Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

93 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

66 м² 2 1 1

Трехкомнатная квартира с видом на море в Марина Вью Форт Бич, Святой Влас /Елените/ AMR PROPERTY BG представляет: Квартира с видом на море в комплексе Marina View Fort Beach, расположенном в очаровательном поселке Святой Влас /Елените/ в Болгарии. Двухкомнатная, полностью меблированная квартира, готова к заселению. Эта недвижимость...

AMR-PROPERTY BG

223 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

119 м² 3 2

Продается комфортабельная, прекрасно оборудованная квартира с двумя спальнями в жилом комплексе Sea Dreams на популярном курорте Солнечный берег всего в 600 метрах от моря. Недвижимость общей площадью 119 кв/метров располагается на 5-м этаже современного пятиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью обставлена качественной мебелью и всей...

Lev Estates

87 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

162 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе «Pirop City», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 162 кв.м Этаж: 6/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12,5 евро/кв.м в год Комплекс «Pirop City» находится в тихом и...

Happy Home

76 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

88 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

IBG Property представляет Вашему вниманию: Реф номер: 2827 Продается просторная двухкомнатная квартира в закрытом комплексе с бассейном в живописном районе города Обзор. Квартира полностью меблирована и готова для жизни. Расположена на четвертом этаже. Описание квартиры: - Общая площадь: 88 кв. м. Состоит из: прихожая с гардеробной,...

IBG Property

76 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

73 м² 2 1 1

2-комнатная квартира в South Beach Appartments, Обзор Просторная 2-комнатная квартира в South Beach Apartments – Обзор Предлагаем на продажу большую, 2-комнатную квартиру, общей площадью 73 м², расположенную на 2 этаже современного дома с техническим приемом (Акт 16) от 2019 года. Квартира меблирована и готова к заселению или...

AMR-PROPERTY BG

108 170 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

75 м² 2 1

ID 34114088 Цена: 108 170 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 74.6 кв м Этаж: 3 Такса поддержки: нет Стадия строительства: в строительстве, готовность – 2027г. Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с чистовым ремонтом «под ключ». «Св. Никола 20» —...

OAZIS REALTY

129 500 €

Апартаменты в Варне, Болгария

74 м² 2 1 1

IBG Property представляет Вашему вниманию двухкомнатную квартиру в новостройке в районе Победы. Квартира общей площадью 74 кв.м. на 5 этаже. Планировка: Гостиная совмещенная с кухней, спальня, ванная с туалетом, кладовая и балкон. Жилой дом находится в районе с полностью развитой инфраструктурой. Он имеет современную архитектуру, при...

IBG Property

51 000 €

Земля в Варне, Болгария

569 м²

Продается участок в местности Боровец, Варна – участок с прекрасным лесным пейзажем! КОД:17201. Агентство Стефанов Инвест предлагает на продажу привлекательный участок площадью 569 кв.м., правильной формы с фасадом на улицу 20 метров. Участок находится в живописной местности Боровец, всего в 450 метрах от главной дороги и автобусной...

STEFANOV INVEST

68 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

58 м² 2 1

ID 33987208 Цена: 68 500 евро. Населенный пункт: Солнечный Берег. Комнат: 2 Общая площадь: 58 кв. м. Этаж: 3 из 4. Такса поддержки: 13,40 евро за кв. м. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 / Форт Нокс Несебр клуб/. Распределение в квартире-прихожая, гостиная с кухней и зоной для отдыха, одна спальня, ванная...

OAZIS REALTY

75 900 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

60 м² 2 1

ID 34019136 Цена: 75 900 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 59.46 кв. м. Этаж: 1 Оплата за обслуживание: 8,7 евро за кв м в год Этап Строительства: Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем полностью обустроенный апартамент с...

OAZIS REALTY

94 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

56 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

1 линия, студия в комплексе «Barcelo Royal Beach», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 56 кв.м Этаж: 6/9 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 22 евро/кв.м в год Масштабный элитный комплекс «Barcelo Royal Beach»...

Happy Home

88 000 €

Квартира в Кошарице, Болгария

86 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Апартамент с 1 спальней в комплексе "Bay View Villas", Кошарица Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 86 кв.м Этаж: 2/2 До моря: 3 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Комплекс "Bay View Villas" находится в близости от...

Happy Home

125 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

68 м² 2 1

ID 34191124 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Каскадас 7 Цена: 125000 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 68 кв.м На 1 этаже Такса поддержки: 1224 евро Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Роскошный комплекс...

OAZIS REALTY

72 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

71 м² 3 2

ID 34113992 Цена: 72 500 евро Общая площадь: 71 кв.м. Местоположение: Солнечный берег Комнат: 3 Терраса: 2 Этаж: 2 из 5 Такса поддержки: 580 евро в год Этап строительства: введен в эксплуатацию – Акт 16 План оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании документа о собственности. Продается квартира с двумя спальнями в...

OAZIS REALTY

300 000 €

Мезонет в Сарафово, Болгария

237 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Дизайнерская квартира с 3 спальнями на первой линии в Сарафово, комплекс «Atlantis» Состоит из коридора, гостиной, трех спален, трех санузлов и трех террас Комнаты: 4 Санузел: 3 Терраса: 3 Площадь: 236,82 кв.м Участок: кв.м Этажи: 3-4/6 До моря: 200 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 1100 евро в год Atlantis...

Happy Home

95 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

58 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира в комплексе «Cascadas 1», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 58 кв.м Этаж: 3/7 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 16,50 евро/кв.м в год Роскошный, элитный комплекс Каскадас (Cascadas, Sunny beach)...

Happy Home

72 090 €

Апартаменты в Кошарице, Болгария

73 м²

ID 34157118 Предлагается к продаже студия на втором этаже в новом комплексе Свети Никола Бутик, Кошарица . Стоимость: 72 090 евро Населенный пункт: Кошарица,зона вил ,комплекс Свети Никола Бутик Комнат: 1 Общая площадь: 72,82 кв.м. Этаж: 2 из 3 Этап строительства: в процессе строительства, завершение строительства- лето 2026...

OAZIS REALTY

54 560 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

38 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

ГОТОВЫ СТАТЬ СОБСТВЕННИКОМ НА СОЛНЕЧНОМ БЕРЕГУ? ИДЕАЛЬНЫЙ МОМЕНТ — СЕЙЧАС! Знакомьтесь: La Mer Home 3— новый эталон жизни и выгодных инвестиций в самом сердце района «Фрегата» на Солнечном берегу! Старт продаж УЖЕ ОБЪЯВЛЕН, и лучшие лоты уходят молниеносно. ПОЧЕМУ ЭТО ВЫГОДА, КОТОРУЮ НЕЛЬЗЯ УПУСТИТЬ: ИДЕАЛЬНАЯ...

Дом за рубежом

225 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

103 м² 3 2

ID 34119268 Цена: 225 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 3 Общая площадь: 103 кв.м. Этаж: 5/5 Оплата за обслуживание: 10 евро/кв.м в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Для продажи...

OAZIS REALTY

79 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

61 м² 2 1

ID31290008 На продажу предлагается: Апартаменты с 1 спальней в комплексе Каса дель Соль Цена: 79000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 61,43 кв. м. Этаж: 2/5 Такса поддержки: 12 евро / м2/в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3548 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru