит из коридора, гостиной, пальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 65,11 кв.м
Этаж: 2/4
До моря: 400 м
Лифт: да
АКТ
Такса поддержки: нет
Fairview — это небольшой бутик-здание, которое...
Happy Home
75 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
55 м²21
На продажу выставлена комфортная квартира на двух уровнях в жилом комплексе Gerber 3 на курорте Солнечный берег, всего в 600 метрах от моря и пляжа.
Недвижимость общей площадью 55 кв/метров находится на 6-м, последнем этаже здания с лифтом. Оригинальная планировка имеет выделенную прихожую, зонированную гостиную с оборудованной кухней,...
Lev Estates
136 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
77 м²211
Онлайн-показОплата в рублях
КОМИССИЯ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ НЕ ВЗИМАЕТСЯ! Агентство «Unikalni Imoti Bansko» предлагает к продаже ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ЗАСЕЛЕНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В КРУГЛОСУТОЧНО РАБОТАЮЩЕМ КОМПЛЕКСЕ С ОТЛИЧНЫМ РАСПОЛОЖЕНИЕМ - РЯДОМ С ГОРНОЛЫЖНЫМ ПОДЪЕМНИКОМ В БАНСКО, ПРИМЕРНО В 10 МИНУТАХ ПЕШКОМ! ОТДЕЛЬНЫЕ ЧАСТИ ДЛЯ...
Уникални Имоти Банско ЕООД
101 932 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
47 м²
ID 34220472
Для продажи предлагается студия на 5-м этаже в новостроящемся доме,близко к морю ,Святой Влас .
Цена: 101 932 евро
Населенный пункт: Святой Влас, комплекс Доминико
Общая площадь: 46,47 кв. м.
Комнат: 1
Этаж: 5/6
Такса поддержки: 16 евро/кв.м./в год
Для продажи предлагается студия в строящемся комплексе . Состоит из :...
OAZIS REALTY
79 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
60 м²21
Предлагается к покупке уютная двухкомнатная квартира в жилом комплексе Sea Diamond, в спокойной части курорта Солнечный берег, всего в 600 метрах от моря.
Недвижимость общей площадью 60 кв.м, расположенная на 2-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью обставлена мебелью и оборудована бытовой техникой, есть все необходимое для...
Lev Estates
54 994 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
36 м²
ID 33854590
Цена: от 54 994 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Общая площадь: от 35,48кв.м.
Такса поддержки: 15 евро/кв.м. в год
Этап строительства: Окончание строительства планируется к осени 2027 г.
Схема оплаты:
Предоставляется возможность рассрочки платежа до трех лет!
2000 евро депозит
20 % первый взнос при подписании...
OAZIS REALTY
125 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
90 м²32
ID 33891142
Стоимость: 125 000 евро
Местоположение: Святой Влас
Комнат: 3
Общая площадь: 90 кв.м.
Этаж: 2. Оплата за обслуживание: 450 евро/ в год
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Cхема оплаты:
5000 евро - депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности
Продается трехкомнатный...
OAZIS REALTY
41 000 €
Студия в Святом Власе, Болгария
42 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается просторная студия в комплексе «Village House», Святой Влас
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 41,65 кв.м
Этаж: 2/5
До моря: 500 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 200 евро в год
Village House - расположен в красивом и спокойном месте в курортном...
Happy Home
72 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
34 м²
#34154678
Стоимость: 72 000 евро
Населённый пункт: Солнечный берег
Комнат: 1
Общая площадь: 34 кв. м.
Этаж: 1/6
Оплата за обслуживание: 16 евро/м²/ в год
Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Для продажи...
OAZIS REALTY
69 900 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
55 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 1 спальней на Cолнечном берегу в комплексе «Prestige city»
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы. Есть подвальное помещение.
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 55 кв.м
Этаж: 1/6
До моря: 700 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 9 евро/кв.м в год
Комплекс «Prestige...
Happy Home
146 000 €
Дом в Кошарице, Болгария
132 м²323
ВНЖ при покупке
Предлагаем вашему вниманию новое предложение в вильной зоне Кошарица, местность Сулуджана.
Двухэтажный дом в комплексе "Шато Сий Бриз". Общая площадь дома 132 кв.м. На первом этаже расположена гостиная, отдельная кухня, выход на большую террасу, санузел. На втором этаже расположены две спальни и два санузла, терраса, с которой есть...
METR 777
59 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
42 м²
ID 34133810
На продажу предлагается:
Студия в комплексе Афродита Палас
Цена: 59000 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 1
Общая площадь: 42 кв. м.
На 4 этаже
Такса поддержки: 195 евро в год
Этап строительства: завершен, Акт 16
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
"Афродита Палас" -...
OAZIS REALTY
180 000 €
Квартира в Бургасе, Болгария
89 м²321
Предлагаем на продажу большую, светлую 3-комнатную квартиру площадью 89 кв.м, на 14 этаже в жилом комплексе. Славейков, г. Бургас.
Квартира расположена в доме типа ЕПК, обставлена новой мебелью и находится в очень хорошем состоянии.
Состоит из: просторного коридора, гостиной, отдельной кухни, 2 спален, 2 террас, ванной комнаты и отдельного...
Аврора Плюс
327 000 €
Дом в Поморие, Болгария
181 м²54
ID 34172632
Предлагается на продажу двухэтажная вилла с 4 спальнями в комплексе Виктория Роял Парк ,Поморие, область Бургас .
Стоимость: 327 000 евро
Населенный пункт: г.Поморие ,комплекс Виктория Роял Парк
Комнат: 5
Общая площадь: 180,8 кв. м., участок 278 кв.м. (земельный участок не продается),2 паркоместа
Этажность: 2 этажа...
OAZIS REALTY
132 418 €
Квартира в Варне, Болгария
100 м²321
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию
Доступные квартиры от 74 419 евро до 137 767 евро. Гибкие планы оплаты.
Трехкомнатная инвестиционная квартира в новом жилом комплексе в городе Варна.
Недвижимость расположена на 1 этаже.
Имеет чистую жилую площадь 85,15 кв. м, а общую застроенную площадь 100,32 кв. м.
Состоит из - коридора,...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.