Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

60 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

35 м²

ID 34009846 Стоимость: 60 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Общая площадь: 32 кв.м. Этаж: 3 Комнаты: 1 Такса поддержки: 12 евро/ кв. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - акт 16 Продается студия в Святом Власе в апарт-отеле Мэйкон Резиденс Wellness & SPA. Отличная локация - 5 мин пешком от центра Святого Власа...

OAZIS REALTY

72 000 €

Студия в Равде, Болгария

41 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается студия в элитном комплексе «Cascadas Ravda», Равда Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 41 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 16 евро/кв.м в год Cascadas Ravda - это закрытый комплекс, расположенный в 100 метрах от...

Happy Home

264 900 €

Дом в Балчике, Болгария

160 м² 4 3 3

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Совершенно новый, красивый, солнечный и просторный дом в 10 минутах от центра Балчика! Дом массивный, кирпичный, введен в эксплуатацию (Акт 16) с застроенной площадью 160 кв.м., два этажа, имеет следующую планировку. 1 этаж - прихожая, две гардеробные, туалет, большая и очень солнечная гостиная с...

IBG Property

58 554 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

33 м²

ID 34197986 Цена: 60 930 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 1 Общая площадь: 32.52 кв. м. Этаж: 2 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: Акт 15 Оплата: 2000 евро депозит, Идивидуальные варианты оплаты На продажу предлагается: Студия в жилом комплексе «Виста Верде» «Виста Верде» — это новый жилой комплекс...

OAZIS REALTY

215 000 €

Апартаменты на Золотых Песках, Болгария

139 м² 3 2

Уютный, полностью меблированный апартамент с 2 спальнями в апарт. комплексe DRUSTAR на Золотых Песках. Апартамент расположен на первом жилом этаже исостоитиз: гостиной с кухней, двух спален,ванной комнаты с душевой кабиной итуалетом, прихожей и трех террас. Чистая площадь: 120.80 кв.м; Общая площадь (включая идеальные части от общих частей...

New Estate

327 000 €

Апартаменты в Варне, Болгария

156 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Многокомнатная квартира разделена на две двухкомнатные квартиры, каждая из которых состоит из: просторной гостиной с кухонным боксом, спальни, ванной комнаты с туалетом, террасы. Продаётся полностью меблированной и оборудованной. Подходит для круглогодичного проживания и сдачи в аренду. Ориентация: юг/восток. Включены два парковочных мест. Акт...

New Estate

380 000 €

Земля в Галата, Болгария

1900 м²

Урегулированный участок в районе Галата, Аспарухово! Код: 17099. Предлагаем вам урегулированный участок, расположенный в южной части квартала Галата, всего в 10 минутах от центра Варны. Тишина и спокойствие гарантированы, а парковая зона начинается всего в 100 метрах от участка.Естественный наклон местности открывает уникальную панораму на...

STEFANOV INVEST

61 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

55 м²

ID 34111480 Стоимость: 61 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Количество комнат: 1 Общая площадь: 55 кв.м. Этаж: партер/5 Оплата за обслуживание: 10 евро/м2 (550 евро) в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро – депозит 100% - при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

75 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Объект под сдачу

В ПРОДАЖЕ АПАРТАМЕНТЫ С 1 СПАЛЬНЕЙ В КОМПЛЕКСЕ «РАДУГА» В СВЯТОМ ВЛАСЕ! ЭТО ИДЕАЛЬНОЕ СОЧЕТАНИЕ ОТДЫХА, КОМФОРТНОГО ПРОЖИВАНИЯ И ВЫГОДНОЙ ИНВЕСТИЦИИ! ЛОКАЦИЯ: 300 от моря ЭТАЖ: 3 ПЛОЩАДЬ: 50 м² ТАКСА ПОДДЕРЖКИ: 450 евро/в год Комплекс "Радуга" - это востребованная курортная локация рядом с морем....

VRC Idrisova

139 990 €

Квартира в Бяле, Болгария

199 м² 2 1 1

IBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Уникальная квартира с огромной террасой на первой линии. Квартира расположена на последнем этаже одного из самых популярных комплексов в г. Бяла. Чистая площадь квартиры — 72,33 кв.м., огромная панорамная терраса площадью около 45–50 кв.м., а общая площадь недвижимости — 198,80...

IBG Property

94 395 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

49 м²

ID 34084660 Цена: 94 395 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 1 Общая площадь: 49.09 кв. м. Этаж: 2 Такса поддержки: 15 евро за кв м в год Стадия строительства: в строительстве Представляем самую новую и долгожданную фазу элитного комплекса Грин Лайф Бич Резорт — Парк Сайд 3, состоящую из корпусов G и H. Этот этап...

OAZIS REALTY

185 453 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

97 м² 3 2

ID 34121952 Цена: 185 453 евро Населенный пункт: Свети Влас Комнат: 3 Общая площадь: 96.59 кв м Этаж: 2 Такса поддержки: 12 евро за кв м в год Стадия строительства: Акт 16 в январе 2026г Схема оплаты: 2000 евро депозит, индивидуальные условия оплаты Предлагаем к покупке апартамент с 2 спальнями и ремонтом «под ключ». Комплекс...

OAZIS REALTY

139 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

80 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с 2 спальнями в элитном комплексе "Royal Sun", Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 80 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 22,8 евро/кв.м в год Royal Sun - это жилой комплекс,...

Happy Home

149 500 €

Квартира в Аспарухово, Болгария

62 м² 2 1 1

Квартира с одной спальней в комплексе Варна Саут Бэй! На первой линии моря! Представляем Вашему вниманию комфортабельную квартиру на продажу в престижном комплексе Varna South Bay, находится на первой линии от пляжа и имеет прямой доступ к самому длинному пляжу района - пляжу Аспарухово. Комплекс окружен красивой природой и имеет красочные...

STEFANOV INVEST

87 600 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

65 м² 2 1

ID 34072422 Цена: 87 600 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 2 Общая площадь: 64.94 кв.м. Этаж: 2 Оплата за обслуживание – 12 евро за кв м в год. Этап Строительства: Акт 16 Схема оплаты: 3000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем очень просторный апартамент с террасой в...

OAZIS REALTY

225 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

103 м² 3 2

ID 34119268 Цена: 225 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 3 Общая площадь: 103 кв.м. Этаж: 5/5 Оплата за обслуживание: 10 евро/кв.м в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Для продажи...

OAZIS REALTY

850 000 €

Дом на Солнечном берегу, Болгария

450 м² 5 4

ID 34125970 Продажа 4-этажного дома с видом на море в квартале Зора на границе Солнечный берег- Святой Влас . Цена: 850 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег, общ.Несебр Комнат: 8 Общая площадь: 450 кв.м. дом+ двор 415 кв.м. Этаж: 1, 2,3,4 Оплата за обслуживание: нет Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16...

OAZIS REALTY

134 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

89 м² 2 1

ID 34178294 Стоимость: 134 900 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнаты 2 Общая площадь: 89 кв.м. Этаж: 2/5 Оплата за обслуживание: 26 евро за кв м в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро – депозит 100% - при подписании нотариального акта о праве собственности На продажу...

OAZIS REALTY

85 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

55 м² 2 1

Предлагается к покупке двухкомнатная квартира в комплексе Royal Sun на популярном курорте Солнечный берег, всего в 650 метрах от моря и пляжа. Недвижимость общей площадью 55 кв/метров располагается на 5-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Квартира обставлена мебелью и бытовой техникой, имеет все необходимое для комфортного проживания,...

Lev Estates

90 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

70 м² 2 1

ID 33899234 Апартамент с 1 спальней в комплексе Колизей на Солнечном берегу, Болгария. Цена: 90 000 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 70 кв. м. Этаж: 2 Оплата за обслуживание: 412 евро Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Апартамент...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3566 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru