Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

374 000 €

Земля в Бургасе, Болгария

17000 м²

Земельный участок площадью 17 000 квадратных метров в районе Курт Тепе, на выезде в Софию, сразу после АЗС RomPetrol. С выходом к асфальтированной дороге - 140 м. Имеется подробный городской план складской и торговой базы для промышленных товаров, выставочного зала, автосервиса и офисов. Всего в 150 м от главной дороги Бургас - София....

Аврора Плюс

65 500 €

Апартаменты в Обзоре, Болгария

65 м² 2 1

ID 33340638 Для продажи предлагается 2-комнатная квартира на 3-м этаже с видом на море в комплексе на первой линии моря Аквамарин ,Обзор, Болгария. Стоимость: 65 500 евро Населенный пункт: Болгария,Обзор,комплекс Аквамарин Комнат: 2 Общая площадь: 60 кв.м. Этаж: 3 из 6 Оплата за обслуживание: 12 евро в год/кв.м.. Этап...

OAZIS REALTY

80 800 €

Студия в Святом Власе, Болгария

37 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная студия в элитном к-се «Arena 1», Святой Влас Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 37 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 600 евро в год «Arena 1» и «Arena 2» – элитные комплексы в Святом Власе,...

Happy Home

55 650 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

42 м²

ID 34188396 Цена: 55 650 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 42.19 кв. м. На 1 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве, завершение с ремонтом «под ключ» - май 2028 Оплата: 2000 евро депозит, 30% первый взнос, рассрочка до конца строительства. «Ла Мер Хоум 2» — это...

OAZIS REALTY

129 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

70 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вам квартиру с 1 спальней в новом комплексе «Magnolia Residence 7» на Солнечном берегу Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 70 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс «Magnolia...

Happy Home

42 000 €

Земля в Бяле, Болгария

814 м²

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию: г. Бяла, урегулированный участок в южной части города, в 1 км от пляжа и 1,5 км от порта. В регуляции. Статус для застройки. Высота карниза 10 м. КИНТ 1,2, плотность до 40%. Электричество, вода и канализация — на границе. iBG Property — агентство недвижимости с большим опытом на рынке....

IBG Property

71 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира в комплексе «Seasons», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 60 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год «Seasons» — комплекс закрытого типа, расположен...

Happy Home

167 000 €

Квартира в Варне, Болгария

68 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Двухкомнатная квартира на продажу в привлекательном районе Свети Никола! ВИД НА МОРЕ! ПАРКОВОЧНОЕ МЕСТО! С МЕБЕЛЬЮ! КОД16893: Стефанов Инвест предлагает на продажу просторную двухкомнатную квартиру в престижном районе Свети Никола, расположенную в нескольких метрах от моря, недалеко от главной дороги Варна-Золотые пески, которая предлагает...

STEFANOV INVEST

69 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

100 м² 3 2 1

Кредит

В продаже есть семь квартир с двумя и тремя спальнями, площади от 100 м2 до 343 м2 квартиры на 3 этаже, на 7 и 8 этажах комплекса с панорамным видом на море. Акция !!! Цена 390 евро за м2. Цена без отделки, отделку можно заказать отдельно, стоимость 65 евро за м2, выбираете все материалы и мы делаем отделку, срок выполения работ один месяц....

METR 777

96 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

60 м²

ID 34084028 Общая площадь: 60 кв. м. Стоимость: 96 000 евро Такса поддержки: 350 евро в год Этаж: 2 Терраса: 1 Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Информация об объекте: К продаже предлагается студия в комплексе на первой линии. Квартира состоит из просторной и...

OAZIS REALTY

156 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

104 м² 3 2

ID 34179892 Цена: 156 000 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 104.09 кв м Этаж: 6 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве (Начало строительства: 12.2024 г. Срок реализации: 24 месяцев) Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Индивидуальная схема платежа,...

OAZIS REALTY

40 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

36 м²

Продаётся студия в Солнечном Береге, расположенная на 6 этаже жилого комплекса с бассейном. Этаж последний, что обеспечивает хорошую освещённость и отсутствие шума сверху. Общая площадь квартиры — 36 кв.м. В настоящий момент студия находится в состоянии ремонта, что даёт возможность новому владельцу оформить пространство по своему вкусу....

алтернатива имоти оод

120 006 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

67 м² 2 1

ID 34115248 Цена: 120 006 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 66.67 кв м Этаж: 2 Такса поддержки: 300 евро в год Стадия строительства: Акт 16 Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с готовым ремонтом, а также мебелью и техникой. «Св. Никола 10» — жилое здание с...

OAZIS REALTY

86 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

ИЩЕТЕ ЛИКВИДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ У МОРЯ? СОВРЕМЕННЫЙ АПАРТАМЕНТ С 1 СПАЛЬНЕЙ В ROYAL SUN — ИДЕАЛЬНОЕ СОЧЕТАНИЕ КОМФОРТА И ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ! В продаже современный аппартамент с отдельной спальней, где рядом море и вся инфраструктура. Полностью меблирован. Отличный вариант как для личного отдыха, так и для аренды и...

VRC Idrisova

69 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней на Cолнечном берегу в комплексе «Prestige city» Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы. Есть подвальное помещение. Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 55 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 9 евро/кв.м в год Комплекс «Prestige...

Happy Home

118 920 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

72 м² 2 1

ID 34131662 Цена: 118 920 евро Населенный пункт: Ахелой Комнат: 2 Общая площадь: 71.5 кв м Этаж: 2 Такса поддержки: будет уточнена по окончанию строительства, ориентировочно 18 евро за кв м в год Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия платежа. К продаже предлагается просторный апартамент с одной спальней в курортном...

OAZIS REALTY

62 000 €

Квартира в Варне, Болгария

32 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Прямое предложение от строительной компании — без посредников и лишних переплат. Это современный жилой комплекс класса Комфорт+, созданный для тех, кто ищет гармонию природы и удобство городской жизни. Архитектура, наполненная светом и воздухом, продуманные планировки и инфраструктура — всё здесь создано с любовью и заботой о...

RE INVESTOLOGIYA

530 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

316 м² 4 3

ID 34068780 Цена: 530 000 евро без НДС Населенный пункт: Равда Комнат: 4 Общая площадь: 316.4 кв. м. На 6 этаже Такса поддержки: 13 евро за кв м в год без НДС Этап строительства: в строительстве Схема рассрочки платежа: 50% при заключении предварительного договора Индивидуальные условия оплаты. На продажу предлагается...

OAZIS REALTY

69 916 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

45 м²

ID 34181042 Цена: 69 916 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 1 Общая площадь: 45.25 кв. м. На 9 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в процессе строительства, начало май 2026, 36 месяцев до сдачи. Схема оплаты: 3000 евро — депозит (в случае, если строительство ещё не начато); 40% — при старте...

OAZIS REALTY

122 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

65 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира на первой линии моря в к-се «TOP», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 65 кв.м Этаж: 3/4 До моря: 30 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 600 евро в год Комплекс «TOP» расположен в центре Святого Власа на...

Happy Home

Посмотреть ещё 3620 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru