Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
58 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
41 м²
Просторная студия в комплексе «Несебр Форт Клаб», Солнечный берег, #34207592
Стоимость: 58 500 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 1
Общая площадь: 40,46 кв.м
Этаж: 2 из 4
Оплата за обслуживание: 570 евро в год
Этап строительства: Акт 16
Схема оплаты: 2 000 евро - депозит
100% при подписании нотариального акта о...
OAZIS REALTY
93 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
73 м²211
Агентство "Аврора плюс" предлагает меблированную 2-х комнатную квартиру площадью 73 кв.м, расположенную на 2-м этаже в закрытом комплексе "Barceló Royal Beach", курорт Солнечный берег.
Комплекс находится в 150 метрах от моря.
Квартира состоит из: коридора, гостиной с кухонным боксом, обеденной зоной и зоной отдыха,...
Аврора Плюс
319 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
240 м²32
ID 34118016
Цена: 319 000 евро
Населённый пункт: Солнечный берег
Комнат: 3
Общая площадь: 239.7 кв. м.
Этаж: 7/7
Оплата за обслуживание: 12 евро за кв м в год
Этап Строительства: Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагаем на продажу пентхаус с 2 спальнями...
OAZIS REALTY
93 000 €
Квартира в Обзоре, Болгария
71 м²211
НЕДОРОГОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ! ОТДЕЛЬНЬIЕ СЧЕТЧИКИ НА СВЕТ!
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию:
Двухкомнатная, меблированная квартира с видом на море и Старая планина. Находится в 800 м от пляжа. Расположена на 3-м этаже обычного жилого здания с Актом 16.
Здание расположено в предгорьях, у подножия Старая планина, что и является его основным...
IBG Property
93 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
86 м²32
ID 34099374
На продажу предлагается:
Апартаменты с 2 спальнями в комплексе Глобал Вилл
Цена: 93000 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 3
Общая площадь: 86 кв.м
На 2 этаже
Такса поддержки: 688 евро
Этап строительства: завершен, Акт 16
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Предлагаем...
OAZIS REALTY
105 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
105 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается просторная квартира в комплексе “Arcadia”, Солнечный берег
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 105 кв.м
Этаж: 2/5
До моря: 500 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 15 евро/кв.м в год
«Arcadia»— приятный жилой комплекс,...
Happy Home
102 000 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
64 м²211
Агентство «Аврора Плюс» предлагает двухкомнатный апартамент в одном из самых перспективных районов г. Бургас — кв. «Хоризонт». Недвижимость расположена в современном жилом здании на завершающем этапе строительства: получен Акт 14, а Акт 16 ожидается в течение ближайших 6 месяцев. Здание оснащено лифтом, что...
Аврора Плюс
79 000 €
Апартаменты в Елените, Болгария
53 м²21
ID 34028728
Цена: 79 000 евро
Населенный пункт: Елените
Комнат: 2
Общая площадь: 53 кв.м.
Этаж: 5 из 10
Оплата за обслуживание: 490 евро в год
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро - депозит
100% при подписании нотариального акта на право собственности.
На продажу предлагается...
OAZIS REALTY
35 000 €
Апартаменты в Елените, Болгария
74 м²
ID 33853140
Общая площадь: 74.23 кв. м.
Стоимость: 35 000 евро
Такса поддержки: 720 евро в год
Этаж: 5, не последний
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности
Предлагаем к продаже полностью обустроенную просторную студию с большой панорамной террасой и захватывающим видом на море...
OAZIS REALTY
95 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
72 м²21
ID 34118824
Цена: 95 000 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 2
Общая площадь: 72 кв. м.
Этаж: 5/6
Такса поддержки: 400 евро/год.
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта на право собственности
Предлагаем на продажу мезонет с...
OAZIS REALTY
70 500 €
Квартира в Несебре, Болгария
55 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Двухкомнатная квартира в квартале Черно море, Несебр
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 55 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 500 м
Лифт: да
АКТ 15
Такса поддержки: нет
Район Черно море - один из самых быстрорастущих районов в Несебре, недалеко от пляжа. Недавно...
Happy Home
310 000 €
Квартира в Варне, Болгария
141 м²321
Продается трехкомнатная квартира в районе Траката, Варна! Комплекс Boutique Residence/! Вид на море!
КОД:16494 Предлагаем на продажу трехкомнатную панорамную квартиру, расположенную в районе Траката, в тихом районе с быстрым доступом к развитому городу Варна. Объект является частью закрытого комплекса «Boutique Residence» сo...
STEFANOV INVEST
67 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
35 м²
ID 34195574
Стоимость: 67 500 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Общая площадь: 35.41 кв.м.
Этаж: 4/4
Комнаты: Студия
Такса поддержки:14.5 евро/ кв. в год.
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - акт 16
Уютная студия для круглогодичного проживания в «Орхидея Форт Гарден». Апартамент состоит из прихожей, кухонной...
OAZIS REALTY
189 900 €
Квартира в Елените, Болгария
113 м²322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 2 спальнями в к-се “Messambria Fort Beach”, первая линия моря в Елените
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 2
Терраса: 1
Площадь: 113 кв.м
Этаж: 3/6
До моря: 50 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 15 евро/кв.м в год
Комплекс “Messambria Fort...
Happy Home
112 000 €
Квартира в Бургасе, Болгария
67 м²21
К покупке предлагается квартира с одной спальней в строящемся современном жилом комплексе Смокините 4 в районе Горизонт города Бургас.
Недвижимость общей площадью 67 кв/метров и жилой площадью 58 кв/метров будет располагаться на 3-м этаже девятиэтажного здания с лифтом. Удобная планировка апартамента предлагает отдельную прихожую с небольшим...
Lev Estates
465 000 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
108 м²32
ID 31135466
Цена: 465 000 евро
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 3
Общая площадь: 108 кв.м.
Этаж: 6/6
Оплата за обслуживание – 10 евро за кв м в год
Этап Строительства: Акт 15
Элитная недвижимость на первой линии моря с видом на море и террасой с видом на Несебр! Апартамент с 2 спальнями, террассами и 2 санузлами с новым ремонтом...
OAZIS REALTY
140 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
55 м²21
ID 34203950
Цена: 140 000 евро
Населённый пункт: Солнечный берег
Комнат: 2
Общая площадь: 55 кв. м.
Этаж: 6
Оплата за обслуживание: 1375 евро
Этап Строительства: Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Комплекс "Вог", находится в западной части курорта под...
OAZIS REALTY
117 900 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
75 м²32
ID 33591888
Цена: 117 900 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 3
Общая площадь: 75 кв.м.
Этаж:1
Оплата за обслуживание: 14 евро за кв.м. в год
Стадия строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта на право собственности.
Специальный...
OAZIS REALTY
74 445 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
68 м²211
Онлайн-показОбъект под сдачу
Локация - Солнечный берег, южная часть
- лифт
- мебель/техника
- бытовой ток
- раздельные счётчики
- акт 16
- до моря 5 минут
- такса поддержки 10€/м²
Современный комплекс апартаментов в центральной части курорта Солнечный Берег, в 700 м от пляжа и моря, в пешей доступности от центра курорта, в близости от магазинов,...
EG Realty
89 900 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
57 м²21
ID 34159306
Цена: 89 900 евро
Населенный пункт: Св. Влас
Комнат: 2
Общая площадь: 57.09 кв. м.
На 2 этаже
Такса поддержки: 0 евро в год
Стадия строительства: в строительстве
Начало строительства-октябрь 2025
Завершение-май 2027
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
"Ла Мер Диамант" – новый...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.