Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся всреднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придётся отдавать за месяц около €40-45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчёта налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год: €2 582

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях ( Фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платёжных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счёт.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счёт компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счётчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счёт в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счёт. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

133 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

74 м² 2

Просторный апартамент площадью 74 м² расположен на 3-м этаже 4-этажного дома в самом центре Солнечного берега, напротив отеля «Кубань». Планировка включает прихожую, гостиную с кухонной зоной, спальню, санузел и большой застеклённый балкон. Благодаря удачному расположению квартира идеально подходит как для постоянного проживания, так и для...

алтернатива имоти оод

220 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

76 м² 2 1

ID33973390 Квартира расположена на втором этаже здания и имеет живописный вид на море. Чистая площадь квартиры составляет 64.55 кв. м., Его муниципалитет площадь 75.61 кв. м. из них 11.06 кв. м. Квартира площадью 7.58 кв. м. и гостиная и столовая, которые находятся в общей комнате площадью 21,44 кв. м. спальная площадь составляет 12,64 кв....

OAZIS REALTY

131 500 €

Мезонет на Солнечном берегу, Болгария

63 м² 2

Продаётся уютный двухкомнатный апартамент на Солнечном Берегу, расположенный на 2 этаже современного жилого комплекса. Общая площадь — 63 кв.м. Квартира с видом на бассейн, идеально подойдёт как для личного отдыха, так и для аренды. Апартамент состоит из светлой гостиной с кухонной зоной, отдельной спальни, санузла и балкона с приятным видом на...

алтернатива имоти оод

215 000 €

Апартаменты на Золотых Песках, Болгария

139 м² 3 2

Уютный, полностью меблированный апартамент с 2 спальнями в апарт. комплексe DRUSTAR на Золотых Песках. Апартамент расположен на первом жилом этаже исостоитиз: гостиной с кухней, двух спален,ванной комнаты с душевой кабиной итуалетом, прихожей и трех террас. Чистая площадь: 120.80 кв.м; Общая площадь (включая идеальные части от общих частей...

New Estate

270 000 €

Дом в Кошарице, Болгария

210 м² 5 4

ID 33680498 Стоимость: 270 000 евро Общая площадь участка – 420 кв.м. РЗП: 210 кв м Такса поддержки: нет Этажность: 3 Этап строительства: Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Предлагаем на продажу замечательный трехэтажный дом с великолепным видом на море. Дом...

OAZIS REALTY

90 000 €

Квартира в Приморско, Болгария

130 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Супер цена за квартиру с 2 спальнями 90.000€ ВНЖ Шенген при покупке квартиры ! Возможна оплата в рублях и криптовалюте USDT ! В квартире установлены теплые полы во всех комнатах и сан узле ! Продается абсолютно новая квартира с двумя спальнями с полной отделкой, также помогаем с организацией комплектации мебели по выбору покупателя...

METR 777

105 900 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

87 м² 2 1

ID 34142628 Цена: 105 900 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 87 кв.м. Этаж: 6/6 Такса поддержки: 14 евро/м2 в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. На продажу предлагается 2-х...

OAZIS REALTY

69 000 €

Апартаменты в Руднике, Болгария

58 м² 2 1

ID 34070890 Для продажи предлагается 2-комнатная квартира на 2-м этаже в квартале Меден Рудник,Бургас . Цена: 69 000 евро Населенный пункт: Бургас , квартал Меден Рудник Общая площадь: 57,7 кв. м. Комнат: 2 Этаж: 2/7 Такса поддержки: нет Для продажи предлагается двухкомнатная квартира в Бургасе ,в новом быстро развивающемся...

OAZIS REALTY

163 000 €

Квартира в Варне, Болгария

75 м² 3 1 1

Треххкомнатный апартамент в районе Трошево! Недалеко от Mall Varna! КОД: 16534. Предлагаем Вам трехкомнатный апартамент в здание, расположенном в квартале "Трошево", который находится в непосредственной близости к центральной части города Варна. В районе есть школа, техникумы, разнообразные магазины, базар. Квартира расположена на...

STEFANOV INVEST

87 833 €

Квартира в Поморие, Болгария

68 м² 2 1

Предлагается к покупке новый апартамент с одной спальней в строящемся жилом здании в городе Поморие по улице Тутхон, всего в 500 метрах от моря и пляжа. Расположенная на 2-м жилом этаже шестиэтажного здания недвижимость имеет общую площадь 68 кв/метров. Квартира предлагает удобную планировку с отдельной прихожей и коридором, небольшим...

Lev Estates

95 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

66 м² 3 2

ID 33724294 Цена: 95 000 евро Расположение: Святой Влас Общая площадь: 66 кв.м. Комнат: 3 Этаж: 1 Плата за обслуживание: 600 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагается к продаже апартамент с...

OAZIS REALTY

180 000 €

Дом в Балчике, Болгария

270 м² 6 5 3

КОД: 4891. Трех-этажный дом в 4-х километрах от курорта Албена и 30 км от Варны .. С прекрасным видом на море .. Дом состоит из: I этаже - гостиная, столовая и кухня, спальня с ванной комнатой и туалетом, кладовая II этаж - 4 спальни, 2 ванные комнаты и туалеты III этаж - мансарда -чердачные помещения В доме есть гараж, барбекю, место...

STEFANOV INVEST

49 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

72 м² 2

Расположение: Этот апартамент расположен на третьем этаже, что может обеспечить удобный доступ без необходимости подниматься на большую высоту.Площадь: Общая площадь апартамента составляет 72 квадратных метра, предоставляя достаточно простора для комфортного проживания.Инфраструктура комплекса: На территории комплекса имеются различные...

алтернатива имоти оод

66 300 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

53 м² 2 1

ID 34077240 Цена: 66 300 евро Населенный пункт: Несебр, Черно Море 3 Комнат: 2 Общая площадь: 53.03 Этаж: 3 Такса поддержки: нет Этап строительства: в строительстве Предлагаем апартамент с 1 спальней с ремонтом «под ключ». Жилое здание в квартале Черно Море 3 — современный дом для комфортной жизни у моря в Несебре. Этот новый...

OAZIS REALTY

123 219 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

69 м² 2 1

ID 34065372 Цена: 123 219 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 68.45 кв. м. На 6 этаже Такса поддержки: нет Этап строительства: в строительстве Оплата: 5 000 евро – депозит Индивидуальные условия оплаты, возможна рассрочка. Предлагаем апартамент с 1 спальней в жилом комплексе без таксы поддержки “Трапезица...

OAZIS REALTY

107 000 €

Земля в Бяле, Болгария

1852 м²

Большой участок с отличным расположением и высоким инвестиционным потенциалом! Всего 730 метров до пляжа в городе Бяла! Предлагается к продаже урегулированный участок для жилого строительства в курортном городе Бяла, расположенный в 730 метрах от моря и в 1,3 км от центра города. Постоянные соседи. Площадь участка составляет 1852 кв.м., с...

STEFANOV INVEST

101 400 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

78 м² 3 2

ID34026932 На продажу предлагается: Апартаменты с 2 спальнями в комплексе Амара Цена: 101400 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 78,05 кв.м На 2 этаже Такса поддержки: 624 евро Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Комплекс Амара...

OAZIS REALTY

96 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

60 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира-студия в комплексе «Kaya» на Солнечном берегу Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 60 кв.м Этаж: 2/7 До моря: 30 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 6 евро/кв.м Kaya - прекрасный жилой комплекс, расположен на первой линии моря в центре...

Happy Home

119 999 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

82 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями в комплексе «Etara 3», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 82 кв.м Этаж: 4/7 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Элитный закрытый комплекс «Etara 3» расположен в...

Happy Home

46 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

62 м²

Находится на -1 этаже, площадью 62 кв.м. Квартира продается с мебелью и техникой, так что не придется затрачивать дополнительное время и средства на обустройство. Отлично подойдет для, сдачи в аренду и инвестиций! Комплекс представляет такие услуги как: Аквапарк Волейбольная площадка Два ресторана с разными кухнями (восточная щедрость и...

алтернатива имоти оод

Посмотреть ещё 4387 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700-1500 в месяц, в Бургасе – €310-615, в Пловдиве – €400 , в Варне – €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильём. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесённых затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идёт в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идёт в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (Фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалёку от подъёмников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду, можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определённый процент (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и её стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трёх лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1000 – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru