Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

120 000 €

Земля в Рогачево, Болгария

5600 м²

КОД: 16596. Предлагаем Вашему вниманию поземельный участок в тихом, живописном селе, расположенном всего в 5 км от всемирно известного крорта Албена. Район пользуется популярностью благодаря близости к морю, живописным окрестностям, свежему воздуху и многочисленным возможностям для отдыха, туризма и бизнеса. Площадь участка 5600 кв.м....

STEFANOV INVEST

56 000 €

Студия в Святом Власе, Болгария

31 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается новая студия в комплексе «Macon Residence», Святой Влас Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 31,36 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Macon Residence - расположен в красивом и спокойном месте в курортном...

Happy Home

159 900 €

Дом в Елените, Болгария

108 м² 3 2

ID 33811144 Цена: 159 900 евро Населенный пункт: Елените Комнат: 3 Общая площадь: 108 кв.м. Этаж: 2. Парковка: 1 Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на продажу уютный и функциональный двухэтажный дом площадью 108 кв.м....

OAZIS REALTY

34 990 €

Земля в Бяле, Болгария

667 м²

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Отличный участок, расположенный в Греческом квартале. Площадь 667 кв.м. - урбанизирован (готов к застройке). Электричество, вода и канализация на границе участка. Соседи проживают постоянно. Отличный подъезд. Панорамный вид на город, южная ориентация. Участок с небольшим уклоном. iBG Property...

IBG Property

81 500 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

65 м² 2 1

ID 34178358 Цена: 81 500 евро Населённый пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 65 кв.м. Этаж: партер/5 Оплата за обслуживание: 14,5 евро/ кв. Год. Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит. 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Апартамент состоит...

OAZIS REALTY

100 000 €

Студия в Святых Константине и Елене, Болгария

40 м² 1

ОБСТАВЛЕН! ОТЛИЧНАЯ ИНВЕСТИЦИЯ! Stefanov Invest предлагает на продажу светлую и просторную квартиру в закрытом комплексе, всего в 500 метрах от пляжа. Локация исключительно удобная - в пешей доступности море, AquaHouse, Lidl и остановки общественного транспорта. Квартира расположена на 5 этаже из 6, общей площадью 40 кв.м., с функциональной...

STEFANOV INVEST

225 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

133 м² 4 3

ID 34191304 Цена: 225 000 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 4 Общая площадь: 133.43 кв. м. Этаж: 6 Такса поддержки: 16 евро/кв.м. в год Схема оплаты: 2000 евро депозит, доплата до 10% при получении разрешения на строительство и подписании предварительного договора, 40% при начале строительства в октябре 2026г., 25% при...

OAZIS REALTY

69 500 €

Апартаменты в Тополе, Болгария

84 м² 2 1

Очень уютный апартамент с 1 спальней расположен в комплексе„Kaliakria resort”,вблизи Божурец.Состоит из: гостиной с кухонным уголком, коридора, спальней, санузел и просторной террасы.Апартамент оборудован и оснащен всем необходимым для проживания. Установлен кондиционер.Комплексрасположен в 150 м от пляжаи в 500 м от гольф поля.Удобства...

New Estate

131 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

100 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухуровневая квартира в тихом и уютном районе Солнечного берега Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 100 кв.м Этажи: 5/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Sea Diamond - расположен в тихой части Солнечного берега,...

Happy Home

60 000 €

Апартаменты в Приморско, Болгария

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Гарантированная сдача в аренду ! Продается уютная квартира с одной спальней, собственным отдельным входом и видом на бассейн в Green Paradise I. Квартира расположена на первом этаже. Состоит из: прихожей, гостиной с кухонной, столовой и дневной частью, спальни, санузла и балкона. На балкон выход из обеих помещений. Балкон выходит на...

METR 777

470 000 €

Дом в Балчике, Болгария

198 м² 5 4 3

Вилла первой линии в курортном комплексе, возле города Балчик! ПЕРВАЯ ЛИНИЯ МОРЯ! Цена указана без НДС! ID 14994. Восхитительная одноэтажная вилла с захватывающим видом на море с вершины утеса находится на первой линии. Пышный сад и открытый бассейн сделают это место вашим собственным раем. Этот элегантный дом может похвастаться 4...

STEFANOV INVEST

46 900 €

Студия в Святом Власе, Болгария

34 м² 1 1

Предлагается к покупке новая студия в строящемся жилом комплексе без таксы обслуживания Margarita в Святом Власе. Квартира общей площадью 40 кв/метра и жилой 34 кв/метра располагается на втором этаже здания. Студия имеет удобную планировку с отдельной прихожей, зонированной комнатой, санузлом с ванной, балконом. Квартира будет сдана в...

Lev Estates

57 500 €

Квартира в Кошарице, Болгария

66 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Апартамент с 1 спальней в комплексе "SunSet", Кошарица Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и двух террас Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 66 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 7 км Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год SunSet - современный жилой комплекс с собственной инфраструктурой,...

Happy Home

102 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

70 м² 3 2

ID 33733876 Цена: 102 000 евро Расположение: Святой Влас Общая площадь: 70 кв.м. Комнат: 3 Этаж: 4 Плата за обслуживание: 630 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагается к продаже апартамент...

OAZIS REALTY

140 179 €

Апартаменты в Лозенеце, Болгария

71 м²

ID 34100740 Цена: 140 179 евро Населенный пункт: Лозенец Комнат: 1 Общая площадь: 70.52 кв м (жилая площадь 41.75 кв м, терраса 18 кв м) Этаж: 4 Такса поддержки: 350 евро в год Депозит — 2000 евро, 30% - при подписании предварительного договора, индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке полностью меблированную студию с...

OAZIS REALTY

70 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

57 м² 2 1

ID31285534 На продажу предлагается: Апартаменты с 1 спальней в комплексе Каса дель Соль Цена: 70 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 57,37 кв. м. Этаж: 6 Такса поддержки: 12 евро / м2 /в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при...

OAZIS REALTY

144 000 €

Квартира в Несебре, Болгария

114 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 3 спальнями в комплексе "Apollon 4", Несебр Состоит из коридора, гостиной, трех спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 4 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 114 кв.м Этаж: 4/4 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Аполлон - масштабный современный жилой комплекс,...

Happy Home

53 000 €

Студия в Тополе, Болгария

45 м² 1

Светлая и полностью меблированная студия, расположенная в престижном комплексе Калиакрия Резорт, с. Топола. Квартира находится на третьем этаже и имеет террасу с видом на море. Планировка: гостиная с кухонным боксом, ванная комната с туалетом, терраса. Состояние: отличное, полностью меблирована и готова к проживанию или сдаче в аренду....

New Estate

320 000 €

Офис в Варне, Болгария

97 м²

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Просторный и комфортный офис с ТОП-расположением в Греческом районе рядом с Морским вокзалом. Помещение расположено на первом этаже и имеет площадь 82,72 кв.м., а вместе с общими частями здания - 96,41 кв.м. Возможно выделение 3 или 4 отдельных рабочих зон (зон), прием посетителей (фойе). Также...

IBG Property

59 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

33 м²

ID 34131036 На продажу предлагается: Студия в комплексе Магнолия Резиденс 5 Цена: 59500 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 33 кв. м. На 3 этаже Такса поддержки: 330 евро в год Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Комплекс...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3550 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru