Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

100 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

89 м² 2 1

На продажу выставлена квартира с одной спальней в жилом комплексе Barcelo всего в 100 метрах от пляжа популярного курорта Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 89 кв/метра располагается на 2-м этаже здания с лифтом. Квартира полностью обставлена мебелью и оборудована качественной бытовой техникой, предлагает все необходимое для...

Lev Estates

74 990 €

Квартира в Балчике, Болгария

156 м² 5 3 1

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Большая, светлая, просторная, с отделкой под ключ, готова к обставлению и проживанию в 4-комнатной квартире в Балчике. Здание расположено очень близко к центру старого города. Отличное расположение и быстрый доступ ко всей городской инфраструктуре и удобствам. Квартира расположена на 2 этаже и состоит...

IBG Property

359 275 €

Дом в Кошарице, Болгария

181 м² 4 3

ID 34161306 Предлагается на продажу новая двухэтажная вилла в комплексе Хаус Гарден ,Кошарица,зона вилл,община Несебр . Стоимость: 359.275 евро Населенный пункт: с.Кошарица ,вилна зона, обл. Бургас Комнат: 4 Общая площадь: 180,54 кв. м.+ 450 кв.м. двор, есть опция построить бассейн Этажность: 2 этажа Оплата за обслуживание: 10...

OAZIS REALTY

158 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

96 м² 3 2

Предлагается к покупке комфортабельная трехкомнатная квартира в жилом комплексе Garden Of Eden в городе Святой Влас. Недвижимость общей площадью 95,4 кв/метра располагается на 1-м этаже. Квартира полностью обставлена мебелью и бытовой техникой, есть все необходимое для круглогодичного проживания, отдыха, сдачи в аренду. Планировка жилплощади...

Lev Estates

80 926 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

38 м²

ID 34037542 На продажу предлагается: Студия в комплексе Casa Del Sol Boutique Цена: 80 926 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 37,64 кв. м. На 3 этаже Такса обслуживания: 12 евро за кв.м в год Стадия строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта....

OAZIS REALTY

71 900 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

40 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная студия в комплексе «Cascadas», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 40 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 16,50 евро/кв.м в год Роскошный, элитный комплекс Каскадас (Cascadas, Sunny beach) один из самых...

Happy Home

47 900 €

Земля в Бяле, Болгария

1600 м²

Панорамный участок под застройку в курортном городе Бяла! 250 метров от пляжа! КОД: 16906. Стефанов Инвест предлагает на продажу участок под жилищное строительство в курортном городе Бяла, расположенный в 250 метрах от пляжа., в районе с растущим строительством. Рядом много новых отелей. Площадь участка 1600 кв.м., с видом на море.. Участок...

STEFANOV INVEST

174 720 €

Квартира в Варне, Болгария

116 м² 3 2 1

IBG Property предлагает Вашему вниманию трехкомнатную квартиру в г. Варна, р-н Св. Св. Константин и Елена. Квартира общей площадью 116 кв.м. и чистой площадью 98 кв.м., расположена на 6 этаже дома с лифтом. Состоит из коридора, просторной гостиной с кухней /которая может быть разделена на две комнаты/, двух спален, совмещенного санузла и широкой...

IBG Property

42 575 €

Студия в Равде, Болгария

30 м² 1 1

Предлагается к покупке новая студия в строящемся закрытом комплексе Ravda City Residence в курортном поселке Равда. Всего в 500 метрах от моря и пляжа, 200 метров от центра Равды. Недвижимость с общей площадью 34 кв/м и жилой площадью 30 кв/м находится на первом этаже пятиэтажного современного здания. Квартира выходит на восток. Имеет...

Lev Estates

103 113 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

129 м² 2 1

ID 34048934 Цена: 103 113 евро Населенный пункт: г.Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 128.89 кв. м. Этаж: 6 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве Апартамент с 1 спальней и большой террасой (59.18 кв м) с панорамным видом. Оплата: 3000 евро депозит Индивидуальные условия оплаты «Скарабей Поморие»...

OAZIS REALTY

74 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

48 м² 1 1

Студио с балкон в комплекс Barcelo Royal Beach, Слънчев бряг Предлагаме за продажба уютно студио с балкон, разположено в един от най-престижните комплекси на Слънчев бряг - Barcelo Royal Beach. Имотът е отлична възможност както за лична почивка, така и за инвестиция с висока възвръщаемост. За комплекса: Barcelo Royal Beach е емблематичен...

AMR-PROPERTY BG

251 900 €

Дом в Поморие, Болгария

192 м² 4 3

ID 33116014 Стоимость: 251 900 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 4 Общая площадь: 192 кв.м + 360 кв.м придомовой участок Этажей: 2 Такса обслуживания: Без таксы поддержки! Этап строительства: В настоящий момент на все виллы получен Акт 14, необходимый для заключения предварительного договора на покупку и оформления права...

OAZIS REALTY

97 400 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

70 м² 2 1

ID 33733850 Цена: 97 400 евро Расположение: Святой Влас Общая площадь: 70 кв.м. Комнат: 2 Этаж: 3 Плата за обслуживание: 630 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагается к продаже апартамент с...

OAZIS REALTY

85 800 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

37 м²

ID 34175208 Цена: 85 800 евро. Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 1 Общая площадь: 36.66 кв.м. Этаж: Партер Такса поддержки: 12 евро/м2 в год Этап строительства: В процессе строительства. Окончание строительства – декабрь 2026 года. Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагается...

OAZIS REALTY

123 708 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

71 м² 2 1

ID 34118636 Для продажи предлагается 2-комнатная квартира в новостроящемся доме,квартал Братя Миладинови, Бургас . Цена: 123 708 евро Населенный пункт: г.Бургас Общая площадь: 70,69 кв. м. Комнат: 2 Этаж: 2 Такса поддержки: не определена на данный момент Для продажи предлагается двухкомнатная квартира в новом люксозном комплексе...

OAZIS REALTY

56 800 €

Квартира в Обзоре, Болгария

71 м² 2 1 1

Просторная 2-комнатная квартира в South Beach Apartments – Обзор Предлагаем на продажу большую, 2-комнатную квартиру, общей площадью 71,28 м², расположенную на 3 этаже современного дома с техническим приемом (Акт 16) от 2019 года. Квартира без мебели, что позволяет выполнить любую внутреннюю планировку. Планировка комнаты...

AMR-PROPERTY BG

71 084 €

Квартира в Несебре, Болгария

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Ваш ключ к жизни у моря в Несебре! Комплексы VIALE 1 и VIALE 2. Прямо от застройщика. Без комиссий и скрытых платежей. Фиксируем цену 2024 года! Всего от 1200€/м² — на 15-20% ниже рынка. Ваши выгоды: Апартаменты на партере с личным садом (15-30 м²) В ПОДАРОК! Идеальная локация: Тихий район Черного Моря. Пляжи,...

Дом за рубежом

81 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

54 м² 2 1

ID34101436 На продажу предлагается двухкомнатная квартира в новом жилом доме без оплаты за обслуживание . Цена: 81 500 евро без НДС Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 54,36 кв. м. Этаж: партер Такса поддержки: нет Стадия строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании...

OAZIS REALTY

164 000 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

101 м² 3 2

ID 34188292 Цена: 164 000 евро Расположение: Поморие Площадь: 101 кв. м Комнаты: 3 Этаж: 2/5 Плата за обслуживание: 12 евро за кв. м Этап строительства: завершено: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Оплата: Задаток - 5000 евро 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Предлагаем к продаже трехкомнатную...

OAZIS REALTY

72 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

71 м² 3 2

ID 34113992 Цена: 72 500 евро Общая площадь: 71 кв.м. Местоположение: Солнечный берег Комнат: 3 Терраса: 2 Этаж: 2 из 5 Такса поддержки: 580 евро в год Этап строительства: введен в эксплуатацию – Акт 16 План оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании документа о собственности. Продается квартира с двумя спальнями в...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3574 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru