Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

82 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

66 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе "Crawn Fort", Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 66 кв.м Этаж: 6/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14,5 евро/кв.м в год Crawn Fort - современный комплекс апартаментов, входит в...

Happy Home

216 650 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

99 м² 3 2

ID 34038608 На продажу предлагается: Апартамент с 2 спальнями в комплексе «Соренто Премиум». Полностью меблированый и укомплектован техникой. Цена 216 650 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 3 Общая площадь: 99.38 кв. м. На 3 этаже Такса обслуживания: 16 евро за кв.м в год Стадия строительства: в строительстве...

OAZIS REALTY

85 000 €

Апартаменты в Елените, Болгария

67 м² 2 1

ID 33609440 Цена: 85 000 евро Населенный пункт: Елените Комнат: 2 Общая площадь: 67 кв.м. Этаж: 3/10 Оплата за обслуживание - 804 евро Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем на продажу светлую...

OAZIS REALTY

108 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

88 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 2 спальнями в Святом Власе, комплекс «Vega Village» Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и 2 террас Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 88 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 100 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 9,6 евро/кв.м в год Комплекс «Vega Village» находится на...

Happy Home

95 000 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

105 м² 4 3

ID 34188380 На продажу предлагается: Апартаменты с 3 спальнями в комплексе Виньярдс, Цена: 95 000 евро Населенный пункт: Ахелой Комнат: 4 Такса поддержки: 14 евро/ кв. В год. Этап строительства: завершен, АКТ 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Представляем вам хороший четырехкомнатный...

OAZIS REALTY

176 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

62 м² 3 2

ID 34079312 Цена: 176 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 3 Общая площадь: 61.86 кв.м. Этаж: 3, лифт Такса поддержки: 14 евро за кв м в год Этап строительства: в строительстве, готовность – 2027г. Предлагаем к покупке полностью меблированный апартамент с 2 спальнями с видом на сад и море. «Премьер Форт Сьютс» —...

OAZIS REALTY

350 280 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

278 м² 4 3

ID 330861806 Для продажи предлагается: Прекрасный четырехкомнатный пентхаус в элитном комплексе Вилла Рома в Несебре с частичным видом на море. Стоимость: 350 280 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 4 Этаж: 6 из 6 Общая площадь: 278 кв. м. Такса поддержки: 2780 евро в год Этап строительства: Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро...

OAZIS REALTY

360 000 €

Дом в Бургасе, Болгария

320 м² 8 2

ВНЖ при покупке

К покупке представлен новый трехэтажный дом общей площадью 320 кв/метров в районе Рудник города Бургас. Недвижимость из качественный современный материалов, имеется просторный двор площадью 1025 кв/метров. Дом частично меблирован и оборудован бытовой техникой, установлены система "теплый пол" и кондиционеры, есть канализация, вода,...

Lev Estates

74 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

94 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартиры без таксы обслуживания в рассрочку до конца 2027 года! Спешите забронировать! Здание уже построено, активно ведутся отделочные работы: завершение строительства общих частей, гидроизоляция кровли и террас, установка лифта. Все квартиры сдаются в состоянии «черновой отделки»- будут ровные полы, потолки, стены, в...

Happy Home

39 900 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

29 м² 1 1

Предлагается к покупке небольшая уютная студия на цокольном этаже в жилом комплексе Marwel Deluxe, всего в 500 метрах от песчаных пляжа курорта Солнечный берег. Недвижимость имеет общую площадь 29 кв/м. Есть свой собственный выход на территорию комплекса. Зонированная комната имеет оборудованный кухонный уголок, обеденную зону, спальное место...

Lev Estates

220 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

75 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с видом на море в комплексе «Summer», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 75 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 30 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 150 евро в год Summer - прекрасный комплекс комфортабельных апартаментов,...

Happy Home

79 500 €

Студия в Святом Власе, Болгария

29 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уютная студия на первой линии в комплексе "Ipanema Beach", Святой Влас Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 29 Этаж: 1/7 До моря: 30 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Ipanema Beach - новый элитный жилой комплекс с собственной инфраструктурой,...

Happy Home

249 000 €

Вилла в Поморие, Болгария

156 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Двухэтажный дом с 3мя спальнями в Поморие в 10 км от Бургаса, 2 км от моря в элитном коттеджном комплекс Victoria Casa. Рассрочка на 2 года Начало строительства апрель 2026 год Срок окончания - 20 месяцев со старта проекта. Общая площадь: 156 кв.м. дом, 224 кв. м. двор В настоящее время у нас есть 9 свободных домов на продажу....

Happy Home

57 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

47 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира в районе Какао Бийч, комплекс «Elite 3» Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 47,47 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Закрытый комплекс Elite 3 находится в южной части Солнечного берега в 600м от...

Happy Home

139 774 €

Квартира в Бургасе, Болгария

147 м² 3 2

К покупке предлагается новая квартира с двумя спальнями в стоящемся доме Skarabey Puzzle в быстро развивающемся квартале Сарафово города Бургас. Недвижимость общей площадью 147 кв/метров располагается на 1-м этаже современного здания. Планировка квартиры имеет две просторные террасы со своим двориком, имеют выход из каждой комнаты. Жилплощадь...

Lev Estates

299 999 €

Квартира в Варне, Болгария

120 м² 3 2 1

Просторная трехкомнатная квартира в престижном районе "Греческий район" (Гръцка махала)! В 100 метрах от Морского сада! Предлагаем на продажу солнечную трехкомнатную квартиру, подходящую как для проживания, так и для инвестиций, расположенную в самом элитном районе города Варна - Греческом квартале, в непосредственной близости от...

STEFANOV INVEST

25 600 €

Коммерческая недвижимость в Карнобате, Болгария

1925 м²

ID 33730846 Предлагается на продажу земельный участок и старый одноэтажный дома в селе Хаджиите, община Карнобат, обл.Бургас Цена: 25 600 евро Населенный пункт: село Хаджиите ,община Карнобат ,область Бургас Комнат: 3 Общая площадь дома : 46 кв.м. Земельный участок : 1925 кв.м. Оплата за обслуживание: 0 Схема оплаты: 2000 евро...

OAZIS REALTY

145 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

83 м² 3 2

ID 34122928 Цена: 145 000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 82.79 кв м Этаж: 6 Такса поддержки: 450 евро в год Стадия строительства: В строительстве до конца 2028 г. Схема оплаты: 2000 евро депозит, 40% при подписании предварительного договора, 30% при достижении Акта 14 и 30% при получении Акта 16....

OAZIS REALTY

93 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

73 м² 2 1 1

Агентство "Аврора плюс" предлагает меблированную 2-х комнатную квартиру площадью 73 кв.м, расположенную на 2-м этаже в закрытом комплексе "Barceló Royal Beach", курорт Солнечный берег. Комплекс находится в 150 метрах от моря. Квартира состоит из: коридора, гостиной с кухонным боксом, обеденной зоной и зоной отдыха,...

Аврора Плюс

98 000 €

Апартаменты в Елените, Болгария

88 м² 3 2

Трехкомнатный апартамент, с видом на море и территорию комплекса, с террасой и двумя санузлами #33970196 Стоимость: 98 000 евро Населенный пункт: Елените Комнат: 3 Общая площадь: 87,76 Этаж: 4 из 6 Оплата за обслуживание: 12 евро/м2 (1100 евро) в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3633 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru