Версия
для печати
для печати
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,1 до 4,5% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос и до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить и поэтапно в течение года, четырьмя равными частями (первый платёж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвёртый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчётным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрён сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях Izipey, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять около €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идёт об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество в Болгарии оплачивается по счётчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
Ночной тариф почти в два раза ниже, поэтому любую технику с повышенным потреблением энергии, например стиральную машину, выгоднее использовать по ночам.
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счётчиков. В 2023 году тариф на водоснабжение составлял €1,53–3,07 за кубометр. Средний счёт за месяц для семьи из трёх человек обычно составляет около €30.
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В сентябре 2024 года Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере 61,91 левов за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трёх человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счёт за газ в месяц составит около 20 левов (€10).
В крупных городах Болгарии есть централизованная система отопления. Это самый дешёвый способ обогревать помещения. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около 160 левов (€80). При проживании в двухкомнатной квартире счёт может достигать 325 левов (€165).
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается за счёт газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
При этом ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет составляют около 270 левов (€140).
В курортных регионах самый распространённый способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около 300 левов (€153) в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти до 450–600 левов.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся примерно в €35 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придётся отдавать за месяц около €40.
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Итого в год: €2 402
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платёжных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счёт.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счёт компании-поставщика или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. Большинство курортных комплексов в Болгарии имеют управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счётчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счёт в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счёт. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Важно! По состоянию на 2024 год гражданам России и Беларуси новый счёт в банке Болгарии не откроют даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ.
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €350–600 в месяц, в Бургасе – €255–612, в Пловдиве – в среднем €250, в Варне – €280–600.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильём. Но в последнем случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесённых затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалёку от подъёмников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Для того чтобы платить налоги, вносить коммунальные платежи, успешно сдавать жильё в аренду и получать за это деньги, можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок существует давно и хорошо развит. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определённый процент (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
Российские покупатели многие годы были главными инвесторами на болгарском рынке недвижимости. Самой большой популярностью пользовались апартаменты на приморских курортах.
В 2019–2020 годах интерес россиян к недвижимости Болгарии снизился, многие из них превратились из покупателей в продавцов. Вероятная причина, помимо локдаунов 2020 года, – падение курса российского рубля.
С 2022 года число продавцов из РФ также возросло – в связи с очевидными логистическими проблемами и невозможностью обслуживать свою собственность в стране.
На рынке активны местные покупатели, которых стимулировали доступные проценты по ипотеке, а также инвесторы из Европы, для которых цены на болгарском рынке весьма привлекательны.
В 2024 году на курортах Чёрного моря основной спрос наблюдается со стороны молодых болгарских специалистов (в том числе из IT-сектора) и пенсионеров из Западной Европы (в основном из Германии, Франции, Италии и Нидерландов).
Однако более 20% продавцов недвижимости в Болгарии ушли с рынка, и количество предложений сократилось на фоне постоянного повышения цен. При этом главной движущей силой стало не только вступление страны в зону Шенген. Причина в том, что эксперты прогнозируют повышение цен после введения евро в Болгарии.
Читайте также
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и её стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трёх лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1000 – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Благодарим за помощь в создании материала Людмилу Шабанину из компании New Estate Bulgaria.
Фото: wikimedia (Vladislav Bezrukov), база prian, Unsplash (Kate Krasautsava)
