Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

89 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

57 м² 2 1

ID 34159306 Цена: 89 900 евро Населенный пункт: Св. Влас Комнат: 2 Общая площадь: 57.09 кв. м. На 2 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве Начало строительства-октябрь 2025 Завершение-май 2027 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. "Ла Мер Диамант" – новый...

OAZIS REALTY

68 000 €

Квартира в Равде, Болгария

52 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная без таксы поддержки в Равде Просторная квартира с 1 спальней в жилом доме, поселок Равда Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 52 кв.м Этаж: 4/4 До моря: 200 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: нет Вся инфраструктура: супермаркеты, магазины, кафе,...

Happy Home

125 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

93 м² 3 2

К покупке предлагает комфортная квартира с двумя спальнями в жилом комплексе Royal Sun в 650 метрах от песчаного побережья курорта Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 93 кв/метра находится на 4-м этаже пятиэтажного здания с лифтом. Удобная планировка жилплощади имеет выделенную прихожую, просторную зонированную гостиную с...

Lev Estates

149 500 €

Квартира в Аспарухово, Болгария

62 м² 2 1 1

Квартира с одной спальней в комплексе Варна Саут Бэй! На первой линии моря! Представляем Вашему вниманию комфортабельную квартиру на продажу в престижном комплексе Varna South Bay, находится на первой линии от пляжа и имеет прямой доступ к самому длинному пляжу района - пляжу Аспарухово. Комплекс окружен красивой природой и имеет красочные...

STEFANOV INVEST

111 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

87 м² 3 2

ID 34197846 Цена: 111 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 3 Общая площадь: 87 кв.м. Этаж: 1/6 Оплата за обслуживание: 8 евро/кв в год. Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Для продажи...

OAZIS REALTY

55 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

66 м² 2 1 1

Онлайн-показ

Ваша квартира у самого пляжа! Прекрасная возможность приобрести уютную недвижимость всего в 400 метрах от моря! Тип: Двухкомнатная Площадь: 66 кв.м Этаж: 3 Расположена в современном закрытом комплексе с 4 корпусами, каждый с индивидуальным лифтом и современным дизайном. В комплексе всего 196 квартир, все полностью завершены и...

IBG Property

210 000 €

Земля в Бяле, Болгария

2000 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Местоположение: г.Бяла, 1000 метров от пляжа Тип недвижимости: земельный участок под строительство (в регулации) Площадь участка: 2000 кв.м. Примечание: экологически чистый район, подходит для строительства комплекса или самостоятельного дома (домов), идеальное решение для постоянного проживания в тихом и спокойном месте. Предлагаем на...

Риалти Инвест БГ

57 900 €

Апартаменты в Равде, Болгария

38 м²

ID 34218764 Цена: 57 900 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 1 Общая площадь: 37.85 кв. м. На 1 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: начало строительства – октябрь 2026, завершение с ремонтом «под ключ» - май 2028 Оплата: 2000 евро депозит, 30% первый взнос, рассрочка до конца строительства. Жилой комплекс...

OAZIS REALTY

95 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

73 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в жилом доме, Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 73 кв.м Этаж: 3/5 До моря: 300 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 430 евро в год Находится в тихом районе, в стороне от шумных туристических заведений и в тоже время...

Happy Home

137 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

74 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

УНИКАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ В ГОРОДЕ РАВДА, КОТОРОЕ НЕ ЗАДЕРЖИТСЯ НА РЫНКЕ! ПЛОЩАДЬ: 74 м² ЭТАЖ: 3 (без лифта) ТАКСА ПОДДЕРЖКИ: 8€/м² ИНФРАСТРУКТУРА И УДОБСТВА В КОМПЛЕКСЕ Просторный апартамент с 2-мя спальнями Новый ремонт Меблирован и оборудован необходимой техникой Закрытый комплекс с изысканным ландшафтным дизайном...

VRC Idrisova

85 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

55 м²

ID 34130832 Цена: 85 900 евро Населенный пункт: Святой Влас, Болгария Комнат: 2 Общая площадь: 55 кв.м. Этаж: 3/6 Этап строительства: - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Описание квартиры: светлая и уютная квартира с функциональной планировкой, просторная гостиная зона и выход на...

OAZIS REALTY

187 665 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

101 м² 3 2 1

Агентство «Аврора Плюс» предлагает трёхкомнатная квартира площадью 101,44 кв.м в строящихся жилых зданиях в район Изгрев. БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Застройщик с доказанной репутацией в строительной сфере! Проект сочетает элегантный облик и современную архитектуру, инновационные технологии, комфорт, безопасность и стиль в...

Аврора Плюс

87 656 €

Квартира в Обзоре, Болгария

45 м² 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: г. Обзор, первая береговая линия Тип квартиры: однокомнатная квартира, с мебелью и техникой Этаж: 3-ий этаж (не последний), лифт Общая площадь: 45,5 кв.м. Жилая площадь: 38,5 кв.м. Вид из окон: внутренней двор комплекса и боковой вид на море Сбор за обслуживание: 18 евро / кв.м в год + 150 евро (ремонтный фонд); при...

Риалти Инвест БГ

60 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

34 м² 1 1

К покупке представлена студия в строящемся комплексе Sole Vento на популярном курорте Солнечный берег. Новое современное здание будет располагаться всего в 660 метрах от побережья и песчаного пляжа. Комплекс будет работать с низкой таксой поддержки. Расположенная на 6-м, последнем этаже современного здания с лифтом квартира будет иметь общую...

Lev Estates

149 636 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

77 м² 2 1

ID 34131736 Цена: 149 636 евро Населенный пункт: Ахелой Комнат: 2 Общая площадь: 76.6 кв м Этаж: 2 Такса поддержки: будет уточнена по окончанию строительства, ориентировочно 18 евро за кв м в год Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия платежа. К продаже предлагается двухкомнатный апартамент в курортном комплексе Solemare by...

OAZIS REALTY

96 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

67 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Апартамент с одной спальней в комплексе «Casa del Mar», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 67 кв.м Этаж: 1/5 До моря: 300 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 600 евро в год «Casa del Mar» - небольшой уютный комплекс...

Happy Home

275 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

65 м² 2 1

ID 34187172 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Премьер Форт Цена: 275 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 65 кв.м На 4 этаже Такса поддержки: 21 евро /кв в год Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на...

OAZIS REALTY

84 093 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

67 м²

ID 33979142 Цена: 84 093 евро Населенный пункт: г.Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 67.17 кв. м. Этаж: 2 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве Оплата: 3000 евро депозит Индивидуальные условия оплаты «Скарабей Поморие» — это новый проект в одном из самых любимых приморских городов Болгарии....

OAZIS REALTY

88 990 €

Квартира в Варне, Болгария

55 м² 2 1 1

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Реальные фотографии недвижимости. Здание до Акта 15. Возможность рассрочки платежа без повышения цены - фиксированные цены! Двухкомнатная квартира в новом здании, расположенная на 1-м жилом этаже (над гаражами). Квартира состоит из - прихожей, ванной комнаты с туалетом, спальни и гостиной....

IBG Property

72 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

63 м² 2 1

ID 34094778 Общая площадь: 63.35 кв. м. Стоимость: 72 900 евро. Без таксы поддержки Этаж: 4 Схема оплаты: 2000 евро-депозит Предварительный договор – 50% от стоимости Возможна рассрочка платежа "Вилла Маргарита" это уют у подножия Балкан, в объятиях моря. На живописном склоне Святого Власа, где горы мягко спускаются к берегу,...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3572 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru