Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

75 800 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

56 м² 2 1

ID 34170688 Предлагается 2-комнатная квартира на 3-м этаже в комплексе Блу Бей Палас на первой линии моря, г. Поморие, обл. Бургас . Стоимость: 75 800 евро Населенный пункт: г. Поморие , комплекс Блу Бей Палас Комнат: 2 Общая площадь: 56,21 кв.м. Этаж: 3 из 6 Такса обслуживания : 450 евро/год Здание введено в эксплуатацию-Акт 16...

OAZIS REALTY

109 995 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

73 м² 2 1

ID 34209692 Для продажи предлагается квартира с 1 спальней на 3-м этаже с новым дизайнерским ремонтом. Цена: 109 995 евро без мебели и техники ( цена с мебелью и техникой- 131 994 евро) Населенный пункт: Солнечный берег, комплекс Грин Форест Общая площадь: 73,33 кв. м. Комнат: 2 Этаж: 3/4 Такса поддержки: 12 евро/кв.м./в год Срок...

OAZIS REALTY

3 100 000 €

Отель, гостиница на Солнечном берегу, Болгария

2800 м²

#26622218 Мы предлагаем 6-этажный отель в тихом живописном месте на берегу Черного моря. Цена: 3 100 000 евро Расположение: к.k. Солнечный берег Номера: 43 Общая площадь: 2800 кв.м. Этажи: 6 Нет платы за обслуживание. Здание было введено в эксплуатацию в 2006 году. - акт 16 Схема оплаты: Депозит в размере 5000 евро 100% при...

OAZIS REALTY

35 000 €

Дом в Китке, Болгария

114 м² 3 2

Предлагается к покупке трехэтажный дом под ремонт в селе Китка, в живописных местах Руенских Балкан. Капитальное строение располагается в 20 км от города Айтос. Дом из красного кирпича имеет площадь 114 кв/метров. Планировка предлагает расположенный на первом этаже зал с кухней и санузлом, на втором и третьем находятся две спальни и второй...

Lev Estates

86 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

78 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Другой вариант: Предлагается светлая квартира с одной спальней в комплексе «Grand Kamelia», расположенном в центральной части Солнечного Берега. Район с развитой круглогодичной инфраструктурой: рядом супермаркет «Младост», автовокзал, магазины и рестораны. До пляжа — 700 метров. Квартира площадью 78 м²....

NV-COMPANY

53 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

35 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира в комплексе «Diamant Residence», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 34,5 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс «Diamond Residence» находится на центральной улице...

Happy Home

299 900 €

Дом в Бяле, Болгария

203 м² 5 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем вашему вниманию новый, современный дом в живописном приморском городке Бяла, Варненская область. Планировка: Уровень 1 – цокольный этаж (50 кв.м.) Выполнен по БДС. Используется как складское помещение и техническое помещение для системы отопления и охлаждения. Уровень 2 – жилая часть Включает прихожую с...

IBG Property

198 000 €

Квартира в Варне, Болгария

77 м² 2 1 1

МОРСКАЯ ПАНОРАМА! ПРЕСТИЖНЫЙ РАЙОН! КОД: 17387. Компания Stefanov Invest предлагает к продаже прекрасную двухкомнатную квартиру с великолепным видом на море, расположенную в тихом и престижном районе г. Варна, всего в 5 минутах езды на автомобиле от центра города и в пешей доступности от Морского сада. Квартира находится на втором жилом...

STEFANOV INVEST

86 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

47 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство недвижимости Unique Real Estate Agency Bansko предлагает к продаже ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ЗАСЕЛЕНИЮ ОДНОКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В КРУГЛОСУТОЧНО РАБОТАЮЩЕМ КОМПЛЕКСЕ С ОТЛИЧНЫМ РАСПОЛОЖЕНИЕМ - РЯДОМ С ГОРНОЛЫЖНЫМ ПОДЪЕМНИКОМ В БАНСКО, ПРИМЕРНО В 10 МИНУТАХ ПЕШКОМ! ОТДЕЛЬНЫЕ СЧЕТЧИКИ...

Уникални Имоти Банско ЕООД

230 000 €

Квартира в Чайке, Болгария

73 м² 2 1 1

️ ПРЕСТИЖНЫЙ РАЙОН! ️ ДОКАЗАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК! ️ ЛЮКС И КОМФОРТ! ️ КОД: 16144 Компания "Стефанов Инвест" предлагает на продажу двухкомнатную квартиру, расположенную в самом элитном районе Варны — Чайка. Объект расположен на 17-м этаже роскошного здания, с общей площадью 73 м², распределённой следующим образом: коридор,...

STEFANOV INVEST

175 000 €

Апартаменты в Царево, Болгария

200 м² 4 4 2

Объект под сдачу

Продажа апартаментов в Болгарии, г. Царево, отель "Врис", первая линия от моря. Апартаменты площадью 200 кв м (Дизайнерский проект): - 3 спальни - кухня-гостинная, - кабинет, - холл, - 2 санузла, - терасса площадью 80 кв м. + Подземный гараж 20 кв м

Частное лицо

65 850 €

Квартира в Варне, Болгария

36 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Новый жилой комплекс клубного формата в Варне — старт продаж напрямую от застройщика! Представляем уникальный проект — современный жилой комплекс клубного формата в одном из самых перспективных районов Варны, всего в 15 минутах от моря. Строительство стартует в ноябре 2025 года, завершение первой очереди — май 2028 года....

RE INVESTOLOGIYA

115 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

105 м² 3 2

К покупке представлена уютная комфортабельная квартира с двумя спальнями в жилом комплексе Saint Valentine, расположенном в районе чайка популярного курорта Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 105 кв/метров располагается на 3-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью обставлена качественной мебелью и современной...

Lev Estates

359 000 €

Дом в Бяле, Болгария

290 м² 8 8 8

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Большой деревянный дом у пляжа в г. Бяла. Имущество имеет категорию гостевого дома с рестораном, но также может использоваться для проживания. Дом имеет следующую планировку: 1-й этаж: обеденный зал с баром, кухня, склад, раздевалка, два туалета, котельная, работающая от солнечных панелей; 2-й...

IBG Property

219 000 €

Квартира в Варне, Болгария

117 м² 4 3 2

НОВОСТРОЙКА! ПАРКОВОЧНОЕ МЕСТО! КОД:16800. Предлагаем Вашему вниманию двухуровневый апартамент, расположенный в чертах города Варна, в микрорайоне "Левски". Здание имеет идеальное месторасположение, а здесь Вы найдете все удобства для Вас и Вашей семьи. Есть супермаркет, а также автобусная остановка с регулярным транспортом все части...

STEFANOV INVEST

164 780 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

94 м² 3 2

ID 33991660 Цена 164 780 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 94.16 кв м Этаж: 10 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве Предлагаем апартамент с 2 спальнями на террасовидном этаже в новом жилом комплексе «Атлас 3», квартал «Азимут», Бургас. «Атлас 3» — современный проект, который...

OAZIS REALTY

83 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

74 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Anita», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 73,5 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Anita - прекрасный комплекс комфортабельных апартаментов,...

Happy Home

310 000 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

204 м² 4 3

ID 34071084 Цена: 310 000 евро без НДС Населенный пункт: Созополь Комнат: 6 Общая площадь: 204 кв. м. Этаж: 3 Такса поддержки: 10 евро за кв м в год Стадия строительства: Акт 16 Морская элегантность и уют у самого моря — просторный многокомнатный апартамент в комплексе «Эмералд Хилс», Созополь Предлагаем вашему вниманию...

OAZIS REALTY

340 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

127 м² 4 3

ID 34125764 Цена: 340 000 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 4 Общая площадь: 127.08 кв м Этажность: 2 (6-7 етажи) Такса поддержки: нет Стадия строительства: Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, Индивидуальные условия оплаты. 100% оплата при подписании нотариального акта. Предлагаем к покупке двухуровневый апартамент с...

OAZIS REALTY

79 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

86 м² 3 2 2

Местоположение: город Бяла, 600 метров от пляжа Тип квартиры: 3-х комнатная квартира с 2-мя ванными комнатами + подземный гараж Этаж: 3-ий этаж (непоследний) Площадь квартиры: 86 кв.м. Гараж: 15 кв.м. Мебелировка: с мебелью и техникой Вид из окон: морская панорама В комплексе: парковка, лифт, бассейн Сбор за обслуживание: 7,5...

Риалти Инвест БГ

Посмотреть ещё 3548 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru