Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
30 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
30 м²1
Онлайн-показ
Студия в комплексе «Sunny day 6», Солнечный берег. Только в этом комплексе вы можете купить дешевую квартиру в Болгарии, комплекс находится в 4 км от моря, в связи с этим квартиры здесь продаются недорого.
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 30 кв.м
Этаж: 2/4
До...
Happy Home
130 000 €
Земля в Бяле, Болгария
15401 м²
Урегулиран парцел в курортен град Бяла! На 300 метра от пляжа!
КОД: 15546. Предлагаме за продажба урегулиран парцел за жилищно строителство в курортен град Бяла, разположен на 300 метра на морския бряг. Намира се на 1300 метра до главен път Варна - Бургас.
Парцелът е с площ от 15 401 кв.м., с гледка към море. Лице на път 66 метра. Отличен...
STEFANOV INVEST
50 700 €
Апартаменты в Приморско, Болгария
42 м²
ID 34144694
Для продажи предлагается студия на первом этаже в новом комплексе в Приморско .
Цена: 50 700 евро
Населенный пункт: г.Приморско, комплекс Азине Резиденс
Общая площадь: 42,28 кв. м.
Комнат: 1
Этаж: 1/6
Такса поддержки: 150 евро/год
Старт строительства-осень 2025,завершение строительства-весна 2028
Есть рассрочка...
OAZIS REALTY
116 365 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
69 м²21
ID 34065372
Цена: 116 365 евро
Населенный пункт: Бургас
Комнат: 2
Общая площадь: 68.45 кв. м.
На 6 этаже
Такса поддержки: нет
Этап строительства: в строительстве
Оплата: 5 000 евро – депозит
Индивидуальные условия оплаты, возможна рассрочка.
Предлагаем апартамент с 1 спальней в жилом комплексе без таксы поддержки “Трапезица...
OAZIS REALTY
143 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
98 м²31
Предлагается к покупке просторная квартира с одной спальней в комплексе Grand Hotel Nirvana в 150 метрах от песчаного пляжа популярного курорта Солнечный берег.
Недвижимость общей площадью 98 кв/метров располагается на 8-м этаже девятиэтажного здания с лифтом. Квартира обставлена мебелью и бытовой техникой, предлагает все необходимое для...
Lev Estates
66 000 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
40 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Уютная квартира с 1 спальней в комплексе «Diamond Bay», Солнечный берег
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 65 кв.м
Этаж: 4/6
До моря: 450 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год
Diamond Bay - закрытый комплекс, состоящий из четырех...
Happy Home
110 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
62 м²21
ID 34222058
Цена: 110 000 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 2
Общая площадь: 62 кв м
Этаж: 1
Такса поддержки: нет
Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия платежа.
"Емилия Романа Сити" это современный жилой проект, где городской стиль гармонирует с атмосферой прибрежного отдыха. Комплекс расположен в тихом уголке...
OAZIS REALTY
75 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
55 м²32
ID 34148400
На продажу предлагается:
Апартамент с 2 спальнями в комплексе Гербер 3
Цена: 75000
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 3
Общая площадь: 55 кв.м
На 6 этаже
Такса поддержки: 660 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Гербер Резиденс 3 (Gerber...
OAZIS REALTY
190 000 €
Квартира в Варне, Болгария
117 м²322
iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию
Большая, южная, трехкомнатная квартира с собственной верандой!
Квартира расположена на 1 этаже двухэтажного жилого дома. Состоит из - отдельного входа, коридора, большой светлой гостиной с кухней и собственной веранды с примыкающим к ней зеленым двором, двух спален, двух ванных комнат с санузлом....
IBG Property
122 836 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
88 м²21
ID 34217272
Цена: 122 836 евро
Населенный пункт: Солнечный берег, комплекс Ж‘адор Сикрет Гардън
Комнат: 2
Общая площадь: 87,74 кв.м.
Этаж: 6
Такса поддержки: 18 евро за кв.м. в год
Этап Строительства: введен в эксплуатацию – есть акт 16
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве...
OAZIS REALTY
127 000 €
Квартира в Поморие, Болгария
70 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира с 1 спальней на первой линии в жилом доме, г. Поморие
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 70 кв.м
Этаж: 2/7
До моря: 50 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: нет
Жилой дом городского типа, расположен на первой линии моря в центральном районе г....
Happy Home
98 400 €
Апартаменты в Равде, Болгария
65 м²21
ID 34217304
Цена: 98 400 евро
Населённый пункт: Несебр, Равда. Вид на бассейн.
Комнат: 2
Общая площадь: 65 кв. м.
Этаж: 4/6
Оплата за обслуживание: 780 евро в год
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности....
OAZIS REALTY
170 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
62 м²21
ID 33898824
Цена: 170 000 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Комнат: 2
Общая площадь: 62 кв.м.
Этаж: 2/6
Плата за обслуживание: 350 евро в год.
Этап строительства: акт 16
Схема оплаты:
Депозит - 5000 евро
100% при подписании нотариального акта на собственность.
Предлагаем на продажу хорошую двухкомнатную квартиру с видом на...
OAZIS REALTY
79 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
56 м²
ID 34083976
Цена: 79 000 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Комнат: 1
Общая площадь: 56 кв.м.
Этаж: 2/6
Оплата за обслуживание: 12 евро/кв
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16
Оплата:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Предлагаем на продажу просторную студию в комплексе "Артур",...
OAZIS REALTY
87 000 €
Земля в Бяле, Болгария
1320 м²
Урегулированный участок в курортном городе Бяла! Всего в 300 метрах от пляжа!
КОД: 16819. Предлагается на продажу урегулированный земельный участок для жилой застройки в курортном городе Бяла, расположенный всего в 300 метрах от морского берега.
Площадь участка составляет 1320 кв.м. Участок имеет асфальтированный подъезд и все коммуникации...
STEFANOV INVEST
120 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
65 м²21
ID 34087128
На продажу предлагается:
Апартаменты с 1 спальней в комплексе Панорама Дримс, Святой Влас
Цена: 120 000 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Комнат: 2
Общая площадь: 65 кв.м
На 4 этаже
Такса поддержки: 805 евро.
Этап строительства: закончен, Акт 16, бытовой ток.
Оплата: 5000 евро депозит,
100% при подписании...
OAZIS REALTY
92 989 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
35 м²
ID 34207338
Цена: 92 989 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Комнат: 1
Общая площадь: 35.09 кв. м.
Этаж: 3
Такса поддержки: 12 евро за кв м в год
Стадия строительства: в строительстве, готовность – декабрь 2027г, Акт 16 – май 2028г.
Схема оплаты:
2000 евро — депозит, через 20 дней после депозита – оплата 20% от стоимости.
40%...
OAZIS REALTY
127 000 €
Дом в Здравеце, Болгария
104 м²422
ПРОДАЁТСЯ ДОМ – С. ЗДРАВЕЦ (20 КМ ОТ ВАРНЫ)
️ С мебелью
️ Крыша отремонтирована в 2020 г.
️ Электричество, вода, ТВ
️ Асфальтированный подъезд
Stefanov Invest предлагает к продаже двухэтажный дом в селе Здравец, всего в 20 км от Варны (15 км по трассе Варна–Бургас и 5 км по новому асфальтированному пути).
Площадь дома:...
STEFANOV INVEST
134 000 €
Квартира в Варне, Болгария
69 м²211
iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию
Компактная, функциональная, двухкомнатная квартира в центре Варны.
Квартира расположена на 4 жилом этаже с изложением север/юг.
Состоит из - прихожей, санузла с санузлом, гостиной с кухней, спальни и балкона.
Квартира сдается под черновую отделку - БДС
План оплаты:
30% при подписании...
IBG Property
101 000 €
Квартира в Сарафово, Болгария
59 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Двухкомнатная квартира с видом на море в Бургасе, квартал Сарафово
Состоит из гостиной, спальни, санузла и двух террас
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 2
Площадь: 59 кв.м
Этаж: 5/5
До моря: 400 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: нет
Сарафово – это новый и быстроразвивающийся район города Бургас, расположен в 10 км от...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.
.jpg)
.jpg)
