Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

54 990 €

Квартира в Обзоре, Болгария

52 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

IBG PROPERTY предлагает вашему вниманию: Референс номер: 2809 Продается полностью меблированная студия, готовая к проживанию. Возможность выделения двух комнат. Параметры квартиры: площадь 52 м2 Состоит из: прихожей, коридора, кухонного блока и просторной гостиной, где спальня практически отделена в отдельной нише. Техника:...

IBG Property

69 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

51 м²

ID 34233634 Цена: 69 000 евро Расположение: Солнечный Берег Комнаты: 1 Общая площадь: 51 кв. м. Этаж: 8/8 Плата за обслуживание: 22 евро/кв. м. Этап строительства: завершено - Акт 16 Оплата: Задаток 2000 евро. 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем к продаже светлую, полностью меблированную...

OAZIS REALTY

116 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

64 м² 3 1

К покупке предлагается квартира с двумя спальнями в жилом комплексе Sunny Day 1 в районе Фрегата курорта Солнечный берег, всего в 400 метрах от моря и песчаного пляжа. Недвижимость общей площадью 64 кв/м находится на 3 этаже семиэтажного здания с лифтом. Планировка включает отдельную прихожую, зонированную гостиную с оборудованной кухней,...

Lev Estates

299 000 €

Коттедж в Варне, Болгария

194 м² 4 3 2

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Отличный современный городской дом с современной архитектурой. Дом является частью комплекса из 8 домов, каждый с собственным двором и 2 парковочными местами. Планировка: 1-й этаж: лестница на второй этаж, прихожая, кладовая, ванная комната с туалетом, очень большая светлая гостиная с местом для...

IBG Property

89 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

62 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней на первой линии моря в комплексе “Blue Pearl”, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 62 кв.м Этаж: 3/7 До моря: 30 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 6 евро/кв.м в год Комплекс «Blue Pearl» расположен...

Happy Home

105 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

85 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира в северной части Солнечного берега, комплекс «Elite 1» Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 85 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 300 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 5 евро/кв.м в год Закрытый комплекс Elite 1 расположен в тихой...

Happy Home

75 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

55 м² 3 2

ID 34148400 На продажу предлагается: Апартамент с 2 спальнями в комплексе Гербер 3 Цена: 75000 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 55 кв.м На 6 этаже Такса поддержки: 660 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Гербер Резиденс 3 (Gerber...

OAZIS REALTY

95 000 €

Квартира в Равде, Болгария

74 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в Равде, комплекс «Life Style 3» Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 74 кв.м Этаж: 6/6 До моря: 150 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 300 евро в год "Life Style 3" - изысканный жилой комплекс в Равде, всего в 150 м...

Happy Home

149 636 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

77 м² 2 1

ID 34131736 Цена: 149 636 евро Населенный пункт: Ахелой Комнат: 2 Общая площадь: 76.6 кв м Этаж: 2 Такса поддержки: будет уточнена по окончанию строительства, ориентировочно 18 евро за кв м в год Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия платежа. К продаже предлагается двухкомнатный апартамент в курортном комплексе Solemare by...

OAZIS REALTY

66 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

67 м² 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира в комплексе “Sunny day 6”, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 67 кв.м Этаж: 1/4 До моря: 4 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Sunny Day 6 — это огромный комплекс поселочного типа,...

Happy Home

123 948 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

63 м² 2 1

ID 33987918 Цена: 123 948 евро Населённый пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 62,60 кв. м. Этаж: 4/6 Оплата за обслуживание: 12 евро/кв в год. Квартира состоит из: прихожей, гостиной с кухней, спальни, ванной комнаты / wc, балкона. Дом будет завершен под ключ, ванная комната полностью оборудована. Квартиры в комплексе...

OAZIS REALTY

99 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

54 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в новом комплексе «Domenico», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 54 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Domenico – новый жилой комплекс расположенный в центре...

Happy Home

121 000 €

Квартира в Ахелое, Болгария

94 м² 4 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Четырехкомнатная квартира на первой линии моря в комплексе «Costa Calma», Ахелой Состоит из коридора, гостиной, трех спален, просторного санузла и дворика Комнаты: 4 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 94 кв.м + 100 кв.м. (двор) Этаж: 1/5 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10,50 евро/кв.м в год Costa...

Happy Home

284 416 €

Апартаменты в Равде, Болгария

129 м² 3 2

ID 34191212 Цена: 284 416 евро без НДС Населенный пункт: Равда Комнат: 3 Общая площадь: 129.28 кв. м. На 4 этаже Такса поддержки: 13 евро за кв м в год без НДС Этап строительства: в строительстве Схема рассрочки платежа: 50% при заключении предварительного договора Индивидуальные условия оплаты. На продажу предлагается...

OAZIS REALTY

155 790 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

96 м² 2 1

ID 34227030 Цена: 155 790 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 96.12 кв. м. Этаж: 9 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: Акт 15 Оплата: 2000 евро депозит, Индивидуальные варианты оплаты «Виста Верде» — это новый жилой комплекс премиум-класса без аналогов в Бургасе! Проект объединяет...

OAZIS REALTY

48 400 €

Студия в Святом Власе, Болгария

27 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается студия в комплексе «Macon Residence», Святой Влас Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 27 кв.м Этаж: 1/5 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Macon Residence - расположен в красивом и спокойном месте в курортном городе...

Happy Home

105 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

62 м² 2 1

К покупке предлагается современный комфортный апартамент с одной спальней в новом жилом комплексе Jadore Secret Gardens в 300 метрах от побережья популярного курорта Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 62 кв/метра располагается на 4-м этаже современного шестиэтажного здания с лифтом. Квартира оборудована мебелью и бытовой техникой,...

Lev Estates

83 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

56 м² 2 1

ID 34208684 Стоимость: 83 900 евро. Общая площадь: 56 кв.м. Комнат: 2 Этаж: партер/7 Такса поддержки: 12 евро/кв., в год. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию – Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем на продажу двухкомнатную квартиру в новом...

OAZIS REALTY

58 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

37 м² 1 1

К покупке предлагается благоустроенная студия общей площадью 37 кв/метров в жилом комплексе Holiday Fort Noks на популярном курорте Солнечный берег. Недвижимость располагается на 2-м этаже четырехэтажного здания без лифта. Квартира полностью обставлена мебелью, оборудована бытовой техникой, предлагается все необходимое для проживания, отдыха,...

Lev Estates

250 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

170 м² 3 2

ID 34191180 Цена: 250 000 евро Населенный пункт; Равда, Болгария Комнат: 3 Общая площадь: 170 кв.м. Такса поддержки: 1360 евро в год Этап строительства: Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% оплата при подписании нотариального акта. Продается роскошная трехкомнатная квартира в Равде в комплексе Омега Резорт. Квартира на...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3596 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru