Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

39 900 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

29 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Не дорогая студия в комплексе «Marvel Deluxe», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 29 кв.м Этаж: -1/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год «Marvel Deluxe» комплекс закрытого типа, территория которого...

Happy Home

164 780 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

94 м² 3 2

ID 33991660 Цена 164 780 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 94.16 кв м Этаж: 10 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве Предлагаем апартамент с 2 спальнями на террасовидном этаже в новом жилом комплексе «Атлас 3», квартал «Азимут», Бургас. «Атлас 3» — современный проект, который...

OAZIS REALTY

145 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

124 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира на первой линии в «Casa Real», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и двух террас. Также есть лужайка, для отдыха. Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 124 кв.м Этаж: 1/5 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год «Casa Real»...

Happy Home

110 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

118 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трёхкомнатная квартира в комплексе «Golden Dreams», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас. В цене включено парковочное место. Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 118 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 9 евро/кв.м в год Golden...

Happy Home

67 900 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

59 м²

ID 34076318 Цена: 67 900 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 1 Общая площадь: 58.97 Этаж: Партер Такса поддержки: нет Этап строительства: в строительстве, акт 16 до конца 2026г. Предлагаем студию с ремонтом «под ключ», с видом на море. Есть возможность купить паркоместо на закрытом паркинге - 10 000 евро. Жилой комплекс...

OAZIS REALTY

175 000 €

Апартаменты в Обзоре, Болгария

215 м² 4 3

ID 33376976 Первая линия моря !!! Пентхауз с 3 спальнями с видом на море. Стоимость: 175000 евро Населенный пункт: комплекс Йоо Болгария,Обзор Комнат: 4 Общая площадь: 214,72 кв.м.+кладовка 2.0 кв.м.+паркоместо 25.94кв.м. Этаж: 5 - 6 Оплата за обслуживание: 15 е/м.кв. Этап строительства: Завершено- Акт 16 Схема оплаты: 5000...

OAZIS REALTY

230 000 €

Дом в Приселци, Болгария

142 м² 3 2 3

Дом вашей мечты в лучшем районе! Насладитесь уединением и спокойствием в окружении природы! КОД:16346. Компания Stefanov Invest предлагает на продажу новые дома в роскошном комплексе из 30 односемейных жилых зданий, расположенном в селе Приселци, которое является идеальным местом для тех, кто ищет спокойствия и контакта с природой, но в то же...

STEFANOV INVEST

95 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

80 м² 3 2

ID 34155996 Цена: 95 000 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 3 Общая площадь: 80 кв.м. Этаж: 1/6 Оплата за обслуживание: 640 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем на продажу...

OAZIS REALTY

79 000 €

Студия в Святом Власе, Болгария

56 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира-студия в комплексе "Artur", Святой Влас Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 56 кв.м Этаж: 2/7 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 15 евро/кв.м в год Arthur - эксклюзивный комплекс, который поражает изысканностью и захватывающим...

Happy Home

102 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

70 м² 3 2

ID 33733876 Цена: 102 000 евро Расположение: Святой Влас Общая площадь: 70 кв.м. Комнат: 3 Этаж: 4 Плата за обслуживание: 630 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагается к продаже апартамент...

OAZIS REALTY

86 500 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

67 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней с низкой таксой поддержки в жилом доме «Юг», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 67 кв.м Этаж: 4/5 До моря: 400 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 250 евро в год Жилой дом «Юг» находится в тихом районе...

Happy Home

365 000 €

Квартира в Несебре, Болгария

170 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная четырехкомнатная квартира в Несебре, комплекс «Poseidon» Состоит из коридора, гостиной, трех спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 4 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 170 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Poseidon - масштабный элитный жилой комплекс,...

Happy Home

99 900 €

Квартира в Обзоре, Болгария

98 м² 3 2 2

Удалённая сделка

Местоположение: г. Обзор, 200 метров от пляжа Тип квартиры: трехкомнатная квартира, с мебелью и техникой и парковочное место в подземном гараже. Этаж: 4-ый этаж (не последний), есть лифт Общая площадь: 98 кв.м. Жилая площадь: 87 кв. м. Площадь гаража: 20 кв. м. Вид из окон: море и зеленые пространства около комплекса Сбор за...

Риалти Инвест БГ

73 800 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

49 м² 2 1

ID34084590 На продажу предлагается двухкомнатная квартира в новом жилом доме без оплаты за обслуживание . Цена: 73 800 евро без НДС Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 49,19 кв. м. Этаж: партер Такса поддержки: нет Стадия строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании...

OAZIS REALTY

79 500 €

Квартира в Обзоре, Болгария

76 м² 2 1 1

Местоположение: г. Обзор, первая береговая линия Тип квартиры: двухкомнатная квартира с мебелью и техникой Этаж: 1-й этаж (партер) Площадь: 76 кв.м. Вид из окон: красивый внутренний двор комплекса Сбор за обслуживание: 12,8 евро/кв..м. в год + НДС Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о вводе здания...

Риалти Инвест БГ

115 000 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

57 м² 2 1

ID #34158314 Цена: 115000 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 2 Общая площадь: 57 кв. м. Этаж: 3/4 Такса обслуживания-18 е/м.кв. м в год. Этап строительства: Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Апартамент в отличной локации- у подножия горы, рядом с пляжем, в комплексе закрытого...

OAZIS REALTY

19 900 €

Земля в Поморие, Болгария

3003 м²

Предлагаем на продажу земельный участок в город Поморие, районе Каменар, местность Бадемите. Земельный участок имеет площадь 3003 кв. м и имеет статус нива, девятой категории. На данный момент имеется активный ПУП. Рядом есть электричество и вода. Также продается соседний участок. Реф.№2235

Аврора Плюс

134 141 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

69 м² 2 1

ID 34191220 Для продажи предлагается 2-комнатная квартира в новостроящемся доме,квартал Братя Миладинови, Бургас . Цена: 134 141 евро Населенный пункт: г.Бургас Общая площадь: 68,79 кв. м. Комнат: 2 Этаж: 6 Такса поддержки: не определена на данный момент Для продажи предлагается квартира с одной спальней в новом люксозном...

OAZIS REALTY

187 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

156 м² 4 3

ID 34044146 Просторная квартира на 3-м этаже ,местность Инцараки,Святой Влас . Стоимость: 187 000 евро Населенный пункт: Святой Влас,комплекс Саинт Влас Хилл Комнат: 4 Общая площадь: 156 кв.м. Этаж: 3 из 5 Оплата за обслуживание: нет Этап строительства: Здание имеет - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро - депозит 100% при...

OAZIS REALTY

58 500 €

Квартира в Бяле, Болгария

72 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

IBG PROPERTY предлагает вашему вниманию: Двухкомнатная квартира без платы за обслуживание с отдельными счетами за свет и воду! Парковка! 250 м от центра и ул. Черноморка, 900 м от пляжа. Новая мебель и техника — всё на гарантии. Восточная ориентация. Возможен торг. iBG Property — агентство недвижимости с большим опытом на...

IBG Property

Посмотреть ещё 3636 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru