Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

69 192 €

Апартаменты в Обзоре, Болгария

85 м² 3 2

ID 34150778 На продажу предлагается 3-комнатная квартира на первом этаже, комплекс на первой линии моря ,Обзор . Цена: 69 192 евро Населенный пункт: г.Обзор ,комплекс Аквамарин Комнат: 3 Общая площадь: 84,98 кв. м. Этаж: 1/5 Такса поддержки: 5 евро/кв.м./год Комплекс имеет акт 16 Схема оплаты: 3000 евро депозит, 100 % при...

OAZIS REALTY

132 000 €

Квартира в Равде, Болгария

88 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями на первой линии моря в комплексе "Рич-2", Равда Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 88 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 250 евро в год «Rich 2» - это современный и стильный комплекс,...

Happy Home

116 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

96 м² 3 2

ID 34167026 Стоимость: 116 000 евро Населенный пункт: Несебр Общая площадь: 95.51 кв.м. Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию – Акт 16 На продажу предлагается апартамент с 2 спальнями в комплексе Форт Резиденс в Несебре. Апартаменты продаются готовыми к заселению. Подходит как для...

OAZIS REALTY

83 941 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

72 м² 2 1

ID 34050588 Цена 83 941 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 72.35 кв м Этаж: 1 Такса обслуживания: 12.6 евро за кв м в год Стадия строительства: акт 15 Оплата: 2000 евро депозит, Индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней в новом комплексе «Вилла Ария». Мебель в...

OAZIS REALTY

84 900 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

58 м² 2 1

ID 34071620 Цена: 84 900 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 57.78 кв. м. Этаж: 1 Такса поддержки: 12 евро за кв м в год Этап строительства: в строительстве ПЛАН ОПЛАТЫ: 10% депозит, 40% ноябрь 2025 (начало строительства), 25% декабрь 2026, 25% - декабрь 2027 (завершение строительства и оформление в...

OAZIS REALTY

71 000 €

Дом в Кардаме, Болгария

100 м² 3 2

ID 34011194 Предлагается к продаже частный дом на земельном участке 1800 кв.м. Населенный пункт: с. Кардам, община Генерал Тошево, область Добрич Комнат: 3 Общая площадь: 100 кв.м. Этаж: 1 Оплата за обслуживание: нет Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта Предлагается к продаже самостоятельный...

OAZIS REALTY

145 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

93 м² 2 1

Выставлена на продажу просторная квартира с одной спальней в жилом комплексе Sun Wave всего в 100 метрах от побережья города Святой Влас. Недвижимость общей площадью 93 кв/метра располагается 4-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Квартира имеет удобную планировку с выделенной прихожей. Зонированная большая гостиная с хорошо оборудованной...

Lev Estates

62 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

39 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная студия в к-се «U-dacha» в центральной части Солнечного берега Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 39 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год «U-dacha» - современный комплекс, расположен в тихой...

Happy Home

119 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

63 м² 2 1

Предлагается к покупке благоустроенный апартамент с одной спальней в комплексе класса люкс Sweet Homes 3 на популярном курорте Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 63 кв/м располагается на 4-м этаже современного здания с лифтом. Квартира полностью обставлена качественной мебелью и современной бытовой техникой, есть все необходимое для...

Lev Estates

45 000 €

Студия в Бяле, Болгария

41 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: г. Бяла, 500 метров от пляжа Тип квартиры: однокомнатная квартира, с мебелью и техникой Этаж: 2-ой этаж (не последний) Общая площадь: 41 кв.м. Жилая площадь: 36 кв.м. Вид из окон: окружающее пространство и частично море Сбор за обслуживание: 350 евро в год Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 –...

Риалти Инвест БГ

138 121 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

89 м² 3 2

ID 34168610 Цена 138 121 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 89.11 кв м Этаж: 5 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве Предлагаем апартамент с 2 спальнями в новом жилом комплексе «Атлас 4», квартал «Азимут», Бургас. Жилой комплекс «Атлас 4» — это не просто место для проживания, а...

OAZIS REALTY

73 800 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

49 м² 2 1

ID34084590 На продажу предлагается двухкомнатная квартира в новом жилом доме без оплаты за обслуживание . Цена: 73 800 евро без НДС Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 49,19 кв. м. Этаж: партер Такса поддержки: нет Стадия строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании...

OAZIS REALTY

82 500 €

Квартира в Равде, Болгария

70 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

площадь квартиры - 70 кв.м. Четвёртый этаж. Имеется лифт. Вид на территорию и город. Состоит из прихожей, гостиной, кухни, спальни, ванной комнаты и балкона. Квартира продаётся с мебелью и техникой, как на фото. Такса поддержки - 7 евро за кв.м в год (490 евро в год). Комплекс идеально подходит для постоянного проживания или в качестве...

NV-COMPANY

74 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

66 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе «Nessebar Fort Club», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 66 кв.м Этаж: 4/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 13,50 евро/кв.м в год Система комплексов «Fort Noks»...

Happy Home

97 032 €

Квартира в Бяле, Болгария

102 м² 2 1 1

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Большой, интересный и нестандартный объект с видом на море. Без платы за обслуживание. Отдельные счета за электричество и воду. Квартира расположена на -1 этаже и в настоящее время представляет собой очень большое помещение типа "open-space" площадью 82,6 кв.м. с террасой с видом на море...

IBG Property

69 900 €

Квартира в Карнобате, Болгария

75 м² 3 2 1

Агентство Аврора Плюс предлагает меблированную 3-хкомнатную квартиру площадью 75 кв.м на 5-ом этаже в кирпичном доме в центре г. Карнобат, рядом со школой «Христо Смирненски». Состоит из: прихожей, гостиной с кухонным блокоми столовой зоной, 2-х спален, совмещенного санузла и застекленной террасы с панорамным видом. В двух...

Аврора Плюс

115 000 €

Апартаменты в Царево, Болгария

74 м² 2 1

ID 34182674 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Примея Бийч Резиденс Цена: 115000 Населенный пункт: Царево Комнат: 2 Общая площадь: 74 кв.м На 2 этаже Такса поддержки: 500 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Двухкомнатная квартира с...

OAZIS REALTY

67 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

50 м² 1 1

AMR PROPERTY BG представляет ️ Студия в комплексе Планета - Солнечный Берег Продается просторная студия площадью 50,08 м², расположенная на 6 этаже в престижном комплексе Планета, всего в 70 метрах от пляжа. Квартира состоит из светлой гостиной с кухней, ванной комнаты и балкона. Квартира полностью меблирована и готова к проживанию или...

AMR-PROPERTY BG

53 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

41 м²

ID 34107792 Стоимость: 53 000 евро Общая площадь: 41 кв.м. Комнат: 1 Этаж: партер Такса поддержки: 410 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт-16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Внутри вас ждет: солнечная и просторная студия с большими...

OAZIS REALTY

85 900 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

70 м² 2 1 1

Агентство недвижимости "Аврора плюс" предлагает 2-х комнатную квартиру, площадью 70 кв. м, на 2-ом этаже в закрытом комплексе, г.Святой Влас. Комплекс расположен в 300 метрах от берега моря. Состоит из: прихожей, гостиной с кухонным блоком и обеденной зоной, спальни, совмещенного санузла и большой террасы с частичным видом на море....

Аврора Плюс

Посмотреть ещё 3639 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru