Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

236 070 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

105 м² 3 2

ID 34163406 Цена: 236 070 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 104.93 кв. м. Этаж: 9 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: Акт 15 Оплата: 2000 евро депозит, Идивидуальные варианты оплаты На продажу предлагается: Апартамент с 2 спальнями в жилом комплексе «Виста Верде» «Виста Верде» — это...

OAZIS REALTY

124 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

81 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: г. Обзор, 100 метров от пляжа Тип квартиры: двухкомнатная квартира с отделкой «под ключ», без мебели Этаж: 5 этаж Общая площадь: 81 кв. м, жилая площадь: 70,6 кв. м, земельный участок: 35 кв. м Вид из окон: город, частичная морская панорама В комплексе: парковка, лифт Сбор за обслуживание: 5 евро/кв.м. в...

Риалти Инвест БГ

72 886 €

Апартаменты в Черноморце, Болгария

57 м²

ID 34055846 Цена: 72 886 евро. Населённый пункт: Черноморец Комнат: 1 Общая площадь: 57.39 кв. м. Этаж: 3 жилой Оплата за обслуживание: нет Этап Строительства: Акт 14 Варианты оплаты: 3000 евро депозит Возможна ипотека и рассрочка. Индивидуальные условия оплаты. Предлагаем студию в новом бутиковом комплексе на первой линии...

OAZIS REALTY

56 180 €

Квартира в Бургасе, Болгария

57 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Жилой комплекс «Бургасский квартал – Медный рудник» Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 56,76 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 3 км Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: нет Начало строительства - январь 2026 года Конец строительства - декабрь 2027 года...

Happy Home

97 500 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

61 м² 2 1

ID 33733736 Общая площадь: 60.95 кв. м. Стоимость: 97 500 евро. Этаж: 2 Без таксы поддержки. Fairview Vlas С радостью представляем вашему вниманию новый элитный жилой дом в курортном городе Святой Влас — Fairview Vlas. Fairview Vlas — это уютное и современное здание, которое обеспечит вам комфортное круглогодичное проживание на...

OAZIS REALTY

349 000 €

Дом в Кошарице, Болгария

212 м² 5 4

ID33873980 Общая площадь: 212 м.кв. Площадь 800 кв. м. Цена: 349 000 евро Стадия строительства-Акт-15 Оплата: 5000 Евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о собственности Предлагается для покупки уютный дом с панорамным видом, расположенный в местности Чолакова чешма. Земельный участок площадью 800 кв. м. жилая...

OAZIS REALTY

210 000 €

Дом в Балчике, Болгария

142 м² 4 3 2

Новый энергоэффективный дом недалеко от города Балчик! Стильный и современный дом! КОД: 16940. Компания "Стефанов Инвест" предлагает на продажу новый энергоэффективный дом, расположенный в живописной местности между селами Оброчиште и Цырква, муниципалитет Балчик. Он расположен в самом сердце Батовской долины (в месте с прекрасной...

STEFANOV INVEST

53 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

55 м² 2

Предлагаем Вашему вниманию, в продаже двухкомнатный апартамент, в закрытом комплексе «Эфир», Солнечный берег.Площадь апартамента – 55 кв.м, находится на 6 этаже, и состоит из: прихожей, гостиной с кухней и обеденной зоной, 1 спальня, ванная комната с душевой кабиной, 2 террасы с панорамным видом на горы и территорию комплекса, а также...

алтернатива имоти оод

52 900 €

Квартира в Равде, Болгария

43 м² 1

Квартира находится на 2 этаже, общей площадью 43 кв.м Вид на территорию комплекса. Студия в идеальном состоянии, сделан качественный ремонт.Продается полностью меблированная и с установленной необходимой бытовой техникой,так что не придется затрачивать дополнительное время и средства на обустройство. Отлично подойдет для круглогодичного...

алтернатива имоти оод

106 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

56 м² 2 1

ID 34181248 На продажу предлагается: Двухкомнатная квартира в комплексе Каскадас 7 Цена: 106 500 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 56 кв.м Этаж 3 Такса поддержки: 16 евро/кв в год. Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит. 100% при подписании нотариального акта....

OAZIS REALTY

110 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

127 м² 4 3

ID 31886222 Общая площадь: 126,58 кв. м. Стоимость: 110 000 евро Такса поддержки: нет Этаж: 4/5 Терасса: 2 Этап строительства - Акт-16 Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Предлагаем просторные апартаменты с тремя отдельными спальнями и двумя террасами в в жилом доме без...

OAZIS REALTY

90 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

86 м² 4 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 3 спальнями в комплексе «Villa Bonita», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, трех спален, санузла и большой террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 86 кв.м Этаж: 2/7 До моря: 150 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 600 евро в год Комплекс «Villa Bonita» находится в...

Happy Home

118 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

118 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

АКТУАЛЬНА! Новинка! Продаётся 3-х комнатная квартира в комплексе в центре курорта Солнечный берег в 700 метрах от пляжей. Общая площадь квартиры - 118 кв.м. Пятый этаж с лифтом. Вид на территорию город. Квартира состоит из: прихожая, гостиная с кухней, 2 спальни, ванная комната, отдельный санузел, 2 балкона. Квартира продаётся с мебелью...

NV-COMPANY

100 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

82 м² 2

Предлагаем к продаже просторный двухкомнатный апартамент на первой линии, в элитном комплексе, Солнечный берег.Апартамент находится на 7 этаже, площадью 82 кв.мСостоит из прихожей, просторной гостиной с кухней, 1 спальня, ванная комната и терраса.С террасы открывается роскошный панорамный вид на море.Продается с мебелью и бытовой...

алтернатива имоти оод

100 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

52 м² 2 1

К покупке предлагается комфортная квартира с одной спальней в новом жилом комплексе Domenico на популярном курорте Солнечный берег, всего в 500 метра до моря и песчаного пляжа. Современный комплекс был сдан 2024 году и имеет Акт 16. Domenico отлично подходит для постоянного проживания, летнего отдыха и сдачи в аренду. Недвижимость общей...

Lev Estates

39 600 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

33 м² 1

Находится на партерном этаже, площадью 33 кв.м + (бонус собственный дворик). Квартира продается с мебелью и техникой, так что не придется затрачивать дополнительное время и средства на обустройство. Отлично подойдет для, сдачи в аренду и инвестиций!Комплекс представляет такие услуги как: АквапаркВолейбольная площадкаДва ресторана с...

алтернатива имоти оод

53 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

42 м²

ID 34008588 Цена: 53 500 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 41.68 кв. м. Этаж: 4 Оплата за обслуживание: 9 евро за кв м Этап Строительства: Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем полностью обустроенную студию с мебелью от...

OAZIS REALTY

210 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

95 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трехкомнатная квартира на первой линии моря в комплексе «Manastira 2», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 95 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 650 евро в год Элитный закрытый комплекс...

Happy Home

180 506 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

106 м² 3 2

ID 34153854 Цена: 180 506 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 3 Общая площадь: 106.18 кв. м. На 2 этаже Такса поддержки: 12 евро за кв м в год Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. На продажу предлагается апартамент с 2 спальнями в комплексе «Посейдон». «Посейдон»...

OAZIS REALTY

50 000 €

Студия в Святом Власе, Болгария

50 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке

Большая студия с новой мебелью в пятизвездочном комплексе Райский Сад в Святом Власе. Студио може да се преправи на двустаен апартамент, по нотариален акт е със статут на апартамент! Панорамный Вид на море. Гарантированая аренда Телефон для связи + 7 925 506 85 03 есть What App, Особые условия покупки квартиры для пенсионеров, граждан...

METR 777

Посмотреть ещё 4401 похожий объект

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru