Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

159 500 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

71 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира на первой линии моря в комплексе «Premier Fort», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 71 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 19 евро/кв.м в год Premier Fort – престижный жилой...

Happy Home

126 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

84 м² 2 1

ID 34171912 Цена: 126000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 84 кв.м. Этаж: 5/12 Такса за обслуживание: 12 евро/ кв в год. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на продажу квартиру с 1...

OAZIS REALTY

50 000 €

Квартира в Поморие, Болгария

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

ЖИЛОЙ ДОМ БЕЗ ТАКСЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ !!! ПОМОРИЕ - ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ В 70 МЕТРАХ ОТ ПЛЯЖА. ВТОРАЯ ЛИНИЯ ОТ МОРЯ, ПЕШКОМ 5 МИНУТ ОТ БАЛЬНЕОЛОГИЧЕСКОЙ ЛЕЧЕБНИЦЫ. ПЕРВЫЙ ПЛАТЕЖ 30% ОТ СТОИМОСТИ, ОСТАТОК 70% РАССРОЧКА НА ТРИ ГОДА. ЗВОНИТЕ, ПОДРОБНО ВСЕ РАССКАЖЕМ ЕСТЬ ОФИС В МОСКВЕ Для граждан Израиля специальные условия покупки!

METR 777

46 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

48 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Sunny day 6», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 47,81кв.м Этаж: 2/4 До моря: 4 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Sunny Day 6 — это огромный комплекс поселочного...

Happy Home

165 000 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

146 м² 3 2

ID 34198888 Цена 165000 + % от покупателя. Представляем вам уникальную возможность приобрести полностью меблированный двухэтажный дом, расположенный в одном из самых впечатляющих комплексов отдыха в районе Ахелой. С общей площадью 146 м2, собственным бассейном и прекрасным видом на зелень и море, эта недвижимость сочетает в себе уют, простор...

OAZIS REALTY

32 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

30 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается студия в комплексе “Sunny day 5”, Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 30 кв.м Этаж: 1/4 До моря: 4 км Лифт: нет АКТ 15 Такса поддержки: 580 евро в год Комплекс “Sunny day 5”, площадью 10000 кв.м, состоит из 8 современных...

Happy Home

83 990 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

69 м² 2 1

ID 34106038 На продажу предлагается двухкомнатная квартира в новом жилом доме без оплаты за обслуживание . Цена: 83 990 евро Населенный пункт: Созополь , Антик 12 Комнат: 2 Общая площадь: 68,72 кв. м. Этаж: 1 /4 Такса поддержки: нет Начало строительства : октябрь 2024,срок введения в эксплуатацию-февраль 2027 г. Оплата: 5000...

OAZIS REALTY

150 000 €

Дом в Обзоре, Болгария

380 м² 6

Предлагаем на продажу недвижимость с большим потенциалом! Если вы мечтаете жить в горах, но видеть море - это ваше место! 2-х этажный дом с площадью 380кв.м и участком 1200кв.м плюс отдельная, массивная постройка площадью 45кв.м. Проект состоит в том, чтобы построить гостевым домом. На 1-ом этаже распологается просторная гостиная с кухней...

Аврора Плюс

899 999 €

Дом в Кошарице, Болгария

590 м² 5 4

#31209186 Недвижимость расположена в одном общем земельном участке размером 1250 кв.м.Представляет собой два полностью автономных дома, каждый из которых с отдельным входом,гаражом,служебными помещениями,спальнями,передним и задним двором.Оба дома соединены теплым соединением,но также могут быть полностью отделены друг от друга в соответствии...

OAZIS REALTY

108 191 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

66 м² 2 1

ID 34214810 Для продажи предлагается двухкомнатная квартира на 2-м этаже в новостроящемся комплексе,близко к морю ,Солнечный берег . Цена: 108 191 евро Населенный пункт: Солнечный берег, комплекс Ж‘адор Блан Общая площадь: 65,57 кв. м. Комнат: 2 Этаж: 2/5 Такса поддержки: 18 евро/кв.м./в год Для продажи предлагается квартира с 1...

OAZIS REALTY

114 900 €

Дом в Бяле, Болгария

174 м² 7

Онлайн-показ

Компания iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию двухэтажный дом в г. Бяла. Участок - 513 кв.м. Площадь дома - 174 кв.м. Планировка следующая: Первый этаж: коридор, гостиная с кухней, комната, совмещенный санузел, комната, которая находится на самом этаже, но является отдельной - она расположена рядом с внутренней лестницей. Второй этаж:...

IBG Property

107 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

117 м² 3 2 2

Удалённая сделка

Местоположение: г. Обзор, первая линия Тип квартиры: трехкомнатная квартира, с мебелью и техникой Этаж: 2-ой этаж (не последний), есть лифт Общая площадь: 117 кв.м. Вид из окон: красивый внутренний двор и зеленые пространства вокруг Сбор за обслуживание: 12 евро / кв. м + НДС в год (1600 евро в год) Здание введено в эксплуатацию...

Риалти Инвест БГ

130 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

89 м² 3 2

ID 34156216 На продажу предлагается: Апартамент с 2 спальнями в комплексе Авалон Цена: 130000 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 89 кв.м На 3 этаже Такса поддержки: 855 евро Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Жилой комплекс Авалон...

OAZIS REALTY

185 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

67 м² 2 1

ID 34191372 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Дольче Вита 2 Цена: 185000 Населенный пункт: Св. Влас Комнат: 2 Общая площадь: 67 кв.м На 2 этаже Такса поддержки: 804 евро Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Элитный комплекс Дольче Вита 2...

OAZIS REALTY

85 690 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

63 м² 2 1

ID 34188498 Цена: 85 690 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 63.04 кв. м. На 1 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве, завершение с ремонтом «под ключ» - май 2028 Оплата: 2000 евро депозит, 30% первый взнос, рассрочка до конца строительства. «Ла Мер Хоум 2» — это...

OAZIS REALTY

79 900 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

68 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней на первой линии в комплексе «Sveti Nikola», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 68 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 100 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс "Sveti Nikola" находится в...

Happy Home

66 400 €

Апартаменты в Равде, Болгария

35 м²

ID 34229936 Цена: 66 400 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 1 Общая площадь: 35 кв.м. Этаж: 1 Оплата за обслуживание: 10 евро/кв.м. в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на продажу уютную студию с мебелью и...

OAZIS REALTY

117 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

147 м² 3 2 2

Агентство "Аврора Плюс" предлагает меблированный двухэтажный мезонет площадью 147 кв.м, расположенный на 3-4 этажах в закрытом комплексе “Sunny Day 3” в западной части курорта Солнечный берег. Комплекс находится примерно в 800 метрах (10 минут пешком) от морского побережья. Квартира состоит из: -входного холла;...

Аврора Плюс

82 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

50 м² 2 1

ID 34197094 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Тарсис 3 Цена: 82500 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 49,5 кв.м На 3 этаже Такса поддержки: 792 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Комплекс Тарсис - один из...

OAZIS REALTY

102 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

57 м² 2 1

ID: 34113618 На продажу предлагается апартамент с 1 спальней, на первой линии, в 20 метрах от пляжа и яхт-клуба "Марина Диневи". Общая площадь: 57кв. м. Цена: 102000 евро. Стоимость: 700 евро в год. Оплата: 2000 евро - депозит. Остаток при нотариальной регистрации сделки. Распределение в апартаменте: прихожая, гостиная с кухонной...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3555 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru