Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся всреднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придётся отдавать за месяц около €40-45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчёта налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год: €2 582
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях ( Фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платёжных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счёт.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счёт компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счётчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счёт в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счёт. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
155 000 €
Апартаменты в Созополе, Болгария
97 м232
ID 34031888
Цена: 155 000 евро
Населенный пункт: Созопол
Общая площадь: 97 кв.м.
Этаж: 1 из 4
Оплата за обслуживание: 15 евро/кв.м. в год
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности
Для продажи предлагается апартамент...
OAZIS REALTY
82 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
60 м221
Двухкомнатный апартамент с видом на улицу. #34145316
Стоимость: 82 000 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 2
Общая площадь: 60 кв.м
Этаж: 4 из 5
Оплата за обслуживание: 300 евро в год.
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты: 2000 евро - депозит
100% при подписании нотариального акта о...
OAZIS REALTY
84 204 €
Апартаменты в Поморие, Болгария
49 м2
ID 34115246
Цена: 84 204
Населенный пункт: Поморие
Комнат: 1
Общая площадь: 48.78 кв м
Этаж: 2
Такса поддержки: 300 евро в год
Стадия строительства: Акт 16
Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты.
Предлагаем к покупке апартамент с готовым ремонтом, а также мебелью и техникой.
«Св. Никола 10» — жилое здание с Акт...
OAZIS REALTY
750 000 €
Дом в Акчелар, Болгария
430 м2653
Современный новый дом с видом на море в районе Акселар! Современная архитектура, сочетающая стиль и функциональность! Элитная недвижимость
КОД:16773. Компания Стефанов Инвест предлагает к продаже элитный дом /подходящий для двух семей/ с прекрасным расположением в районе Акчелар. Недвижимость находится в тихом и приятном месте со свежим и...
STEFANOV INVEST
48 400 €
Студия в Святом Власе, Болгария
27 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается студия в комплексе «Macon Residence», Святой Влас
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 27 кв.м
Этаж: 1/5
До моря: 500 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год
Macon Residence - расположен в красивом и спокойном месте в курортном городе...
Happy Home
69 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
63 м221
ID 34156274
На продажу предлагается:
Апартамент с 1 спальней в комплексе Авалон
Цена: 69000
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 2
Общая площадь: 63 кв.м
На 2 этаже
Такса поддержки: 605 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Жилой комплекс Авалон...
OAZIS REALTY
125 000 €
Квартира в Бяле, Болгария
108 м2322
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию
Прекрасная трехкомнатная квартира с большой панорамной террасой.
Недвижимость находится на 5-м (последнем) этаже, чистая жилая площадь — 95,52 кв.м., общая площадь — 107,58 кв.м.
Состоит из прихожей, кладовой, двух ванных комнат с туалетами, двух спален, очень просторной гостиной площадью...
IBG Property
195 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
121 м242
Предлагается к продаже четырехкомнатная квартира в комплексе Harmony Suites Monte Carlo, Солнечный Берег.
Квартира общей площадью 121 кв.м., располагается на партерном этаже и состоит из: прихожей, гостиной с кухонным блоком и обеденной зоной, трех спален, двух санузлов с душевой кабиной и террасы. Квартира меблирована, оснащена техникой и...
Lev Estates
63 000 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
54 м211
Выставлена на продажу большая студия общей площадью 54 кв/метра в жилом комплексе Nessebar Fort Noks на популярном курорте Солнечный берег. Квартира имеет два балкона!
Недвижимость расположена на 3-м этаже четырехэтажного здания, имеет удобную планировку с просторной выделенной прихожей, зонированной комнатой с оборудованной кухней, обеденной...
Lev Estates
127 800 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
494 м2
ID 33472302
Цена: 127 800 евро.
Местоположение: местность Инцараки 2, Святой Влас, обл.Бургас
Общая площадь: 494 кв м
Категория – незастроенный участок для строительства курортно-рекреационного объекта
Предлагаем ровный участок земли в УПИ с видом на море в местности Инцараки 2, Святой Влас, обл.Бургас.
К участку проведена дорога и...
OAZIS REALTY
98 900 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
87 м221
ID 34101490
Цена: 98 900 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 2
Общая площадь: 87 кв.м.
Этаж: 7
Такса поддержки: 1200 евро в год
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта на право собственности.
Корпус, в котором расположен...
OAZIS REALTY
111 000 €
Коммерческая недвижимость в Ахелое, Болгария
2007 м2
ID 33293676
Предлагается для продажи прекрасный земельный участок перед регуляцией ,г.Ахелой,местность Бабата ,500 метров от моря .
Стоимость: 111 000 евро
Населенный пункт: община Поморие,г.Ахелой
Площадь участка: 2007 кв. м.
Схема оплаты:
5000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности....
OAZIS REALTY
37 500 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
32 м211
Продаётся меблированная студия с низкой таксой годового обслуживания в комплексе Sunny Day 6, в 3 км от курорта Солнечный берег.
Недвижимость общей площадью 32 кв/м расположена на третьем этаже четырехэтажного здания. Просторная светлая комната с оборудованной кухней, обеденной зоной, диванами для сна и отдыха. Санузел с душем. Балкон с видом...
Lev Estates
169 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
62 м221
ID 34078468
Стоимость: 169 000 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Общая площадь: 62.06 кв.м.
Этаж: Партер, вид на бассейн и море
Такса поддержки: 14 евро/кв.м в год
Этап строительства: в строительстве, Акт 16 в 2026г.
На продажу предлагается апартамент с 1 спальней.
«Грин Форт Сьютс» — современная гармония у моря в Святом Власе...
OAZIS REALTY
52 500 €
Квартира в Равде, Болгария
38 м2
Студия в жилом доме в Равде, расположена на 3 этаже, площадью 38 кв.м. Отличается низкой таксой поддержки.
Дом находится всего в 2 минутах ходьбы от моря, имеет закрытую и ухоженную территорию с камерами видеонаблюдения, что обеспечивает дополнительный комфорт и безопасность.
Отличный вариант для отдыха и круглогодичного проживания.
алтернатива имоти оод
66 500 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
82 м22
Площадь: Апартамент площадью 82 квадратных метра
предоставляет достаточно пространства для комфортного проживания.Этаж: Находясь на 5 этаже, вы можете наслаждаться видами на
окружающий пейзаж.Инфраструктура комплекса: Этот комплекс предлагает
разнообразные удобства, включая:Бассейн: Отличное место для охлаждения в жаркие дни.Джакузи:...
алтернатива имоти оод
36 000 €
Земля в Приселци, Болгария
1000 м²
КОД: 16408. Предлагаем Вашему вниманию участок под строительство дома, находится в поселке Приселци, на расстоянии около 7 км от Кемпинга Камчия и моря, в 15 км от областного центра Варна.
Участок площадью 1000 кв.м., со всеми комуникациями на границе.
Участок со следующими показателями:
Плотность - отношение застроенной площади /основый/...
STEFANOV INVEST
107 900 €
Апартаменты в Кошарице, Болгария
99 м232
ID 34143782
Цена: 107 900 евро
Расположение: поселок Кошарица
Комнаты: 3
Общая площадь: 99 кв. м
Этаж: 1
Плата за обслуживание: 12 евро/кв. м в год
Этап строительства: Введено в эксплуатацию - Акт 16
План оплаты:
Задаток 5000 евро,
100% при подписании договора купли-продажи
Предлагаем к продаже 3-комнатную квартиру в...
OAZIS REALTY
134 000 €
Квартира в Бургасе, Болгария
79 м231
Предлагается к покупке новая трехкомнатная квартира в строящемся жилом комплексе Smokinite 4 в быстро развивающемся районе Горизонт города Бургас.
Недвижимость общей площадью 79 кв/метров будет находится на 2-м этаже, на северо-восточной стороне современного здания с лифтом. Жилая площадь квартиры составит 68,4 кв/м и общие части – 10,21 кв/м....
Lev Estates
262 548 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
193 м232
ID 33919564
Цена: 262 548 евро.
Населённый пункт: Святой Влас
Комнат: 3
Общая площадь: 193 кв. м.
Этаж: Партер
Оплата за обслуживание: 9 евро за кв м в год
Этап Строительства: Акт 15, Акт 16 планируется до конца года
Варианты оплаты:
5000 евро депозит
Вариант 1: При 100% оплате – скидка 3% от объявленной цены.
Вариант 2:...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700-1500 в месяц, в Бургасе – €310-615, в Пловдиве – €400 , в Варне – €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильём. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесённых затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идёт в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идёт в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (Фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалёку от подъёмников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду, можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определённый процент (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и её стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трёх лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1000 – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.