Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

230 000 €

Квартира в Бриз, Болгария

90 м² 3 2 1

ВИД НА МОРЕ! ПРЕСТИЖНАЯ ЛОКАЦИЯ! КОД:16222. «Стефанов Инвест» предлагает к продаже трехкомнатную квартиру, в новом здании, расположенном на отличном месте в районе Бриз в морской столице Болгарии - города Варна. Неподалеку проходит главная дорога Варна-Золотые пески, а из окон квартиры открывается чудесная панорама на морское побережье. Район...

STEFANOV INVEST

97 400 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

70 м² 2 1

ID 33733850 Цена: 97 400 евро Расположение: Святой Влас Общая площадь: 70 кв.м. Комнат: 2 Этаж: 3 Плата за обслуживание: 630 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагается к продаже апартамент с...

OAZIS REALTY

119 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

110 м² 3 2 2

Удалённая сделка

Местоположение: г. Обзор, первая линия моря Тип квартиры: трехкомнатная квартира с 2 ванными комнатами и 2 террасами, с мебелью и бытовой техникой Этаж: 1-ый этаж 6 этажного здания Общая площадь: 110 кв. м Вид из окон: гостиная - вид на море, спальни – вид на город Сбор за обслуживание: 12 евро/кв. м в год Здание введено в...

Риалти Инвест БГ

80 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

67 м² 2 1

ID 34162210 Цена 80 000 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 2 Общая площадь: 67 кв. м Этаж: 2 Такса поддержки: 615 евро Стадия строительства: акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на покупку просторную квартиру с 1 спальней в комплексе "Кабана Бийч Клуб" в г. Бургас. Несебр-в...

OAZIS REALTY

97 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

102 м² 2 1 2

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Уютный, меблированный мезонет с собственным двориком и видом на море. Мезонет расположен на первом этаже небольшого жилого дома с собственной территорией, озеленением и бассейном. Планировка — красивый зеленый дворик площадью 26,00 кв.м, просторная гостиная с кухонной зоной, кладовая, ванная...

IBG Property

365 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

129 м² 3 2

ID 34129806 Цена: 365 000 евро без НДС Населенный пункт: Равда Комнат: 3 Общая площадь: 128.84 кв. м. На 2 этаже Такса поддержки: 13 евро за кв м в год без НДС Этап строительства: в строительстве Схема рассрочки платежа: 50% при заключении предварительного договора Индивидуальные условия оплаты. На продажу предлагается...

OAZIS REALTY

229 000 €

Квартира в Варне, Болгария

110 м² 3 2 1

КОД: 16817. Предлагаем на продажу трёхкомнатную квартиру, расположенную в жилом доме в районе ЛК Тракия, рядом с МакДрайвом и Экспресс Банком, в пешей доступности от центра города. Квартира расположена на четвёртом этаже в здании 2000 года постройки. Планировка: прихожая, гостиная с кухней, две спальни с выходом на просторную террасу, ванная...

STEFANOV INVEST

69 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

68 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Компания IBG Property предлагает вашему вниманию просторную двухкомнатную квартиру в городе Бяла. Основные преимущества: • Вид на море • Большая панорамная терраса • Просторные комнаты • Низкая годовая плата за обслуживание • Акт 16 • Статус «Квартира» Квартира общей площадью 68 кв. м...

IBG Property

294 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

110 м² 4 3

ID 33967766 Цена: 294 900 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 4 Общая площадь: 110 кв.м. + 20 кв.м. терраса Этаж: 5,6 Оплата за обслуживание: 12 евро/кв.м. в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта на право собственности....

OAZIS REALTY

52 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

42 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Студия в к-се «SunSet Beach 4» в центральной части Солнечного берега Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 42 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 800 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Sunset Beach 4 - современный комплекс, расположен в тихой центральной части...

Happy Home

74 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

59 м² 2 1

ID 34120056 Общая площадь: 58 50 кв. м. Стоимость: 74 900 евро. Этаж: 21 Без таксы поддержки. Этап Строительства: в строительстве, Акт 16 ожидается весной 2027г. Схема оплаты: 2000 евро депозит, 40% по предварительному договору в течении одного месяца, 30% - март 2026г, 30% при нотариальном оформлении в декабре 2026г. Предлагаем...

OAZIS REALTY

69 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

62 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира в комплексе «Авалон», Солнечный берег Cостоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 62 кв.м Этаж: 5/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 9,60 евро/кв.м в год "Авалон" - современный жилой комплекс, сочетающий...

Happy Home

92 900 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

64 м² 2 1

ID 34069818 Цена: 92 900 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 63.96 кв. м. Этаж: 2 Такса поддержки: 12 евро за кв м в год Этап строительства: в строительстве ПЛАН ОПЛАТЫ: 10% депозит, 40% ноябрь 2025 (начало строительства), 25% декабрь 2026, 25% - декабрь 2027 (завершение строительства и оформление в...

OAZIS REALTY

57 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

50 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: г. Бяла, 500 метров от пляжа Тип квартиры: двухкомнатная квартира, с мебелью и техника Этаж: 2-ой этаж (не последний), лифта нет Общая площадь: 50 кв.м. Жилая площадь: 45 кв.м. Сбор за обслуживание: 360 евро в год Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о вводе здания в...

Риалти Инвест БГ

50 900 €

Апартаменты в Равде, Болгария

39 м²

ID 34093608 Цена: 50 900 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 1 Общая площадь: 38.58 кв. м. На 1 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Этап строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 30% первый взнос, рассрочка до конца строительства. "Ла Мер Хаус" в Равде это современный жилой комплекс у моря, созданный для...

OAZIS REALTY

64 190 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

68 м² 2 1

ID 33665260 Предлагается к продаже апартамент в доме без таксы поддержки с фронтальным видом на море, г. Свети Влас. в Цена: 65500 евро. Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 68.33 кв. м. Этаж: 3/3 Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании...

OAZIS REALTY

199 020 €

Квартира в Святых Константине и Елене, Болгария

64 м² 2 1 1

ПРЕСТИЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ! НАДЁЖНЫЙ ЗАСТРОЙЩИК! КОД: 17414 Компания Stefanov Invest предлагает к продаже двухкомнатную квартиру в строящемся жилом доме, расположенном в одном из самых престижных и озеленённых районов Варны — к.к. Св. Св. Константин и Елена, г. Варна. Удобное и коммуникабельное расположение — всего в 100 метрах...

STEFANOV INVEST

76 390 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

55 м² 2 1

ID 34188500 Цена: 76 390 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 55.08 кв. м. На 3 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве, завершение с ремонтом «под ключ» - май 2028 Оплата: 2000 евро депозит, 30% первый взнос, рассрочка до конца строительства. «Ла Мер Хоум 2» — это...

OAZIS REALTY

101 172 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

64 м² 2 1

ID 34168580 Цена 101 172 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 63.63 кв м Этаж: 2 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве Предлагаем апартамент с 1 спальней в новом жилом комплексе «Атлас 4», квартал «Азимут», Бургас. Жилой комплекс «Атлас 4» — это не просто место для проживания, а...

OAZIS REALTY

136 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

78 м² 2 1

ID 34178188 Общая площадь: 78 кв. м. Стоимость: 136 000 евро. Этаж: 2 Такса поддержки 600 евро в год. Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Документы готовы! Предлагаем на продажу прекрасную двухкомнатную квартиру с видом на море в чудесном комплексе "Топ „, расположенном в...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3575 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru