Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

56 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

42 м²

ID 34066386 Цена: 56 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 1 Общая площадь: 42 кв.м. Этаж: 1/6 Такса поддержки: 14,5 евро/м2 в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. На продажу предлагается студия в комплексе Краун Форт...

OAZIS REALTY

54 800 €

Апартаменты в Китене, Болгария

40 м²

ID 34143050 Для продажи предлагается студия на четвертом этаже в новом комплексе ,вторая линия моря . Цена: 54 800 евро Населенный пункт: г.Китен, комплекс Атлиман Резиденс Резорт Общая площадь: 39,77 кв. м.(включает кладовку 2,74 кв.м.) Комнат: 1 Этаж: 4/5 Такса поддержки: 150 евро/год Старт строительства-осень 2025,завершение...

OAZIS REALTY

54 000 €

Земля в Оризаре, Болгария

1505 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Большой участок под строительство, поселок Оризаре Площадь участка: 1505 кв.м Участок земли находится в поселке Оризаре в 35 км от Бургаса и 15 км от Солнечного Берега. Отличный большой участок с видом на горы. Сочетание уникальной природы и мягкого климата делает это место привлекательным для проживания. Без таксы поддержки. Отличная...

Happy Home

82 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

66 м² 2 1

Предлагается к покупке светлая просторная квартира с красивым видом на море и горы в комплексе Crown Fort в городе Святой Влас, всего в 200 метрах от моря и пляжа. Недвижимость общей площадью 66 кв/метров находится на 6-м, последнем этаже здания с лифтом. Комфортная жилплощадь полностью оборудована мебелью и бытовой техникой, есть все...

Lev Estates

103 000 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

61 м² 2 1

ID 34131032 Цена: 103 000 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 2 Общая площадь: 61.4 кв м и двор 17.07 кв м Этаж: 1 Такса поддержки: нет Резервационный депозит — 2000 евро. 30 % (за вычетом депозита) — при подписании предварительного договора. 40 % — при получении Акта 14. 20 % — при получении Акта 15. 10 % — при...

OAZIS REALTY

85 607 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

92 м² 3 2

ID 34092680 Цена: 85 607 евро. Населённый пункт: Бургас, Меден Рудник Комнат: 3 Общая площадь: 92.05 кв. м. Этаж: 2 Оплата за обслуживание: нет Этап Строительства: начало – январь 2026г., план 24 месяца до готовности Варианты оплаты: 2000 евро депозит Возможна ипотека и рассрочка. Индивидуальные условия оплаты. Блек Хилл 2...

OAZIS REALTY

182 000 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

96 м² 3 2

ID 34021590 Стоимость: 182 000 евро Населенный пункт: г. Поморие Комнат: 3 Общая площадь: 96 кв.м. Этаж: 5 Оплата за обслуживание: 672 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию – Акт 16 Cхема оплаты: 5000 евро - депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности На продажу предлагается...

OAZIS REALTY

110 000 €

Квартира в Варне, Болгария

49 м² 2 1 1

КОД:17203. Stefanov Invest предлагает две двухкомнатные квартиры, расположенные в популярном районе кв. Победа, в непосредственной близости от Grand Mall. Жильё находится в новом, современном здании с Актом 16, на первом (партерном) этаже, и подходит как для проживания, так и для инвестиции. -Первая квартира имеет площадь 49 кв.м и включает...

STEFANOV INVEST

75 990 €

Дом в Бяле, Болгария

206 м² 3 2 2

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Два массивных двухэтажных кирпичных дома на Акте 14, в 7 км от города Обзор и в 5 км от города Бяла. Каждый дом имеет застроенную площадь 103 кв.м. или 206 кв.м. Всего, так как расположены на общем делимом участке площадью 600 кв.м. Распределение домов следующее - веранда, прихожая, прихожая, ванная...

IBG Property

57 900 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

44 м²

ID 34072416 Цена: 57 900 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 1 Общая площадь: 44.05 кв.м. Этаж: Партер Оплата за обслуживание – 12 евро за кв м в год. Этап Строительства: Акт 16 Схема оплаты: 3000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем очень просторную студию с террасой и...

OAZIS REALTY

84 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

84 м² 2 1 1

Квартира общей площадью 84 кв.м. и жилой площадью 66 кв.м. Расположена на 3 этаже в здании, введенном в эксплуатацию / Акт 16. Состоит из коридора, просторной гостиной с кухонным уголком и спальной зоной, большой террасы с видом на море и совмещенного санузла. Квартира предлагается с мебелью и техникой. Здание находится на первой линии. Для...

IBG Property

119 493 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

64 м² 2 1

ID33801862 На продажу предлагается: Двухкомнатная квартира в комплексе Casa Del Sol Цена: 119 493 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 63.56 кв. м. На 2 этаже Такса обслуживания: годовая такса 10,00 евро за кв.м без учета НДС рассчитывается в соответствии с общей площадью жилого помещения. Стадия...

OAZIS REALTY

61 885 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

48 м²

ID 34050584 Цена 61 885 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 47.81 кв м Этаж: 6 Такса обслуживания: 12.6 евро за кв м в год Стадия строительства: акт 15 Оплата: 2000 евро депозит, Индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке студию в новом комплексе «Вилла Ария». Мебель в подарок! Есть...

OAZIS REALTY

160 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

70 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трехкомнатная квартира в комплексе Cascadas, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 70 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 16,50 евро/кв.м в год Роскошный, элитный комплекс Каскадас (Cascadas, Sunny beach) один из...

Happy Home

94 434 €

Квартира в Варне, Болгария

63 м² 2 1 1

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Классическая, уютная двухкомнатная недвижимость с статутом "офис" в строящемся доме в районе Вызраждане. Предлагаемая квартира расположена на 1 жилом этаже (фактически 2) из ​​9 во всем доме. Квартира полностью внутренняя, без торцевых стен, с правильными формами всех комнат и функциональной...

IBG Property

77 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

50 м² 2 1

ID 34047446 Для продажи предлагается 2-х комнатная квартира с мебелью в комплексе Радуга 2, Светой Влас. Стоимость: 77 000 евро Населенный пункт: Свети Влас Комнат: 2 Общая площадь: 50 кв.м Этаж: 3/6 Оплата за обслуживание: 8 евро / кв. м (450 евро в год) Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты:...

OAZIS REALTY

59 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

34 м²

Студия с видом на улицу. #34181436 Стоимость: 59 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 34 кв.м Этаж: 4 из 6 Оплата за обслуживание: 400 евро в год. Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро - депозит 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

94 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

80 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с 2 спальнями в комплексе «Амадеус», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 80 кв.м Этаж: 3/5 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год "Amadeus" - расположен в тихой части...

Happy Home

91 002 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

63 м² 2 1

ID 34113246 Цена: 91 002 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 62.76 кв м Этаж: 2 Такса поддержки: нет Стадия строительства: в строительстве, готовность – 2027г. Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с чистовым ремонтом «под ключ». «Св. Никола 19» —...

OAZIS REALTY

105 376 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

76 м² 2 1

ID33861964 На продажу предлагается: Двухкомнатная квартира в районе Азимут, здание Атлас 3 Цена: 105376 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 75,81 кв. м. На 5 этаже Такса поддержки: 0 евро Стадия строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Жилой дом...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3620 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru