Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

110 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

61 м² 3 2

ID 34080548 Апартамент с 2 спальнями в центре Солнечного берега в комплексе "Санни Дей 1". Стоимость: 110000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 3 Сан. узел: 1 Терраса: 1 Общая площадь: 60.67кв. м. Этаж: 2 из 6 Оплата за обслуживание: 880 евро в год Схема оплаты: 5000 евро – депозит Остальное при подписании...

OAZIS REALTY

64 400 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

56 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира-студия в «Gardenia Hills», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 56 Этаж: 2/5 До моря: 1 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Gardenia Hills – комплекс находится в 300 метрах от нового магазина Lidl на...

Happy Home

215 000 €

Мезонет в Святом Власе, Болгария

124 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухуровневая квартира с 2 спальнями в комплексе «Kentavar», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 124 кв.м Этаж: 6-7/7 До моря: 200 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 600 евро в год Комплекс «Kentavar» расположен...

Happy Home

122 556 €

Апартаменты в Равде, Болгария

88 м² 2 1

ID 34180990 Для продажи предлагается 2-комнатная квартира на втором этаже в новом комплексе ,Равда. Цена: 122 556 евро Населенный пункт: Равда, комплекс Ария Общая площадь: 87,54 кв. м. Комнат: 2 Этаж: 2/5 Такса поддержки: не определена на данный момент Старт строительства- весна 2026, сроки строительства- 24 месяца Есть...

OAZIS REALTY

230 000 €

Дом в Приселци, Болгария

142 м² 3 2 3

Дом вашей мечты в лучшем районе! Насладитесь уединением и спокойствием в окружении природы! КОД:16346. Компания Stefanov Invest предлагает на продажу новые дома в роскошном комплексе из 30 односемейных жилых зданий, расположенном в селе Приселци, которое является идеальным местом для тех, кто ищет спокойствия и контакта с природой, но в то же...

STEFANOV INVEST

66 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

67 м² 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира в комплексе “Sunny day 6”, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 67 кв.м Этаж: 1/4 До моря: 4 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Sunny Day 6 — это огромный комплекс поселочного типа,...

Happy Home

90 423 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

53 м²

ID 34198134 Цена: 90 423 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 1 Общая площадь: 53.19 кв. м. На 5 этаже Такса поддержки: нет Этап строительства: в строительстве Оплата: 5 000 евро – депозит Индивидуальные условия оплаты, возможна рассрочка. Предлагаем студию в жилом комплексе без таксы поддержки “Трапезица Резиденс”....

OAZIS REALTY

152 149 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

105 м² 2 1

ID 34114094 Цена: 152 149 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 104.93 кв м Этаж: 6 Такса поддержки: нет Стадия строительства: в строительстве, готовность – 2027г. Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с чистовым ремонтом «под ключ». Есть большая...

OAZIS REALTY

170 000 €

Квартира в Равде, Болгария

130 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с 1 спальней в жилом доме, поселок Равда Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 130 кв.м Этаж: 6/6 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: нет Эта квартира-студия, подходит для ВНЖ и ПМЖ, находится в Равде. Вся инфраструктура:...

Happy Home

230 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

135 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира с 2 спальнями на первой линии моря в к-се “Marina View Fort Beach”, Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы с панорамным видом на море Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 135 кв.м Этаж: 7/7 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14,50 евро/кв.м в год...

Happy Home

165 000 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

146 м² 3 2

ID 34198888 Цена 165000 + % от покупателя. Представляем вам уникальную возможность приобрести полностью меблированный двухэтажный дом, расположенный в одном из самых впечатляющих комплексов отдыха в районе Ахелой. С общей площадью 146 м2, собственным бассейном и прекрасным видом на зелень и море, эта недвижимость сочетает в себе уют, простор...

OAZIS REALTY

84 800 €

Апартаменты в Тракате, Болгария

68 м² 2 1 1

IBG Property представляет Вашему вниманию двухкомнатную квартиру в новостройке в квартале Траката. Квартира общей площадью 68 кв.м., расположена на 1 этаже. Планировка: коридор, гостиная с кухонным уголком, спальня, ванная комната с туалетом, терраса и кладовая. Комплекс закрытого типа, имеет красивый ландшафтный дизайн, выполненный по...

IBG Property

64 400 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

56 м²

ID34006292 На продажу предлагается: Студия в комплексе Гардения Хиллс Цена: 64400 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 56 кв. м. На 2 этаже Такса поддержки: 720 евро в год Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Отель "Гардения Хиллс",...

OAZIS REALTY

89 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

60 м² 1 1

Агентство «Аврора Плюс» предлагает студию в комплексе «Кая», расположенном на первой линии моря. Апартамент состоит из просторной и светлой комнаты с кухонным уголком, обособленной спальни, ванной комнаты с туалетом и террасы с видом на море. Полностью оборудован всеми необходимыми бытовыми приборами. Продаётся с мебелью....

Аврора Плюс

71 500 €

Квартира в Бяле, Болгария

53 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

IBG Property представляет Вашему вниманию двухкомнатную квартиру с видом на море в городе Бяла. Квартира расположена на 5 этаже в доме с лифтом. Состоит из гостиной с кухней, отдельной спальни, ванной комнаты с туалетом и террасы с прекрасным видом на море. В стоимость включена отделка под ключ: ламинат, межкомнатные двери, окрашенные стены,...

IBG Property

229 000 €

Квартира в Варне, Болгария

110 м² 3 2 1

КОД: 16817. Предлагаем на продажу трёхкомнатную квартиру, расположенную в жилом доме в районе ЛК Тракия, рядом с МакДрайвом и Экспресс Банком, в пешей доступности от центра города. Квартира расположена на четвёртом этаже в здании 2000 года постройки. Планировка: прихожая, гостиная с кухней, две спальни с выходом на просторную террасу, ванная...

STEFANOV INVEST

59 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

72 м² 2 1

Меблированный апартамент с одной спальней, расположен на 4 (не последнем) этаже, в комплексе "Palazzo (Палацо)" на Солнечном Берегу. Апартамент состоит из: прихожей, гостиной с кухонным уголком, одной спальни, санузла (ванная, душ, туалет) и террасы. Чистая застроенная площадь: 58 кв.м Прилежащие общие части: 14.54 кв.м Общая площадь: 72.54...

New Estate

115 290 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

66 м² 2 1

ID 33991656 Цена 115 290 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 65.88 кв м Этаж: 10 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве Предлагаем апартамент с 1 спальней на террасовидном этаже в новом жилом комплексе «Атлас 3», квартал «Азимут», Бургас. «Атлас 3» — современный проект, который...

OAZIS REALTY

135 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

56 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Двухкомнатная квартира в комплексе Святой Влас, 200 м от моря и яхтенной пристани. 4 этаж, 56 м² + терраса 60 м² с видом на море и горы. Планировка: гостиная с кухней, спальня, санузел, большая терраса. После ремонта, новая мебель и техника, готова к проживанию. Инфраструктура: бассейн, магазины, кафе, охрана, ухоженная...

NV-COMPANY

72 000 €

Студия в Равде, Болгария

41 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается студия в элитном комплексе «Cascadas Ravda», Равда Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 41 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 16 евро/кв.м в год Cascadas Ravda - это закрытый комплекс, расположенный в 100 метрах от...

Happy Home

Посмотреть ещё 3537 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru