Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

53 990 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

39 м²

ID 34186562 Цена: 53 990 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 38.97 кв. м. На 1 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве, завершение с ремонтом «под ключ» - май 2028 Оплата: 2000 евро депозит, 30% первый взнос, рассрочка до конца строительства. Комплекс «Ла Мер Хоум 3»...

OAZIS REALTY

255 000 €

Квартира в Святых Константине и Елене, Болгария

68 м² 2 1 1

Двухкомнатная квартира с видом на море в к.к. Св. Св. Константин и Елена, г. Варна! Stefanov Invest предлагает на продажу полностью меблированную двухкомнатную квартиру, расположенную в престижном закрытом комплексе с круглогодичным обслуживанием. Комплекс располагает бассейном с подогреваемой минеральной водой, рестораном, детской площадкой...

STEFANOV INVEST

97 000 €

Квартира в Равде, Болгария

54 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира в элитном комплексе «Mellia Resort 8» в центральной части Равды Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 54 кв.м Этаж: 4/5 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Mellia 8 — элитный комплекс,...

Happy Home

51 500 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

45 м²

ID 34112934 Для продажи предлагается студия на 8-м этаже в квартале Меден Рудник,Бургас . Цена: 51 500 евро Населенный пункт: Бургас , квартал Меден Рудник,Меридиан Парк 2 Общая площадь: 45,12 кв. м. Комнат: 1 Этаж: 8/8 Такса поддержки: нет Для продажи предлагается студия в Бургасе ,в новом быстро развивающемся районе- Меден...

OAZIS REALTY

145 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

109 м² 3 2

ID 34086010 Цена: 145 000 евро без ДДС. Населенный пункт: Равда Линия: 1 Общая площадь: 109 кв. м. Этаж: 5 из 6 Такса поддержки: 10 евро за кв.м. (1080 евро) в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 К продаже предлагается трехкомнатный апартамент в комплексе Олимпия Бич на первой линии в Равде. Апартамент...

OAZIS REALTY

91 642 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

49 м²

ID 34097638 Цена: 91 642 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 1 Общая площадь: 49.27 кв м Этаж: 3 Такса поддержки: 12 евро за кв м в год Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия платежа Предлагаем к покупке просторную сдудию в комплексе «Си Бриз». Комплекс "Си Дримс" расположен в красивом и живописном месте под...

OAZIS REALTY

148 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

73 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трехкомнатная квартира в комплексе Cascadas, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 73 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 16,50 евро/кв.м в год Роскошный, элитный комплекс Каскадас (Cascadas, Sunny beach) один из...

Happy Home

94 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

80 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с 2 спальнями в комплексе «Амадеус», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 80 кв.м Этаж: 3/5 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год "Amadeus" - расположен в тихой части...

Happy Home

129 900 €

Вилла в Варне, Болгария

90 м² 5 3 1

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Капитальная трехэтажная вилла с видом на море в местности «Манастирски рид». Площадь недвижимости — 90 кв.м., участка — 660 кв.м. Есть подключения к электричеству и воде, гидрофорная система. Участок ровный, правильной формы. Планировка виллы: 1-й этаж — две...

IBG Property

96 483 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

67 м² 2 1

ID 34101764 Цена: 96 483 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 66.54 кв м Этаж: 6 Такса поддержки: нет Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с чистовым ремонтом «под ключ». Также к апартаменту идет склад на партере. Здание «Свети Никола 22» на улице...

OAZIS REALTY

109 649 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

83 м² 3 2

ID 33983152 Просторная и светлая трехкомнатная квартира с великолепным фронтальным видом на море ! Стоимость: 110 200 евро Населённый пункт: Святой Влас, комплекс Воденица Комнат: 3 Общая площадь: 83,20 кв. м.+ид.ч. от общих частей Этаж: 3/3 Оплата за обслуживание: 12 евро/кв.м./год Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при...

OAZIS REALTY

138 000 €

Апартаменты в Варне, Болгария

82 м² 3 2 1

IBG Property представляет Вашему вниманию трехкомнатную квартиру с видом на море в новостройке в районе Св. Николас. Квартира общей площадью 82 кв.м., расположена на 2 этаже. Планировка: коридор, гостиная с кухонным уголком, 2 спальни, ванная/туалет, большая кладовая и терраса. Здание расположено в районе ул. Никола, где район тихий и...

IBG Property

73 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

65 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе “Sea Grace” на Солнечном берегу Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 65 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Комплекс «Sea Grace» расположен в тихом...

Happy Home

77 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

54 м² 2 1

К продаже предлагается отличная двухкомнатная квартира с низкой таксой поддержки в комплексе «Golden Day 2», Солнечный Берег. Квартира расположена на 3 этаже здания, общая площадь составляет 53,5 м2. Планировка включает в себя: прихожую, солнечную гостиную с кухонной зоной, спальню, санузел с душевой кабиной, кладовку-гардеробнуюи балкон с...

Lev Estates

418 000 €

Дом в Черноморце, Болгария

265 м² 7 6 2

Агентство «Аврора Плюс» предлагает на продажу просторный и стильно оформленный дом в г. Черноморец, расположенный в тихом и престижном районе, всего в 500 метрах от центрального пляжа. Недвижимость построена в 2014 году и имеет сертификат о вводе в эксплуатацию от 2017 года. Дом выделяется качественным исполнением проекта и...

Аврора Плюс

64 400 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

56 м²

ID34006292 На продажу предлагается: Студия в комплексе Гардения Хиллс Цена: 64400 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 56 кв. м. На 2 этаже Такса поддержки: 720 евро в год Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Отель "Гардения Хиллс",...

OAZIS REALTY

140 000 €

Квартира в Равде, Болгария

70 м² 3 1

Предлагается к покупке комфортный апартамент с двумя спальнями в комплексе Vista Del Mar в поселке Равда. Квартира общей площадью 70 кв/м расположена на третьем этаже пятиэтажного здания с лифтом. Планировка включает прихожую, зонированную гостиную с хорошо оборудованной кухонной зоной и обеденной, две комфортные спальни, ванную комнату с...

Lev Estates

102 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

53 м² 2 1

Предлагается уютная двухкомнатная квартира в комплексе «Garden Of Eden», Святой Влас. Общая площадь апартамента составляет 53,2 м2. Этаж 2. Апартамент имеет следующее распределение: прихожая, гостиная с кухонным блоком, спальня, санузел с душевой кабиной и терраса с частичным видом на море. Квартира полностью оснащена мебелью и техникой, и...

Lev Estates

92 032 €

Апартаменты в Сарафово, Болгария

74 м² 2 1

ID 34198738 Цена: 92 032 евро Населенный пункт: г.Бургас, кв.Сарафово Комнат: 2 Общая площадь: 73.63 кв. м. Этаж: 5 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве Оплата: 3000 евро депозит Индивидуальные условия оплаты «Скарабей Пазл» — современный жилой комплекс, расположенный в престижном районе Бургаса...

OAZIS REALTY

75 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

63 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе «Avalon», Солнечный берег Cостоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 63 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 9,60 евро/кв.м в год «Avalon» - современный жилой комплекс, сочетающий...

Happy Home

Посмотреть ещё 3559 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru