Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

269 900 €

Квартира в Несебре, Болгария

121 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трехкомнатная квартира в элитном к-се «Esteban», Несебр Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 121 кв.м Этаж: 6/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14 евро/кв.м в год Комплекс "Esteban» предлагает уникальное...

Happy Home

501 400 €

Дом в Бургасе, Болгария

239 м² 4 3

ID 34084508 Продажа 2-этажного дома с видом на море в квартале Крайморие,Бургас . Цена: 501 400 евро без НДС Населенный пункт: г.Бургас, квартал Крайморие Комнат: 4 Общая площадь: 239,06 кв.м. дом+ двор 405,84 кв.м., 2 паркоместа Этаж: 1, 2 Оплата за обслуживание: 6 евро/кв.м. Этап строительства: в процессе строительства...

OAZIS REALTY

127 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

105 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трехкомнатная квартира в к-се “Persani 2”, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 105 кв.м Этаж: 5/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 7 евро/кв.м в год Инфраструктура комплекса: *благоустроенная...

Happy Home

60 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

45 м² 2 1

ID: 34242264 Для продажи предлагается студия, кв. Черно Море Несебр. Цена: 60000 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 1 Общая площадь: 44.5 кв.м. Этаж: 3/4 Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Распределение:...

OAZIS REALTY

381 226 €

Апартаменты в Болгарии

151 м² 4 3

ID 34239944 На продажу предлагается: Апартамент с 3 спальнями в комплексе «Соренто Премиум» Цена 381 226 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 4 Общая площадь: 151.28 кв. м. На 5 этаже Такса обслуживания: 16 евро за кв.м в год Стадия строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании...

OAZIS REALTY

120 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

61 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в к-се “Domus Extra”, Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 60,5 кв.м Этаж: 4/5 До моря: 200 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Domus Extra - прекрасный жилой комплекс со всеми удобствами,...

Happy Home

93 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

62 м² 2 1

ID 34166432 Цена: 93 000 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 2 Общая площадь: 62 кв. м. На 4 этаже Такса поддержки: 0 в год Стадия строительства: в строительстве, перед Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. "Вила Рока 6" это современный проект в городе Несебр, квартал Черно море....

OAZIS REALTY

91 500 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

67 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней на первой линии моря, в элитном комплексе «Etara 1», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 67 кв.м Этаж: 1/7 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Элитный закрытый комплекс...

Happy Home

70 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

61 м²

ID: 34164936 Предлагается к продаже студия , "Амадеус 11" Солнечный берег Цена: 70000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 61 кв. м. Этаж: 6 из 6 Этап строительства: здание введено в эксплуатацию, есть акт 16 Такса поддержки: 610 евро в год Оплата: 2000 евро-депозит 100% при подписании договора...

OAZIS REALTY

197 714 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

92 м² 2 1

ID 34129504 Стоимость: 197 714 евро Населенный пункт: между г.Поморие и кв. Сарафово (г.Бургас) Общая площадь: 91.96 кв.м. Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Этап строительства: в строительстве Варианты оплаты: Вариант 1 - При 100% оплате возможна скидка 10% (при цене 1950 евро/м2); Вариант 2 - 50% первоначальный взнос и 50%...

OAZIS REALTY

144 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

98 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Nirvana», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 98 кв.м Этаж: 8/8 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 15 евро/кв.м в год Комплекс «Nirvana» находится на центральной...

Happy Home

83 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

72 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в элитном комплексе «Karolina», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 72 кв.м Этаж: 5/8 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год "Каролина" - новый элитный жилой и гостиничный комплекс,...

Happy Home

111 865 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

84 м² 2 1

ID 34047724 Цена 111 865 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 83.73 кв м Этаж: 5 Такса обслуживания: 12.6 евро за кв м в год Стадия строительства: акт 15 Оплата: 2000 евро депозит, Индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней в новом комплексе «Вилла Ария». Мебель в...

OAZIS REALTY

92 900 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

58 м² 2 1

ID 34133954 Цена: 92 900 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 58 кв.м. Этаж: 5 Такса поддержки: 14 евро/м2 в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. На продажу предлагается 2-х...

OAZIS REALTY

75 000 €

Апартаменты в Болгарии

50 м² 2 1

ID 34198112 На продажу предлагается: Двухкомнатная квартира в комплексе Трявна Бийч Цена: 75 000 евро Населенный пункт: Святой Влас, Болгария. Комнат: 2 Общая площадь: 50 кв. м. На 1 этаже Плата за обслуживание: 600 евро в год Этап строительства: завершен, АКТ 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100 % при подписании...

OAZIS REALTY

68 500 €

Квартира в Бяле, Болгария

70 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

IBG Property представляет Вашему вниманию: Реф номер: 2713 Продается полностью меблированная двухкомнатная квартира в живописном городе Бяла, область Варна. Состоит из гостиной с кухней, спальни, ванной комнаты с душем, и двух террас, где можно проводить время на свежем воздухе, наслаждаясь видом и приятной атмосферой. Плюс к этому -...

IBG Property

105 000 €

Дом в Кошарице, Болгария

90 м² 3 2

К продаже предлагаются 3 таунхауса без таксы обслуживания в закрытом комплексе из 5 домов в посёлке Кошарица, Солнечный берег, Болгария. Общая площадь домов – 90 кв.м. Состоят из: просторной гостиной с кухонным блоком, санузла, дворика на первом этаже, и двух спален, санузла и террасы на втором. Продаются по выбору - без отделки или с отделкой...

Lev Estates

60 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

36 м²

ID 34253461 Цена: 60 000 евро Населенный пункт: г.Бургас, кв.Горизонт Комнат: 1 Общая площадь: 36.30 кв. м. Этаж: 3 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве, начало в декабре 2026г., 36 месяцев Схема оплаты: 3 000 евро — депозит По согласованию возможен индивидуальный график платежей. Жилой...

OAZIS REALTY

165 000 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

83 м² 3 2

ID 32862490 Первая линия моря !!! Просторная светлая 3-комнатная квартира на 2- м этаже с видом на море.До моря 80 метров. Стоимость: 165 000 евро Населенный пункт: Созополь,местность Буджака Комнат: 3 Общая площадь: 83,36 кв.м. Этаж: 2 из 4 Оплата за обслуживание: 750 евро/год Этап строительства: Завершено- Акт 16 Схема...

OAZIS REALTY

89 900 €

Апартаменты в Банско, Болгария

53 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unikalni Imoti Bansko» предлагает к продаже ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ЗАСЕЛЕНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В КОМПЛЕКСЕ С УДАЧНЫМ РАСПОЛОЖЕНИЕМ - РЯДОМ С ГОРНОЛЫЖНЫМ РАЙОНОМ ГОРОДА БАНСКО! ОТДЕЛЬНАЯ ОПЛАТА ЗА ЭЛЕКТРИЧЕСТВО И ВОДУ! ПЛАТА ЗА ОБСЛУЖИВАНИЕ - 12 ЕВРО ЗА КВ....

Уникални Имоти Банско ЕООД

Посмотреть ещё 3632 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru